Sentencia Civil 1386/2025 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 1240/2025 de 19 de noviembre del 2025

PRIMERO. - CONTROVERSIA

Dña. Dulce y D. Torcuato formuló demanda alegando que en fecha de 21 de mayo de 2021 adquirieron de ddo la vivienda sita en la DIRECCION000 de Girona, tras haber visitado la finca que no presentaba defectos aparentes. Con posterioridad contrataron a una arquitecta para realizar una reforma de la vivienda y cuando entre el 1y el 16 de junio se procedió a retirar el falso techo de madera de una zonza del salón se detectaron una serie de patologías que hicieron sospechar de la presencia de cemento aluminoso, por lo que la arquitecta Sra. María Consuelo realizó un estudio exhaustivo llegando a la conclusión de que la mayor parte de las viguetas de la estructura del cuerpo original del inmueble presentan cemento aluminoso y además un estado de carbonatación total que afecta a su resistencia.

Ello supone una falta de conformidad del inmueble vendido de conformidad con el art. 621-20 CCCat , y da derecho a los compradores, entre otras opciones del art. 621-37.1 CCCat , a solicitar la reducción del precio y la indemnización de los daños causados, que se concretan en el precio de las obras necesarias para resolver las patologías detectadas , que ascienden a 58.412,45 €. Igualmente, ello ha impedido a los compradores ocupar el inmueble y les ha obligado al alquiler de una vivienda en Girona, ya que tanto la Sra. Dulce como los hijos de los compradores trabajan y estudian en Girona, por lo que se reclama la indemnización del daño consistente en el reembolso de las rentas abonadas por importe de 693 € mensuales desde enero de 2022 hasta que se ejecuten las obras , con un máximo de seis meses después de la firmeza de la sentencia.

La parte demandada opuso que los demandados conocieron o debieron conocer los defectos por los que reclaman ya que adquirían una finca de más de sesenta años de antigüedad y una calidad constructiva media baja, cuyo estado declararon conocer tanto en el contrato privado como en la escritura. Realizaron diversas visitas a la finca y alguna de ellas acompañados de su arquitecta, que, a su vez, propuso a los profesionales que emitieron la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética previos a la compra. El precio pagado por el inmueble fue inferior al de mercado debido precisamente a la necesidad de reformas de la vivienda, que el vendedor siempre comunicó a los actores. La parte demandada también cuestionó la valoración del alcance de los defectos y de la propuesta de reparación de la pericial de la parte actora.

La sentencia desestima la demanda por entender que la parte demandante conoció o estuvo en condiciones de conocer la existencia de la falta de conformidad antes de la compraventa.

Dña. Dulce y D. Torcuato interpone recurso con base en los siguientes motivos:

a) Error en la valoración de la prueba, pues de la practicada se desprende con claridad que los actores no podían conocer antes de la compra que la estructura del inmueble estuviera afectada por cemento aluminoso, pues las lesiones que lo evidencian estaban cubiertas bajo un falso techo y solo cuando se levantó el mismo para iniciar la reforma prevista se detectaron las patologías, y se adquirió la vivienda solo un mes después de que le fuera emitida una cédula de habitabilidad que garantizaba, entre otros elementos la solidez de la construcción. Además, concurre dolo o negligencia grave en la actuación del comprador que conocía la existencia de los vicios y los ocultó, pues se habían realizado en el techo del salón catas ante de la venta en las que se observaba la afectación de las vigas.

b) La presencia de cemento aluminoso reduce la capacidad portante de la estructura y es una falta de conformidad que debe dar lugar a la indemnización de los perjuicios causados al comprador conforme al art. 621-37 CCCat , que se concreta en el coste de la reparación de las patologías.

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO. - LA CONFORMIDAD EN LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA

Dada la fecha del contrato, 23 de febrero de 2021, le es de aplicación la regulación de la falta de conformidad recogida en los art. 621-20 y siguientes del Código Civil de Cataluña .

Respecto de la misma, laSTSJCat núm. 46/2023 de 18 de julio ( ROJ: STSJ CAT 8296/2023 ) afirma:

2. La falta de conformidad es para la doctrina más autorizada, una de las novedades del Libro VI CCCat, y supone que el vendedor no sólo se obliga a la entrega de la cosa (como ocurre en el régimen del Código Civil) , sino también a transmitir su titularidad y, en particular, a garantizar que el bien es conforme al contrato, por lo que la desviación de lo pactado (ya sea de tipo material o jurídica), supondrá una falta de conformidad que habilitará al comprador a recurrir al conjunto de remedios disponibles en el art. 621 - 37 CCCat : exigir el cumplimiento especifico; suspender el pago del precio; resolver el contrato; reducir el precio; o reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

3. La conformidad del bien puede especificarse por las partes en el contrato ( art. 621-20.1 CCCa ) y, en su ausencia, el art. 621-20.2 CCCat establece una serie de criterios objetivos: a) la descripción hecha por el vendedor; b) la idoneidad para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo; c) las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros ( art. 621- 25.2 CC ); d) las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador; y e) que esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda.

En la práctica, las reglas a) a c) son las que se aplicaran principalmente a la compraventa inmobiliaria. "

Por su parte, la SAP Barcelona ( sección 16) de 20 de diciembre de 2024 ( ROJ: SAP B 15298/2024) señala que "Pel que fa en concret a les qualitats que el comprador d'un habitatge pot esperar , atesa la naturalesa del bé, escau integrar la norma de l' article 621-20.2, c/ CCC en primer lloc amb els requisits bàsics de tota edificació establerts per la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació (LOE), per tal "protegir els usuaris", segons que expressa l'exposició de motius de la llei. Aquests requisits bàsics fan referència a la funcionalitat, la seguretat i l'habitabilitat dels edificis, incloent entre aquests darrers tot allò que ateny a la "higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio [...]" ( art. 3.1,c/ LOE ).

Juntament, cal fer esment de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l'habitatge (LDH), l'article 22.1 de la qual estableix que "s'entén per qualitat d'un habitatge el conjunt de característiques i prestacions que un habitatge ha de tenir per a complir eficientment la seva funció social, les quals s'han d'adaptar als estàndards de seguretat i confort adequats en cada moment".

El document específic acreditatiu del compliment de les exigències de qualitat de l'habitatge i que, en conseqüència és apte per a ésser destinat a residència, és la cèdula d'habitabilitat, que atorga l'Agència de l'Habitatge de Catalunya i que és imprescindible per a ocupar un habitatge i per a qualsevol transmissió per venda, lloguer o cessió d'ús (art. 26 LDH).

En l'actualitat el Decret 141/2012, de 30 d'octubre, fixa les condicions mínimes d'habitabilitat i regula la concessió de les cèdules".

A la vista del apartado 3 del Anexo 2 de dicha norma , una de las condiciones que han de reunir las viviendas de construcción anterior a 11 de agosto de 1984 para obtener la cédula es que La construcció que conforma o afecta l'habitatge ha de: a) Ser sòlida,lo que implica una capacidad portante suficiente de sus elementos estructurales, capacidad que se ve afectada por las patologías que derivan de la presencia de cemento aluminoso en alguno de ellos.

Y si bien, como declaramos en la sentencia de esta sección de 23 de septiembre de 2024 ( ROJ:SAP GI 1885/2024) "Ciertamente, la presencia de cemento aluminoso no es por si una patología, sino la causa de las patologías que pueda presentar la estructura de un inmueble. ",también lo es que " el concepto de falta de conformidad del producto vendido, no solo hace referencia a la existencia de la patología, extendida o no, o, a la mayor o menor porosidad de las vigas de cemento aluminoso en la actualidad, (por debajo o por encima del 15 por 100 de estabilidad de las mismas), sino a que los propietarios del bien adquirido deberán invertir, vigilar y rehabilitar constantemente el inmueble para evitar su deterioro, asegurando con ello la funcionalidad de la estructura, preservándola de cualquier foco de humedad, inherente a los agentes externos (lluvia) o, a los agentes internos (filtraciones del piso superior o propias), con mayor cuidado y capas de pintura aislante, lo que comporta un más costoso mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones con la consiguiente disminución en el uso del inmueble, tal y como lo describen tres de los peritos que deponen en el acto de juicio, de manera que se requiere un mayor control y cuidado en su conservación, que sin duda, comporta una falta de conformidad del producto vendido. La presencia del cemento aluminoso en el inmueble que se adquiere, ha de ser informada al comprador, para que pueda éste, en su caso, rechazar la compra o, reducir el importe de adquisición del mismo, en previsión de las reparaciones y mantenimiento futuro del mismo."( SAP Barcelona ( sección 13) de 3 de febrero de 2025 ( ROJ: SAP B 624/2025) y en el mismo sentido la SAP Barcelona ( sección 17) de 19 de junio de 2025 ( ROJ: SAP B 5098/2025).

