Sentencia Civil 288/2024 Audiencia Provincial Civil de Burgos nº 2, Rec. 73/2024 de 02 de septiembre del 2024

PRIMERO.-La Sentencia de Primera Instancia, estimando la demanda de Juicio Ordinario formulada por la mercantil CI Manrique S.L frente a D. Carmelo, Dña. Matilde, D. Marcelino, Dña. Margarita, declara que el contrato privado de compraventa de 28 de octubre de 2021, acompañado como documento nº 1 de la demanda, es un contrato perfeccionado, y por tanto, válido y eficaz, que los demandados están obligados a otorgar a favor de la sociedad actora la correspondiente escritura pública de compraventa, elevando a escritura pública el referido contrato privado de compraventa, condenando a los demandados a otorgar la citada escritura pública.

Interpone recurso de apelación la parte demandada solicitando la revocación de la Sentencia y que se desestime la demanda.

Como motivos del recurso alega:

- Incorrecta apreciación por la Sentencia de la existencia de un contrato de compraventa y perfeccionado

- Los elementos del contrato suscrito por las partes son los de contrato de opción de compra y no de una compraventa.

- Falta de ejercicio de la opción de compra en plazo.

- Improcedencia de la condena en costas impuesta, atendiendo a las circunstancia del caso.

SEGUNDO.-El contrato de compraventa es un contrato de naturaleza consensual, por lo que basta para su existencia la concurrencia de los requisitos del artículo 1261 del Código Civil, consentimiento, objeto y causa. Así resulta de lo dispuesto en el art. 1445 del Código Civil que dice "Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente."

Y, en este sentido, el artículo 1450 del Código Civil declara: "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado."

Como declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de Junio de 2012, "nada obsta el hecho de que tratándose de la venta de bien inmueble, la teoría traslativa del título y del modo exija la tradición instrumental, es decir, el otorgamiento de la escritura pública para la transmisión del dominio, porque esta no es necesaria para el perfeccionamiento del contrato, sino para el correcto cumplimiento de sus obligaciones por el vendedor ( artículos 1461 y 1462 del Código Civil ).

Las arras penitenciales conforme ha declarado el Tribunal Supremo "son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o la restitución doble".

La terminología empleada por el artículo 1454 del Código Civil: "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas",al emplear los términos "podrá rescindirse el contrato",presupone la existencia de un contrato, esto es, la concurrencia de los requisitos del artículo 1261 del Código Civil, que en el caso del contrato de compraventa por su naturaleza consensual, tal y como expresamente dispone el artículo 1450 del Código Civil, son suficientes para entender la venta, el contrato de compraventa perfeccionado, quedando obligada la parte compradora desde ese momento a pagar el precio en los términos pactados.

De no existir pacto de arras, en los términos del artículo 1454 del Código Civil, estando el contrato perfeccionado por concurrir el acuerdo en el objeto y precio de la venta, esta sería obligatoria para ambas partes, vendedora y compradora, sin posibilidad de desligarse de la misma, que es lo que, precisamente autoriza el pacto de arras, allanándose el comprador a perderlas y el vendedor a devolverlas duplicadas.

No existe incompatibilidad alguna entre el pacto de arras en un contrato de compraventa y la perfección del contrato de compraventa, al contrario el pacto de arras en un contrato de compraventa, presupone el perfeccionamiento del mismo.

En la Sentencia de 21 de Diciembre de 2021, el Tribunal Supremo declara "Conforme al art. 1281 CC : "Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas".

Por su parte, el art. 1282 CC dispone lo siguiente: "Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato".

Y según el art. 1283 CC : "Cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar".

La jurisprudencia sobre el alcance del criterio de interpretación gramatical, consagrado en el primer párrafo del art. 1281 CC , en relación con el resto de los criterios legales, se haya contenida en la sentencia 13/2016, de 1 de febrero , que cita las anteriores sentencias 294/2012, de 18 de mayo , 27/2015, de 29 de enero :

"El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

"No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

"Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas").

"Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 CC ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual"".

En la Sentencia de 22 de Noviembre de 2010, el Tribunal Supremo también declara que " La libertad de autonormativa vigente en nuestro sistema, autoriza a las partes para diseñar el marco jurídico regulador de los derechos y obligaciones de las partes para obtener un determinado objetivo económico, por lo que, como regla, para la calificación del contrato es insuficiente atender exclusivamente a la finalidad perseguida cuando esta puede obtenerse por diferentes vías, debiendo estar a su contenido obligacional, incluso por encima de la calificación dada por las partes, toda vez que si bien puede ser altamente ilustrativa de lo querido por los contratantes, como afirma la sentencia 1191/2004, de 20 de diciembre : "La calificación del contrato es la inclusión del mismo en un tipo determinado, la averiguación de su naturaleza y de la normativa que le es aplicable: es precisa una previa interpretación para llegar a la correcta calificación del contrato, la cual está por encima de las declaraciones e incluso de la voluntad de los sujetos: «los contratos son lo que son y no lo que las partes digan», ha dicho la doctrina y así lo ha seguido la jurisprudencia de esta Sala (aparte de otras, SSTS de 22 de octubre y 10 de noviembre de 1986 , 7 de julio de 1987 , 3 de mayo de 1993 y 21 de mayo de 1997 )."

De la doctrina jurisprudencial expuesta resulta que lo relevante para la correcta calificación del contrato es atender a su contenido obligacional, incluso por encima de la calificación dada por las partes, pues los contratos son lo que son y no "necesariamente" lo que las partes digan.

En el caso de autos, si se analizan la totalidad de las cláusulas del contrato como una unidad lógica ( artículo 1285 CC) , así como la terminología empleada, resulta de forma patente y manifiesta que la calificación que se hace en el mismo como contrato privado de compraventa es correcta.

Todas y cada una de las cláusulas del contrato se corresponden con el contenido obligacional previsto legalmente para el contrato de compra y venta, que se regula en el Título IV del Código Civil, contrato de compraventa de un bien inmueble con pacto de arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil.

Como destaca la Sentencia apelada, en el contrato de autos:

-las partes se autodenominan "la parte vendedora"y "la parte compradora";

-en la manifestación segunda se señala "que la parte compradora ha visto el inmueble antes descrito y encontrándolo a su entera satisfacción, está interesada en comprarlo, habiendo realizado gestiones en este sentido"

-y en la manifestación tercera "que queriendo formalizar la compraventa del citado inmueble, lo llevan a efecto mediante el otorgamiento del presente contrato, que se lleva a cabo de acuerdo con las siguientes cláusulas".Es decir, las partes plasman en este documento que, a través del mismo, están celebrando un contrato de compraventa,

- en la cláusula primera se consigna "la parte vendedora de la propiedad descrita en la manifestación primera de este contrato, y la parte compradora la compra como cuerpo cierto".

- en la cláusula segunda se pacta el precio de la compraventa, 80.000 €, y la

manera de abonarse el mismo: 1.000 € entregados el 24 de septiembre de 2021, 14.000 € a la firma del contrato privado y el resto del precio, 65.000 €, se aplaza a la fecha de la firma de escrituras públicas, que se fija como límite el 29 de abril de 2022.

- Y en el contrato las partes acuerdan que la cantidad entregada a cuenta

del precio, 15.000 €, tiene el concepto de arras con los efectos previstos en el artículo 1454 del Código Civil, precepto que se transcribe en el contrato: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas."

- Y, coherentemente con lo estipulado, denominan al contrato, como lo que

es, "contrato privado de compraventa".

La calificación del contrato por la parte vendedora, como contrato de opción de compra, negando se trate el contrato suscrito de un contrato de compraventa, no obstante, no existir en el documento firmado ni una sola vez la palabra "opción de compra",ni tampoco plazo para su ejercicio, no deja de ser un intento desesperado de eludir el cumplimiento de sus obligaciones.

Como declara la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de fecha 28 de Mayo de 2018, reseñada por la parte apelante en su recurso de apelación «Como ha indicado este tribunal en sentencia de 1 de febrero de 2012 , en teoría la diferencia entre la opción de compra y la compraventa es fácil puesto que la primera es un contrato preparatorio o precontrato, y la segunda es un contrato propiamente dicho.

Así, la jurisprudencia tiene declarado que debe entenderse contrato de opción a aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva

de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.

Constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción , siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima ( sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 1990 (RJ 1990 , 8045) , 23 de diciembre de 1991 , 19 de abril de 1995 , 7 de marzo de 1996 , 30 de enero de 1998 y 14 de noviembre de 2000 por todas).

Lo característico del contrato de opción es que éste tiene por objeto una compraventa, no la transmisión del bien, mientras que el objeto de la compraventa es ya dicha transmisión, es decir, la entrega de una cosa determinada a cambio de precio ( artículo 1445 del Código Civil )»

En el caso de autos, como expresamente se indica en el apartado 3 del MANIFIESTAN: "Que queriendo formalizar la compraventa del citado inmueble, lo llevan a efecto mediante el otorgamiento del presente contrato, que se lleva a cabo de acuerdo con las siguientes:"Y en la Cláusula Primera, "La parte vendedora vende la propiedad descrita en la manifestación primera de este contrato, y la parte compradora la compra como cuerpo cierto".Y en la Segunda "El precio de la presente compraventa es de OCHENTA MIL EUROS (80.000 €) que se hacen efectivos por la parte compradora a la vendedora de la siguiente manera:(...)"

En el caso de autos, una parte no concede a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato de compraventa, a realizar en un plazo cierto y determinado, que es lo que caracteriza el contrato de opción de compra según la propia parte apelante, pues lo que se estipula es la posibilidad de rescindir el contrato por ambas partes, al conceptuar la cantidad de 15.000 € ( ya entregados como parte del precio en el momento de suscribir el contrato de fecha 28 de octubre de 2021) como señal o arras, con los efectos previstos en el artículo 1454 del Código Civil, que se transcribe.

Se estipula una fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública, momento al que se difiere el pago del resto del precio de venta pactado, 29 de Abril de 2022, así como la entrega a la vendedora del precio ya abonado por la compradora y, que según el contrato queda depositado en la inmobiliaria mediadora, hasta ese momento. No se estipula un plazo para que la compradora pueda decidir si celebra o no el contrato de compraventa, contrato de compraventa que se ha de considerar, como se señala en el Manifiestan 3, que las partes "lo llevan a efecto mediante el otorgamiento del presente contrato",al constar en el mismo el consenso del vendedor y el comprador sobre la cosa y el precio, y su voluntad de proceder a la venta y compra del inmueble con la suscripción de ese documento.

Que, además, la parte vendedora haya entregado las llaves a la compradora, permitiendo a la compradora que proceda a la reforma total del inmueble, como la Sentencia apelada que procede señala, no hace sino reforzar la existencia de un contrato de compraventa, que, además, con esa entrega material de la cosa, que supondría la tradición material del bien, se habría producido ya la transmisión de la propiedad, aun cuando no se hubiera otorgado la escritura pública (tradición instrumental).

Como el contrato suscrito el 28 de octubre de 2021 no es un contrato de opción de compra, sino lo que se dice en el mismo, un contrato privado de compraventa, resultan irrelevantes las alegaciones de falta de ejercicio de la inexistente opción de compra.

Ciertamente la escritura pública de compraventa no se otorgó en el plazo estipulado.

Precisamente, la parte actora, la compradora, con su demanda lo que interesa es el cumplimiento del contrato litigioso y su elevación a público, de conformidad con lo establecido en el artículo 1279 del Código Civil, según el cual, "si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez".

No consta que la parte vendedora instara a los compradores para otorgar la escritura pública, con anterioridad a la fecha límite pactada en el contrato, 29 de abril de 2022.

Si consta acreditado que la compradora, con anterioridad a la finalización del plazo máximo pactado para la firma de la escritura pública, preguntó al comercial de la inmobiliaria si a los vendedores estarían dispuestos a posponer un mes o dos el plazo pactado para el otorgamiento de la escritura pública, y que dicho comercial después de trasladar la propuesta de la compradores a uno de los vendedores, Carmelo, se puso en contacto con la demandante para comunicarle que los vendedores habrían aceptado la prórroga de un mes, por lo que prepararía un documento al respecto, lo que así hizo redactando un documento de prórroga del plazo para otorgar la escritura pública de compraventa de fecha 26 de abril de 2022, que consta remite a los compradores por email, para su firma, ese mismo día. Según manifiesta el comercial de la inmobiliaria, firmada la prórroga por los compradores, (según el WhatsApp el 27 de abril de 2022), trató de contactar en varias ocasiones, con Carmelo para la firma de la prórroga por los vendedores, por teléfono y por WhatsApp, sin conseguirlo en varias ocasiones, entendiendo que le estaba dando largas, y cuando consiguen hablar con ellos Carmelo les manifiesta que no van a firmar el documento de la prórroga, comunicando que si no les daban 20.000 € más, procederían a resolver el contrato.

Así, resulta de la conversación de WhatsApp entre la inmobiliaria y los compradores, y de la declaración del testigo, empleado de la inmobiliaria.

De los anteriores datos resulta clara la voluntad de los compradores de otorgar la escritura pública de compraventa, si bien como quiera que su voluntad era transmitir a un tercero la vivienda ya reformada, a tal efecto se habían reservado tal posibilidad en el contrato privado de compraventa suscrito con la parte demandada, y como aún no habían conseguido comprador, intentaron conseguir una prórroga del plazo para escriturar, con la mediación de la agencia inmobiliaria, que se puso en contacto con uno de los hermanos vendedores, D. Carmelo, que según confirma el comercial de la inmobiliaria inicialmente manifestó estar de acuerdo con el mes de prórroga solicitado, pero que cuando se le presentó a la firma un documento para dejar constancia de la prórroga, dio largas a la inmobiliaria, negándose, finalmente, a la firma del mismo, sino se incrementaba el precio en 20.000 €.

Ante esta situación, por la inmobiliaria, a instancia de los compradores, con anterioridad al 10 de mayo de 2022, se convoca a los vendedores para el otorgamiento de escritura pública en la Notaria de D. José Luis Melo Peña para el día 13 de Mayo de 2022, para el otorgamiento de escritura pública de compraventa. Los compradores no acuden, tal y como había anunciado en el Burofax de 10 de Mayo remitido a los compradores que estos no llegan a recibir. La inmobiliaria les convoca de nuevo en la Notaria, para el día 20 de mayo de 2022, sin que comparezcan los vendedores.

En atención al iter de los acontecimientos, no puede considerarse que los compradores hayan incurrido en incumplimiento del contrato, pues son los únicos que antes de la fecha límite pactada manifestaron su voluntad de proceder al otorgamiento de la escritura pública, si bien con intención de conseguir una ampliación del plazo pactado en el contrato. Por el contrario, los vendedores, nada hacen hasta que los compradores, tres días antes del 29 de abril de 2022, les solicitan un mes de prórroga para el otorgamiento del documento público de compraventa. Prórroga que los vendedores, según resulta de la conversación de WhatsApp entre la parte compradora y la inmobiliaria habrían aceptado inicialmente, lo que determina que la inmobiliaria prepare el documento de prórroga, para luego dar largas, no contestando a las llamadas del comercial de la inmobiliaria y, finalmente, negarse a firmarlo. Ante la negativa de los vendedores de firmar el documento de la prórroga, los compradores, por medio de la inmobiliaria citan a los compradores el día 10 en la Notaria para la firma de la escritura pública de compraventa,

Teniendo en cuenta la actuación de unos y otros, no habiendo incurrido los compradores en incumplimiento contractual, siendo el contrato privado de compraventa perfeccionado, que no de opción de compra, válido y eficaz, es procedente la pretensión de la parte demandante de condena de los vendedores demandados al otorgamiento de la escritura pública de compraventa de la venta realizada en el documento privado de compraventa de fecha 28 de octubre de 2021.

TERCERO.-La parte apelante en el recurso de apelación impugna el pronunciamiento sobre costas de la Sentencia apelada, diciendo: "Finalmente, nos parece que la condena en costas impuesta, atendiendo a los hechos, al redactado del contrato por un tercero ajeno a ellos, habiendo actuando con un respeto a sus obligaciones, la misma parece no acorde a las posibilidades legales de atender a las circunstancias del caso. Máxime, cuando siguen sin disponer de su vivienda, que en sigue en poder de los demandantes, y del dinero depositado en la inmobiliaria no han recibido nada, es decir, lejos de lucrarse, son claramente perjudicados por la situación".

El Artículo 394.1 LEC dice: " En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares".

En el caso de autos, no se aprecia duda de hecho o de derecho que pueda justificar apartarse del criterio del vencimiento que rige la imposición de costas en los procesos declarativos.

Así, a tenor de las circunstancias concurrentes ya expuestas, en especial la actuación pasiva de los vendedores hasta que los compradores interesan la prórroga del plazo para el otorgamiento de escritura pública, contradictoria posteriormente, pues inicialmente se muestran favorables a la prórroga, para después mantenerse ilocalizables y, después, transcurrido el 29 de abril de 2022 oponerse, pretendiendo entonces dar un significado a lo pactado en el contrato, (sosteniendo la existencia de un contrato de opción de comprar), contrariando la clara naturaleza de compraventa del mismo, para obtener un injustificado beneficio, actuación que es, a la postre, lo que ha determinado que no hayan recibido el dinero de la venta, pues de conformidad a lo previsto en el contrato habrían de recibir en el momento del otorgamiento de la escritura pública.

CUARTO.-La desestimación del recurso de apelación determina, de conformidad con lo dispuesto en el art. 394.1 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.