Sentencia Civil 457/2024 Audiencia Provincial Civil de León nº 2, Rec. 352/2023 de 12 de julio del 2024

PRIME RO. - Antecedentes.

Por don Agustin y doña Luz se formuló demanda contra don Joao interesando la nulidad del contrato de compraventa privado de fecha 22 de diciembre de 2020, cuyo objeto era la vivienda, con plaza de garaje, sita en la DIRECCION000, de León, por la concurrencia de error vicio de consentimiento ya que al tratarse de una vivienda de protección oficial, mención que el vendedor deliberadamente había omitido en el contrato, resultaba imprescindible para que los compradores pudieran proceder a su adquisición que constasen inscritos como solicitantes de adquisición de vivienda de protección pública además de no tener en propiedad ninguna otra vivienda, condiciones que no reunían al ser titulares en pleno dominio de otra vivienda en España.

El demandado contesto a la demanda y se opuso a la misma alegando que la vivienda objeto de compraventa ya no figura como vivienda de protección oficial y por ello no está sujeta a limitación de plazo de Venta ni a precio baremado y que los compradores, tanto en el Registro de la Propiedad, Catastro de urbana, como en la Consejería de Fomento, tenían publica Información de la vivienda, y que estaba libre de limitaciones, y en perfecto estado de libre Transmisión, por lo que al tiempo formuló demanda reconvencional interesando la condena de los actores a pagar solidariamente al demando-reconviniente la cantidad de 70.000 euros, más intereses.

La sentencia de instancia desestima la demanda y absuelve al demandado don Joao de las pretensiones contra él dirigidas, con imposición de costas a la parte actora, y estima la reconvención y condena a don Agustin y doña Luz, abonar solidariamente a don Joao la cantidad de setenta mil euros (70.000 €).

Frent e a dicha sentencia se interpone recurso de apelación por la parte actora-reconvenida

La parte demandada-reconviniente interesa la desestimación del recurso y la integra confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUN DO. - Objeto del proceso. Cuestión nueva.

Se alega por los actores, ahora recurrentes, que en la demanda se pidió la nulidad del contrato de compraventa, porque ese es el nombre que figura en el documento pero que realmente el contrato que se firmó no es una compraventa, sino un precontrato o un contrato de arras y que lo firma su hija por delegación de sus padres que le autorizaron para firmar únicamente unas arras, no figurando en ningún momento en el pago del importe entregado como arras, la palabra precio.

La actora manifiesta en su demanda que "el demandado transmitió a mi representado, mediante documento privado, [..] esto es de forma de compraventa otorgada el inmueble sito en la DIRECCION000, León por el precio de 80.000 euros", y solicita la nulidad he dicho contrato por error en el consentimiento.

La alegación sobre que el documento suscrito entre las partes se trata de un contrato de arras y no de un contrato de compraventa, que ahora se reproduce en el recurso, fue introducida por primera vez por el letrado de la parte demandante, ahora recurrente, y como así resulta de la grabación del juicio, en fase de conclusiones, y no se corresponde con los términos en que quedó planteada la controversia en los escritos de demanda y contestación y reconvención.

El artículo 412 de la Ley de Enjuiciamiento civil, dice: «1.-Establecido lo que sea objeto del proceso en la demanda, en la contestación, y, en su caso, en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente. 2.-Lo dispuesto en el apartado anterior ha de entenderse sin perjuicio de la facultad de formular alegaciones complementarias, en los términos previstos en la Ley». El artículo 426 dice: «1.-En la audiencia, los litigantes, sin alterar sustancialmente sus pretensiones ni los fundamentos de éstas expuestos en sus escritos, podrán efectuar alegaciones complementarias en relación con lo expuesto de contrario». No cabe, pues, que una vez determinado el objeto del proceso en la demanda, (en la contestación o en la reconvención) aquél pueda ser modificado, so pena de causar indefensión a la contraparte al verse privado de la oportunidad de debate y defensa sobre las nuevas posiciones en que el demandante sitúe el "thema decidendi" (principio de prohibición de la "mutatio libelli" del artículo 412).

