Sentencia Civil 181/2025 Audiencia Provincial Civil de Lleida nº 2, Rec. 1019/2023 de 20 de febrero del 2025

PRIMERO. RESUMEN DE LAS ACTUACIONES PRACTICADAS EN PRIMERA INSTANCIA.

Los hechos expuestos en la demanda y la contestación, con mucha extensión, se acotan finalmente por las dos cuestiones ahora apeladas: la estimación de la devolución de los 10.000 euros y la desestimación de la reconvención, por lo que no insistiremos innecesariamente sobre ellos.

La sentencia apelada estima parcialmente la demanda por dos motivos.

El primero de ellos, porque tras interpretar los tres documentos de 1/11/2018, 20/12/2018 y 31/1/2019 concluye que:

Se desprende sin lugar a dudas que las partes quisieron que la cantidad de 10.000 € que doña Carlota y su marido entregaron para ampliar el plazo de la compraventa se devolviera a los compradores en caso de resolución del contrato de arras. Así se especifica en el parto segundo del anexo, sin distinguir el motivo de la resolución, por lo que siendo evidente que el contrato que vinculaba a ambas partes quedó sin efecto, dicha suma debió ser restituida a los compradores en el momento en que los inmuebles se vendieron a un tercero. Puesto que la señora Covadonga la retuvo, procede ahora que la devuelva los demandantes principales, siendo insostenible la interpretación de que los 10.000 € también tenían en condición de arras penitenciales, pues ello se niega expresamente en el referido pacto dos y no hay ninguna otra cláusula que entre en contradicción con el mismo.

No cabe declarar expresamente en la resolución contractual basada en un incumplimiento de la vendedora, pues como se analiza continuación no se ha producido dicho incumplimiento y si un desistimiento tácito por parte de los compradores.

Y el segundo motivo para la estimación parcial es precisamente esta declaración en relación a los 15.000 €, al considerar que no se puede sostener que fuera la vendedora quien desistió del contrato sino que fueron los compradores quien no acudieron a la última cita en Sant Carles de la Ràpita.

La jueza indica que de los diferentes documentos aportados queda claro que las partes tenían interés en la compraventa pero también que la vendedora "mantuvo una actitud especialmente proactiva y comprensiva con las dificultades de los actores en obtener financiación", que es cierto que en la cita del 2 de mayo la compradora llegó con mucho retraso pero que el acta notarial recoge que había traído toda la documentación necesaria para escriturar, que las partes habían deliberado y que habían acordado verse el 10 de mayo.

En esta nueva cita no pudo formalizarse la venta porque los compradores no habían obtenido financiación y nuevamente el acta notarial recoge que la vendedora concede otro plazo y cita a los compradores el día 20 de mayo y en Sant Carles de la Ràpita.

Y la jueza considera que "la excusa que ofrecen doña Carlota y su marido para no comparecer el día 20 es inconsistente", pues de la documentación presentada resulta que el accidente que padeció el día 17 consistió en "un golpe causado por un vehículo, que no la hizo caer y le causó una lesión superficial", y el resto de los partes médicos son de fecha posterior al día 20, así como que "no acreditan que avisaran a la señora Covadonga de que no iban a comparecer o se excusaran inmediatamente después, algo que era exigible dada la importancia de la cita, que se configuraba como una última oportunidad de llevar adelante la operación". Igualmente, que no fue hasta el 18 de junio cuando le remitieron un burofax y que además lo enviaron a la dirección de Lleida cuando en el acta notarial del día 10 de mayo de 2019 ya constaba el nuevo domicilio de la compradora. Y además la jueza recuerda que en el contrato de arras se pactó expresamente la excepción del artículo 621- Ccc, que los compradores eran conscientes de que incluso en el caso de no formalizarse la venta por causa a ellos imputable y falta de financiación perderían las arras, y que además estas circunstancias se infiere también de las declaraciones testificales de la señora Sonia y el Sr. Arcadio.

