Sentencia Civil 516/2025 Audiencia Provincial Civil de Sevilla nº 2, Rec. 10683/2023 de 19 de diciembre del 2025

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1-1La actora presentó demanda cuyo suplico era:

"SUPLICO AL JUZGADO que tenga por presentada esta demanda con sus documentos y copias, la admita y acceda a lo solicitado, teniendo por interpuesta en tiempo y forma DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO en ejercicio de ACCIÓN DE RETRACTO DE COMUNEROS frente a D. Enrique, en relación a la mitad indivisa de la finca nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Dos Hermanas, y tras los trámites pertinentes, previo emplazamiento al demandado, se dicte sentencia por la que se declare lo siguiente:

I.- Declarando el derecho de Dª Susana a retraer el 50% de la finca nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Dos Hermanas, Tomo NUM001, Libro NUM001, Folio NUM002.

2.- Condenando al demandado a estar y pasar por dicho pronunciamiento, obligándole a otorgar, en el plazo que se señale, escritura pública de venta a favor de mi representada en las mismas condiciones en las que fue adquirida en fecha 27 de enero de 2023, con recibimiento en el acto de la venta el precio que ahora se consigna más el importe de los gastos legítimos a que tiene derecho, bajo el apercibimiento de otorgar la citada escritura de oficio, si el demandado no se aviene a otorgarla voluntariamente.

3.- Con expresa condena en costas al demandado ".

La demanda descansaba en el siguiente relato fáctico.

"Mi representada es copropietaria del 25% de la finca rústica nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Dos Hermanas, Tomo NUM003, Libro NUM004, Folio NUM005, la cual se encuentra situada en el término municipal de Dos Hermanas, al sitio de El Barranco, en Nuestra Señora de Valme... La adquisición ... se produjo mediante subasta judicial de la mercantil concursada Prefabricados Bahía S.L., en el procedimiento concurso de acreedores nº 663.05/2011, del que conocía el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Cádiz, habiendo sido aprobado el remate por el precio ofrecido por mi mandante, mediante Decreto de 9 de diciembre de 2014, ...La mercantil Prefabricados Mesa S.A. era copropietaria del 50% de la finca registral nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Dos Hermanas, Tomo NUM001, Libro NUM001, Folio NUM002. Si bien, dicha mitad indivisa ha sido vendida al demandado, a través de su Administrador Concursal, D. Virgilio, en fecha 27 de enero de 2023, sin haber ofrecido previamente a mi mandante la posibilidad de ejercitar el derecho de adquisición preferente que por ley le corresponde y haciendo caso omiso de las ofertas presentadas por Dª Susana ...D. Carlos Montesa reiteró en varias ocasiones al administrador concursal el deseo de Dª Susana de adquirir el 50% de la finca objeto del presente procedimiento, ...Ante la ausencia de respuesta por parte de D. Virgilio respecto de la aceptación de la oferta realizada para la adquisición del 50% de la finca nº NUM000 y, frente a la sospecha de que la finca podría haber sido vendida por éste, en representación de la mercantil Prefabricados Mesa S.A., esta parte solicitó al Registro de la Propiedad nº 3 de Dos Hermanas nota simple de la finca, para comprobar el estado en el que se encontraba, frente a lo cual y, de forma sorpresiva, se hace constar en la misma que se había presentado de forma telemática por el Notario D. Álvaro Rico Gamir copia autorizada electrónica de 27 de enero de 2023 por la que Prefabricados Mesa S.A. vende a D. Enrique la finca número NUM000 propia del Registro número tres de Dos Hermanas...."

1-2El comprador demandado se opuso a la demanda y expuso la existencia de "FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA de la parte actora debido al hecho de que, por falta de expedición material del testimonio del Decreto de adjudicación, se considera no consumada la adjudicación de la propiedad y, por tanto, no cabría la posibilidad de ejercitar o entablar las acciones oportunas para la defensa del derecho real y menos la demanda de retracto del presente procedimiento...la titularidad de la propiedad del Sr. Enrique, al estar aún pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad por encontrarse pendiente de despacho, todavía no se ha perfeccionado teniendo por consecuencia jurídica la FALTA DE LEGITIMACIÓN PASIVA para ser objeto de un proceso de retracto de comuneros ya que, hasta la formalización de dicha inscripción, no figuraría como comunero desde el punto de vista jurídico...esta parte entiende que HA CADUCADO la acción de retracto de comuneros por cuanto han transcurrido más de 9 días desde que la Sra. Susana, a través de sus Letrados (el Sr. Montesa y la Sra. Cera), era conocedora de la oferta de la que disponía la mercantil concursada, debiendo haber presentado en esa fecha la preceptiva demanda de retracto de comuneros; demanda que debió presentar la Sra. Susana (donde insistimos sin poseer legitimación activa...) cuando tuvo conocimiento de la misma por medio de la Providencia de 8 de noviembre de 2022".

1-3La sentencia estimó la acción principal ejercitada en la demanda. Para alcanzar este resultado argumentaba que "Pues bien; la parte demanda alega en un primer momento falta de legitimación activa de la demandante, al no haber quedado acreditada fehacientemente su copropiedad al no haberse obtenido testimonio del Decreto de Adjudicación a su favor, algo que se ha solicitó con carácter previo a la presentación de la demanda, y que se ha obtenido durante el curso del procedimiento, razón por lo que entendemos dicho defecto subsanado, y procede desestimar la cuestión procesal alegada. En segundo lugar, se alega falta de legitimación pasiva, al no constar inscrito el derecho como comunero del demandado en el Registro de la Propiedad. Dicha cuestión procesal debe ser también desestimada, pues, como se ha mencionado por ambas partes durante el curso de la vista, la inscripción regitral del dominio no es constitutiva, sino meramente declarativa a efectos de publicidad, por lo que la acción del artículo 1.522 del CC quedaría vacía de contenido si la hacemos depender de la decisión del comunero de inscribir su dominio. Por último, respecto a la caducidad, el retrayente dispone de un plazo de nueve días desde que tiene conocimiento de la venta, constando acreditado que la actora, a pesar de todos sus intentos acreditados de adquirir el 50% de la finca en el seno del procedimiento concursal, finalmente tiene conocimiento de la venta al demandado por comunicación del Registro de la Propiedad Número 3 de esta localidad el día 9 de marzo de 2.023, por lo que la demanda está presentada dentro de los nueve días hábiles computados desde entonces, debiéndose desestimar también dicha excepción, y estimar íntegramente la demanda".

SEGUNDO- Recurso de apelación del demandado

2.1En su recurso, el demando reitera, en esencia, los argumentos contenidos en su contestación a la demanda.

No obstante, como cuestión preliminar se plantea la falta de motivación de la sentencia. Afirma la STS nº4477/2025, Civil sección 1 del 07 de octubre de 2025 que "2.1. Esta Sala se ha referido al deber de motivación en numerosas resoluciones, por ejemplo, en la sentencia 1523/2023, de 7 de noviembre , citada, a su vez, por la 715/2025, de 12 de mayo :

«[...]el deber de motivación al que se refiere el art. 218.2 LEC requiere, en primer lugar, que la resolución contenga los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión; y en segundo lugar, que la motivación esté fundada en Derecho ( SSTC 147/1999, de 4 de agosto ;y 118/2006, de 24 de abril ).Esto último no queda cumplido con la mera emisión de una declaración de voluntad en un sentido u otro, sino que debe ser consecuencia de una exégesis racional del ordenamiento jurídico y no fruto de la arbitrariedad (por todas, STC 146/2005, de 6 de junio ).

»También hemos señalado que "esta exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2008 , de 22 de mayo de 2009 y 9 de julio de 2010 )".».

También hemos declarado con reiteración, por ejemplo, en la sentencia 83/2025, de 16 de enero ,que:

«,[...]no debe confundirse la falta de motivación con el desacuerdo con ella»".

El motivo debe desestimarse pues la sentencia dictada impugnada no incurre en falta de motivación, sino que ofrece, aun de manera escueta, las razones de su decisión, sin que la mera discrepancia del recurrente con la fundamentación o la corrección de esta pueda confundirse con ausencia de motivación

2-2En primer lugar, se alega FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA DE LA PARTE ACTORA.

Se argumenta por el apelante que " Es precisamente esa vinculación de trasladar la consumación del dominio al momento de otorgamiento del testimonio de Decreto de adjudicación la que otorgue seguridad jurídica al tráfico legal del proceso de adquisición de la propiedad en subasta pública. ..Pero es más, lo que se está discutiendo en este procedimiento es si la actora era o no copropietaria al momento en el que mi mandante llevó a efecto la compraventa por cuanto era en ese momento cuando, en base a la efectiva copropiedad de la actora, se tenía que haber ejercitado el derecho de retracto que ahora se reclama. Dicho esto, resulta indubitado el hecho de que al momento de la compraventa la actora NO ERA AÚN COMUNERA por no haber obtenido el correspondiente Testimonio de Decreto de Adjudicación.... Es precisamente esa vinculación de trasladar la consumación del dominio al momento de otorgamiento del testimonio de Decreto de adjudicación la que otorgue seguridad jurídica al tráfico legal del proceso de adquisición de la propiedad en subasta pública...".

Por la parte apelada se expone que "De hecho, es reiterada la jurisprudencia que dispone que la propiedad del bien, cuando se ha producido una venta judicial, se adquiere en el momento de la adjudicación mediante resolución dictada en procedimiento judicial, sin que quepa diferirla a la fecha de la expedición del testimonio del decreto de adjudicación. Y ello debido a que el testimonio no es un título en sí mismo, sino la forma en que aquel accede al Registro de la Propiedad".

Resulta esencial para resolver la cuestión que se plantea determinar el momento en que se entiende adquirida la propiedad por medio de una subasta pública a los efectos de que el adquirente pueda actuar en el tráfico jurídico como tal propietario. Así, se trata de determinar si la demandante adquirió la cuarta parte de la finca en el momento de la firmeza del decreto de adjudicación, y en cuyo caso estaría legitimada para ejercitar la acción, o por el contrario no ha adquirido la propiedad hasta el momento de expedición del testimonio del decreto de adjudicación, en cuyo caso la demanda se presentó cuando aun no era propietaria.

2-3Lo cierto es que esta cuestión resulta algo confusa en la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, lo cual ha motivado la existencia de sentencias contradictorias por parte de nuestras Audiencias Provinciales.

Conviene comenzar el análisis de la cuestión por la STS 3210/2015 de 14/07/2015 Nº de Recurso: 885/2013 Nº de Resolución: 414/2015 , en la que se indicaba "También resulta así de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil , cuando establece que «el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada». En este caso cabía entender, además, que la entrega de la cosa al nuevo propietario se había producido en virtud del auto de adjudicación pues a estos efectos se equipara a la escritura pública ( artículo 1462 del Código Civil ), que aquí resulta innecesaria. En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil".

Esta sentencia resulta relevante, pues ha sido citada en sentencias posteriores que analizaremos después, así como otras como la STS 671/2023 de 01/03/2023 Nº de Recurso: 2392/2019 Nº de Resolución: 338/2023.

En base a esta sentencia deduce la parte apelante, y así lo han hecho algunas sentencias de Audiencias Provinciales, que el momento en que se produciría la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil es con la expedición del testimonio del Secretario Judicial (hoy Letrado de la Administración de Justicia) del decreto de adjudicación.

