Sentencia Civil 233/2025 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 1468/2024 de 17 de febrero del 2025

PRIMERO .-Como se recoge en la sentencia de Instancia ejercita la parte actora acción de determinación de rentas y de reclamación de cantidad. Mantiene la parte demandante que en fecha 15 de junio de 2016 las partes formalizaron un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda sobre las naves señaladas con los números 1,2,3,4,5 y 6, situadas en la zona de Hostalets de Llers,Polígono Padrosa, Sector C2, con entrada por la calle Hisptaon Suiza, del término municipal de Llers, con una superficie aproximada de 3.872,15 metros cuadrados.

Sostiene que, llegado el sexto año de vigencia del contrato no se produjo la actualización de la renta pactada por la partes y, al no haber acuerdo entre el precio de la actualización de la renta, cada una de las partes contrato un perito para su determinación conforme al pacto 9 del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 15 de junio de 2016.

Por lo anterior, y de acuerdo con la valoración efectuada por el perito de la demandante, reclama esta ultima la suma de 18.633,48 euros como precio mensual actualizado de la renta a satisfacer con efectos retroactivos desde julio de 2021, mas impuestos y costas procesales.

De contrario se alza la parte demandada aduce, en síntesis, mala fe en la designación de su perito contraviniendo el pacto 9 del contrato y pluspetición en la determinación de la actualización de la renta presentada de contrario.

La sentencia estima la demanda en los términos recogidos en los antecedentes de esta resolución y no conforme con la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada

SEGUNDO..-Los motivos del recurso de apelación son :

Se impugna (por error de valoración de la prueba)lo dispuesto en el Fundamento de Derecho Segundo, en cuya virtud el Juzgador de Instancia declara probado que: "(...) el pacto 9 no determina con exactitud si la designación del perito por el colegio debía realizarse conjunta o unilateralmente (...)".Y ello, por cuanto que ni es cierto, ni era controvertido (y no se deduce de ninguna prueba practicada),que el pacto del contrato acordaba que las partes designarían de mutuo acuerdo un profesional colegiado e independiente, y que en caso de discrepancia se encargaría al Colegio de APIS para que lo designase. Es más, ni siquiera constituía un hecho controvertido si la petición al Colegio debía o no hacerse o firmarse conjuntamente.

Se impugna (por error de valoración de la prueba)lo dispuesto en los Fundamentos de Derecho Tercero y Cuarto, en cuya virtud el Juzgador de Instancia declara probado que: "(...) la pericial del perito de la demandante es la más convincente. (...) resulta más convincente su determinación de actualización de rentas respecto que la de los peritos demandada".Y ello, por cuanto que existe no solo un evidente error en la valoración de los informes periciales que constan en el procedimiento, sino que, con los debidos respetos, el Juzgador de instancia incurrir en un error en la interpretación de lo acordado en el contrato. Además, de los argumentos vertidos en la sentencia, se desprende que incurre el Juzgador a quo en un error, en cuanto a que parte ha sido la encargada de solicitar (y aportar) cada uno de los informes periciales, y consecuentemente, de pedir cada una de las declaraciones de los peritos, lo que le lleva a errónea conclusión de determinar la renta en virtud del informe pericial del Sr. Carlos Alberto.

1.Además de error en la valoración de la prueba, como decimos, se alega en el presente recurso, errónea interpretación del contrato.Y ello, en relación con la incongruencia que supondría fijar la actualización en la renta en la cuantía acordada por un perito de partecuando precisamente OBRA EN EL PROCEDIMIENTO UN INFORME DE UN PERITO IMPARCIAL DESIGANDO POR EL COLEGIO DE APIS DE GIRONA, CUYO ENCARGO SE REALIZÓ SIGUIENDO LO ESTABLECIDO EN EL CONTRATO, ESTO ES, AL NO EXISTIR MUTUO ACUERDO POR LAS PARTES, SE ACUDIÓ AL COLEGIO PARA EL NOMBRAMIENTO.Era esto precisamente lo que acordaron hacer las partes en caso de discrepancia en las cuantías.

