Sentencia Civil 660/2025 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 62/2025 de 17 de septiembre del 2025

PRIMERO.-Los autos de los que dimana este Rollo de apelación se incoaron en base a demanda formulada por la ahora apelante instando se declarase la resolución del contrato de compraventa firmado entre las partes el día 17 de julio de 2020, siendo el objeto del mismo un inmueble en construcción descrito como vivienda unifamiliar DIRECCION000- Vistalegre Universidad, integrante de la promoción Residencial Albatros-Vistalegre.

Señala la parte demandante que el precio del citado contrato, IVA incluido, fue de 269.500 € habiendo abonado en el momento de la firma del mismo la suma de 22.500 € a cuenta del precio total, quedando el resto, es decir 247.000 €, diferido al momento en que por la parte vendedora se pusiera a disposición de los compradores de la vivienda referida para proceder al otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Refiere la parte actora que en la estipulación Sexta del referido contrato se hizo constar que "En todo caso, se fija el cuarto trimestre de 2020, como última fecha para la entrega de la vivienda objeto del contrato, siempre y cuando el Comprador haya cumplido la totalidad de las obligaciones que le incumben".

También pone de manifiesto que en dicha estipulación se convino además que, "De superarse la fecha prevista para la entrega por causas imputables a la Entidad Vendedora, la parte compradora podría optar por, exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo una prórroga de 6 meses, o por la resolución del presente contrato. Si optase por la resolución, la Parte Vendedora, debería devolver a la Parte Compradora, además del importe entregado hasta la fecha en concepto de precio, un importe equivalente al 5% del precio de la vivienda y sus anejos, como cláusula penal por incumplimiento".

Indica la demandante que habiendo transcurrido el plazo de entrega de la vivienda pactado por las partes y no habiéndose entregado la misma por causas injustificadas e imputables a la entidad demandada, el día 4 de enero de 2021 comunicó a esta su voluntad de renunciar a la compra de la vivienda solicitando la devolución de las cantidades entregadas, más la cláusula penal pactada por incumplimiento del 5% del importe de la vivienda y sus intereses correspondientes, contestando la demandada a dicha comunicación y manifestando básicamente, "que no han obtenido el Certificado de Final de obras hasta fecha reciente y el retraso ha sido debido a un fallo en el sistema informático del colegio de Arquitectos de Huelva, indicando, que la vivienda se entregaría en próximas fechas...".

Asimismo, refiere que el 22 de febrero de 2021 se le comunicó por la demandada que el retraso se había debido al acontecimiento extraordinario de la pandemia Covid-19, así como que le hizo llegar una propuesta de resolución del contrato datada el 23 de febrero de 2021, por la cual la vendedora reintegraría las cantidades abonadas por los actores una vez suscribiera con un tercero la venta de la vivienda sin incluir la compensación suscrita en el contrato de compraventa como cláusula penal.

El caso es que, según cuenta la parte actora, el día 3 de mayo de 2021 notificó de nuevo a la demandada la resolución del contrato y la reclamación de la devolución de las cantidades ya señaladas, siendo el caso que el 23 de julio de 2021 fue la parte demandada la que dio por resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento de los actores (compradores), indicándoles que retenían el 5% del importe total de la venta como cláusula penal pactada, y descontando de la suma a devolver una serie de reformas ejecutadas a instancias de la propia parte compradora.

Finalmente, la parte actora solicitaba en su demanda: "SE DECLARE: 1.- La resolución el contrato de compraventa objeto de este asunto entre la parte actora y la demandada respecto del bien inmueble que se determina en el escrito de demanda.

2.- Se condene a la entidad demandada a reintegrar y pagar a los actores la suma total de TREINTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CINCUENTA EUROS (34.750 €), de los cuales, 2.500 €, corresponden a la reserva realizada, 20.000 € en concepto de entrega a cuenta del precio final, así como otros, 12.250 €, correspondientes al 5% del precio de la vivienda, pactado expresamente en el contrato de compraventa como cláusula penal por incumplimiento. Total: (34.750 €)

3.- Se condena a la entidad demandada, a abonar a los actores los intereses legales de dicha suma.

