Sentencia Civil 507/2025 Audiencia Provincial Civil de Cádiz nº 2, Rec. 925/2024 de 02 de diciembre del 2025

PRIMERO.-Se formula recurso de apelación por la parte demandada contra la sentencia que realiza los siguientes pronunciamientos:

Estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Jesús Carlos, contra GAVET SL, declaro resuelto el contrato de compraventa de bien inmueble suscrito en fecha de 21 agosto de 2019 y condeno a la demandada a hacer pago a la actora de la cantidad de 4.600€, más los intereses legales correspondientes a contar desde la fecha de su abono y del art. 576 Lec desde la fecha de esta sentencia.

Desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Jesús Carlos, contra NODALIA DESARROLLO INMOBOILIARIO SLU, declaro no haber lugar a la reclamación dineraria efectuada en su contra.

Las costas causadas en la Instancia se imponen, al actor las costas ocasionadas a la demandada absuelta y no se hace imposición de costas respecto de la pretensión parcialmente estimada.

La parte apelante alega como motivos de su recurso los siguientes:

- incongruencia doble en la sentencia, en primer lugar porque en el Fundamento jurídico tercero, viene a acoger como valida la causa de resolución contractual que alegaba la demandada y no la de la actora, pese a que acaba estimando parcialmente la demanda; y, en segundo lugar, porque se estima parcialmente la demanda en unos términos que no eran los solicitados por la propia parte actora, pues ésta no solicitó ninguna petición subsidiaria y únicamente pidió la resolución por haberse superado el plazo de entrega...., considerando la apelante que lo procedente es la desestimación íntegra de la demanda, con la correspondiente condena en costas,

- respecto a los intereses, se impugna que dichos intereses se abonen desde la fecha del pago de las cantidades ya que si se ha acogido por la sentencia que el motivo de la resolución del contrato fue la voluntad unilateral del comprador, hoy parte actora, esto ocasionaría una penalización para la demandada (el pago de intereses desde que se entregó la reserva inicial) que trae causa en una acción unilateral del comprador, lo que considera la apelante que es incongruente, más aún si cabe, cuando en el plazo para contestar a la demanda, dicha parte consigno la cantidad de 4.600€ por entender resuelto el contrato por la causa que finalmente también entiende S.Sª, amén de que en el burofax remitido a la actora el 19 de enero de 2021, ya se le puso de manifiesto que tenía la cantidad objeto de restitución a su disposición en las oficinas de la apelante,

Tras lo cual, la parte apelante solicita que se desestime íntegramente la demanda, acogiendo el motivo de resolución alegado por la demandada, así como no haber lugar al pago de intereses por haberse puesto la cantidad objeto de devolución a disposición de la parte desde que se declarase resuelto el contrato en fecha 19 de enero de 2019 (en realidad es 2021).

La parte actora/apelada se opone al recurso e impugna la sentencia de instancia, alegándose como motivos de la impugnación error en la valoración de la prueba sobre la causa de la resolución del contrato que es, a su juicio, el incumplimiento contractual esencial por parte de la vendedora/apelante en tanto que no cumplió el plazo de entrega de la vivienda, solicitando la desestimación del recurso de apelación y el dictado de sentencia en virtud de la cual se condene a GAVET, S.L., a abonar al actor la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS EUROS (6.600 €), en concepto de cantidades entregadas por el demandante, incrementadas en el interés legal del dinero devengado desde la fecha de entrega de las mismas y a indemnizar al demandante en la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS TREINTA Y CINCO EUROS (3.735 €), en concepto de indemnización por los daños y perjuicios soportados como consecuencia del incumplimiento de la Promotora, todo ello con expresa condena en costas a GAVET, S.L.

La entidad Gavet S.L. se opone a la impugnación de la sentencia, alegando que no es procedente alegar error en la valoración de la prueba por el simple descontento con dicha valoración, siendo necesario para que prospere el recurso que el juzgador de instancia no haya valorado la prueba conforme a los criterios de la sana crítica.

La entidad Nodalia, personada como apelada, fue absuelta de la pretensión deducida contra la misma en reclamación de 3630 euros sin que dicho pronunciamiento haya sido impugnado por la parte actora, por lo que dicha entidad que comparece como apelada carece de interés en la resolución de este recurso.