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PRIMERA. - Error de valoración de la prueba: de la interpretación del contrato contraria a la autonomía de la voluntad.

SEGUNDA. - Impugnación por error en la valoración de la prueba: Informes periciales.

En definitiva, necesariamente debe desestimarse la petición de la actora, y actualizarse la renta en virtud de lo dispuesto por el Sr. Camilo, al ser el informe pericial mucho más ajustado a las naves objeto de valoración, o bien por lo dispuesto en el informe del Sr. Dimas, pues así lo acordaron las partes en el contrato, y así se comunicó de contrario que se iba a proceder.

1.Así pues, y a la vista de cuanto ha quedado expuesto en este Recurso de Apelación, impugnamos la Sentencia por considerar equivocada la decisión del Juez a quo,y dicho sea en estrictos términos de defensa, de considerar que la actualización de la renta debe hacerse según lo concretado en el informe del Sr. Carlos Alberto, fijando la cuantía de actualización en DIECIOCHO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y TRES EUROS CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (18.663,48€), y no en base a la cuantía determinada por los informes periciales del Sr. Camilo o del Sr. Dimas

TERCERO.-Ante todo señalar que en relación a los motivos del recurso de apelación no se adecuá íntegramente a los motivos de la contestación a la demanda y su oposición a la misma .

Efectivamente la parte demandada en su contestación a la demanda sostuvo básicamente :

Lo anterior resulta así de claro porqué los contratantes fijaron en la misma cláusula de actualización de rentas, un mecanismo por medio del cual, y de forma imparcial, se procedería a dicho cálculo en caso de que no hubiera acuerdo entre ellas, esto es, designando a un profesional colegiado e independiente para que elaborara un informe pericial por el que se estableciera la cantidad más adecuada para el conjunto de naves objeto del contrato. En el presente supuesto, resulta evidente que no nos encontramos frente a ninguna cláusula ilegal, nula o contraria a la moral u orden pública, como tampoco existe ningún vicio de consentimiento por error, fuerza o dolo que pudiera declararla anulable. Nos encontramos, por tanto, ante un seguido de cláusulas o pactos en un contrato celebrado por dos personas capaces y sofisticadas, que pudieron gestionar y suscribir exitosamente un contrato, por lo que en ningún caso, y siguiendo lo que establece el Código Civil en su artículo 1561 y concordantes, podría ser este mismo invalidado sino por el consentimiento mutuo de las partes o por causas legales. Por consiguiente, y tal y como establece la doctrina, un contrato válidamente celebrado, no solo obligará a los contratantes, sino que impondrá al Juez el deber de observarlo a fin de que se cumpla con la voluntad contractual, su misión es por tanto, aplicar las cláusulas del contrato que las partes han celebrado, velar por y para que se cumpla con verdadera espiritualidad del mismo, el Juzgador se encuentra, por tanto, ligado al mismo no pudiendo contravenir ni modificar la voluntad de las partes, pues tal y como establece el artículo 1545 del CC, el contrato es una ley para los contratantes.

Por Por todo lo expuesto en el presente correlativo, y siguiendo con lo que se estableció en el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de 15 de junio de 2016, queda claro que a partir del sexto año de vigencia del contrato, y para establecer una revisión de la renta, las partes en caso de discrepancia, procederán a designar a un profesional colegiado e independiente para que realice un estudio de mercado y establezca así el precio más adecuado.