La demandada apela la sentencia tanto por una incorrecta calificación jurídica de las arras pactadas como por error en la valoración de la prueba. Los actores no contestaron al recurso ni apelaron. Resolveremos separadamente los dos motivos de apelación en los fundamentos jurídicos siguientes.

SEGUNDO. RESOLUCIÓN DE LA APELACIÓN POR ERROR EN LA VALORACIÓN JURÍDICA.

El recurso se fundamenta en la vulneración del artículo 621.8.2 Ccc, y concretamente que en la primera ampliación del contrato de arras de 20 de diciembre de 2018 se indicó expresamente que se trataba de una entrega a cuenta para ampliación de las arras penitenciales y se pactó que en el caso de resolución del contrato de arras la compradora podría recuperar los 1000 € entregados en aquel momento. Y que en el tercer documento de 31 de enero de 2019 "se pactó que en caso de resolución del contrato de arras la parte vendedora debería devolver a la parte compradora la cantidad entregada"

Y resulta que lo que se declara en la sentencia no es una resolución del contrato de compraventa sino un desistimiento tácito por parte de los compradores, pues se cita literalmente la expresión utilizada por la jueza:

No cabe declarar expresamente la resolución contractual basada en un incumplimiento de la vendedora, pues como se analiza continuación no se ha producido dicho incumplimiento y si un desistimiento tácito por parte de los compradores.

Por tanto, lo que se declara en la sentencia es este desistimiento tácito y no una resolución contractual, se trata de formas distintas de extinción del contrato que provocan también consecuencias jurídicas diferentes. Y al no existir una declaración de resolución, no procede la restitución de las arras por parte de la compradora.

Así planteado el recurso, sí conviene recordar lo siguiente.

En el contrato de 1 de noviembre de 2018 se indica expresamente que "ambas partes suscriben el presente contrato de COMPRAVENTA CON ARRAS PENITENCIALES" (las mayúsculas son originales) y en su apartado cuarto se indica:

La parte compradora entrega en este acto a la parte vendedora como paga y señal ya cuenta del precio estipulado para la futura compraventa la cantidad de 15.000 € (...).

Las partes convienen dar a la cantidad mencionada en el párrafo anterior el carácter de arras penitenciales de conformidad con el artículo 621.8 del libro VI del Código Civil Catalán ; es decir, en el caso de que la parte compradora desistiera de la compraventa perderá la cantidad entregada en concepto de arras y si desistiese la parte vendedora deberá entregar al comprador el duplo de dicho importe.

La parte compradora perderá la cantidad entregada en concepto de arras de conformidad con la opción marcada a continuación:

La perderá INCLUSO si dicho desistimiento se debe a la no obtención de financiación bancaria para la compra de los inmuebles, pactando por tanto expresamente las partes la excepción prevista en el artículo 621 . 49 del CCC .

Por lo que se refiere al documento de 20 de diciembre de 2018 lleva por título "Entrega a cuenta para ampliación de las arras penitenciales" y, en la parte que interesa, se hace constar.

Manteniéndose las condiciones del contrato de arras inicial, a día de hoy, la señora Carlota hace entrega de 1000 € en efectivo a la señora Covadonga, quien declara haber recibido a cuenta de la posible ampliación de las arras pactadas entre las partes en el contrato firmado el 1 de noviembre de 2018.

En caso de resolución de contrato de arras, antes de entregar la totalidad de la ampliación de arras pactadas en el contrato inicial, la parte compradora puede recuperar los 1000 € aquí entregados.

Y el contrato de 31 de enero de 2019 lleva por título "Anexo al contrato de arras del 1 de noviembre de 2018, ampliación de tiempo y de las entregas a cuenta" y se indica:

1. SEGUNDA ENTREGA. Se mantienen las condiciones del contrato de arras inicial, firmadas en 1 de noviembre de 2019. Haciéndose a día de hoy una entrega cuenta del precio pactado de 9000 € pagados mediante cheque bancario nominativo del Sabadell y número xx con fecha 31.1.2019. Importe que junto a la entrega que se hizo de 1000 € el día 20 de diciembre de 2018 lleva un total entregado de 25.000 € a cuenta del precio pactado de los inmuebles (125.000 €).