Planteados los recursos de las partes demandada y actora frente a la sentencia de instancia en los términos expuestos, se hace necesario resolver con carácter previo la impugnación de la sentencia que realiza el demandante pues su estimación puede determinar la resolución del recurso que formula la parte demandada.

También es necesario hacer constar el alcance del recurso de apelación, dadas las alegaciones realizadas al respecto por la representación de Gavet, en este sentido el Tribunal Supremo, Sala Primera, ha reiterado «Esta Sala en sentencias núm. 88/2013 de 22 de febrero y 562/2013 de 27 de septiembre, entre otras, tiene declarado que en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque pude completarse el material probatorio admitiendo con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma; y en él la comprobación que el órgano hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 de septiembre, afirma lo siguiente: Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, con una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum apelatum) (...). De lo anterior se deduce que es función de la segunda instancia la revisión de todo lo actuado en la primera, según los términos en que se formula el recurso, incluyendo la valoración de la prueba de los hechos, que podrá ser o no coincidente con la llevada a cabo por el juez a quo de modo que la Audiencia puede practicar una valoración distinta aunque una y otra resulten igualmente razonables y admisibles según las reglas de la lógica.»(TS 1ª 18-5-15

SEGUNDO.-Para la resolución de la impugnación de sentencia que formula el actor en el que se alega error en la valoración de la prueba sobre el incumplimiento por parte de la demandada Gavet de su obligación de entrega de la vivienda hemos de partir del contrato de compraventa que las partes suscriben en fecha 21/08/2019, en cuya estipulación SEXTA, referida a Plazo de entrega, se acuerda

"La parte Vendedora entregará a la parte Compradora la vivienda objeto del presente contrato una vez finalizadas las obras de edificación y urbanización proyectadas y tras la expedición de la licencia de primera utilización de la referida vivienda, Lo cual tendrá lugar en el cuarto trimestre del año 2019,salvo causa de fuerza mayor, y ello siempre que la parte Compradora tenga abonadas las cantidades devengadas en dicha fecha conforme a lo previsto en la estipulación cuarta del presente contrato. Dicho acto se hará coincidir con el otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa.

Si se supera la fecha prevista de entrega,el Comprador podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo en tal caso a GAVET S.L. una prórroga de tres meseso por resolver el contrato.En el primer supuesto, la vivienda le será entregada en el nuevo plazo acordado de terminación de la construcción y entrega de la vivienda,salvo que medie justa causa, y siempre que la parte Compradora haya cumplido las obligaciones que le incumben.

En caso de que el retraso en la entrega sea de tal entidad que verdaderamente determine la insatisfacción del comprador,este podrá instar la resolución del contrato. En este supuesto, GAVET S.l. deberá devolver a la parte compradora las cantidades que esta haya anticipado a cuenta del precio estipulado, incrementadas en el interés legal del dinero".

Como resulta de los mensajes de correos electrónicos intercambiados entre las partes durante el año 2020, partiendo del hecho probado de que el actor transcurrido el plazo de entrega, último trimestre de 2019, había dado a la demandada una prórroga de otros tres meses, en enero de 2020 la demandada comunica al actor tras el requerimiento del mismo sobre el estado de la obra que la misma está terminada y que ahora falta la tramitación en el Ayuntamiento; pasados dos meses, el actor el día 3/03/2020, pregunta a la demandada sobre si avanza la vivienda y le contestan "avanza pero no le puedo dar fecha porque no depende de nosotros" siendo la realidad que a esa fecha no se había formalizado la solicitud de licencia de primera utilización, que se presentó ante el Ayuntamiento el día 6/03/2020.

En mayo de 2020, transcurrido por tanto la fecha prevista de entrega y también los tres meses de prórroga, el demandante tras los correos en los que solicita información sobre el desarrollo de la obra y de la licencia a los que nos hemos referido, manifiesta que la financiación está solucionada por su parte, lo que evidencia su voluntad a esa fecha de mantener el contrato de compraventa suscrito pese al retraso evidente en el que había incurrido la demandada; la licencia de primera ocupación del edificio de viviendas se solicita el día 6/03/2020 y se concede el día 22/09/2020, fecha en la que sobre las 13 horas de la mañana se remite al actor un correo comunicándole "que pronto vamos a convocarlo para la firma de la compraventa en la Notaría".