DEL ORIGEN DE LAS DISCREPANCIAS ENTRE LAS PARTES DEL PRESENTE PROCEDIMIENTO: Que, la actora aportó un informe pericial de parte efectuado D. Carlos Alberto a fecha de 14 de abril de 2021, por medio del cual se tasó el precio de alquiler de las naves objeto del presente procedimiento en 3,94€ el metro cuadrado. Que, por lo que respeta a mi mandante, este aportó informe pericial de fecha de 17 de junio de 2021 emitido por D. Camilo. Que, no es cierto tal y como relata la actora por medio de su escrito de demanda que mi mandante acudiera al Colegio de APIS a fin que se le proporcionara una lista de peritos y contactara con el que más le pudiera convenir, sino que este organismo le presentó una lista con los diferentes profesionales que se podían ocupar del peritaje teniendo en cuenta el objeto y la ubicación.

En concreto, se proporcionaron a mi mandante dos nombres de profesionales que podían gestionar y ocuparse del citado peritaje, contactando este mismo con ambos y recibiendo únicamente respuesta del que finalmente se ocupó del mismo, D. Camilo Que, por medio del informe pericial de fecha de 17 de junio de 2021 emitido por parte de D. Camilo, se tasó el precio de valoración de las naves en 2,19€ por metro cuadrado.

Dicha oposición como puede observarse no es exactamente lo que invoca ahora en el recurso dado que lo que mantuvo en la contestación fue que solicito una designación de perito al Colegio de API y que le ofrecieron dos y contacto con ambos .Acogiendo la del perito Sr Camilo por los motivos que aduce

Y ahora en el recurso viene a mantener que el recurrente actuó con arreglo a lo pactado en el sentido que el solicito la designa de un perito al Colegio de API para emitir el informe , lo cual no es exactamente lo mismo máxime cuando en la contestación a la demanda como se ha señalado mantuvo:

"sino que este organismo le presentó una lista con los diferentes profesionales que se podían ocupar del peritaje teniendo en cuenta el objeto y la ubicación.

En concreto, se proporcionaron a mi mandante dos nombres de profesionales que podían gestionar y ocuparse del citado peritaje, contactando este mismo con ambos y recibiendo únicamente respuesta del que finalmente se ocupó del mismo, D. Camilo."

Lo cual obviamente no es exactamente lo mismo .

Sentado lo anterior lo relevante y que es objeto de controversia es en primer lugar si las partes en cuanto a la pactado de la actualización de la renta se adecuaron a lo mismo.

Pues bien el contenida de la cláusula controvertida es la siguiente: 0852b49b-a8bd-4a15-b4d4-3a9da2ad7d71_001.png

Señalar en orden a la interpretación de los contratos , que como se recoge en la sentencia de la AP de Valencia sección 6 de fecha 12/02/2019 :

En el artículo 1281 del Código Civil se configura la primacía de la verdadera intención de los contratantes, sobre las propias palabras, de ser evidente este espíritu, ánimo o intención.

En este sentido puede citarse la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 8 de mayo de 2009, Rec. Nº 1009/2004 (EDJ2009/82787)

"La interpretación, como medio de comprensión y averiguación del sentido y alcance de un negocio jurídico, debe aunar la subjetiva, intención de todas las partes del negocio, todas ellas, y la objetiva, significado conforme a la generalidad de las personas. Asimismo, debe destacarse el llamado canon de la totalidad, interpretando el conjunto del negocio jurídico y utilizando todos los elementos que contempla la ley, dando preferencia al criterio gramatical. Efectivamente, el punto de partida es la interpretación literal y sólo si hay duda o contraposición de la literalidad con la voluntad real de los contratantes, debe acudirse a la interpretación lógica en busca de la misma. Así lo dispone el artículo 1281 del Código civil :si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas. Todo ello sin descuidar la interpretación sistemática que ordena el artículo 1285 -EDL1889/1- y la finalista que contempla el 1284 -EDL1889/1-. En todo caso, no cabe obviar la doctrina jurisprudencial sobre ella, muy abundante y reiterada, especialmente en sentencia de 2 de febrero de 2005 -EDJ2005/11821- ["(...) investigación de la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado (...)"], de 30 de noviembre de 2005 - EDJ2005/213894- y 10 de octubre de 2006 -EDJ2006/275363- ["(...) tres principios esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de auto responsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de confianza, buena fe en ellas"], 30 de marzo de 2007

-EDJ2007/21898- ["(...) no es procedente aplicar otra norma hermenéutica ni otros argumentos interpretativos que desvirtúen las expresiones claramente reveladoras de la voluntad de quienes contrataron"], 18 de julio de 2007 ["(...) lugar jerárquicamente prevalente la contenida en el artículo 1281.1 del Código civil "]".