Por su parte , la SAP Barcelona ( sección 13) de 29 de julio de 2025 ( ROJ:SAP B 8442/2025) , a la que haremos ulteriores referencias pues se refiere a un supuesto con marcada analogía al de autos, también establece que " la mera presencia de cemento aluminoso en parte de las viguetas del forjado de la planta baja, dado el potencial riesgo de deterioro en determinadas circunstancias y el grave riesgo para la estructura y estabilidad del inmueble en el caso de que dicha patología llegara a desarrollarse, supone una falta de conformidad, en tanto la finca no reuniría las cualidades de seguridad, estabilidad y durabilidad estructural que el comprador puede esperar en un bien inmueble (art. 621-20.2c)), y que con el tiempo va a requerir, sin duda, de una atención especial en lo que a conservación y mantenimiento se refiere. Así lo viene considerando de manera generalizada la doctrina jurisprudencial."

La STS de 17 de octubre de 2005 (ROJ: STS 6226/2005) , en relación al saneamiento por vicios ocultos del Código Civil , recoge también que: "la finca construida con ese material [cemento aluminoso], aún rehabilitada, por la gravedad del defecto constituye un peligro potencial que sólo puede ser evitado mediante la integra reparación o sustitución funcional de la estructura, lo que comporta que, en otro caso, sea necesario un más costoso mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones con la consiguiente disminución en el uso del inmueble por sus propietarios, de manera que requiere un mayor control y cuidado en su conservación, dado que las partes no reparadas pueden verse afectadas si sufren una agresión por humedad".

De la pericial de la Sra. María Consuelo resulta que se tomaron tres muestras de cemento de las vigas para su examen en laboratorio, dos en la planta baja (comedor y estar) y una en la planta superior (habitación 2) y el resultado de las tres es que contenían cemento aluminoso.

No es necesario que se analicen todas y cada una de las vigas de la vivienda (en un procedimiento que es invasivo y destructivo) para determinar la presencia de cemento aluminoso. Si se halla en varias muestras significativas es muy probable su presencia masiva.

Por otro lado, se realizaron cuatro catas más en las que se tomaron muestras analizadas in situ con fenoftaleina, resultando en todas unas carbonataciones totales de las vigas analizadas, que supone una disminución de su resistencia, con independencia del tipo de cemento utilizado en la construcción.

La presencia de cemento aluminoso ya ha dado lugar a la existencia de desprendimientos en las vigas del forjado del salón que dejan al descubierto armaduras muy oxidadas ya, así como fisuras y grietas en el techo.

La presencia de estas lesiones y la presencia de cemento aluminoso en la estructura de la vivienda ni siquiera son discutidas por el Sr. Jose Carlos, perito de la parte demandada, por lo que, conforme a la doctrina expuesta, no cabe sino concluir que la vivienda adquirida por los actores presenta una falta de conformidad a los efectos del art. 621-20 CCCat .

TERCERO. - CONOCIMIENTO DE LA FALTA DE CONFORMIDAD POR EL COMPRADOR.

La sentencia de instancia basa la desestimación de la demanda en lo dispuesto en el art. 621-25.1 CCCat vigente en el momento de la contratación: "1. El vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad"(en los mismos términos se pronuncia el actual art. 621-26.1) .

El juzgador de instancia entiende que los compradores tuvieron o pudieron tener conocimiento exacto del estado de la estructura de la vivienda porque visitaron la misma antes de la adquisición acompañados de la arquitecta Sra. María Consuelo, y aunque admite a la falta de prueba directa de tal visita, deduce su existencia de dos elementos:

a) Se pactó en el contrato privado de compraventa (pacto nové) que el vendedor facilitaría el acceso a la finca a los compradores antes del otorgamiento de la escritura para que pudieran planificar la reforma.

b) La Sra. María Consuelo asumió la reforma, según su dictamen, al día siguiente de otorgarse la escritura, lo que no es posible sin haber visitado la finca.

Sin perjuicio de lo discutible de la suficiencia de estos indicios para entender que la Sra. María Consuelo visitó la finca, dicha cuestión no es determinante a los efectos que nos ocupan, pues, aunque dicha visita se hubiera producido, no es hasta el momento en que se retira el falso techo del salón que se encuentran las grietas, fisuras y desprendimientos que denotan las patologías de la estructura y acaban llevando a concluir la presencia de cemento aluminoso en la misma.

Es también indicio del conocimiento por parte de los compradores del estado de la estructura, a juicio del juzgador de instancia, la rebaja del precio operada entre el contrato privado (270.000 €) y la escritura pública (250.000 €), pero tal elemento no es un dato inequívoco. Es más, a pesar de lo alegado en la contestación a la demanda no se ha acreditado si el precio pactado era inferior al de mercado ni en qué proporción, por lo que no puede entenderse que el precio de la finca indique que los compradores conocían que adolecía de defectos del alcance de los detectados con posterioridad a la compra.

No podemos olvidar, por otro lado, que el art. 621- 7 CCCat obliga al vendedor a facilitar al comprador la información relevante sobre las características del bien, teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, la naturaleza y el coste de la información, así como las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos, y en el techo del salón, una vez retirado el falso techo, se encontraron dos catas previas que dejaban al descubierto la parte inferior de dos viguetas , en una de las cuales quedaba al descubierto la armadura, oxidada, y en la otra el hormigón mostraba un color muy oscuro indicativo de degradación.

Por lo tanto, la propiedad conocía la existencia de problemas con las viguetas del forjado, problemas de los cuales no advirtió a los compradores, que sin dicha información y con los elementos que la evidenciaban tapados por un falso techo, no podían conocer, por muchas visitas que hicieran y aunque las hicieran acompañados de la arquitecta que iba a llevar a cabo la reforma, la existencia y alcance los problemas en el forjado de la vivienda.

Por lo tanto, D. Eladio debe responder de la falta de conformidad existente en la vivienda.

CUARTO. - MINORACION DEL VALOR DEL INMUEBLE

Los remedios que el art. 621-37.1 CCCat establece en los supuestos de falta de conformidad son los siguientes.

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación o sustitución del bien no conforme.

b) Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

Igualmente, el apartado 2 del art. 621-37 CCCat prevé que el comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios.

La parte actora reclama, por un lado, la cantidad en que valora las obras necesarias en la estructura del inmueble ( 58.412,45 €) sin aclarar exactamente si lo hace como indemnización de daños o como reducción del precio del inmueble, si bien ello no es relevante en la medida en que supuestos como el de autos la doctrina de las Audiencias viene admitiendo que cabe reconducir la cuantificación del demérito que experimenta el inmueble al importe de la reparación que hubiera de llevarse a cabo para subsanar la deficiencia existente (dejando al margen el proyecto de reforma previsto por los compradores) ; y por otro lado, ya claramente como indemnización de daños, reclaman los actores las rentas del inmueble que se han visto obligados a alquilar ante la imposibilidad de ocupación de la vivienda , a razón de 693 € mensuales desde enero de 2022 y hasta que finalicen las obras en la vivienda en un máximo de seis meses desde la firmeza de la sentencia.

En cuanto al valor de las obras, la perito de la parte actora propone la sustitución material de las viguetas del techo del salón en la planta baja, que entiende han perdido toda capacidad portante, y la sustitución funcional del resto de viguetas de los dos forjados del cuerpo principal de la vivienda mediante un sistema Noubau, así como medidas couadyuvantes consistentes en impermeabilización de la solera cerámica de la cubierta general, instalación de un canal exterior en la cubierta general de la fachada que da al patio posterior y de otro en la cubierta del comedor resultado de la ampliación de 1971.

El perito de la parte demandada solo acepta la intervención en la zona del comedor y la sustitución de una vigueta en el baño 1, por ser los únicos que considera que presentan defectos actuales.

No es aceptable su posición, pues como ya se ha señalado, la presencia de cemento aluminoso supone una disminución del valor del inmueble que no estriba solo en la necesidad actual de sustituir los elementos que ya claramente han perdido su función estructural sino en la necesidad de realizar los trabajos necesarios para evitar que el resto de elementos afectados generen en un futuro daños en la estructura que obliguen a nuevas intervenciones.

Por ello se considera que debe tenerse en cuenta tanto el valor de los trabajos de sustitución material de viguetas inservibles como los trabajos de sustitución funcional de las potencialmente afectadas mediante el sistema Noubau que propone la Sra. María Consuelo.

Sin embargo, las llamadas por la perito medidas correctivas, relativas a mejorar la estanqueidad mediante sustitución de la cubierta y colocación de canales de evacuación de aguas en la misma, si bien dirigidas a una mejora de habitabilidad del inmueble , no guardan una relación directa con la presencia de cemento aluminoso en que concreta la falta de conformidad del inmueble, por lo tanto, deben ser excluidas del valor de los trabajos a tener en cuenta para fijar la minoración del valor del inmueble.

Ello significa excluir del presupuesto de la Sra. María Consuelo las siguientes partidas:

- Todas las referidas a trabajos previos de implantación, pues se refieren al arreglo de la cubierta: 582,61 €.