Esta solución estaría alineada con la Jurisprudencia del Tribunal Supremo surgida tras la reforma introducida en el artículo 1514 LEC 1881 por la reforma de la Ley 10/1992. Este artículo quedó redactado del siguiente modo: "«Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio expedido por el Secretario, con el visto bueno del Juez, comprensivo del auto de aprobación del remate, y en el que se exprese que se ha consignado el precio así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.» "

En base a este artículo la Jurisprudencia del Tribunal Supremo vino a afirmar que la consumación de la enajenación se producía con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate. En este sentido la STS 7229/2009 - de 02/12/2009 Nº de Recurso: 2199/2005 Nº de Resolución: 755/2009 "En cambio, cuando lo planteado en el litigio es un conflicto creado por dos ventas judiciales de una misma finca en sendos procedimientos judiciales, la jurisprudencia de esta Sala mantiene toda la virtualidad del art. 609 CC exigiendo algo más que la mera aprobación del remate para la adquisición de la propiedad de la finca subastada por el rematante o el cesionario del remate. Así, la sentencia de 29 de julio de 1999 (rec. 156/95 ), citando extensamente la de 1 de septiembre de 1997 y también las de 16 de julio de 1982 y 10 de diciembre de 1991, declara que "la consumación venía amparada por el otorgamiento de la escritura pública" y que tras la reforma de la LEC de 1881 por la Ley 10/92 "la consumación de la enajenación se produce, conforme al artículo 1514 , con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos (artículo 1515 )"; la sentencia de 4 de abril de 2002 (rec. 3228/96 ) puntualiza que la subasta supone una oferta de "venta" (de la finca embargada) que se perfecciona por la aprobación del remate, operando la escritura pública (en el sistema procesal entonces vigente) como "traditio" instrumental para producir la adquisición del dominio; y en fin, la de 4 de octubre de 2006 (rec. 3905/99) reproduce la anterior, añadiendo que "después de la reforma operada por la Ley 10/1992 el testimonio del auto de aprobación del remate" conforma la operación del acto procesal enajenatorio. Y la misma línea se mantuvo incluso en una tercería de dominio por la sentencia de 1 de septiembre de 1997 (rec. 2423/93 ) y, años más tarde, en un caso de nulidad de un procedimiento administrativo de apremio solicitada por quien fue propietario de la finca embargada, por la sentencia de 11 de febrero de 2003 (rec. 1835/97 ), que reprodujo lo ya declarado por la de 4 de abril de 2002 ".

2-4Sin embargo, a juicio de esta Sala, esta interpretación de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo no es la que debe prevalecer, por los siguientes motivos:

a)Porque el propio Tribual Supremo ha afirmado en otras ocasiones que la trasmisión de la propiedad se produce por medio del auto o decreto de adjudicación. De este modo, la STS 712/2017 - de Fecha: 01/03/2017 Nº de Recurso: 2146/2014 Nº de Resolución: 139/2017 "En consecuencia nos encontramos ante un supuesto de nulidad de la adjudicación, ya que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 598.1 LEC la ejecución debió quedar paralizada respecto de dicho bien inmueble desde el momento de la interposición de la demanda de tercería hasta que se dictara resolución firme sobre la misma, ya que la tercería se interpuso antes de la transmisión de la propiedad del bien subastado, que se produce mediante el otorgamiento del auto o decreto de adjudicación.Así lo reitera la sentencia de esta sala 414/2015, de 14 julio , al decir que «En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil.» ;así como en el ATS 372/2019 de 23/01/2019 Nº de Recurso: 3599/2016 "En el motivo primero, la recurrente insiste en que la doctrina de esta Sala que cita como exponente identifica la aprobación del remate en las subastas como el momento de adquisición del dominio y no con la escritura pública, como hace la sentencia recurrida, desconociendo la misma. Ahora bien, lo anterior no es aplicable al presente caso, no solo porque la jurisprudencia invocada es obsoleta y se refiere a la legislación anterior a la LEC que es la que actualmente está vigente sino porque en el caso que nos ocupa, como sostiene la sentencia recurrida, no existe entrega del testimonio de un eventual auto o decreto de aprobación del remate, dadas las peculiaridades de la subasta llevada a cabo. Es más hay que tener en cuenta que en la actualidad la transmisión de la propiedad del bien subastado se produce mediante el otorgamiento del auto o decreto de adjudicación.Así lo reitera la sentencia de esta sala n.º 139/2017 de 1 de marzo de 2017 al recoger lo dispuesto en STS n.º 414/2015, de 14 julio , al decir que: "En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil" ;o la STS 3032/2018 del 23 de julio de 2018, n.º de resolución 480/2018 "No se puede negar que el contrato de compraventa -posteriormente resuelto- tenía eficacia bastante para atribuir la propiedad a la entidad compradora, al haberse materializado en escritura pública, pero sobre todo -para lo que ahora interesa- tal eficacia ha de ser reconocida al decreto de adjudicación posterior a la subasta.La sentencia de esta sala núm. 139/2017, de 1 marzo , se remite a la 414/2015, de 14 de julio , según la cual: «En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil».

Estas resoluciones resultan importantes, pues afirman que la transmisión de la propiedad se produce con el dictado del decreto de adjudicación (una vez deviene firme).El problema es que a su vez se apoyan y citan la propia sentencia 414/2015 que alude al testimonio del Letrado de la Administración de Justicia. De hecho esta aparente confusión se mantiene en sentencias mas recientes como la STS 4179/2025 de 30/09/2025 Nº de Recurso: 3371/2020 Nº de Resolución: 1336/2025, en la que parece no distinguir entre ambas opciones a efectos de transmisión de la propiedad.

b)Esta aparente confusión debe superarse entendiendo que el testimonio del decreto de adjudicación sustituye a la necesidad de dictar escritura pública ( como lo había hecho tras la reforma de la ley 10/1992) a los efectos de permitir la inscripción de la adjudicación, pero no que se haga residir en su expedición el momento de la transmisión de la propiedad. Transmisión de la propiedad que se produce con la adjudicación del bien. En este sentido se ha manifestado la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla en la Sentencia nº3360/2023, Nº de Recurso: 2925/2021, n.º de Resolución: 354/2023, de 28/09/2023 " En la citada sentencia por tanto se estimó que el decreto de adjudicación equivale a la escritura pública mientras que el testimonio del auto equivaldría a la primera copia de la escritura expedido a efectos de inscripción lo que se corrobora por la dicción del art 673 de la LEC que establece sobre la inscripción de la adquisición que será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Secretario judicial, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria. El testimonio es el documento que sirve para la inscripción de la adquisición ya producida una vez dictado el decreto de adjudicación. La expedición del testimonio es además un acto que se verifica a instancia de parte, si la adquisición se entendiera diferida no ya al momento en el que la parte solicita la expedición sino al momento en el que se expide efectivamente el testimonio, ello supondría dejar a voluntad de la adquirente el momento de la adquisición y además hacerlo depender de la rapidez en la provisión del correspondiente órgano judicial. Lo anterior además es coherente con el sistema registral español en el que rige el principio de rogación".

c)Además, esta interpretación es conforme con lo recogido en la STS de Pleno nº987/2014 de Fecha: 21/01/2014 Nº de Recurso: 3031/2012 Nº de Resolución: 842/2013 : "Esta Sala ha declarado recientemente que: No se discute hoy la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto legal en los casos de venta en pública subasta, pero sí se han suscitado ciertas dudas acerca de cuál habrá de entenderse en tal caso como «dies a quo» para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente. En un principio se vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura pública ( SSTS 1 abril 1960 y 20 febrero 1975 ), pero más recientemente se ha entendido que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante)el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición ( SSTS 1 julio 1991 , 11 julio 1992 , 25 mayo 2007 , 26 febrero 2009 ), y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción ( artículo 674 LEC )".

Ciertamente esta sentencia se refiere al momento en el que empieza el cómputo del retracto de un tercero precisamente respecto de un adquirente por medio de subasta pública ( a cuyo supuesto se refiere igualmente la reciente STS 4566/2025 - de 21/10/2025 Nº de Recurso: 4166/2020 Nº de Resolución: 1465/2025, por citar un ejemplo). Sin embargo esta sentencia resulta fundamental, no sólo por ser de Pleno, sino por aclarar que es la adjudicación al rematante el acto procesal que sustituye a la escritura pública a los efectos de transmisión de la propiedad.

d)Por otro lado, esta solución es conforme con el actual sistema previsto por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y es que en la LEC 1881 no existía auto de adjudicación, de modo que tras la aprobación del remate debía otorgarse escritura pública. Siendo que tras la reforma de 1992 el Tribunal Supremo pasó a exigir "algo más que la mera aprobación del remate para la adquisición de la propiedad de la finca subastada por el rematante o el cesionario del remate",de modo que fue la expedición del testimonio de la aprobación del remate la que vino a sustituir a la necesidad de otorgar escritura pública.

Sin embargo, en la actual Ley de Enjuiciamiento Civil tras el dictado del decreto de aprobación del remate debe dictarse el decreto de adjudicación (de la propiedad, debe entenderse) con los requisitos previstos en el artículo 670.8 LEC. Es este decreto, que además pone fin al procedimiento desde un punto de vista procesal, el que sustituye a la escritura pública como documento traslativo de la propiedad. Siendo que el testimonio de dicho decreto va a permitir la inscripción de la adquisición ya operada en el Registro de la Propiedad. Así el artículo 673 de la LEC establece que "Artículo 673. Inscripción de la adquisición: título. Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria".Es decir, la LEC 1/2000 no establece que el testimonio sea título de adquisición de la propiedad, sino título que permite la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición ya producida por medio de la firmeza del Decreto de adjudicación.

Sin embargo, no debe olvidarse que ni la inscripción es obligatoria ni resulta constitutiva en nuestro Derecho para la adquisición de la propiedad. Y de hecho, no es infrecuente que muchas adquisiciones de bienes en subasta sean a su vez trasmitidos a un tercero sin previa inscripción en el Registro de la Propiedad. Por ello no tendría sentido entender que la transmisión de la propiedad se produce con la expedición de un testimonio cuya finalidad es permitir una inscripción que no es ni obligatoria ni constitutiva. Siendo absolutamente irrelevante, en todo caso, el tiempo que la parte adjudicataria, o el propio Juzgado, tarde en solicitar la expedición del testimonio.

e)Es por todo lo expuesto que debe entenderse que la propiedad se transmite por medio de la firmeza del Decreto de adjudicación. Lo contrario daría lugar en este caso a una situación anómala, pues si no se entendiera adquirida la propiedad hasta 2023 con la entrega del testimonio, la finca (la cuarta parte) habría seguido perteneciendo al anterior propietario. Lo cual se compadece mal con la existencia de un decreto de adjudicación firme en favor de un tercero. Y más anómala sería si se entendiera que la cuarta parte de la finca no ha pertenecido a nadie durante ese tiempo.

Siendo en este caso caso la firmeza del decreto de adjudicación (2014) es muy anterior a la venta respecto de la cual se ejerce el derecho de retracto (2023), procede entender que concurre la legitimación activa de la demandante.

Es por todo ello que el motivo del recurso se desestima.

2.5 Segundo motivo del recurso. Falta de legitimación pasiva

Se alega por el recurrente que "... a día de hoy, mi mandante el Sr. Enrique no posee LEGITIMACIÓN PASIVA ...la FALTA DE LEGITIMACIÓN PASIVA para ser objeto de un proceso de retracto de comuneros ya que, hasta la formalización de dicha inscripción, no figuraría como comunero desde el punto de vista jurídico".