En este sentido se pronuncia la STS de 13 de abril de 2016 al declarar que: "Como recordábamos en la sentencia del Pleno de la Sala núm. 23/2016, de 3 de febrero, conforme al art. 412 LEC, una vez se haya establecido lo que sea objeto del procedimiento en la demanda y la contestación, las partes no podrán alterarlo posteriormente. Prohibición de la mutación de la pretensión (mutatio libelli) que tiene como fundamento histórico la proscripción de la indefensión ( sentencias de esta Sala de 26 de diciembre de 1997 y 12 de marzo de 2008). El demandado sólo puede defenderse, al contestar a la demanda, de las alegaciones que aquella contiene, que no pueden modificarse a lo largo del proceso, salvo que existan hechos nuevos o de nueva noticia ( art. 286 de la propia LEC) , las precisiones en la audiencia previa del artículo 426 en relación, precisamente, con el artículo 412.2, y la reconvención (artículo 406). Sólo conociendo los términos de la pretensión, que pueden precisarse en la forma citada, pero no modificarse, podrán ser discutidos por el demandado, articulando medios de prueba dirigidos a tal fin. Esta prohibición de cambio de demanda es uno de los efectos de la litispendencia en sentido amplio, como estado procesal; y la apreciación de que se vulnera este principio de la mutatio libelli supone que no puede tacharse de incongruente la sentencia que no resuelve sobre los hechos o pretensiones nuevos indebidamente introducidos en el proceso en momento extemporáneo ( sentencias del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2002 , 22 de mayo de 2003 , 3 de febrero de 2004 , 21 de octubre de 2005 , 23 de octubre de 2006 , 146/2011, de 9 de marzo, y 44/2014, de 18 de febrero ; y del Tribunal Constitucional 182/2000 y 187/2000, ambas de 10 de julio; 93/2002, de 23 de abril ; y 126/2011 , de 18 de julio)".

Por otra parte, como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, sección 3, de fecha 17 de septiembre de 2002 : "El principio procesal "perpetuatio jurisdiccionis", se refiere no solo a las circunstancias que determinan la competencia de un órgano jurisdiccional al tiempo de constituirse la relación jurídico procesal, sino también el objeto del proceso, en cuanto ha de negársele eficacia a las variaciones que después de iniciado el procedimiento introduzcan las partes sobre el estado de los hechos, personas o casos contemplados en la demanda y contestación conforme al principio "ut lite pendente nihil innovetur".

Ademá s como tiene declarado el Tribunal Supremo, entre otras, en sentencias de 3 de diciembre de 1990 y 7 de octubre de 1992 , el principio de preclusión vigente en nuestro ordenamiento y la exigencia constitucional de un proceso con las debidas garantías, exige que cada acto procesal ha de ser actuado dentro de su fase y en su momento o actividad procesal; en consecuencia, como norma general, vencido el período o etapa dentro del cual debió ejecutarse, precluye o se pierde la oportunidad de llevarse a efecto con posterioridad, principio de preclusión dirigido a ordenar las actuaciones que se producen en el proceso y que veda considerar cuestiones suscitadas fuera del momento y cauce procesal oportunos, que no pueden tener, por ello, acceso a la litis.

La extemporaneidad de las pretensiones del recurso de apelación es patente en el presente supuesto, por lo que no podría estimarse, pues se pretende formular cuestiones que debieron ser alegadas con la demanda, lo que no resulta aceptable, aunque se alegaran en conclusiones ( artículo 433 LEC) .

En todo caso señalar que el documento encierra un auténtico contrato de compraventa pues en el mismo constan los presupuestos esenciales del artículo 1445 CC.

En el mismo, se identifican don Joao, como vendedor, y don Agustin y doña Luz como compradores, siendo el objeto de la compraventa la vivienda sita en la localidad de Trobajo del Cerecedo (León), en la DIRECCION000, más plaza de garaje DIRECCION001. El precio pactado en la compraventa (clausula primera) fue de 80.000 euros, de los cuales se abonaron 10.000 euros, a la firma del contrato, mediante transferencia. Y en la cláusula quinta se establece que "dentro de los 3 meses siguientes contados a partir de la fecha, las partes se comprometen el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, para lo cual los COMPRADORES deberán notificar a los VENDEDORES día, hora, lugar, y notaría en que tendrá efecto dicho otorgamiento y simultaneo pago de la cantidad pendiente de abono".

El art. 1.450, que prescribe que la perfección de la compraventa será obligatoria para ambos si hubiesen convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado por lo que, tanto el consentimiento, como esos elementos esenciales concurren en tal documento.

Ademá s, según señala la STS de 9 de mayo de 1990 ( ROJ: STS 3633/1990 - ECLI:ES:TS:1990:3633), "la percepción como señal o parte del pago del precio convenido por un piso en determinada fecha no es un pacto de arras, ni un compromiso de venta, sino un auténtico contrato de compraventa con fuerza obligatoria plena entre las partes que suscriben el convenio".