Como se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo de fecha , 8 de marzo de 1995 :

"...todo lo cualobliga a partir de esa realidad existente al tiempo de otorgarse loscontratos como elemento básico en la interpretación de los mismos,atendiendo a la voluntad bilateral o "común" de ambas partes, quedandoexcluida como regla general la mera voluntad "interna" de cualquiera deellas o de las dos, que puede servir, no obstante, para concretar aquellacomún, de modo que la voluntad interna de un contratante no tendrá efectossi, por su declaración o manifestación, el otro, según los usos y buena fe,entendió cosa distinta a aquella, siendo esta dirección objetivista la queconduce a que, en caso de discordia, sean los Tribunales los que hayan depronunciarse acerca del sentido que ha de darse a los pactos, a tenor delas normas aplicables al texto prefijado (ver sentencias, entre muchasotras, de 19 de febrero de 1981, 28 de diciembre de 1982, 14 de mayo y 8 denoviembre de 1983); y para buscar esa voluntad común, ante los términos deun contrato que no son claros y dejan duda sobre la intención de loscontratantes sobre lo que se comprende en el objeto de aquel, ha deacudirse al módulo interpretativo de los actos coetáneos y posteriores queautoriza el art.1282 del Cc .,e incluso a los actos anteriores, que eseprecepto no excluye, así como a todas las circunstancias -tampoco excluidaspor ese precepto, como se deduce de la expresión "principalmente"- quecontribuyan a la investigación de la voluntad de las partes ( SS. de 7 denoviembre de 1959, 13 de febrero de 1960, 28 de abril de 1964, 19 defebrero de 1965 y la ya citada de 19 de febrero de 1981).

Aplicado al caso presente las partes aportan los siguientes informes periciales y que son :

Por la partre actora , el informe pericial del Sr. Carlos Alberto, que fue solicitado por la propia ACTORA, que fija un precio de 3,94€/m2.

El segundo informe pericial el del Sr. Camilo, que fue solicitado por la parte demandada y fija un precio de 2,19€/m2.

Y el tercer informe pericial, el del Sr. Dimas, que fue designado por el Colegio de Apis de Girona, que fue solicitado por la parte actora al no ponerse de acuerdo las partes, y que fija un precio de 2,29€/m2.

De dichos informes el único que se adecúa a lo pactado es el emitido por el Sr Dimas. Y ello porque se pacto como se ha señalado :

" En caso de discrepancia entre las partes para el nombramiento del perito , se encargara al Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que sea quien lo designe "

Con lo cual los términos de dicho pacto no ofrecen dudas al respecto ni admiten muchas interpretaciones se sometieron a la designa por el Colegio de dicho perito y en consecuencia al informe que el mismo emitiera , ya que en caso contrario carecería de sentido acordar dicha designa en caso de discordia para después no someterse a la misma .

A ello añadir que la misma parte actora así lo debió entender e interpretar cuando solicito al mismo Colegio dicha designa , en este sentido incluso si existiera alguna duda sobre la voluntad de las partes deberá estarse a la actuación de las partes , y en este sentido la actuación de la parte actora es concluyente al respecto cuando vista la discrepancia acude a solicitar dicha designa al Colegio de Agentes Inmobiliarios , en este sentido cabe traer a colación la STS antes citado cuando señala :

"...y para buscar esa voluntad común, ante los términos deun contrato que no son claros y dejan duda sobre la intención de loscontratantes sobre lo que se comprende en el objeto de aquel, ha deacudirse al módulo interpretativo de los actos coetáneos y posteriores queautoriza el art.1282 del Cc .,e incluso a los actos anteriores, que eseprecepto no excluye, así como a todas las circunstancias -tampoco excluidaspor ese precepto, como se deduce de la expresión "principalmente"- quecontribuyan a la investigación de la voluntad de las partes ( SS. de 7 denoviembre de 1959, 13 de febrero de 1960, 28 de abril de 1964, 19 defebrero de 1965 y la ya citada de 19 de febrero de 1981)."

