Sentencia Civil 393/2025 Audiencia Provincial Civil de Lleida nº 2, Rec. 35/2023 de 15 de mayo del 2025

PRIMERO.-La sentencia de instancia estima la demanda, declarando la nulidad de pleno derecho de los siguientes acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada en su sesión no presencial de febrero de 2021: 1º y 2º, en lo relativo a la aprobación de la liquidación de gastos de los ejercicios 2018/2019 y 2019/2020, en concreto el saldo final de la liquidación resultante de la indebida cuota de repercusión de los gastos por departamento, tanto del grupo "gastos comunes generales" como de determinados grupos de gastos, que se repercuten en proporción superior a la respectiva cuota de participación;

3º, por el que se aprueba el presupuesto ordinario de gastos para el ejercicio 2020/2021 y correlativo establecimiento de cuotas de provisión de fondos periódicas para su atención, que se concreta en la inclusión en el presupuesto de gastos de la partida de honorarios de secretaría, por importe de 2800 €;

4º, en virtud del cual se aprueba una derrama de 500.520,06 € para amortizar los saldos deudores acumulados de SOL D'ARAN correspondientes: a) las entidades adjudicadas a la Comunidad por haberse declarado la subasta desierta y b) a las entidades subastadas y adjudicadas a terceros y que no sean legalmente exigibles a éstos;

5º, por el que se aprueba una derrama de 546.548 € para devolver las derramas aprobadas en el 2017 declaradas nulas en sentencia del Juzgado de Vielha de14 de febrero de 2020.

Declara la nulidad de dichos acuerdos por vulneración de los derechos a voto recogidos en la legislación vigente, por no dar la garantía suficiente, indicando que se produjo un descontrol en la recepción de los votos y su computación pues se acredita que, por ejemplo, el Sr. Erasmo, quien votó pero no se contabilizó su voto, cuestión recogida en el documento 23 de la demanda, donde el Presidente, reconoce el error y no rectifica o por lo menos no se acredita tal rectificación y nuevo resultado de las votaciones.

Frente a dicha resolución interpone recurso de apelación la demandada, Comunidad de Propietarios del DIRECCION000", invocando en primer lugar infracción de los artículos 209, 216 y 218 LEC, vicio de incongruencia por cuanto la nulidad postulada de los acuerdos impugnados no se fundamentó en la no contabilización del voto del Sr. Erasmo, ni en la vulneración del derecho de voto, por lo que la sentencia recurrida al estimar la nulidad de los acuerdos en base a la no alegada vulneración de los derechos de voto, se aparta del componente fáctico del procedimiento, alterando por completo los términos del proceso y, en consecuencia, dejando imprejuzgado el tema realmente planteado. En los siguientes motivos de recurso defiende la legalidad de los acuerdos impugnados por los actores. Incide en la legalidad de los acuerdos 1º y 2º, por los que se aprueba la liquidación de gastos del ejercicio 2018/2019 y 2019/2020, defendiendo en cuanto a los bienes titularizados por la Comunidad, la participación de los propietarios en el gasto en base un coeficiente general ajustado. Y en cuanto al reparto del gasto, que es equitativo y conforme a los estatutos, el CCC y las especiales circunstancias de la Comunidad, en la que coexisten departamentos de titularidad única con departamentos sometidas al régimen de aprovechamiento por turnos. Sostiene, a continuación, la legalidad del acuerdo 3º, por el que se aprueba el presupuesto de gastos del ejercicio 2020/2021, al considerar que la partida de honorarios de Secretaría es conforme a derecho porque no se presupuestó para abonar los honorarios al secretario/propietario quien, como consta acreditado, ha ejercido el cargo de forma gratuita, sino por si hubiera que incrementar los honorarios de la actual Administradora para que asumiese las funciones de Secretaría que estaban expresamente excluidas de su contrato de prestación de servicios. Considera que además concurre una carencia sobrevenida de objeto atendiendo a que antes de presentarse la demanda consta a los actores que la partida presupuestada ha desaparecido de la liquidación, lo que hace innecesario su impugnación o la discusión sobre cuál era el destino de esa partida. Defiende también la validez del acuerdo 4º, que establece, en aplicación de la Sentencia de este Tribunal de 26/11/2015, el establecimiento de una derrama de 500.520,060 €, destacando que la STSJC de 9 de noviembre de 2022 dictada en el recurso de casación contra la Sentencia de este Tribunal de 24 de marzo de 2022, ha confirmado los argumentos de ésta última en el sentido que la Comunidad de Propietarios puede adjudicarse en subasta las entidades de los morosos sin necesidad de contar con el acuerdo o aprobación de la Junta de Propietarios y que la repercusión a los comuneros de la deuda de las entidades adjudicadas no implica responsabilizarse del pago de deudas ajenas. Defiende además la bondad del importe de la derrama y del reparto de la misma, que se hace entre todos los propietarios en función de su coeficiente ajustado, que se calcula en función de los departamentos cuya propiedad ostenta la Comunidad. Y, por último, sostiene la legalidad del acuerdo 5ºo, alegando que la cuota extraordinaria no incumple ningún precepto del CCC por cuanto la propia Administración ha expuesto la necesidad de emitir esta cuota, para poder reintegrar el importe de la derrama nula, ante la inexistencia de fondos; es abonada por todos los propietarios en proporción a sus cuotas; no hay ningún propietario que pague más que otro; se emite como única alternativa de cumplir el mandato de una sentencia judicial y no contraviene los Arts. 553.3, 553.4, 553. 41, 553. 44 y 553, 45 del CCC ya que a los actores, al igual que al resto de propietarios, se les exige que contribuyan a los gastos en proporción a su participación en la Comunidad.

Los actores muestran conformidad con la incongruencia de la sentencia recurrida puesto que, a pesar de estimarse íntegramente la demanda interpuesta por los mismos y declarar la nulidad de todos los acuerdos impugnados, ha dejado imprejuzgado el objeto de la litis al apartarse de la causa de pedir. Pese a ello defiende que no procede estimar el recurso interpuesto por cuanto el fallo deberá mantenerse por las razones expuestas en su escrito de demanda y que desarrolla a continuación y todo ello en aplicación de la doctrina de la equivalencia de resultados o efecto útil del recurso que conduce a la desestimación del mismo cuando la parte dispositiva de la sentencia, apoyada en una argumentación no aceptable jurídicamente, resulta, sin embargo procedente conforme a fundamentos distintos que podrían haber sido utilizados para decir la cuestión.

SEGUNDO.- En el primer motivo de recurso alega la apelanteinfracción de los artículos 209, 216 y 218 LEC, vicio de incongruencia,por cuanto un examen de la demanda y su contestación y de los hechos controvertidos fijados en la Audiencia Previa y/o alegaciones efectuadas en la vista, llevan a concluir que los acuerdos impugnados no lo fueron por motivos formales y que la causa de pedir de la nulidad de los acuerdos no se fundó en un negado "descontrol que se produjo en la recepción de los votos y su computación" y/o "en la vulneración de los derechos de voto"; impugnándose la legalidad de los acuerdos por cuestiones de fondo que nada tienen que ver con la privación ilegítima de voto. En consecuencia, si la actora no denuncia la existencia de defectos formales en la aprobación de los acuerdos adoptados en la Junta, no puede el Juzgado, en contra de las pretensiones de las partes y del principio de justicia rogada, declarar la nulidad de los acuerdos por un hecho que no fue objeto de controversia, prueba, debate o análisis en el procedimiento, por lo que debe revocarse la sentencia y resolver el Tribunal sobre las pretensiones de las partes, que han quedado imprejuzgadas.

Pone énfasis además en la inexistente privación ilegítima del derecho de voto por cuanto el error en la contabilización del voto del Sr. Erasmo fue corregido por el Presidente y que aún en el negado supuesto que se le hubiese privado ilegítimamente de su derecho a votar, el sentido de su voto no afectaría al resultado de las votaciones y las mayorías necesarias para los acuerdos que finalmente se adoptaron, por lo que, no siendo relevante el voto del Sr. Erasmo para la validez de los acuerdos impugnados, no puede por este motivo declarase su nulidad, por lo que debió entrar a analizar las pretensiones de las partes.

Destaca, finalmente, que solicitó complemento de la sentencia dictada al objeto que se analizasen los pronunciamientos omitidos, lo que fue denegado por el juzgador mediante auto de 7 de noviembre de 2022, viéndose obligada a presentar el presente recurso de apelación, en el que solicita a la Sala que subsane el error de incongruencia detectado en la sentencia y dicte una nueva en la que, en base a la causa de pedir de las partes, se analice la legalidad de los acuerdos impugnados por la actora

Ambas partes muestran conformidad en cuanto al vicio procesal de incongruencia en que incurre la Sentencia de instancia por resolver algo distinto a lo pretendido, habiéndose instado el complemento o aclaración de la Sentencia que fue denegado por Auto de 7 de noviembre de 2022.

De un examen de los escritos rectores del procedimiento, demanda y contestación, y de los hechos controvertidos fijados en el acto de la Audiencia Previa, se desprende claramente que los acuerdos impugnados no lo fueron por motivos formales, no fundándose la causa de pedir de la nulidad de los acuerdos en una vulneración de los derechos de voto. Véase que en la demanda tan sólo se hizo referencia a la absoluta falta de control en la recepción y autenticidad de los votos para acreditar la legitimación del Sr. Erasmo en la impugnación de los acuerdos adoptados, pues a pesar de haber votado en contra en tiempo y plazo, su voto no fue contabilizado.

Pese a ello la sentencia declara la nulidad de todos los acuerdos por vulneración del derecho de voto.

Para resolver esta cuestión, hay que tener a la vista el art. 218.1 LEC, así como la jurisprudencia dictada en la interpretación y aplicación de la norma. Dicho precepto prevé: "Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate.

El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes."

En esta esfera, la STS nº 294 de 18 de mayo de 2012 (rec. 185/2010), y en términos semejantes la nº 770 de 26 de diciembre de 2012 (rec. 45/2010), expresa que "2. Constituye doctrina de esta Sala que el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica ( STS de 14 de abril de 2011 , ROJ 2898, 2011).

El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva -dictum- y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio -petitum- o pretensión solicitada. (ST de 13 de junio de 2005, RJ 2005, 5462) De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 de marzo de 1988, RJ 1988, 2572 y 20 de diciembre de 1989 , RJ 1989, 8846). En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se de la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte. ( STS de 4 de octubre de 1993 , RJ 1993, 7454). En esta línea, y en términos generales, también hay que señalar que las sentencias absolutorias no pueden ser tachadas de incongruencia por entenderse que resuelven todas las cuestiones suscitadas en el pleito, salvo casos especiales ( SSTS de 10 de diciembre de 2004 RJ 2004, 7876 y 5 de febrero de 2009 RJ 2009, 1366). Con lo que la incongruencia extra petita (fuera de lo pedido), en relación con el principio de iura novit curia, se produce en la medida en que la facultad que tiene el tribunal para encontrar o informar el derecho aplicable a la solución del caso comporta la alteración de los hechos fundamentales, causa de pedir, en que las partes basen sus pretensiones ( SSTS de 6 de octubre de 1988 RJ 1988, 753 y 1 de octubre de 2010 RJ 2010, 7303).