Es cierto que no se ha producido la entrega de la vivienda a los compradores, pero como dice la STS de 6 de febrero de 1990 "[..] se confunde la perfección de la compraventa cuando se convino el objeto de la misma y el precio a satisfacer, con el momento de la adquisición de lo comprado, enlazando dos instantes que no pueden unificarse, ni confundirse, pues según tiene establecido la reiterada doctrina de esta Sala, la compraventa en nuestro derecho viene configurada como un contrato consensual, del que surge la obligación de entregar la cosa vendida y de pagar el precio estipulado, pero debiendo distinguirse el momento de la perfección del contrato, producido por la coincidencia del consentimiento sobre la cosa y el precio, y el de la consumación, emanante de la tradición real o ficta de la cosa, que determina la transformación del originario «ius ad rem» en un «ius in re», mediante el cual se transmite el dominio de lo comprado, con la obligada consecuencia jurídica de que, cuando la compraventa no va seguida de la tradición, no puede considerarse como propietario al comprador en tanto esa tradición no se produzca . - Sentencias 14.6.1966 (RJ 1966\3104); 24.5.1980 (RJ 1980\1963); 7.4.1981 (RJ 1981\1526); 27.4.1983 (RJ 1983\2129), etc..".

En consecuencia, la pretensión de la demandada de que se desestime la demanda no en base a las causas alegadas en su escrito de contestación, sino en otra distinta, debe rechazarse por ser totalmente contraria a las normas que rigen el proceso civil.

Por lo expuesto el motivo recurso debe ser desestimado.

TERCERO. - Error en el consentimiento.

Por escritura de compraventa, de fecha 11 de marzo de 2008, otorgada ate el notario de León don Francisco Javier Domínguez-Alcahud Navarro, con numero de protocolo 782, don Joao adquiere la vivienda sita en la DIRECCION000, y garaje DIRECCION001.

En la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad nº 3 de León (doc. 5 de la demanda), donde la expresada vivienda se halla inscrita, al Tomo NUM000, Libro NUM001, Folio NUM002, figurando como titular del 100,00000% del pleno dominio por título de compraventa, don Joao, en el apartado "CARGAS", se recoge : "Gravada con una HIPOTECA a favor de CAJA LABORAL POPULAR COOPERATIVA DE CREDITO para responder de un principal de 92.000 Euros; de 18.400 Euros de INTERESES ORDINARIOS correspondientes a 24 meses, al tipo máximo del 10% anual; por un total de 18.400 Euros de INTERESES de DEMORA; por la suma de 4.600 Euros para COSTAS Y GASTOS; con un plazo de amortización de 480 meses con fecha de vencimiento del 11 de marzo de 2048. Formalizada en escritura autorizada en LEON, por el Notario don FRANCISCO JAVIER DOMINGUEZ ALCAHUD NAVARRO, nº de protocolo 783, con fecha 11 de Marzo de 2008. Constituida en la inscripción 5ª de fecha 16 de abril de 2008.

Gravada con una HIPOTECA a favor de CAJA LABORAL POPULAR COOPERATIVA DE CREDITO para responder de un principal de 69.729,6 Euros; de 13.945,92 Euros de INTERESES ORDINARIOS correspondientes a 24 meses, al tipo máximo del 10% anual; por un total de 13.945,92 Euros de INTERESES de DEMORA; por la suma de 3.486,48 Euros para COSTAS Y GASTOS; con un plazo de amortización de 480 meses con fecha de vencimiento del 24 de noviembre de 2048. Formalizada en escritura autorizada en LEON, por el Notario don FRANCISCO JAVIER DOMINGUEZ ALCAHUD NAVARRO, nº de protocolo 3.439, con fecha 24 de noviembre de 2008. Constituida en la inscripción 6ª de fecha 29 de Diciembre de 2008.

Por razón del préstamo cualificado a que se refiere la inscripción 6ª la finca de este número queda sujeta durante el plazo de DIEZ AÑOS desde la fecha de formalización del tal préstamo a las limitaciones de la facultad de disponerque se establecen en el artículo 9 del Decreto 99/2005 de 22 de diciembre, según resulta de nota al margen de la inscripción 4ª de fecha 29 de diciembre de 2008.

Por razón del préstamo cualificado a que se refiere la inscripción 6ª la finca de este número queda sujeta a unos precios máximos de ventadurante el plazo de QUINCE AÑOS a contar desde la fecha de adquisición, conforme a lo dispuesto en el artículo 5 del decreto 99/2005, de 22 de diciembre, según resulta del norte al margen de la inscripción 4ª de fecha 29 de diciembre de 2008".