No cabe entrar a valorar si hubo mala fe por alguna de las partes y si solo si alguno de los informes aportados por las partes se adecúa a lo pactado y este se reitera es el del Sr Dimas . En consecuencia no puede ahora la parte actora efectuar una crítica de dicho informe y que querer mantener el informe del perito por el mismo propuesto no acatando el informe del Sr Dimas que es el emitido conforme a lo pactado por las partes , ni la parte demandada mantener como hace en su recurso en que solicita con carácter principal se mantenga la designa del perito Sr Camilo por el mismo designado cuando mantiene en su recurso :

.OTROSÍ SUPLICO A LA SALA,que teniendo por formalizado el Recurso de Apelación interpuesto por esta parte contra los pronunciamientos de la Sentencia nº 210/2024, de 15 de julio, indicados en la 23

alegación previa del presente escrito, estime íntegramente el mismo y en consecuencia revoque los extremos impugnados de la Sentencia apelada, desestimando íntegramente la demanda principal, acordando que la actualización de la renta debe hacerse en base a lo establecido por el Informe Pericial del Sr. Camilo, o en su caso, del Sr. Dimas, con expresa condena en costas a la adversa

En definitiva deberá de prevalecer el informe emitido por el perito Sr Dimas . Por último , señalar que de haber estimado que ninguna de las periciales se adecuaba a lo pactado , y atendiendo a la valoración de la prueba pericial en el sentido de que como recoge la sentencia de la AP de Sevilla Sec.6 de fecha 19/12/2024 con cita de la jurisprudencia aplicable señala :

:En cuanto a la forma en que ha de valorarse la prueba pericial,puede hacerse cita de la sentencia 702/2015, de 15 de diciembre, del Tribunal Supremo, en la que se razona: En nuestro sistema procesal, como es sabido, viene siendo tradicional sujetar la valoraciónde prueba periciala las reglas de la sana crítica. El artículo 632 de la LEC anterior establecía que los jueces y tribunales valorasen la prueba pericialsegún las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a someterse al dictamen de peritos, y la nueva LEC, en su artículo 348 de un modo incluso más escueto, se limita a prescribir que el Tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica, no cambiando, por tanto, los criterios de valoraciónrespecto a la LEC anterior.

Aplicando estas reglas, el Tribunal, al valorar la prueba por medio de dictamen de peritos, deberá ponderar, entre otras cosas, las siguientes cuestiones:

l°.-Los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro: STS 10 de febrero de 1.994 (/848).

2°.- Deberá también tener en cuenta el tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el Tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes: STS 4 de diciembre de 1.989 (/8793).

3°.- Otro factor a ponderar por el Tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes: STS 28 de enero de 1.995 (/179).

4°- También deberá ponderar el tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar en el sistema de la nueva LEC a que dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes: STS 31 de marzo de 1.997 (/2542)

Lo que aplicado al supuesto presente nos llevaría a análoga resolución ya que entre otros motivos innecesarios de valorar en atención a lo resuelto es significativo que de las tres periciales dos sean prácticamente análogas en su valoración discrepando mínimamente .

Por todo lo expuesto procede estimar parcialmente la demanda y acordar fijar un precio global mensual por las seis naves 10.813,60 euros más impuestos , condenando a la demandad a abonar dicha cuantía desde julio de 2021

QUINTO.- Costas de la alzada y de Instancia

La estimación en parte del recurso de apelación determina que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC )ni en Instancia al estimarse parcialmente la demanda .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY.