Sentencia Civil 707/2024 Audiencia Provincial Civil de Lleida nº 2, Rec. 487/2023 de 21 de octubre del 2024

PRIMER. RESUM DE LES ACTUACIONS PRACTICADES EN PRIMERA INSTÀNCIA.

Els ara apel·lants van interposar una demanda per obtindre la declaració de nul·litat de l'acord adoptat per la comunitat demandada i que va aprovar mantenir el règim d'imposició de les despeses de manteniment de l'ascensor únicament als veïns de la planta DIRECCION001.

La demandada s'hi va oposar i es va celebrar l'audiència prèvia, en la qual es va proposar i va admetre com a prova únicament la documental, de manera les actuacions van quedar vistes per a sentència. Sentència que va arribar a la decisió que s'ha reproduït i que ara apel·len els actors pels motius que analitzem i resolem tot seguit.

SEGON. RESOLUCIÓ DE L'APEL·LACIÓ.

L'acord impugnat es va adoptar en la junta de propietaris de l'11 de desembre de 2021, i el resultat de la votació va estar de 12 propietaris favorables a continuar amb el sistema vigent i 11 favorables al seu canvi. Els actors consideraven que l'acord era contrari tant als estatuts de la comunitat com a la normativa.

Era contrari als estatuts perquè en la seva norma III s'estableix expressament que son elements comuns de l'immoble, entre d'altres, "l'ascensor si s'hi instal·lés",mentre que en la norma VII s'indicava expressament que en l'edifici "existeix un buit per a la instal·lació d'un possible ascensor i un espai per al seu accés, sent tots dos elements comuns".I la norma IV establia l'obligació de tots els propietaris de contribuir a les despeses i pagaments comuns conforme al seu coeficient de participació.

I l'acord també contravenia la legislació vigent perquè l' article 553- 45 de la Llei 5/2015 de modificació del Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya estableix en el seu apartat primer l'obligació dels propietaris de sufragar les despeses comunes "en proporció a la seva quota de participació o d'acord amb les especialitats fixades pel títol de constitució, els estatuts o els acords de la junta",mentre que l'apartat segon disposa que "la falta d'ús i gaudi d'elements comuns concrets no eximeix de l'obligació de sufragar les despeses que deriven del seu manteniment, tret que una disposició dels estatuts, que només pot referir-se a serveis o elements especificats de manera concreta, n'estableixi el contrari i sense perjudici del que s'estableix per l'article 553-30.2".

En la contestació a la demanda s'argumentava en primer lloc que el plantejament dels actors ometia i els acords adoptats amb anterioritat per la comunitat.

Això perquè en la junta de propietaris celebrada el 10 de setembre de 2005 es va aprovar per unanimitat instal·lar un ascensor des de la planta subterrània fins a la planta segona, i es va acordar que les despeses de la instal·lació es repartirien per parts iguals entre tots els propietaris. Però, també es va acordar que "les despeses posteriors de manteniment es repartiran per coeficients entre els propietaris de les plantes segones".

El sentit d'aquest pacte, segons la demandada, era que la instal·lació va estar proposada pels propietaris de la planta superior, i els de la inferior, a qui hi interessava molt menys, ho van acceptar i van contribuir a parts iguals en la instal·lació però a canvi que les futures despeses de manteniment fossin assumides pels propietaris de la planta superior, que eren qui més el farien servir. Aquest acord va estar adoptat per unanimitat i mai no es va impugnar.

Anys més tard, en la junta celebrada el 28 de juny de 2018, es va plantejar l'alteració del règim de contribució a les despeses de manteniment i 12 propietaris van votar a favor de mantenir el sistema original, 2 en van votar en contra i un es va abstenir. Aquest acord tampoc no es va impugnar.

Finalment, l'any 2021 es va tornar a repetir la votació, amb la presentació d'una proposta presentada pels ara apel·lants, que es va desestimar amb els vots en contra dels propietaris de la planta superior.