Nos encontramos, pues, ante un préstamo cualificado para la adquisición de una vivienda joven que, por tanto, previamente ha debido sido calificada como tal por la Administración de la Comunidad, conforme disponía el art. 2 del Decreto 99/2005, de 22 de diciembre, por el que se regulaba la promoción, adquisición y arrendamiento protegido de la vivienda joven en Castilla y León, el cual, en su artículo 5, establecía un precio máximo de venta durante 15 años a contar desde la formalización de la escritura de compraventa, y la exigencia para la formalización de la escritura de compraventa, entre otros requisitos, de "la acreditación de la previa autorización de la transmisión otorgada por el Jefe del Servicio Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda de la provincia respectiva en la que constará, igualmente, el precio máximo de venta", disponiendo, en su artículo 9, que: "1.- Los adquirentes y adjudicatarios de viviendas jóvenes acogidas a este Decreto, no podrán transmitir intervivos, ni ceder el uso por ningún título de este tipo de viviendas para las que se hubiera obtenido financiación cualificada durante un periodo de 10 años desde la formalización del préstamo cualificado"..

Por tanto, y siendo que el préstamo bonificado para adquisición de vivienda joven es de fecha 24 de noviembre de 2008, es que resulta congruente y se explica que en la escritura de compraventa de fecha 11 de marzo de 2008 (doc. 1 de la contestación), se diga, que "no tiene concedidos beneficios de Viviendas de Protección Oficial", y que, precisamente por no figurar en dicha escritura como una vivienda de Protección Oficial, se diga, en el informe del Servicio Territorial de Fomento, de la Delegación Territorial de León, de la Junta de Castilla y León (doc. 2 de la contestación), que "no precisa precio máximo de venta".

La calificación de la vivienda como de protección oficial y necesidad de cumplir determinados trámites administrativos para su venta viene, por otra parte, expresamente reconocido en la carta que, con fecha18 de febrero de 2021, el letrado del vendedor remitió al comprador don Valentín (doc. 4 de la contestación).

El Decreto 15/2010, de 25 de marzo, modifica el apartado 5 del artículo 5 del Decreto 99/2005, de 22 de diciembre, que queda redactado en los siguientes términos: «5.- Las ayudas para la adquisición protegida de vivienda libre y las obtenidas por la adquisición en segunda y posterior transmisión de viviendas jóvenes implicarán que los precios de venta en las siguientes transmisiones se limitarán a los precios máximos establecidos en el presente Decreto, durante 15 años a contar desde la formalización de la escritura de compraventa.»

El Decreto 99/2005, de 22 de diciembre, por el que se regula la promoción, adquisición y arrendamiento protegido de la vivienda joven en Castilla y León, junto con el Decreto 15/2010, de 25 de marzo, que lo modifica, fue derogado por la Ley 10/2013, de 16 de diciembre, de medidas urgentes en materia de Vivienda, de la Comunidad de Castilla y León, no obstante en la Disposición transitoria, «Régimen de las viviendas ya calificadas», se establece que "Las viviendas de protección pública calificadas provisionalmente antes de la entrada en vigor de esta Ley se sujetarán al régimen jurídico al amparo del cual se calificaron, a excepción del régimen sancionador, que será el previsto en la Ley 9/2010, de 30 de agosto, en la redacción dada por esta Ley, así como en cuanto resulten afectadas por las medidas previstas en los capítulos III y IV de esta Ley".

Por su parte el artículo 66 de la Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León, que lleva por epígrafe «Cláusulas obligatorias en los contratos de compraventa y arrendamiento sobre las viviendas de protección pública», dispone que: "1. Los contratos de compraventa y arrendamiento de las viviendas de protección pública deberán formalizarse por escrito. 2. Además de cuanto deban contener de conformidad con la legislación civil o sectorial aplicable, habrán de constar en ellos, al menos, los siguientes extremos: a) La calificación de la vivienda como de protección pública, en la modalidad que corresponda, con expresa constancia de las prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer y los derechos y prerrogativas de las Administraciones Públicas sobre tales viviendas, conforme a lo dispuesto en la presente ley. b) La identificación de los anejos que, vinculados o no a la vivienda, son objeto de transmisión o arrendamiento. c) La indicación de que el adquirente o arrendatario cumple los requisitos de acceso a la vivienda. d) El precio de venta o arrendamiento", y el artículo 67, que lleva por epígrafe, "El visado de las transmisiones y arrendamientos», dispone que "1. Mientras dure el régimen legal de protección y su precio de venta o renta esté limitado, las transmisiones de viviendas de protección pública y sus contratos de arrendamiento, así como los de sus anejos, vinculados o no, deberán presentarse para su visado ante la consejería competente en materia de vivienda, en el plazo máximo de 15 días desde su formalización. Los obligados a presentar la solicitud de visado son, en la primera transmisión, el promotor, en la segunda y posteriores, el adquirente, y en caso de arrendamiento, el arrendador".

