Sentencia Civil 266/2025 Audiencia Provincial Civil de Lleida nº 2, Rec. 275/2023 de 20 de marzo del 2025

PRIMER.-La societat mercantil demandada, "Montrove Gestión y Servicios SL", és propietària d'un espai destinat a aparcament de vehicles, senyalat amb el núm. NUM000, al DIRECCION000, a Arties i Garòs. La demandada hi ha realitzat obres de tabiqueria consistents en crear un espai destinat a traster a costa de reduir la superfície destinada a aparcament. La sentència de primera instància estima la demanda interposada pel propietari de la plaça confrontant, núm. NUM001, la societat Cal Ritu SL, i condemna la demandada a restablir la situació existent abans de realitzar les obres, per no disposar "del acuerdo unánime de la junta de vecinos", per la qual cosa "Montrove Gestión y Servicios SL" interposa recurs d'apel·lació. La recorrent sosté que ens trobem davant una comunitat complexa dintre la qual hi ha una subcomunitat d'aparcaments i trasters contemplada a l' art. 552-52.1 a) del CCCat, per la qual cosa, els arts. 553-36.3 i 553-37.1 del CCCat l'autoritza, com a propietari de la plaça d'aparcament, a realitzar-hi obres amb l'únic requisit de comunicar-ho prèviament a la presidència o a l'administració de la comunitat. Contràriament, l'apel·lada considera que la plaça d'aparcament és un element comú d'ús privatiu, art. 553-43 CCCat, per la qual cosa afirma que és necessari l'acord unànime de la comunitat atès que les obres fetes suposen una modificació estructural d'elements comuns.

SEGON.-En primer lloc, s'ha de reconèixer amb l'apel·lant, que atès el principi de territorialitat ( art. 111-3 del CCCat), és aplicable el Dret Civil català i no la LPH de 1960, tot i que les resolucions de diferents Audiències Provincials esmentades a la sentència de primera instància en suport del seu pronunciament, que apliquen la LPH, puguin arribar a una solució que sigui idèntica en aplicació del Llibre Cinquè del CCCat.

TERCER.-Cal precisar que la propietat de "Montrove Gestión y Servicios SL" es correspon amb la finca registral núm. NUM002 que es descriu com: "Urbana: una participación indivisa de cero coma setecientos setenta y dos por ciento de la entidad número uno que da derecho al uso y disfrute exclusivo y privativo de la plaza de aparcamiento número NUM000 en la planta DIRECCION000, con derecho a estacionar dos vehículos y dispone en su fondo de un cuarto trastero [...]. A dicha plaza de aparcamiento le corresponde un coeficiente de cero coma setecientos setenta y dos por ciento sobre la entidad número uno. Local destinado a aparcamiento de vehículos del edificio compuesto por dos bloques, integrante del conjunto urbanístico " DIRECCION000" [...]". Per la seva banda, a l'escriptura de compravenda de l'aparcament de Cal Ritu SL, registral nùm. NUM003, aquest es descriut com: "la sociedad "COLUMIA, S.A." aquí representada, VENDE a "CAL RITU, S.L". aquí también representada, que COMPRA y ADQUIERE para sí una cincuenta y cinco ava parte indivisa (1/55) de la finca descrita en el expositivo de esta escritura, que da derecho al uso y disfrute exclusivo y privativo de la plaza de aparcamiento número NUM001, con derecho a aparcar dos vehículos, disponiendo en su fondo de un armario trastero y que está situada en la planta DIRECCION000 de dicha entidad. A dicha plaza de aparcamiento le corresponde un coeficiente del 0, 598%".

I pel que fa al conjunt de l'entitat, es descriu de la següent manera un cop constituït el règim de propietat horitzontal:

"ENTIDAD NÓ?RO UNO.- LOCAL destinado a APARCAMIENTO DE VEHÍCULOS, del edificio formado por dos bloques, integrante del " DIRECCION000", situado en Garós, (Naut. Aran), término de Salardú. Se distribuye en dos plantas numeradas " DIRECCION001", de superficie novecientos setenta y tres metros cincuenta y seis decímetros cuadrados y " DIRECCION000", de superficie novecientos setenta y tres metros cincuenta y seis decímetros cuadrados , con acceso rodado mediante rampas independientes para cada planta; la comunicación vertical de estas plantas, mediante escalera y ascensor, se lleva a cabo (en virtud de servidumbre) a través de la Primera Fase del local-garaje ya edificado. En la planta enumerada " DIRECCION001", existen veintisiete plazas de aparcamiento, numeradas del NUM004 al NUM005, ambos inclusive, y del NUM006 al NUM007, también ambos inclusive. De las plazas indicadas, las numeradas NUM004, NUM008 NUM009, NUM010, NUM011, NUM012, NUM013, NUM014, NUM015, NUM016, NUM017, NUM018, NUM019 y NUM005 son plazas de aparcamiento "doble" , es decir, con derecho a aparcar dos vehículos; las números NUM004, NUM020, NUM010, NUM011, NUM012, NUM013, NUM014, NUM019 y NUM005 disponen en su fondo de un armario trastero y la NUM005, además, de un cuarto trastero; las numeradas NUM015, NUM016, NUM021, NUM017 y NUM018 disponen en su fondo de un cuarto trastero; las numeradas NUM006, NUM022, NUM023, NUM024, NUM025, NUM026, NUM027, NUM028, NUM029, NUM030 y NUM031 son plazas individuales con derecho a aparcar un solo vehículoaparcamiento solo vehículo.