4.- Se condene a la demandada al pago de las costas que genere el presente proceso."(sic)

La parte demandada contestó a dicha demanda para oponerse, si bien se allanó al abono de la suma de 3.442,50 €, correspondiente al sobrante de la entrega a cuenta realizada, ascendente a la cantidad de 22.500 € (después de restarle 5.582,50 € por obras de mejora y 13.475 € por cláusula penal) , y al mismo tiempo formuló reconvención, solicitando "se condene solidariamente a los demandados al otorgamiento de la escritura pública correspondiente y al pago de los DIECINUEVE MIL CINCUENTA Y SIETE EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (19.057,50 €), tal y como vienen obligados por el contrato privado de compraventa. Todo ello con la expresa condena al pago de las costas a la parte reconvenida. Por ser de Justicia que pido definitivamente en Huelva a 26 de noviembre de 2021" (sic).

Basaba su pretensión la parte reconviniente en el hecho de que el 11 de enero de 2021 remitió a los compradores burofax en el que se les decía que se iba a proceder a la entrega de las viviendas, volvió a remitir otro el día 25 de febrero siguiente requiriendo a los compradores para que procedieran a la firma de la escritura, así como que estos últimos el 13 de marzo de 2021 procedieron a visitar la vivienda, remitiendo el 15 de marzo un correo electrónico al arquitecto técnico de la obra para solicitar la subsanación de una serie de deficiencias las cuales fueron arregladas.

Indica que, a pesar de lo anterior, de manera sorpresiva, el 3 de mayo de 2021 el abogado de los actores remitió a la demandada burofax por el que unilateralmente procedían a resolver el contrato de compraventa, siendo el caso que el día 12 de mayo de 2021 fue la demandada la que remitió otro burofax a los compradores rechazando dicha resolución y citándolo para el día 25 de mayo de 2021 en determinada notaría de Huelva para la firma de la escritura de compraventa, si bien por existir problemas de agenda la citada firma se pospuso para el día 2 de junio, lo cual fue notificado a los compradores que no comparecieron llegada la fecha en la referida notaría.

Ante esta postura indica la reconviniente que remitió a los compradores burofax en el que daba por resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento, procediendo a liquidar la deuda conforme a lo estipulado en la cláusula novena del contrato de compraventa.

En dicha reconvención reclama la suma de 5.582,50 € correspondiente al importe de las reformas efectuadas por cuenta de la parte compradora, IVA incluido, más la cantidad de 13.475 € correspondientes a la penalidad del 5% del importe entregado (22.500 €).

Así, finalmente, solicitó se condenara a los demandados al otorgamiento de la escritura pública correspondiente y al pago de la suma de 19.057,50 €.

SEGUNDO.-Para dar una respuesta al recurso que se formula hay que partir de la base de que, efectivamente, las partes suscribieron el contrato de compraventa al que anteriormente se ha hecho mención, siendo el precio el señalado de 269.500 €,incluido IVA (245.000 € más IVA).

En la estipulación Sexta de dicho contrato se pactó lo siguiente: "La vivienda será entregada a la parte compradora en el plazo máximo de tres meses a contar desde la obtención de la Licencia de Primera Ocupación, salvo que medie justa causa, o prórroga autorizada mediante resolución de la Dirección competente en materia de Vivienda.

En todo caso, se fija el cuarto trimestre de 2020, como última fecha para la entrega de la vivienda objeto del contrato, siempre y cuando el Comprador haya cumplido la totalidad de las obligaciones que le incumben.

De superarse la fecha prevista para entrega por causas imputables a la Entidad Vendedora, la parte compradora podrá optar por, exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo una prórroga de 6 meses, o por la resolución del presente contrato.