En el presente caso, de la prueba practicada, documental y testifical de doña Noemí, se constata que esta última, actuando como mandataria verbal de los compradores, firmo el contrato privado de compraventa en el convencimiento de que adquirían una vivienda libre no sujeta a limitación alguna, ni en cuanto al precio o a la facultad de disponer, ni precisando de la realización de trámite administrativo de tipo alguno, más que el otorgamiento de escritura pública ante notario, dentro de los tres meses siguientes a la firma del contrato privado. En el referido documento privado de compraventa, se hace constar en la cláusula cuarta que "Los VENDEDORES transmiten el inmueble a los COMPRADORES libre de toda carga o gravamen", y no se incluyen mención alguna a la calificación de la vivienda como de protección pública, en la modalidad que correspondía, ni a las prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer, en concreto al precio máximo de venta, tal como impone el artículo 66 de la Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León, ni sobre la necesidad de obtener el visado de la consejería competente, a que se refiere el artículo 67 de la misma Ley. Y ello fue así porque, tal y como sostiene la parte actora, el demandado proporcionó a los futuros compradores un falso conocimiento de la realidad, incumpliendo con ello el deber de informar de manera leal que exige la buena fe.

Debió por ello apreciarse la nulidad del contrato de compraventa por la concurrencia de error vicio de consentimiento y por las limitaciones en cuanto a la disponibilidad del objeto, en lo que se refiere al precio máximo de venta, al tratarse de una vivienda de protección oficial, durante un plazo de quince años a partir del momento de la compraventa, lo que determina que el negocio jurídico celebrado entre los litigantes fuera ineficaz ab initio.

La STS 433/2017, de 11 de julio (rec. 987/2015) declara que: "esta Sala, en aplicación del artículo 6-3 CC , invocado como infringido, tiene declarado que cuando, analizando la índole y finalidad de la norma legal contrariada y la naturaleza, móviles, circunstancias y efectos previsibles de los actos realizados, la normativa administrativa resulta incompatible con el contenido y efectos del negocio jurídico deben aplicarse las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez ( sentencia de 25 de septiembre de 2006 ) y no es obstáculo a la nulidad que la prohibición administrativa no tenga carácter absoluto ( SSTS 22 de diciembre de 2009 y 31 de octubre de 2007 )".

La conclusión que se deriva de esta jurisprudencia es la nulidad absoluta ipso iure, ex artículo 6.3 del Código civil de todo acto contrario directamente de la norma imperativa o prohibitiva, aunque esté igualmente sancionada por norma administrativa con otros efectos.

Por tanto, el contrato de compraventa privado era de contenido imposible de cumplir ya que existía una prohibición legal expresa para la venta de la vivienda en los términos establecidos en su normativa sectorial y por ende era nulo el contrato desde sus orígenes.

En cuanto a los efectos de la nulidad el art. 1303 CC establece que, declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubieran sido materia del contrato, con sus frutos y el precio con sus intereses.

Es por ello que estimamos el recurso de apelación interpuesto por los compradores y con revocación de la sentencia apelada, es procedente estimar la demanda principal y declarar resuelto el contrato de compraventa de 22 de diciembre de 2020, condenado al demandado a reembolsar a los actores la suma de 10.000,00 euros, y desestimar, en consecuencia, la demanda reconvencional.

CUART O. - Costas.

Estim ándose el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia de primera instancia no procede hacer pronunciamiento condenatorio alguno en cuanto pago de las costas procesales devengadas esta alzada ( art.398.2 LEC ).

En cuanto a las costas de primera instancia procede imponer al demandado-reconviniente las devengadas tanto por la demanda principal como por la reconvención, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 394.1 LEC.

QUINT O. - Deposito para recurrir.

De acuerdo con las Disposición Adicional Decimoquinta 8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, procede acordar la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante.

VISTOSlos preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.