En el mismo día de la fecha, el demandante a través de letrado, a las 18'30 horas de la tarde aproximadamente, remite a la entidad un burofax en el que muestra su voluntad de resolver el contrato ante el retraso injustificado de casi seis meses a finales de septiembre así como de llegar a un acuerdo para la devolución de las cantidades abonadas como parte del precio y por los perjuicios sufridos.

El día 15/10/2020 la demandada comunica "En breve tenemos intención de entregar las viviendas y queremos saber qué ha decidido. No hemos recibido contestación sobre la resolución del contrato de compraventa de su cliente D. Jesús Carlos".

Quiere ello decir que pese a que el día 22/09/2020 ya se había obtenido la licencia de primera ocupación, todavía a fecha 15/10/2020 la demandada no estaba en disposición de hacer entrega de la vivienda y otorgar la correspondiente escritura pública.

En fecha 30/10/2020 la demandada envía nuevo correo al actor indicándole "Estamos esperando su respuesta sobre qué va a hacer con el piso porque si definitivamente va a rescindir el contrato queremos poner el piso en venta". A esta fecha aún no parece que puedan otorgar la escritura de compraventa.

No es hasta el día 27/11/2020 cuando se le requiere al comprador para que conforme a la estipulación octava del contrato, designe Notaría y fecha para la formalización en Escritura Pública de Compraventa y entrega de la posesión, indicándole que la fecha debe ser dentro de los 15 días siguientes a la recepción de la presente.

A dicho requerimiento se contesta reiterando la voluntad de dar por resuelto el contrato y solicitando la devolución de la totalidad de las cantidades entregadas.

En estas circunstancias, consideramos que ha existido un evidente retraso por parte de la demandada respecto del plazo de entrega, retraso que si bien había sido asumido por el actor hasta mayo de 2020, no tenía obligación alguna de aceptar cuatro meses más tarde, el día 22/09/2020, fecha en la que no se le indica que se podía consumar la compraventa otorgando la escritura e indicándose plazo breve para ello sino que se le comunica que "pronto" estarían en disposición de firmar la escritura; tampoco el 15/10/2020 se le indica la fecha para ello sino que también se le comunica que "en breve" estarán en disposición de entregar las viviendas, no es hasta el 27/11/2020 cuando la demandada puede otorgar la escritura de compraventa y requiere en esos términos al comprador, seis meses después de que el actor le comunicara que ya había obtenido la financiación y más de dos meses después de que el actor le hubiera comunicado su voluntad de dar por resuelto el contrato por retraso en la entrega.

Sobre el retraso en la entrega de una vivienda como causa de resolución del contrato de compraventa existe una importante doctrina jurisprudencial que recoge la STS de 12/12/2024, que explica:

2.- En cuanto a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega dijimos, también, en la sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015 que: «el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68 , la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012 ), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega».

En este sentido, la más reciente STS 671/2022, de 17 de octubre , insiste en la misma doctrina al establecer que: «[...] la doctrina jurisprudencial aplicable es la que, desde la sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015 , viene interpretando aquel precepto en el sentido de que dicha ley introduce en los contratos de compraventa de viviendas en construcción comprendidos dentro de su ámbito de aplicación una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC consistente en que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver ("rescindir") el contrato, si bien tal doctrina jurisprudencial "no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador", matización que ha llevado a esta sala en numerosas ocasiones a desestimar pretensiones resolutorias de compradores de viviendas en construcción sujetas al régimen de la Ley 57/1968 por oportunistas, siendo ejemplo de ello, entre otras, las sentencias 237/2015, de 30 de abril , 476/2015, de 10 de septiembre , 732/2015, de 30 de diciembre , 547/2017, de 10 de octubre , y 256/2019, de 7 de mayo ».

En suma, mientras que desde la perspectiva del art. 1124 CC , la jurisprudencia ha declarado (p.ej. sentencia 220/2016, de 7 de abril , con cita de las sentencias 736/2015, de 30 de diciembre , 732/2015, de 30 de diciembre , 364/2015, de 28 de junio , y 239/2010, de 30 de abril ) que «la mera previsión contractual de un plazo de entrega no se traduce en su consideración como esencial, ni tan siquiera cuando se trate de compraventas de inmuebles celebradas por consumidores», que «solo si las partes quisieron dar al plazo de entrega un carácter esencial con efectos resolutorios explícitos, el retraso del vendedor en la entrega ampara la resolución»,y que «si el plazo de entrega no se quiso como esencial, el retraso del vendedor en la entrega solo ampara la resolución del comprador si el cumplimiento tardío frustra sus legítimos intereses», desde la perspectiva del art. 3 de la Ley 57/1968 cabe «otorgar relevancia resolutoria al retraso en la entrega por parte del vendedor» ( sentencia 732/2015 ) siempre, claro está, que el comprador opte por la «rescisión» antes de que el vendedor le comunique que la vivienda está terminada y en disposición de ser entregada ( sentencias de pleno 217/2014, 5 de mayo , y 778/2014, de 20 de enero de 2015 ).

Más recientemente, en la STS 264/2019, de 10 de mayo , dijimos también, al interpretar el art. 1124 CC , que: «el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial,lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte,cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipuladoy en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 C , en relación con el artículo 1445 CC )», aunque también destacábamos en dicha sentencia 264/2019 que: «Cuando se trata de indagar si el retraso ha obedecido a la existencia de causas no imputables a la promotora vendedora, se ha de tener en cuenta que tales causas deben ser imprevisibles e inevitables por ella a la fecha del contrato. »De ahí que, con independencia de lo dispuesto en la Ley 57/1968, en el ámbito de la construcción, en el que deben preverse plazos prudenciales de tiempo para la realización de las obras, tenga poca cabida la existencia de alguna causa de fuerza mayor que pueda justificar un retraso en la entrega de la vivienda. »Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la Construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente. »El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al comprador».

3.-No podemos concluir este apartado sin destacar que, también, nos hemos pronunciado en el sentido de que la opción del comprador por la resolución, «rescisión» en los términos de la Ley 57/1968, «debe ejercitarse de buena fe para evitar pretensiones oportunistas de desvincularse del contrato alegando como incumplimientos esenciales del vendedor los que no sean tales» ( sentencia 732/2015 , con cita de las sentencias 476/2015, de 10 de diciembre , y 237/2015, de 30 de abril ). Con arreglo a esta doctrina jurisprudencial, las sentencias 732/2015, de 30 de diciembre , 226/2016, de 7 de abril y 336/2016, de 20 de mayo , consideraron que el retraso en la entrega no justificaba la resolución contractual interesada. En el caso de la primera, por no haber alegado nada al respecto una vez finalizadas las obras, cuando sabía que otros compradores estaban recibiendo sus viviendas y otorgando las correspondientes escrituras públicas, haber esperado casi tres años para comunicar esta circunstancia a la parte vendedora, haber seguido pagando el precio de la vivienda después incluso de la obtención de la licencia de primera ocupación y, en fin, haber comprado las dos viviendas con intención de dejarlas para sus hijos; en el caso de la segunda, porque el comprador solo alegó el retraso cuando la vivienda ya estaba en disposición de ser entregada y tras ser requerido además por la vendedora para escriturar; y, en el caso de la tercera sentencia, en tanto que el comprador nada comunicó al vendedor hasta casi el momento en que las viviendas estuvieron en disposición de ser entregadas.

En este mismo sentido, de declarar la resolución como oportunista se pronunció más recientemente la sentencia 256/2019, de 7 de mayo , en un caso en que la vivienda, aunque no contara con licencia de primera ocupación, sí disponía de suministro de agua y luz, lo que permitió incluso que la compradora les hiciera entrega de la vivienda durante cinco semanas para el disfrute de sus vacaciones (en la medida en que los pequeños trabajos pendientes no lo impedían); y en fin, que después de vencido el plazo de entrega los compradores nada dijeron a la vendedora sobre el incumplimiento de esta en el requerimiento de 10 de abril de 2008 y decidieron esperar a finales de noviembre de 2008 (casi un año desde la finalización del plazo de entrega pactado) para comunicar a la vendedora su voluntad resolutoria con base en dicho incumplimiento cuando la licencia de primera ocupación se estaba tramitando desde octubre de 2007 -siempre con informes favorables que no hacían pensar que no fuera a concederse- y con el hecho de que su obtención tuvo lugar aproximadamente seis meses después de ese requerimiento resolutorio".