2. PACTO se establece entre las partes que en el caso de resolución del contrato de arras firmado y ahora ampliado, esa segunda cantidad de 10.000 € que se ha entregado no se tengan en cuenta como arras penitenciales, por lo que la parte vendedora deberá devolverlos a la parte compradora y establece para dicho acto al momento de la venta de los inmuebles a otra tercera persona.

Expuesto lo anterior, en nuestra Sentencia núm. 375/2024, de 20 de mayo, indicamos lo siguiente al respecto de las arras:

TERCERO.- Impugna también la actora el hecho de que efectivamente hubo falta de financiación bancaria que debía provocar la resolución del contrato, tal y como consta documentalmente mediante los dos certificados bancarios, indicando que al margen de que se considere probado o no que se pactó verbalmente, existen dos pruebas que nos conducen a considerar probados tales hechos: Los dos certificados bancarios y los mensajes de la actora solicitando la devolución en base a las conversaciones y pactos verbales previos, que pese a no estar recogidos en el contrato, forman parte del mismo.

La impugnación tampoco puede prosperar en este extremo a tenor de lo dispuesto en el Art. 621- 49 CCC , que establece: Previsión de financiación por tercero.

1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria".

Para que opere esta previsión es necesario: Que se haya previsto la financiación de terceros en el pacto de arras o en el contrato de compraventa; que se designe la entidad o entidades a las que se solicitará la financiación; que se fije un plazo; que el comprador justifique documentalmente la negativa; que no haya mediado negligencia de parte del comprador y que no haya pacto en contrario.

Con fundamento en lo anterior, se concluye que la previsión de financiación ha de incluirse en el contrato de forma expresa para que opere como condición resolutoria, sin que sea suficiente con que se trate de un hecho conocido por ambas partes.

En tal sentido se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Barcelona:

Sentencia de la Sección 1 de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 31 de marzo de 2023 :

"Lo que regula el artículo 621.8 en relación con el 621 . 49 del CCC es una excepción a la regla general, según la cual el comprador que desiste del contrato pierde las arras, excepción que, como hemos dicho en sentencia de esta Sala de 19/9/22 , " se fundamenta en una exigencia de seguridad jurídica, en aras a la protección de la parte vendedora que ha de conocer el carácter del contrato que ha suscrito y las expectativas que tiene razonablemente derecho a esperar". Por ello, para que opere, debe ser expresamente pactado en el contrato la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito como condición necesaria para la compraventa, en cuyo caso, si se justifica documentalmente la negativa de la entidad designada a conceder la financiación, podrá el comprador desistir del contrato sin perder la cantidad entregada en concepto de arras, a salvo de que concurra negligencia del comprador en la denegación de la financiación. Debe, en definitiva, acreditarse que la financiación era condición indispensable para la compra.

3. En el caso de autos, en el contrato de compraventa no se prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito en ninguno de sus pactos ni que la misma fuese condición necesaria para la compraventa. En el pacto segundo del modelo de contrato de la inmobiliaria (doc. 1 de la demanda), cuando se cita elartículo 621.8.2 del CCC , se excluye, precisamente, la parte del precepto que permite acudir al supuesto del art. 621 - 49, es decir, la parte que dice " salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49". Y en ninguna otra parte del contrato aparece pactada tal condición. Por tanto, no puede aplicarse el precepto sin que sea suficiente para entender que se pactó tal condición la declaración del testigo Sr. Victorino, comercial de BM INMOBLES, agencia inmobiliaria a través de la que se firmó el contrato de arras, según el cual, los demandados sabían que los actores buscaban financiación. Pues no es lo mismo pactar la financiación (y en qué parte precisa del precio) como una condición para la compra, que el que ésta fuese una conveniencia para los actores que, como dicen en la demanda, también de manera vaga, además de buscar financiación habían puesto a la venta su vivienda para poder comprar la de los demandados. En efecto, según los demandantes " tenían en venta su vivienda, de forma que si ésta se vendía a terceros durante este período de tiempo se facilitaba bien la consecución de financiación o que la misma se concediera con unas condiciones más beneficiosas". Pues bien, ni se acredita que se pactara tal condición ni que los actores tuviesen en venta una vivienda de su propiedad ni que solicitasen financiación de clase alguna . "