En primer lugar, debe quedar claro que el recurso no se basa en que la relación jurídico procesal esté mal constituida por el hecho de que hubiera que demandar al transmitente, no resultado de aplicación la jurisprudencia que se cita en la oposición al recurso.

Dicho lo cual, no comparte la Sala la argumentación contenida en el recurso de apelación. Y ello porque el artículo 1524 CC y la jurisprudencia relacionada que se citan se refieren al cómputo del plazo para el ejercicio del retracto. Así, dispone el artículo 1524 CC establece "No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes".

Lo que se indica por la jurisprudencia citada en el recurso es que el plazo se cuente desde la inscripción y no desde el asiento de presentación. Pero nada tiene ello que ver con el momento en que el adquirente, en este caso el demandado, adquiere su propiedad. Y es que la inscripción no es obligatoria, y podría suceder que el adquirente no inscriba su adquisición. El propio 1524 CC prevé la posibilidad de que la adquisición no se inscriba y en ese caso el plazo se cuente desde el conocimiento de la venta.

En este caso, como indica la juzgadora de instancia, en nuestro Ordenamiento Jurídico, la adquisición de la propiedad no se produce con la inscripción en el Registro de la Propiedad, que es facultativa, sino con el cumplimiento de los requisitos del artículo 1462 CC, entre otros, cuya concurrencia (incluido el otorgamiento de la escritura pública de transmisión) el recurso no discute.

Procede desestimar por ello el motivo de recurso.

2-6En tercer lugar se expone como motivo de recurso que "...esta parte entiende que HA CADUCADO la acción de retracto de comuneros por cuanto han transcurrido más de 9 días desde que la Sra. Susana, a través de sus Letrados (el Sr. Montesa y la Sra. Cera), era conocedora de la oferta de la que disponía la mercantil concursada, debiendo haber presentado en esa fecha la preceptiva demanda de retracto de comuneros..."

Afirma la STS 708/2020 de Fecha: 05/03/2020 Nº de Recurso: 3881/2017 Nº de Resolución: 153/2020 que " En esencia cabe caracterizar el retracto de comuneros como un derecho real limitado ( ius in re aliena) de adquisición preferente que se otorga a los copropietarios de una cosa en común cuando se enajena a extraños la cuota de alguno o de los demás condueños. Se trata de un retracto legal, por tener su origen directamente en la ley, que atribuye "el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago", como señala el art. 1.5211 CC . El art. 1.506 CC lo considera una causa de resolución de la compraventa, al disponer que "la venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones [...] por el retracto convencional o por el legal"...El art. 1.522 CC concede el derecho de retracto de comuneros al copropietario de una cosa común "en caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos". Los presupuestos de ejercicio de este derecho son pues, además de su ejercicio tempestivo ( art. 1.524 CC ), de dos tipos: subjetivos y objetivos. Subjetivamente (i) del lado del retrayente, se atribuye a un "copropietario de una cosa común" - requisito que en el presente caso no plantea cuestión alguna -; y (ii) del lado del comprador, se requiere que se trate de un "extraño", cuestión que en este caso fue debatida en las instancias al ser la compradora la esposa, casada en régimen de gananciales, de otro de los copropietarios, cuestión ya resuelta, conforme a los antiguos precedentes jurisprudenciales ( sentencias de 11 de junio de 1951 y 17 de mayo de 1958 ) en sentido positivo. Objetivamente los presupuestos necesarios se refieren a tres cuestiones: (i) naturaleza del derecho en régimen de cotitularidad (en este caso al tratarse del pleno dominio tampoco este extremo ofrece duda); (ii) que preexista a la venta una auténtica comunidad de bienes (trataremos este tema después); y (iii) que la enajenación sea a título oneroso en que la contraprestación, por su naturaleza, permita la subrogación del retrayente en el lugar del comprador. Este último requisito si bien se cumple comúnmente en el caso de la compraventa, en que la contraprestación esencial del comprador es el precio en dinero - art. 1.445 CC - (también ordinariamente en los casos de dación en pago), no concurre siempre en todo tipo de compraventas, especialmente cuando el comprador no se obliga sólo a pagar el precio sino también a otras obligaciones de dar ( art. 1.446 CC ), o de hacer o no hacer. El término "enajenación" que emplea el art. 1.522 CC debe ser interpretado a la luz de la consideración de la adquisición ex retractu como una adquisición onerosa ex lege a favor del retrayente que toma por modelo con el que se mimetiza otro contrato anterior (el retrayente, conforme al art. 1.521 CC se subroga en "las mismas condiciones estipuladas en el contrato" antecedente), y por ello se cumple con este requisito sin dificultad en todo caso de enajenación onerosa cuya contraprestación sea fungible y no personalísima, pero no en caso contrario"

Por otro lado la STS 987/2014 de 21/01/2014 Nº de Recurso: 3031/2012 Nº de Resolución: 842/2013 "... En todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997 , 3 marzo 1998 )".

Por último la STS 4289/1997 de 17/06/1997 Nº de Recurso: 160/1993 "La admisión o no del único motivo del recurso exige el recuerdo de la doctrina jurisprudencial sobre el derecho de retracto, tan reiterada en numerosísimas sentencias.Según tal doctrina, el derecho de retracto es el que tiene una persona para subrogarse en el lugar del que adquiere y en sus mismas condiciones, por lo que el retracto exige una venta o dación en pago no proyectada, sino consumada, y que el sujeto pasivo de dicho derecho es el que adquiere, sin que el vendedor o transmitente tenga ningún papel jurídico que desempeñan en las relaciones entre el retrayente y adquirente, ni contra él tenga que dirigirse la acción de retracto, ..."

Ninguna duda existe a la vista de esta Jurisprudencia y del contenido del artículo 1522 CC que presupuesto necesario para poder ejercitar un derecho de retracto, por definición, es que se haya consumado la compraventa. Como en este caso sucedió por medio del otorgamiento de la escritura pública entre el demandado y el administrador judicial. Resulta irrelevante que se conociera o no la existencia de una oferta de adquisición, pues el derecho de retracto no podía ejercerse en ese momento.

De este modo, el plazo de nueve días a que se refiere el artículo 1524 CC debe computarse a partir del momento en que la demandante conoció de la existencia de la transmisión del 50% de la finca, al no constar todavía la inscripción de la enajenación en el Registro de la Propiedad. Y como dice la sentencia recurrida, "... constando acreditado que la actora, a pesar de todos sus intentos acreditados de adquirir el 50% de la finca en el seno del procedimiento concursal, finalmente tiene conocimiento de la venta al demandado por comunicación del Registro de la Propiedad Número 3 de esta localidad el día 9 de marzo de 2.023".

Comparte esta Sala las conclusiones de la sentencia recurrida, puesto que la nota simple fue expedida el día 9 de marzo de 2023, momento en que la parte demandante expone que conoció la existencia de la enajenación. Frente a ello correspondía a la parte demandada, ahora apelante, probar que se había conocido antes de su existencia. Cosa que no hace, ni siquiera alega, pues se limita, como hiciera en la contestación a la demanda, a argumentar sobre el conocimiento de la providencia de noviembre de 2022. La cual, siendo anterior a la venta, como se ha dcho, resulta irrelevante a los efectos del ejercicio del derecho de retracto.

Por todo ello, puesto que la demanda se interpuso el día 17 de marzo de 2023, la acción de retracto fue ejercitada dentro del plazo legal.

Es por ello que procede desestimar igualmente este motivo de recurso, y en consecuencia, desestimar el recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.- Costas de esta alzada

Al desestimarse el recurso de la parte demandada, pero entendiendo las dudas jurídicas que plantea el primer motivo del recurso, no procede condenar a ninguna de las partes al abono de las costas de esta alzada, visto el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción aplicable, en relación con el artículo 394 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1-1La actora presentó demanda cuyo suplico era:

"SUPLICO AL JUZGADO que tenga por presentada esta demanda con sus documentos y copias, la admita y acceda a lo solicitado, teniendo por interpuesta en tiempo y forma DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO en ejercicio de ACCIÓN DE RETRACTO DE COMUNEROS frente a D. Enrique, en relación a la mitad indivisa de la finca nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Dos Hermanas, y tras los trámites pertinentes, previo emplazamiento al demandado, se dicte sentencia por la que se declare lo siguiente:

I.- Declarando el derecho de Dª Susana a retraer el 50% de la finca nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Dos Hermanas, Tomo NUM001, Libro NUM001, Folio NUM002.

2.- Condenando al demandado a estar y pasar por dicho pronunciamiento, obligándole a otorgar, en el plazo que se señale, escritura pública de venta a favor de mi representada en las mismas condiciones en las que fue adquirida en fecha 27 de enero de 2023, con recibimiento en el acto de la venta el precio que ahora se consigna más el importe de los gastos legítimos a que tiene derecho, bajo el apercibimiento de otorgar la citada escritura de oficio, si el demandado no se aviene a otorgarla voluntariamente.

3.- Con expresa condena en costas al demandado ".

La demanda descansaba en el siguiente relato fáctico.

"Mi representada es copropietaria del 25% de la finca rústica nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Dos Hermanas, Tomo NUM003, Libro NUM004, Folio NUM005, la cual se encuentra situada en el término municipal de Dos Hermanas, al sitio de El Barranco, en Nuestra Señora de Valme... La adquisición ... se produjo mediante subasta judicial de la mercantil concursada Prefabricados Bahía S.L., en el procedimiento concurso de acreedores nº 663.05/2011, del que conocía el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Cádiz, habiendo sido aprobado el remate por el precio ofrecido por mi mandante, mediante Decreto de 9 de diciembre de 2014, ...La mercantil Prefabricados Mesa S.A. era copropietaria del 50% de la finca registral nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Dos Hermanas, Tomo NUM001, Libro NUM001, Folio NUM002. Si bien, dicha mitad indivisa ha sido vendida al demandado, a través de su Administrador Concursal, D. Virgilio, en fecha 27 de enero de 2023, sin haber ofrecido previamente a mi mandante la posibilidad de ejercitar el derecho de adquisición preferente que por ley le corresponde y haciendo caso omiso de las ofertas presentadas por Dª Susana ...D. Carlos Montesa reiteró en varias ocasiones al administrador concursal el deseo de Dª Susana de adquirir el 50% de la finca objeto del presente procedimiento, ...Ante la ausencia de respuesta por parte de D. Virgilio respecto de la aceptación de la oferta realizada para la adquisición del 50% de la finca nº NUM000 y, frente a la sospecha de que la finca podría haber sido vendida por éste, en representación de la mercantil Prefabricados Mesa S.A., esta parte solicitó al Registro de la Propiedad nº 3 de Dos Hermanas nota simple de la finca, para comprobar el estado en el que se encontraba, frente a lo cual y, de forma sorpresiva, se hace constar en la misma que se había presentado de forma telemática por el Notario D. Álvaro Rico Gamir copia autorizada electrónica de 27 de enero de 2023 por la que Prefabricados Mesa S.A. vende a D. Enrique la finca número NUM000 propia del Registro número tres de Dos Hermanas...."