- Desmontaje de tejas: 950,75 €

- Suministro y colocación de tejas: 2.915,60 + 707,86 €

- Creación de un falso techo en el salón. Es una opción estética, no necesaria para la reparación, que puede dejarse cubierta con un techo de escayola: 3.010,32 €

- Pintura. Entre los objetivos de la reforma proyectada por los compradores estaba la modernización estética de la vivienda, que sin duda incluía la pintura de los paramentos: 648,74 €

- Desvío de instalaciones del baño de la planta baja. No se justifica su relación con los trabajos a efectuar: 2.500 €

Ello supone que (s.e.u.o) el importe total del presupuesto de las obras (costes directos) debe ascender a 22.904,32 €.

En cuanto al tipo de IVA aplicable, la aplicación del tipo reducido del 10% requiere conforme al art. 91.1.2. 10º de la Ley del IVA :

a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.

(...)

b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

a) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

Este último extremo es el que no consta debidamente acreditado en el supuesto de autos, por lo que se aplicará el tipo general del 21%.

En cuanto a los gastos del Ayuntamiento, los adjuntados al presupuesto parten de una obra por valor de 93.483,86 €, que no se corresponde con el valor de aquel, por lo que no puede tenerse en cuenta. La parte proporcional correspondiente a una obra de 36.393,82 € sería de 1.475,44 €.

Por lo tanto, el coste total de la obra ha de calcularse de la forma siguiente:

Por otro lado, esa cantidad viene a coincidir con el 15% del precio de venta del inmueble, porcentaje que tanto esta sección como otras Audiencias han señalado como adecuado para valorar la depreciación que sufre una vivienda afectada por la presencia de cemento aluminoso.

Así la SAP Girona ( Sección 2) de 23 de septiembre de 2024 ( ROJ:SAP GI 1885/2024) ya citada señala " Establecer que la existencia de defectos ocultos en la estructura del inmueble derivados de la presencia de cemento aluminoso en una de sus plantas, justifica una depreciación de al menos un 15% de dicho valor, atendida la necesidad de reparación y mantenimiento extraordinario que dicho defecto supondrá, parece proporcional y adecuado."

Por lo tanto, procede la condena a D. Eladio a satisfacer a los actores la cantidad de 37.869,26 €

QUINTO. - INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS

Se reclaman los importes de las rentas que habrían abonado los compradores por una vivienda en la ciudad de Girona desde enero de 2022 ya que no habrían podido ocupar su vivienda por no ser la misma habitable hasta que no se hagan las obras de reparación.

En primer lugar, no consta acreditada la situación de inseguridad o insalubridad en que se apoya la reclamación.

La existencia de cemento aluminoso solo había producido patologías graves en el momento de adquisición de la vivienda en el salón de la misma, punto en que ambos peritos están conformes en que es necesario sustituir materialmente las viguetas afectadas por su total pérdida de capacidad portante. El resto de los trabajos de sustitución funcional son trabajos de refuerzo de la estructura precisamente para evitar que esta pierda su capacidad portante.

Por lo tanto, la vivienda no presentaba una situación de inhabitabilidad generalizada que impidiera su ocupación.

La parte actora tenía proyectada una reforma de la vivienda, contando desde el principio, por tanto, con que no podría ocuparla inmediatamente. Y no se ofrece justificación alguna de por qué no se llevaron a cabo inmediatamente ni los trabajos relativos a la sustitución de las viguetas del salón, si tan grave era la situación, ni incluso el resto de los mismos y la reforma proyectada, puesto que no solicitando la resolución de la compraventa , en nada obstaculizaba el procedimiento a la realización de las obras necesarias, sin que se entienda ni que el primer proyecto aportado de las mismas sea de 2023 ni que en la actualidad no se hayan llevado a cabo si los actores están asumiendo el coste de un arrendamiento,

Tampoco se han justificado ni la previsible duración de la reforma planeada ni de los trabajos necesarios para adecuar el inmueble adquirido a su situación de conforme, con lo que no puede establecerse cuál pudiera ser, en todo caso, el periodo indemnizable en cuanto a las rentas de una vivienda alternativa.

En definitiva, no se acreditan los requisitos necesarios para que las rentas reclamadas puedan considerarse un daño indemnizable derivado de la falta de conformidad del bien. Como señala la SAP Barcelona (sección 13) de 29 de julio de 2025 (ROJ: SAP B 8442/2025) en un argumento que hacemos nuestros: " la parte actora no tiene porqué asumir responsabilidad por la demora en el inicio de las obras ni tampoco queda suficientemente justificada la paralización de las obras hasta la resolución del pleito, atendida la acción ejercitada, pues no se solicita la resolución contractual, sino una reducción del precio, por lo que constatada la presencia de cemento aluminoso en parte de las viguetas del forjado de la planta baja nada obstaba para que la parte compradora pudiera seguir adelante con las obras de reparación, en su caso, o con las previstas. Por último, tampoco queda suficientemente acreditado el tiempo que se precisaba para llevar a cabo la reparación de las viguetas afectadas ni que ésta comportara (ni, en su caso, por cuánto tiempo) la inhabitabilidad de la vivienda, prescindiendo de las obras de mejora y de reforma proyectadas por la parte.

En conclusión, no habiendo quedado suficientemente acreditados los hechos constitutivos de la pretensión indemnizatoria, al no haberse conseguido formar la convicción del tribunal respecto a la existencia y valoración de los perjuicios, corresponde a la parte actora pechar con las consecuencias de tal escasez probatoria ( art. 217.2 LEC ), por lo que dicha pretensión no puede ser estimada."

Por lo tanto, procede la estimación del recurso de apelación y la estimación parcial de la demanda, condenando a D. Eladio a abonar a la cantidad de 37.869,26 € por la falta de conformidad de la vivienda adquirida en escritura pública de fecha 21 de mayo de 2021 más los intereses de dicha cantidad desde la fecha de la interposición de la demanda.

SEXTO. - COSTAS

En cuanto a las costas de primera instancia, siendo parcial la estimación de la demanda, cada parte pagará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Conforme al art. 398 LEC (redacción anterior al RD Ley 6/2023) en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

PRIMERO. - CONTROVERSIA

Dña. Dulce y D. Torcuato formuló demanda alegando que en fecha de 21 de mayo de 2021 adquirieron de ddo la vivienda sita en la DIRECCION000 de Girona, tras haber visitado la finca que no presentaba defectos aparentes. Con posterioridad contrataron a una arquitecta para realizar una reforma de la vivienda y cuando entre el 1y el 16 de junio se procedió a retirar el falso techo de madera de una zonza del salón se detectaron una serie de patologías que hicieron sospechar de la presencia de cemento aluminoso, por lo que la arquitecta Sra. María Consuelo realizó un estudio exhaustivo llegando a la conclusión de que la mayor parte de las viguetas de la estructura del cuerpo original del inmueble presentan cemento aluminoso y además un estado de carbonatación total que afecta a su resistencia.

Ello supone una falta de conformidad del inmueble vendido de conformidad con el art. 621-20 CCCat , y da derecho a los compradores, entre otras opciones del art. 621-37.1 CCCat , a solicitar la reducción del precio y la indemnización de los daños causados, que se concretan en el precio de las obras necesarias para resolver las patologías detectadas , que ascienden a 58.412,45 €. Igualmente, ello ha impedido a los compradores ocupar el inmueble y les ha obligado al alquiler de una vivienda en Girona, ya que tanto la Sra. Dulce como los hijos de los compradores trabajan y estudian en Girona, por lo que se reclama la indemnización del daño consistente en el reembolso de las rentas abonadas por importe de 693 € mensuales desde enero de 2022 hasta que se ejecuten las obras , con un máximo de seis meses después de la firmeza de la sentencia.

La parte demandada opuso que los demandados conocieron o debieron conocer los defectos por los que reclaman ya que adquirían una finca de más de sesenta años de antigüedad y una calidad constructiva media baja, cuyo estado declararon conocer tanto en el contrato privado como en la escritura. Realizaron diversas visitas a la finca y alguna de ellas acompañados de su arquitecta, que, a su vez, propuso a los profesionales que emitieron la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética previos a la compra. El precio pagado por el inmueble fue inferior al de mercado debido precisamente a la necesidad de reformas de la vivienda, que el vendedor siempre comunicó a los actores. La parte demandada también cuestionó la valoración del alcance de los defectos y de la propuesta de reparación de la pericial de la parte actora.

La sentencia desestima la demanda por entender que la parte demandante conoció o estuvo en condiciones de conocer la existencia de la falta de conformidad antes de la compraventa.