Sentencia de la Sección 1 de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 16 de septiembre de 2022 :

"II.- El contrato de autos no contempla expresamente que la exclusión de los efectos del artículo 621-8.1 CcCat esté condicionada a la concesión previa de financiación a la parte compradora, por lo que esta excepción no puede operar, toda vez que el precepto citado exige una previsión específica que se justifica por el hecho de tratarse de una excepción a la regla general del artículo 621-8.1 CcCat , que determina que el comprador que desiste del contrato pierda las arras, y que se fundamenta en una exigencia de seguridad jurídica, en aras a la protección de la parte vendedora que ha de conocer el carácter del contrato que ha suscrito y las expectativas que tiene razonablemente derecho a esperar.

La parte apelante admite que el contrato no contempla la exigencia de financiación, pero plantea que, pese a ello, debe considerarse que la parte vendedora conoció o debió conocer la situación del comprador y la necesidad de la referida financiación.

A tal efecto, esta Sala considera que el Sr. Herminio, API que intermedió en la gestión del contrato y que en declaración testifical admitió ser el autor de su redacción, conocía que la parte compradora estaba buscando financiación, como así resulta de las comunicaciones electrónicas cursadas con el actor los días inmediatamente anteriores, lo que hay que entender trasladó a la Sra. Violeta pues estaba obligado a informarla de todas las eventualidades de la venta, al ser esta última la persona que le había transferido el encargo de la venta que a ella le habían hecho directamente los propietarios, pero no hay prueba concluyente en el sentido de que esta financiación fuera determinante para decidir la compraventa.

De la circunstancia expresada, basada en las pruebas y en la relación que mediaba entre los intermediarios, no es posible deducir que los vendedores conocieran que la financiación era condición indispensable para la compra, por lo que teniendo en cuenta que la ley exige la mención expresa en el contrato en aras a asegurarse su conocimiento por la parte vendedora, no será posible deducir por esta vía indirecta que los vendedores conocieran o debieran haber conocido este requisito, pues no hay certeza de que así fuera ."

Sentencia de la Sección 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona de 11 de noviembre de 2021 : "En cualquier caso, elartículo 621. 49 del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña , bajo la rúbrica de " Previsión de financiación por tercero", lo que dispone es que "Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito", el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, "la negativa de la entidad designada" a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

En ese caso, el desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

En los demás supuestos, es decir en los supuestos en que en el contrato de compraventa no se prevé expresamente la financiación por tercero, y no hay tampoco en el contrato de compraventa designación de la entidad de crédito de la que deba obtenerse la financiación, sería aplicable la norma general del artículo 621.8.2, en materia de arras, según el cual, si el comprador desiste del contrato, pierde las arras penitenciales.

En el presente caso, en el que no estaba prevista en el contrato de arras la financiación por una entidad de crédito, no habiendo designación en el contrato de arras de la entidad de crédito que hubiera de conceder la financiación del precio de la compraventa, la frustración de la compraventa se produjo por el desistimiento del demandante comprador, lo cual autoriza a los demandados vendedores a lo pactado en la cláusula sexta del contrato de arras penitenciales, según la cual, en el caso de desistimiento por la parte adquirente, ésta se allanaría a perder la cantidad que hubiera puesto a disposición de la parte vendedora, por importe de 3.000 €, en concepto de arras o señal y pago a cuenta del precio."

En parecidos términos y como más recientes Sentencias AP Barcelona, sec. 1ª, de 7 de septiembre de 2023 y 13 de noviembre de 2023 ; Sentencias AP Barcelona, sec. 4ª, de 16 de enero de 2024 y 19 de febrero de 2024 .