En el caso de autos, la demanda se fundamenta en el art. 1124 del Ccivil y en la estipulación contractual que permite la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del plazo después de haberse concedido por el comprador la prórroga de tres meses a la vendedora; siendo así y dado que habían transcurrido casi seis meses desde la finalización de dicha prórroga y que en la fecha de otorgamiento de la licencia de ocupación (22/09/2020), la demandada no requirió para el otorgamiento de la escritura pública sino que informaba de que "pronto" se iba a poder otorgar lo cual debió esperar otros dos meses más, consideramos que existe un reiterado incumplimiento por parte de la demandada, que no cumplió la obligación asumida en los tres meses de prórroga, enero a marzo de 2020, sin que conste causa justificada para ello ya que no es hasta mediados de marzo de 2020 cuando se inicia la situación de pandemia, y con posterioridad tampoco hasta finales de noviembre de 2020, lo que justifica la voluntad expresada por el actor de resolver el contrato en septiembre de 2020 y de formular demanda para que se tenga por resuelto por causa imputable a la demandada.

No consideramos que la conducta del actor pueda estar injustificada o ser calificada como oportunista por el hecho de remitir a través de abogado un burofax requiriendo la resolución del contrato por incumplimiento del plazo en la misma tarde en la que recibió la comunicación de la demandada informándole de que "pronto" se iban a otorgar las escrituras de compraventa en tanto que habían transcurrido muchos meses desde marzo o incluso desde mayo de 2020 sin noticias sobre el desarrollo de la promoción y sobretodo porque el hecho de enviar un burofax firmado por letrado esa misma tarde pone de relieve que el actor ya había contactado con anterioridad con dicho letrado ante el retraso en la entrega y por ello de forma inmediata se reacciona; a mayor abundamiento, en esa fecha, 22/09/2020, la demandada no estaba en disposición de cumplir y de hecho no lo estuvo tampoco en el mes de octubre de 2020, no lo estuvo hasta el 27/11/2020, lo que supone un retraso de otros dos meses no previsto en el contrato habiendo transcurrido ya la fecha prevista de entrega, los tres meses de prórroga e incluso los meses de mayor incidencia de la pandemia por Covid, marzo a junio de 2020, todo lo cual evidencia a nuestro juicio que el retraso en la entrega de la vivienda es imputable a la demandada, estando justificada la negativa del actor a otorgar la escritura pública cuando se le requiere para ello en noviembre de 2020.

Siendo así, lo procedente en cumplimiento de lo pactado es la devolución al demandante del total de la cantidad entregada como parte del precio, 6600 euros más sus intereses desde la fecha de entrega pues así resulta de la estipulación Sexta del contrato y hasta el día 19 de enero de 2021 respecto de la cantidad de 4600 euros en que la misma se puso a disposición del actor en las oficinas de la apelante; el resto de la cantidad, 2000 euros, devengará intereses hasta su abono al demandante.

La parte actora que impugna la sentencia solicita también la estimación de su demanda en la pretensión que deduce en reclamación de 3.735 euros en concepto de daños y perjuicios como consecuencia del incumplimiento de la promotora, en concreto solicita dicha cantidad como importe del precio abonado por el alquiler de una vivienda en Málaga en los meses de enero a septiembre de 2020, petición que debe ser rechazada en tanto que la vivienda objeto de la compra se encuentra en esta ciudad de Cádiz por lo que el gasto de alquiler en otra ciudad es independiente de la falta de disposición de la vivienda objeto de la compra, no procediendo tampoco estimar dicha pretensión por la posibilidad de alquiler de la vivienda de Cádiz ya que dicha posibilidad se plantea en la demanda como un futurible en el que no se fundamenta la pretensión.

TERCERO.-Dada la resolución que se ha dado a la impugnación de la sentencia por parte del actor, el recurso de apelación de la demandada debe ser desestimado en tanto que se fundamenta en la consideración de que no ha existido retraso culpable imputable a la demandada; tampoco puede ser estimado el motivo de recurso referido al devengo de intereses desde la entrega de la cantidad tanto por la razón anteriormente indicada como por la razón, como se ha dicho, de que la estipulación sexta del contrato prevé la devolución al comprador de las cantidades que éste haya anticipado a cuenta del precio estipulado, incrementadas en el interés legal del dinero.

CUARTO.-La desestimación del recurso de apelación determina que las costas causadas en segunda instancia se impongan a la parte apelante y la estimación parcial de la impugnación que no se haga imposición alguna de las costas causadas, conforme dispone el art. 398 de la LECivil.

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,