Dña. Dulce y D. Torcuato interpone recurso con base en los siguientes motivos:

a) Error en la valoración de la prueba, pues de la practicada se desprende con claridad que los actores no podían conocer antes de la compra que la estructura del inmueble estuviera afectada por cemento aluminoso, pues las lesiones que lo evidencian estaban cubiertas bajo un falso techo y solo cuando se levantó el mismo para iniciar la reforma prevista se detectaron las patologías, y se adquirió la vivienda solo un mes después de que le fuera emitida una cédula de habitabilidad que garantizaba, entre otros elementos la solidez de la construcción. Además, concurre dolo o negligencia grave en la actuación del comprador que conocía la existencia de los vicios y los ocultó, pues se habían realizado en el techo del salón catas ante de la venta en las que se observaba la afectación de las vigas.

b) La presencia de cemento aluminoso reduce la capacidad portante de la estructura y es una falta de conformidad que debe dar lugar a la indemnización de los perjuicios causados al comprador conforme al art. 621-37 CCCat , que se concreta en el coste de la reparación de las patologías.

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO. - LA CONFORMIDAD EN LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA

Dada la fecha del contrato, 23 de febrero de 2021, le es de aplicación la regulación de la falta de conformidad recogida en los art. 621-20 y siguientes del Código Civil de Cataluña .

Respecto de la misma, laSTSJCat núm. 46/2023 de 18 de julio ( ROJ: STSJ CAT 8296/2023 ) afirma:

2. La falta de conformidad es para la doctrina más autorizada, una de las novedades del Libro VI CCCat, y supone que el vendedor no sólo se obliga a la entrega de la cosa (como ocurre en el régimen del Código Civil) , sino también a transmitir su titularidad y, en particular, a garantizar que el bien es conforme al contrato, por lo que la desviación de lo pactado (ya sea de tipo material o jurídica), supondrá una falta de conformidad que habilitará al comprador a recurrir al conjunto de remedios disponibles en el art. 621 - 37 CCCat : exigir el cumplimiento especifico; suspender el pago del precio; resolver el contrato; reducir el precio; o reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

3. La conformidad del bien puede especificarse por las partes en el contrato ( art. 621-20.1 CCCa ) y, en su ausencia, el art. 621-20.2 CCCat establece una serie de criterios objetivos: a) la descripción hecha por el vendedor; b) la idoneidad para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo; c) las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros ( art. 621- 25.2 CC ); d) las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador; y e) que esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda.

En la práctica, las reglas a) a c) son las que se aplicaran principalmente a la compraventa inmobiliaria. "

Por su parte, la SAP Barcelona ( sección 16) de 20 de diciembre de 2024 ( ROJ: SAP B 15298/2024) señala que "Pel que fa en concret a les qualitats que el comprador d'un habitatge pot esperar , atesa la naturalesa del bé, escau integrar la norma de l' article 621-20.2, c/ CCC en primer lloc amb els requisits bàsics de tota edificació establerts per la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació (LOE), per tal "protegir els usuaris", segons que expressa l'exposició de motius de la llei. Aquests requisits bàsics fan referència a la funcionalitat, la seguretat i l'habitabilitat dels edificis, incloent entre aquests darrers tot allò que ateny a la "higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio [...]" ( art. 3.1,c/ LOE ).

Juntament, cal fer esment de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l'habitatge (LDH), l'article 22.1 de la qual estableix que "s'entén per qualitat d'un habitatge el conjunt de característiques i prestacions que un habitatge ha de tenir per a complir eficientment la seva funció social, les quals s'han d'adaptar als estàndards de seguretat i confort adequats en cada moment".

El document específic acreditatiu del compliment de les exigències de qualitat de l'habitatge i que, en conseqüència és apte per a ésser destinat a residència, és la cèdula d'habitabilitat, que atorga l'Agència de l'Habitatge de Catalunya i que és imprescindible per a ocupar un habitatge i per a qualsevol transmissió per venda, lloguer o cessió d'ús (art. 26 LDH).

En l'actualitat el Decret 141/2012, de 30 d'octubre, fixa les condicions mínimes d'habitabilitat i regula la concessió de les cèdules".

A la vista del apartado 3 del Anexo 2 de dicha norma , una de las condiciones que han de reunir las viviendas de construcción anterior a 11 de agosto de 1984 para obtener la cédula es que La construcció que conforma o afecta l'habitatge ha de: a) Ser sòlida,lo que implica una capacidad portante suficiente de sus elementos estructurales, capacidad que se ve afectada por las patologías que derivan de la presencia de cemento aluminoso en alguno de ellos.

Y si bien, como declaramos en la sentencia de esta sección de 23 de septiembre de 2024 ( ROJ:SAP GI 1885/2024) "Ciertamente, la presencia de cemento aluminoso no es por si una patología, sino la causa de las patologías que pueda presentar la estructura de un inmueble. ",también lo es que " el concepto de falta de conformidad del producto vendido, no solo hace referencia a la existencia de la patología, extendida o no, o, a la mayor o menor porosidad de las vigas de cemento aluminoso en la actualidad, (por debajo o por encima del 15 por 100 de estabilidad de las mismas), sino a que los propietarios del bien adquirido deberán invertir, vigilar y rehabilitar constantemente el inmueble para evitar su deterioro, asegurando con ello la funcionalidad de la estructura, preservándola de cualquier foco de humedad, inherente a los agentes externos (lluvia) o, a los agentes internos (filtraciones del piso superior o propias), con mayor cuidado y capas de pintura aislante, lo que comporta un más costoso mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones con la consiguiente disminución en el uso del inmueble, tal y como lo describen tres de los peritos que deponen en el acto de juicio, de manera que se requiere un mayor control y cuidado en su conservación, que sin duda, comporta una falta de conformidad del producto vendido. La presencia del cemento aluminoso en el inmueble que se adquiere, ha de ser informada al comprador, para que pueda éste, en su caso, rechazar la compra o, reducir el importe de adquisición del mismo, en previsión de las reparaciones y mantenimiento futuro del mismo."( SAP Barcelona ( sección 13) de 3 de febrero de 2025 ( ROJ: SAP B 624/2025) y en el mismo sentido la SAP Barcelona ( sección 17) de 19 de junio de 2025 ( ROJ: SAP B 5098/2025).

Por su parte , la SAP Barcelona ( sección 13) de 29 de julio de 2025 ( ROJ:SAP B 8442/2025) , a la que haremos ulteriores referencias pues se refiere a un supuesto con marcada analogía al de autos, también establece que " la mera presencia de cemento aluminoso en parte de las viguetas del forjado de la planta baja, dado el potencial riesgo de deterioro en determinadas circunstancias y el grave riesgo para la estructura y estabilidad del inmueble en el caso de que dicha patología llegara a desarrollarse, supone una falta de conformidad, en tanto la finca no reuniría las cualidades de seguridad, estabilidad y durabilidad estructural que el comprador puede esperar en un bien inmueble (art. 621-20.2c)), y que con el tiempo va a requerir, sin duda, de una atención especial en lo que a conservación y mantenimiento se refiere. Así lo viene considerando de manera generalizada la doctrina jurisprudencial."

La STS de 17 de octubre de 2005 (ROJ: STS 6226/2005) , en relación al saneamiento por vicios ocultos del Código Civil , recoge también que: "la finca construida con ese material [cemento aluminoso], aún rehabilitada, por la gravedad del defecto constituye un peligro potencial que sólo puede ser evitado mediante la integra reparación o sustitución funcional de la estructura, lo que comporta que, en otro caso, sea necesario un más costoso mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones con la consiguiente disminución en el uso del inmueble por sus propietarios, de manera que requiere un mayor control y cuidado en su conservación, dado que las partes no reparadas pueden verse afectadas si sufren una agresión por humedad".

De la pericial de la Sra. María Consuelo resulta que se tomaron tres muestras de cemento de las vigas para su examen en laboratorio, dos en la planta baja (comedor y estar) y una en la planta superior (habitación 2) y el resultado de las tres es que contenían cemento aluminoso.

No es necesario que se analicen todas y cada una de las vigas de la vivienda (en un procedimiento que es invasivo y destructivo) para determinar la presencia de cemento aluminoso. Si se halla en varias muestras significativas es muy probable su presencia masiva.

Por otro lado, se realizaron cuatro catas más en las que se tomaron muestras analizadas in situ con fenoftaleina, resultando en todas unas carbonataciones totales de las vigas analizadas, que supone una disminución de su resistencia, con independencia del tipo de cemento utilizado en la construcción.

La presencia de cemento aluminoso ya ha dado lugar a la existencia de desprendimientos en las vigas del forjado del salón que dejan al descubierto armaduras muy oxidadas ya, así como fisuras y grietas en el techo.

La presencia de estas lesiones y la presencia de cemento aluminoso en la estructura de la vivienda ni siquiera son discutidas por el Sr. Jose Carlos, perito de la parte demandada, por lo que, conforme a la doctrina expuesta, no cabe sino concluir que la vivienda adquirida por los actores presenta una falta de conformidad a los efectos del art. 621-20 CCCat .

TERCERO. - CONOCIMIENTO DE LA FALTA DE CONFORMIDAD POR EL COMPRADOR.

La sentencia de instancia basa la desestimación de la demanda en lo dispuesto en el art. 621-25.1 CCCat vigente en el momento de la contratación: "1. El vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad"(en los mismos términos se pronuncia el actual art. 621-26.1) .