1-2El comprador demandado se opuso a la demanda y expuso la existencia de "FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA de la parte actora debido al hecho de que, por falta de expedición material del testimonio del Decreto de adjudicación, se considera no consumada la adjudicación de la propiedad y, por tanto, no cabría la posibilidad de ejercitar o entablar las acciones oportunas para la defensa del derecho real y menos la demanda de retracto del presente procedimiento...la titularidad de la propiedad del Sr. Enrique, al estar aún pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad por encontrarse pendiente de despacho, todavía no se ha perfeccionado teniendo por consecuencia jurídica la FALTA DE LEGITIMACIÓN PASIVA para ser objeto de un proceso de retracto de comuneros ya que, hasta la formalización de dicha inscripción, no figuraría como comunero desde el punto de vista jurídico...esta parte entiende que HA CADUCADO la acción de retracto de comuneros por cuanto han transcurrido más de 9 días desde que la Sra. Susana, a través de sus Letrados (el Sr. Montesa y la Sra. Cera), era conocedora de la oferta de la que disponía la mercantil concursada, debiendo haber presentado en esa fecha la preceptiva demanda de retracto de comuneros; demanda que debió presentar la Sra. Susana (donde insistimos sin poseer legitimación activa...) cuando tuvo conocimiento de la misma por medio de la Providencia de 8 de noviembre de 2022".

1-3La sentencia estimó la acción principal ejercitada en la demanda. Para alcanzar este resultado argumentaba que "Pues bien; la parte demanda alega en un primer momento falta de legitimación activa de la demandante, al no haber quedado acreditada fehacientemente su copropiedad al no haberse obtenido testimonio del Decreto de Adjudicación a su favor, algo que se ha solicitó con carácter previo a la presentación de la demanda, y que se ha obtenido durante el curso del procedimiento, razón por lo que entendemos dicho defecto subsanado, y procede desestimar la cuestión procesal alegada. En segundo lugar, se alega falta de legitimación pasiva, al no constar inscrito el derecho como comunero del demandado en el Registro de la Propiedad. Dicha cuestión procesal debe ser también desestimada, pues, como se ha mencionado por ambas partes durante el curso de la vista, la inscripción regitral del dominio no es constitutiva, sino meramente declarativa a efectos de publicidad, por lo que la acción del artículo 1.522 del CC quedaría vacía de contenido si la hacemos depender de la decisión del comunero de inscribir su dominio. Por último, respecto a la caducidad, el retrayente dispone de un plazo de nueve días desde que tiene conocimiento de la venta, constando acreditado que la actora, a pesar de todos sus intentos acreditados de adquirir el 50% de la finca en el seno del procedimiento concursal, finalmente tiene conocimiento de la venta al demandado por comunicación del Registro de la Propiedad Número 3 de esta localidad el día 9 de marzo de 2.023, por lo que la demanda está presentada dentro de los nueve días hábiles computados desde entonces, debiéndose desestimar también dicha excepción, y estimar íntegramente la demanda".

SEGUNDO- Recurso de apelación del demandado

2.1En su recurso, el demando reitera, en esencia, los argumentos contenidos en su contestación a la demanda.

No obstante, como cuestión preliminar se plantea la falta de motivación de la sentencia. Afirma la STS nº4477/2025, Civil sección 1 del 07 de octubre de 2025 que "2.1. Esta Sala se ha referido al deber de motivación en numerosas resoluciones, por ejemplo, en la sentencia 1523/2023, de 7 de noviembre , citada, a su vez, por la 715/2025, de 12 de mayo :

«[...]el deber de motivación al que se refiere el art. 218.2 LEC requiere, en primer lugar, que la resolución contenga los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión; y en segundo lugar, que la motivación esté fundada en Derecho ( SSTC 147/1999, de 4 de agosto ;y 118/2006, de 24 de abril ).Esto último no queda cumplido con la mera emisión de una declaración de voluntad en un sentido u otro, sino que debe ser consecuencia de una exégesis racional del ordenamiento jurídico y no fruto de la arbitrariedad (por todas, STC 146/2005, de 6 de junio ).

»También hemos señalado que "esta exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2008 , de 22 de mayo de 2009 y 9 de julio de 2010 )".».

También hemos declarado con reiteración, por ejemplo, en la sentencia 83/2025, de 16 de enero ,que:

«,[...]no debe confundirse la falta de motivación con el desacuerdo con ella»".

El motivo debe desestimarse pues la sentencia dictada impugnada no incurre en falta de motivación, sino que ofrece, aun de manera escueta, las razones de su decisión, sin que la mera discrepancia del recurrente con la fundamentación o la corrección de esta pueda confundirse con ausencia de motivación

2-2En primer lugar, se alega FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA DE LA PARTE ACTORA.

Se argumenta por el apelante que " Es precisamente esa vinculación de trasladar la consumación del dominio al momento de otorgamiento del testimonio de Decreto de adjudicación la que otorgue seguridad jurídica al tráfico legal del proceso de adquisición de la propiedad en subasta pública. ..Pero es más, lo que se está discutiendo en este procedimiento es si la actora era o no copropietaria al momento en el que mi mandante llevó a efecto la compraventa por cuanto era en ese momento cuando, en base a la efectiva copropiedad de la actora, se tenía que haber ejercitado el derecho de retracto que ahora se reclama. Dicho esto, resulta indubitado el hecho de que al momento de la compraventa la actora NO ERA AÚN COMUNERA por no haber obtenido el correspondiente Testimonio de Decreto de Adjudicación.... Es precisamente esa vinculación de trasladar la consumación del dominio al momento de otorgamiento del testimonio de Decreto de adjudicación la que otorgue seguridad jurídica al tráfico legal del proceso de adquisición de la propiedad en subasta pública...".

Por la parte apelada se expone que "De hecho, es reiterada la jurisprudencia que dispone que la propiedad del bien, cuando se ha producido una venta judicial, se adquiere en el momento de la adjudicación mediante resolución dictada en procedimiento judicial, sin que quepa diferirla a la fecha de la expedición del testimonio del decreto de adjudicación. Y ello debido a que el testimonio no es un título en sí mismo, sino la forma en que aquel accede al Registro de la Propiedad".

Resulta esencial para resolver la cuestión que se plantea determinar el momento en que se entiende adquirida la propiedad por medio de una subasta pública a los efectos de que el adquirente pueda actuar en el tráfico jurídico como tal propietario. Así, se trata de determinar si la demandante adquirió la cuarta parte de la finca en el momento de la firmeza del decreto de adjudicación, y en cuyo caso estaría legitimada para ejercitar la acción, o por el contrario no ha adquirido la propiedad hasta el momento de expedición del testimonio del decreto de adjudicación, en cuyo caso la demanda se presentó cuando aun no era propietaria.

2-3Lo cierto es que esta cuestión resulta algo confusa en la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, lo cual ha motivado la existencia de sentencias contradictorias por parte de nuestras Audiencias Provinciales.

Conviene comenzar el análisis de la cuestión por la STS 3210/2015 de 14/07/2015 Nº de Recurso: 885/2013 Nº de Resolución: 414/2015 , en la que se indicaba "También resulta así de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil , cuando establece que «el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada». En este caso cabía entender, además, que la entrega de la cosa al nuevo propietario se había producido en virtud del auto de adjudicación pues a estos efectos se equipara a la escritura pública ( artículo 1462 del Código Civil ), que aquí resulta innecesaria. En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil".

Esta sentencia resulta relevante, pues ha sido citada en sentencias posteriores que analizaremos después, así como otras como la STS 671/2023 de 01/03/2023 Nº de Recurso: 2392/2019 Nº de Resolución: 338/2023.

En base a esta sentencia deduce la parte apelante, y así lo han hecho algunas sentencias de Audiencias Provinciales, que el momento en que se produciría la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil es con la expedición del testimonio del Secretario Judicial (hoy Letrado de la Administración de Justicia) del decreto de adjudicación.

Esta solución estaría alineada con la Jurisprudencia del Tribunal Supremo surgida tras la reforma introducida en el artículo 1514 LEC 1881 por la reforma de la Ley 10/1992. Este artículo quedó redactado del siguiente modo: "«Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio expedido por el Secretario, con el visto bueno del Juez, comprensivo del auto de aprobación del remate, y en el que se exprese que se ha consignado el precio así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.» "

En base a este artículo la Jurisprudencia del Tribunal Supremo vino a afirmar que la consumación de la enajenación se producía con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate. En este sentido la STS 7229/2009 - de 02/12/2009 Nº de Recurso: 2199/2005 Nº de Resolución: 755/2009 "En cambio, cuando lo planteado en el litigio es un conflicto creado por dos ventas judiciales de una misma finca en sendos procedimientos judiciales, la jurisprudencia de esta Sala mantiene toda la virtualidad del art. 609 CC exigiendo algo más que la mera aprobación del remate para la adquisición de la propiedad de la finca subastada por el rematante o el cesionario del remate. Así, la sentencia de 29 de julio de 1999 (rec. 156/95 ), citando extensamente la de 1 de septiembre de 1997 y también las de 16 de julio de 1982 y 10 de diciembre de 1991, declara que "la consumación venía amparada por el otorgamiento de la escritura pública" y que tras la reforma de la LEC de 1881 por la Ley 10/92 "la consumación de la enajenación se produce, conforme al artículo 1514 , con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos (artículo 1515 )"; la sentencia de 4 de abril de 2002 (rec. 3228/96 ) puntualiza que la subasta supone una oferta de "venta" (de la finca embargada) que se perfecciona por la aprobación del remate, operando la escritura pública (en el sistema procesal entonces vigente) como "traditio" instrumental para producir la adquisición del dominio; y en fin, la de 4 de octubre de 2006 (rec. 3905/99) reproduce la anterior, añadiendo que "después de la reforma operada por la Ley 10/1992 el testimonio del auto de aprobación del remate" conforma la operación del acto procesal enajenatorio. Y la misma línea se mantuvo incluso en una tercería de dominio por la sentencia de 1 de septiembre de 1997 (rec. 2423/93 ) y, años más tarde, en un caso de nulidad de un procedimiento administrativo de apremio solicitada por quien fue propietario de la finca embargada, por la sentencia de 11 de febrero de 2003 (rec. 1835/97 ), que reprodujo lo ya declarado por la de 4 de abril de 2002 ".

2-4Sin embargo, a juicio de esta Sala, esta interpretación de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo no es la que debe prevalecer, por los siguientes motivos:

a)Porque el propio Tribual Supremo ha afirmado en otras ocasiones que la trasmisión de la propiedad se produce por medio del auto o decreto de adjudicación. De este modo, la STS 712/2017 - de Fecha: 01/03/2017 Nº de Recurso: 2146/2014 Nº de Resolución: 139/2017 "En consecuencia nos encontramos ante un supuesto de nulidad de la adjudicación, ya que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 598.1 LEC la ejecución debió quedar paralizada respecto de dicho bien inmueble desde el momento de la interposición de la demanda de tercería hasta que se dictara resolución firme sobre la misma, ya que la tercería se interpuso antes de la transmisión de la propiedad del bien subastado, que se produce mediante el otorgamiento del auto o decreto de adjudicación.Así lo reitera la sentencia de esta sala 414/2015, de 14 julio , al decir que «En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil.» ;así como en el ATS 372/2019 de 23/01/2019 Nº de Recurso: 3599/2016 "En el motivo primero, la recurrente insiste en que la doctrina de esta Sala que cita como exponente identifica la aprobación del remate en las subastas como el momento de adquisición del dominio y no con la escritura pública, como hace la sentencia recurrida, desconociendo la misma. Ahora bien, lo anterior no es aplicable al presente caso, no solo porque la jurisprudencia invocada es obsoleta y se refiere a la legislación anterior a la LEC que es la que actualmente está vigente sino porque en el caso que nos ocupa, como sostiene la sentencia recurrida, no existe entrega del testimonio de un eventual auto o decreto de aprobación del remate, dadas las peculiaridades de la subasta llevada a cabo. Es más hay que tener en cuenta que en la actualidad la transmisión de la propiedad del bien subastado se produce mediante el otorgamiento del auto o decreto de adjudicación.Así lo reitera la sentencia de esta sala n.º 139/2017 de 1 de marzo de 2017 al recoger lo dispuesto en STS n.º 414/2015, de 14 julio , al decir que: "En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil" ;o la STS 3032/2018 del 23 de julio de 2018, n.º de resolución 480/2018 "No se puede negar que el contrato de compraventa -posteriormente resuelto- tenía eficacia bastante para atribuir la propiedad a la entidad compradora, al haberse materializado en escritura pública, pero sobre todo -para lo que ahora interesa- tal eficacia ha de ser reconocida al decreto de adjudicación posterior a la subasta.La sentencia de esta sala núm. 139/2017, de 1 marzo , se remite a la 414/2015, de 14 de julio , según la cual: «En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil».

