Sentencia Civil 500/2024 Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 21340/2022 de 22 de julio del 2024

PRIMERO.- Planteamiento

Arsenio formuló el 28 de julio de 2021 demanda de juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Eibar, contra la Comunidad de propietarios de DIRECCION000, de Eibar, en reclamación de la nulidad de los acuerdos primero, segundo y tercero, adoptados por la junta general extraordinaria de la comunidad demandada, celebrada el día 31 de mayo de 2021, así como cualquier otro acuerdo que pueda ser adoptado en ejecución del mismo, con expresa condena en costas a la demandada.

La Comunidad demandada compareció a contestar la demanda, en sentido de plena resistencia, por alegar, aparte de la existencia de dos subcomunidades, que en la del caso, en síntesis, según los Estatutos, los elementos privativos que conforman el bloque (a) del edificio tienen unos derechos y obligaciones particulares y, entre ellos, se indica expresamente que las partes privativas que conforman los sótanos primero, segundo y tercero contribuyen en exclusiva a los gastos del portal y caja de escalera del bloque (a), quedando por tanto excluidos de estos gastos el resto de elementos privativos, siendo los actores los propietarios del bajo derecha-derecha número 2; en la junta general una mayoría de 9 sobre 12 propietarios, que a su vez constituían el 80,89% de las cuotas de participación, aprobaron las obras de instalación del servicio de ascensor, a la vista de la existencia en la Comunidad de personas mayores de 70 años, y ello con objeto de eliminar barreras arquitectónicas, que no hacía sino ratificar otro anterior alcanzado por en junta general de fecha 29 de abril de 2019, a la que concurrió el demandante y votó en contra del acuerdo, si bien no impugnó el mismo; siendo que los defectos formales de la convocatoria y celebración de la junta nunca justificarían la nulidad del acuerdo.

El Juzgado dictó el 27 de julio de 2022 sentencia desestimatoria de la demanda, absolviendo a la Comunidad demandada de los pedimentos cursados en su contra, con imposición de costas a la parte actora.

La representación del Sr. Arsenio interpuso recurso de apelación, reproduciendo en cuanto a los vicios formales, y en cuanto al fondo, sus pretensiones de la demanda. Y la Comunidad recurrida formuló su escrito de oposición.

SEGUNDO.- Fáctico

La relación de hechos de la sentencia, que se extraen de los fundamentos de derecho, en lo que son relevantes para resolver la apelación, se compone de los siguientes puntos:

1.- El actor, Arsenio, junto con su esposa Palmira, es propietario, desde 11 de febrero de 2022, del local sótano bajo derecha-derecha, 2, de la casa seis de la DIRECCION000, de Eibar, edificio que se encuentra constituido por dos cuerpos verticales, cada uno de ellos con un acceso independiente, y es la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Eibar, donde consta una modificación de la obra nueva que se denomina finca NUM000 y que alcanza los locales 5, 6, 7, 8, 9 y 10 del edificio, con una cuota de participación del 3,50%.

2.- Estando este edificio divido en dos bloques diferenciados, que son (a) la base, integrada por cuatro plantas superpuestas (la inferior o sótano bajo, la primera o sótano primero, la segunda o sótano segundo y la tercera o sótano tercero) y (b) el cuerpo destinado a viviendas; cuyo acceso se realiza por distintos puntos; en la actualidad, tan solo son locales los elementos privativos de la planta sótano bajo del edificio, mientras que las partes privativas del sótano primero, sótano segundo y sótano tercero han pasado a formar viviendas (dos por cada sótano, salvo el sótano tercero, en que existen cuatro viviendas); de manera que la Comunidad de propietarios de ese bloque (a) conforma una subcomunidad de propietarios, que es la parte demandada, por lo menos, desde 1998, con su propio CIF independiente, propio libro de actas, y una administración y gestión independiente del bloque (b), con su propio número de cuenta corriente. Los dos bloques son parcelas catastrales diferentes, y las dos subcomunidades han venido actuando como independientes desde hace 20 años, en que no se ha celebrado ninguna junta de las dos subcomunidades y, en los dos casos puntuales en que han debido acordarse obras conjuntas, han sido los presidentes de cada subcomunidad los que se han reunido y luego han trasladado a cada subcomunidad lo tratado, decidiendo después cada una de ellas lo que estimó oportuno.

3.- En los Estatutos inscritos de la Comunidad, los elementos privativos que conforman el bloque (a) del edificio tienen unos derechos y obligaciones particulares y, entre ellos, se indica expresamente que las partes privativas que conforman los sótanos primero, segundo y tercero contribuyen en exclusiva a los gastos del portal y caja de escalera del bloque (a), quedando por tanto excluidos de estos gastos el resto de elementos privativos.

4.- Para la junta general de la Comunidad demandada de 31 de mayo de 2021 se aprobó un porcentaje que debía atribuirse a cada copropietario del bloque (a) en las obras de instalación del ascensor de manera proporcional hasta obtener el 100% de las cuotas de la subcomunidad formada por el bloque (a), no coincidente lógicamente con las cuotas de participación en los elementos comunes de todo el edificio.

5.- En junta general de 29 de abril de 2019, con la concurrencia del Sr. Arsenio, y deliberando y votando 12 fincas privativas y no 20, y haciendo figurar en el cuadro de la última página del acta que la de la finca privativa de propiedad de dicho actor era de 7,95%, acordaron en aquel momento los copropietarios la instalación de un ascensor, calculando la mayoría de la cuotas de participación favorables a dicho acuerdo conforme a las cuotas conforme al indicado cuadro.

6.- Ninguno de los acuerdos alcanzados en la junta de 29 de abril de 2019 fue impugnado el actor, siendo que éste acudió, y votó en contra del acuerdo.

7.- Al actor se le convocó a la reunión de la junta de 31 de mayo de 2021 como siempre, por teléfono, anunciado el Sr. Arsenio en ese momento que no podría concurrir a la misma, y adelantando su voluntad contraria a la aprobación de la instalación de un ascensor ya que este servicio no le repercutía beneficio alguno.

8.- En la junta, una mayoría de 9 sobre 12 propietarios, que a su vez constituían el 80,89% de las cuotas de participación, aprobaron nuevamente las obras de instalación del servicio de ascensor, a la vista de la existencia en la Comunidad de personas mayores de 70 años y ello con objeto de eliminar barreras arquitectónicas.

El tribunal de la apelación puede valorar el material probatorio de forma distinta a como lo hizo el de primera instancia, revisando el proceso, puesto que su posición frente a los litigantes es la misma que ocupó el inferior en el momento de decidir. Aunque en un sistema de apelación limitada, la revisión de un error valorativo se circunscribe al que sea denunciado expresamente en el recurso de apelación, sin introducción de cuestiones nuevas, y dentro de los términos fijados por el apelante, siendo uno de los condicionamientos generales de estos términos la transcendencia de una definida alteración del relato de hechos para la resolución definitiva.

El recurso de apelación indica que se ataca la sentencia de primera instancia, íntegramente desestimatoria, por la infracción de los arts. 2, 5, 18 y 19 LPH, cuyo contenido se reproduce, y efectivamente han sido aplicados al fondo del asunto por el juzgador a quo.Sin embargo, a la hora de analizar esta cuestión de derecho, la defensa del recurrente emplea el método ineficiente del comentario crítico de pasajes de la sentencia apelada, sobre la base de unos presupuestos de hecho, que se afirman, pero que no coinciden por completo con los desenvueltos en la sentencia, sin precisar qué es lo que, a juicio del recurrente, falta, sobra o tendría que alterarse, y cuál es la prueba practicada que debiera evidenciarlo. Y este tribunal ad quemno puede establecer de oficio las discrepancias de hecho, y menos aún, construir de oficio el error judicial al respecto.

Por otra parte, el recurso de apelación diverge en valoraciones sobre los hechos históricos, esto es, sobre el texto de las actas de la subcomunidad demandada, sin que lo que las mismas consignan se ponga en duda. La transcendencia de lo que aparece en las mismas, no es en puridad, un aspecto fáctico sino jurídico. En la sentencia, determinadas equivocaciones o ambigüedades de las actas, se consideran irrelevantes, mientras que al recurrente le parecen muy significativas, pero ello desde su perspectiva acerca de que la subcomunidad de propietarios de DIRECCION000 nunca ha existido. Y ello sin negar los datos de hechos del funcionamiento durante más de veinte años como tal subcomunidad, y de suyo, habiendo participado el actor en juntas de la misma, y habiendo demandado a la misma. Puesto que la existencia de una comunidad de propietarios es un hecho jurídico, resultado de la aplicación de normas y jurisprudencia, y afirmándose como se hace, las circunstancias del apartado 2.- del relato fáctico precedente, no han sido cabalmente refutadas.

En cuanto a que los acuerdos de 29 de abril de 2019 y 31 de mayo de 2021 son dos acuerdos distintos, nada distinto procede de la sentencia recurrida, ya que en punto debatido es si su contenido es común, esto es, el acuerdo de instalación del ascensor, al que contribuirían los copropietarios de la subcomunidad, y por lo tanto, cabe entender al segundo, ratificación del primero. Esto es, no son acuerdos repetidos sino coincidentes, pero ello tampoco es un puro hecho, sino una valoración técnica sobre los hechos, que son los acuerdos, documentados en sendas actas de la subcomunidad, y por lo tanto, asunto de aplicación del Derecho.

No es misión de oficio en segunda instancia espigar otras discrepancias fácticas del apelante en su exposición del error iuris,cuando no se pide expresamente una falta, agregado o alteración respecto de la decantación probatoria de la sentencia de la primera instancia, y mucho menos, revisar los medios probatorios que derivarían las mismas.

TERCERO.- Acuerdo confirmatorio de instalación de ascensor, sustancialmente idéntico al que no fue impugnado por el actor, propietario concurrente y expresamente opuesto, sin modificación de cuotas de participación en el inmueble en general

La demanda ejerce una acción de nulidad del acuerdo de la junta de la Comunidad demandada, subcomunidad de DIRECCION000 de Eibar, de 31 de mayo de 2021, por un copropietario disidente, que no acudió a la reunión, pero anunció al administrador su voluntad contraria, y la sentencia apelada concluye que el acuerdo es exacta reproducción del previamente adoptado en la junta celebrada en la misma Comunidad, con fecha 29 de abril de 2019, en cuanto a la instalación del ascensor y la contribución de los 12 copropietarios, mediante una cuota ad hoc, a la que sí acudió el demandante, votó en contra de los acuerdos aprobados, y posteriormente conociendo el alcance de los acuerdos adoptados remitió por escrito su disconformidad con los mismos, si bien, no procedió a su impugnación por vía judicial. De esta manera, el acuerdo había sanado por caducidad de la acción impugnatoria, cuando se corrobora en 2021, y de todas las maneras, no hay vicio de nulidad en lo acordado, ni formal, ni material.

Secundando el orden del recurso de apelación -que no nos parece un orden lógico para el objeto de lo que enjuiciamos, y abandonando la postura de negar la existencia jurídica de la subcomunidad de DIRECCION000--, primeramente, introduce el apelante su queja sobre que los errores y ambigüedades del acta de la junta impugnada ha sido despreciados por el Juzgado. Así, se dice que dicha acta, se refiere a la Comunidad del DIRECCION000, y al tiempo, en otro párrafo se refiera a la Comunidad del 6. Ello puede ser fruto de lo que desee el recurrente, según la idea que defiende, relativa a confabulaciones en su contra, aunque obviamente no es un equívoco invalidante del acuerdo, cuando el actor demanda precisamente al DIRECCION000, y son unos determinados propietarios, cuyo 100% de contribución al gasto, no tienen qué ver con el 100% de todo el edificio. También se dice que no está recogida la cuota de participación de cada uno de los asistentes a la junta, y las que se transcriben, está mal definidas. Se trata igualmente de un déficit formal, sin relevancia, dado que la cuota de participación no es algo que pertenezca al acuerdo, sino la cuota de contribución a los gastos implicados en la instalación del ascensor, que es una cosa bien distinta. Puesto que hay una junta de la subcomunidad, no cabe censurar que las cuotas de participación en todo el edificio no se consignen: se hacen notar los porcentajes de contribución al gasto del servicio general acordado. Naturalmente, que el propietario demandante, Arsenio, aunque no esté presente, como había expresado su parecer al administrador, se diga que está, aunque también que " Felicisimo, si bien hamanifestado su imposibilidad de asistir",no refleja más que lo propio en una comunidad de pocos vecinos en que todos se conocen, y el negocio del actor es notorio, y se sabe lo que opina y defiende. Que las cuotas señaladas en el acta no coincidan con ninguna de las cuotas de participación recogidas en las actas anteriores del Libro de Actas (de la subcomunidad el DIRECCION000), es algo que tampoco tiene especial importancia, puesto que, primero, no son cuotas de participación del título constitutivo de la Comunidad escriturada e inscrita, y están documentadas, según se ocupa el recurso en insistir sin desmayo, sino proporciones de contribución a determinados gastos generales de la subcomunidad. Ciertamente, las cuotas de participación a la que hace referencia el art. 19 LPH deben ser las que figuran en el Registro de la Propiedad, y en nuestro caso, no consta haberse modificado, pero las contribuciones acordadas en la junta del caso no se atienen a esas cuotas de participación de todo el edificio, ni modifican las mismas.

Una segunda alegación del recurso de apelación, y por ello, esa vacilación acerca del orden del recurso, ataca la primera lógica de la sentencia apelada, en tanto que ésta considera que el acuerdo de 31 de mayo de 2021 es confirmatorio del de 19 de mayo de 2019, sustancialmente idéntico, y que no fue impugnado por el actor, propietario concurrente y expresamente opuesto. Es obvio que la sentencia apelada, una vez que reputa confirmado un acuerdo anterior no impugnado por el propietario legitimado, disidente, soslaya otros razonamientos.

No hay en el acuerdo de 2019 ninguna modificación de las cuotas de participación, como debe insistirse, según no la hay en el acuerdo ahora impugnado; la expresión ex novoes adverbial, y nuevamente se acuerda lo que, si es sustancialmente igual a algo previo, se acuerdó, por demás, que un acuerdo copia el anterior, y lo que en el primero era nuevo, no lo sería en el posterior, a pesar que se repite; la materia de ambos acuerdos es indiscutiblemente la instalación de un ascensor comunitario, lo describa peor o mejor el orden del día, y nadie razonablemente atento e informado puede confundirlo con otra cosa; si hubo un acuerdo intermedio, de 17 de mayo que por razones ambientales y sociales, dispuso suspender la ejecución del de 2019, nada niega que el acuerdo que "recupera" lo acordado, sea sustancialmente lo mismo; literalmente no hay algo distinto, salvo conferir un plazo de una semana a un copropietario para presentar un nuevo presupuesto.

El caso es que el Sr. Arsenio participó en la junta de 19 de mayo de 2019, disintió de la mayoría expresamente, pero no impugnó en plazo. Y no se trata de que un acuerdo sea el mismo, sino que el primero fue consentido, y el segundo no contiene un desmentido de lo anterior. Por consiguiente, el acuerdo comunitario de la instalación del ascensor está sanado, como asevera la sentencia apelada, por falta de impugnación, después de tres años. Como la jurisprudencia reitera: "...los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos ( SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 , 7 de junio de 2006 , y 700/2013, de 6 de noviembre )".El plazo de caducidad es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año (el Sr. Arsenio no fue ausente, por lo que no hubo de comunicársele el acuerdo de 19 de mayo de 2019) ( art. 18.3 LPH) .

Pero es que, aunque por hipótesis, el acuerdo comunitario no estuviera confirmado, el porcentaje de participación del propietario demandante para la obra de instalación del servicio general, en favor de la movilidad, no es diferente del rubricado en 2019 (aunque haya otras proporciones en otros acuerdos de la subcomunidad), y no es una nueva cuota de participación de la propiedad horizontal, alterada sin unanimidad, y en contra de la publicidad positiva del Registro de la Propiedad.

Sencillamente, el acuerdo establece una cuota específica de contribución al gasto de instalación del ascensor, según es perfectamente lícito y viable, expliquen mejor o peor cómo se calculó por los testigos, lo cual cabe a través de la misma mayoría que autorizó la instalación misma.

Téngase en cuenta que los Estatutos de las dos subcomunidades, prevé una asignación diferenciada en ambos, al respecto de los costes de portal y escalera.

La doctrina de la Sala I TS a este respecto, pronunciada en SSTS 880/2004 (RJ 2009, 157), 18 de diciembre de 2008, y 13 de septiembre de 2010 (RJ 2010, 6967), avala la tesis del porcentaje ad hoc,mediante acuerdo para la instalación de servicio en pro de la accesibilidad en la propiedad horizontal.

En la sentencia de 18 de diciembre de 2008, en el marco de la instalación de un ascensor ex novoen la comunidad, se estableció que "a tenor del artículo 17 será suficiente la simple mayoría para la supresión de las "barreras arquitectónicas", que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía; esta regla permite a la Comunidad imponer esa servidumbre [ocupación de parte de un local privativo para la instalación del ascensor] para la creación de servicios de interés general y cuando el acuerdo de la Junta reúna los presupuestos legales, con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios".Por tanto, en ella se exige el mismo régimen de mayorías previsto en el artículo 17 LPH para la adopción de aquellos acuerdos que se deriven necesariamente de la instalación del ascensor, incluido el resarcimiento del daño que la imposición de una servidumbre en un elemento privativo pueda acarrear a alguno de los propietarios.

En aplicación de la anterior doctrina, ha de entenderse que el acuerdo de fecha 31 de mayo de 2021, por el cual la comunidad de propietarios recurrente establecía un porcentaje determinado del cien por ciento, ha de considerarse consecuencia lógica y directa del establecimiento del servicio común, y por consiguiente, no puede exigirse a tal acuerdo otra mayoría que la establecida en la Ley para la instalación del ascensor, o sea, la mayoría simple al haberse acreditado la presencia de vecinos de más de 70 años en la finca, al ser consecuencia directa del acuerdo

Así pues, no hay un acuerdo nulo absolutamente, de alteración de las cuotas de participación de la comunidad de la obra nueva inscrita, que no pueda ser sanado, y tampoco hay vulneración de arts. 2 y 5 LPH, en cuanto que no existe una constitución formal de la subcomunidad (inusitada alegación de falta de capacidad o legitimación pasiva, del sujeto que demandada a otro), y tampoco del principio de la buena fe registral, que no ha visto alteradas su cuota de participación en el Registro de la Propiedad.

No hay tampoco abuso del derecho, ya que, tanto en sentido subjetivo como objetivo ( STS de 13 de junio de 2003 (RJ 2003, 5048), es un límite al derecho subjetivo que "es preciso delimitarlo caso por caso, por lo que habrá de ser muy cuidadoso el órgano juzgador"(así lo expresa la STS de 6 de febrero de 1999, RJ 1999, 642), y cuya esencia consiste en "sobrepasar manifiestamente los límites normales de ejercicio del derecho",según dice la STS de 21 de septiembre de 2007 (RJ 2007, 5079). Y no hay bien jurídico sacrificado para el Sr. Arsenio, puesto que lo que tenía es un deber de contribuir al gasto de la instalación general.

Todo lo motivado conduce a la desestimación del recurso de apelación, corroborando la solución concedida por la sentencia apelada al contencioso del copropietario demandantes con la subcomunidad, a la que demandó..

QUINTO.- Costas

Conforme a lo prevenido en el art. 398.1 LEC la desestimación del recurso de apelación interpuesto conlleva que se haga imposición de las costas causadas a la parte recurrente.

Vistas las normas y jurisprudencia citadas, y lo demás de general y pertinente aplicación.