El juzgador de instancia entiende que los compradores tuvieron o pudieron tener conocimiento exacto del estado de la estructura de la vivienda porque visitaron la misma antes de la adquisición acompañados de la arquitecta Sra. María Consuelo, y aunque admite a la falta de prueba directa de tal visita, deduce su existencia de dos elementos:

a) Se pactó en el contrato privado de compraventa (pacto nové) que el vendedor facilitaría el acceso a la finca a los compradores antes del otorgamiento de la escritura para que pudieran planificar la reforma.

b) La Sra. María Consuelo asumió la reforma, según su dictamen, al día siguiente de otorgarse la escritura, lo que no es posible sin haber visitado la finca.

Sin perjuicio de lo discutible de la suficiencia de estos indicios para entender que la Sra. María Consuelo visitó la finca, dicha cuestión no es determinante a los efectos que nos ocupan, pues, aunque dicha visita se hubiera producido, no es hasta el momento en que se retira el falso techo del salón que se encuentran las grietas, fisuras y desprendimientos que denotan las patologías de la estructura y acaban llevando a concluir la presencia de cemento aluminoso en la misma.

Es también indicio del conocimiento por parte de los compradores del estado de la estructura, a juicio del juzgador de instancia, la rebaja del precio operada entre el contrato privado (270.000 €) y la escritura pública (250.000 €), pero tal elemento no es un dato inequívoco. Es más, a pesar de lo alegado en la contestación a la demanda no se ha acreditado si el precio pactado era inferior al de mercado ni en qué proporción, por lo que no puede entenderse que el precio de la finca indique que los compradores conocían que adolecía de defectos del alcance de los detectados con posterioridad a la compra.

No podemos olvidar, por otro lado, que el art. 621- 7 CCCat obliga al vendedor a facilitar al comprador la información relevante sobre las características del bien, teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, la naturaleza y el coste de la información, así como las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos, y en el techo del salón, una vez retirado el falso techo, se encontraron dos catas previas que dejaban al descubierto la parte inferior de dos viguetas , en una de las cuales quedaba al descubierto la armadura, oxidada, y en la otra el hormigón mostraba un color muy oscuro indicativo de degradación.

Por lo tanto, la propiedad conocía la existencia de problemas con las viguetas del forjado, problemas de los cuales no advirtió a los compradores, que sin dicha información y con los elementos que la evidenciaban tapados por un falso techo, no podían conocer, por muchas visitas que hicieran y aunque las hicieran acompañados de la arquitecta que iba a llevar a cabo la reforma, la existencia y alcance los problemas en el forjado de la vivienda.

Por lo tanto, D. Eladio debe responder de la falta de conformidad existente en la vivienda.

CUARTO. - MINORACION DEL VALOR DEL INMUEBLE

Los remedios que el art. 621-37.1 CCCat establece en los supuestos de falta de conformidad son los siguientes.

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación o sustitución del bien no conforme.

b) Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

Igualmente, el apartado 2 del art. 621-37 CCCat prevé que el comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios.

La parte actora reclama, por un lado, la cantidad en que valora las obras necesarias en la estructura del inmueble ( 58.412,45 €) sin aclarar exactamente si lo hace como indemnización de daños o como reducción del precio del inmueble, si bien ello no es relevante en la medida en que supuestos como el de autos la doctrina de las Audiencias viene admitiendo que cabe reconducir la cuantificación del demérito que experimenta el inmueble al importe de la reparación que hubiera de llevarse a cabo para subsanar la deficiencia existente (dejando al margen el proyecto de reforma previsto por los compradores) ; y por otro lado, ya claramente como indemnización de daños, reclaman los actores las rentas del inmueble que se han visto obligados a alquilar ante la imposibilidad de ocupación de la vivienda , a razón de 693 € mensuales desde enero de 2022 y hasta que finalicen las obras en la vivienda en un máximo de seis meses desde la firmeza de la sentencia.

En cuanto al valor de las obras, la perito de la parte actora propone la sustitución material de las viguetas del techo del salón en la planta baja, que entiende han perdido toda capacidad portante, y la sustitución funcional del resto de viguetas de los dos forjados del cuerpo principal de la vivienda mediante un sistema Noubau, así como medidas couadyuvantes consistentes en impermeabilización de la solera cerámica de la cubierta general, instalación de un canal exterior en la cubierta general de la fachada que da al patio posterior y de otro en la cubierta del comedor resultado de la ampliación de 1971.

El perito de la parte demandada solo acepta la intervención en la zona del comedor y la sustitución de una vigueta en el baño 1, por ser los únicos que considera que presentan defectos actuales.

No es aceptable su posición, pues como ya se ha señalado, la presencia de cemento aluminoso supone una disminución del valor del inmueble que no estriba solo en la necesidad actual de sustituir los elementos que ya claramente han perdido su función estructural sino en la necesidad de realizar los trabajos necesarios para evitar que el resto de elementos afectados generen en un futuro daños en la estructura que obliguen a nuevas intervenciones.

Por ello se considera que debe tenerse en cuenta tanto el valor de los trabajos de sustitución material de viguetas inservibles como los trabajos de sustitución funcional de las potencialmente afectadas mediante el sistema Noubau que propone la Sra. María Consuelo.

Sin embargo, las llamadas por la perito medidas correctivas, relativas a mejorar la estanqueidad mediante sustitución de la cubierta y colocación de canales de evacuación de aguas en la misma, si bien dirigidas a una mejora de habitabilidad del inmueble , no guardan una relación directa con la presencia de cemento aluminoso en que concreta la falta de conformidad del inmueble, por lo tanto, deben ser excluidas del valor de los trabajos a tener en cuenta para fijar la minoración del valor del inmueble.

Ello significa excluir del presupuesto de la Sra. María Consuelo las siguientes partidas:

- Todas las referidas a trabajos previos de implantación, pues se refieren al arreglo de la cubierta: 582,61 €.

- Desmontaje de tejas: 950,75 €

- Suministro y colocación de tejas: 2.915,60 + 707,86 €

- Creación de un falso techo en el salón. Es una opción estética, no necesaria para la reparación, que puede dejarse cubierta con un techo de escayola: 3.010,32 €

- Pintura. Entre los objetivos de la reforma proyectada por los compradores estaba la modernización estética de la vivienda, que sin duda incluía la pintura de los paramentos: 648,74 €

- Desvío de instalaciones del baño de la planta baja. No se justifica su relación con los trabajos a efectuar: 2.500 €

Ello supone que (s.e.u.o) el importe total del presupuesto de las obras (costes directos) debe ascender a 22.904,32 €.

En cuanto al tipo de IVA aplicable, la aplicación del tipo reducido del 10% requiere conforme al art. 91.1.2. 10º de la Ley del IVA :

a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.

(...)

b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

a) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

Este último extremo es el que no consta debidamente acreditado en el supuesto de autos, por lo que se aplicará el tipo general del 21%.

En cuanto a los gastos del Ayuntamiento, los adjuntados al presupuesto parten de una obra por valor de 93.483,86 €, que no se corresponde con el valor de aquel, por lo que no puede tenerse en cuenta. La parte proporcional correspondiente a una obra de 36.393,82 € sería de 1.475,44 €.

Por lo tanto, el coste total de la obra ha de calcularse de la forma siguiente:

Por otro lado, esa cantidad viene a coincidir con el 15% del precio de venta del inmueble, porcentaje que tanto esta sección como otras Audiencias han señalado como adecuado para valorar la depreciación que sufre una vivienda afectada por la presencia de cemento aluminoso.

Así la SAP Girona ( Sección 2) de 23 de septiembre de 2024 ( ROJ:SAP GI 1885/2024) ya citada señala " Establecer que la existencia de defectos ocultos en la estructura del inmueble derivados de la presencia de cemento aluminoso en una de sus plantas, justifica una depreciación de al menos un 15% de dicho valor, atendida la necesidad de reparación y mantenimiento extraordinario que dicho defecto supondrá, parece proporcional y adecuado."

Por lo tanto, procede la condena a D. Eladio a satisfacer a los actores la cantidad de 37.869,26 €

QUINTO. - INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS

Se reclaman los importes de las rentas que habrían abonado los compradores por una vivienda en la ciudad de Girona desde enero de 2022 ya que no habrían podido ocupar su vivienda por no ser la misma habitable hasta que no se hagan las obras de reparación.

En primer lugar, no consta acreditada la situación de inseguridad o insalubridad en que se apoya la reclamación.

La existencia de cemento aluminoso solo había producido patologías graves en el momento de adquisición de la vivienda en el salón de la misma, punto en que ambos peritos están conformes en que es necesario sustituir materialmente las viguetas afectadas por su total pérdida de capacidad portante. El resto de los trabajos de sustitución funcional son trabajos de refuerzo de la estructura precisamente para evitar que esta pierda su capacidad portante.

Por lo tanto, la vivienda no presentaba una situación de inhabitabilidad generalizada que impidiera su ocupación.