Respecto a la relevancia constitucional del vicio de incongruencia hay que señalar que se produce, por entrañar una alteración del principio de contradicción constitutiva de una efectiva denegación del derecho a la tutela judicial efectiva, cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia procesal ( STC 18 de octubre de 2004 RTC 2004, 174). En esta línea, el Tribunal Constitucional ha reiterado que para que la indefensión alcance relevancia constitucional es necesario que sea imputable y que tenga su origen en actos u omisiones de los órganos judiciales, esto es, que la indefensión sea causada por la actuación incorrecta del órgano jurisdiccional. Quedando excluida de la protección del artículo 24 C.E . la indefensión debida a la pasividad, desinterés, negligencia, error técnico o impericia de la parte o de los profesionales que la representen o defiendan ( STS de 29 de noviembre de 2010 RJ 2010, 7750)."

Este mismo criterio hemos seguido en nuestras Sentencias nº 192 de 6 de mayo de 2010 (rec. 362/2009), nº 183 de 14 de abril de 2014 (rec. 343/2013), nº 332 de 25 de junio de 2019 (rec. 740/2017), nº 383 de 12 de julio de 2019 (rec. 79/2018), y nº 414 de 28 de junio de 2021 (rec. 993/2019), entre otras.

Con las premisas anteriores, examinado el supuesto de autos, estimamos que el escueto razonamiento sobre los acuerdos impugnados supone una clara y palmaria extralimitación del juzgador de instancia respecto de lo que es objeto de debate y reclamación en la primera instancia, incurriendo la Sentencia en un patente vicio de falta de congruencia por resolver sobre algo diferente a lo pretendido, no correspondiéndose el razonamiento con la pretensión del suplico de la demanda, infringiendo lo previsto en el art. 218 LEC. Esto es, cuando la sentencia recurrida estima la nulidad de todos los acuerdos impugnados en base a la no alegada "vulneración de los derechos de voto", se aparta del componente fáctico del procedimiento, alterando por completo los términos del proceso y, en consecuencia, dejando imprejuzgado el tema realmente planteado.

No habiendo interesado la apelante la nulidad de la sentencia corresponde a la Sala analizar y resolver las cuestiones objeto de debate a partir de los hechos y fundamentos expuestos en la demanda, contestación y a la prueba practicada.

TERCERO.-En los siguientes motivos de recurso la demandada/apelante defiende la legalidad de los acuerdos impugnados por los actores en la demanda rectora del procedimiento.

Incide primeramente en la legalidad de los acuerdos 1º y 2º, por los que se aprueba la liquidación de gastos del ejercicio 2018/2019 y 2019/2020.

En el escrito de demanda los actores delimitaron la impugnación de estos acuerdos, precisando que el objeto de impugnación no era la liquidación de los gastos propiamente dichos, sino el saldo final de la liquidación resultante de la indebida cuota de repercusión de los gastos por departamento,tanto del grupo "gastos comunes generales" como de determinados "grupos de gastos", que se repercuten en proporción superior a la respectiva cuota de participación.

Defiende la apelante en cuanto a los bienes titularizados por la Comunidad, la participación de los propietarios en el gasto en base un coeficiente general ajustado. Y en cuanto al reparto del gasto, que es equitativo y conforme a los estatutos, el CCC y las especiales circunstancias de la Comunidad, en la que coexisten departamentos de titularidad única con departamentos sometidas al régimen de aprovechamiento por turnos.

Sobre el coeficiente de propiedades titularizado por la Comunidadque se repercute a los demás comuneros en proporción a su coeficiente de participación en el Grupo G1 de la liquidación, la apelante indica que en la fecha de adopción de los acuerdos objeto de impugnación, febrero de 2021, la Comunidad era propietaria de entidades que representaban un 10,9376% de cuota de participación, por lo que entiende correcta la repercusión de este porcentaje en el Grupo G1 de la liquidación de gastos, tanto del ejercicio 2018/2019 (acuerdo 1º) como del ejercicio 2019/2020 (acuerdo 2º).

De la documental obrante en autos se desprende que hasta el año 2015/2016 el coeficiente titularizado por la Comunidad, según los títulos exhibidos en las Diligencias Preliminares 541/2015 promovida por los actores, era del 1,9285%.

Conforme a los títulos exhibidos en el 2015, el total coeficiente de participación de las entidades titularizadas a favor de la Comunidad ascendía a 2,1349%, tal y como se desprende del listado de titularidades acreditadas por la Comunidad en el marco de dichas Diligencias Preliminares, Doc. 8 de la demanda.

Frente a ello la Comunidad vino sosteniendo que el coeficiente realmente titularizado por la Comunidad era mayor, concretamente del 3,0189%, tal y como se desprende del listado aportado por la Comunidad en el Procedimiento Ordinario 144/2016, Doc. 9 de la demanda.

No obstante, como exponen los actores en la demanda, de una comparativa entre ambos documentos se desprende que los departamentos 205/17, 504/14, 604/07,709/01 y 817/16 cuyos títulos fueron exhibidos, no aparecen en el listado confeccionado por la Comunidad, lo que significa que en un momento u otro la Comunidad los vendió a terceros. Los departamentos vendidos suman un coeficiente del 0,2079%, lo que significa que en el 2015/2016 las entidades titularizadas por la Comunidad no ascendían a 2,1349%, sino al 1,9285%.

En el año el 2019 la Comunidad se adjudicó en subasta un total de 18 períodos, cuyo coeficiente sumaba 0,3743%.

Y en junio de 2020 la Comunidad se adjudicó en subasta los locales nº 10 y 11 propiedad de Sol d' Aran, ascendiendo el coeficiente de ambos a 7,58%.

Si sumamos todos estos coeficientes, obtenemos una cuota total titularizada por la Comunidad del 9,8745% y no del 10,9376%. La diferencia del 1,0631% se corresponde con una serie de entidades que la Comunidad afirma son de su titularidad, pero no lo acredita.

Al efecto, en el acto de la Audiencia Previa la actora interesó como prueba que se requiriese a la Administradora o al Secretario de la Comunidad para que aportasen a las actuaciones los títulos en cuya virtud adquirió las entidades grafiadas en color amarillo en el Doc. 9 de la demanda. Dicha prueba fue admitida por el juzgador, pero la demandada no aportó a los autos los títulos requeridos de las entidades cuyo coeficiente suma 1,0631%, ni tampoco hizo alegación alguna ni justificó la no cumplimentación de dicha prueba.

La Comunidad pretende suplir la inexistencia de títulos sobre dichas entidades mediante un certificado de fecha 17 de febrero de 2022 de la Administradora de la Comunidad de Propietarios, Sra. Francisca, (Doc. 3 de la contestación a la demanda), en el que certifica que en fecha 8 de enero de 2021 y 5 de marzo de 2021 los departamentos que constan a nombre de la Comunidad de Propietarios son los que enumera a continuación y que todos ellos han estado siempre puestos en alquiler a terceros; documento que fue impugnado por los actores en el acto de Audiencia Previa por su valor probatorio.

Y preguntada en el acto de juicio sobre cómo le consta que dichos departamentos son de la Comunidad o cuál es su fuente, la Administradora, Sra. Francisca, reconoció que tiene conocimiento de ello por dos vías, una, cuando asumió la administración, por la información que le proporcionó el anterior administrador de la Comunidad, que le proporcionó un carpesano impreso y otros porque se trata de adjudicaciones nuevas, de las que sí tiene copia de los decretos de adjudicación, indicando que respecto a los departamentos que tiene la información por arrastre, no ha visto los títulos. Precisó que respecto a las propiedades nuevas exige que se acredite la titularidad, pero que los primeros no los ha visto. Respecto a su alquiler, afirmó que ella no los gestiona, sino que lo hace una empresa externa, AGS, por lo que también arrastra la información que le proporciona esta empresa.

Hay que tener presente, frente a lo pretendido por la recurrente, que corresponde a la Comunidad de Propietarios acreditar que las entidades titularizadas representan un coeficiente de 10,7396% y no a los actores acreditar que no es así, sin olvidar además el principio de facilidad probatoria con la que cuenta la primera.

De hecho, esta cuestión ha sido analizada ya en procedimientos anteriores seguidos entre las mismas partes, en los que la Comunidad de Propietarios no acreditó que el coeficiente titularizado por la Comunidad fuese del3,0189% o del 3,3939% según el momento.

En tal sentido, SAP Lleida de 11 de noviembre de 2019, nº523/2019 y la más reciente de 11 de diciembre de 2023 nº868/2023 .

En esta última los actores impugnaban el acuerdo segundo de la Junta General Ordinaria de 17 de marzo de 2018, por el que se aprobaba la liquidación de gastos del ejercicio 2017/2018 y el gasto resultante por departamento.

El fundamento de la impugnación estaba en que, de acuerdo con los hechos y cálculos de la demanda, las entidades adjudicadas a favor de la comunidad y cuya cuota de participación se distribuye entre los demás comuneros en proporción a su cuota de participación, sumaban un coeficiente total del 2,1349%, de lo que resultaba que, para los actores, con una cuota de participación del 0,56%, fuese del 0, 5412%.

Con posterioridad al cierre del ejercicio 2017/2018 la comunidad se había adjudicado otros 18 periodos de propiedad o de aprovechamiento que pertenecían a dos sociedades, cuyo coeficiente de participación era del 0,375%. Sumando este último porcentaje al 2,1349% que ya ostentaba la comunidad la cifra final era del 2,5099%.

El motivo concreto de la ilegalidad del acuerdo era que el aumento del porcentaje derivado de esas 18 adquisiciones no se podía tener en cuenta para determinar el coeficiente de repercusión de gastos del ejercicio 2017/2018 ya que la adjudicación de los derechos se produjo una vez cerrado el ejercicio y concretamente en los meses de enero y febrero de 2019.