Estas resoluciones resultan importantes, pues afirman que la transmisión de la propiedad se produce con el dictado del decreto de adjudicación (una vez deviene firme).El problema es que a su vez se apoyan y citan la propia sentencia 414/2015 que alude al testimonio del Letrado de la Administración de Justicia. De hecho esta aparente confusión se mantiene en sentencias mas recientes como la STS 4179/2025 de 30/09/2025 Nº de Recurso: 3371/2020 Nº de Resolución: 1336/2025, en la que parece no distinguir entre ambas opciones a efectos de transmisión de la propiedad.

b)Esta aparente confusión debe superarse entendiendo que el testimonio del decreto de adjudicación sustituye a la necesidad de dictar escritura pública ( como lo había hecho tras la reforma de la ley 10/1992) a los efectos de permitir la inscripción de la adjudicación, pero no que se haga residir en su expedición el momento de la transmisión de la propiedad. Transmisión de la propiedad que se produce con la adjudicación del bien. En este sentido se ha manifestado la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla en la Sentencia nº3360/2023, Nº de Recurso: 2925/2021, n.º de Resolución: 354/2023, de 28/09/2023 " En la citada sentencia por tanto se estimó que el decreto de adjudicación equivale a la escritura pública mientras que el testimonio del auto equivaldría a la primera copia de la escritura expedido a efectos de inscripción lo que se corrobora por la dicción del art 673 de la LEC que establece sobre la inscripción de la adquisición que será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Secretario judicial, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria. El testimonio es el documento que sirve para la inscripción de la adquisición ya producida una vez dictado el decreto de adjudicación. La expedición del testimonio es además un acto que se verifica a instancia de parte, si la adquisición se entendiera diferida no ya al momento en el que la parte solicita la expedición sino al momento en el que se expide efectivamente el testimonio, ello supondría dejar a voluntad de la adquirente el momento de la adquisición y además hacerlo depender de la rapidez en la provisión del correspondiente órgano judicial. Lo anterior además es coherente con el sistema registral español en el que rige el principio de rogación".

c)Además, esta interpretación es conforme con lo recogido en la STS de Pleno nº987/2014 de Fecha: 21/01/2014 Nº de Recurso: 3031/2012 Nº de Resolución: 842/2013 : "Esta Sala ha declarado recientemente que: No se discute hoy la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto legal en los casos de venta en pública subasta, pero sí se han suscitado ciertas dudas acerca de cuál habrá de entenderse en tal caso como «dies a quo» para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente. En un principio se vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura pública ( SSTS 1 abril 1960 y 20 febrero 1975 ), pero más recientemente se ha entendido que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante)el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición ( SSTS 1 julio 1991 , 11 julio 1992 , 25 mayo 2007 , 26 febrero 2009 ), y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción ( artículo 674 LEC )".

Ciertamente esta sentencia se refiere al momento en el que empieza el cómputo del retracto de un tercero precisamente respecto de un adquirente por medio de subasta pública ( a cuyo supuesto se refiere igualmente la reciente STS 4566/2025 - de 21/10/2025 Nº de Recurso: 4166/2020 Nº de Resolución: 1465/2025, por citar un ejemplo). Sin embargo esta sentencia resulta fundamental, no sólo por ser de Pleno, sino por aclarar que es la adjudicación al rematante el acto procesal que sustituye a la escritura pública a los efectos de transmisión de la propiedad.

d)Por otro lado, esta solución es conforme con el actual sistema previsto por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y es que en la LEC 1881 no existía auto de adjudicación, de modo que tras la aprobación del remate debía otorgarse escritura pública. Siendo que tras la reforma de 1992 el Tribunal Supremo pasó a exigir "algo más que la mera aprobación del remate para la adquisición de la propiedad de la finca subastada por el rematante o el cesionario del remate",de modo que fue la expedición del testimonio de la aprobación del remate la que vino a sustituir a la necesidad de otorgar escritura pública.

Sin embargo, en la actual Ley de Enjuiciamiento Civil tras el dictado del decreto de aprobación del remate debe dictarse el decreto de adjudicación (de la propiedad, debe entenderse) con los requisitos previstos en el artículo 670.8 LEC. Es este decreto, que además pone fin al procedimiento desde un punto de vista procesal, el que sustituye a la escritura pública como documento traslativo de la propiedad. Siendo que el testimonio de dicho decreto va a permitir la inscripción de la adquisición ya operada en el Registro de la Propiedad. Así el artículo 673 de la LEC establece que "Artículo 673. Inscripción de la adquisición: título. Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria".Es decir, la LEC 1/2000 no establece que el testimonio sea título de adquisición de la propiedad, sino título que permite la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición ya producida por medio de la firmeza del Decreto de adjudicación.

Sin embargo, no debe olvidarse que ni la inscripción es obligatoria ni resulta constitutiva en nuestro Derecho para la adquisición de la propiedad. Y de hecho, no es infrecuente que muchas adquisiciones de bienes en subasta sean a su vez trasmitidos a un tercero sin previa inscripción en el Registro de la Propiedad. Por ello no tendría sentido entender que la transmisión de la propiedad se produce con la expedición de un testimonio cuya finalidad es permitir una inscripción que no es ni obligatoria ni constitutiva. Siendo absolutamente irrelevante, en todo caso, el tiempo que la parte adjudicataria, o el propio Juzgado, tarde en solicitar la expedición del testimonio.

e)Es por todo lo expuesto que debe entenderse que la propiedad se transmite por medio de la firmeza del Decreto de adjudicación. Lo contrario daría lugar en este caso a una situación anómala, pues si no se entendiera adquirida la propiedad hasta 2023 con la entrega del testimonio, la finca (la cuarta parte) habría seguido perteneciendo al anterior propietario. Lo cual se compadece mal con la existencia de un decreto de adjudicación firme en favor de un tercero. Y más anómala sería si se entendiera que la cuarta parte de la finca no ha pertenecido a nadie durante ese tiempo.

Siendo en este caso caso la firmeza del decreto de adjudicación (2014) es muy anterior a la venta respecto de la cual se ejerce el derecho de retracto (2023), procede entender que concurre la legitimación activa de la demandante.

Es por todo ello que el motivo del recurso se desestima.

2.5 Segundo motivo del recurso. Falta de legitimación pasiva

Se alega por el recurrente que "... a día de hoy, mi mandante el Sr. Enrique no posee LEGITIMACIÓN PASIVA ...la FALTA DE LEGITIMACIÓN PASIVA para ser objeto de un proceso de retracto de comuneros ya que, hasta la formalización de dicha inscripción, no figuraría como comunero desde el punto de vista jurídico".

En primer lugar, debe quedar claro que el recurso no se basa en que la relación jurídico procesal esté mal constituida por el hecho de que hubiera que demandar al transmitente, no resultado de aplicación la jurisprudencia que se cita en la oposición al recurso.

Dicho lo cual, no comparte la Sala la argumentación contenida en el recurso de apelación. Y ello porque el artículo 1524 CC y la jurisprudencia relacionada que se citan se refieren al cómputo del plazo para el ejercicio del retracto. Así, dispone el artículo 1524 CC establece "No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes".

Lo que se indica por la jurisprudencia citada en el recurso es que el plazo se cuente desde la inscripción y no desde el asiento de presentación. Pero nada tiene ello que ver con el momento en que el adquirente, en este caso el demandado, adquiere su propiedad. Y es que la inscripción no es obligatoria, y podría suceder que el adquirente no inscriba su adquisición. El propio 1524 CC prevé la posibilidad de que la adquisición no se inscriba y en ese caso el plazo se cuente desde el conocimiento de la venta.

En este caso, como indica la juzgadora de instancia, en nuestro Ordenamiento Jurídico, la adquisición de la propiedad no se produce con la inscripción en el Registro de la Propiedad, que es facultativa, sino con el cumplimiento de los requisitos del artículo 1462 CC, entre otros, cuya concurrencia (incluido el otorgamiento de la escritura pública de transmisión) el recurso no discute.

Procede desestimar por ello el motivo de recurso.

2-6En tercer lugar se expone como motivo de recurso que "...esta parte entiende que HA CADUCADO la acción de retracto de comuneros por cuanto han transcurrido más de 9 días desde que la Sra. Susana, a través de sus Letrados (el Sr. Montesa y la Sra. Cera), era conocedora de la oferta de la que disponía la mercantil concursada, debiendo haber presentado en esa fecha la preceptiva demanda de retracto de comuneros..."

Afirma la STS 708/2020 de Fecha: 05/03/2020 Nº de Recurso: 3881/2017 Nº de Resolución: 153/2020 que " En esencia cabe caracterizar el retracto de comuneros como un derecho real limitado ( ius in re aliena) de adquisición preferente que se otorga a los copropietarios de una cosa en común cuando se enajena a extraños la cuota de alguno o de los demás condueños. Se trata de un retracto legal, por tener su origen directamente en la ley, que atribuye "el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago", como señala el art. 1.5211 CC . El art. 1.506 CC lo considera una causa de resolución de la compraventa, al disponer que "la venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones [...] por el retracto convencional o por el legal"...El art. 1.522 CC concede el derecho de retracto de comuneros al copropietario de una cosa común "en caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos". Los presupuestos de ejercicio de este derecho son pues, además de su ejercicio tempestivo ( art. 1.524 CC ), de dos tipos: subjetivos y objetivos. Subjetivamente (i) del lado del retrayente, se atribuye a un "copropietario de una cosa común" - requisito que en el presente caso no plantea cuestión alguna -; y (ii) del lado del comprador, se requiere que se trate de un "extraño", cuestión que en este caso fue debatida en las instancias al ser la compradora la esposa, casada en régimen de gananciales, de otro de los copropietarios, cuestión ya resuelta, conforme a los antiguos precedentes jurisprudenciales ( sentencias de 11 de junio de 1951 y 17 de mayo de 1958 ) en sentido positivo. Objetivamente los presupuestos necesarios se refieren a tres cuestiones: (i) naturaleza del derecho en régimen de cotitularidad (en este caso al tratarse del pleno dominio tampoco este extremo ofrece duda); (ii) que preexista a la venta una auténtica comunidad de bienes (trataremos este tema después); y (iii) que la enajenación sea a título oneroso en que la contraprestación, por su naturaleza, permita la subrogación del retrayente en el lugar del comprador. Este último requisito si bien se cumple comúnmente en el caso de la compraventa, en que la contraprestación esencial del comprador es el precio en dinero - art. 1.445 CC - (también ordinariamente en los casos de dación en pago), no concurre siempre en todo tipo de compraventas, especialmente cuando el comprador no se obliga sólo a pagar el precio sino también a otras obligaciones de dar ( art. 1.446 CC ), o de hacer o no hacer. El término "enajenación" que emplea el art. 1.522 CC debe ser interpretado a la luz de la consideración de la adquisición ex retractu como una adquisición onerosa ex lege a favor del retrayente que toma por modelo con el que se mimetiza otro contrato anterior (el retrayente, conforme al art. 1.521 CC se subroga en "las mismas condiciones estipuladas en el contrato" antecedente), y por ello se cumple con este requisito sin dificultad en todo caso de enajenación onerosa cuya contraprestación sea fungible y no personalísima, pero no en caso contrario"

Por otro lado la STS 987/2014 de 21/01/2014 Nº de Recurso: 3031/2012 Nº de Resolución: 842/2013 "... En todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997 , 3 marzo 1998 )".

Por último la STS 4289/1997 de 17/06/1997 Nº de Recurso: 160/1993 "La admisión o no del único motivo del recurso exige el recuerdo de la doctrina jurisprudencial sobre el derecho de retracto, tan reiterada en numerosísimas sentencias.Según tal doctrina, el derecho de retracto es el que tiene una persona para subrogarse en el lugar del que adquiere y en sus mismas condiciones, por lo que el retracto exige una venta o dación en pago no proyectada, sino consumada, y que el sujeto pasivo de dicho derecho es el que adquiere, sin que el vendedor o transmitente tenga ningún papel jurídico que desempeñan en las relaciones entre el retrayente y adquirente, ni contra él tenga que dirigirse la acción de retracto, ..."

Ninguna duda existe a la vista de esta Jurisprudencia y del contenido del artículo 1522 CC que presupuesto necesario para poder ejercitar un derecho de retracto, por definición, es que se haya consumado la compraventa. Como en este caso sucedió por medio del otorgamiento de la escritura pública entre el demandado y el administrador judicial. Resulta irrelevante que se conociera o no la existencia de una oferta de adquisición, pues el derecho de retracto no podía ejercerse en ese momento.

De este modo, el plazo de nueve días a que se refiere el artículo 1524 CC debe computarse a partir del momento en que la demandante conoció de la existencia de la transmisión del 50% de la finca, al no constar todavía la inscripción de la enajenación en el Registro de la Propiedad. Y como dice la sentencia recurrida, "... constando acreditado que la actora, a pesar de todos sus intentos acreditados de adquirir el 50% de la finca en el seno del procedimiento concursal, finalmente tiene conocimiento de la venta al demandado por comunicación del Registro de la Propiedad Número 3 de esta localidad el día 9 de marzo de 2.023".

Comparte esta Sala las conclusiones de la sentencia recurrida, puesto que la nota simple fue expedida el día 9 de marzo de 2023, momento en que la parte demandante expone que conoció la existencia de la enajenación. Frente a ello correspondía a la parte demandada, ahora apelante, probar que se había conocido antes de su existencia. Cosa que no hace, ni siquiera alega, pues se limita, como hiciera en la contestación a la demanda, a argumentar sobre el conocimiento de la providencia de noviembre de 2022. La cual, siendo anterior a la venta, como se ha dcho, resulta irrelevante a los efectos del ejercicio del derecho de retracto.

Por todo ello, puesto que la demanda se interpuso el día 17 de marzo de 2023, la acción de retracto fue ejercitada dentro del plazo legal.

Es por ello que procede desestimar igualmente este motivo de recurso, y en consecuencia, desestimar el recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.- Costas de esta alzada

Al desestimarse el recurso de la parte demandada, pero entendiendo las dudas jurídicas que plantea el primer motivo del recurso, no procede condenar a ninguna de las partes al abono de las costas de esta alzada, visto el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción aplicable, en relación con el artículo 394 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1-1La actora presentó demanda cuyo suplico era:

"SUPLICO AL JUZGADO que tenga por presentada esta demanda con sus documentos y copias, la admita y acceda a lo solicitado, teniendo por interpuesta en tiempo y forma DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO en ejercicio de ACCIÓN DE RETRACTO DE COMUNEROS frente a D. Enrique, en relación a la mitad indivisa de la finca nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Dos Hermanas, y tras los trámites pertinentes, previo emplazamiento al demandado, se dicte sentencia por la que se declare lo siguiente:

I.- Declarando el derecho de Dª Susana a retraer el 50% de la finca nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Dos Hermanas, Tomo NUM001, Libro NUM001, Folio NUM002.

2.- Condenando al demandado a estar y pasar por dicho pronunciamiento, obligándole a otorgar, en el plazo que se señale, escritura pública de venta a favor de mi representada en las mismas condiciones en las que fue adquirida en fecha 27 de enero de 2023, con recibimiento en el acto de la venta el precio que ahora se consigna más el importe de los gastos legítimos a que tiene derecho, bajo el apercibimiento de otorgar la citada escritura de oficio, si el demandado no se aviene a otorgarla voluntariamente.

3.- Con expresa condena en costas al demandado ".

La demanda descansaba en el siguiente relato fáctico.

"Mi representada es copropietaria del 25% de la finca rústica nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Dos Hermanas, Tomo NUM003, Libro NUM004, Folio NUM005, la cual se encuentra situada en el término municipal de Dos Hermanas, al sitio de El Barranco, en Nuestra Señora de Valme... La adquisición ... se produjo mediante subasta judicial de la mercantil concursada Prefabricados Bahía S.L., en el procedimiento concurso de acreedores nº 663.05/2011, del que conocía el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Cádiz, habiendo sido aprobado el remate por el precio ofrecido por mi mandante, mediante Decreto de 9 de diciembre de 2014, ...La mercantil Prefabricados Mesa S.A. era copropietaria del 50% de la finca registral nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Dos Hermanas, Tomo NUM001, Libro NUM001, Folio NUM002. Si bien, dicha mitad indivisa ha sido vendida al demandado, a través de su Administrador Concursal, D. Virgilio, en fecha 27 de enero de 2023, sin haber ofrecido previamente a mi mandante la posibilidad de ejercitar el derecho de adquisición preferente que por ley le corresponde y haciendo caso omiso de las ofertas presentadas por Dª Susana ...D. Carlos Montesa reiteró en varias ocasiones al administrador concursal el deseo de Dª Susana de adquirir el 50% de la finca objeto del presente procedimiento, ...Ante la ausencia de respuesta por parte de D. Virgilio respecto de la aceptación de la oferta realizada para la adquisición del 50% de la finca nº NUM000 y, frente a la sospecha de que la finca podría haber sido vendida por éste, en representación de la mercantil Prefabricados Mesa S.A., esta parte solicitó al Registro de la Propiedad nº 3 de Dos Hermanas nota simple de la finca, para comprobar el estado en el que se encontraba, frente a lo cual y, de forma sorpresiva, se hace constar en la misma que se había presentado de forma telemática por el Notario D. Álvaro Rico Gamir copia autorizada electrónica de 27 de enero de 2023 por la que Prefabricados Mesa S.A. vende a D. Enrique la finca número NUM000 propia del Registro número tres de Dos Hermanas...."

1-2El comprador demandado se opuso a la demanda y expuso la existencia de "FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA de la parte actora debido al hecho de que, por falta de expedición material del testimonio del Decreto de adjudicación, se considera no consumada la adjudicación de la propiedad y, por tanto, no cabría la posibilidad de ejercitar o entablar las acciones oportunas para la defensa del derecho real y menos la demanda de retracto del presente procedimiento...la titularidad de la propiedad del Sr. Enrique, al estar aún pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad por encontrarse pendiente de despacho, todavía no se ha perfeccionado teniendo por consecuencia jurídica la FALTA DE LEGITIMACIÓN PASIVA para ser objeto de un proceso de retracto de comuneros ya que, hasta la formalización de dicha inscripción, no figuraría como comunero desde el punto de vista jurídico...esta parte entiende que HA CADUCADO la acción de retracto de comuneros por cuanto han transcurrido más de 9 días desde que la Sra. Susana, a través de sus Letrados (el Sr. Montesa y la Sra. Cera), era conocedora de la oferta de la que disponía la mercantil concursada, debiendo haber presentado en esa fecha la preceptiva demanda de retracto de comuneros; demanda que debió presentar la Sra. Susana (donde insistimos sin poseer legitimación activa...) cuando tuvo conocimiento de la misma por medio de la Providencia de 8 de noviembre de 2022".

1-3La sentencia estimó la acción principal ejercitada en la demanda. Para alcanzar este resultado argumentaba que "Pues bien; la parte demanda alega en un primer momento falta de legitimación activa de la demandante, al no haber quedado acreditada fehacientemente su copropiedad al no haberse obtenido testimonio del Decreto de Adjudicación a su favor, algo que se ha solicitó con carácter previo a la presentación de la demanda, y que se ha obtenido durante el curso del procedimiento, razón por lo que entendemos dicho defecto subsanado, y procede desestimar la cuestión procesal alegada. En segundo lugar, se alega falta de legitimación pasiva, al no constar inscrito el derecho como comunero del demandado en el Registro de la Propiedad. Dicha cuestión procesal debe ser también desestimada, pues, como se ha mencionado por ambas partes durante el curso de la vista, la inscripción regitral del dominio no es constitutiva, sino meramente declarativa a efectos de publicidad, por lo que la acción del artículo 1.522 del CC quedaría vacía de contenido si la hacemos depender de la decisión del comunero de inscribir su dominio. Por último, respecto a la caducidad, el retrayente dispone de un plazo de nueve días desde que tiene conocimiento de la venta, constando acreditado que la actora, a pesar de todos sus intentos acreditados de adquirir el 50% de la finca en el seno del procedimiento concursal, finalmente tiene conocimiento de la venta al demandado por comunicación del Registro de la Propiedad Número 3 de esta localidad el día 9 de marzo de 2.023, por lo que la demanda está presentada dentro de los nueve días hábiles computados desde entonces, debiéndose desestimar también dicha excepción, y estimar íntegramente la demanda".

SEGUNDO- Recurso de apelación del demandado

2.1En su recurso, el demando reitera, en esencia, los argumentos contenidos en su contestación a la demanda.

No obstante, como cuestión preliminar se plantea la falta de motivación de la sentencia. Afirma la STS nº4477/2025, Civil sección 1 del 07 de octubre de 2025 que "2.1. Esta Sala se ha referido al deber de motivación en numerosas resoluciones, por ejemplo, en la sentencia 1523/2023, de 7 de noviembre , citada, a su vez, por la 715/2025, de 12 de mayo :

«[...]el deber de motivación al que se refiere el art. 218.2 LEC requiere, en primer lugar, que la resolución contenga los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión; y en segundo lugar, que la motivación esté fundada en Derecho ( SSTC 147/1999, de 4 de agosto ;y 118/2006, de 24 de abril ).Esto último no queda cumplido con la mera emisión de una declaración de voluntad en un sentido u otro, sino que debe ser consecuencia de una exégesis racional del ordenamiento jurídico y no fruto de la arbitrariedad (por todas, STC 146/2005, de 6 de junio ).

»También hemos señalado que "esta exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2008 , de 22 de mayo de 2009 y 9 de julio de 2010 )".».

También hemos declarado con reiteración, por ejemplo, en la sentencia 83/2025, de 16 de enero ,que:

«,[...]no debe confundirse la falta de motivación con el desacuerdo con ella»".