Si el comprador optase por conceder prórroga, la vivienda le será entregada en el plazo máximo de 6 meses siempre que la parte compradora haya cumplido con las obligaciones que le incumben. No obstante, siempre que el retraso superarse dicho plazo de seis meses desde la concesión de la prórroga y fuera imputable al vendedor, éste deberá abonar al comprador la cantidad que resulte de la aplicación durante el periodo de demora de un tipo de interés del 5% como interés de demora para el supuesto de impago, sobre las cantidades satisfechas por el comprador hasta ese momento.

Si optase por la resolución, la Parte Vendedora deberá devolver a la Parte Compradora, además del importe entregado hasta la fecha en concepto de precio, un importe equivalente al 5% del precio de la vivienda y anejos, como cláusula penal por incumplimiento.

Debiendo constar en documento público los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.280 del Código Civil, la entrega de la vivienda se hará coincidir con el otorgamiento de la correspondiente Escritura Pública de compraventa. El comprador estará obligado a recibir las llaves y firma la escritura de la referida vivienda dentro del plazo de quince días a contar desde el momento en que la Sociedad Vendedora le requiera para ello.

Tal como establece el artículo 1.279, las partes contratantes podrán compelerse recíprocamente a firmar la oportuna escritura pública desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez.

Corresponde el derecho de elección de Notario a la parte compradora.

No obstante lo anterior, si un mes antes de la firma de la escritura de compraventa el comprador no hubiese designado fedatario alguno, la citada escritura pública se otorgará ante el notario que designe la parte vendedora".

A su vez, de la cláusula Novena del contrato se pactó lo siguiente: "En el supuesto de que la Parte Compradora no pagase a su vencimiento la cantidad correspondiente a uno cualquiera de los plazos de amortización del precio o de los intereses pactados, la Parte Vendedora quedará en libertad de exigir la satisfacción de su derecho mediante el ejercicio de las acciones oportunas, con arreglo a la legalidad vigente, pudiendo optar entre exigir el abono correspondiente o la resolución de este contrato, que se producirá, de pleno derecho con la sola declaración en tal sentido de la Parte Vendedora, notificada a la Parte Compradora mediante requerimiento fehaciente al efecto; a cuyo fin se señala como domicilio del deudor el que figura en este documento.

La resolución del contrato llevará consigo, en el supuesto de haberse producido la ocupación, el desalojo inmediato de la vivienda por la Parte Compradora o por quienes de ella deriven su derecho, ya sea éste real o personal o tenga su origen en cualquier clase de título, incluido expresamente el de arrendamiento.

Si optase por la resolución, tanto habiéndose producido la ocupación como si no se hubiese llevado a efecto la misma, la Parte Vendedora hará suyas, en concepto de cláusula penal por los daños y perjuicios derivados del citado incumplimiento de contrato, un importe equivalente al 5% del precio de la vivienda y anejos, reservándose la parte vendedora la faculta de ejercer las acciones legales que estime oportunas para satisfacer este derecho. Las partes establecen de mutuo acuerdo, que los intereses de demora, en caso de impago quedarán fijados en el 5% de interés anual, contando a partir de la fecha en que aquella se produzca".

Consta también en autos que el 16 de diciembre de 2020 se emitió por el director de la obra certificado final de la misma, así como que el 7 de enero de 2021 se presentó por la demandada ante el Ayuntamiento de Huelva declaración responsable de ocupación de la obra de construcción de 36 viviendas y garaje del que formaba parte aquella a la que se refieren los presentes autos (que sustituye a la Licencia de Primera Ocupación).

Por su parte, resulta acreditado que el 4 de enero de 2021 la parte compradora remitió misiva a la vendedora poniendo en conocimiento de ésta su voluntad de dar por resuelto el contrato, solicitando la suma entregada de 22.500 €, así como otros 12.250 € equivalentes al 5% del precio de la vivienda como cláusula penal.

Dicha resolución, explicaba la parte compradora, se debía a que había advertido que el 31 de octubre en que visitaron la obra la misma no estaba finalizada, habiendo detectado también varias deficiencias que supuestamente se iban a subsanar, sin que hubiera tenido noticias con posterioridad.