La demandada, por su parte, sostenía que no era cierto que en el ejercicio 2017/2018 el coeficiente total fuese del 2,1349% sino que era del 3,0189% y que así lo declaró la sentencia que dictó el juzgado a quo en el PO 144/2016, de 31 de julio de 2019. Se aceptaba, sin embargo, que la Sentencia de esta Sala de 11 de noviembre de 2019 consideró que no se había acreditado suficientemente la titularidad de todos los departamentos, pero que "ante la pérdida de los títulos de propiedad, entiende esta parte que la declaración testifical de la administradora será suficiente para acreditar que la comunidad es titular de los citados inmuebles y que hace uso de ellos mediante sucesión en arriendo".Ello porque, tal y como consta en las diligencias preliminares 541/2015, algunos de esos departamentos fueron entregados a la comunidad en pago de deuda y mediante un documento privado, a sabiendas de que en aquel entonces era imposible su inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de la comunidad. Y sumando aquel porcentaje del 3,0189% el 0,375% resultante de aquellas 18 adquisiciones aparece una cifra final de 3,3939%.

Y este Tribunal resolvió: "Para fijar el punto de partida en la resolución de la cuestión, debemos fijar dos premisas.

La primera, que ciertamente la sentencia de instancia es del todo incongruente y no resuelve la cuestión debatida, pues se limita a repetir los argumentos de una resolución anterior cuya base fáctica y jurídica es diferente a la de este supuesto. Cuestión que parece se repite, pues en nuestra resolución que citaremos a continuación ya hicimos referencia a la incongruencia de la sentencia de instancia que examinamos en aquel caso. Lo cual, recordando que no se ha solicitado la declaración de nulidad de la sentencia de instancia por este motivo, implica que deberemos entrar a resolver todas las cuestiones planteadas.

Y la segunda premisa para resolver la cuestión discutida es que hay que recordar qué dijimos al respecto en nuestra indicada Sentencia 523/2019, de 11 de noviembre :

B/ Coeficientes aplicados para la determinación del importe del gasto del que responde cada elemento privativo de los demandantes apelados.- Por lo que se refiere a la impugnación del acuerdo 2º por este motivo, se constata que de la lectura de la Sentencia de instancia puede resultar en principio una suerte de incoherencia en cuanto a la redacción de la misma debido a que declara que se ha acreditado que el coeficiente de las propiedades titularizadas por la COMUNIDAD asciende al 3,0189 % y que la actora no acredita que el coeficiente aplicado sea diferente al que aplicó la COMUNIDAD, pese a lo cual declara la nulidad del acuerdo.

A tal respecto debemos distinguir dos cuestiones.

En primer lugar, cuántos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente en el edificio han pasado a ser de titularidad de la COMUNIDAD (esencialmente como consecuencia de procedimientos judiciales para la ejecución de deudas del propietario moroso con la COMUNIDAD), y qué coeficiente de participación implican estas propiedades para cada uno de los comuneros (lo que generará que también se incremente su participación en los gastos comunes por encima del coeficiente correspondiente a su respectivo apartamento). En este punto, interpuestas unas diligencias preliminares por los demandantes (documento nº 30 y siguientes de la demanda) para averiguar cuáles son estos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente que pertenecen a la COMUNIDAD, resulta que se justifica la titularidad de unos elementos privativos que determinan un coeficiente de participación del 2,1349 %, y sin embargo, la COMUNIDAD aporta con su contestación a la demanda un listado de elementos privativos superior (documento nº 8), que representan un coeficiente de participación del 3,0189 %, así como un listado con los diferentes coeficientes de participación en los gastos que se aplica a los elementos privativos. La Administradora de la COMUNIDAD, que declara como testigo, indica que, aunque cree que ese listado se realizó por su agencia, ella no tiene en su poder todos los títulos acreditativos de dominio por la COMUNIDAD de tales bienes privativos, que dicha documentación está en poder del Secretario, y que ni siquiera los ha visto; de modo que, cuando se recibió el requerimiento en sede de diligencias preliminares, la Administradora se limitó a exhibir los títulos que le entregó el Secretario de la COMUNIDAD.

Ante semejante material probatorio, resultando que el listado de propiedades y coeficientes en la COMUNIDAD se realiza por la Administración conforme a un mero arrastre de información que le vino dada previamente (por la anterior Administración) y que, cuestionada en este procedimiento, no ha dado lugar no ya a la aportación de los correspondientes títulos a estos autos sino al menos a una comprobación por la Administradora de los documentos acreditativos de la propiedad de estos bienes que aparecen en el listado, y considerando la evidente facilidad probatoria que tiene la COMUNIDAD con respecto a la documentación que acredita el dominio sobre bienes de titularidad privativa que determinan, en definitiva, un incremento del coeficiente de participación de los comuneros en la COMUNIDAD y también un incremento en la participación en los gastos, no podemos estimar que haya quedado probado que la participación sea del 3,0189 %.

Expuesto lo anterior, en el caso que ahora discutimos no podemos más que llegar a la misma conclusión, sea por los efectos de la cosa juzgada o porque las pruebas practicadas han sido las mismas en ambos procedimientos y su valoración no puede ser diferente.

Ello porque la documental es coincidente y porque la única prueba adicional practicada, la declaración de la administradora, lleva a la misma conclusión, pues la testigo manifestó que se encargaba de la administración desde el año 2009 y que únicamente tenía conocimiento directo de las adjudicaciones o adquisiciones a partir de aquel año y no de las anteriores, de las que únicamente sabía por la información que le había facilitado la anterior administración. Igualmente, que los derechos y los departamentos se alquilaban, pero que de ello se encargaba la entidad AGS, que conforme consta en la demanda gestiona otros servicios para la comunidad, y que desconocía cuáles se alquilaban y cuáles no, aunque se le pasaban las facturas de los alquileres y con ellas confeccionaban la documentación correspondiente. Se le preguntó al respecto del total por estos alquileres por la anualidad 2017/2018 y si el global que indicaba la documentación hacía referencia a la totalidad de los alquileres, manifestó que sí y que para comprobar cuáles se habían alquilado y cuáles no debería consultar la documentación de su oficina. A preguntas de la letrada de la demandada manifestó que sabía que había 57 departamentos en la anualidad 2017/2018, que se ofertaban a alquiler pero que unos se alquilaban y otros no, según la oferta.

Así las cosas, nuevamente su declaración es coincidente con lo que había manifestado en el procedimiento antecedente, esto es, que únicamente tenía conocimiento de las adjudicaciones discutidas por, como indicamos, "un mero arrastre de información que le vino dada previamente (por la anterior Administración)", cosa que ratificó al indicar que había solicitado información al administrador anterior por varios temas, que no se le facilitó y que tuvo que hacer "borrón y cuenta nueva".

Y dicho lo anterior, la demandada no ha aportado ninguna documentación al respecto de las ofertas en el mercado de aquellos departamentos y derechos, cuando resulta que de ello se encarga la entidad que presta otros servicios para la comunidad y que podría facilitarla, ni ningún otro medio de prueba diferente al aportado en el procedimiento antecedente, por lo que difícilmente podemos llegar a una conclusión probatoria que no sea la misma y más todavía cuando la demandada sabía las conclusiones de nuestra anterior resolución y debía haber aportado nuevos elementos probatorios si pretendía que la decisión fuese en otro sentido.

Así las cosas, procede ratificar, o más bien declarar correctamente, la nulidad del acuerdo impugnado por los motivos indicados".

Lo expuesto es perfectamente extrapolable al supuesto de autos, en el que la prueba practicada ha sido prácticamente la misma, con la única diferencia de la aportación del certificado emitido por la Administradora de la Comunidad, que lleva a la misma conclusión, pues en la declaración testifical practicada en el acto del juicio reconoció que se encargaba de la administración desde el año 2009 y que únicamente tenía conocimiento directo de las adjudicaciones o adquisiciones a partir de aquel año y no de las anteriores, de las que únicamente sabía por la información que le había facilitado el anterior administrador.

En segundo lugar, tampoco ha justificado la Comunidad, pese a la facilidad probatoria con la que cuenta, porqué se aplican diferentes coeficientes de participación en el gasto, en función del distinto grupo de gasto, a los elementos privativos de los demandantes, según se expresó en la demanda.

Alega la apelante, tal y como ya defendió en el escrito de contestación la demanda, que el sistema de reparto fue aprobado por la Junta de 19 de julio de 1997 aportada bajo Doc. 8 de la contestación, pero de un examen de la misma se constata que también existen determinados grupos de gasto, pero no consta en la misma ni se aprueba que los propietarios ordinarios tengan que contribuir de forma distinta en función del grupo de gastos.

Respecto a la previsión estatutaria del Art 23, hay que tener presente que los estatutos de la comunidad son anteriores a la aprobación del libro V del CCC , por lo que el contenido estatutario que faculta a la Administradora a realizar funciones que la ley reserva a la Junta de Propietarios, deviene inaplicable por contravenir la ley de conformidad con la DT 6ª del Libro V del CCC .

Los criterios aplicados en la liquidación de gastos tampoco fueron debidamente explicados por la Administradora de la Comunidad en el acto de juicio, pues, como afirman los apelados, con la salvedad del gasto por consumo eléctrico o los gastos del Grupo G-8, no tiene razón de ser que los actores, como propietarios ordinarios, tengan que pagar un coeficiente distinto al de su coeficiente de participación según el grupo de gastos de que se trate, habida cuenta que no se benefician en mayor medida que los demás propietarios.

Sobre esta cuestión se ha pronunciado también este Tribunal en resoluciones anteriores, Sentencias de 31 de marzo de 2016 y 11 de noviembre de 2019 , disponiendo esta última: "No obstante lo anterior, incluso aunque se pudiera confiar en el listado que realiza la Administradora (sin ninguna comprobación de los títulos), de modo que se entendiera que la COMUNIDAD es propietaria de elementos privativos que determinan a su vez un coeficiente del 3,0189 %, en segundo lugar, tampoco se justifica por la COMUNIDAD, pese a la facilidad probatoria, por qué se aplican diferentes coeficientes de participación en el gasto (en función del distinto grupo de gasto) a los elementos privativos de los demandantes, siendo que se trata de propiedades completas y no de la titularidad de un turno de aprovechamiento de un apartamento. En este ámbito las explicaciones que se proporcionan tanto en la contestación a la demanda como por la Administradora en su declaración son puramente genéricas, y en las liquidaciones del gasto que se acompañan con la demanda se comprueba que el coeficiente de participación en los distintos grupos de gasto de los elementos privativos de los demandantes es distinto, así, por ejemplo, en la 1ª liquidación de la Sra. Concepción el coeficiente aplicado en algunos grupos de gasto es del 0,54 %, en otros del 0,56%, y en otro del 1,59%, porcentajes que varían en la 2ª liquidación, que pasan a ser del 0,54,%, 0,57 %, 0,55 %, 1,59 %; la demandada no justifica esta diferencia de porcentaje de participación en el gasto aplicado según el grupo de tipo de gasto a cada demandante (son en total 7), estando en su mano que la Administradora hubiera explicado en cada caso concreto por qué tales diferencias de cuotas de participación, o cuál es el origen en el caso concreto de que la participación sea superior en un grupo o en otro, teniendo en consideración que no se trata de la titularidad de turnos de aprovechamiento sino de la propiedad completa de elementos privativos.