El motivo debe desestimarse pues la sentencia dictada impugnada no incurre en falta de motivación, sino que ofrece, aun de manera escueta, las razones de su decisión, sin que la mera discrepancia del recurrente con la fundamentación o la corrección de esta pueda confundirse con ausencia de motivación

2-2En primer lugar, se alega FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA DE LA PARTE ACTORA.

Se argumenta por el apelante que " Es precisamente esa vinculación de trasladar la consumación del dominio al momento de otorgamiento del testimonio de Decreto de adjudicación la que otorgue seguridad jurídica al tráfico legal del proceso de adquisición de la propiedad en subasta pública. ..Pero es más, lo que se está discutiendo en este procedimiento es si la actora era o no copropietaria al momento en el que mi mandante llevó a efecto la compraventa por cuanto era en ese momento cuando, en base a la efectiva copropiedad de la actora, se tenía que haber ejercitado el derecho de retracto que ahora se reclama. Dicho esto, resulta indubitado el hecho de que al momento de la compraventa la actora NO ERA AÚN COMUNERA por no haber obtenido el correspondiente Testimonio de Decreto de Adjudicación.... Es precisamente esa vinculación de trasladar la consumación del dominio al momento de otorgamiento del testimonio de Decreto de adjudicación la que otorgue seguridad jurídica al tráfico legal del proceso de adquisición de la propiedad en subasta pública...".

Por la parte apelada se expone que "De hecho, es reiterada la jurisprudencia que dispone que la propiedad del bien, cuando se ha producido una venta judicial, se adquiere en el momento de la adjudicación mediante resolución dictada en procedimiento judicial, sin que quepa diferirla a la fecha de la expedición del testimonio del decreto de adjudicación. Y ello debido a que el testimonio no es un título en sí mismo, sino la forma en que aquel accede al Registro de la Propiedad".

Resulta esencial para resolver la cuestión que se plantea determinar el momento en que se entiende adquirida la propiedad por medio de una subasta pública a los efectos de que el adquirente pueda actuar en el tráfico jurídico como tal propietario. Así, se trata de determinar si la demandante adquirió la cuarta parte de la finca en el momento de la firmeza del decreto de adjudicación, y en cuyo caso estaría legitimada para ejercitar la acción, o por el contrario no ha adquirido la propiedad hasta el momento de expedición del testimonio del decreto de adjudicación, en cuyo caso la demanda se presentó cuando aun no era propietaria.

2-3Lo cierto es que esta cuestión resulta algo confusa en la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, lo cual ha motivado la existencia de sentencias contradictorias por parte de nuestras Audiencias Provinciales.

Conviene comenzar el análisis de la cuestión por la STS 3210/2015 de 14/07/2015 Nº de Recurso: 885/2013 Nº de Resolución: 414/2015 , en la que se indicaba "También resulta así de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil , cuando establece que «el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada». En este caso cabía entender, además, que la entrega de la cosa al nuevo propietario se había producido en virtud del auto de adjudicación pues a estos efectos se equipara a la escritura pública ( artículo 1462 del Código Civil ), que aquí resulta innecesaria. En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil".

Esta sentencia resulta relevante, pues ha sido citada en sentencias posteriores que analizaremos después, así como otras como la STS 671/2023 de 01/03/2023 Nº de Recurso: 2392/2019 Nº de Resolución: 338/2023.

En base a esta sentencia deduce la parte apelante, y así lo han hecho algunas sentencias de Audiencias Provinciales, que el momento en que se produciría la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil es con la expedición del testimonio del Secretario Judicial (hoy Letrado de la Administración de Justicia) del decreto de adjudicación.

Esta solución estaría alineada con la Jurisprudencia del Tribunal Supremo surgida tras la reforma introducida en el artículo 1514 LEC 1881 por la reforma de la Ley 10/1992. Este artículo quedó redactado del siguiente modo: "«Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio expedido por el Secretario, con el visto bueno del Juez, comprensivo del auto de aprobación del remate, y en el que se exprese que se ha consignado el precio así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.» "

En base a este artículo la Jurisprudencia del Tribunal Supremo vino a afirmar que la consumación de la enajenación se producía con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate. En este sentido la STS 7229/2009 - de 02/12/2009 Nº de Recurso: 2199/2005 Nº de Resolución: 755/2009 "En cambio, cuando lo planteado en el litigio es un conflicto creado por dos ventas judiciales de una misma finca en sendos procedimientos judiciales, la jurisprudencia de esta Sala mantiene toda la virtualidad del art. 609 CC exigiendo algo más que la mera aprobación del remate para la adquisición de la propiedad de la finca subastada por el rematante o el cesionario del remate. Así, la sentencia de 29 de julio de 1999 (rec. 156/95 ), citando extensamente la de 1 de septiembre de 1997 y también las de 16 de julio de 1982 y 10 de diciembre de 1991, declara que "la consumación venía amparada por el otorgamiento de la escritura pública" y que tras la reforma de la LEC de 1881 por la Ley 10/92 "la consumación de la enajenación se produce, conforme al artículo 1514 , con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos (artículo 1515 )"; la sentencia de 4 de abril de 2002 (rec. 3228/96 ) puntualiza que la subasta supone una oferta de "venta" (de la finca embargada) que se perfecciona por la aprobación del remate, operando la escritura pública (en el sistema procesal entonces vigente) como "traditio" instrumental para producir la adquisición del dominio; y en fin, la de 4 de octubre de 2006 (rec. 3905/99) reproduce la anterior, añadiendo que "después de la reforma operada por la Ley 10/1992 el testimonio del auto de aprobación del remate" conforma la operación del acto procesal enajenatorio. Y la misma línea se mantuvo incluso en una tercería de dominio por la sentencia de 1 de septiembre de 1997 (rec. 2423/93 ) y, años más tarde, en un caso de nulidad de un procedimiento administrativo de apremio solicitada por quien fue propietario de la finca embargada, por la sentencia de 11 de febrero de 2003 (rec. 1835/97 ), que reprodujo lo ya declarado por la de 4 de abril de 2002 ".

2-4Sin embargo, a juicio de esta Sala, esta interpretación de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo no es la que debe prevalecer, por los siguientes motivos:

a)Porque el propio Tribual Supremo ha afirmado en otras ocasiones que la trasmisión de la propiedad se produce por medio del auto o decreto de adjudicación. De este modo, la STS 712/2017 - de Fecha: 01/03/2017 Nº de Recurso: 2146/2014 Nº de Resolución: 139/2017 "En consecuencia nos encontramos ante un supuesto de nulidad de la adjudicación, ya que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 598.1 LEC la ejecución debió quedar paralizada respecto de dicho bien inmueble desde el momento de la interposición de la demanda de tercería hasta que se dictara resolución firme sobre la misma, ya que la tercería se interpuso antes de la transmisión de la propiedad del bien subastado, que se produce mediante el otorgamiento del auto o decreto de adjudicación.Así lo reitera la sentencia de esta sala 414/2015, de 14 julio , al decir que «En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil.» ;así como en el ATS 372/2019 de 23/01/2019 Nº de Recurso: 3599/2016 "En el motivo primero, la recurrente insiste en que la doctrina de esta Sala que cita como exponente identifica la aprobación del remate en las subastas como el momento de adquisición del dominio y no con la escritura pública, como hace la sentencia recurrida, desconociendo la misma. Ahora bien, lo anterior no es aplicable al presente caso, no solo porque la jurisprudencia invocada es obsoleta y se refiere a la legislación anterior a la LEC que es la que actualmente está vigente sino porque en el caso que nos ocupa, como sostiene la sentencia recurrida, no existe entrega del testimonio de un eventual auto o decreto de aprobación del remate, dadas las peculiaridades de la subasta llevada a cabo. Es más hay que tener en cuenta que en la actualidad la transmisión de la propiedad del bien subastado se produce mediante el otorgamiento del auto o decreto de adjudicación.Así lo reitera la sentencia de esta sala n.º 139/2017 de 1 de marzo de 2017 al recoger lo dispuesto en STS n.º 414/2015, de 14 julio , al decir que: "En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil" ;o la STS 3032/2018 del 23 de julio de 2018, n.º de resolución 480/2018 "No se puede negar que el contrato de compraventa -posteriormente resuelto- tenía eficacia bastante para atribuir la propiedad a la entidad compradora, al haberse materializado en escritura pública, pero sobre todo -para lo que ahora interesa- tal eficacia ha de ser reconocida al decreto de adjudicación posterior a la subasta.La sentencia de esta sala núm. 139/2017, de 1 marzo , se remite a la 414/2015, de 14 de julio , según la cual: «En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil».

Estas resoluciones resultan importantes, pues afirman que la transmisión de la propiedad se produce con el dictado del decreto de adjudicación (una vez deviene firme).El problema es que a su vez se apoyan y citan la propia sentencia 414/2015 que alude al testimonio del Letrado de la Administración de Justicia. De hecho esta aparente confusión se mantiene en sentencias mas recientes como la STS 4179/2025 de 30/09/2025 Nº de Recurso: 3371/2020 Nº de Resolución: 1336/2025, en la que parece no distinguir entre ambas opciones a efectos de transmisión de la propiedad.

b)Esta aparente confusión debe superarse entendiendo que el testimonio del decreto de adjudicación sustituye a la necesidad de dictar escritura pública ( como lo había hecho tras la reforma de la ley 10/1992) a los efectos de permitir la inscripción de la adjudicación, pero no que se haga residir en su expedición el momento de la transmisión de la propiedad. Transmisión de la propiedad que se produce con la adjudicación del bien. En este sentido se ha manifestado la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla en la Sentencia nº3360/2023, Nº de Recurso: 2925/2021, n.º de Resolución: 354/2023, de 28/09/2023 " En la citada sentencia por tanto se estimó que el decreto de adjudicación equivale a la escritura pública mientras que el testimonio del auto equivaldría a la primera copia de la escritura expedido a efectos de inscripción lo que se corrobora por la dicción del art 673 de la LEC que establece sobre la inscripción de la adquisición que será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Secretario judicial, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria. El testimonio es el documento que sirve para la inscripción de la adquisición ya producida una vez dictado el decreto de adjudicación. La expedición del testimonio es además un acto que se verifica a instancia de parte, si la adquisición se entendiera diferida no ya al momento en el que la parte solicita la expedición sino al momento en el que se expide efectivamente el testimonio, ello supondría dejar a voluntad de la adquirente el momento de la adquisición y además hacerlo depender de la rapidez en la provisión del correspondiente órgano judicial. Lo anterior además es coherente con el sistema registral español en el que rige el principio de rogación".

c)Además, esta interpretación es conforme con lo recogido en la STS de Pleno nº987/2014 de Fecha: 21/01/2014 Nº de Recurso: 3031/2012 Nº de Resolución: 842/2013 : "Esta Sala ha declarado recientemente que: No se discute hoy la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto legal en los casos de venta en pública subasta, pero sí se han suscitado ciertas dudas acerca de cuál habrá de entenderse en tal caso como «dies a quo» para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente. En un principio se vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura pública ( SSTS 1 abril 1960 y 20 febrero 1975 ), pero más recientemente se ha entendido que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante)el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición ( SSTS 1 julio 1991 , 11 julio 1992 , 25 mayo 2007 , 26 febrero 2009 ), y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción ( artículo 674 LEC )".