La parte actora tenía proyectada una reforma de la vivienda, contando desde el principio, por tanto, con que no podría ocuparla inmediatamente. Y no se ofrece justificación alguna de por qué no se llevaron a cabo inmediatamente ni los trabajos relativos a la sustitución de las viguetas del salón, si tan grave era la situación, ni incluso el resto de los mismos y la reforma proyectada, puesto que no solicitando la resolución de la compraventa , en nada obstaculizaba el procedimiento a la realización de las obras necesarias, sin que se entienda ni que el primer proyecto aportado de las mismas sea de 2023 ni que en la actualidad no se hayan llevado a cabo si los actores están asumiendo el coste de un arrendamiento,

Tampoco se han justificado ni la previsible duración de la reforma planeada ni de los trabajos necesarios para adecuar el inmueble adquirido a su situación de conforme, con lo que no puede establecerse cuál pudiera ser, en todo caso, el periodo indemnizable en cuanto a las rentas de una vivienda alternativa.

En definitiva, no se acreditan los requisitos necesarios para que las rentas reclamadas puedan considerarse un daño indemnizable derivado de la falta de conformidad del bien. Como señala la SAP Barcelona (sección 13) de 29 de julio de 2025 (ROJ: SAP B 8442/2025) en un argumento que hacemos nuestros: " la parte actora no tiene porqué asumir responsabilidad por la demora en el inicio de las obras ni tampoco queda suficientemente justificada la paralización de las obras hasta la resolución del pleito, atendida la acción ejercitada, pues no se solicita la resolución contractual, sino una reducción del precio, por lo que constatada la presencia de cemento aluminoso en parte de las viguetas del forjado de la planta baja nada obstaba para que la parte compradora pudiera seguir adelante con las obras de reparación, en su caso, o con las previstas. Por último, tampoco queda suficientemente acreditado el tiempo que se precisaba para llevar a cabo la reparación de las viguetas afectadas ni que ésta comportara (ni, en su caso, por cuánto tiempo) la inhabitabilidad de la vivienda, prescindiendo de las obras de mejora y de reforma proyectadas por la parte.

En conclusión, no habiendo quedado suficientemente acreditados los hechos constitutivos de la pretensión indemnizatoria, al no haberse conseguido formar la convicción del tribunal respecto a la existencia y valoración de los perjuicios, corresponde a la parte actora pechar con las consecuencias de tal escasez probatoria ( art. 217.2 LEC ), por lo que dicha pretensión no puede ser estimada."

Por lo tanto, procede la estimación del recurso de apelación y la estimación parcial de la demanda, condenando a D. Eladio a abonar a la cantidad de 37.869,26 € por la falta de conformidad de la vivienda adquirida en escritura pública de fecha 21 de mayo de 2021 más los intereses de dicha cantidad desde la fecha de la interposición de la demanda.

SEXTO. - COSTAS

En cuanto a las costas de primera instancia, siendo parcial la estimación de la demanda, cada parte pagará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Conforme al art. 398 LEC (redacción anterior al RD Ley 6/2023) en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

PRIMERO. - CONTROVERSIA

Dña. Dulce y D. Torcuato formuló demanda alegando que en fecha de 21 de mayo de 2021 adquirieron de ddo la vivienda sita en la DIRECCION000 de Girona, tras haber visitado la finca que no presentaba defectos aparentes. Con posterioridad contrataron a una arquitecta para realizar una reforma de la vivienda y cuando entre el 1y el 16 de junio se procedió a retirar el falso techo de madera de una zonza del salón se detectaron una serie de patologías que hicieron sospechar de la presencia de cemento aluminoso, por lo que la arquitecta Sra. María Consuelo realizó un estudio exhaustivo llegando a la conclusión de que la mayor parte de las viguetas de la estructura del cuerpo original del inmueble presentan cemento aluminoso y además un estado de carbonatación total que afecta a su resistencia.

Ello supone una falta de conformidad del inmueble vendido de conformidad con el art. 621-20 CCCat , y da derecho a los compradores, entre otras opciones del art. 621-37.1 CCCat , a solicitar la reducción del precio y la indemnización de los daños causados, que se concretan en el precio de las obras necesarias para resolver las patologías detectadas , que ascienden a 58.412,45 €. Igualmente, ello ha impedido a los compradores ocupar el inmueble y les ha obligado al alquiler de una vivienda en Girona, ya que tanto la Sra. Dulce como los hijos de los compradores trabajan y estudian en Girona, por lo que se reclama la indemnización del daño consistente en el reembolso de las rentas abonadas por importe de 693 € mensuales desde enero de 2022 hasta que se ejecuten las obras , con un máximo de seis meses después de la firmeza de la sentencia.

La parte demandada opuso que los demandados conocieron o debieron conocer los defectos por los que reclaman ya que adquirían una finca de más de sesenta años de antigüedad y una calidad constructiva media baja, cuyo estado declararon conocer tanto en el contrato privado como en la escritura. Realizaron diversas visitas a la finca y alguna de ellas acompañados de su arquitecta, que, a su vez, propuso a los profesionales que emitieron la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética previos a la compra. El precio pagado por el inmueble fue inferior al de mercado debido precisamente a la necesidad de reformas de la vivienda, que el vendedor siempre comunicó a los actores. La parte demandada también cuestionó la valoración del alcance de los defectos y de la propuesta de reparación de la pericial de la parte actora.

La sentencia desestima la demanda por entender que la parte demandante conoció o estuvo en condiciones de conocer la existencia de la falta de conformidad antes de la compraventa.

Dña. Dulce y D. Torcuato interpone recurso con base en los siguientes motivos:

a) Error en la valoración de la prueba, pues de la practicada se desprende con claridad que los actores no podían conocer antes de la compra que la estructura del inmueble estuviera afectada por cemento aluminoso, pues las lesiones que lo evidencian estaban cubiertas bajo un falso techo y solo cuando se levantó el mismo para iniciar la reforma prevista se detectaron las patologías, y se adquirió la vivienda solo un mes después de que le fuera emitida una cédula de habitabilidad que garantizaba, entre otros elementos la solidez de la construcción. Además, concurre dolo o negligencia grave en la actuación del comprador que conocía la existencia de los vicios y los ocultó, pues se habían realizado en el techo del salón catas ante de la venta en las que se observaba la afectación de las vigas.

b) La presencia de cemento aluminoso reduce la capacidad portante de la estructura y es una falta de conformidad que debe dar lugar a la indemnización de los perjuicios causados al comprador conforme al art. 621-37 CCCat , que se concreta en el coste de la reparación de las patologías.

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO. - LA CONFORMIDAD EN LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA

Dada la fecha del contrato, 23 de febrero de 2021, le es de aplicación la regulación de la falta de conformidad recogida en los art. 621-20 y siguientes del Código Civil de Cataluña .

Respecto de la misma, laSTSJCat núm. 46/2023 de 18 de julio ( ROJ: STSJ CAT 8296/2023 ) afirma:

2. La falta de conformidad es para la doctrina más autorizada, una de las novedades del Libro VI CCCat, y supone que el vendedor no sólo se obliga a la entrega de la cosa (como ocurre en el régimen del Código Civil) , sino también a transmitir su titularidad y, en particular, a garantizar que el bien es conforme al contrato, por lo que la desviación de lo pactado (ya sea de tipo material o jurídica), supondrá una falta de conformidad que habilitará al comprador a recurrir al conjunto de remedios disponibles en el art. 621 - 37 CCCat : exigir el cumplimiento especifico; suspender el pago del precio; resolver el contrato; reducir el precio; o reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

3. La conformidad del bien puede especificarse por las partes en el contrato ( art. 621-20.1 CCCa ) y, en su ausencia, el art. 621-20.2 CCCat establece una serie de criterios objetivos: a) la descripción hecha por el vendedor; b) la idoneidad para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo; c) las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros ( art. 621- 25.2 CC ); d) las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador; y e) que esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda.

En la práctica, las reglas a) a c) son las que se aplicaran principalmente a la compraventa inmobiliaria. "

Por su parte, la SAP Barcelona ( sección 16) de 20 de diciembre de 2024 ( ROJ: SAP B 15298/2024) señala que "Pel que fa en concret a les qualitats que el comprador d'un habitatge pot esperar , atesa la naturalesa del bé, escau integrar la norma de l' article 621-20.2, c/ CCC en primer lloc amb els requisits bàsics de tota edificació establerts per la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació (LOE), per tal "protegir els usuaris", segons que expressa l'exposició de motius de la llei. Aquests requisits bàsics fan referència a la funcionalitat, la seguretat i l'habitabilitat dels edificis, incloent entre aquests darrers tot allò que ateny a la "higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio [...]" ( art. 3.1,c/ LOE ).

Juntament, cal fer esment de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l'habitatge (LDH), l'article 22.1 de la qual estableix que "s'entén per qualitat d'un habitatge el conjunt de característiques i prestacions que un habitatge ha de tenir per a complir eficientment la seva funció social, les quals s'han d'adaptar als estàndards de seguretat i confort adequats en cada moment".