A més de l'anterior, i com a segon motiu d'oposició, la demandada indica que en la proposta d'acord que van plantejar els actors ni tan sols es pretenia que les despeses de manteniment de l'ascensor es pagaren en proporció a les quotes dels propietaris, sinó que es proposava que els propietaris de les plantes baixes que en volguessin fer ús ho havien de manifestar a l'administrador i des d'aquest moment havien de començar a contribuir en les seves despeses de manteniment; i precisament per això es va indicar que en aquest cas es procediria al canvi de clau de l'ascensor i se'n donaria còpia només als usuaris. Ara els actors pretenen un pronunciament diferent del quin van proposar en aquella junta, la qual cosa va en contra dels seus propis actes.

A més de l'anterior, en tercer lloc, la demandada sosté que l'acord no és contrari ni als estatuts ni a la llei.

No és contrari als estatuts perquè quan es van aprovar l'ascensor no estava encara instal·lat i l'única referència que s'hi preveia era considerar la instal·lació com a comunitària per al cas que s'instal·lés. I va resultar que en la junta en què es va acordar la seva instal·lació tots els propietaris van acceptar per unanimitat l'acord de 2005 ja expressat.

I no és contrari a la llei perquè l'article 553-3.1.c estableix que la quota de participació determina la participació de cadascun dels propietaris en les despeses comunes, però és admissible el pacte en contra. I precisament l'acord de 2005 va establir-hi el règim de participació ara impugnat.

En darrer lloc s'indica que el règim establert l'any 2005 s'ha vingut aplicant fins al present sense que s'impugnés l'acord ni tampoc el de 2018, i se cita a aquests efectes la STSJ Catalunya número 86/2016, de 7 de novembre, el text parcial de la qual es reprodueix.

En conclusió, la demandada sosté que l'única possibilitat de canviar el règim vigent és mitjançant un acord adoptat per la majoria dels propietaris.

Això pel que fa als escrits inicials de les parts, perquè en l'audiència prèvia l'actora es ratificà en la seva demanda i quant a l'acord del 2005 es limità a indicar que no es va aprovar per unanimitat sinó per un percentatge del 51%, i que no es va incloure en l'ordre del dia que en aquella reunió es pretenia modificar els estatus. I també que aquell repartiment no era oposable als nous propietaris diferents del qui el van adoptar inicialment, en no haver-se modificat expressament els estatus ni la seva redacció en el Registre de la Propietat.

La lletrada contrària indicà que l'acta fa constar que sí s'hi va adoptar per unanimitat, que l'ascensor no estava més que previst en els estatuts però no pas instal·lat, i que s'hi instal·là arran d'aquell acord i amb el pacte que hi consta quant a les despeses. També feu referència a les particularitats de la finca, concretament a les previsions estatutàries quant a les despeses de manteniment dels jardins i de les escales que pugen a la DIRECCION001 planta. Finalment, reiterà els arguments de la contesta i particularment la referència a la doctrina dels actes propis i que en realitat el que pretén l'actora és impugnar l'acord del 2005, cosa que ara ja no és possible.

La sentència va arribar als pronunciaments que s'han reproduït i que ara recorre l'apel·lant, qui insisteix en els mateixos arguments exposats en instància i afegeix els següents en relació als acords dels anys 2005 i 2018, que defensa no poden tenir l'efecte que pretén la demandada per tres motius: perquè no és cert que s'adoptessin per unanimitat tal i com resulta de les actes aportades al procés, perquè els acords no van modificar els estatuts en no estar inclòs l'acord en l'ordre del dia i perquè no es va inscriure en el Registre la suposada modificació.

Plantejat així el recurs, escau recordar que hem establert reiteradament que perquè aquesta mena d'acords vinculin els adquirents posteriors no tan sols han d'haver modificat efectivament els estatuts sinó que cal la inscripció de la modificació en el Registre de la Propietat, per tal de garantir la seva publicitat enfront tercers, sempre que siguin de bona fe, tal i com ordena l'actual art. 553-11.1.d Ccc i també la legislació anterior, sigui la comuna o la catalana. Quant a la legislació comuna, la STS núm. 720/2015, de 29 de desembre, establia això següent:

"3. Hecha la anterior consideración se alcanza el núcleo de supuesto sometido a enjuiciamiento, por las diferentes consecuencias anudadas a su calificación, a saber, si lo aprobado en la Junta de Propietarios de 25 de mayo de 2006 consistió en los Estatutos que como complemento del Título prevé el párrafo tercero del artículo 5 LPH o, por el contrario, se trató del Reglamento del Régimen interior

4. Corolario de ello es que para determinar su naturaleza se haya de estar más al contenido de la norma que a su inclusión nominal, distinción que con sutileza trata la sentencia de 5 de julio de 2007 .

5. En el caso presente resulta claro sin ningún esfuerzo hermenéutico que los Estatutos en cuestión son los previstos en el artículo 5 LPH y no el Reglamento de régimen interno que prevé el artículo 6, por cuanto inciden directamente sobre una obligación de la Ley, cual es la contribución por el comunero a los gastos generales.

6. Es cierto que no se encuentran inscritos, pero también Io es que la inscripción no es constitutiva ni, por tanto, obligatoria; de manera que su falta en nada afecta al valor normativo de los Estatutos para quienes son propietarios cuando se aprobaron.

Respecto a los terceros afirma el último inciso del párrafo tercero del artículo 5 LPH que (....) no perjudicará a terceros sino ha sido inscritos en el Registro de la Propiedad'

Ahora bien, ello será ( STS de 25 de abril de 2013 ) si se trata de terceros de buena fe que no han tenido conocimiento de ese acuerdo estatutario; lo que se compadece mal con la fecha de su adopción y ejecución sin haber sido objeto de impugnación, sobre todo si se tiene en cuenta que consistía en un tema tan cotidiano y notorio como la contribución mensual a los gastos generales de a Comunidad."

Certament, en algunes de les nostres resolucions ja havíem establert que el tercer que al·legava al seu favor la manca d'inscripció registral de la modificació no podia fer-ho perquè dels fets provats resultava que havia tingut coneixement del contingut dels acords i els estatus per un altre mitjà, com en les nostres Sentències núm. 240/2012 de 7 de juny, dictada en el recurs d'apel·lació núm. 379/2011 (ponent Sr. Guilanyà), o la núm. 303/2007, de 24 de setembre, dictada en el recurs d'apel·lació núm. 272/2007 (ponent Sra. Sáinz). En aquella primera resolució vam indicar això següent:

TERCER. El segon motiu del recurs d'apel·lació invoca infracció de l' art. 533-3.1r CCCat i del títol constitutiu de la Comunitat, així com la valoració que s'ha efectuat de l'interrogatori i la prova testifical. Amb relació a l'art. 533-3.1r, considera que aquest precepte determina la participació en les despeses de manera proporcional a la quota, la qual cosa fa que l'acord comunitari sigui nul. A més, segueix el raonament, l'acord comunitari de repartiment igualitari no figura inscrit, i al títol constitutiu que publica el Registre hi consta una remissió a les normes de la LPH. Finalment, fa referència a la prova d'interrogatori i testifical, tot afirmant que si bé per part de la Comunitat de Propietaris es va aportar una certificació on s'indicava que les despeses es pagaven a parts iguals, el Notari no la va incloure a l'escriptura de compravenda per considerar l'acord nul, per la qual cosa l'apel· lant va confiar en el criteri del Notari quan els va dir que l'acord no els podia afectar per la seva nul·litat, amb la qual cosa en definitiva s'estaria incomplint el que disposa l' art. 533-10 CCCat que la modificació del títol de constitució ha de reunir els mateixos requisits de forma que es van observar en el seu atorgament.

L' art. 533-3.1.c) CCCat estableix que la quota de participació " Estableix la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos, llevat de pacte en contra ". Per consegüent, si bé el repartiment de les despeses en proporció a la quota és la regla, el legislador admet el pacte en contrari. I justament aquest és el cas: la Comunitat de Propietaris va acordar un repartiment igualitari, prescindint de les quotes, acord que va ser considerat ferm per la nostra sentència tantes vegades citada.

No és obstacle que l'acord no figuri inscrit. La inscripció en un Registre Públic, si a més té els efectes del Registre de la Propietat de publicitat cap a tercers de bona fe que confien en el que publica el Registre, té uns importants efectes protectors dels qui desconeixen la realitat extraregistral. Però qui coneix la realitat extraregistral no pot emparar-se en la omissió de la inscripció, perquè li manca la necessària bona fe.

I en el cas que ens ocupa l'apel·lant coneixia la realitat extraregistral, és a dir, l'existència d'un acord de la Comunitat. Ho admet el mateix escrit del recurs d'apel·lació, quan fa esment que el Notari els va dir que l'acord era nul.

Que el Notari hagués manifestat que, al seu parer, l'acord era nul, no té cap mena de transcendència; el que sí és transcendent és que es conegués l'existència de l'acord i el seu abast. L'opinió del Notari sobre la nul·litat de l'acord -per cert, recordem que la nostra sentència de 2007 convalida l'acord per caducitat de l'acció d'impugnació- l'únic que palesa és el coneixement de l'acord, i això és el veritablement transcendent en aquest plet. No es pot al·legar el desconeixement de l'existència de l'acord, ferm, quan es compren els habitatges.

Per la qual cosa l'al·legació de l'art. 533-10 tampoc té cap mena de repercussió en la pretensió de la demandant, ja que el recurs d'apel·lació ha de ser desestimat pels raonaments que s'han anat desgranant en els fonaments de dret d'aquesta sentència.

Aplicant la doctrina anterior al cas present, resulta que en la demanda no es va fer cap esment a que els actors fossin adquirents posteriors a l'acord de 2005 i que per això no els hi havia de vincular. De fet, com s'ha indicat, no se citava per res aquell acord ni tampoc el de 2018.

En l'audiència prèvia, i contestant part de les al·legacions de l'oposició a la demanda, el lletrat de l'actora es va limitar a dir que "d'uns anys cap aquí han hagut nous propietaris i a aquests nous propietaris no els pot perjudicar aquest nou repartiment",sense, però, fer-hi cap més indicació i sense concretar qui dels actors eren adquirents posteriors a aquell acord o si ho eren tots.

Quant al recurs d'apel·lació, les objeccions a l'acord de 2005 van referides al fet que, en opinió dels apel·lants, no es va adoptar realment per unanimitat, i sense cap indicació als tercers adquirents posteriors.

Quan es fa referència a l'acord de 2018 sí s'indica el següent:

"los dos votos en contra corresponden a nuevos propietarios que en el momento de comprar no tuvieron conocimiento de dicha modificación en la medida que la comunidad y los propietarios que tomaron el acuerdo en el año 2005 no procedieron a la inscripción de dicha modificación en el Registro de la Propiedad. Éste hecho todavía se hace más evidente en la junta de 11 de diciembre del año 2021, en la que asisten la totalidad de los nuevos propietarios no existentes en la junta del año 2005, voto de los que se posiciona a favor de cambiar el reparto de gastos acordado en el año 2005 y que a nuestro entender contraviene los estatutos por no haber cumplido la toma de este acuerdo a las previsiones necesarias para que fuese válido y por tanto aplicable los propietarios que compraron con posterioridad a la toma del mismo".

I més endavant:

(...) Como ya se ha puesto de manifiesto son propietarios que adquirieron con posterioridad al año 2005 y que seguramente, de haber tenido conocimiento, cosa que no era posible por no haberse inscrito dicha modificación estatutaria en el registro, no hubiesen adquirido las fincas.

Plantejada així la posició de l'actora i apel·lant, la conclusió és que és evident que en la seva demanda no es pretenia la impugnació dels acords de 2005 i 2018, ni per al·legar que els actors eren adquirents posteriors ni per cap altre motiu, perquè no s'hi esmentaven per res. En l'audiència prèvia es va introduir la qüestió en la manera tan breu que hem reproduït textualment, i no ha estat sinó fins al recurs d'apel·lació quan s'ha plantejat expressament que els actors eren adquirents posteriors i que d'haver conegut a través del registre aquella modificació estatutària "segurament no haurien adquirit les finques".

Per tant, la qüestió s'ha plantejat tardanament en aquest recurs d'apel·lació i no pot tenir-se en compte per a resoldre. És més que sabut que, segons disposa l' art. 456-5 de la LEC, la sentència que es dicti en apel·lació haurà de pronunciar-se exclusivament sobre els punts i qüestions plantejats en el recurs i, si és el cas, en els escrits d'oposició o impugnació. Al seu torn, és doctrina jurisprudencial reiterada la que indica que el recurs d'apel·lació "(...) no constitueix un nou judici ni autoritza a resoldre problemes o qüestions distints dels plantejats en la primera instància, perquè encara que permet al Tribunal de segon grau examinar en la seva integritat el procés, no constitueix un nou judici, ni autoritza a resoldre qüestions o problemes distints dels plantejats en primera instància, atès que a això s'oposa el principi general de dret "pendente apellatione, nihil innovetur" (....)".Entre altres, així s'estableix en les sentències del Tribunal Suprem de 19 de juliol i 2 de desembre de 1983, 6 de març de 1984, 19 de juliol de 1989, 21 d'abril de 1992 i 9 de juliol de 1997 .

Però és que inclús en el cas que fora admissible a discussió i que, a més a més, calgués entendre que la bona fe del tercer es presumeix i que corresponia a la part demandada acreditar que els actors coneixien el contingut dels acords malgrat no haver-se inscrit en el Registre de la Propietat, resulta que els demandants no han acreditat que siguin tercers adquirents posteriors als acords de 2005 i 2018, perquè no s'hi ha practicat cap prova i ni tan sols s'han aportat els títols de propietat. És més, de la documentació que sí consta aportada tampoc resulta acreditat que els actors siguin tercers adquirents.

Efectivament, pel que fa a l'acord de l'any 2005 únicament s'ha aportat per la demandada l'acta de la reunió de la comunitat, en el qual no es fa constar la identitat dels propietaris presents simplement perquè s'indica que "assisteixen entre presents i representats el 100% de la totalitat dels propietaris". Per tant, no es pot saber si els ara apel·lants ja eren propietaris en aquell any. La discussió al respecte de si realment l'acord va estar unànime o no, és indiferent als efectes que ara examinem.

Emperò, malgrat en l'acta de l'acord de 2005 no consta el nom dels propietaris, en l'última de les seves pàgines es conté l'encapçalament d'una reunió posterior de la comunitat celebrada el 28 d'octubre de 2006, a la qual sembla no van acudir tots els propietaris perquè no es fa constar la unanimitat i es relacionen nominalment els assistents. I resulta que aquella reunió van acudir tres dels ara apel·lants, personalment o per representació: Onesimo i Sofía, i Pedro Antonio. Per tant, i a pesar que no es disposa de proves directes de quins dels actors i ara apel·lants van adquirir els seus habitatges amb posterioritat a l'acord de setembre 2005, per descomptat que la seva participació en una reunió de veïns celebrada a l'any a sobre és un indici racional per a pensar que ja podien ser propietaris l'any 2005. Indici que, novament, corresponia desacreditar als actors, qui reiterarem un cop més no han aportat cap prova sobre la condició de tercers adquirents. Per tant, almenys aquests tres apel·lants difícilment poden al·legar que desconeixien l'acord de 2005.

Quant a l'acord del 2018, l'actora sosté que "los dos votos en contra corresponden a nuevos propietarios que en el momento de comprar no tuvieron conocimiento de dicha modificación".No obstant això, en l'acta d'aquella reunió no s'indica la identitat dels dos propietaris discrepants. Si es comproven els assistents resulta que els dos únics actors que hi apareixen són els senyors Pedro Antonio i Nazario. També hi apareix Custodia, nom que no coincideix amb la demandant Custodia, per la qual cosa hem d'entendre que les dues persones a què fa referència el recurs són els primers. I resulta que el senyor Pedro Antonio ja apareixia en l'esmentada acta de l'any 2006, per la qual cosa ens remetem a l'indicat en els paràgrafs anteriors. I quant al senyor Nazario, no s'ha acreditat quan va adquirir la seva propietat i malgrat no aparèixer en les actes dels anys 2005 i 2006 cal recordar que en la primera no s'indica la identitat dels assistents i que en la segona no van assistir tots els propietaris i que no s'identifica als absents, entre els quals podria trobar-se el senyor Nazario.

En conclusió, entenem que l'al·legació dels actors de ser tercers adquirents de bona fe s'ha plantejat extemporàniament i a més no s'ha acreditat aquella condició, per la qual cosa escau desestimar el recurs.

TERCER. COSTES PROCESSALS.

La desestimació del recurs implica la imposició de les costes a la recurrent, por conforme els articles 394 i 398 Lec.