En este caso, en el contrato de compraventa suscrito el 27 de mayo de 2020 no se contiene ninguna previsión en torno a que la compradora fuere a recurrir a la financiación para el pago del precio. Tampoco se indica la entidad, con lo que la posibilidad de desistimiento regulada en el precepto que se analiza no es operativa en el supuesto aquí analizado.

Y todo ello con independencia del hecho que no ha quedado acreditado que las partes pactasen verbalmente que la falta de financiación permitiría a la parte compradora resolver el contrato dadas las versiones contradictorias de la compradora Sra. Natividad y del Sr. Millán, API que intervino en la comercialización de la vivienda.

Así las cosas, no podemos más que ratificar la resolución apelada, pues tal y como indica la magistrada de instancia en el último de los pacto celebrado sobre las arras se dispuso expresamente que los 10.000 € indicados no tuviesen la consideración de penitenciales.

Lo que pretende la apelante es una interpretación del concepto "resolución" en el sentido estricto del artículo 1124 del Código Civil español, cuando la interpretación debe hacerse a la vista de la redacción de la cláusula concreta, que claramente utiliza la expresión en un sentido impropio o amplio como equivalente a "extinción del contrato" y que elimina cualquier duda interpretativa que se pueda plantear al indicar que la vendedora debía devolver los 10.000 € en el momento de la venta de los inmuebles a otra persona.

Y además de lo anterior, el párrafo que cita la apelante es utilizado por la jueza de instancia precisamente para descartar que la resolución contractual se deba a un incumplimiento de la vendedora y no de los actores.

Procede por tanto desestimar el recurso en este punto.

TERCERO. RESOLUCIÓN SOBRE LA APELACIÓN DEL PRONUNCIAMIENTO RELATIVO A LA RECONVENCIÓN.

En su reconvención, la apelante sostenía que los compradores le habían manifestado su intención de formalizar la escritura de compraventa antes del mes de diciembre de 2018, por lo que le solicitaron que en este mes la vivienda y estuviese vacía. Fue por ello que la vendedora la abandonó y alquilo otra en la localidad de Sant Carles de la Ràpita.

Sin embargo, la tardanza en celebrar el contrato de compraventa por causa imputable a los compradores implicó que durante varios meses la vendedora tuviera que abonar tanto la cuota hipotecaria de la vivienda a transmitir como el alquiler del piso en Sant Carles de la Ràpita. Los gastos mensuales ascendieron a la cantidad de 972,14 €, que tuvo que atender con sus ingresos de 859 €, y debido a sus necesidades finalmente el 10 de octubre de 2019 tuvo que "malvender la vivienda por un importe de 85.000 €, cantidad bastante inferior a la que tenía previsto cobrar de los demandados". Por ello reclamaba la cantidad de 2640 €, que correspondía a seis mensualidades de alquiler que tuvo que abonar hasta que los actores desistieron definitivamente del contrato.

La jueza desestimó la reconvención alegando que en el contrato de compraventa inicial se fijó el 1 de febrero de 2019 como fecha máxima para otorgar la escritura de compraventa, y que no se ha acreditado que los compradores pidieran a la vendedora que el piso estuviese ya disponible en el mes de diciembre. Además, la propia vendedora reconoció en el acto del juicio que "los médicos le habían recomendado que viviera cerca del mar". Y finalmente, que únicamente acredita el pago de dos mensualidades de alquiler y además en el acta notarial de 2 de mayo de 2019 aún aparece domiciliada en la localidad de Lleida.

El recurso se fundamenta en error en valoración de la prueba, motivo de apelación al respecto del cual hemos establecido una doctrina reiterada que se puede comprobar en nuestra Sentencia núm. 50/2023, de 13 de enero:

Para ello debemos partir del reiterado criterio mantenido por la Sala en el sentido que, cuando a través del recurso de apelación se cuestiona la valoración de la prueba efectuada por el juzgador a quo sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto de juicio, en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo el juzgador de instancia intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes, los testigos y peritos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos.