En la planta " DIRECCION000" existen 28 plazas de aparcamiento, numeradas NUM032, NUM033, NUM034, NUM035, NUM036, NUM037, NUM038, NUM039, NUM040) NUM041) , NUM042) , NUM043) NUM044, NUM045, NUM046, NUM047, NUM048, NUM049, NUM000, NUM001, NUM050, NUM051, NUM052, NUM053, NUM054 y NUM055; las numeradas NUM032, NUM033 , NUM034, NUM035, NUM036, NUM037, NUM038, NUM039, NUM040) , - NUM056) ' NUM042) , NUM043) son plazas de aparcamiento

"individuales" y disponen en su fondo de un armario trastero; las numeradas NUM057, NUM044, NUM045, NUM046, NUM058 NUM048, NUM049, NUM000, NUM001, NUM050, NUM051, NUM052, NUM053, NUM054 y NUM055, son plazas de aparcamiento doble, significando que las numeradas NUM046, NUM047, NUM048, NUM049 y NUM000 disponen en su fondo de un cuarto trastero y las números NUM057, NUM044, NUM045, NUM001, NUM050, NUM051, NUM052, NUM053, NUM054 y NUM055 disponen en su fondo de un armario trastero. Dentro del conjunto de esta unidad, cada una de las plazas individuales, es decir las números NUM006, NUM022, NUM023, NUM059, NUM024, NUM025, NUM026, NUM027, NUM028, NUM029, NUM030 , NUM031, NUM007, NUM032, NUM033, NUM034, NUM060 NUM036, NUM037, NUM038, NUM039 , NUM042) ' NUM043) y NUM039, tienen un coeficiente del 0, 343 por ciento; cada una de las plazas dobles que disponen de a rmario trastero, es decir, las números NUM004, NUM020, NUM010, NUM011, NUM012, NUM013, NUM014, NUM019, NUM005, NUM057, NUM044, NUM045, NUM001, NUM050, NUM051, NUM052, NUM053, NUM054 y NUM055, tienen un coeficiente del 0, 598 por ciento, y cada una de las plazas dobles números NUM015, NUM016, NUM021, NUM017, NUM018, NUM046, NUM047, NUM048, NUM049 y NUM000, tienen un coeficiente del 0, 772 por ciento.

En el " DIRECCION001" existe una puerta de acceso a la entidad número dos, vivienda numerada 14; la entidad número tres, vivienda numerada 15; otra en la entidad número cuatro, vivienda numerada 16 a) y otras en las entidades pendientes de edificación, en virtud del derecho de vuelo al que se ha hecho anteriormente referencia y, finalmente, otra en una entidad de futura construcción.

LINDA: Norte, "Co lumia, S.A. , Oeste, por donde tiene su acceso el DIRECCION001, con calle de la propia urbanización; Sur, por donde tiene acceso el DIRECCION000, con calle de la propia urbanización; y Este, 1 a Fase del aparcamiento de "Columia, S.A.

COEFICIENTE : Le corresponde un coeficiente de participación en el edificio del 28 por ciento".

QUART.-D'aquestes descripcions, doncs, resulta que els comuners són propietaris d'una quota indivisa de l'entitat núm. NUM008, és a dir, de l'entitat descrita com a local, destinat a aparcaments, format per dues plantes de DIRECCION000. A aquesta entitat núm. NUM008 li correspon el 28 % del total conjunt urbanístic en el qual s'integra i, segons registre de la propietat, junt amb altres cinc entitats més (és a dir, un total de sis entitats), detenten el 65,375 % del total. La quota indivisa de cada propietari li atorga el dret d'ús i gaudi exclusiu i privatiu d'una plaça d'aparcament. Per tant, el comuners no són propietaris d'una plaça d'aparcament com entitat individualitzada i independent, si no que ho són d'una part alíquota de la total comunitat, que els atorga el dret d'ús i gaudi exclusiu i excloent d'un determinat espai destinat a aparcament i, pels què en tenen, d'un traster, aquests darrers amb una quota més gran.

CINQUÈ.-Ara bé, al marge que ens trobem davant el supòsit de l' art. 553-52.1 a) del CCCat, hem de compartir el raonament que exposa l' Audiència Provincial de Tarragona, secció 3, a la seva sentència núm. 551/2024, de 3 de octubre, on en un supòsit gairebé idèntic diu:

"Así se ha cerrado un espacio al fondo de la plaza de aparcamiento NUM061 con muros de obra, espacio a modo de cuarto trastero al que se accede por una puerta. Como lógicamente ese trastero ocupa parte significativa de la plaza de aparcamiento NUM061, los coches que estacionan en ella, aunque no sean de grandes dimensiones, sobresalen ostensiblemente de las líneas amarillas que delimitan el espacio privativo con la zona común, esto es, invaden de manera manifiesta la zona común [...] No solo el título constitutivo y los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad destinan la planta NUM062 al aparcamiento de vehículos y no a trasteros y configuran un espacio diáfano, no con cerramientos, sino que la propia nota simple del Registro, que advera el título de dominio de la parte demandada y que se aporta como documento 2 de demanda, indica que la parte demandada tiene una participación indivisa en un espacio destinado a aparcamiento de vehículos que le da derecho al uso exclusivo y excluyente de la PLAZA DE APARCAMIENTO señalada como NUM061. [...] El art. 553-36.1 CCC en su redacción original anterior a la reforma operada por Ley 5/2015, de 13 de mayo y que estaba vigente a la fecha de 2 de agosto de 2008 en que se adoptó el acuerdo de instar judicialmente la retirada de los cerramientos en la planta NUM062, en una regulación que no difiere sustancialmente de la actual, señalaba que los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de conservación y reforma siempre que no perjudiquen a otros propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez del edificio, ni alteren la composición o el aspecto exterior del conjunto. El art. 553-36.2 CCC indicaba en su redacción original que los propietarios que se propongan hacer obras en su propio elemento privativo, lo han de comunicar previamente y si la obra comporta alteración de elementos comunes se ha de aprobar con la mayoría que establece el art. 553-25 CCC, es decir, con el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participación. El art. 553-36.3 CCC preceptuaba, como actualmente y tras la reforma de la Ley 5/2015 dispone el artículo 553-36.4 CCC, que la comunidad puede exigir la reposición a su estado original de los elementos alterados sin su consentimiento.

En este caso existe una evidente alteración del espacio común alterando la finalidad que atribuye el título constitutivo a la planta NUM062 y un espacio que se configura como diáfano pasa a ser cerrado, alterando la configuración de la planta, construyendo un cuarto con paredes de obra adosadas a las paredes comunes. Se causa un perjuicio a la comunidad porque esta construcción determina que la utilización de la plaza de aparcamiento por vehículos comporte necesariamente invasión y ocupación de espacio común, sobrepasándose por los vehículos estacionados en la plaza NUM061 los límites de la plaza privativa y privando a los demás vecinos de un espacio común".

SISÈ.-En el supòsit que ara ens ocupa, no s'ha acreditat si la demandada, un cop fet el traster, pot continuar estacionant dos vehicles, tal i com li permet el seu títol, o si per poder fer-ho necessàriament ha d'envair part de l'espai destinat a vial interior de la planta DIRECCION000, sobrepassant la línia pintada al terra, delimitadora de la plaça núm. NUM001, que és el que succeïa en el supòsit de fet de la transcrita sentència de l'AP de Tarragona. Si fos així, suposaria que dintre de l'espai delimitat com a aparcament núm. NUM001 ja no poden estacionar dos vehicles, sinó un, en contravenció del títol constitutiu que preveu expressament que en l'espai que forma la plaça núm. NUM001 poden aparcar dos vehicles, s'entén que perquè hi ha espai suficient per poder fer-ho. Però el que sí és evident és que la societat mercantil demandada ha creat un traster a un espai on segons el títol constitutiu no n'hi ha, de manera que ha canviat la naturalesa i destí d'un espai, que de passar a estar destinat a aparcament, es destina ara a traster. Finalment, amb l'obra efectuada ha canviat la configuració i aspecte de la tercera planta DIRECCION000, atès que configurada com a diàfana, al banda dels trasters ja previstos al títol constitutiu, ha creat un traster nou, adossat a la paret que constitueix element comú, és a dir, ha afegit un nou espai tancat on abans no n`hi havia cap. S'ha infringit així l' art. 553-26.2 del CCCat que prohibeix als propietaris efectuar obres que "alterin la configuració o l'aspecte exterior del conjunt" i, no cal dir-ho, li calia acord previ de la junta de propietaris ( art. 553-26.2 del CCCat: "Si l'obra suposa l'alteració d'elements comuns, és necessari l'acord de la junta de propietaris"), i no només el seu simple coneixement o el consentiment exprés o tàcit d'un o alguns dels comuners.

SETÈ.-En allò que sí ha de ser admès el recurs interposat és en referència al pronunciament que realitza el Sr. Jutge de primera instància pel qual condemna la Comunitat de Propietaris DIRECCION000 a estar i passar pels pronunciaments que efectua sobre la il·legalitat de l'obra i la condemna a Montrove Gestión y Servicios SL a restablir la situació existent amb anterioritat a efectuar l'obra, tota vegada que l'actora va desistir de les accions exercitades a la demanda contra la Comunitat de Propietaris abans que aquesta comparegués al procediment. Tant és així que es va dictar heterodoxa provisió de 13-5-22 per la qual "se tiene por retirada la demanda respecto del codemandado Comunidad de Propietarios DIRECCION000, al que se hará saber dicha renuncia a fin que no se persone ni conteste la demanda".

VUITÈ.-No escau efectuar condemna pel que fa a les costes causades en segona instància.

Atesos els anteriors articles i els altres de general i pertinent aplicació,