Sentencia Civil 738/2025 Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 759/2023 de 15 de diciembre del 2025

PRIMERO.- Controversia en sede del recurso de apelación

La Iltre. Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Donostia/San Sebastián dictó Sentencia el 16 de febrero de 2023, en el seno de un proceso ordinario, en la que desestimó la demanda interpuesta por D. Miguel Ángel; Alexis y D. Aquilino en ejercicio de la acción de impugnación de acuerdo comunitario, frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN DIRECCION000 de SAN SEBASTIAN, en la que se solicitaba sentencia declarando la "nulidad del acuerdo de la junta extraordinaria del 4 de octubre donde se revocan los acuerdos adoptados en junta extraordinaria del 5 de julio, con expresa imposición de costas."

La representación procesal de la parte demandante interpuso recurso de apelación frente a la referida sentencia por la que solicitó que se estime el recurso de apelación y, en su lugar, se dicte otra estimando la demanda y se acuerde la validez de acuerdo de 5 de julio de 2021. En síntesis, refirió los siguientes motivos:

1.- La parte recurrente cuestiona la valoración de la prueba realizada por el juzgado de primera instancia, argumentando que la revocación del acuerdo del 5 de julio de 2021 por la junta del 4 de octubre de 2021 no es ajustada a derecho. Se sostiene que la revocación vulnera la doctrina de los actos propios y genera una contradicción con la conducta anterior, ya que el acuerdo inicial permitía que cada portal decidiera autónomamente sobre la instalación de ascensor, lo que fue respetado en el acuerdo de julio. Se alega que la junta de octubre, convocada mayoritariamente por propietarios de un portal distinto, carecía de legitimidad para revocar un acuerdo que afectaba exclusivamente a otro portal, y que dicha revocación causa un perjuicio grave a los propietarios afectados, algunos con necesidades especiales de accesibilidad.

2.- Además, se discute la interpretación del régimen comunitario, señalando que existe una única comunidad de propietarios con tres portales, sin personalidad jurídica individual para cada uno, por lo que las decisiones deben tomarse en junta general convocada para toda la comunidad, aunque el voto se limite a los propietarios del portal afectado, conforme a los estatutos y acuerdos, previos. Se critica la sentencia por considerar que el acuerdo de 2018 era claro, cuando en realidad ha generado múltiples conflictos y requiere aclaraciones administrativas. También se defiende la validez del acuerdo de julio de 2021, adoptado conforme a la práctica seguida en otro portal y a las normas estatutarias, y se solicita la nulidad del acuerdo de octubre de 2021.

3.- En cuanto a la prueba documental, se denuncia la negativa injustificada de la parte contraria a aportar la escritura completa de obra nueva, prueba admitida pero no practicada en primera instancia, solicitando su incorporación en segunda instancia.

4.- Finalmente, se argumenta que, dada la complejidad y las dudas jurídicas existentes, no procede imponer costas a la parte recurrente. En resumen, se solicita la revocación íntegra de la sentencia apelada, la validación del acuerdo de julio de 2021 y la condena en costas a la parte contraria.

SEGUNDO.- Infracción en materia de admisión de prueba.

Para evitar equívocos, sobre la pretendida infracción en la inadmisión de pruebas, conviene advertir a la parte recurrente que, con independencia de los concretos motivos que pudiera justificar la inadmisión de una prueba en la primera instancia, su planteamiento en sede del recurso de apelación se concreta en un régimen específico, consistente en la petición de que dicha prueba se práctique en segunda instancia, debiendo quedar a lo decidido en el Auto que resuelve la petición. Dicho de otra forma, no se reponen las actuaciones a dicho momento, sino que, de haber propuesto la prueba en tiempo y forma, recurrido debidamente su denegación y formulado la pertinente protesta, podrá reproducir dicha petición en esta alzada, dando lugar a un nuevo examen de la proposición y, en su caso, propiciando su admisión y práctica como prueba.

En cualquier caso, la petición de prueba en esta alzada fue oportunamente resuelta en el Auto de 25 de septiembre de 2023, con el resultado en él obrante, posteriormente, en reposición el 25 de octubre de 2023.

Lo anterior tiene importancia, ya quela infracción procesal en la actividad probatoria da lugar al régimen de su potencial admisión y, en su caso, práctica en segunda instancia. En este supuesto, ha sido resuelta por Auto, firme y sin que se específique efecto alguno del que haya de ser acreedora dicha infracción, lo que, en definitiva, conlleva inexorablemente que descartemos este motivo de apelación.

TERCERO.- Preliminar y aclaratorio, fijación del fáctico que evidencia que la denuncia del error de la valoración de la prueba no es tal.

La parte recurrente plantea su recurso desde la óptica de la errónea valoración de la prueba, si bien, una primera aproximación a los propios motivos del recurso, junto con los documentos obrantes en autos, evidencian sin mayores dificultades que la cuestión controvertida, realmente, no lo es en términos de los argumentos que conducen a que una determinada aseveración fáctica sea errónea, sino desde la interpretación que ha de proyectarse respecto de dichos acuerdos, siendo intrascendentes las ambigüedades que hubiera y obligándonos a reconducir la impugnación a una cuestión estrictamente jurídica.

Así, sucede que los actores son D. Aquilino, propietario del piso DIRECCION001, D. Miguel Ángel, piso DIRECCION002, Alexis., piso DIRECCION003, integrados en el edificio que se encuentra constituido en tres cuerpos verticales, cada uno con un acceso independiente, denominados DIRECCION000, finca registral NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Donostia/ San Sebastián. El edificio se encuentra integrado, por un lado, la base, formada por cuatro locales y, por otro, el cuerpo destinado a viviendas, constituido por tres bloques, cuyo acceso se realiza por diferentes puntos, dando lugar al portal DIRECCION000, integrados por cuatro plantas, con una viviendas cada mano de cada planta, izquierda y derecha; y portal DIRECCION000, formado por cuatro plantas, con una vivienda por planta.

El referido inmueble, constituido en escritura de obra nueva de 13 de mayo de 1960, ha venido actuando como una única Comunidad de Propietarios de los portales DIRECCION000, con atribución en la referida escritura de cuotas de participación en elementos comunes, a las viviendas del nº DIRECCION000, mano izquierda un 4.60, a las de la mano derecha, 4,15; a las viviendas del nº DIRECCION000, mano izquierda, 4.15, y mano derecha, 3.90, en el nº DIRECCION000, 4.35, junto con la "totalidad de la planta semisótano ( el correspondientes a las casas uno y dos, once por ciento, y el correspondiente a las casa tres, el cuatro por ciento", la cual ha venido actuando con único CIF.

Consta además en la referida inscripción registral modificación de las reglas de condominio en la junta de 24 de mayo de 2018, que no consta impugnada ni cuestionada su validez, por votos de la mayoría que representaban, la mayoría de cuotas, conceder autorización a los portales para que puedan acordar independientemente sobre la instalación del ascensor de cada portal, con la forma de pagos que cada subcomunidad establezca por las mayorías establecidas en la LPH y conforme a los criterios del Tribunal Supremo (composición de subcomunidades a los efectos de accesibilidad). (...) y se obtienen las autorizaciones recíprocas para que cada portal decida autónomamente sobre la instalación del ascensor y la forma de pagos de dicha instalación, aprobándose en esa reunión por los vecinos del portal nº DIRECCION000, por 5 votos a favor y 3 en contra (...) la instalación en dicho portal nº DIRECCION000, estando obligadas todas las viviendas de dicho portal al pago de esta, sin involucrar el resto de los portales y locales". Asimismo, en junta extraordinaria del portal nº DIRECCION000, celebrada el 13 de junio de 2018 y otra celebrada el 9 de agosto de 2018, se aprobó la instalación del ascensor con la forma de pagos planteada y se incluyó expresamente una norma estatutaria respecto del portal nº DIRECCION000 relativa a la exoneración en gastos de otros portales, en su instalación de ascensor, y la que la relativa a dicho ascensor, portal DIRECCION000, se hacía a cargo de dicho ascensor, sin involucrar al resto de portales y de locales.

El 9 de julio de 2021 tuvo lugar la Junta de Propietarios de la Comunidad DIRECCION000, en la que, a solicitud del Señor Aquilino, se votó el punto cuarto sobre aprobación de instalación de ascensores en los Portales DIRECCION000 del referido inmueble, en el que por mayoría de cuotas y votos se aprobó su instalación en el portal DIRECCION000 y no en el DIRECCION000; se reflejó, asimismo, la votación de todos los copropietarios del piso DIRECCION000, en el que se indicaba que consideraban viciada la votación y salvan sus votos a efectos de impugnación.

El 4 de octubre de 2021 nuevamente tiene lugar junta de la referida comunidad, cuyo punto segundo fue la revocación de los acuerdos tomados en la Junta General de 5 de julio de 2021, en el que se acuerda revocar el acuerdo adoptado en la Junta General Extraordinaria de 5 de julio de 2021, por mayoría de los asistentes

CUARTO.- Impugnación de acuerdo comunitario.

Ciertamente, la cuestión que se nos somete a consideración es eminentemente jurídica, y al respecto conviene que hagamos una serie de aclaraciones para mejor abordar el recurso. Así, en esencia, aunque no conste con excesiva expresividad, el planteamiento con el que ha de atenderse el recurso es el ámbito de las facultades de la Junta de Propietarios de la comunidad de propietarios del edificio sito en DIRECCION000, en el sentido de si esta puede dejar sin efecto un acuerdo previamente acordado y, en segundo lugar, pero entrelazado con lo anterior, la siempre espinosa cuestión de las subcomunidades de propietarios, enmarcada en el acuerdo del año 2018, sobre autorización a cada portal de decisión autónoma. Complejidad del asunto que exige, por otro lado, la matización acerca del régimen legal al que está sometida la Comunidad en cuestión, constituida con anterioridad a la entrada en vigor de Ley de Propiedad Horizontal. Son tres, por tanto, las premisas que han de asentarse para dar respuesta al recurso planteado.

Acerca de la primera de ellas, cuestión que no acaba de resolver la sentencia de primera instancia, obliga a fijar que la misma se constituyó en mayo de 1960, documento 4, con anterioridad, por tanto, a la publicación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal(en adelante, LPH).La situación de las comunidades previas a la entrada en vigor de la norma se resolvió en la Disposición transitoria segunda, a favor de la imperatividad de aquellas que cumpliesen los requisitos del art. 2 de la LPH y 396 del CC, en el sentido de que "La presente ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma". Ese parecer, se expresa, además, entre otras, en la STS 230/1994, de 15 de marzo, " al no cumplir lo relativo a la adecuación de estatutos al nuevo régimen, por carecer originariamente de ellos y no elaborarlos "ex novo", es evidente que de conformidad con lo dispuesto en el art. 396.IV CC (EDL 1889/1), dicha Comunidad de propietarios se rige exclusivamente por lo dispuesto en la vigente ley de P.H., siendo de aplicación a la misma sus disposiciones en toda su amplitud y respecto de todos sus problemas, habida cuenta que al promulgarse la misma no se hizo uso, cual queda indicado, de lo dispuesto en la disp. trans. 1ª de la misma".

De lo anterior deriva, sin género de dudas, que la comunidad en cuestión se rige por las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal, no solo en la cuestión relativa al régimen de impugnación de acuerdo comunitarios, sino al de las potenciales subcomunidades de cara a testar si al acuerdo del año 2018 puede serle repercutible tal consideración.

Ahí, en lo tocante a la figura de las subcomunidades, la propia Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo segundo, les otorga carta de naturaleza, cuando proclama que la ley será de aplicación a las "A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica".

Estas figuras no han sido desconocidas en nuestra doctrina registral como sucede en la Resolución de la DGRN Publicada en el BOE el 14 de Agosto de 2017 o Sentencia de esta sección 186/2017, de 30 de junio, ECLI.ES.APSS.2017.528. Tampoco se ha quedado lejos el Tribunal Supremo y, ciertamente, antes incluso de la reforma legal indicada, llega a la conclusión de que es factible la existencia de las referidas subcomunidades, ver al respecto STS 1365/2007, de 3 de enero ECLI:ES:TS:2007:362.

Y, en relación a la particular cuestión de la existencia de acuerdos previos de autorización, presenta particular interés la STS 224/2019, de 10 de abril, ECLI:ES:TS:2019:1247 en la que no se reconoce el bloque en cuestión como una subcomunidad del art. 2.d LPH, sino a la existencia de un modelo organizativo en el que cada bloque celebraba reuniones para los asuntos que concernían solo a los vecinos de cada edificio; de modo que el acuerdo impugnado se había adoptado por el bloque en cuestión con la autorización de la Junta de la única comunidad existente; según acuerdo no impugnado, que se adoptó previa convocatoria de todos los comuneros de los diez bloques. Expresamente, tras analizar la sentencia de apelación, señala que " cuando reconoce a la subcomunidad del bloque iv capacidad para poder adoptar el acuerdo impugnado, no es por encontrarse constituida la misma en los términos que reconoce el vigente artículo 2.letra d) LPH, sino por encontrarse previamente habilitada por la voluntad general de la Comunidad del conjunto urbanístico", todo ello previo a reseñar que "ninguna parte , ni ninguna sentencia, mantiene que las subcomunidades constituidas, a efectos organizativos, en la Junta de 29 de abril de 2007, tuviesen per ser, y desligados de la voluntad de la Comunidad de Propietarios , capacidad para adoptar acuerdos de la naturaleza del acuerdo litigioso".

Ocurre que , por tanto, conforme al aclaratorio expuesto, que, en mayo de 2018, la comunidad de propietarios, única existente, adoptó el referido acuerdo, sin que haya cuestionamiento de su validez a día de hoy ni en el pleito, y que, en esencia constituyó una autorización a los referidos portales para proceder a aprobar en un futuro la instalación, o no, del ascensor y el sistema de gastos, sin que tampoco conste que la negativa existente en los portales DIRECCION000, en el momento en el que se aprobó el del portal DIRECCION000, determinase un agotamiento del referido acuerdo que, en definitiva, sigue vigente. De hecho, al amparo del referido acuerdo, los propietarios integrados en el portal nº DIRECCION000, han llegado a la instalación del ascensor y a la fijación del correspondiente sistema de gastos, el cual ha tenido acceso al Registro de la Propiedad.

Lo anterior nos lleva precisamente al hecho de que el acuerdo que se adoptó en julio de 2021 y que, posteriormente, se deja sin efecto en octubre de 2021, se adoptó en la junta de la Comunidad de los portales nº DIRECCION000, nº DIRECCION000 y nº DIRECCION000, tomando como base un listado de cada portal en base a los solicitantes de la convocatoria, y es, posteriormente, a iniciativa de algunos propietarios del portal n.º DIRECCION000, que la Junta General opta por dejar sin efecto el referido acuerdo, cuya acta también es rechazada por mayoría, por entender que la referida decisión no compete a dicha junta, sino al portal en cuestión.

Por tanto, partiendo de estas premisas hemos de adentrarnos en la cuestión última, sobre la potestad de la Junta en la revocación de sus propios acuerdos, cuestión que plenamente reconoce la sentencia y al respecto de la cual entendemos que ninguna objeción cabe efectuar, al estar plenamente reconocida y admitida en nuestra jurisprudencia. De hecho, la lectura de los arts. 13.1 y 14 no recoge ninguna prohibición en la Comunidad de Propietarios pueda dejar sin efecto o revocar una decisión anterior. Sin embargo, aquellas facultades no pueden ser arbitrarias, entendidas como una capacidad ilimitada de la Junta para dejar sin efecto una decisión anterior y, de hecho, la jurisprudencia menor, sirva como tal la SAP de Asturias, 13/2019, de 17 de enero, ECLI: ES:APO:2019:51, habla de los "principios de buena fe y seguridad jurídica pueden llevar a considerar la imposibilidad de revocación del acuerdo anterior cuando los efectos del mismo se han consolidado respecto de terceros o de los propios comuneros, si es que no concurre justa causa sobrevenida o modificación de las circunstancias que dieron pie al acuerdo pretendido de revocación, la SAP de Alicante 190/2009, de 6 de mayo, ECLI: ES:APA:2009:1484, " siempre con el límite que se desprende del artículo 18.1.b)", o SAP de Lleida, Sección 2ª, 342/2007, de 18 de octubre, ECLI: ES:APL:2007:683, "deberá justificarse oportunamente porque, en otro caso, si se trata de un mero cambio de parecer, se estaría incidiendo en un claro abuso de las facultades que corresponden a la Comunidad,( ...) siendo por ello de aplicación la doctrina de los actos propios en que se sustenta la resolución recurrida". Tampoco es desconocida la revocación en los pronunciamientos del Tribunal Supremo, por ejemplo, en la Sentencia de 19 de mayo de 2006, en la que entiende que un acuerdo válidamente adoptado, por el que se establece de forma definitiva un estado de las cosas, con adquisición de derechos por los propietarios afectados, puede afectar a la mayoría necesaria para la adopción del acuerdo de revocación.

Es cierto que no es una posición jurisprudencial unánime y hay otras Audiencias Provinciales que asumen una postura contraria. Ahora, la sentencia de primera instancia asume esa revocabilidad del acuerdo y no encontramos en la norma legal o prescripción alguna que vede esa posibilidad, al reconocer el art. 14, cuando se ocupa de la Junta de Propietarios el ámbito competencial de tratar cuestiones de interés general, por lo que, compartimos la procedencia de esa revocación, aunque con los límites antedichos.

Sigue la sentencia de primera instancia diciendo que considera probado, en base a las testificales y la lectura de las actas, que la finalidad del acuerdo revocatorio no fue otro que corregir la forma en la que se adoptó el acuerdo de instalación de ascensor, por ser contrario a la modificación de los estatutos de mayo de 2018, pues los portales disponían de autorizaciones recíprocas para decidir autónomamente sobre la instalación y forma de pago, por lo que aquel debía convocar a los copropietarios del portal, y que, en definitiva, el acuerdo de 5 de julio no pretende privar a los propietarios del portal DIRECCION000 de la instalación del ascensor, sino que su decisión sea tomada solamente por ellos, a quienes no se les niega tal derecho, sino que han de efectuarlo limitado a ellos.

No obstante, si partimos de las premisas anteriores, en relación al fáctico fijado en la sentencia, nos encontramos con que, en realidad, es cierto que el referido acuerdo otorga autorización para la adopción del ascensor en los bloques y, sin embargo, no se trata de subcomunidades oportunamente constituidas al efecto, ni si quiera se les tiene por comunidades organizativas, pues del relato de hechos probados resulta que la misma ha venido operando como una única comunidad y que el único supuesto es el existente entorno al elemento común, el ascensor, de los portales del nº DIRECCION000. Con independencia del acuerdo de autorización reciproca y su trascendencia y vinculación en otros planos, lo cierto es que el mismo no constituye acuerdo de constitución de subcomunidad, pues ni si quiera figura una individualización acerca de qué inmuebles son los afectos a cada subcomunidad o normas de su funcionamiento, ni tampoco ha venido desarrollándose en vía de hecho en ese portal, por lo que, pese a lo pretendido por el recurrido, no existe subcomunidad de iure o de facto en condiciones para la implementación de los acuerdos necesarios. Por tanto, si a ello se le añade lo relativo a que la misma está sometida al régimen imperativo de la Ley de 1960, por falta de adaptación de sus estatutos, nos encontramos con una situación en la que el único órgano competente a los efectos de la adopción de los acuerdos es la única Junta de Propietarios existente, en la que se integra todo el edificio, los tres portales, por lo que, en este momento, la privación del ámbito competencia de la Junta, como consecuencia del acuerdo de 2018, que es lo que pretende la Comunidad de Propietarios, impediría actualmente a los apelantes el planteamiento de sus pretensiones entorno a los acuerdos que afectan al ascensor, ubicándolos en un albur de constituir una comunidad, para cuya base, a día de hoy, no hay elementos suficientes en el acuerdo, y, al mismo tiempo, con imposibilidad de someter el asunto al único órgano con amparo legal, la Junta de Propietarios, ello con independencia de quienes sean los propietarios que abonen definitivamente la instalación. Por tanto, de esa argumentación se infiere que el contenido del acuerdo, cuando revoca el anterior acuerdo, basándose en la falta de competencia de la junta, fue una actuación arbitraria a la vista del régimen legal al que está sometido y, efectivamente, de conformidad con el art. 18 el acuerdo conlleva perjuicio al dejar sin efecto un previo acuerdo relativo a la instalación del ascensor.

Congruentemente, apreciamos infracción del artículo 18 de la LPH en la resolución recurrida y procede estimar el recurso, para declarar, en su lugar, la nulidad del referido acuerdo - que no declarar la validez del acuerdo anterior, que es lo que erróneamente se dice en el recurso y no compete al objeto de la impugnación del acuerdo-.

QUINTO..- Costas y depósito

Al tratarse de una estimación del recurso, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.2 de la LEC, no se imponen

Y, en lo pretendido en materia de costas, en este caso de primera instancia, el propio recurrente demandaba que no se le impusiesen y para ello invocó la existencia de serias dudas de hecho o de derecho. Desde luego, desde un punto de vista fáctico los hechos eran muy claros y no entendemos que se sostengan dudas, cuando el contenido de los acuerdos estaba planamente documentado.

Cuestión distinta es la interpretación de los mismos, desde un punto de vista jurídico, ya hemos referido que la cuestión de las subcomunidades se revela espinosa en la jurisprudencia y resulta importante discernir su constitución jurídica, como aquellas que operan de facto, siendo que, además, en el particular caso de autos se da la circunstancia que nada impidió ni dificultó a parte de una Comunidad la constitución del referido ascensor, por lo que también cabía razonablemente esperar la suficiencia de esos acuerdo, y, sin embargo, a los efectos de la norma a la que están sometidos, hemos entendido que los mismos no daban lugar al entendimiento de que hubiese una subcomunidad. Igualmente controvertida es la materia de revocación de los acuerdos por la propia comunidad, pues como se ve, no hay unanimidad en la jurisprudencia menor. De ahí que, visto también que el apelante así lo solicitaba, no se imponen las costas del procedimiento de primera instancia.

La estimación conlleva la devolución del depósito.

Por lo expuesto,