Tras la entrada en vigor de la LEC 1/2000 el Tribunal de apelación también puede apreciar a través del soporte audiovisual, en el que se recoge y documenta el acto de juicio, la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia que expresan, a efectos de analizar si las pruebas se han valorado correctamente, pero siempre teniendo en cuenta que la actividad valorativa del juzgador de instancia se configura como esencialmente objetiva, sin que quepa decir lo mismo de la de las partes, que por regla general, y con cierta lógica en ejercicio del derecho de defensa, se presenta de forma parcial y subjetiva.

Por ello, la Sala ha indicado reiteradamente que la apreciación y valoración de la prueba es función privativa del juzgador de instancia, que debe realizar con arreglo a las reglas de la sana crítica, siempre con la posibilidad de que la valoración probatoria se practique mediante apreciación conjunta a fin de obtener una conclusión cierta, debiendo prevalecer su criterio, por imparcial y objetivo, sobre el de las partes, de tal modo que únicamente pueden estimarse incorrectas las conclusiones obtenidas por el juzgador a quo cuando éstas resulten absurdas, ilógicas o irracionales, o cuando haya dejado de observar alguna prueba objetiva que las contradiga, pero sin que este motivo de apelación pueda servir para intentar sustituir el criterio objetivo del juzgador por el subjetivo y propio del apelante.

Y en nuestra Sentencia número 55/2023, de 13 de enero, indicamos lo siguiente:

De conformidad con lo dispuesto en el art. 458-2 de la LEC la apelación habrá de realizarse por medio de escrito en el que se expondrán las alegaciones en que se base la impugnación, de forma que como esta Sala tiene dicho en múltiples resoluciones la parte apelante debe exponer claramente los motivos por lo que impugna la resolución de primera instancia, tanto en interés del Tribunal que ha de resolver el recurso como de la parte contraria, que ha de saber a qué ha de oponerse. En este caso el recurso formulado no se ajusta a estos requisitos pues, como ya hemos dicho, se limita a reproducir literalmente todas las alegaciones vertidas en su contestación a la demanda, sin concretar en modo alguno cual son los vicios o errores que se imputan a la resolución recurrida, los medios de prueba que habrían sido incorrectamente apreciadas o valoradas y/o, en su caso, la normativa aplicada erróneamente, o dejada de aplicar, en definitiva, las razones de su disconformidad con la decisión adoptada en la instancia.

El recurso, por tanto, adolece de falta de motivación pues no se concretan los motivos en que se sustenta, no se cita norma material o procesal que se considere infringida por la resolución recurrida, ni se denuncia error en la valoración de la prueba practicada. No se esgrime, en definitiva, alegación alguna propiamente dicha pues no puede considerarse como tal la simple reiteración de cada una de las alegaciones vertidas en primera instancia, a las que ya se ha dado debida y razonada respuesta en el auto recurrido, argumentando sobradamente los motivos por los que procede decretar la nulidad de las dos cláusulas cuestionadas, sin que en el escrito de recurso se haga valer el más mínimo argumento para desvirtuarlos. El juzgador de instancia ha analizado todas las cuestiones planteadas, y lo ha hecho de forma suficientemente motivada, sin que la argumentación contenida en la resolución recurrida resulte rebatida en forma alguna por las alegaciones de la apelante pues nada nuevo se añade a todo aquello que ya ha sido analizado y resuelto en primera instancia.

En el recurso de apelación el tribunal "ad quem" goza de competencia para revisar todas las cuestiones planteadas en primera instancia pero no puede revisar de oficio los razonamientos de la resolución apelada, al margen de los motivos esgrimidos por la parte como fundamento de su pretensión revocatoria, por lo que es la parte apelante la que debe individualizar los motivos de su recurso, a fin de que puedan examinarse dentro de los límites y en congruencia con los términos en que vengan ejercitados. Y como esta Sala tiene dicho en reiteradas ocasiones, lo que no puede pretenderse es que sea el Tribunal quien supla las omisiones de las partes, so pena de desconocer los principios dispositivos y de rogación que informan el proceso civil ( art. 216 y 218 de la LEC ) que también son aplicables en sede de apelación porque según establece el art. 465-4 de la LEC la sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461 de la LEC .

En este sentido, y como ya apuntaba la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2000 , refiriéndose al art. 733 de la LEC de 1.881, de similar redacción al art. 458 de la LEC , "...la Sala de apelación desestimó el recurso, cuya Sentencia se impugna, al tener por incumplido el requisito que exige el artículo 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que exige la expresión de las razones por las que el apelante difiere de la Sentencia y de la solución que en la misma se adopta en relación con las cuestiones planteadas por las partes en sus respectivos escritos de demanda y contestación, a fin de que la contraparte pueda tener conocimiento de las bases de la impugnación y pueda ejercitar con mayor amplitud el derecho a la defensa que vería lógicamente mermado de admitirse el recurso carente de fundamentación...".

Añade esta misma sentencia que · ....el artículo 733 en su redacción conforme a la reforma precitada determina que el recurso de apelación se formaliza por escrito que se presentará ante el órgano jurisdiccional que hubiera dictado la resolución que se impugna, en el que se exponen las alegaciones en las que se base la impugnación", y concluye "no cabe soslayar que la apelación que regula el artículo 733 es una apelación fundada, de manera, que, como expresa la Sentencia impugnada, no cabe una remisión a escritos de alegaciones de la primera instancia, sino que es preciso, que a la luz de la Sentencia objeto de la apelación, se señalen las razones concretas de discrepancia, ya que, en otro caso, se defraudaría el contenido y sentido de la norma. "

Expuesto lo anterior, en el recurso de apelación se impugna tanto la declaración de que no se ha acreditado que los compradores pidieron a la vendedora ocupar el piso ya en el mes de diciembre de 2018 como la falta de acreditación del pago de la renta, por dos motivos que resolvemos separadamente.

La primera de las cuestiones se fundamenta en los argumentos siguientes:

En ningún momento mi representada manifestó que se cambiara de domicilio por recomendación médica, sino que lo que explicó es que en atención a que los compradores le habían pedido que abandonara el domicilio para ocuparlo ellos inmediatamente decidió trasladarse a San Carles de la Rápita porque además los médicos le aconsejaron estar cerca del mar.

Está claro que con los escasos ingresos de la Sra. Covadonga, que constan acreditados, solo por prescripción médica no hubiera podido trasladarse a San Carles de la Rápita, pues dicho traslado le ha provocado grandes penurias económicas durante los meses ha tenido que pagar el alquiler y el préstamo hipotecario simultáneamente, por causas imputables a los compradores.

Y a lo anterior, y aunque se hace para justificar el pago de las rentas, también se sostiene que el contrato de alquiler aportado acredita que se mudó en diciembre de 2018 y que a su juicio en la audiencia previa no se fijó como hecho controvertido la meritación y pago de las rentas

Planteado así el recurso de apelación, no vemos ningún motivo para apartarnos de la resolución de la jueza de instancia, pues lo que se pretende en esta alzada es que se declare acreditado que los compradores pidieron a la vendedora poder disponer de la vivienda ya en el mes de diciembre, en contra de lo que expresamente se pactó en el contrato, y que se haga en base únicamente a su propia declaración en el acto del juicio. Declaración que quizás podría valorar de otra manera si no fuera porque, reiteramos, no resultase que en el contrato se fijó el 1 de febrero de 2019 como fecha para elevar el contrato de compraventa a escritura pública. Es evidente que contradecir lo indicado expresamente en el contrato de arras hubiera exigido unas pruebas más eficaces que la simple manifestación de la vendedora, pero es que además ella misma fue voluntariamente sucesivas prórrogas para la elevación a público del contrato. Por tanto, procede desestimar el recurso también en este punto.

CUARTO. COSTAS PROCESALES.

La desestimación del recurso implica la imposición de las costas a la recurrente, conforme los artículos 394 y 398 LEC.