Igualmente, el día 11 de enero de 2021, la parte vendedora comunicó a la compradora, por medio de escrito de dicha data, que se encontraba en disposición de hacer entrega de la promoción en próximas fechas, así como que, por causas ajenas a su voluntad y estando las viviendas terminadas, no había obtenido el Certificado Final de Obra hasta fechas recientes, así como que dicho retraso había sido ocasionado por un fallo en el sistema informático del Colegio de Arquitectos de Huelva.

Asimismo, por medio de carta de fecha 22 de febrero de 2021, la parte vendedora comunicó a la compradora que la vivienda objeto de compraventa se encontraba a su disposición desde el 27 de enero anterior para la entrega de la misma y formalización de las escrituras de compraventa, justificando el retraso habido por el acontecimiento extraordinario de la pandemia Covid-19. Igualmente, le recordaba que tenía pendiente de abono la suma de 2.075 € en concepto de reformas acometidas en la vivienda.

De igual forma, terminaba indicándole a la compradora que procedía señalar una fecha para la firma de la escritura de compraventa, si bien "en aras de evitar un litigio", le transmitía que estaba dispuesta a negociar un acuerdo siempre que fuera beneficioso para todos las partes.

En orden a alcanzar el citado acuerdo la parte vendedora propuso a la compradora dar por resuelto el contrato de compraventa, obligándose aquélla a reintegrar a ésta las cantidades entregadas hasta entonces más el IVA correspondiente al 10%, una vez se suscribiera con un tercero la venta de la referida vivienda, deduciéndose de las cantidades entregadas hasta la fecha la suma de 2.075 € en concepto de reformas acometidas en la vivienda.

Este acuerdo no fue aceptado por la parte compradora.

El caso es que, el 15 de marzo de 2021 el actor remitió a la demandada un correo por medio del que, después de agradecerle "el haber acudido el sábado a la vivienda", le indicaba que "Las deficiencias a subsanar son las siguientes:1. Cerradura de seguridad en la puerta corredera del salón. Si bien la memoria de calidades indica que esta cerradura se incorpora en todos los huecos de la planta baja, entendemos que es excesivo y bastaría con que la instalaran en la puerta corredera del salón; no obstante, si lo estiman oportuno pueden indicarnos varias soluciones disponibles de la propia carpintería y alternativas.

2. Durante la visita pudimos comprobar que los cristales de la carpintería exterior no son bajo emisivos, tal y como indica en la memoria de calidades, por lo que rogamos procedan a la subsanación de dicha deficiencia en todos los vidrios de la vivienda.

3. Desperfectos generalizados en la carpintería con reparaciones puntuales de pintura muy mal ejecutadas.

Principalmente en puerta de entrada, puerta de acceso al salón, puerta y marco del baño en suite, recrecido entre marco y tapajuntas en baño suite incluso de distinta tonalidad. Picotazos, arañazos y esquinas dañadas. Plantear lacar de nuevo (sobre todo teniendo en cuenta lo deficiente de las reparaciones que han realizado) o sustituir, en su caso.

4. Rodapié del sótano despegado, y terminar de pintar hasta el suelo al inicio de las escaleras (suponemos que por ello estaban los materiales de los pintores en el sótano).

5. Tapa del inodoro del baño en suite suelta.

6. Comprobar distancia de seguridad de enchufes del baño en suite. No lo hemos podido confirmar, pero están encima del lavabo y no creemos que esa sea la distancia mínima legal de seguridad. De ser insuficiente o no cumplir la normativa, cambiarlos (el de la izquierda en la pared de separación con la ducha, y el de la derecha más a la derecha, fuera de la encimera del lavabo). En el baño común de la planta baja no recordamos si está igual o no.

7. Numerosos picotazos en pared de la terraza del dormitorio principal. Subsanar desnivel del hueco exterior del dintel del balcón con la persiana.

8. Colocar una chapa entre el dintel y la ventana en el dormitorio superior que da al patio y en el cierre del dormitorio principal.

