Sentencia Civil 4/2026 Audiencia Provincial Civil de Cádiz nº 2, Rec. 626/2024 de 13 de enero del 2026

PRIMERO.- Recurso interpuesto por el actor, Sr. Gustavo. El r3curso interpuesto por el referido demandante debe ser desestimado. Damos por reproducidos y hacemos nuestros los acertados razonamientos expuestos en la sentencia recurrida por el Juez a quo para desestimar su demanda. De hecho, el exhaustivo análisis del objeto litigioso y la más que adecuada motivación de dicha resolución ya dieron respuesta suficiente al derecho de la parte recurrente a la tutela judicial efectiva. Con todo, procuraremos ahora a su vez dar también cumplida respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso en los términos que exigen los arts. 456.1 y 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

(A) Sobre la válida existencia de la Comunidad de Propietarios constituida sobre el edificio sito en la DIRECCION000, de Chipiona. Tal es el principalísimo objeto litigioso en el procedimiento y por supuesto en esta alzada. Su representación letrada no se detiene a la hora de calificar la institución cuya existencia se discute como "engendro",esto es, criatura mal concebida que nace con características repulsivas, que desde luego no es la calificación más adecuada a una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal que viene actuando, si se quiere de hecho, desde hace cincuenta años a aparente satisfacción de sus comuneros integrantes y desde luego a vista, ciencia y paciencia del Sr. Gustavo y de la entidad a quien tenía arrendados sus locales de negocio.

Es inevitable acudir de nuevo a las diversas posibilidades de funcionamiento que regula la Ley de Propiedad Horizontal en su art. 2, ampliamente mencionadas en la sentencia recurrida y contundentemente desconocidas por el recurrente.

Hay que apelar en primer lugar a las subcomunidades (apartado d) "entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica", cual sería el caso de autos si se tiene en cuenta que la Comunidad de Propietarios original quedaba referida a un conjunto urbanístico formada por cinco edificios o bloques, cuya especial configuración hizo que que desde el comienzo funcionara, al menos el DIRECCION001, como subcomunidad independiente, al modo en que luego quedó regulado en el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal en el año 1999.

Con todo, si aquella posibilidad ni estaba entonces claramente contemplada en la Ley, ni era admitida en el título o en los Estatutos, lo cierto es que su efectivo funcionamiento queda amparado en el apartado b) del art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Se regulan allí "las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal",y con claridad ello era lo que estaba sucediendo en autos. Y siendo ello así, dispone la Ley que estas comunidades "se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros".

Bajo estas consideraciones, disponemos de un amplio aparato jurisprudencial que es útil para legitimar la solución propuesta en la resolución recurrida.

Ya en la sentencia del Tribunal Supremo de 16/febrero/1971, y sobre la genérica aplicación del principio de autonomía de la voluntad, se admitía que "atendiendo al carácter privado de las relaciones existentes entre los condueños, debe prevalecer el principio de autonomía contractual, por lo que no han de tener el concepto de gastos generales, los que por pactos han sido excluidos, para individualizarlos entre propietarios de determinados pisos y locales de negocio respecto a cosas o servicios sobre los que por razón de sus más directas relaciones, se han constituido comunidades parciales cual en el supuesto de autos".

A ella se refirió la sentencia del Tribunal Supremo de 18/diciembre/1995: "También se probó convenientemente su operatividad a lo largo de los años, sin que la Ley de la Propiedad Horizontal prohíba expresamente su constitución, aunque tampoco la regula con precisión, salvo la referencia que parece contener su artículo 6 , y en relación al 9-5º. Esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse sobre estas agrupaciones ( sentencia de 16 de febrero de 1971 ), habiendo declarado que no resulta ni lógico ni desorbitado, que se puedan establecer tantas comunidades parciales, como portales tiene un bloque; razones todas ellas que conducen al rechazo del motivo".

Nótese que todo ello con abstracción de que esa posibilidad se contemplara o no en el título. De ser así, no habría caso. Lo relevante es la posición de franca tolerancia del alto Tribunal en orden a dotar de validez y eficacia situaciones de hecho como la litigiosa. Así lo admite la Sentencia del Tribunal Supremo de 28/mayo/2009. En el supuesto sometido a su consideración, "se había declarado la posible existencia de un régimen de facto «sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros». En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción que le dio la Ley 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil , no lo hubiesen otorgado".

De fecha más reciente la sentencia del Tribunal Supremo de 24/noviembre/2010 también indica que "el hecho de la falta de constitución y de funcionamiento formal de la propiedad horizontal no impide su existencia, como ampliamente ha justificado la Audiencia en la sentencia hoy recurrida, y tiene declarado esta Sala, entre otras, en sentencia de 28 de mayo de 2009 (Recurso núm. 2401/04 ), que cita otras anteriores como las de 7 abril 2003 y 17 julio 2006, para concluir que la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal ".

En el ámbito de la Audiencia Provincial de Cádiz, las cosas, como era de esperar, no han sido distintas. Se ha citado, y creemos que es un procedente relevante, la sentencia de esta Sección 2ª de 12/junio/2018 (rollo nº 58/2018):

"Por la parte apelante se discute en primer lugar que la sentencia de instancia haya dado por bueno el nacimiento de dos comunidades de propietarios por la vía de hecho, manifestando que los títulos constitutivos de la propiedad horizontal no se modifican por la vía de hecho sino conforme a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal (...)

En el caso de autos, nos encontramos ante la creación de una comunidad independiente o subcomunidad por decisión de los propietarios de los pisos y locales existentes en el edificio de DIRECCION002; la creación de dicha comunidad independiente requiere el acuerdo unánime de los referidos comuneros y supone la existencia de una especie de subcomunidad puesto que no consta que la decisión de separarse a estos efectos un edificio de otro y crear dos comunidades independientes haya sido tomada por unanimidad de los comuneros del originario edificio de DIRECCION003 (...)

Siendo así y dados los términos del art. 2 mencionado así como la doctrina del Tribunal Supremo que ha admitido con fundamento en el art. 5 de la misma LPH que la comunidad pueda tener su origen en la voluntad del promotor o en la de todos los propietarios, consideramos que existe prueba suficiente en el proceso que nos lleva a entender que la comunidad de propietarios demandada existe, que se creó por acuerdo unánime de todos los propietarios del edificio, quienes también de manera unánime modificaron las cuotas de participación en el edificio aludido, y que los acuerdos adoptados por su junta de propietarios son vinculantes para todos sus miembros, también para la actora (...)

El hecho de que la comunidad de propietarios de este edificio se constituyera como comunidad independiente o subcomunidad por un acuerdo de 1996 que consta en acta, que así haya venido funcionado desde ese año, con el consentimiento expreso o tácito pero unánime de todos los propietarios del edificio y que de la misma forma unánime hayan procedido a adaptar sus cuotas de participación en ese edificio concreto, sin contar con el colindante, una modificación en cuanto a las cuotas de participación adoptada por acuerdo de la comunidad en junta de propietarios de 15/12/2011, aprobado por unanimidad de los presentes, junta de propietarios a la que asistió la demandante con voz pero sin derecho de voto, sin que en ningún momento en los años transcurridos hubiera impugnado dicho acuerdo, acuerdo que además se reitera en las actas de juntas de propietarios posteriores, ha supuesto una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal respecto del que consta inscrito en el Registro de la Propiedad; la falta de inscripción en el Registro de dicha modificación en cuanto a la nueva comunidad o subcomunidad y en cuanto a las cuotas de participación, no es trascendente en tanto que la misma carece de efectos constitutivos, teniendo solo relevancia a efectos de publicidad y en cuanto a terceros".

Terminamos con la descripción del panorama jurisprudencial con la cita de la sentencia también de esta Sección de 22/diciembre/2023 (rollo nº 919/2022): "Así las cosas, y más allá de su condición de comunidad de bienes proindiviso, la cuestión es si cabe reconocer en la actora alguna cualidad más desde la perspectiva de la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal. Acudiendo al art. 2 , que determina cuál es su ámbito de aplicación, cabe señalar que no puede ser una subcomunidad, atribución reservada al supuesto en el que "varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica", según dispone el art. 2,d). Ciertamente cabe apreciar en el caso que los propietarios de plazas hacen un uso exclusivo de determinados elementos dotados de independencia funcional. Pero a los efectos del precepto que comentamos no son varios propietarios, por más que de hecho lo sean, sino un solo comunero tal y como antes quedó consignado, que además ha prescindido del indispensable consentimiento del resto de comuneros.

La alternativa es considerar que es una mera Comunidad de Propietarios de hecho del art. 2,b) de la Ley que es la institución aplicable cuando "reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal", en el caso por no haber recabado el consentimiento unánime del resto de miembros de la Comunidad de Propietarios del edificio.

Quizás fuera esta consideración la más apropiada".

A partir de aquí, debe entenderse que al haber desaparecido de facto la comunidad general, cada bloque de viviendas actúe (legítimamente) con autonomía en la ejercicio de las competencias propias de la Ley de Propiedad Horizontal respecto de cada edificio independiente. Que subsistan elementos comunes generales, esto es, las tres calles peatonales abiertas entre los diferentes bloques, no perjudica las anteriores conclusiones. Subsiste una comunidad general residual cuya gestión se redice a la de los referidos elementos comunes generales, bajo alguna de las opciones previstas en el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Lo que no le es dable al recurrente es desconocer la existencia y normal funcionamiento de la Comunidad de Propietarios demandada durante años. Y ya es curioso, contradictorio y significativo que pese a negar su existencia, sea el Sr. Gustavo quien la demanda reconociéndole expresamente una capacidad jurídica y una capacidad para ser parte ( arts. 6.1.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal) que constantemente le está negando.

Por otra parte, una vez aceptada a regañadientes la tesis de la subcomunidad, no cabe tampoco constreñir su actuación a los actos de mera gestión y/o administración, bajo ella aparente apoyo de una doctrina jurisprudencial que no recae, tal y como requiere el art. 1.6 del Código Civil, sobre tan específico problema. Así por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 29/abril/2015 que cita la representación letrada del recurrente en apoyo de sus tesis termina por decir lo contrario a lo que se pretende, es decir, que una subcomunidad de hecho se rige a todos los efectos por la Ley de Propiedad Horizontal, incluyendo sus previsiones sobre acuerdos que exigen mayoría, de mera gestión, y los que por incidir en el título exigen unanimidad: "Una vez expuesto y motivado que se está en presencia de una subcomunidad de plazas de aparcamiento independientes que se rige, en defecto de pactos expresos, por la Ley de Propiedad Horizontal, se ha de estar a las previsiones de esta sobre quorum para la adopción de acuerdos, y asiste la razón a la sentencia recurrida cuando afirma que no se trata de un acuerdo sobre el mero pintado de plazas de garaje cuya superficie ya se encontraba delimitada sino de que "se señalicen según la superficie... se adjuntará al acta plano indicando por donde irán las nuevas líneas (eliminando las anteriores)", esto es, se trata de un pintado exnovo, lo que supone que el acuerdo va mucho más allá de un mero acto de administración y tiene por objeto un verdadero deslinde de las plazas de aparcamiento independientes privativas así como de elementos comunes del edificio, con afectación de los títulos constitutivos; y ello exige la unanimidad de todos los propietarios o que se decida por vía de resolución judicial".

Resta por indicar que la existencia de la Comunidad de Propietarios debía ser necesariamente conocida por el actor o por su arrendataria. No es posible que quien es propietario de varios locales de negocio en un inmueble que ha explotado comercialmente directamente o en régimen de arrendamiento pretenda desconocer que el inmueble se integra en una Comunidad de Propietarios a cuyo funcionamiento debía de haber estado contribuyendo a lo largo de los años, como de hecho quedó acreditado que así había sido.

(B) Sobre los hechos causantes de la nulidad de los acuerdos impugnados.Más allá del problema de la falta de citación a las juntas impugnadas, como motivo formal específico de impugnación que a nuestro juicio quedó convenientemente tratado y resuelto en el Fundamento de Derecho 3º de la resolución recurrida, la parte apelante acude a otros argumentos que no han sido convenientemente abordados en ella. Se trataría de la vulneración de los arts. 18.1,a), 18.1,c) y 19.2,f) de la Ley de Propiedad Horizontal, porque los acuerdos sobre instalación de ascensores serían contrarios a la ley o los estatutos, implican un grave perjuicio para el Sr. Gustavo que no tiene obligación jurídica de soportarlo, y se han adoptado con eventual vulneración de las mayorías previstas en la Ley.

Es sabido que antes de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal en el año 1999, la jurisprudencia ya excluía del régimen de unanimidad los acuerdos para la colocación ascensores , al entenderse que la instalación de los mismos no debe considerarse una simple mejora, sino que comporta un bien para todos y una obra necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, de tal manera, que todo condómino, al redundar la nueva instalación en beneficio del inmueble, dándole mayor valor, ha de contribuir, de acuerdo con su cuota de participación, a satisfacer el desembolso que supone aquélla.

De lege data, el art. 17.2 de la Ley dispone que "Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor , incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".

A parir de aquí, la decisión adoptada no puede ser contraria a la Ley ni a los Estatutos, ni perjudica gravemente, por definición, al Sr. Gustavo. Este no queda exonerado del pago de esta mejora por la exención de la que goza respecto de la limpieza y conservación de escaleras. Citemos, por todas, la sentencia del Tribunal Supremo de 6/febrero/2024: "Es jurisprudencia consolidada de esta sala que cuando se instala un ascensor ex novo, los propietarios de los locales comerciales y de los garajes también deben contribuir al gasto que ello supone, y su exclusión por la falta de uso resultaría abusiva con respecto a los propietarios de las viviendas, puesto que altera las cuotas de contribución a los gastos, por el sobrecoste que la exoneración de algunos comuneros conlleva para el resto, lo que requeriría haber sido aprobado por unanimidad (...) El fundamento de dicha doctrina es que la adecuación funcional que supone la instalación de un ascensor antes inexistente no es una simple mejora"y por otra parte, con cita de las sentencias de 5/abril/2019, 10/mayo/2021 y 17/noviembre/2016, recuerda el criterio según el cual "la instalación de un nuevo servicio de ascensor debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento ( art. 10 de la LPH )".

Finalmente, deberá recordarse que tampoco disponemos de una alegación clara y precisa sobre el indebido cómputo de las mayorías exigibles en la adopción de los acuerdos impugnados. La parte apelante se ha limitado a sugerir que se habían alterado los coeficientes del título constitutivo para lograr una indebida mayoría pero sin razonamiento adicional alguno, ni especificación de lo que considera fue irregular.

SEGUNDO.- Recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000, de Chipiona. El recurso de la Comunidad de Propietarios deberá ser estimado, dándose lugar en consecuencia a la condena al actor al pago de las costas de la 1ª Instancia.

Se plantea en el recurso la no infrecuente cuestión procesal relativa a la interpretación de los criterios sobre imposición de costas de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Con carácter general, la sentencia del Tribunal Supremo de 14/diciembre/2015 explica lo que sigue: "Nuestro sistema general de imposición de costas recogido en el art. 394 LEC se asienta fundamentalmente en dos principios: el del vencimiento objetivo y el de la distribución, también llamado compensación -aunque no es estrictamente tal-, que tiene carácter complementario para integrar el sistema. El sistema se completa mediante dos pautas limitativas. La primera afecta al principio del vencimiento, y consiste en la posibilidad de excluir la condena cuando concurran circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición (lo que en régimen del artículo 394 LEC tiene lugar cuando el caso presente serias dudas de hecho o de derecho). Su acogimiento transforma el sistema del vencimiento puro en vencimiento atenuado. La segunda pauta afecta al principio de la distribución, permitiendo que se impongan las costas a una de las partes cuando hubiese méritos para imponerlas por haber litigado con temeridad".

Las dudas no son equivalentes a la mera complejidad, tal y como se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo de 9/diciembre/2015: "lo que sería cuestionable en este caso (aunque no pueda ser objeto del recurso de casación, como se ha declarado reiteradamente por esta Sala) es que la razón aducida por la Audiencia Provincial (la "complejidad" del caso) justifique por sí sola la existencia de serias dudas de hecho y de derecho".Por otra parte, como excepcional la norma debe ser objeto de una interpretación restrictiva, no bastando la mera incertidumbre. Casi siempre en uno u otro grado existe, no en balde cualquiera de los pleitos que habitualmente se plantean ante nuestros tribunales traen precisamente causa de un conflicto o indefinición sobre los hechos litigiosos o sobre las normas o criterios jurídicos que les son de aplicación que ha de resolverse a través del proceso. Es por ello que solo aquellas dudas importantes y graves que recaigan sobre elementos claves del objeto litigioso y que añadan, por tanto, un plus de aleatoriedad al resultado del proceso, podrán conformar la excepción que analizamos.

Pero también debe advertirse que tales dudas no son las que pudieran existir antes del litigio. Cualquiera de los pleitos que habitualmente se plantean ante nuestros tribunales traen precisamente causa de un conflicto o indefinición sobre los hechos litigiosos o sobre las normas o criterios jurídicos que les son de aplicación, que ha de resolverse a través del proceso. Por el contrario, la excepción al principio de vencimiento objetivo resulta de aplicación cuando la duda surge tras la tramitación de proceso y en trance de resolver el Juez o tribunal se encuentra con serias dificultades fácticas o jurídicas para tomar una decisión. Quiere ello decir que la razón de la ausencia de imposición de las costas no puede venir de las dudas que ex antetuviera la parte actora respecto del hecho del aseguramiento, sino de las dificultades que ex postpudieran surgir para valorar en sentencia, es decir, tras la tramitación del proceso, práctica de la prueba y audiencia a las partes.

Así las cosas, no tenemos a estas alturas dudas de hecho o de derecho suficientes como para plantearnos siquiera fuera parcialmente la bondad de las pretensiones deducidas por el Sr. Gustavo. Hemos tratado de explicar cómo su pretensión encaminada a desconocer la existencia de la Comunidad de Propietarios (que él tácitamente reconoce al demandarla) carecía de contenido a la vista de las posibilidades que proporciona la Ley de Propiedad Horizontal para el funcionamiento de subcomunidades de hecho y a su propio funcionamiento como tal comunidad.

TERCERO.- Costas.La desestimación del recurso de la parte actora debe conllevar su condena por las costas causadas por la tramitación de su recurso ( art. 398.1 Ley de Enjuiciamiento Civil) al no existir, como queda visto, dudas de hecho o de derecho relevantes que, conforme a lo dispuesto en el art. 394.1 del texto procesal, justifiquen un pronunciamiento diferente.

La estimación del recurso de la Comunidad de Propietarios demandada debe a su vez provocar la ausencia de pronunciamiento sobre las costas de esta alzada ( art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

PRIMERO.- Recurso interpuesto por el actor, Sr. Gustavo. El r3curso interpuesto por el referido demandante debe ser desestimado. Damos por reproducidos y hacemos nuestros los acertados razonamientos expuestos en la sentencia recurrida por el Juez a quo para desestimar su demanda. De hecho, el exhaustivo análisis del objeto litigioso y la más que adecuada motivación de dicha resolución ya dieron respuesta suficiente al derecho de la parte recurrente a la tutela judicial efectiva. Con todo, procuraremos ahora a su vez dar también cumplida respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso en los términos que exigen los arts. 456.1 y 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

(A) Sobre la válida existencia de la Comunidad de Propietarios constituida sobre el edificio sito en la DIRECCION000, de Chipiona. Tal es el principalísimo objeto litigioso en el procedimiento y por supuesto en esta alzada. Su representación letrada no se detiene a la hora de calificar la institución cuya existencia se discute como "engendro",esto es, criatura mal concebida que nace con características repulsivas, que desde luego no es la calificación más adecuada a una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal que viene actuando, si se quiere de hecho, desde hace cincuenta años a aparente satisfacción de sus comuneros integrantes y desde luego a vista, ciencia y paciencia del Sr. Gustavo y de la entidad a quien tenía arrendados sus locales de negocio.

Es inevitable acudir de nuevo a las diversas posibilidades de funcionamiento que regula la Ley de Propiedad Horizontal en su art. 2, ampliamente mencionadas en la sentencia recurrida y contundentemente desconocidas por el recurrente.

Hay que apelar en primer lugar a las subcomunidades (apartado d) "entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica", cual sería el caso de autos si se tiene en cuenta que la Comunidad de Propietarios original quedaba referida a un conjunto urbanístico formada por cinco edificios o bloques, cuya especial configuración hizo que que desde el comienzo funcionara, al menos el DIRECCION001, como subcomunidad independiente, al modo en que luego quedó regulado en el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal en el año 1999.

Con todo, si aquella posibilidad ni estaba entonces claramente contemplada en la Ley, ni era admitida en el título o en los Estatutos, lo cierto es que su efectivo funcionamiento queda amparado en el apartado b) del art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Se regulan allí "las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal",y con claridad ello era lo que estaba sucediendo en autos. Y siendo ello así, dispone la Ley que estas comunidades "se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros".

Bajo estas consideraciones, disponemos de un amplio aparato jurisprudencial que es útil para legitimar la solución propuesta en la resolución recurrida.

Ya en la sentencia del Tribunal Supremo de 16/febrero/1971, y sobre la genérica aplicación del principio de autonomía de la voluntad, se admitía que "atendiendo al carácter privado de las relaciones existentes entre los condueños, debe prevalecer el principio de autonomía contractual, por lo que no han de tener el concepto de gastos generales, los que por pactos han sido excluidos, para individualizarlos entre propietarios de determinados pisos y locales de negocio respecto a cosas o servicios sobre los que por razón de sus más directas relaciones, se han constituido comunidades parciales cual en el supuesto de autos".

A ella se refirió la sentencia del Tribunal Supremo de 18/diciembre/1995: "También se probó convenientemente su operatividad a lo largo de los años, sin que la Ley de la Propiedad Horizontal prohíba expresamente su constitución, aunque tampoco la regula con precisión, salvo la referencia que parece contener su artículo 6 , y en relación al 9-5º. Esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse sobre estas agrupaciones ( sentencia de 16 de febrero de 1971 ), habiendo declarado que no resulta ni lógico ni desorbitado, que se puedan establecer tantas comunidades parciales, como portales tiene un bloque; razones todas ellas que conducen al rechazo del motivo".

Nótese que todo ello con abstracción de que esa posibilidad se contemplara o no en el título. De ser así, no habría caso. Lo relevante es la posición de franca tolerancia del alto Tribunal en orden a dotar de validez y eficacia situaciones de hecho como la litigiosa. Así lo admite la Sentencia del Tribunal Supremo de 28/mayo/2009. En el supuesto sometido a su consideración, "se había declarado la posible existencia de un régimen de facto «sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros». En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción que le dio la Ley 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil , no lo hubiesen otorgado".

De fecha más reciente la sentencia del Tribunal Supremo de 24/noviembre/2010 también indica que "el hecho de la falta de constitución y de funcionamiento formal de la propiedad horizontal no impide su existencia, como ampliamente ha justificado la Audiencia en la sentencia hoy recurrida, y tiene declarado esta Sala, entre otras, en sentencia de 28 de mayo de 2009 (Recurso núm. 2401/04 ), que cita otras anteriores como las de 7 abril 2003 y 17 julio 2006, para concluir que la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal ".

En el ámbito de la Audiencia Provincial de Cádiz, las cosas, como era de esperar, no han sido distintas. Se ha citado, y creemos que es un procedente relevante, la sentencia de esta Sección 2ª de 12/junio/2018 (rollo nº 58/2018):

"Por la parte apelante se discute en primer lugar que la sentencia de instancia haya dado por bueno el nacimiento de dos comunidades de propietarios por la vía de hecho, manifestando que los títulos constitutivos de la propiedad horizontal no se modifican por la vía de hecho sino conforme a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal (...)

En el caso de autos, nos encontramos ante la creación de una comunidad independiente o subcomunidad por decisión de los propietarios de los pisos y locales existentes en el edificio de DIRECCION002; la creación de dicha comunidad independiente requiere el acuerdo unánime de los referidos comuneros y supone la existencia de una especie de subcomunidad puesto que no consta que la decisión de separarse a estos efectos un edificio de otro y crear dos comunidades independientes haya sido tomada por unanimidad de los comuneros del originario edificio de DIRECCION003 (...)

Siendo así y dados los términos del art. 2 mencionado así como la doctrina del Tribunal Supremo que ha admitido con fundamento en el art. 5 de la misma LPH que la comunidad pueda tener su origen en la voluntad del promotor o en la de todos los propietarios, consideramos que existe prueba suficiente en el proceso que nos lleva a entender que la comunidad de propietarios demandada existe, que se creó por acuerdo unánime de todos los propietarios del edificio, quienes también de manera unánime modificaron las cuotas de participación en el edificio aludido, y que los acuerdos adoptados por su junta de propietarios son vinculantes para todos sus miembros, también para la actora (...)

El hecho de que la comunidad de propietarios de este edificio se constituyera como comunidad independiente o subcomunidad por un acuerdo de 1996 que consta en acta, que así haya venido funcionado desde ese año, con el consentimiento expreso o tácito pero unánime de todos los propietarios del edificio y que de la misma forma unánime hayan procedido a adaptar sus cuotas de participación en ese edificio concreto, sin contar con el colindante, una modificación en cuanto a las cuotas de participación adoptada por acuerdo de la comunidad en junta de propietarios de 15/12/2011, aprobado por unanimidad de los presentes, junta de propietarios a la que asistió la demandante con voz pero sin derecho de voto, sin que en ningún momento en los años transcurridos hubiera impugnado dicho acuerdo, acuerdo que además se reitera en las actas de juntas de propietarios posteriores, ha supuesto una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal respecto del que consta inscrito en el Registro de la Propiedad; la falta de inscripción en el Registro de dicha modificación en cuanto a la nueva comunidad o subcomunidad y en cuanto a las cuotas de participación, no es trascendente en tanto que la misma carece de efectos constitutivos, teniendo solo relevancia a efectos de publicidad y en cuanto a terceros".

Terminamos con la descripción del panorama jurisprudencial con la cita de la sentencia también de esta Sección de 22/diciembre/2023 (rollo nº 919/2022): "Así las cosas, y más allá de su condición de comunidad de bienes proindiviso, la cuestión es si cabe reconocer en la actora alguna cualidad más desde la perspectiva de la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal. Acudiendo al art. 2 , que determina cuál es su ámbito de aplicación, cabe señalar que no puede ser una subcomunidad, atribución reservada al supuesto en el que "varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica", según dispone el art. 2,d). Ciertamente cabe apreciar en el caso que los propietarios de plazas hacen un uso exclusivo de determinados elementos dotados de independencia funcional. Pero a los efectos del precepto que comentamos no son varios propietarios, por más que de hecho lo sean, sino un solo comunero tal y como antes quedó consignado, que además ha prescindido del indispensable consentimiento del resto de comuneros.

La alternativa es considerar que es una mera Comunidad de Propietarios de hecho del art. 2,b) de la Ley que es la institución aplicable cuando "reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal", en el caso por no haber recabado el consentimiento unánime del resto de miembros de la Comunidad de Propietarios del edificio.

Quizás fuera esta consideración la más apropiada".

A partir de aquí, debe entenderse que al haber desaparecido de facto la comunidad general, cada bloque de viviendas actúe (legítimamente) con autonomía en la ejercicio de las competencias propias de la Ley de Propiedad Horizontal respecto de cada edificio independiente. Que subsistan elementos comunes generales, esto es, las tres calles peatonales abiertas entre los diferentes bloques, no perjudica las anteriores conclusiones. Subsiste una comunidad general residual cuya gestión se redice a la de los referidos elementos comunes generales, bajo alguna de las opciones previstas en el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Lo que no le es dable al recurrente es desconocer la existencia y normal funcionamiento de la Comunidad de Propietarios demandada durante años. Y ya es curioso, contradictorio y significativo que pese a negar su existencia, sea el Sr. Gustavo quien la demanda reconociéndole expresamente una capacidad jurídica y una capacidad para ser parte ( arts. 6.1.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal) que constantemente le está negando.

Por otra parte, una vez aceptada a regañadientes la tesis de la subcomunidad, no cabe tampoco constreñir su actuación a los actos de mera gestión y/o administración, bajo ella aparente apoyo de una doctrina jurisprudencial que no recae, tal y como requiere el art. 1.6 del Código Civil, sobre tan específico problema. Así por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 29/abril/2015 que cita la representación letrada del recurrente en apoyo de sus tesis termina por decir lo contrario a lo que se pretende, es decir, que una subcomunidad de hecho se rige a todos los efectos por la Ley de Propiedad Horizontal, incluyendo sus previsiones sobre acuerdos que exigen mayoría, de mera gestión, y los que por incidir en el título exigen unanimidad: "Una vez expuesto y motivado que se está en presencia de una subcomunidad de plazas de aparcamiento independientes que se rige, en defecto de pactos expresos, por la Ley de Propiedad Horizontal, se ha de estar a las previsiones de esta sobre quorum para la adopción de acuerdos, y asiste la razón a la sentencia recurrida cuando afirma que no se trata de un acuerdo sobre el mero pintado de plazas de garaje cuya superficie ya se encontraba delimitada sino de que "se señalicen según la superficie... se adjuntará al acta plano indicando por donde irán las nuevas líneas (eliminando las anteriores)", esto es, se trata de un pintado exnovo, lo que supone que el acuerdo va mucho más allá de un mero acto de administración y tiene por objeto un verdadero deslinde de las plazas de aparcamiento independientes privativas así como de elementos comunes del edificio, con afectación de los títulos constitutivos; y ello exige la unanimidad de todos los propietarios o que se decida por vía de resolución judicial".

Resta por indicar que la existencia de la Comunidad de Propietarios debía ser necesariamente conocida por el actor o por su arrendataria. No es posible que quien es propietario de varios locales de negocio en un inmueble que ha explotado comercialmente directamente o en régimen de arrendamiento pretenda desconocer que el inmueble se integra en una Comunidad de Propietarios a cuyo funcionamiento debía de haber estado contribuyendo a lo largo de los años, como de hecho quedó acreditado que así había sido.

(B) Sobre los hechos causantes de la nulidad de los acuerdos impugnados.Más allá del problema de la falta de citación a las juntas impugnadas, como motivo formal específico de impugnación que a nuestro juicio quedó convenientemente tratado y resuelto en el Fundamento de Derecho 3º de la resolución recurrida, la parte apelante acude a otros argumentos que no han sido convenientemente abordados en ella. Se trataría de la vulneración de los arts. 18.1,a), 18.1,c) y 19.2,f) de la Ley de Propiedad Horizontal, porque los acuerdos sobre instalación de ascensores serían contrarios a la ley o los estatutos, implican un grave perjuicio para el Sr. Gustavo que no tiene obligación jurídica de soportarlo, y se han adoptado con eventual vulneración de las mayorías previstas en la Ley.

Es sabido que antes de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal en el año 1999, la jurisprudencia ya excluía del régimen de unanimidad los acuerdos para la colocación ascensores , al entenderse que la instalación de los mismos no debe considerarse una simple mejora, sino que comporta un bien para todos y una obra necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, de tal manera, que todo condómino, al redundar la nueva instalación en beneficio del inmueble, dándole mayor valor, ha de contribuir, de acuerdo con su cuota de participación, a satisfacer el desembolso que supone aquélla.

De lege data, el art. 17.2 de la Ley dispone que "Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor , incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".

A parir de aquí, la decisión adoptada no puede ser contraria a la Ley ni a los Estatutos, ni perjudica gravemente, por definición, al Sr. Gustavo. Este no queda exonerado del pago de esta mejora por la exención de la que goza respecto de la limpieza y conservación de escaleras. Citemos, por todas, la sentencia del Tribunal Supremo de 6/febrero/2024: "Es jurisprudencia consolidada de esta sala que cuando se instala un ascensor ex novo, los propietarios de los locales comerciales y de los garajes también deben contribuir al gasto que ello supone, y su exclusión por la falta de uso resultaría abusiva con respecto a los propietarios de las viviendas, puesto que altera las cuotas de contribución a los gastos, por el sobrecoste que la exoneración de algunos comuneros conlleva para el resto, lo que requeriría haber sido aprobado por unanimidad (...) El fundamento de dicha doctrina es que la adecuación funcional que supone la instalación de un ascensor antes inexistente no es una simple mejora"y por otra parte, con cita de las sentencias de 5/abril/2019, 10/mayo/2021 y 17/noviembre/2016, recuerda el criterio según el cual "la instalación de un nuevo servicio de ascensor debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento ( art. 10 de la LPH )".

Finalmente, deberá recordarse que tampoco disponemos de una alegación clara y precisa sobre el indebido cómputo de las mayorías exigibles en la adopción de los acuerdos impugnados. La parte apelante se ha limitado a sugerir que se habían alterado los coeficientes del título constitutivo para lograr una indebida mayoría pero sin razonamiento adicional alguno, ni especificación de lo que considera fue irregular.

SEGUNDO.- Recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000, de Chipiona. El recurso de la Comunidad de Propietarios deberá ser estimado, dándose lugar en consecuencia a la condena al actor al pago de las costas de la 1ª Instancia.

Se plantea en el recurso la no infrecuente cuestión procesal relativa a la interpretación de los criterios sobre imposición de costas de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Con carácter general, la sentencia del Tribunal Supremo de 14/diciembre/2015 explica lo que sigue: "Nuestro sistema general de imposición de costas recogido en el art. 394 LEC se asienta fundamentalmente en dos principios: el del vencimiento objetivo y el de la distribución, también llamado compensación -aunque no es estrictamente tal-, que tiene carácter complementario para integrar el sistema. El sistema se completa mediante dos pautas limitativas. La primera afecta al principio del vencimiento, y consiste en la posibilidad de excluir la condena cuando concurran circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición (lo que en régimen del artículo 394 LEC tiene lugar cuando el caso presente serias dudas de hecho o de derecho). Su acogimiento transforma el sistema del vencimiento puro en vencimiento atenuado. La segunda pauta afecta al principio de la distribución, permitiendo que se impongan las costas a una de las partes cuando hubiese méritos para imponerlas por haber litigado con temeridad".

Las dudas no son equivalentes a la mera complejidad, tal y como se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo de 9/diciembre/2015: "lo que sería cuestionable en este caso (aunque no pueda ser objeto del recurso de casación, como se ha declarado reiteradamente por esta Sala) es que la razón aducida por la Audiencia Provincial (la "complejidad" del caso) justifique por sí sola la existencia de serias dudas de hecho y de derecho".Por otra parte, como excepcional la norma debe ser objeto de una interpretación restrictiva, no bastando la mera incertidumbre. Casi siempre en uno u otro grado existe, no en balde cualquiera de los pleitos que habitualmente se plantean ante nuestros tribunales traen precisamente causa de un conflicto o indefinición sobre los hechos litigiosos o sobre las normas o criterios jurídicos que les son de aplicación que ha de resolverse a través del proceso. Es por ello que solo aquellas dudas importantes y graves que recaigan sobre elementos claves del objeto litigioso y que añadan, por tanto, un plus de aleatoriedad al resultado del proceso, podrán conformar la excepción que analizamos.

Pero también debe advertirse que tales dudas no son las que pudieran existir antes del litigio. Cualquiera de los pleitos que habitualmente se plantean ante nuestros tribunales traen precisamente causa de un conflicto o indefinición sobre los hechos litigiosos o sobre las normas o criterios jurídicos que les son de aplicación, que ha de resolverse a través del proceso. Por el contrario, la excepción al principio de vencimiento objetivo resulta de aplicación cuando la duda surge tras la tramitación de proceso y en trance de resolver el Juez o tribunal se encuentra con serias dificultades fácticas o jurídicas para tomar una decisión. Quiere ello decir que la razón de la ausencia de imposición de las costas no puede venir de las dudas que ex antetuviera la parte actora respecto del hecho del aseguramiento, sino de las dificultades que ex postpudieran surgir para valorar en sentencia, es decir, tras la tramitación del proceso, práctica de la prueba y audiencia a las partes.

Así las cosas, no tenemos a estas alturas dudas de hecho o de derecho suficientes como para plantearnos siquiera fuera parcialmente la bondad de las pretensiones deducidas por el Sr. Gustavo. Hemos tratado de explicar cómo su pretensión encaminada a desconocer la existencia de la Comunidad de Propietarios (que él tácitamente reconoce al demandarla) carecía de contenido a la vista de las posibilidades que proporciona la Ley de Propiedad Horizontal para el funcionamiento de subcomunidades de hecho y a su propio funcionamiento como tal comunidad.

TERCERO.- Costas.La desestimación del recurso de la parte actora debe conllevar su condena por las costas causadas por la tramitación de su recurso ( art. 398.1 Ley de Enjuiciamiento Civil) al no existir, como queda visto, dudas de hecho o de derecho relevantes que, conforme a lo dispuesto en el art. 394.1 del texto procesal, justifiquen un pronunciamiento diferente.

La estimación del recurso de la Comunidad de Propietarios demandada debe a su vez provocar la ausencia de pronunciamiento sobre las costas de esta alzada ( art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

PRIMERO.- Recurso interpuesto por el actor, Sr. Gustavo. El r3curso interpuesto por el referido demandante debe ser desestimado. Damos por reproducidos y hacemos nuestros los acertados razonamientos expuestos en la sentencia recurrida por el Juez a quo para desestimar su demanda. De hecho, el exhaustivo análisis del objeto litigioso y la más que adecuada motivación de dicha resolución ya dieron respuesta suficiente al derecho de la parte recurrente a la tutela judicial efectiva. Con todo, procuraremos ahora a su vez dar también cumplida respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso en los términos que exigen los arts. 456.1 y 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

(A) Sobre la válida existencia de la Comunidad de Propietarios constituida sobre el edificio sito en la DIRECCION000, de Chipiona. Tal es el principalísimo objeto litigioso en el procedimiento y por supuesto en esta alzada. Su representación letrada no se detiene a la hora de calificar la institución cuya existencia se discute como "engendro",esto es, criatura mal concebida que nace con características repulsivas, que desde luego no es la calificación más adecuada a una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal que viene actuando, si se quiere de hecho, desde hace cincuenta años a aparente satisfacción de sus comuneros integrantes y desde luego a vista, ciencia y paciencia del Sr. Gustavo y de la entidad a quien tenía arrendados sus locales de negocio.

Es inevitable acudir de nuevo a las diversas posibilidades de funcionamiento que regula la Ley de Propiedad Horizontal en su art. 2, ampliamente mencionadas en la sentencia recurrida y contundentemente desconocidas por el recurrente.

Hay que apelar en primer lugar a las subcomunidades (apartado d) "entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica", cual sería el caso de autos si se tiene en cuenta que la Comunidad de Propietarios original quedaba referida a un conjunto urbanístico formada por cinco edificios o bloques, cuya especial configuración hizo que que desde el comienzo funcionara, al menos el DIRECCION001, como subcomunidad independiente, al modo en que luego quedó regulado en el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal en el año 1999.

Con todo, si aquella posibilidad ni estaba entonces claramente contemplada en la Ley, ni era admitida en el título o en los Estatutos, lo cierto es que su efectivo funcionamiento queda amparado en el apartado b) del art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Se regulan allí "las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal",y con claridad ello era lo que estaba sucediendo en autos. Y siendo ello así, dispone la Ley que estas comunidades "se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros".

Bajo estas consideraciones, disponemos de un amplio aparato jurisprudencial que es útil para legitimar la solución propuesta en la resolución recurrida.

Ya en la sentencia del Tribunal Supremo de 16/febrero/1971, y sobre la genérica aplicación del principio de autonomía de la voluntad, se admitía que "atendiendo al carácter privado de las relaciones existentes entre los condueños, debe prevalecer el principio de autonomía contractual, por lo que no han de tener el concepto de gastos generales, los que por pactos han sido excluidos, para individualizarlos entre propietarios de determinados pisos y locales de negocio respecto a cosas o servicios sobre los que por razón de sus más directas relaciones, se han constituido comunidades parciales cual en el supuesto de autos".

A ella se refirió la sentencia del Tribunal Supremo de 18/diciembre/1995: "También se probó convenientemente su operatividad a lo largo de los años, sin que la Ley de la Propiedad Horizontal prohíba expresamente su constitución, aunque tampoco la regula con precisión, salvo la referencia que parece contener su artículo 6 , y en relación al 9-5º. Esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse sobre estas agrupaciones ( sentencia de 16 de febrero de 1971 ), habiendo declarado que no resulta ni lógico ni desorbitado, que se puedan establecer tantas comunidades parciales, como portales tiene un bloque; razones todas ellas que conducen al rechazo del motivo".

Nótese que todo ello con abstracción de que esa posibilidad se contemplara o no en el título. De ser así, no habría caso. Lo relevante es la posición de franca tolerancia del alto Tribunal en orden a dotar de validez y eficacia situaciones de hecho como la litigiosa. Así lo admite la Sentencia del Tribunal Supremo de 28/mayo/2009. En el supuesto sometido a su consideración, "se había declarado la posible existencia de un régimen de facto «sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros». En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción que le dio la Ley 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil , no lo hubiesen otorgado".

De fecha más reciente la sentencia del Tribunal Supremo de 24/noviembre/2010 también indica que "el hecho de la falta de constitución y de funcionamiento formal de la propiedad horizontal no impide su existencia, como ampliamente ha justificado la Audiencia en la sentencia hoy recurrida, y tiene declarado esta Sala, entre otras, en sentencia de 28 de mayo de 2009 (Recurso núm. 2401/04 ), que cita otras anteriores como las de 7 abril 2003 y 17 julio 2006, para concluir que la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal ".

En el ámbito de la Audiencia Provincial de Cádiz, las cosas, como era de esperar, no han sido distintas. Se ha citado, y creemos que es un procedente relevante, la sentencia de esta Sección 2ª de 12/junio/2018 (rollo nº 58/2018):

"Por la parte apelante se discute en primer lugar que la sentencia de instancia haya dado por bueno el nacimiento de dos comunidades de propietarios por la vía de hecho, manifestando que los títulos constitutivos de la propiedad horizontal no se modifican por la vía de hecho sino conforme a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal (...)

En el caso de autos, nos encontramos ante la creación de una comunidad independiente o subcomunidad por decisión de los propietarios de los pisos y locales existentes en el edificio de DIRECCION002; la creación de dicha comunidad independiente requiere el acuerdo unánime de los referidos comuneros y supone la existencia de una especie de subcomunidad puesto que no consta que la decisión de separarse a estos efectos un edificio de otro y crear dos comunidades independientes haya sido tomada por unanimidad de los comuneros del originario edificio de DIRECCION003 (...)

Siendo así y dados los términos del art. 2 mencionado así como la doctrina del Tribunal Supremo que ha admitido con fundamento en el art. 5 de la misma LPH que la comunidad pueda tener su origen en la voluntad del promotor o en la de todos los propietarios, consideramos que existe prueba suficiente en el proceso que nos lleva a entender que la comunidad de propietarios demandada existe, que se creó por acuerdo unánime de todos los propietarios del edificio, quienes también de manera unánime modificaron las cuotas de participación en el edificio aludido, y que los acuerdos adoptados por su junta de propietarios son vinculantes para todos sus miembros, también para la actora (...)

El hecho de que la comunidad de propietarios de este edificio se constituyera como comunidad independiente o subcomunidad por un acuerdo de 1996 que consta en acta, que así haya venido funcionado desde ese año, con el consentimiento expreso o tácito pero unánime de todos los propietarios del edificio y que de la misma forma unánime hayan procedido a adaptar sus cuotas de participación en ese edificio concreto, sin contar con el colindante, una modificación en cuanto a las cuotas de participación adoptada por acuerdo de la comunidad en junta de propietarios de 15/12/2011, aprobado por unanimidad de los presentes, junta de propietarios a la que asistió la demandante con voz pero sin derecho de voto, sin que en ningún momento en los años transcurridos hubiera impugnado dicho acuerdo, acuerdo que además se reitera en las actas de juntas de propietarios posteriores, ha supuesto una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal respecto del que consta inscrito en el Registro de la Propiedad; la falta de inscripción en el Registro de dicha modificación en cuanto a la nueva comunidad o subcomunidad y en cuanto a las cuotas de participación, no es trascendente en tanto que la misma carece de efectos constitutivos, teniendo solo relevancia a efectos de publicidad y en cuanto a terceros".

Terminamos con la descripción del panorama jurisprudencial con la cita de la sentencia también de esta Sección de 22/diciembre/2023 (rollo nº 919/2022): "Así las cosas, y más allá de su condición de comunidad de bienes proindiviso, la cuestión es si cabe reconocer en la actora alguna cualidad más desde la perspectiva de la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal. Acudiendo al art. 2 , que determina cuál es su ámbito de aplicación, cabe señalar que no puede ser una subcomunidad, atribución reservada al supuesto en el que "varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica", según dispone el art. 2,d). Ciertamente cabe apreciar en el caso que los propietarios de plazas hacen un uso exclusivo de determinados elementos dotados de independencia funcional. Pero a los efectos del precepto que comentamos no son varios propietarios, por más que de hecho lo sean, sino un solo comunero tal y como antes quedó consignado, que además ha prescindido del indispensable consentimiento del resto de comuneros.

La alternativa es considerar que es una mera Comunidad de Propietarios de hecho del art. 2,b) de la Ley que es la institución aplicable cuando "reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal", en el caso por no haber recabado el consentimiento unánime del resto de miembros de la Comunidad de Propietarios del edificio.

Quizás fuera esta consideración la más apropiada".

A partir de aquí, debe entenderse que al haber desaparecido de facto la comunidad general, cada bloque de viviendas actúe (legítimamente) con autonomía en la ejercicio de las competencias propias de la Ley de Propiedad Horizontal respecto de cada edificio independiente. Que subsistan elementos comunes generales, esto es, las tres calles peatonales abiertas entre los diferentes bloques, no perjudica las anteriores conclusiones. Subsiste una comunidad general residual cuya gestión se redice a la de los referidos elementos comunes generales, bajo alguna de las opciones previstas en el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Lo que no le es dable al recurrente es desconocer la existencia y normal funcionamiento de la Comunidad de Propietarios demandada durante años. Y ya es curioso, contradictorio y significativo que pese a negar su existencia, sea el Sr. Gustavo quien la demanda reconociéndole expresamente una capacidad jurídica y una capacidad para ser parte ( arts. 6.1.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal) que constantemente le está negando.

Por otra parte, una vez aceptada a regañadientes la tesis de la subcomunidad, no cabe tampoco constreñir su actuación a los actos de mera gestión y/o administración, bajo ella aparente apoyo de una doctrina jurisprudencial que no recae, tal y como requiere el art. 1.6 del Código Civil, sobre tan específico problema. Así por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 29/abril/2015 que cita la representación letrada del recurrente en apoyo de sus tesis termina por decir lo contrario a lo que se pretende, es decir, que una subcomunidad de hecho se rige a todos los efectos por la Ley de Propiedad Horizontal, incluyendo sus previsiones sobre acuerdos que exigen mayoría, de mera gestión, y los que por incidir en el título exigen unanimidad: "Una vez expuesto y motivado que se está en presencia de una subcomunidad de plazas de aparcamiento independientes que se rige, en defecto de pactos expresos, por la Ley de Propiedad Horizontal, se ha de estar a las previsiones de esta sobre quorum para la adopción de acuerdos, y asiste la razón a la sentencia recurrida cuando afirma que no se trata de un acuerdo sobre el mero pintado de plazas de garaje cuya superficie ya se encontraba delimitada sino de que "se señalicen según la superficie... se adjuntará al acta plano indicando por donde irán las nuevas líneas (eliminando las anteriores)", esto es, se trata de un pintado exnovo, lo que supone que el acuerdo va mucho más allá de un mero acto de administración y tiene por objeto un verdadero deslinde de las plazas de aparcamiento independientes privativas así como de elementos comunes del edificio, con afectación de los títulos constitutivos; y ello exige la unanimidad de todos los propietarios o que se decida por vía de resolución judicial".

Resta por indicar que la existencia de la Comunidad de Propietarios debía ser necesariamente conocida por el actor o por su arrendataria. No es posible que quien es propietario de varios locales de negocio en un inmueble que ha explotado comercialmente directamente o en régimen de arrendamiento pretenda desconocer que el inmueble se integra en una Comunidad de Propietarios a cuyo funcionamiento debía de haber estado contribuyendo a lo largo de los años, como de hecho quedó acreditado que así había sido.