De suerte que de la valoración conjunta del material probatorio aportado y considerando igualmente la facilidad probatoria de la COMUNIDAD, debemos estimar que no se acredita que los gastos aplicados se correspondan con las cuotas de participación de los comuneros demandantes, debiendo mantener la declaración de nulidad de la Sentencia de instancia de este acuerdo, desestimando el recurso".

En consecuencia, procede desestimar el recurso en este extremo, manteniendo la declaración de nulidad de la sentencia de instancia sobre estos acuerdos, si bien en base a argumentos diferentes a los expuestos por el juzgador.

CUARTO.-Sostiene, a continuación, la legalidad del acuerdo 3º, por el que se aprueba el presupuesto de gastos del ejercicio 2020/2021, al considerar que la partida de honorarios de Secretaría es conforme a derechoporque no se presupuestó para abonar los honorarios al secretario/propietario quien, como consta acreditado, ha ejercido el cargo de forma gratuita, sino por si hubiera que incrementar los honorarios de la actual Administradora para que asumiese las funciones de Secretaría que estaban expresamente excluidas de su contrato de prestación de servicios. Considera que además concurre una carencia sobrevenida de objeto atendiendo a que antes de presentarse la demanda consta a los actores que la partida presupuestada ha desaparecido de la liquidación, lo que hace innecesario su impugnación o la discusión sobre cuál era el destino de esa partida.

Esta partida presupuestaria ya ha sido declarada nula por este Tribunal en diversas resoluciones anteriores, sentencias de 11 de noviembre de 2019 , 24 de marzo de 2022 y más recientemente 11 de diciembre de 2023 , en las que concluíamos que si el cargo de secretario recae en un comunero, el cargo no es retribuido, mientras que si recae en un profesional externo, sí lo será, aunque en este caso no es posible desvincular las funciones de secretario y administrador, que necesariamente tendrán que recaer en la misma persona, no siendo posible que las funciones de secretario y administrador se ejerzan por dos profesionales externos con una remuneración diferenciada.

En concreto en la sentencia de 11 de diciembre de 2023 , con remisión a lo resueltopor nuestra sentencia 228/2022, de 24 de marzo, en lo que aquí interesa a la cuestión ahora discutida, más allá de la incongruencia que allí también se denunciaba, dispusimos:

"Sentado lo anterior, y entrando en el fondo del asunto, la cuestión que se plantea es si, al amparo de los arts. 36 y 37 de los estatutos de la COMUNIDAD, es admisible la elección de un cargo de Secretario atribuido a una persona tercera profesional ajena a la COMUNIDAD, en este caso D. Cesareo (acuerdo 7º de la Junta de 17 de marzo de 2018), con una específica retribución fijada en un tanto alzado, 2.800 € (acuerdo 3º de la Junta de 17 de marzo de 2018) y que sea distinta a la persona también profesional y ajena a la COMUNIDAD que ejerza el cargo de Administrador a su vez retribuido.

En concreto, el art. 36 de los estatutos indica que " La Junta de Propietarios designará a un Administrador, y un Secretario, quienes ejercerán su cargo por el plazo de cinco años, pudiendo ser reelegidos indefinidamente por iguales periodos". Y el art, 37: " El cargo de Administrador y el de Secretario serán retribuidos según los usos y costumbres de la localidad. La retribución será fijada anualmente por la Junta General de Propietarios".

Dichos estatutos son previos a la aprobación del Libro V CCCat, y no se corresponden con el tenor del art. 553-15 CCCat , que dispone sobre la "Organización de la comunidad": " 1. Los órganos de la comunidad son la presidencia, la secretaría y la junta de propietarios. Los dos primeros son unipersonales. El cargo de la presidencia debe ser ejercido por un propietario. La secretaría puede ser ejercida por un propietario o por la persona externa a la comunidad que asuma las funciones de administración.

2. La comunidad puede encargar la administración a un profesional externo que cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles. En este caso, las funciones de administración incluyen también las de secretaría.

3. Los cargos son designados por la junta de propietarios, ante la cual responden de sus actuaciones. También puede designarlos el promotor del inmueble, en cuyo caso ejercen hasta la primera reunión de la junta de propietarios.

4. Los cargos son reelegibles, duran un año y se entienden prorrogados hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que se designaron.

5. El ejercicio de los cargos es obligatorio, a pesar de que la junta de propietarios puede considerar la alegación de motivos de excusa fundamentados. La designación se efectúa, en defecto de candidatos, por un turno rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.

6. Los cargos no son remunerados, salvo que recaigan en personas ajenas a la comunidad, en cuyo caso pueden serlo. En cualquier caso, se tiene el derecho a resarcirse de los gastos ocasionados por el ejercicio del cargo.

7. Los estatutos pueden regular la creación de otros órganos, además de los establecidos por el apartado 1.

8. En la designación de los cargos no debe producirse ningún tipo de discriminación por razón de sexo, orientación sexual, origen o creencias ni por ningún otro motivo.

9. En los casos en que el número de propietarios sea inferior a tres, y mientras se mantenga esta situación, el régimen de funcionamiento de la organización de la comunidad es el que el artículo 552-7 establece para la comunidad ordinaria indivisa."

Como ya consideramos en nuestra Sentencia nº 523 de 11 de noviembre de 2019 (rec. 66/2018 ), dictada con relación a un acuerdo de esta misma COMUNIDAD en la Junta celebrada el 7 de marzo de 2015, (confirmando en este punto la Sentencia de 31 de julio de 2017 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vielha e Mijaran en el Juicio Ordinario nº 144/2916 ), " Conforme a dicho precepto es posible que el cargo de Secretario y Administrador recaiga sobre la misma persona ajena a la Comunidad y en ese caso es retribuido, o cabe que se ejerza por un comunero, en cuyo caso ya no es retribuido", a lo que debemos añadir que, conforme a la normativa del CCCat, o el cargo de Secretario de la Comunidad recae en un comunero y no es retribuido, o puede ostentarlo un tercero profesional que no forme parte de la COMUNIDAD, pero en este último caso solo es admisible que se ejerzan por ese tercero profesional conjuntamente los cargos de Administrador y de Secretario, y será retribuido. De modo que no es admisible, ex art. 553-15 CCCat , que se acuerde desvincular las funciones de Secretario y de Administrador ejerciéndose por dos profesionales externos distintos con una remuneración diferenciada.

Como también recordamos en nuestra Sentencia nº 523 de 11 de noviembre de 2019 (rec. 66/2018 ), la Disposición transitoria sexta del Libro V CCCat prevé sobre el "Régimen de propiedad horizontal" que " 1. Los edificios y conjuntos establecidos bajo el régimen de propiedad horizontal antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen íntegramente por las normas del mismo, que, a partir de su entrada en vigor, se aplican con preferencia a las normas de comunidad o los estatutos que las regían, incluso si constan inscritas, sin que sea necesario ningún acto de adaptación específica", de modo que, con arreglo a esta norma, es claro que en un supuesto como el de autos en el que el tenor de los estatutos es contrario al de la ley, deberá estarse a la norma legal y no a los estatutos.

Resultando por todo ello que el acuerdo 7º que nombra como Administrador a D. Cesareo, como profesional ajeno a la COMUNIDAD y diferenciado de la Administradora también profesional externa, así como la previsión de la partida de 2.800 € de honorarios de Secretaría del acuerdo 3º impugnado son nulos por vulnerar el art. 553-15 CCCat . Estimando en este punto el recurso de apelación de los comuneros demandantes.

Los razonamientos anteriores no se desvirtúan por el hecho de que este acuerdo se haya venido ejecutando, cumpliendo D. Cesareo con las funciones de Secretario de la COMUNIDAD e incluso dirigiéndose los comuneros demandantes al Sr. Cesareo en cuanto a su condición de Secretario, en tanto en cuanto en el procedimiento de impugnación de este acuerdo no se solicitó como medida cautelar la suspensión de la eficacia o vinculación de estos acuerdos y el art. 553-32 CCCat determina que la impugnación de los acuerdos no suspende su ejecutabilidad, salvo las medidas provisionales que se pudieran adoptar en el procedimiento judicial correspondiente (en esta materia, STSJ Catalunya nº 73 de 29 de noviembre de 2012, rec. 24/2012 ). Sin que tenga por ello ninguna trascendencia la invocación de la doctrina de los actos propios.

Por último, respecto a la alegación del recurso de apelación de la COMUNIDAD sobre la necesidad de mantener la partida económica a tanto alzado aprobada como retribución por el cargo de Secretario a favor del Sr. Cesareo para evitar un enriquecimiento injusto en perjuicio del mismo, apreciamos que esta pretensión no es admisible por cuanto supondría por esta vía dar efectividad a un acuerdo nulo y contrario a las disposiciones legales. Todo ello sin perjuicio de la reclamación que pueda realizar D. Cesareo contra la COMUNIDAD por los trabajos profesionales o gastos en los que efectivamente haya incurrido por cuenta de la misma.

La resolución anterior fue objeto de un recurso de casación ante el TSJ por parte de la actora, pero este pronunciamiento en concreto no se impugnó. En cualquier caso, el recurso fue desestimado por la STSJ Catalunya número 58/2022, de 9 de noviembre , resolución que devino firme.

Que las resoluciones anteriores han de surtir efectos de cosa juzgada en este procedimiento es tan evidente que no insistiremos, lo que debe llevar a mantener (o, nuevamente, a declarar correctamente) la nulidad de los acuerdos ahora impugnados. Ello con la misma previsión respecto al derecho de D. Cesareo que recoge la resolución anteriormente expuesta y que no es necesario trasladar al fallo por gozar del efecto de la cosa juzgada".

Sostiene la apelante que dicha partida se presupuestó "ad cautelam" por si era necesario retribuir a la administradora de fincas para que asumiera las labores propias de la Secretaría, atendiendo a que estas funciones se excluyeron de sus servicios cuando se la contrató. Lo cierto es que ello no tiene sentido porque en la convocatoria a la Junta no presencial la única persona postulada para el cargo de secretario fue el propietario Sr. Héctor, sin que se propusiese de forma alternativa a la Administradora ni su eventual retribución, si era el caso, con cargo a esta partida. Extremo que fue ratificado por la administradora en la declaración testifical practicada, afirmando que en ninguna junta ha sido propuesta como secretaria de la Comunidad ni se ha votado propuesta de honorarios para la misma.

El hecho que en la liquidación del ejercicio 2020/2021 no se pagara esta partida presupuestaria no implica la existencia de una carencia sobrevenida de objeto, como sostiene la apelante, por cuanto, como defienden los apelados, la tutela judicial que pretenden obtener es la nulidad de la inclusión de esta partida en el presupuesto de gastos, con independencia de si la partida se ha pagado o no, permaneciendo el interés legítimo de éstos porque el acuerdo no ha sido formalmente dejado sin efecto, ni ha sido sustituido por otro y, por tanto, es ejecutivo.

Efectivamente, en este sentido se pronunció este Tribunal en sentencia de 11 de noviembre de 2019, en la que, frente a la pretendida carencia sobrevenida alegada por la demandada con relación a una derrama errónea y duplicada, cuyo error reconoció en la contestación a la demanda, la Sala consideró que no existía ni carencia sobrevenida de objeto ni satisfacción extraprocesal porque lo que se pide en la demanda es la nulidad del acuerdo y esa nulidad no ha sido declarada extraprocesalmente.

En consecuencia, procede mantener la declaración de nulidad de dicho acuerdo con relación a la inclusión de esta partida presupuestaria por infringir lo dispuesto en el Art. 553-15.3 CCC, conforme al cual el cargo de secretario es gratuito, salvo que la secretaría y administración recaigan en una única persona externa a la comunidad con la cualificación profesional adecuada, lo que no es el caso.

QUINTO.- La apelante defiendetambién la validez del acuerdo cuarto que establece, en aplicación de la Sentencia de este Tribunal de 26/11/2015, el establecimiento de una derrama de 500.520,060 €,destacando que la STSJC de 9 de noviembre de 2022 dictada en el recurso de casación contra la Sentencia de este Tribunal de 24 de marzo de 2022, ha confirmado los argumentos de ésta última en el sentido que la Comunidad de Propietarios puede adjudicarse en subasta las entidades de los morosos sin necesidad de contar con el acuerdo o aprobación de la Junta de Propietarios y que la repercusión a los comuneros de la deuda de las entidades adjudicadas no implica responsabilizarse del pago de deudas ajenas. Defiende además la bondad del importe de la derrama y del reparto de la misma, que se hace entre todos los propietarios en función de su coeficiente ajustado, que se calcula en función de los departamentos cuya propiedad ostenta la Comunidad.

En la demanda de impugnación de este acuerdo se sostuvo la nulidad por tres motivos diferentes. Los argumentos para sostener la nulidad de los dos primeros motivos fueron desestimados por este Tribunal en sentencia de fecha 24 de marzo de 2022 , que ha sido confirmada por la STSJC de 9 de noviembre de 2022 , en el sentido que la Comunidad de Propietarios puede adjudicarse en subasta las entidades de los morosos sin necesidad de contar con el acuerdo o aprobación de la Junta de Propietarios y que la repercusión a los comuneros de la deuda de las entidades adjudicadas no implica responsabilizarles del pago de deudas ajenas.

Ello determina, como indican los apelados en su escrito de oposición, que la defensa de la nulidad de esta derrama se reduce al tercer motivo de impugnación del acuerdo, relativo al importe de la derrama y coeficiente de repercusión.

Exponen los actores en la demanda que en la nota explicativa de la convocatoria de la Junta, la Comunidad cifró el importe de la derrama en 500.520,06 €, explicando que la Comunidad ha subastado al moroso Sol d' Aran 4 finca registrales: Las fincas NUM000 y NUM001 fueron adquiridas por LAUXAN AZ, SL y las fincas registrales NUM002 y NUM003 se las adjudicó la Comunidad, ascendiendo la deuda acumulada de todas las entidades a la cantidad antes referida a partir de los cálculos que detalla a continuación.

Sostienen que la supuesta deuda a amortizar de los 4 locales, resultante del saldo deudor acumulado después de deducirle los importes obtenidos por la subasta de los bienes adjudicados a LAUXAN AZ, SL, no se corresponde con el saldo deudor acumulado que presentaban estas 4 entidades al cierre del ejercicio 2019/2020, según resulta del documento 30 de la demanda. Documento que comprende la liquidación ordinaria de todas las entidades que integran la Comunidad, que se facilita por la administradora a los comuneros que la solicitan, y de la misma resulta que a 30 de noviembre de 2020, el saldo deudor acumulado de estas 4 entidades asciende a 390.238,67 € según el desglose que detalla a continuación, siendo este saldo deudor el que se vota y aprueba en junta.

En base a ello concluyen los actores que no tiene ningún sentido que en la liquidación que se vota y aprueba en Junta aparezca una deuda acumulada de estos cuatro locales por 390.238,67 € y luego, al aprobar la derrama para amortizar el saldo deudor de estas mismas entidades se diga que la deuda asciende a 110.281,39 € más. Y ello les lleva a indicar que tienen la sospecha que la derrama estaba incluyendo la deuda de otros locales o entidades que todavía continuaba en reclamación judicial.

Alega la apelante en su escrito de recurso que una demanda no puede fundarse en sospechas o insinuaciones carentes de argumentos y prueba y efectivamente ello es así, pero lo cierto es que la Comunidad de Propietarios no ha demostrado, a pesar de corresponderle la carga de la prueba, que la deuda acumulada de estos cuatro locales sea, una vez deducidos los ingresos obtenidos por embargos y adjudicación, de 500.520,06 €.

De hecho, las explicaciones que da al respecto, sin demasiada contundencia y sin acompañarlas de prueba al respecto, son contradictorias entre sí. Así en la contestación a la demanda afirma en cuanto a la sospecha referida por la actora, que la afirmación de la adversa es falsa por cuanto cuando la Comunidad se adjudica esas fincas, en junio de 2020, la deuda de la finca NUM002 ascendía a 47.865,76 € y la de la finca NUM003 a 266.356,47 €, tal y como informó la administradora; no obstante ésta no procedió a incluir en el sistema informático esa titularidad hasta diciembre de 2021, lo que hizo que en la liquidación del 30 de noviembre de 2020 las fincas salieran informadas con una deuda superior (por eso el saldo deudor a amortizar es inferior al que costa en la liquidación).

En cambio, en el escrito de recurso afirma que el saldo deudor a derramar por esas fincas es inferior al saldo que consta en la liquidación aprobada (Doc. 30 de la demanda) porque del mismo se ha deducido la deuda objeto de reclamación judicial, que afirma queda debidamente explicado en el Doc. 36 de la demanda, cuando ésta cuenta con 31 documentos.

La Administradora de la Comunidad en la declaración testifical practicada tampoco supo dar explicación a esa diferencia de 110. 281,39 €, afirmando que los números de la derrama los hace el presidente, por lo que es el único que lo puede aclarar, al ser quien las confecciona.

Sobre esta cuestión se ha pronunciado también este Tribunal en la reciente sentencia de 11 de diciembre de 2023 , referente al acuerdo cuarto de la Junta de Propietarios de 17 de marzo de 2018, por el que se aprueba una derrama de 110, 624,23 €.

En la misma se recoge lo dispuesto por este Tribunal en resoluciones anteriores, disponiendo: "Planteados así los términos del debate, hay que recordar que este es el sexto rollo de apelación que se resuelve sobre el mismo conflicto en la comunidad, por lo que para una adecuada comprensión de lo que hemos ido decidiendo en cada caso procede exponer los aspectos de las diferentes resoluciones y no limitarnos a lo que resolvimos en nuestra sentencia de 26 de noviembre de 2015 , invocada por las partes.

Y la primera resolución examinar es nuestra Sentencia 291/2014, de 13 de junio , por la que ratificamos la decisión del juzgado de instancia que declaró la nulidad de la creación por parte de la comunidad de un "fondo de compensación de saldos" mediante el cual se pretendía "atender a las contingencias del ejercicio, bien por incremento del coste de algún servicio o bien por impago de algunos propietarios de las cuotas de provisión de fondos que se les giran"porque "Es evidente que la inclusión de dicha partida o fondo en el presupuesto de gastos ordinarios de la Comunidad únicamente puede dar lugar a que se desnaturalice y altere el estado de cuentas, puesto que el presumible incremento de costes ya debe estar previsto en el presupuesto, y en cuanto a los impagos, en modo alguno puede considerarse que la más que probable morosidad sea un gasto común que deba afrontarse por los propietarios que sí cumplen sus obligaciones comunitarias, pues por mucho que se utilice el argumento de que este fondo se exige a todos los propietarios en función de su cuota, lo cierto es que los documentos obrantes en autos (en especial el documento nº 14 de la demanda) evidencian que las reclamaciones judiciales dirigidas contra los propietarios morosos se contraen a las cuotas impagadas resultantes de la liquidación de los gastos efectivamente producidos, es decir, que no se reclama el importe de todas las cuotas impagadas según el presupuesto de gastos aprobado, sino el saldo deudor correspondiente a las que deberían haber abonado en atención a los gastos efectivamente soportados por la Comunidad.".

Y lo hicimos por referencia a la doctrina del Tribunal Supremo y fundamentalmente a su Sentencia 257/1999, de 26 de marzo , que establece lo siguiente:

CUARTO.- En el motivo segundo, con residencia procesal en el ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia textualmente "infracción de los arts. 3 b) párrafo segundo y 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960" y, en su alegato, la recurrente aduce, en esencia, que el presupuesto extraordinario aprobado en la Junta extraordinaria de propietarios aquí impugnada correspondía a gastos atrasados de conceptos ya incluídos en presupuestos ordinarios anteriores (Seguridad Social, agua, asesoría jurídica, ascensores) y a cuotas atrasadas de diversos propietarios morosos, cuando el cobro de dichas cantidades, en cuanto ya incluidas en presupuestos ordinarios anteriores, dice la recurrente, debía hacerse mediante el ejercicio de las acciones judiciales pertinentes contra los propietarios morosos y no mediante una nueva distribución de tales gastos entre todos los copropietarios.

El expresado motivo ha de ser estimado, ya que la Comunidad de Propietarios demandada, en el Fundamento de Derecho segundo de su escrito de contestación a la demanda, reconoce expresamente que el presupuesto extraordinario litigioso fue aprobado para "hacer frente a las innumerables deudas padecidas, generalmente, por el sistemático impago de determinados propietarios" (folio 77 vuelto de los autos), cuando el referido impago no puede justificar la confección de un nuevo Presupuesto, ni siquiera con el carácter de extraordinario, que suponga una duplicidad de pagos para los propietarios cumplidores de sus obligaciones, sino que solamente debe dar lugar a que la Comunidad de Propietarios, representada por su Presidente, ejercite las acciones judiciales pertinentes contra los propietarios morosos en el pago de sus cuotas, conforme establece el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal , para cuyo cobro (en lo que respecta a los gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente) queda afecto, con el carácter de carga real, el piso o local respectivo, cualquiera que fuera su propietario actual y el título de su adquisición, conforme preceptúa la regla quinta del artículo 9 de la citada Ley .