9. Ajustar el pomo de la puerta del dormitorio pequeño que da hacia la calle.

10. Ubicación preinstalación aire acondicionado. Cuando instalemos las máquinas exteriores entorpecerán el paso hacia el patio desde la cocina. Consideramos que no es el lugar adecuado, por lo que rogamos desplacen las tomas a fin de no entorpecer el paso. Según conversación mantenida, de las dos opciones posibles hemos elegido la de desplazar la toma (totalmente empotradas) por la pared hacia la pared lateral izquierda del patio, a 10 cm de la

pared frontal, y a 25 cm del suelo. Dejar una caja estanca en la ubicación donde actualmente está la preinstalación para realizar ahí las conexiones y en caso de posibles futuras averías poder tener acceso rápido al punto de unión y soldadoras.

11. El embellecedor del grifo de ducha no tapa totalmente el corte del azulejo, rogamos procedan a sustituir dichos

azulejos. Existe el mismo problema mucho más agravado en las tomas de los lavabos del baño en suite, pero como tenemos la idea de colocar un mueble, en lugar de dejar lo mismo que está previsto en la memoria de calidad, no consideramos que sea necesaria su sustitución.

12. Hemos detectado que el esquinero de la ducha no es una pieza completa, sino que está cortada en dos partes, algo que no entendemos al poder haberse ejecutado de una única pieza y no quedaría tan mal la unión de dos.

Consideramos que no es necesario su sustitución.

13. Repasar rejilla longitudinal pegada al muro de hormigón del sótano, el marco no esta totalmente recibido con mortero y tiene huecos de cierto tamaño.

Independientemente de la lista de repaso, durante la visita preguntamos si la promoción disponía de la licencia de primera ocupación. Nos indicaron que no, que estaba en tramitación y que tardaría poco tiempo. Pero para agilizar trámites ruego me indiquen la figura exacta o procedimiento que utilizaremos para la firma de escrituras, a fin de realizar las consultas pertinentes al respecto.

Quedo pendiente de que me avisen cuando esté todo listo para su comprobación.

Muchas gracias y un saludo."

Posteriormente, por carta fechada el 3 de mayo de 2021 los actores, alegando que el plazo para la entrega de la vivienda había sido rebasado sin justificación alguna y habiéndose detectado numerosas deficiencias en la construcción que no habían sido subsanadas dieron por resuelto el contrato de compraventa ya referido, requiriendo a la parte vendedora para que le abonase la suma de 35.000 €, de los cuales 2.500 se correspondían a la reserva realizada, 20.000 en concepto de entrega a cuenta del precio final, así como 12.500 € correspondientes al 5% del precio de la vivienda como cláusula penal por incumplimiento.

Seguidamente, el 5 de mayo de 2021 la parte vendedora requirió a la compradora para que a las 11 horas del día 25 de mayo de 2021 compareciera ante la notaría de don José Ángel Sáinz Rubio sita en la calle Méndez Núñez número 5, bajo de Huelva para la formalización de la escritura de compraventa.

Al mismo tiempo, le requería para que hiciera efectiva la suma de 66.475 € de los que 38.945, 55 € se correspondían con el resto pendiente de abonar del precio de la vivienda y el importe de la hipoteca que grava la finca, el 10% de IVA de la cantidad referenciada, 18.560 € con el IVA de la hipoteca y 5.075 € de mejoras de la vivienda.

También le indicaba que el resto, es decir 185.600 € se correspondían al préstamo hipotecario que gravaba la vivienda en la que tenía posibilidades subrogarse.

Como quiera que llegada la fecha de otorgamiento de escritura los compradores no comparecieron ante la notaría designada, levantándose acta al efecto, con fecha 8 de junio de 2021 la parte vendedora requirió de resolución a la compradora indicándole que se retenía un importe equivalente al 5% del precio de la vivienda, así como la suma de 5.075 € correspondiente al importe de las reformas ejecutadas en dicha vivienda, más el 10% de IVA.

Tras efectuar la correspondiente liquidación, señalaba que resultaba un saldo a favor de la parte actora compradora de 3.442,50 €, después de retener 13.475 € equivalente al 5% del precio de la vivienda, más 5.582,50 € por reformas realizadas, lo que suponía la cantidad a descontar respecto de la entregada en su día de 19.057,50 €.

También consta, según se deduce de informe pericial y presupuesto aportados por la vendedora, que por parte de ésta se llevaron a cabo las obras solicitadas por los compradores cuyo importe ascendió a la suma de 5.075 € (sin incluir el IVA).

TERCERO.-Sentado lo anterior y para resolver la cuestión sometida a debate hemos de traer a colación la doctrina sentada por el Tribunal Supremo ( STS. 1.101/2024, de 16 de septiembre, que cita las ssts 100/2007 y 112/2007, ambas de 14 de febrero) conforme a la cual, "los requisitos de la resolución del contrato por incumplimiento son: (i) un vínculo contractual recíproco y exigible entre las partes; (ii) que quien la ejercite no sea, a su vez, incumplidor; y (iii) un incumplimiento grave de la otra parte. Y respecto de este último requisito, para que el incumplimiento pueda considerarse suficiente para producir el efecto resolutorio, deberá privar "sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato", produciendo "la frustración del fin práctico perseguido por el contrato" ( sentencia 736/2015, de 30 de diciembre ; y en similares términos, sentencias 325/2017, de 24 de mayo , y 247/2018, de 25 de abril ).

3.- Como sintetiza la sentencia 7/2014, de 17 de enero , en relación con la resolución por incumplimiento del contrato de compraventa de inmueble:

"La jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011 ; 10 de septiembre y 21 de marzo de 2012 , 20 de marzo de 2013 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)), cuando se "priva sustancialmente" al contratante, en este caso, al comprador, "de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato", encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC )".

Pues, a la luz de dicha doctrina jurisprudencial debemos analizar el recurso que se plantea por la parte compradora-demandante y al tiempo de hacerlo hemos de concluir que la sentencia de instancia ha de ser parcialmente revocada.

Efectivamente, no se aprecia en la conducta seguida por la parte vendedora-apelada un incumplimiento de entidad suficiente como para entender que el mismo pudiera ser motivador de una resolución del contrato de compraventa a instancias de la parte compradora, teniendo en cuenta, como se dijo anteriormente, que antes de terminar el cuarto trimestre del año 2020 - fecha tope prevista en el contrato para la entrega de la vivienda objeto de compraventa - ya se había emitido certificado final de obra y que el día 7 de enero siguiente ya se contaba con la declaración responsable equivalente a la licencia de primera ocupación.

Por tanto, una demora tan nimia en la posibilidad de entrega de la vivienda no podría justificar la resolución del contrato por incumplimiento de la parte vendedora.

Que esto es así lo pone de manifiesto el propio comportamiento seguido por los compradores quienes, después de requerir la resolución del contrato a la parte vendedora el 4 de enero de 2021, dieron marcha atrás y elaboraron, incluso, una relación de deficiencias apreciadas en la vivienda que fue visitada por ellos con relación fechada en el mes de marzo de 2021.

Esta circunstancia pone a las claras que en absoluto podría entenderse que la fecha límite fijada en el contrato para la entrega de la vivienda tenía el carácter de esencial, careciendo de justificación el posterior requerimiento de resolución llevada a efecto de nuevo por parte de tales compradores en el mes de mayo de 2021.

En este sentido cabe recordar que, como ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo, "...no cualquier incumplimiento, en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial de lo ejecutado con lo debido, es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática ( sentencias 300/2009, de 19 de mayo , 19 de mayo de 2.008 , 4 de enero de 2.007 , 22 de marzo de 1.985 , 7 de marzo de 1.983 y 25 de febrero de 1.978 , entre otras muchas).

Para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria ha de ser esencial ( sentencias de 5 de abril de 2006 , 300/2009, de 19 de mayo , entre otras). Carácter esencial que tendrá el incumplimiento cuando esa haya sido la voluntad, expresada o implícita, de las partes contratantes, a quienes corresponde crear la lex privata por la que quieren regular su relación jurídica.

También tiene la condición de incumplimiento esencial aquel que sea intencional y haga pensar a la otra parte que no puede esperar razonablemente un cumplimiento futuro de quien se comporta de ese modo ( sentencia de 10 de octubre de 2005 ).

Y también es esencial el incumplimiento que, con independencia de la entidad de la obligación incumplida, produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, siendo ello previsible para el incumplidor ( sentencia de 5 de abril de 2006 ).

Como afirmamos en la sentencia 89/2013, de 4 de marzo , la pretensión resolutoria supone el ejercicio de una facultad de configuración jurídica que reporta la modificación de la relación obligatoria por medio de su efecto resolutorio ( sentencia de 5 de noviembre de 2007 ). Y en cuanto a la valoración de la gravedad del incumplimiento, señalamos:

"en la dinámica resolutoria, la gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situación de quiebra básica de los elementos básicos respecto de la posible satisfacción de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa tipología de los llamados incumplimientos esenciales [imposibilidad sobrevenida fortuita, transcurso del término esencial, aliud pro alio, imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato ( STS de 20 de diciembre de 2006 )".

Idea que reiteramos en la sentencia 638/2013, de 18 de noviembre , con cita y apoyo en el moderno derecho de contratos (Convenio de Viena sobre contratos de compraventa internacional de mercaderías, Principios UNIDROIT y Principios del Derecho Europeo de Contratos), al destacar la perspectiva de la "satisfacción del interés del acreedor", esto es

"el plano satisfactivo del cumplimiento configurado en orden a los intereses primordiales que justificaron la celebración del contrato y que, por lo general, cursan o se instrumentalizan a través de la base del negocio, la causa concreta del contrato, ya expresa o conocida por ambas partes, o la naturaleza y características del tipo contractual llevado a cabo. Instrumentación técnica que concuerda, por lo general, con las expresiones al uso ya en relación a la privación sustancial de "todo aquello que cabe esperar en virtud del contrato celebrado", en la formulación de los textos de armonización, o bien, en terminología más jurisprudencial, respecto de la frustración del "fin práctico" perseguido, de la "finalidad buscada" o de las "legítimas expectativas" planteadas".

Sobre esta base, subrayábamos en esa misma sentencia 638/2013 que "como proyección del presupuesto causal que informa su régimen [...], el incumplimiento esencial también se proyecta como una valoración o ponderación de la idoneidad de los resultados, beneficios o utilidades que lógicamente cabía esperar de la naturaleza y características del contrato celebrado ( SSTS de 18 de mayo de 2012 , núm. 294/2012 , 29 de octubre de 2012, núm. 619/2012 y 8 de noviembre de 2012, núm. 644/2012 , en relación con la conformidad en la entrega de la cosa; y STJUE de 3 de octubre de 2013 en relación a la falta de conformidad y su proyección en la reducción del precio o, en su caso, resolución del contrato)"."

No existe, pues, incumplimiento de obligaciones por parte de la demandada justificativo de resolución contractual , ya que la fecha de entrega de la vivienda recogida en el contrato no se realizó en términos categóricos y determinantes hasta el extremo de entender que su incumplimiento pudiera suponer una carencia de interés para la compradora en consumarlo, debiendo destacar que no todo retraso en la entrega del objeto vendido puede tener tales efectos resolutivos, sin perjuicio de la posible indemnización de daños y perjuicios de que por algún tipo de demora pudiera ser acreedora la parte compradora.

Debe tenerse en cuenta que el objeto de la compraventa es un inmueble y no se ha acreditado que la fecha determinada en el contrato fuera determinante para que el interés causal de los compradores pudiera verse plenamente satisfecho, de tal manera que un mínimo retraso pudiera frustrar dicho el interés.

A su vez, la interpretación que debe darse, conforme al art 1280 CC, al segundo párrafo de la estipulación Sexta del contrato, en tanto estableció que "En todo caso, se fija el cuarto trimestre de 2020, como última fecha para la entrega de la vivienda objeto del contrato,..." debe ser la de que aunque se hubiere pactado en dicha estipulación que la vivienda sería entregada a la parte compradora en el plazo máximo de tres meses a contar desde la obtención de la Licencia de Primera Ocupación, dicha entrega no debía ir más allá del 31 de diciembre de 2020, pero no la de que la expresión "en todo caso" supusiera que de no ser así el interés perseguido por los compradores se vería frustrado.

Lo cierto es que, una vez convocados los mencionados compradores por la vendedora para el otorgamiento de escritura pública, no comparecieron al mismo.

Ahora bien, dicho lo anterior, debe significarse que, realmente, en un momento determinado, la resolución del contrato interesó a ambas partes, lo que se puso de manifiesto por las misivas con intenciones resolutorias que entre ellas se cruzaron y a las que se hizo referencia anteriormente, con lo que no es factible estimar la pretensión que contenía la demanda reconvencional de la vendedora de que se condenara a la compradora a otorgar la correspondiente escritura pública, pronunciamiento que la sentencia de instancia obvió sin que al respecto la parte demandada hubiera puesto de manifiesto, de alguna manera, objeción alguna.

Otra cosa es que, como se dice, la resolución instada en su momento por la parte vendedora, concretamente el 8 de junio de 2021, respondiera a un incumplimiento por parte de los compradores de su obligación de otorgar la correspondiente escritura pública y ocupar la vivienda adquirida y abonar el precio correspondiente en la forma acordada en el contrato.

Lo anterior conduce a la desestimación del recurso formulado por la parte demandante, si bien tal desestimación no puede ser íntegra por cuanto, efectivamente el 5% del precio de la vivienda estipulado como cláusula penal en la estipulación novena del contrato debe ser aplicado sobre la suma de 245.000 €, que es el precio de dicha vivienda excluido el IVA, teniendo en cuenta que si el contrato queda resuelto la parte compradora no se verá obligada a abonar dicho impuesto, así como que, por otra parte, la cláusula penal viene a compendiar los daños y perjuicios sufridos por la parte vendedora y tal concepto se encuentra exento del IVA.

La circunstancia de que en el hecho Quinto de la reconvención la parte reconviniente viniera a manifestar que reclamaba a la parte reconvenida, entre otras cantidades, la de 13.475 € correspondiente a la penalidad del 5% "sobre el importe entregado (22.500 €) a cuenta del precio", no debe entenderse más que un error material por cuanto el cálculo se encuentra efectuado respecto de lo que ella entendió que fue el precio de la vivienda, si bien ya se ha explicado que éste debe ser el concertado sin IVA.

De este modo, y recopilando, resulta que si la parte compradora-actora abonó a la vendedora-demandada la suma de 22.500 € a cuenta del precio y esta última es acreedora respecto de aquélla de la suma de 17.832,50 €, resultante de sumar a la cantidad de 5.582,50 € (IVA incluido), por obras de remodelación de la vivienda, la de 12.250 € por cláusula penal (5% precio de la vivienda), la parte vendedora citada deberá abonar a la compradora la cantidad de 4.667,50 €, que es la cantidad a que cuyo pago se debe condenar a aquélla, única suma a abonar en este procedimiento tras la compensación de deudas efectuada.

Como consecuencia lo anterior el recurso debe ser estimado parcialmente, y también la demanda origen de los autos de que dimana este Rollo de apelación y la reconvención; aquélla porque aunque no se estima la resolución contractual interesada en ella sí se estima en parte la reclamación de cantidad; esta última (la reconvención) porque, aunque se estima ésta por incumplimiento de la compradora-actora, no se hace de forma íntegra ya que la cantidad reclamada es otra a la recogida en la mencionada reconvención.

CUARTO.-De acuerdo con el artículo 394 de la LEC, como quiera que, tanto la demanda original como la reconvencional han sido parcialmente estimadas, no procede hacer imposición de las costas devengadas en primera instancia.

A su vez, al ser estimado parcialmente el recurso, de acuerdo con artículo 398 de la LEC, no se hace especial imposición de las costas devengadas en esta segunda instancia, con devolución del depósito efectuado para recurrir.