Ciertamente esta sentencia se refiere al momento en el que empieza el cómputo del retracto de un tercero precisamente respecto de un adquirente por medio de subasta pública ( a cuyo supuesto se refiere igualmente la reciente STS 4566/2025 - de 21/10/2025 Nº de Recurso: 4166/2020 Nº de Resolución: 1465/2025, por citar un ejemplo). Sin embargo esta sentencia resulta fundamental, no sólo por ser de Pleno, sino por aclarar que es la adjudicación al rematante el acto procesal que sustituye a la escritura pública a los efectos de transmisión de la propiedad.

d)Por otro lado, esta solución es conforme con el actual sistema previsto por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y es que en la LEC 1881 no existía auto de adjudicación, de modo que tras la aprobación del remate debía otorgarse escritura pública. Siendo que tras la reforma de 1992 el Tribunal Supremo pasó a exigir "algo más que la mera aprobación del remate para la adquisición de la propiedad de la finca subastada por el rematante o el cesionario del remate",de modo que fue la expedición del testimonio de la aprobación del remate la que vino a sustituir a la necesidad de otorgar escritura pública.

Sin embargo, en la actual Ley de Enjuiciamiento Civil tras el dictado del decreto de aprobación del remate debe dictarse el decreto de adjudicación (de la propiedad, debe entenderse) con los requisitos previstos en el artículo 670.8 LEC. Es este decreto, que además pone fin al procedimiento desde un punto de vista procesal, el que sustituye a la escritura pública como documento traslativo de la propiedad. Siendo que el testimonio de dicho decreto va a permitir la inscripción de la adquisición ya operada en el Registro de la Propiedad. Así el artículo 673 de la LEC establece que "Artículo 673. Inscripción de la adquisición: título. Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria".Es decir, la LEC 1/2000 no establece que el testimonio sea título de adquisición de la propiedad, sino título que permite la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición ya producida por medio de la firmeza del Decreto de adjudicación.

Sin embargo, no debe olvidarse que ni la inscripción es obligatoria ni resulta constitutiva en nuestro Derecho para la adquisición de la propiedad. Y de hecho, no es infrecuente que muchas adquisiciones de bienes en subasta sean a su vez trasmitidos a un tercero sin previa inscripción en el Registro de la Propiedad. Por ello no tendría sentido entender que la transmisión de la propiedad se produce con la expedición de un testimonio cuya finalidad es permitir una inscripción que no es ni obligatoria ni constitutiva. Siendo absolutamente irrelevante, en todo caso, el tiempo que la parte adjudicataria, o el propio Juzgado, tarde en solicitar la expedición del testimonio.

e)Es por todo lo expuesto que debe entenderse que la propiedad se transmite por medio de la firmeza del Decreto de adjudicación. Lo contrario daría lugar en este caso a una situación anómala, pues si no se entendiera adquirida la propiedad hasta 2023 con la entrega del testimonio, la finca (la cuarta parte) habría seguido perteneciendo al anterior propietario. Lo cual se compadece mal con la existencia de un decreto de adjudicación firme en favor de un tercero. Y más anómala sería si se entendiera que la cuarta parte de la finca no ha pertenecido a nadie durante ese tiempo.

Siendo en este caso caso la firmeza del decreto de adjudicación (2014) es muy anterior a la venta respecto de la cual se ejerce el derecho de retracto (2023), procede entender que concurre la legitimación activa de la demandante.

Es por todo ello que el motivo del recurso se desestima.

2.5 Segundo motivo del recurso. Falta de legitimación pasiva

Se alega por el recurrente que "... a día de hoy, mi mandante el Sr. Enrique no posee LEGITIMACIÓN PASIVA ...la FALTA DE LEGITIMACIÓN PASIVA para ser objeto de un proceso de retracto de comuneros ya que, hasta la formalización de dicha inscripción, no figuraría como comunero desde el punto de vista jurídico".

En primer lugar, debe quedar claro que el recurso no se basa en que la relación jurídico procesal esté mal constituida por el hecho de que hubiera que demandar al transmitente, no resultado de aplicación la jurisprudencia que se cita en la oposición al recurso.

Dicho lo cual, no comparte la Sala la argumentación contenida en el recurso de apelación. Y ello porque el artículo 1524 CC y la jurisprudencia relacionada que se citan se refieren al cómputo del plazo para el ejercicio del retracto. Así, dispone el artículo 1524 CC establece "No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes".

Lo que se indica por la jurisprudencia citada en el recurso es que el plazo se cuente desde la inscripción y no desde el asiento de presentación. Pero nada tiene ello que ver con el momento en que el adquirente, en este caso el demandado, adquiere su propiedad. Y es que la inscripción no es obligatoria, y podría suceder que el adquirente no inscriba su adquisición. El propio 1524 CC prevé la posibilidad de que la adquisición no se inscriba y en ese caso el plazo se cuente desde el conocimiento de la venta.

En este caso, como indica la juzgadora de instancia, en nuestro Ordenamiento Jurídico, la adquisición de la propiedad no se produce con la inscripción en el Registro de la Propiedad, que es facultativa, sino con el cumplimiento de los requisitos del artículo 1462 CC, entre otros, cuya concurrencia (incluido el otorgamiento de la escritura pública de transmisión) el recurso no discute.

Procede desestimar por ello el motivo de recurso.

2-6En tercer lugar se expone como motivo de recurso que "...esta parte entiende que HA CADUCADO la acción de retracto de comuneros por cuanto han transcurrido más de 9 días desde que la Sra. Susana, a través de sus Letrados (el Sr. Montesa y la Sra. Cera), era conocedora de la oferta de la que disponía la mercantil concursada, debiendo haber presentado en esa fecha la preceptiva demanda de retracto de comuneros..."

Afirma la STS 708/2020 de Fecha: 05/03/2020 Nº de Recurso: 3881/2017 Nº de Resolución: 153/2020 que " En esencia cabe caracterizar el retracto de comuneros como un derecho real limitado ( ius in re aliena) de adquisición preferente que se otorga a los copropietarios de una cosa en común cuando se enajena a extraños la cuota de alguno o de los demás condueños. Se trata de un retracto legal, por tener su origen directamente en la ley, que atribuye "el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago", como señala el art. 1.5211 CC . El art. 1.506 CC lo considera una causa de resolución de la compraventa, al disponer que "la venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones [...] por el retracto convencional o por el legal"...El art. 1.522 CC concede el derecho de retracto de comuneros al copropietario de una cosa común "en caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos". Los presupuestos de ejercicio de este derecho son pues, además de su ejercicio tempestivo ( art. 1.524 CC ), de dos tipos: subjetivos y objetivos. Subjetivamente (i) del lado del retrayente, se atribuye a un "copropietario de una cosa común" - requisito que en el presente caso no plantea cuestión alguna -; y (ii) del lado del comprador, se requiere que se trate de un "extraño", cuestión que en este caso fue debatida en las instancias al ser la compradora la esposa, casada en régimen de gananciales, de otro de los copropietarios, cuestión ya resuelta, conforme a los antiguos precedentes jurisprudenciales ( sentencias de 11 de junio de 1951 y 17 de mayo de 1958 ) en sentido positivo. Objetivamente los presupuestos necesarios se refieren a tres cuestiones: (i) naturaleza del derecho en régimen de cotitularidad (en este caso al tratarse del pleno dominio tampoco este extremo ofrece duda); (ii) que preexista a la venta una auténtica comunidad de bienes (trataremos este tema después); y (iii) que la enajenación sea a título oneroso en que la contraprestación, por su naturaleza, permita la subrogación del retrayente en el lugar del comprador. Este último requisito si bien se cumple comúnmente en el caso de la compraventa, en que la contraprestación esencial del comprador es el precio en dinero - art. 1.445 CC - (también ordinariamente en los casos de dación en pago), no concurre siempre en todo tipo de compraventas, especialmente cuando el comprador no se obliga sólo a pagar el precio sino también a otras obligaciones de dar ( art. 1.446 CC ), o de hacer o no hacer. El término "enajenación" que emplea el art. 1.522 CC debe ser interpretado a la luz de la consideración de la adquisición ex retractu como una adquisición onerosa ex lege a favor del retrayente que toma por modelo con el que se mimetiza otro contrato anterior (el retrayente, conforme al art. 1.521 CC se subroga en "las mismas condiciones estipuladas en el contrato" antecedente), y por ello se cumple con este requisito sin dificultad en todo caso de enajenación onerosa cuya contraprestación sea fungible y no personalísima, pero no en caso contrario"

Por otro lado la STS 987/2014 de 21/01/2014 Nº de Recurso: 3031/2012 Nº de Resolución: 842/2013 "... En todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997 , 3 marzo 1998 )".

Por último la STS 4289/1997 de 17/06/1997 Nº de Recurso: 160/1993 "La admisión o no del único motivo del recurso exige el recuerdo de la doctrina jurisprudencial sobre el derecho de retracto, tan reiterada en numerosísimas sentencias.Según tal doctrina, el derecho de retracto es el que tiene una persona para subrogarse en el lugar del que adquiere y en sus mismas condiciones, por lo que el retracto exige una venta o dación en pago no proyectada, sino consumada, y que el sujeto pasivo de dicho derecho es el que adquiere, sin que el vendedor o transmitente tenga ningún papel jurídico que desempeñan en las relaciones entre el retrayente y adquirente, ni contra él tenga que dirigirse la acción de retracto, ..."

Ninguna duda existe a la vista de esta Jurisprudencia y del contenido del artículo 1522 CC que presupuesto necesario para poder ejercitar un derecho de retracto, por definición, es que se haya consumado la compraventa. Como en este caso sucedió por medio del otorgamiento de la escritura pública entre el demandado y el administrador judicial. Resulta irrelevante que se conociera o no la existencia de una oferta de adquisición, pues el derecho de retracto no podía ejercerse en ese momento.

De este modo, el plazo de nueve días a que se refiere el artículo 1524 CC debe computarse a partir del momento en que la demandante conoció de la existencia de la transmisión del 50% de la finca, al no constar todavía la inscripción de la enajenación en el Registro de la Propiedad. Y como dice la sentencia recurrida, "... constando acreditado que la actora, a pesar de todos sus intentos acreditados de adquirir el 50% de la finca en el seno del procedimiento concursal, finalmente tiene conocimiento de la venta al demandado por comunicación del Registro de la Propiedad Número 3 de esta localidad el día 9 de marzo de 2.023".

Comparte esta Sala las conclusiones de la sentencia recurrida, puesto que la nota simple fue expedida el día 9 de marzo de 2023, momento en que la parte demandante expone que conoció la existencia de la enajenación. Frente a ello correspondía a la parte demandada, ahora apelante, probar que se había conocido antes de su existencia. Cosa que no hace, ni siquiera alega, pues se limita, como hiciera en la contestación a la demanda, a argumentar sobre el conocimiento de la providencia de noviembre de 2022. La cual, siendo anterior a la venta, como se ha dcho, resulta irrelevante a los efectos del ejercicio del derecho de retracto.

Por todo ello, puesto que la demanda se interpuso el día 17 de marzo de 2023, la acción de retracto fue ejercitada dentro del plazo legal.

Es por ello que procede desestimar igualmente este motivo de recurso, y en consecuencia, desestimar el recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.- Costas de esta alzada

Al desestimarse el recurso de la parte demandada, pero entendiendo las dudas jurídicas que plantea el primer motivo del recurso, no procede condenar a ninguna de las partes al abono de las costas de esta alzada, visto el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción aplicable, en relación con el artículo 394 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,