El document específic acreditatiu del compliment de les exigències de qualitat de l'habitatge i que, en conseqüència és apte per a ésser destinat a residència, és la cèdula d'habitabilitat, que atorga l'Agència de l'Habitatge de Catalunya i que és imprescindible per a ocupar un habitatge i per a qualsevol transmissió per venda, lloguer o cessió d'ús (art. 26 LDH).

En l'actualitat el Decret 141/2012, de 30 d'octubre, fixa les condicions mínimes d'habitabilitat i regula la concessió de les cèdules".

A la vista del apartado 3 del Anexo 2 de dicha norma , una de las condiciones que han de reunir las viviendas de construcción anterior a 11 de agosto de 1984 para obtener la cédula es que La construcció que conforma o afecta l'habitatge ha de: a) Ser sòlida,lo que implica una capacidad portante suficiente de sus elementos estructurales, capacidad que se ve afectada por las patologías que derivan de la presencia de cemento aluminoso en alguno de ellos.

Y si bien, como declaramos en la sentencia de esta sección de 23 de septiembre de 2024 ( ROJ:SAP GI 1885/2024) "Ciertamente, la presencia de cemento aluminoso no es por si una patología, sino la causa de las patologías que pueda presentar la estructura de un inmueble. ",también lo es que " el concepto de falta de conformidad del producto vendido, no solo hace referencia a la existencia de la patología, extendida o no, o, a la mayor o menor porosidad de las vigas de cemento aluminoso en la actualidad, (por debajo o por encima del 15 por 100 de estabilidad de las mismas), sino a que los propietarios del bien adquirido deberán invertir, vigilar y rehabilitar constantemente el inmueble para evitar su deterioro, asegurando con ello la funcionalidad de la estructura, preservándola de cualquier foco de humedad, inherente a los agentes externos (lluvia) o, a los agentes internos (filtraciones del piso superior o propias), con mayor cuidado y capas de pintura aislante, lo que comporta un más costoso mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones con la consiguiente disminución en el uso del inmueble, tal y como lo describen tres de los peritos que deponen en el acto de juicio, de manera que se requiere un mayor control y cuidado en su conservación, que sin duda, comporta una falta de conformidad del producto vendido. La presencia del cemento aluminoso en el inmueble que se adquiere, ha de ser informada al comprador, para que pueda éste, en su caso, rechazar la compra o, reducir el importe de adquisición del mismo, en previsión de las reparaciones y mantenimiento futuro del mismo."( SAP Barcelona ( sección 13) de 3 de febrero de 2025 ( ROJ: SAP B 624/2025) y en el mismo sentido la SAP Barcelona ( sección 17) de 19 de junio de 2025 ( ROJ: SAP B 5098/2025).

Por su parte , la SAP Barcelona ( sección 13) de 29 de julio de 2025 ( ROJ:SAP B 8442/2025) , a la que haremos ulteriores referencias pues se refiere a un supuesto con marcada analogía al de autos, también establece que " la mera presencia de cemento aluminoso en parte de las viguetas del forjado de la planta baja, dado el potencial riesgo de deterioro en determinadas circunstancias y el grave riesgo para la estructura y estabilidad del inmueble en el caso de que dicha patología llegara a desarrollarse, supone una falta de conformidad, en tanto la finca no reuniría las cualidades de seguridad, estabilidad y durabilidad estructural que el comprador puede esperar en un bien inmueble (art. 621-20.2c)), y que con el tiempo va a requerir, sin duda, de una atención especial en lo que a conservación y mantenimiento se refiere. Así lo viene considerando de manera generalizada la doctrina jurisprudencial."

La STS de 17 de octubre de 2005 (ROJ: STS 6226/2005) , en relación al saneamiento por vicios ocultos del Código Civil , recoge también que: "la finca construida con ese material [cemento aluminoso], aún rehabilitada, por la gravedad del defecto constituye un peligro potencial que sólo puede ser evitado mediante la integra reparación o sustitución funcional de la estructura, lo que comporta que, en otro caso, sea necesario un más costoso mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones con la consiguiente disminución en el uso del inmueble por sus propietarios, de manera que requiere un mayor control y cuidado en su conservación, dado que las partes no reparadas pueden verse afectadas si sufren una agresión por humedad".

De la pericial de la Sra. María Consuelo resulta que se tomaron tres muestras de cemento de las vigas para su examen en laboratorio, dos en la planta baja (comedor y estar) y una en la planta superior (habitación 2) y el resultado de las tres es que contenían cemento aluminoso.

No es necesario que se analicen todas y cada una de las vigas de la vivienda (en un procedimiento que es invasivo y destructivo) para determinar la presencia de cemento aluminoso. Si se halla en varias muestras significativas es muy probable su presencia masiva.

Por otro lado, se realizaron cuatro catas más en las que se tomaron muestras analizadas in situ con fenoftaleina, resultando en todas unas carbonataciones totales de las vigas analizadas, que supone una disminución de su resistencia, con independencia del tipo de cemento utilizado en la construcción.

La presencia de cemento aluminoso ya ha dado lugar a la existencia de desprendimientos en las vigas del forjado del salón que dejan al descubierto armaduras muy oxidadas ya, así como fisuras y grietas en el techo.

La presencia de estas lesiones y la presencia de cemento aluminoso en la estructura de la vivienda ni siquiera son discutidas por el Sr. Jose Carlos, perito de la parte demandada, por lo que, conforme a la doctrina expuesta, no cabe sino concluir que la vivienda adquirida por los actores presenta una falta de conformidad a los efectos del art. 621-20 CCCat .

TERCERO. - CONOCIMIENTO DE LA FALTA DE CONFORMIDAD POR EL COMPRADOR.

La sentencia de instancia basa la desestimación de la demanda en lo dispuesto en el art. 621-25.1 CCCat vigente en el momento de la contratación: "1. El vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad"(en los mismos términos se pronuncia el actual art. 621-26.1) .

El juzgador de instancia entiende que los compradores tuvieron o pudieron tener conocimiento exacto del estado de la estructura de la vivienda porque visitaron la misma antes de la adquisición acompañados de la arquitecta Sra. María Consuelo, y aunque admite a la falta de prueba directa de tal visita, deduce su existencia de dos elementos:

a) Se pactó en el contrato privado de compraventa (pacto nové) que el vendedor facilitaría el acceso a la finca a los compradores antes del otorgamiento de la escritura para que pudieran planificar la reforma.

b) La Sra. María Consuelo asumió la reforma, según su dictamen, al día siguiente de otorgarse la escritura, lo que no es posible sin haber visitado la finca.

Sin perjuicio de lo discutible de la suficiencia de estos indicios para entender que la Sra. María Consuelo visitó la finca, dicha cuestión no es determinante a los efectos que nos ocupan, pues, aunque dicha visita se hubiera producido, no es hasta el momento en que se retira el falso techo del salón que se encuentran las grietas, fisuras y desprendimientos que denotan las patologías de la estructura y acaban llevando a concluir la presencia de cemento aluminoso en la misma.

Es también indicio del conocimiento por parte de los compradores del estado de la estructura, a juicio del juzgador de instancia, la rebaja del precio operada entre el contrato privado (270.000 €) y la escritura pública (250.000 €), pero tal elemento no es un dato inequívoco. Es más, a pesar de lo alegado en la contestación a la demanda no se ha acreditado si el precio pactado era inferior al de mercado ni en qué proporción, por lo que no puede entenderse que el precio de la finca indique que los compradores conocían que adolecía de defectos del alcance de los detectados con posterioridad a la compra.

No podemos olvidar, por otro lado, que el art. 621- 7 CCCat obliga al vendedor a facilitar al comprador la información relevante sobre las características del bien, teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, la naturaleza y el coste de la información, así como las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos, y en el techo del salón, una vez retirado el falso techo, se encontraron dos catas previas que dejaban al descubierto la parte inferior de dos viguetas , en una de las cuales quedaba al descubierto la armadura, oxidada, y en la otra el hormigón mostraba un color muy oscuro indicativo de degradación.

Por lo tanto, la propiedad conocía la existencia de problemas con las viguetas del forjado, problemas de los cuales no advirtió a los compradores, que sin dicha información y con los elementos que la evidenciaban tapados por un falso techo, no podían conocer, por muchas visitas que hicieran y aunque las hicieran acompañados de la arquitecta que iba a llevar a cabo la reforma, la existencia y alcance los problemas en el forjado de la vivienda.

Por lo tanto, D. Eladio debe responder de la falta de conformidad existente en la vivienda.

CUARTO. - MINORACION DEL VALOR DEL INMUEBLE

Los remedios que el art. 621-37.1 CCCat establece en los supuestos de falta de conformidad son los siguientes.

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación o sustitución del bien no conforme.

b) Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

Igualmente, el apartado 2 del art. 621-37 CCCat prevé que el comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios.