(B) Sobre los hechos causantes de la nulidad de los acuerdos impugnados.Más allá del problema de la falta de citación a las juntas impugnadas, como motivo formal específico de impugnación que a nuestro juicio quedó convenientemente tratado y resuelto en el Fundamento de Derecho 3º de la resolución recurrida, la parte apelante acude a otros argumentos que no han sido convenientemente abordados en ella. Se trataría de la vulneración de los arts. 18.1,a), 18.1,c) y 19.2,f) de la Ley de Propiedad Horizontal, porque los acuerdos sobre instalación de ascensores serían contrarios a la ley o los estatutos, implican un grave perjuicio para el Sr. Gustavo que no tiene obligación jurídica de soportarlo, y se han adoptado con eventual vulneración de las mayorías previstas en la Ley.

Es sabido que antes de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal en el año 1999, la jurisprudencia ya excluía del régimen de unanimidad los acuerdos para la colocación ascensores , al entenderse que la instalación de los mismos no debe considerarse una simple mejora, sino que comporta un bien para todos y una obra necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, de tal manera, que todo condómino, al redundar la nueva instalación en beneficio del inmueble, dándole mayor valor, ha de contribuir, de acuerdo con su cuota de participación, a satisfacer el desembolso que supone aquélla.

De lege data, el art. 17.2 de la Ley dispone que "Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor , incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".

A parir de aquí, la decisión adoptada no puede ser contraria a la Ley ni a los Estatutos, ni perjudica gravemente, por definición, al Sr. Gustavo. Este no queda exonerado del pago de esta mejora por la exención de la que goza respecto de la limpieza y conservación de escaleras. Citemos, por todas, la sentencia del Tribunal Supremo de 6/febrero/2024: "Es jurisprudencia consolidada de esta sala que cuando se instala un ascensor ex novo, los propietarios de los locales comerciales y de los garajes también deben contribuir al gasto que ello supone, y su exclusión por la falta de uso resultaría abusiva con respecto a los propietarios de las viviendas, puesto que altera las cuotas de contribución a los gastos, por el sobrecoste que la exoneración de algunos comuneros conlleva para el resto, lo que requeriría haber sido aprobado por unanimidad (...) El fundamento de dicha doctrina es que la adecuación funcional que supone la instalación de un ascensor antes inexistente no es una simple mejora"y por otra parte, con cita de las sentencias de 5/abril/2019, 10/mayo/2021 y 17/noviembre/2016, recuerda el criterio según el cual "la instalación de un nuevo servicio de ascensor debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento ( art. 10 de la LPH )".

Finalmente, deberá recordarse que tampoco disponemos de una alegación clara y precisa sobre el indebido cómputo de las mayorías exigibles en la adopción de los acuerdos impugnados. La parte apelante se ha limitado a sugerir que se habían alterado los coeficientes del título constitutivo para lograr una indebida mayoría pero sin razonamiento adicional alguno, ni especificación de lo que considera fue irregular.

SEGUNDO.- Recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000, de Chipiona. El recurso de la Comunidad de Propietarios deberá ser estimado, dándose lugar en consecuencia a la condena al actor al pago de las costas de la 1ª Instancia.

Se plantea en el recurso la no infrecuente cuestión procesal relativa a la interpretación de los criterios sobre imposición de costas de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Con carácter general, la sentencia del Tribunal Supremo de 14/diciembre/2015 explica lo que sigue: "Nuestro sistema general de imposición de costas recogido en el art. 394 LEC se asienta fundamentalmente en dos principios: el del vencimiento objetivo y el de la distribución, también llamado compensación -aunque no es estrictamente tal-, que tiene carácter complementario para integrar el sistema. El sistema se completa mediante dos pautas limitativas. La primera afecta al principio del vencimiento, y consiste en la posibilidad de excluir la condena cuando concurran circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición (lo que en régimen del artículo 394 LEC tiene lugar cuando el caso presente serias dudas de hecho o de derecho). Su acogimiento transforma el sistema del vencimiento puro en vencimiento atenuado. La segunda pauta afecta al principio de la distribución, permitiendo que se impongan las costas a una de las partes cuando hubiese méritos para imponerlas por haber litigado con temeridad".

Las dudas no son equivalentes a la mera complejidad, tal y como se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo de 9/diciembre/2015: "lo que sería cuestionable en este caso (aunque no pueda ser objeto del recurso de casación, como se ha declarado reiteradamente por esta Sala) es que la razón aducida por la Audiencia Provincial (la "complejidad" del caso) justifique por sí sola la existencia de serias dudas de hecho y de derecho".Por otra parte, como excepcional la norma debe ser objeto de una interpretación restrictiva, no bastando la mera incertidumbre. Casi siempre en uno u otro grado existe, no en balde cualquiera de los pleitos que habitualmente se plantean ante nuestros tribunales traen precisamente causa de un conflicto o indefinición sobre los hechos litigiosos o sobre las normas o criterios jurídicos que les son de aplicación que ha de resolverse a través del proceso. Es por ello que solo aquellas dudas importantes y graves que recaigan sobre elementos claves del objeto litigioso y que añadan, por tanto, un plus de aleatoriedad al resultado del proceso, podrán conformar la excepción que analizamos.

Pero también debe advertirse que tales dudas no son las que pudieran existir antes del litigio. Cualquiera de los pleitos que habitualmente se plantean ante nuestros tribunales traen precisamente causa de un conflicto o indefinición sobre los hechos litigiosos o sobre las normas o criterios jurídicos que les son de aplicación, que ha de resolverse a través del proceso. Por el contrario, la excepción al principio de vencimiento objetivo resulta de aplicación cuando la duda surge tras la tramitación de proceso y en trance de resolver el Juez o tribunal se encuentra con serias dificultades fácticas o jurídicas para tomar una decisión. Quiere ello decir que la razón de la ausencia de imposición de las costas no puede venir de las dudas que ex antetuviera la parte actora respecto del hecho del aseguramiento, sino de las dificultades que ex postpudieran surgir para valorar en sentencia, es decir, tras la tramitación del proceso, práctica de la prueba y audiencia a las partes.

Así las cosas, no tenemos a estas alturas dudas de hecho o de derecho suficientes como para plantearnos siquiera fuera parcialmente la bondad de las pretensiones deducidas por el Sr. Gustavo. Hemos tratado de explicar cómo su pretensión encaminada a desconocer la existencia de la Comunidad de Propietarios (que él tácitamente reconoce al demandarla) carecía de contenido a la vista de las posibilidades que proporciona la Ley de Propiedad Horizontal para el funcionamiento de subcomunidades de hecho y a su propio funcionamiento como tal comunidad.

TERCERO.- Costas.La desestimación del recurso de la parte actora debe conllevar su condena por las costas causadas por la tramitación de su recurso ( art. 398.1 Ley de Enjuiciamiento Civil) al no existir, como queda visto, dudas de hecho o de derecho relevantes que, conforme a lo dispuesto en el art. 394.1 del texto procesal, justifiquen un pronunciamiento diferente.

La estimación del recurso de la Comunidad de Propietarios demandada debe a su vez provocar la ausencia de pronunciamiento sobre las costas de esta alzada ( art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,