Y en nuestra resolución reiteramos que "lo verdaderamente relevante era que lo que se perseguía con ese presupuesto era hacer frente a las numerosas deudas padecidas por el sistemático impago de determinados propietarios, rechazando el Tribunal Supremo la posibilidad de que ese problema pueda solventarse imponiendo una duplicidad de pagos para los propietarios cumplidores de sus obligaciones, que es lo que en definitiva se está persiguiendo en el supuesto que nos ocupa con la creación del referido fondo, pues con independencia de la denominación que quiera dársele -en la anterior Junta de 30-4-2010 se aludía al establecimiento de una derrama extraordinaria para atender los problemas de tesorería- no estamos ante un verdadero gasto vinculado al sostenimiento de los elementos comunes, por lo que esa partida no puede integrarse en el presupuesto de gastos, so pena de alterar injustificadamente el estado cuentas de la Comunidad, y a la postre genera duplicidad en los pagos que deben afrontar los propietarios al tener que hacer frente a los previsibles impagos de los demás, infringiendo el principio de distribución de los gastos, y de reparto de los ingresos, en proporción a la cuota de participación ( art. 553.3 C.C .Cat .).".

Establecido lo anterior, en nuestra invocada Sentencia 485/2015, de 26 de noviembre , ya indicamos que el asunto que atendió "no es tracta del supòsit que vàrem tenir oportunitat de resoldre en la nostra Sentència de 13-6-14 , també amb DIRECCION000, i que també contempla i resol la STS de 28-3-99 ",sinó que establecimos que "Ens trobem un pas més enllà"i por los motivos siguientes:

La comunitat ja ha exercitat accions judicials contra morosos en reclamació de quotes impagades que han acabat amb l'embargament i execució forçosa de les seves entitats privatives o dels seus torns. Però com expressivament va descriure el secretari de la comunitat Sr. Gervasio, s'han trobat que, arribada la tercera subhasta, no hi ha mai cap postor, per la qual cosa la comunitat ha hagut d'adjudicar-se els elements privatius subhastats.

Tenen raó els propietaris apel·lants quan diuen que produïda l'adjudicació es produeix l'efecte extintiu del deute que mantenia el fins aleshores propietari morós amb la comunitat. Però el cert és que després del procés de realització forçosa, la comunitat no ha obtingut un ingrés de numerari, no ha liquidat el bé embargat per manca de postors i, per tant, no ha ingressat cap diner i se l'ha hagut d'adjudicar. S'ha extingit així el deute que el propietari tenia amb la comunitat, però aquest deute obeeix a unes despeses comunes que la comunitat continua obligada a pagar. S'ha extingit un dret de crèdit de la comunitat a través de l'ingrés d'un element patrimonial, però, en canvi, la comunitat continua tenint un passiu que ha d'afrontar, doncs el deute que un propietari té amb la comunitat per impagament de la seva quota de participació en les despeses comunes, és per la comunitat un deute amb tercers que han prestat serveis o venut béns a la comunitat. Si la comunitat s'ha adjudicat entitats/períodes de temps per despeses comunes que suposen un total de 135.306 €, encara que la comunitat hagi esdevingut propietària d'aquells elements privatius adjudicats en subhasta, ha tingut que pagar o té que pagar o finançar d'una manera o altra 135.306 € als seus creditors. S'ha de produir, així, el que la partida de despeses anomena "amortització del deute acumulat", que han d'assumir els propietaris però que hauran de recuperar a mesura que es vagin venen els elements privatius adjudicats en subhasta a la comunitat o a mesura que aquests vagin generant ingressos mitjançant, per exemple, el seu lloguer.

És això el que fa la comunitat en relació a les despeses comunes que corresponen a aquestes entitats i que es generen amb posterioritat a ser adjudicades: es distribueixen entre tots els propietaris en proporció a la seva quota. I si es produeixen vendes o ingressos per lloguers, també es reparteixen (deduint-los) entre tots els propietaris en proporció a la seva respectiva quota.

En canvi, els deutes anteriors a les adjudicacions,suposen un descobert en la comunitat, un dèficit, que s'ha de cobrir. No es tracta, doncs, com indiquen els apel·lants que es produeixi una infracció del principi de contribució proporcional a les despeses comunes i del de responsabilitat mancomunada dels propietaris. Si els propietaris no cobreixen aquest dèficit tant important, que cada any va augmentant, els primers perjudicats serien els mateixos propietaris, doncs han de tenir molt present que la comunitat deu o ha finançat d'una manera o altra 135.306 € a tercers creditors.

En aquest sentit, la STSJC de 15-10-12 ha indicat que: "el artículo 553-46 CCCat regula el régimen de responsabilidad de la Comunidad. Se parte de la base de que es la Comunidad la que contrae la deuda y que del mismo modo, es la Comunidad la que debe hacerse cargo en primer lugar de su pago con sus propios fondos.

En la legislación catalana en la que se regulan ex novo los elementos privativos de beneficio común (artículo 553-34) estos responden a continuación de las deudas de la Comunidad aunque incomprensiblemente se prevea que para ello deba demandarse a todos los propietarios y ser requeridos de pago.

En último lugar, puede procederse contra los bienes de todos los propietarios pero teniendo en cuenta que los elementos privativos solo pueden embargarse por deudas de la comunidad si a los primeros se les requiere el pago y se los demanda personalmente". I afegeix més endavant que: "Es cierto que el propietario no es un ente ajeno a la comunidad como también lo es que un reglado y ordenado régimen jurídico no soporta que los acreedores se dirijan directamente contra los copropietarios siquiera sea por sus coeficientes, prescindiendo de toda la estructura que, precisamente para la mejor defensa de los intereses de todas las partes implicadas (comunidad y terceros desde el punto de vista de las relaciones externas y comunidad y comuneros entre sí en las internas), ha previsto la Ley para el desenvolvimiento en la vida jurídica de esta clase de comunidades.

No se trata tanto de que los propietarios no deban responder de las deudas de las comunidades en las que están integrados, sino de que para hacerlo la Ley exige una serie de requisitos de procedibilidad que no se dan en el presente caso.

De este modo resulta necesario conforme a lo que se viene razonando: a) que conste la existencia de un crédito contra la comunidad, lo que hace preciso demandar a ésta cuando su propia existencia, como ocurre en el presente caso, es objeto de controversia, siendo los bienes propios de la comunidad (fondo de reserva y créditos y elementos privativos de beneficio común) los primeros contra los que debe procederse; b) puede dirigirse también la acción contra los diferentes copropietarios pero para ello deberán ser demandados bien conjuntamente con la comunidad, bien posteriormente y además haber sido requeridos de pago previamente.

El requerimiento de pago tiene sentido en estos casos para que los comuneros puedan adquirir información de los entes gestores, comprobar los pagos realizados, y en su caso proceder a satisfacer extrajudicialmente el débito evitando las consecuencias perjudiciales del proceso.

Del propio contenido del artículo 553-46 y su numeración se infiere -pese a que no se mencione expresamente la palabra subsidiariedad- que los bienes de los propietarios solo responden cuando la comunidad no cuente con bienes propios ni actúe activamente para conseguirlos de los comuneros mediante la distribución de la deuda en Junta de propietarios". En el mateix sentit es pronuncia la STSJC de 24-2-14.

Només afegir que a la demanda no van fixar els ara apel·lants com objecte de controvèrsia el nombre d'entitats que s'ha adjudicat la comunitat per un passiu total de 135.306 €, per la qual cosa no pot ser ara discutit, com tampoc va ser aquest motiu d'impugnació de l'acord adoptat a la junta de 15-12-12.

En resumen, partiendo del principio general establecido en nuestra primera Sentencia 291/2014 de que no se puede crear una partida o derrama para atender las deudas de los propietarios morosos sino que se les debía reclamar en juicio, en esta segunda Sentencia 485/2015 establecimos lo siguiente al respecto de las deudas generadas por aquellos propietarios morosos cuando ya se les ha demandado y se ha obtenido la adjudicación de sus inmuebles o derechos de aprovechamiento a favor de la comunidad, distinguiendo entre los gastos que se generasen para la adjudicación y los generados anteriormente, de esta manera:

És això el que fa la comunitat en relació a les despeses comunes que corresponen a aquestes entitats i que es generen amb posterioritat a ser adjudicades: es distribueixen entre tots els propietaris en proporció a la seva quota. I si es produeixen vendes o ingressos per lloguers, també es reparteixen (deduint-los) entre tots els propietaris en proporció a la seva respectiva quota.

En canvi, els deutes anteriors a les adjudicacions,suposen un descobert en la comunitat, un dèficit, que s'ha de cobrir. No es tracta, doncs, com indiquen els apel·lants que es produeixi una infracció del principi de contribució proporcional a les despeses comunes i del de responsabilitat mancomunada dels propietaris. Si els propietaris no cobreixen aquest dèficit tant important, que cada any va augmentant, els primers perjudicats serien els mateixos propietaris, doncs han de tenir molt present que la comunitat deu o ha finançat d'una manera o altra 135.306 € a tercers creditors.

Lo anterior, porque aquellos bienes o derechos habían entrado a formar parte del patrimonio de la comunidad y por el resto de motivos expresados y que son firmes.

Posteriormente, en nuestra Sentencia 155/2016, de 31 de marzo , resolvimos sobre la nulidad de los acuerdos que aprobaban "una derrama de 460.012 €, en lo relativo a la liquidación de gastos de los ejercicios 2012-2013 y del gasto resultante por departamento; de la aprobación de otra derrama para el mismo ejercicio y una derrama anual para los próximos ejercicios por un importe equivalente al saldo deudor que presenten los departamentos que se encuentren en procedimiento de reclamación judicial de deudas a la comunidad y de la liquidación del gasto resultante por departamento; de la creación de una partida de "fondo de cuotas morosos en litigio judicial"; y del acuerdo de la aprobación del saldo individualizado de entidades derivados de la liquidación del ejercicio 2010-2011". Entre los pronunciamientos, únicamente recordaremos los que interesan a las cuestiones ahora discutidas.

Así, en primer lugar, confirmamos la nulidad del acuerdo que aprobó "una derrama de 460.012 €, en lo relativo a la liquidación de gastos de los ejercicios 2012-2013 y del gasto resultante por departamento", por los mismos motivos que expusimos en nuestra primera Sentencia 291/2014 . Esto es, porque "el importe al que asciende la derrama, 460.012 €, no se corresponde con el importe que la Comunidad adeuda a los comuneros, sino, como establece la propia acta de la junta " equivale a la suma total de los procedimientos en reclamación judicial por deudas a la Comunidad", lo que determina que no va destinada a sufragar ningún gasto, ordinario o extraordinario, distinto a los ya presupuestados y correspondientemente dotados, y sólo pretende corregir los problemas de tesorería que crean los morosos con el impago de sus cuotas, obligando a los demás propietarios a financiar la deuda de éstos".

Igualmente, que al igual que el supuesto resuelto en aquella primera sentencia, el acuerdo "conlleva por un lado, una duplicidad de pagos que infringe el principio de distribución de los gastos y de reparto de los ingresos en proporción a la cuota de participación( Art 553-3 CCC ) y por otro, que las disfunciones derivadas de las deudas de unos se solventen a costa de los otros, lo que equivale a la imposición de una solidaridad que contraviene la regla de mancomunidad que establece el Art. 553-4 CCC y la contribución en función de la cuota de participación asignada a cada uno".

Y además indicamos que el acuerdo estaba afectado por la cosa juzgada de aquella primera sentencia 291/2014, de 13 de junio , en estos términos:

No podemos además olvidar el efecto positivo o prejudicial de la cosa juzgada, en la medida que la sentencia dictada ante las mismas partes de 12 de junio de 2012 , confirmada por la que esta Sala del 13 de junio de 2014 , ya declaró nulos los acuerdos que obligaban a los propietarios no morosos a financiar la deuda de los demás, declarando que "la grave situación de morosidad y los problemas de tesorería que provoca no pueden comportar que las disfunciones derivadas de unos se solventen a costa de los otros", problema éste que es el que igualmente subyace en la derrama objeto de impugnación; lo que determina la desestimación del recurso en este extremo, confirmando en su integridad la resolución recurrida.

Y además consideramos probado que, en contra de lo que sostenía la comunidad demandada, la derrama no se giraba los propietarios en función de su coeficiente de propiedad y sin excluir a los comuneros morosos, sino que a los actores se les repercutía una cuota de participación del 0,66% cuando la real que ostentaban era del 0,53%.

En segundo lugar, también confirmamos la nulidad del segundo acuerdo "relativo a la aprobación de una derrama de 63.756 € para el ejercicio 2012/2013 y una derrama anual para los próximos ejercicios por un importe equivalente al saldo deudor que presenten los departamentos que se encuentren en procedimiento de reclamación judicial de deudas a la comunidad y de la liquidación del gasto resultante por departamento",

Y lo hicimos indicando que "la derrama acordada tiene la misma finalidad que el "fondo de morosos en litigio judicial", dado que, al igual que aquélla, no está destinada a satisfacer ningún gasto distinto a los previamente dotados y presupuestados, sino a pagar aquellos gastos no cubiertos a consecuencia del impago de las cuotas no satisfechas por los propietarios morosos, esto es, a cubrir el déficit entre ingresos y gastos, por lo que la consecuencia no puede ser otra que la nulidad de dicha derrama, tal y como se recoge en la doctrina que emana de la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 1999 de expresa aplicación al caso".

Y también en este caso declaramos que existía aquella divergencia entre la cuota de participación real del 0,53% y la repercusión del 0,66%.

Tal y como se puede comprobar, en ambos casos se trató de derramas que no iban destinadas a atender los gastos que entendimos eran legítimos en nuestra Sentencia 485/2015 , esto es, los gastos que correspondían a los inmuebles o derechos que ya habían sido adjudicados a la comunidad en subasta, y ya fuesen los producidos en el futuro o en los anteriores, sino que los acuerdos declarados nulos pretendían establecer derramas para atender "la suma total de los procedimientos en reclamación judicial por deudas a la comunidad" o "una derrama anual para los próximos ejercicios por un importe equivalente al saldo deudor que presenten los departamentos que se encuentren en procedimiento de reclamación judicial de deudas a la comunidad y de la liquidación del gasto resultante por departamento". Esto es, deudas por inmuebles o derechos que todavía no se habían adjudicado a la comunidad.

Posteriormente, dictamos nuestra Sentencia 523/2019, de 11 de noviembre , en el que entre otras cuestiones resolvimos en el Fundamento cuarto la "Impugnación del acuerdo 3º que aprueba una derrama de 63.358 € para paliar el déficit de tesorería provocado por la morosidad de los propietarios",y lo hicimos haciendo también referencia a nuestras resoluciones anteriores:

En efecto, en línea con lo ya resuelto anteriormente entre las mismas partes en las Sentencias de 12 de junio de 2012 del Juzgado de Primera Instancia de Vielha (Juicio Ordinario nº 202/2011 ), confirmada por la de esta Sala nº 291 de 13 de junio de 2014 ( rec. 45/2013), de 15 de mayo de 2014 del Juzgado de Primera Instancia de Vielha (Juicio Ordinario nº 244/2014), y de 20 de mayo de 2015 del Juzgado de Primera Instancia de Vielha (Juicio Ordinario nº 239/2014), confirmada por la de esta Sala de 31 de marzo de 2016 (rec. 692/2015), debemos considerar que este tipo de derrama es nula por contravenir las normas sobre contribución a los gastos comunes ( arts. 553-45 y 553-3 CCCat ), habida cuenta que con la misma se pretende en definitiva hacer que los comuneros hagan aportaciones extra de dinero para cubrir la deuda de otros comuneros con la COMUNIDAD, imponiendo una duplicidad de pagos a los propietarios cumplidores de sus obligaciones que infringe el principio de distribución de los gastos comunes conforme a la cuota de participación.

Y finalmente llegamos a nuestra Sentencia 228/2022, de 24 de marzo , ya citada en los fundamentos jurídicos anteriores, que en su Fundamento tercero declaró la validez del acuerdo "por el cual se aprueba la amortización de los saldos correspondientes a las entidades adjudicadas a la COMUNIDAD (por haberse declarado la subasta desierta) y se acuerda que los propietarios cuyas entidades ofrezcan saldo a su favor compensarán su crédito con la cuota de amortización que les pudiera corresponder".

En cuanto al contenido concreto del acuerdo indicamos lo siguiente:

Este acuerdo parte del presupuesto de que la COMUNIDAD reclamó judicialmente las deudas que tenían algunos copropietarios morosos contra la misma, procediéndose a realizar distintos bienes de los deudores (entidades privativas que se integraban en la COMUNIDAD) en pago de tales deudas y, al ir a subastar dichos bienes y teniendo a la vista que no iba a haber otros postores, se propuso como acuerdo 6º en la Junta de 12 de abril de 2016 el aprobar que, en el caso de que resultara desierta o fallida una subasta judicial de bienes de deudores de la COMUNIDAD, esta se adjudicara los bienes objeto de la subasta y que además se les diera a estos bienes el carácter de elementos privativos en beneficio común ( art. 553-34 CCCat ), y asimismo se propuso aprobar que las entidades y periodos adjudicados (hay que tener en cuenta que en la COMUNIDAD hay elementos o entidades privativas de propiedad ordinaria y otros sometidos a un régimen de aprovechamiento por turnos) se enajenarían tan pronto como fuera económicamente razonable (también por acuerdo de la mayoría de cuotas y propietarios de 4/5), y mientras tanto serían objeto de arrendamiento para que la COMUNIDAD pudiera resarcirse de su crédito, y que mientras estos bienes no fueran enajenados se repartiría el gasto correspondiente a dichas entidades entre el resto de los condueños, proporcionalmente y en base a su coeficiente de imputación, lo que supondría un aumento en su participación en los gastos comunes.

Dichos acuerdos no fueron aprobados al no alcanzar la mayoría de 4/5 partes de las cuotas y de las propiedades que requerían sino una mayoría simple. No obstante esto, determinados propietarios instaron judicialmente la impugnación de acuerdos y se dictó la Sentencia nº 67 de 26 de octubre de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vielha e Mijaran en el Juicio Ordinario nº 374/2016 (que no fue recurrida), por la cual se revocaron los efectos del acuerdo 6º de la Junta de 12 de abril de 2016 y se facultó al Presidente de la COMUNIDAD a continuar los procedimientos instados y por tanto hacer uso del derecho que establece a favor del acreedor el art. 671 LECivil .

A continuación resolvimos los dos motivos de impugnación de los propietarios discrepantes de la manera siguiente (no volveremos a reproducir el texto de nuestra sentencia 485/2015, de 26 de noviembre , por innecesario):

En el recurso se alega que aunque se facultara al Presidente a hacer uso del derecho a favor del acreedor del art. 671 LECivil ello no le autoriza a adquirir para la COMUNIDAD esos bienes ejecutados para el cobro de créditos, y se pone de relieve que no se obtuvieron las mayorías de 4/5 requeridas para que los bienes tuvieran el carácter de elementos privativos en beneficio común. Asimismo, se argumenta que no es procedente el reparto entre los comuneros de la deuda de las entidades adjudicadas a la COMUNIDAD.

Sobre esta cuestión, en primer lugar, discrepando con los recurrentes, consideramos que la autorización al Presidente de la COMUNIDAD a hacer uso del derecho que establece a favor del acreedor el art. 671 LECivil implica la autorización al Presidente a pedir la adjudicación del bien a favor de la COMUNIDAD, por tanto, no exigiría ningún acuerdo añadido de aprobación por la Junta de dicha adjudicación.

Y en segundo lugar, respecto a la validez del acuerdo de la amortización del saldo deudor de estos copropietarios morosos cuyos bienes se adjudican a la COMUNIDAD, y del reparto de los gastos correspondientes a dichos bienes entre los comuneros conforme a su cuota de amortización, consideramos que debemos mantener el criterio que siguió esta Sala en la Sentencia nº 485 de 26 de noviembre de 2015 (rec. 513/2014 ), en el que se funda también la Sentencia de instancia, y que determina la validez del acuerdo, y sin que proceda distinguir entre los gastos comunes o privativos que derivan de dichos bienes adjudicados a la COMUNIDAD como se pretende en el recurso.

Así, como razonamos en nuestra Sentencia nº 485 de 26 de noviembre de 2015 (rec. 513/2014 ), resolviendo sobre un acuerdo de esta misma COMUNIDAD de carácter semejante: (...).

Así las cosas, retiraremos una vez más, la indicada sentencia 485/2015 de 26 de noviembre declaró la validez del acuerdo impugnado en estos términos:

És això el que fa la comunitat en relació a les despeses comunes que corresponen a aquestes entitats i que es generen amb posterioritat a ser adjudicades: es distribueixen entre tots els propietaris en proporció a la seva quota. I si es produeixen vendes o ingressos per lloguers, també es reparteixen (deduint-los) entre tots els propietaris en proporció a la seva respectiva quota.

En canvi, els deutes anteriors a les adjudicacions,suposen un descobert en la comunitat, un dèficit, que s'ha de cobrir. No es tracta, doncs, com indiquen els apel·lants que es produeixi una infracció del principi de contribució proporcional a les despeses comunes i del de responsabilitat mancomunada dels propietaris. Si els propietaris no cobreixen aquest dèficit tant important, que cada any va augmentant, els primers perjudicats serien els mateixos propietaris, doncs han de tenir molt present que la comunitat deu o ha finançat d'una manera o altra 135.306 € a tercers creditors".

Y tras el repaso de lo resuelto por este Tribunal en resoluciones anteriores, concluimos: "De esta manera, una cosa es que el acuerdo de adjudicación de los bienes y de amortización de los gastos se declarase válido en términos generales en nuestras resoluciones anteriores, y otra distinta es que la manera concreta en que se pretende plasmar el acuerdo sea conforme a lo que resolvimos, cosa ésta última que no es el caso que ahora examinamos y por los motivos siguientes

En primer lugar, porque tal y como ha resultado de las pruebas documentales y la testifical de la administradora de la comunidad, para determinar el importe de la derrama ahora discutida no se han sumado exclusivamente el importe de los gastos comunes que corresponden a las entidades adjudicadas que se generen con posterioridad a dicha adjudicación, y además las deudas anteriores a la adjudicación y que suponen "un déficit o descubierto" en la comunidad, sino que también se ha sumado el importe deudor de los periodos pertenecientes a propietarios morosos que todavía no han sido objeto de ejecución y de adjudicación a la comunidad. Y al no haber sido adjudicados, ni son deudas anteriores de bienes ahora pertenecientes a la comunidad ni deudas generadas en el futuro. Por tanto, no entran dentro de "el importe que la Audiencia Provincial determinó como pérdidas o créditos incobrables tras la adjudicación", por el simple hecho que todavía no existido dicha adjudicación a favor de la comunidad.

En segundo lugar, hay que recordar que los actores sostienen que el importe obtenido por la subasta de los periodos adjudicados a terceros se debería destinar a saldar la deuda del periodo adjudicado, que es inferior al precio de la adjudicación, y no a reducir la deuda global de todos los periodos pertenecientes al mismo deudor, pues "ello implica que se incluyen en el cómputo de la derrama las deudas de los periodos adjudicados a terceros que habían quedado saldadas con el precio de adjudicación". Efectivamente, ya falta de otra explicación de la demandada (quien únicamente dedica a justificar el importe concreto de la derrama las páginas 31 a 33 de su contestación), debemos aceptar que esta es la solución más conforme con lo resuelto en nuestras resoluciones anteriores, con el principio de no solidaridad, y con la aplicación de los importes obtenidos por la ejecución a satisfacer la deuda específica ejecutada, la cual goza de una garantía real precisamente para atender dicha especialidad.

En tercer lugar, la demandada tampoco da ninguna explicación a por qué se incluye en la derrama el importe de las costas procesales derivadas de los procedimientos de ejecución cuando resulta que, como indica la actora, ya existen unas partidas específicas en los presupuestos de la comunidad. La demandada se limita indicar que "el importe de esas costas ha entrado a la comunidad mediante la adjudicación de un bien, lo que implica que en su contabilidad tiene un ingreso ficticio sobre el que necesariamente debe emitir una derrama", argumentó que tendría su sentido si no fuese porque no se ha explicado porqué se incluyeron las partidas de honorarios de abogados y procuradores en los presupuestos de la comunidad.

Los dos motivos anteriores son suficientes para declarar la nulidad de los acuerdos sin necesidad de entrar a examinar la validez de la convocatoria. Sin embargo, sí que hay que hacer tres indicaciones importantes.

La primera, que tal y como se ha expuesto, nuestra última sentencia citada ya desestimó uno de los motivos de impugnación que la actora repite en este procedimiento, esto es, la exigencia de que la junta de propietarios deba aprobar la adjudicación en subasta de los derechos ejecutados pese a la decisión del presidente. Así, repetiremos que "consideramos que la autorización al Presidente de la COMUNIDAD a hacer uso del derecho que establece a favor del acreedor el art. 671 LECivil implica la autorización al Presidente a pedir la adjudicación del bien a favor de la COMUNIDAD, por tanto, no exigiría ningún acuerdo añadido de aprobación por la Junta de dicha adjudicación". Así, esta declaración pasa a este procedimiento y a los futuros con los efectos de la cosa juzgada, por lo que las adjudicaciones fueron lícitas.

La segunda, que la deducción de la cantidad cobrada a la entidad Olvega "cobrada en otro procedimiento" se puede entender acreditada con los documentos 18 a 20 aportados con la contestación a la demanda, pero que ni la documentación aportada por la demandada, ni las declaraciones de la administradora en la vista ni las explicaciones contenidas en la contestación a la demanda han permitido aclarar el cálculo de los 51.850,60 y 26.498,56 € que se imputan a la misma entidad.

Y la tercera y última, que al igual que sucedió en los procedimientos anteriores y por los motivos que se expusieron, nuevamente se han generado dudas más que importantes al respecto de los coeficientes en base a los cuales se repercutía la derrama a los actores (0,543644944% frente a 0, 5488%). Es a la comunidad a quien corresponde acreditar la validez de los cálculos para efectuar el reparto, y también en el presente caso se ha producido la misma insuficiencia probatoria que en los anteriores.

En conclusión, procede estimar también el recurso de apelación en este punto."

Además de lo anterior resulta que la totalidad de la derrama, se repercute en proporción superior a la respectiva cuota de participación de los actores, infringiendo también los Arts. 553-3 y 553-45 CCC , al obligarles a pagar por encima de su coeficiente de participación según el título y del coeficiente derivado de la distribución proporcional de las entidades titularizadas por la Comunidad, que, como se ha indicado anteriormente, era del 9,8745%, tras la adjudicación de los locales en junio de 2020.

En diversas resoluciones ya nos hemos pronunciado al respecto y como sucedía en la Sentencia antes citada de noviembre de 2023, también en el presente procedimientose han generado dudas al respecto de los coeficientes en base a los cuales se repercutía la derrama a los actores (0,5880% frente a 0,5910%). Es a la Comunidad a quien corresponde acreditar la validez de los cálculos para efectuar el reparto, y también en el presente caso se ha producido la misma insuficiencia probatoria que en los anteriores, limitándose la demandada a afirmar en su escrito de recurso que esa derrama se reparte entre todos los propietarios en función de su coeficiente ajustado, que se calcula en función de los departamentos cuya propiedad ostenta la Comunidad, y que es el que se usa para distribuir esa derrama entre todos los propietarios.

En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación también en este extremo, confirmando la nulidad del acuerdo impugnado por los actores en base a la argumentación expuesta.

SEXTO.-Por último, sostiene la Comunidad la legalidad del acuerdo quinto,alegando que la cuota extraordinaria no incumple ningún precepto del CCC por cuanto la propia Administración ha expuesto la necesidad de emitir esta cuota, para poder reintegrar el importe de la derrama nula, ante la inexistencia de fondos; es abonada por todos los propietarios en proporción a sus cuotas; no hay ningún propietario que pague más que otro; se emite como única alternativa de cumplir el mandato de una sentencia judicial y no contraviene los Arts. 553.3, 553.4, 553. 41, 553. 44 y 553, 45 del CCC ya que a los actores, al igual que al resto de propietarios, se les exige que contribuyan a los gastos en proporción a su participación en la Comunidad.

Este Tribunal ya ha resuelto en diversas resoluciones, como en sentencias de 13 de junio de 2014 , 31 de marzo de 2016 y 11 de noviembre de 2019 , que este tipo de derrama es nula por contravenir las normas sobre contribución a los gastos comunes (553-3 y 553-45 CCC), habida cuenta que con las mismas se pretende, en definitiva, hacer que los comuneros hagan aportaciones extras de dinero para cubrir la deuda de otros comuneros con la Comunidad, imponiendo una duplicidad de pagos a los propietarios cumplidores de sus obligaciones que infringe el principio de distribución de los gastos comunes conforme a la cuota de participación.

Estamos ante una reproducción de la derrama por importe de 460.012 € aprobada en la Junta de 28 de enero de 2014, que también se vistió como medida necesaria para dar cumplimiento a una sentencia, declarándose su nulidad por sentencia del Juzgado de Vielha, confirmada por la sentencia de 31 de marzo de 2016 de este Tribunal.

Exponíamos en la misma: "Frente a lo invocado por la apelante, destacar que el importe al que asciende la derrama, 460.012 €, no se corresponde con el importe que la Comunidad adeuda a los comuneros, sino, como establece la propia acta de la junta " equivale a la suma total de los procedimientos en reclamación judicial por deudas a la Comunidad", lo que determina que no va destinada a sufragar ningún gasto, ordinario o extraordinario, distinto a los ya presupuestados y correspondientemente dotados, y sólo pretende corregir los problemas de tesorería que crean los morosos con el impago de sus cuotas, obligando a los demás propietarios a financiar la deuda de éstos.

Por consiguiente, al igual que los acuerdos declarados nulos por sentencia de 12 de junio de 2012 , confirmada por la sentencia de esta Sala de 13 de junio de 2014 conlleva por un lado, una duplicidad de pagos que infringe el principio de distribución de los gastos y de reparto de los ingresos en proporción a la cuota de participación ( Art 553-3 CCC ) y por otro, que las disfunciones derivadas de las deudas de unos se solventen a costa de los otros, lo que equivale a la imposición de una solidaridad que contraviene la regla de mancomunidad que establece el Art. 553-4 CCC y la contribución en función de la cuota de participación asignada a cada uno.

La finalidad reconocida de dicha derrama es la de evitar los problemas de tesorería que ocasionaría las compensaciones de saldos amparadas en la sentencia de 12 de junio de 2012 , lo que lejos de convertirla en una medida necesaria para "dar cumplimiento" a lo dispuesto en dicha sentencia, constituye, y así lo establece de forma expresa el juzgador, "un artificio jurídico que no supone sino un fraude de ley, expresamente vedado en el artículo 6.4 del Código Civil .

Y añadíamos también: "No podemos además olvidar el efecto positivo o prejudicial de la cosa juzgada, en la medida que la sentencia dictada ante las mismas partes de 12 de junio de 2012 , confirmada por la que esta Sala del 13 de junio de 2014 , ya declaró nulos los acuerdos que obligaban a los propietarios no morosos a financiar la deuda de los demás, declarando que "la grave situación de morosidad y los problemas de tesorería que provoca no pueden comportar que las disfunciones derivadas de unos se solventen a costa de los otros", problema éste que es el que igualmente subyace en la derrama objeto de impugnación; lo que determina la desestimación del recurso en este extremo, confirmando en su integridad la resolución recurrida".

En definitiva, como exponen los actores en la demanda, nuevamente esta derrama constituye un artificio jurídico que entraña un fraude de ley, expresamente prohibido en el Art 6.4 CC, por lo que procede mantener la nulidad de la misma en base a la argumentación expuesta, desestimando las alegaciones de la recurrente sobre la legalidad del acuerdo y el recurso de apelación interpuesto.

SÉPTIMO.-De conformidad con lo dispuesto en el Art 398 en relación con el Art. 394-1 de la LEC, la desestimación del recurso comporta la imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación