Sentencia Civil 86/2024 Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 2550/2022 de 12 de febrero del 2024

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Por parte de la entidad Desjust, S.L.U. se ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de fecha 28 de Febrero de 2.022, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia n° 7 de San Sebastián, en solicitud de que se dicte resolución, por la que, estimando el presente Recurso de Apelación, revoque la Sentencia dictada en cuanto a los pronunciamientos impugnados, acordando proceder a:

a) Establecer una carencia y condonación de la renta desde la declaración del estado de alarma hasta el mes de junio de 2020, ambos incluidos.

b) Durante el "Plazo de Ajuste", que comprenderá desde agosto de 2020 hasta el fin de la relación arrendaticia (15/06/2021), la renta mensual a abonar se modificará y consistirá en alguna de las siguientes dos opciones, alternativas:

i) Renta mixta (fijo y variable), compuesta por:

- Un componente fijo equivalente al 40% de la renta regida por los términos vinculantes actuales, equivalente a 11.986 euros mensuales en 2020 por ejemplo (40% de 29.964 euros), y actuando esta cantidad cómo suelo en los meses en los que el GOP generado por el hotel fuese negativo.

- Un componente variable equivalente al 30% del GOP generado por el hotel.

i)Una renta íntegramente variable equivalente al 70% del GOP generado por el hotel.

Y solicita también que la Sentencia sea revocada reconociendo que estamos ante un contrato de arrendamiento de industria, estableciendo como criterio aplicable para el reajuste cualquiera de los dos indicados anteriormente.

Alega así, para fundamentar su recurso, y en primer lugar, que la Sentencia incurre en incongruencia infra petita, en relación con la calificación jurídica del contrato y la aplicación de las previsiones contenidas en el artículo 1575 CC, pues resuelve la demanda acudiendo de forma directa a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, sin efectuar pronunciamiento alguno respecto a la primera de las acciones planteadas en ella y fundada en ese precepto, y ello al considerar que la relación contractual entre las partes debía ser calificada como un contrato de arrendamiento de industria y no como un contrato arrendamiento urbano de uso distinto del de vivienda, lo cual no es una cuestión irrelevante o de carácter meramente teórico, sino que tiene una trascendencia directa en la determinación de los criterios de ajuste que deben aplicarse para la revisión de la renta arrendaticia y en las circunstancias y consideraciones que deben valorarse a tal efecto, que, aunque calificaran el contrato como un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, la realidad es que la relación jurídica entre ambas no se limitaba al simple arrendamiento de un bien inmueble, sino que aquello que en realidad se cedía y arrendaba era la explotación del negocio hotelero, que la arrendadora constituía sobre el inmueble en cuestión, y que, conforme al artículo 1282 CC y a la doctrina jurisprudencial relativa a que los contratos son lo que son (nomen iuris), con independencia de la denominación que le sea conferida por las propias partes, en el presente caso el negocio jurídico no se limitaba a un arrendamiento de un inmueble para un uso distinto al de vivienda, sino que aquello que se arrendaba, y respecto al cual se cedía la posesión y explotación, era un negocio hotelero, siendo este negocio en su conjunto, y no sólo el edificio donde radica, lo que debía ser objeto de restitución a la finalización del contrato.

Y sostiene, en segundo lugar, que se ha producido un error de derecho y una errónea valoración e interpretación de la prueba, en relación con la determinación de los criterios de ajuste, cuestionando que se establezca, como criterio de ajuste, la fijación de la renta mensual a pagar en un importe equivalente a la cuota mensual del préstamo hipotecario abonada por la arrendadora, que no está solicitando la completa exoneración en el pago de la renta y ha ofrecido distintos criterios, incluyendo el primero de ellos una parte fija, lo cual permitiría a la contraria percibir algunas cantidades con independencia de que el hotel se mantuviera cerrado, que, atendiendo a la calificación jurídica de la relación contractual, un arrendamiento de industria, la obligación de la contraria no se limita a poner a su disposición la pacífica posesión de un bien inmueble, sino una determinada actividad hotelera, de la que, por supuesto, el inmueble es el principal activo, pero no el único, de tal modo que aquello que debe conservar y restituir a su finalización es esa actividad hotelera, lo cual tiene una trascendencia fundamental en la determinación de cuál debe ser el criterio de revisión, a fin de obtener un justo reequilibrio entre las respectivas prestaciones de las partes, y que, con el criterio fijado por la sentencia, la única pérdida que sufre la demandante es la de dejar de obtener una rentabilidad por una actividad que hasta ese momento no resultaba posible desarrollar, como consecuencia de la pandemia, y la única que tiene pérdidas directas es ella, al tener que afrontar todos los gastos de mantenimiento del hotel, aunque este hubiera permanecido cerrado.

Y añade, con respecto de este mismo motivo segundo de recurso, que teniendo en cuenta, como se detallaba en el Dictamen Pericial emitido por PwC en fecha 21 de diciembre de 2020, que los costes operativos totales del hotel en 2018 y 2019, costes que detalla a continuación uno por uno, incluyendo la renta del edificio hotelero, ascendieron a 1,4 millones de euros en ambos años, en tanto que, tras la irrupción del COVID-19 y la entrada en vigor de la Orden SND/257/2020 el 19 de marzo de 2020 que obligó al cierre del hotel, los ingresos se desplomaron, y, a pesar de acudir a un ERTE por fuerza mayor, el resultado del hotel entre marzo y septiembre del 2020 se deterioró notablemente, hasta obtener pérdidas de tal entidad que crearon una situación financiera insostenible, el criterio de reajuste aplicado por el Juzgado no permite mantener la equivalencia entre las respectivas prestaciones y, en realidad, la única parte que realiza un esfuerzo económico es ella, pues, a pesar de ver impedido y limitado el desarrollo de la actividad y reducidos de forma abrupta sus ingresos, debe continuar asumiendo los costes derivados de la misma, que son necesarios para mantener la actividad, y que luego deberá retornar a la contraria, y ello a pesar de que la naturaleza del contrato suscrito comporta que el riesgo debe ser compartido.

SEGUNDO.- A la vista de los términos en que ha sido formulado el presente recurso es evidente que se alega por la entidad Desjust, S.L.U., como primera cuestión, que la sentencia ha incurrido en incongruencia extra petita, al no haberse pronunciado, según se indica, acerca de la calificación jurídica del contrato y la aplicación de las previsiones contenidas en el artículo 1575 CC, pues resuelve la demanda acudiendo de forma directa a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, sin efectuar pronunciamiento alguno respecto a la primera de las acciones planteadas en ella y fundada en ese precepto, a pesar de que la relación contractual entre las partes debía ser calificada como un contrato de arrendamiento de industria y no como un contrato arrendamiento urbano de uso distinto del de vivienda, y, en segundo lugar, que se ha producido un error en la valoración de la prueba y una incorrecta aplicación de la normativa pertinente y reguladora de la materia de que se trata, que ha conducido a la Juzgadora a quo a estimar en parte la demanda por ella interpuesta y acordar que "durante el periodo de julio de 2020 al 15 de junio de 2021 la renta mensual a abonar por la actora a la demandada por el contrato de arrendamiento de negocio hotelero que ambas partes suscribieron el 26 de febrero de 2004 consiste exclusivamente en una cantidad equivalente a la cuota mensual del préstamo hipotecario que ha abonado la arrendadora demandada durante dicho periodo".

Pues bien, ante tales alegaciones verificadas en el escrito del recurso presentado por la entidad Desjust, S.L.U. y ante la petición por la misma formulada en el suplico de dicho escrito, en el que solicita que "la Sentencia sea revocada reconociendo que estamos ante un contrato de arrendamiento de industria, estableciendo como criterio aplicable para el reajuste cualquiera de los dos indicados anteriormente", solicitud relacionada, en realidad, con el primer motivo de recurso articulado, lo primero que se hace necesario precisar es que tal solicitud no puede ser tomada en la más mínima consideración, como no pueden ser tampoco tomadas en consideración las alegaciones contenidas en ese primer motivo formulado, por cuanto que esa cuestión no ha sido planteada en la demanda, no ha sido objeto de controversia entre las litigantes en el curso del procedimiento y, en buena lógica, no ha sido objeto de pronunciamiento alguno en la resolución dictada.

TERCERO.- En efecto, en el escrito de recurso se ha solicitado por la entidad Desjust, S.L.U. que se revoque la resolución dictada, en el sentido de señalar que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de industria, como ya ha quedado expuesto precedentemente, siendo así que esa solicitud se encuentra relacionada con ese primer motivo de recurso planteado, en el que sostiene que la sentencia dictada no contiene ningún pronunciamiento acerca de la naturaleza del mencionado contrato, a pesar de que ella considera que la relación contractual entre las partes debía ser calificada como un contrato de arrendamiento de industria y no como un contrato arrendamiento urbano de uso distinto del de vivienda, aduciendo a lo largo de todo ese motivo las razones por las que estima que ha de reconocerse ese carácter de arrendamiento de industria al mismo, pronunciamiento que, además, considera sumamente importante.

Pero, sin embargo, y como se ha indicado, tal pretensión no puede ser en modo alguno estimada, por cuanto que la lectura de la demanda interpuesta E iniciadora de este procedimiento permite constatar que la mencionada entidad no formuló solicitud alguna al respecto, sino que solicitó en la misma el dictado de una sentencia, y se recoge textualmente, en los siguientes términos:

"1.Declare procedente la revisión temporal de la renta arrendaticia del contrato de arrendamiento de negocio hotelero de 26 de febrero de 2004 vigente entre las partes al amparo de la cláusula rebus sic stantibus.

2.Como consecuencia de la anterior declaración se acuerde modificar la renta arrendaticia en los siguientes términos:

a)Establecer una carencia y condonación de la renta desde la declaración del estado de alarma hasta el mes de junio de 2020, ambos incluidos.

b) Durante el "Plazo de Ajuste", que comprenderá desde agosto de 2020 hasta el momento en que el hotel alcance, al menos durante tres meses consecutivos, el nivel de facturación promedio correspondiente a los mismos meses de los años 2018 y 2019, o un nivel superior, la renta a abonar se modificará y consistirá en alguna de las siguientes dos opciones, alternativas:

i) Renta mixta (fijo y variable), compuesta por:

-Un componente fijo equivalente al 40% de la renta regida por los términos vinculantes actuales, e quivalente a 11.986 euros mensuales en 2020 por ejemplo (40% de 29.964 euros), y actuando esta cantidad como suelo en los meses en los que el GOP generado por el Hotel fuese negativo.

-Un componente variable equivalente al 30% del GOP generado por el hotel.

i) Una renta íntegramente variable equivalente al 70% del GOP generado por el hotel.

c) Una vez expirado el "Plazo de Ajuste", DESJUST volverá a abonar la renta establecida en el Contrato vigente actualmente.

Subsidiariamente, a la petición de modificación solicitada en el epígrafe anterior, se solicita que sea este Juzgado el que fije los términos de la renta arrendaticia adecuada para reequilibrar la situación.

Y, como consecuencia de lo anterior, condene a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración.

Y, en todo caso, condene a la demandada al pago de las costas derivadas del presente procedimiento.".

Y verificó la mencionada petición primera, en concreto la petición de que se declarara "procedente la revisión temporal de la renta arrendaticia del contrato de arrendamiento de negocio hotelero de 26 de febrero de 2004 vigente entre las partes al amparo de la cláusula rebus sic stantibus", haciendo una referencia pormenorizada a la crisis sanitaria provocada por el COVID-19, a las medidas adoptadas en el sector turístico y a las consecuencias que de todo ello se habían derivado, en concreto, para el negocio hotelero objeto del contrato, apuntando las soluciones que proponía, con el objetivo de garantizar la viabilidad y sostenibilidad del hotel, hasta superar la crisis, y, más puntualmente, proponiendo un periodo de carencia, con condonación de la renta, y un periodo o plazo de ajuste, con la percepción de una renta mensual, conforme a las fórmulas que proponía, basadas, según indicaba, en un equilibrio en las prestaciones.

Y, precisamente como consecuencia de dicha pretensión de la entidad Desjust, S.L.U., contenida en el escrito de demanda, la entidad demandada Paseo Igara, S.L. sostuvo en su escrito de contestación a la misma que, teniendo en cuenta la realidad de la crisis sanitaria y las circunstancias acaecidas, con la incidencia en el sector hotelero, aceptaba la propuesta verificada por la demandante, en cuanto a la condonación de la renta en el periodo transcurrido entre los meses de marzo y junio de 2.020, aun cuando se oponía a la propuesta verificada por la misma, en cuanto al plazo de ajuste, con respecto a los meses posteriores a Junio de 2.020, siendo así que, ante dichas alegaciones de una y otra, la Juzgadora de instancia en la resolución dictada se pronunció sobre ese extremo en el que ambas partes se encontraban contestes, indicando que no era objeto de discusión la concurrencia de los presupuestos de aplicación de la clausula "rebus sic stantibus" a la relación contractual que ligaba a las partes, ni tampoco la condonación de la renta de la mitad del mes de marzo y de los meses de abril, mayo y junio de 2020, que la entidad arrendadora había admitido ya antes de la interposición de la demanda, habiendo precisado que incluso tampoco lo era la procedencia de ajustar la renta del periodo temporal posterior a dicha condonación, y habiendo puntualizado que, a este último respecto, había de tenerse "presente que la acción ejercitada en la demanda tenía por objeto reequilibrar las prestaciones de un contrato de arrendamiento de negocio hostelero suscrito en 2004 y de 25 años de duración con el fin de garantizar, por un lado, la viabilidad futura del negocio desarrollado por la arrendataria y, por otro, la percepción continuada por la arrendadora de la contraprestación económica en que consiste la renta".

CUARTO.- Es, por lo expuesto, por lo que la mencionada pretensión de la entidad Desjust, S.L.U. de que se revoque en esta alzada la sentencia recurrida, en el sentido de reconocer que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de industria, constituye una cuestión que no ha sido por ella planteada en su demanda, que no ha sido objeto de consideración alguna por parte de la entidad Paseo Igara, S.L. en su escrito de contestación a la referida demanda, que no ha sido controvertida en el curso del procedimiento, que no ha sido objeto de pronunciamiento alguno en la sentencia recurrida y que ha sido planteada ex novo en esta instancia, por lo que no sólo carece de todo fundamento la alegación que la mencionada entidad demandante, ahora apelante, efectúa en su escrito de recurso, en el sentido de que la sentencia adolece de una incongruencia infra petita, al no haberse verificado en la misma un pronunciamiento sobre ello, pues ese pronunciamiento, en buena lógica, se hallaba totalmente fuera de lugar, sino que, además, carece de todo fundamento su pretensión de que sea dicha cuestión analizada en esta alzada, en la que no ha de ser tampoco objeto de pronunciamiento alguno, por cuanto que en tal supuesto se colocaría a la parte apelada en una posición de absoluta indefensión, al no haber podido cuestionar, ni impugnar, ni controvertir en el curso del procedimiento la mencionada pretensión.

Ha de puntualizarse, pues, que esa petición verificada por la entidad Desjust, S.L.U. en su escrito de recurso en el sentido de que "la Sentencia sea revocada reconociendo que estamos ante un contrato de arrendamiento de industria, estableciendo como criterio aplicable para el reajuste cualquiera de los dos indicados anteriormente", y, relacionado con esa petición, el primer motivo de recurso articulado, en el que plantea que la Sentencia incurre en incongruencia infra petita, en relación con la calificación jurídica del contrato y la aplicación de las previsiones contenidas en el artículo 1575 CC, debido a que, según indica, resuelve la demanda acudiendo de forma directa a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, sin efectuar pronunciamiento alguno respecto a la primera de las acciones planteadas en ella y fundada en ese precepto, no pueden en modo alguno prosperar, como ya ha quedado expuesto, pues, además de no haberse producido incongruencia alguna, no alcanza a comprender esta Sala su alegación de que se han ejercitado en la demanda interpuesta dos acciones, en concreto una de ellas la basada en ese precepto, por cuanto que la única acción ejercitada ha sido la acción de revisión de las rentas pactadas en relación al arrendamiento del negocio hotelero de que se trata, y ello con base particularmente en el acuerdo contenido en ese contrato de arrendamiento, en el que se recoge dicha posibilidad, al amparo de la cláusula rebus sic stantibus.

En consecuencia con todo lo indicado en este y en los Fundamentos de Derecho precedentes, y precisamente por todas las razones que han quedado expuestas, no puede por menos que concluirse que esa pretensión articulada por la entidad Desjust, S.L.U. en su escrito de recurso, en el sentido de que se verifique un pronunciamiento acerca de la naturaleza del contrato de arrendamiento concertado, ha de ser terminantemente rechazado, lo que ha de conllevar, en definitiva, la desestimación, de plano y sin más consideraciones, de ese primer motivo de apelación formulado y que ha sido analizado.

QUINTO.- Y, a continuación, y antes de proceder al segundo motivo de recurso planteado por la entidad Desjust, S.L.U., conforme al cual la misma pretende, tal y como resulta de la lectura de su escrito, que durante el plazo de ajuste, posterior al periodo de condonación de la renta, esa renta mensual ha de consistir en una renta mixta o en una renta íntegramente variable, con base en las alegaciones en el mismo verificadas y que ya han quedado expuestas, ha de puntualizarse que esa pretensión debe ser matizada y reducida a sus justos términos, por cuanto que la mencionada entidad demandante, ahora apelante, renunció en el curso del procedimiento a una de esas peticiones, que, sorprendentemente, ahora reproduce.

En efecto, el examen de las actuaciones permite constatar que la entidad Desjust, S.L.U. en su escrito de demanda no sólo solicitó, como ya se ha indicado, que se declarase procedente la revisión temporal de la renta arrendaticia del contrato de arrendamiento de negocio hotelero de fecha 26 de Febrero de 2.004, que se hallaba vigente entre las partes, solicitud que formulaba al amparo de la cláusula rebus sic stantibus, y, como consecuencia de ello, que se acordase modificar la renta arrendaticia, en el sentido de "Establecer una carencia y condonación de la renta desde la declaración del estado de alarma hasta el mes de junio de 2020 ambos incluidos", solicitud que, según lo ya expuesto, fue admitida por la entidad demandada, la cual indicó en su contestación a la misma que ya había aceptado dicha condonación, lo que ha dado lugar a la estimación parcial de las pretensiones en la referida demanda formuladas, sino que, además, solicitó tambien, y como igualmente ha quedado reseñado, que durante el plazo de ajuste, que la mencionada entidad concretaba, la renta a abonar por ella había de modificarse y concretarse, alternativamente, bien en una "i) Renta mixta (fijo y variable), compuesta por: -Un componente fijo equivalente al 40% de la renta regida por los términos vinculantes actuales, equivalente a 11.986 euros mensuales en 2020 por ejemplo (40% de 29.964 euros), y actuando esta cantidad como suelo en los meses en los que el GOP generado por el Hotel fuese negativo. -Un componente variable equivalente al 30% del GOP generado por el hotel", o bien en "i) Una renta íntegramente variable equivalente al 70% del GOP generado por el hotel", siendo así que, una vez expirado el plazo de ajuste, la misma proponía que volvería "a abonar la renta establecida en el contrato vigente actualmente", habiendo especificado asimismo que, subsidiariamente, a la petición de modificación solicitada, interesaba "que sea el Juzgado quien fije los términos de la renta arrendaticia adecuada para reequilibrar la situación".

Pero es tambien lo cierto que el mismo examen de las actuaciones permite constatar que en el curso del procedimiento la mencionada entidad demandante desistió de una de tales peticiones, en concreto de la petición consistente en que la renta a abonar durante ese plazo o periodo de ajuste se modificara y consistiera en la primera de tales alternativas, más puntualmente la alternativa consistente en una renta mixta, tal y como expuso en su escrito de fecha 1 de Julio de 2.021, sellado al día siguiente, en el que indicó expresamente, tras solicitar que se tuvieran por verificadas las manifestaciones en el mismo contenidas, que también solicitaba se "tenga a esta parte por desistida de la pretensión contenida como primera alternativa de cálculo (renta mixta) en el apartado i) de la letra b del punto segundo del suplico de nuestra demanda", siendo así que por Diligencia de Ordenación de fecha 14 de Julio de 2.021 se tuvieron, en efecto, por efectuadas esas manifestaciones en el referido escrito contenidas.

Es, por esa razón, por la que no alcanza tampoco a comprender esta Sala la petición que articula la entidad Desjust, S.L.U. en su escrito de recurso, en el sentido de que en ese periodo de ajuste que mencionaba se fije una renta basada en las dos alternativas que ofreció en su momento, pues, dado el citado desistimiento verificado con respecto de una de tales alternativas, tan sólo pueden estimarse las peticiones por la misma formuladas en lo que respecta a la otra alternativa que ofrecía, es decir, en el sentido de que se acepte la segunda de esas alternativas, cual es la consistente en que en ese periodo de ajuste se fije "una renta íntegramente variable equivalente al 70% del GOP generado por el hotel".

SEXTO.- Pues bien, verificada la mencionada puntualización y tras analizar ese segundo motivo de recurso articulado por la entidad Desjust, S.L.U., a través del cual la misma solicita que se modifiquen los criterios de ajuste que han sido acordados en la sentencia de instancia, sosteniendo que se ha producido un error en la valoración de la prueba practicada en el curso del procedimiento, en lo que ha ese extremo respecta, en concreto al haberse fijado como criterio de ajuste la fijación de la renta mensual a pagar en un importe equivalente a la cuota mensual del préstamo hipotecario abonado por la arrendadora, ha de señalarse, una vez examinada la mencionada prueba, en concreto la documental aportada y la pericial practicada en el curso del procedimiento, y el resultado de la misma, que no puede por menos que concluirse que la Juez a quo ha valorado la Mencionada prueba sin duda alguna en toda su justa medida, pues de ella resulta acreditado que la renta fijada resulta de todo punto equitativa y equilibrada, además de razonable y justa.

Desde luego, el examen de las actuaciones permite constatar que, ante la pretensión formulada por la entidad Desjust, S.L.U. en su escrito de demanda, en el que solicitaba la condonación de la renta en los meses de abril, mayo y junio de 2.020, extremo este que fue aceptado por la entidad demandada Paseo Igara, S.L., y en el que solicitaba igualmente y a partir del mes de julio de 2.020, fecha en que se produjo la reapertura del hotel, y hasta la conclusión del contrato de arrendamiento, concertado por un periodo de 25 años, un ajuste de la renta a abonar por la misma, en atención a la situación de crisis acaecida en ese año y a la forma y manera en que había repercutido en todos los sectores, en concreto el turístico, y más puntualmente en el negocio hotelero que la mencionada entidad explotaba, se ha tenido en cuenta por la Juez a quo la circunstancia sobrevenida en el curso del procedimiento, de que las partes litigantes, de común acuerdo, pusieron fin al citado contrato en fecha 15 de Junio de 2.021, por lo que el referido ajuste que se pretendía por la demandante había de entenderse limitado al periodo comprendido entre esas dos fechas.

Y precisamente con base en tal circunstancia de que el ajuste pretendido por la entidad Desjust, S.L.U. en la renta pactada había de quedar concretado al periodo transcurrido entre Julio de 2.020, fecha en que se produjo la reapertura de la actividad hotelera, pues las rentas correspondientes a las mensualidades anteriores ya habían sido condonadas, y el día 15 de Junio de 2.021, fecha de finalización del contrato, ha señalado la Juez a quo en su resolución que en el momento de verificar el ajuste pretendido habían de tenerse en cuenta, por supuesto, esos efectos negativos padecidos en el negocio de la entidad demandante por la crisis sanitaria sufrida, pero "manteniendo en lo posible la reciprocidad de prestaciones de las partes que es propia de una relación contractual sinalagmática como es la arrendaticia, pues el reajuste o reequilibrio no puede conllevar una exoneración de la obligación de pago de renta durante el indicado periodo temporal, que es lo que se produciría en la práctica si acogiésemos la pretensión de la parte actora, consistente en establecer una renta exclusivamente variable equivalente al 70% del beneficio obtenido por el hotel en dicho periodo en que el establecimiento solo permaneció abierto desde julio a octubre de 2020".

Ha señalado tambien que a ello había de añadirse la circunstancia de que la revisión de renta propuesta por la entidad demandante en su demanda, con base en el informe pericial emitido, se encontraba "diseñada para garantizar la continuidad del negocio hostelero al menos hasta 2030, fecha en que estaba prevista la finalización del contrato de arrendamiento, pero ahora nos encontramos en un escenario distinto y el objetivo ha de ser fijar una contraprestación justa, que no haga recaer íntegramente sobre la parte arrendadora el efecto negativo que la modificación sobrevenida y extraordinaria de circunstancias ha tenido en las legítimas expectativas económicas que no solo la arrendataria, sino también la parte arrendadora, tenían cuando suscribieron el contrato".

Y, en atención a todas esas consideraciones, ha concluido que el ajuste propuesto por la entidad Paseo Igara, S.L., consistente en fijar, para el periodo temporal que ha quedado finalmente concretado en el periodo comprendido entre el mes de Julio de 2.020 y el día 15 de Junio de 2.021, "una renta mensual equivalente a la cuota del préstamo hipotecario que grava el inmueble arrendado y que la parte arrendadora, quien como se ha acreditado solo es titular de ese bien, ha tenido que seguir abonado a pesar de no percibir renta alguna durante dicho periodo, es más adecuado y equitativo que el propuesto por la parte actora", lo que le ha conducido a un pronunciamiento en ese sentido con la consiguiente estimación parcial de la demanda interpuesta.

Y dichas conclusiones resultan de todo punto acertadas, por cuanto que, no obstante las consideraciones que se vierten en el escrito de recurso, es lo cierto que las mismas no han desvirtuado la correcta valoración de todas las circunstancias concurrentes en las litigantes, que se encuentra contenida en la sentencia dictada, a lo que ha de añadirse, a más abundamiento de lo expuesto, que resulta cuando menos curioso que por parte de la entidad Desjust, S.L.U. se cuestione la decisión tomada por la Juzgadora de instancia, cuando una de las peticiones últimas contenidas en su demanda, la petición subsidiaria formulada, consistía precisamente en solicitar "que sea este Juzgado el que fije los términos de la renta arrendaticia adecuada para reequilibrar la situación".

SEPTIMO.- Desde luego, teniendo en cuenta la circunstancia de que esa valoración de la prueba obrante en el procedimiento ha sido cuestionada por la entidad Desjust, S.L.U. en su escrito de recurso, ha de precisarse, con respecto de ella, y como esta Sala ya ha señalado en anteriores resoluciones, que, a efectos de esa valoración de la misma, debe partirse de la singular autoridad que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el juicio y en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo el Juzgador desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria, ventaja de la que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia.

Y, aun cuando es lo cierto que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial "ad quem" para una plena revisión de la valoración de la prueba efectuada por el Juzgador de primera instancia (así, STS de 23 de enero de 2012), es tambien lo cierto que ello no le autoriza a prescindir de las apreciaciones de éste, sin dar otras razones o decir porqué se rechaza (así, STS de 6 de mayo de 2009), debiendo entenderse que si el criterio del mismo es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada, procede mantener las mismas.

En efecto, ha de puntualizarse, como tiene establecido reiterada jurisprudencia, que, cuando se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba, ha de partirse de la premisa de que "no cabe sustituir la valoración que hizo el Juzgador de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde, única y exclusivamente al Juzgador a quo y no a las partes ( Sentencias de 18 de mayo de 1990, 4 de mayo de 1993, 29 de octubre de 1996 y 7 de octubre de 1997), de modo y manera que siendo cierto que el Tribunal de alzada puede verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la conjunta apreciación de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso, a la postre, el alcance del control jurisdiccional que supone la segunda instancia, en cuanto a la legalidad de la producción de las pruebas, a observancia de los principios rectores de la carga de la misma, y la racionalidad de los razonamientos, no puede extenderse al mayor o menor grado de credibilidad de los elementos probatorios, -porque ello es una cuestión directamente relacionada con la inmediación del juzgador sentenciador en la primera instancia- y, finalmente, tal clase de error tan solo puede ser acogido cuando las deducciones o inferencias obtenidas por el juzgador de instancia resultan ilógicas e inverosímiles de acuerdo con la resultancia probatoria o contrarias a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica".

Así, en concreto, tiene señalado nuestro Tribunal Supremo que "si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porqué repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, SSTS 16 octubre 1992, 5 noviembre 1992 y 19 abril 1993)", siendo en el mismo sentido en el que se pronuncia también en su sentencia de 22 de Mayo de 2.000, en la que, además, añade que "una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juzgador ad quem se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya utilizadas por aquélla".

También ha de precisarse, en cuanto a la valoración de la prueba testifical, y como determina reiterada doctrina jurisprudencial, y se reseña textualmente, lo siguiente:

"El artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado, por lo que valoración de la prueba testifical no está sometida a regla tasada de prueba, sino que debe valorarse conforme a las reglas de la sana crítica, sin que las circunstancias concurrentes en los testigos (sean o no causa de tacha) impidan la valoración de la prueba según dichas reglas, no siendo admisible la parte pretenda imponer una personal e interesada valoración, estando dentro de las facultades valorativas conceder mayor credibilidad a unos testigos respecto de otros ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 2016, 4 de febrero de 2016 y 28 de junio de 2012, entre otras). Estas reglas se han identificado, sin ánimo de exhaustividad, con las más elementales directrices de la lógica humana, con normas racionales, con el sentido común, con las normas de la lógica elemental o las reglas comunes de la experiencia humana o con el razonamiento lógico, de ahí que la valoración de la credibilidad de los testigos, apreciada en función del principio de inmediación, sólo podrá refutarse en cuanto que la ponderación llevada a cabo sea ilógica o disparatada ...

[...]

Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos. El resultado del resto de las pruebas. Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana. No está sujeta a reglas legales de valoración. El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba".

Ha de mencionarse en igual forma, y en cuanto a la valoración de la prueba documental, que, según el artículo 326.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, "los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, que se refiere a los documentos públicos (es decir, prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten, y de la fecha en que se produce esa documentación y personas intervinientes), cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen", siendo así que, en cuanto a aquellos que sean impugnados en lo relativo a su valor probatorio, deberán ser valorados conforme a las reglas de la sana crítica.

Y ha de aludirse finalmente, y en cuanto a la prueba pericial, que la misma ha de valorarse por el Juez a quo, haciendo uso de la facultad que el art. 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil le otorga de valorar la prueba conforme a las reglas de la sana crítica, siendo sí que, a este respecto, esta Sala ha tenido oportunidad de señalar en resoluciones de anterior fecha, que el mismo puede tomar en consideración los distintos dictámenes que se aporten a las actuaciones o que se practiquen en el curso del procedimiento conforme a las máximas de la experiencia, valorando tanto la calificación profesional del perito de que se trate y la actividad y operaciones que haya desarrollado para la obtención de sus conclusiones, como los mencionados informes propiamente dichos, en lo que constituye su lógica interna, su ajuste a la realidad del pleito, su metodología y su detalle, concreción y exhaustividad, y pudiendo apreciar asimismo la objetividad que se constate en los dictámenes y la relación del resultado que de ellos se deduzca con el resultado que se constate del resto de los medios probatorios que hayan sido practicados en el curso del procedimiento.

OCTAVO.- Pues bien, una vez verificadas las citadas consideraciones, ha de precisarse, como ya se ha indicado previamente, que la Juez a quo ha estimado en parte la pretensión articulada por la entidad Desjust, S.L.U., por cuanto que ha considerado que, de la prueba practicada en el procedimiento, en concreto de la documentación aportada y de la prueba pericial elaborada, si bien resulta acreditado que la citada demandante ha resultado sin duda alguna perjudicada por la situación de crisis sanitaria mundial acaecida en el año 2.020, lo que había de conducir al oportuno reajuste de la renta pactada en el contrato de arrendamiento hotelero concertado con la entidad Paseo Igara, S.L., sin embargo ello en modo alguno había de conducir a una supresión del abono de la misma, que es, en definitiva, la conclusión a la que inevitablemente conducía el informe emitido por su perito y la pretensión por ella articulada y mantenida finalmente en su demanda.

Ciertamente, se han cuestionado por la entidad Desjust, S.L.U. los pronunciamientos contenidos en la sentencia dictada en la instancia, en los que se estima en parte su demanda, pretendiendo una revocación de la misma y un reajuste conforme a los parámetros contenidos en el informe pericial por ella aportado, sosteniendo para justificar su pretensión, como ha quedado ampliamente reseñado al inicio de esta resolución, que se ha producido un error en la valoración de la prueba practicada, pero, sin embargo, el examen de las actuaciones permite apreciar que la Juez a quo ha tratado de alcanzar en su resolución un equilibrio entre las dos partes litigantes, sin duda alguna perjudicadas por la situación creada por la pandemia, intentando evitar, desde luego, la adopción de un acuerdo que perjudique únicamente a una de las partes o que tan solo beneficie a una de ellas, en detrimento de la otra.

Y no puede por menos que concluirse que el acuerdo alcanzado en esa sentencia, conforme al cual se ha acordado, con estimación parcial de la demanda, declarar "que, durante el periodo de julio de 2020 al 15 de junio de 2021 la renta mensual a abonar por la actora a la demandada por el contrato de arrendamiento de negocio hotelero que ambas partes suscribieron el 26 de febrero de 2004 consiste exclusivamente en una cantidad equivalente a la cuota mensual del préstamo hipotecario que ha abonado la arrendadora demandada durante dicho periodo", resulta sin duda alguna razonable y ecuánime, como ya se ha indicado, dado que reduce, y muy sustancialmente, si se tienen en cuenta las estipulaciones pactada en el contrato concertado en fecha 26 de Febrero de 2.004, la renta a satisfacer por parte de la demandante a la demandada, pues en concreto la reduce al importe que esta última se ha visto obligada a afrontar ineludiblemente, ante el préstamo bancario por ella solicitado y que grava el establecimiento hotelero en cuestión, equilibrando de esa forma el perjuicio que ambas han de sufrir, a consecuencia de las excepcionales circunstancias que todos atravesamos en esa época.

En consecuencia con todo lo reseñado, y teniendo en cuenta que no se ha justificado en modo alguno en esta alzada, no obstante las alegaciones verificadas por la entidad apelante en su escrito de recurso, que esa valoración verificada por la Juez a quo en su resolución de la situación que ambas litigantes atravesaron, como consecuencia de la crisis padecida, valoración que ha tenido en cuenta las circunstancias en ambas concurrentes, con la conclusión finalmente alcanzada, sea incorrecta o inadecuada o improcedente, sino que, por el contrario, se evidencia, como se ha indicado, de todo punto lógica, razonable, prudente y ecuánime, no puede por menos que concluirse que ha de ser mantenida en esta segunda instancia, con la consiguiente desestimación que ello ha de conllevar de ese segundo motivo del recurso de apelación interpuesto en su contra y que ha sido examinado en ella, lo que, en definitiva, conduce a la confirmación íntegra de la referida sentencia.

NOVENO.- Puesto que ha sido desestimado el recurso analizado y que ha sido interpuesto por la entidad Desjust, S.L.U., deberá la misma abonar el importe de las costas devengadas en el curso de la presente segunda instancia y con motivo de la tramitación del citado recurso, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el art. 394 del mismo cuerpo legal.

En virtud de la Potestad que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de Su Majestad el Rey.