La parte actora reclama, por un lado, la cantidad en que valora las obras necesarias en la estructura del inmueble ( 58.412,45 €) sin aclarar exactamente si lo hace como indemnización de daños o como reducción del precio del inmueble, si bien ello no es relevante en la medida en que supuestos como el de autos la doctrina de las Audiencias viene admitiendo que cabe reconducir la cuantificación del demérito que experimenta el inmueble al importe de la reparación que hubiera de llevarse a cabo para subsanar la deficiencia existente (dejando al margen el proyecto de reforma previsto por los compradores) ; y por otro lado, ya claramente como indemnización de daños, reclaman los actores las rentas del inmueble que se han visto obligados a alquilar ante la imposibilidad de ocupación de la vivienda , a razón de 693 € mensuales desde enero de 2022 y hasta que finalicen las obras en la vivienda en un máximo de seis meses desde la firmeza de la sentencia.

En cuanto al valor de las obras, la perito de la parte actora propone la sustitución material de las viguetas del techo del salón en la planta baja, que entiende han perdido toda capacidad portante, y la sustitución funcional del resto de viguetas de los dos forjados del cuerpo principal de la vivienda mediante un sistema Noubau, así como medidas couadyuvantes consistentes en impermeabilización de la solera cerámica de la cubierta general, instalación de un canal exterior en la cubierta general de la fachada que da al patio posterior y de otro en la cubierta del comedor resultado de la ampliación de 1971.

El perito de la parte demandada solo acepta la intervención en la zona del comedor y la sustitución de una vigueta en el baño 1, por ser los únicos que considera que presentan defectos actuales.

No es aceptable su posición, pues como ya se ha señalado, la presencia de cemento aluminoso supone una disminución del valor del inmueble que no estriba solo en la necesidad actual de sustituir los elementos que ya claramente han perdido su función estructural sino en la necesidad de realizar los trabajos necesarios para evitar que el resto de elementos afectados generen en un futuro daños en la estructura que obliguen a nuevas intervenciones.

Por ello se considera que debe tenerse en cuenta tanto el valor de los trabajos de sustitución material de viguetas inservibles como los trabajos de sustitución funcional de las potencialmente afectadas mediante el sistema Noubau que propone la Sra. María Consuelo.

Sin embargo, las llamadas por la perito medidas correctivas, relativas a mejorar la estanqueidad mediante sustitución de la cubierta y colocación de canales de evacuación de aguas en la misma, si bien dirigidas a una mejora de habitabilidad del inmueble , no guardan una relación directa con la presencia de cemento aluminoso en que concreta la falta de conformidad del inmueble, por lo tanto, deben ser excluidas del valor de los trabajos a tener en cuenta para fijar la minoración del valor del inmueble.

Ello significa excluir del presupuesto de la Sra. María Consuelo las siguientes partidas:

- Todas las referidas a trabajos previos de implantación, pues se refieren al arreglo de la cubierta: 582,61 €.

- Desmontaje de tejas: 950,75 €

- Suministro y colocación de tejas: 2.915,60 + 707,86 €

- Creación de un falso techo en el salón. Es una opción estética, no necesaria para la reparación, que puede dejarse cubierta con un techo de escayola: 3.010,32 €

- Pintura. Entre los objetivos de la reforma proyectada por los compradores estaba la modernización estética de la vivienda, que sin duda incluía la pintura de los paramentos: 648,74 €

- Desvío de instalaciones del baño de la planta baja. No se justifica su relación con los trabajos a efectuar: 2.500 €

Ello supone que (s.e.u.o) el importe total del presupuesto de las obras (costes directos) debe ascender a 22.904,32 €.

En cuanto al tipo de IVA aplicable, la aplicación del tipo reducido del 10% requiere conforme al art. 91.1.2. 10º de la Ley del IVA :

a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.

(...)

b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

a) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

Este último extremo es el que no consta debidamente acreditado en el supuesto de autos, por lo que se aplicará el tipo general del 21%.

En cuanto a los gastos del Ayuntamiento, los adjuntados al presupuesto parten de una obra por valor de 93.483,86 €, que no se corresponde con el valor de aquel, por lo que no puede tenerse en cuenta. La parte proporcional correspondiente a una obra de 36.393,82 € sería de 1.475,44 €.

Por lo tanto, el coste total de la obra ha de calcularse de la forma siguiente:

Por otro lado, esa cantidad viene a coincidir con el 15% del precio de venta del inmueble, porcentaje que tanto esta sección como otras Audiencias han señalado como adecuado para valorar la depreciación que sufre una vivienda afectada por la presencia de cemento aluminoso.

Así la SAP Girona ( Sección 2) de 23 de septiembre de 2024 ( ROJ:SAP GI 1885/2024) ya citada señala " Establecer que la existencia de defectos ocultos en la estructura del inmueble derivados de la presencia de cemento aluminoso en una de sus plantas, justifica una depreciación de al menos un 15% de dicho valor, atendida la necesidad de reparación y mantenimiento extraordinario que dicho defecto supondrá, parece proporcional y adecuado."

Por lo tanto, procede la condena a D. Eladio a satisfacer a los actores la cantidad de 37.869,26 €

QUINTO. - INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS

Se reclaman los importes de las rentas que habrían abonado los compradores por una vivienda en la ciudad de Girona desde enero de 2022 ya que no habrían podido ocupar su vivienda por no ser la misma habitable hasta que no se hagan las obras de reparación.

En primer lugar, no consta acreditada la situación de inseguridad o insalubridad en que se apoya la reclamación.

La existencia de cemento aluminoso solo había producido patologías graves en el momento de adquisición de la vivienda en el salón de la misma, punto en que ambos peritos están conformes en que es necesario sustituir materialmente las viguetas afectadas por su total pérdida de capacidad portante. El resto de los trabajos de sustitución funcional son trabajos de refuerzo de la estructura precisamente para evitar que esta pierda su capacidad portante.

Por lo tanto, la vivienda no presentaba una situación de inhabitabilidad generalizada que impidiera su ocupación.

La parte actora tenía proyectada una reforma de la vivienda, contando desde el principio, por tanto, con que no podría ocuparla inmediatamente. Y no se ofrece justificación alguna de por qué no se llevaron a cabo inmediatamente ni los trabajos relativos a la sustitución de las viguetas del salón, si tan grave era la situación, ni incluso el resto de los mismos y la reforma proyectada, puesto que no solicitando la resolución de la compraventa , en nada obstaculizaba el procedimiento a la realización de las obras necesarias, sin que se entienda ni que el primer proyecto aportado de las mismas sea de 2023 ni que en la actualidad no se hayan llevado a cabo si los actores están asumiendo el coste de un arrendamiento,

Tampoco se han justificado ni la previsible duración de la reforma planeada ni de los trabajos necesarios para adecuar el inmueble adquirido a su situación de conforme, con lo que no puede establecerse cuál pudiera ser, en todo caso, el periodo indemnizable en cuanto a las rentas de una vivienda alternativa.

En definitiva, no se acreditan los requisitos necesarios para que las rentas reclamadas puedan considerarse un daño indemnizable derivado de la falta de conformidad del bien. Como señala la SAP Barcelona (sección 13) de 29 de julio de 2025 (ROJ: SAP B 8442/2025) en un argumento que hacemos nuestros: " la parte actora no tiene porqué asumir responsabilidad por la demora en el inicio de las obras ni tampoco queda suficientemente justificada la paralización de las obras hasta la resolución del pleito, atendida la acción ejercitada, pues no se solicita la resolución contractual, sino una reducción del precio, por lo que constatada la presencia de cemento aluminoso en parte de las viguetas del forjado de la planta baja nada obstaba para que la parte compradora pudiera seguir adelante con las obras de reparación, en su caso, o con las previstas. Por último, tampoco queda suficientemente acreditado el tiempo que se precisaba para llevar a cabo la reparación de las viguetas afectadas ni que ésta comportara (ni, en su caso, por cuánto tiempo) la inhabitabilidad de la vivienda, prescindiendo de las obras de mejora y de reforma proyectadas por la parte.

En conclusión, no habiendo quedado suficientemente acreditados los hechos constitutivos de la pretensión indemnizatoria, al no haberse conseguido formar la convicción del tribunal respecto a la existencia y valoración de los perjuicios, corresponde a la parte actora pechar con las consecuencias de tal escasez probatoria ( art. 217.2 LEC ), por lo que dicha pretensión no puede ser estimada."

Por lo tanto, procede la estimación del recurso de apelación y la estimación parcial de la demanda, condenando a D. Eladio a abonar a la cantidad de 37.869,26 € por la falta de conformidad de la vivienda adquirida en escritura pública de fecha 21 de mayo de 2021 más los intereses de dicha cantidad desde la fecha de la interposición de la demanda.

SEXTO. - COSTAS

En cuanto a las costas de primera instancia, siendo parcial la estimación de la demanda, cada parte pagará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Conforme al art. 398 LEC (redacción anterior al RD Ley 6/2023) en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación: