Sentencia Civil 339/2025 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 692/2024 de 23 de abril del 2025

PRIMERO.-La parte demandante se alza contra la sentencia de instancia alegando, sustancialmente, que ha existido error en la valoración de la prueba, al entender que la misma incurre en manifiestos errores habiendo analizado la prueba documental de forma muy alejada de las reglas de la sana crítica y las máximas de experiencia, omitiendo total y absolutamente lo practicado en la vista.

Señala que en la escritura pública de compraventa suscrita nada se dice en absoluto sobre las cargas pendientes ni de urbanización inconclusa y mucho menos que como consecuencia de dicha circunstancia la parcela no puede edificarse.

Pone de manifiesto cómo el actor adquirió la finca que es objeto de autos y tuvo que rehipotecarse, vendiendo su primera vivienda, cancelando la hipoteca, adquiriendo materiales, encargado proyectos, etc para que finalmente la misma carezca de características para poder ser edificada, características que son esenciales y determinantes del negocio jurídico operado, sin la cual jamás se hubiera llevado a cabo dicha adquisición.

Señala que medió una información engañosa y una acción coordinada entre la comercializadora - Servihabitat - y la entidad bancaria - La Caixa - y la demandada valiéndose de la escritura que es un auténtico modelo de prácticas abusivas.

Indica que la subrogación-conocimiento que establece la sentencia denota un absoluto desconocimiento de cómo operan estas patrimoniales instrumentales de la banca, dando a entender que el texto de dicha escritura pudo haber sido negociado por las partes y que hubiera podido responder a una voluntad coincidente o se tratase de un documento colaborativo, cuando no es así ya que se trata de cláusulas tipo.

Cuestiona también que el error padecido por el actor pudiera ser calificado de inexcusable.

Refiere también el carácter abusivo o desequilibrado de la escritura de compraventa, así como la publicidad engañosa llevada a efecto por la parte vendedora de la oferta de terrenos de la fase en cuestión.

Igualmente, la infracción por falta de aplicación de la legislación de consumo, en especial del artículo 10 del RDL 1/2007, ya que en la escritura de compraventa de la parcela existen una serie de asunciones y renuncias que constituyen un modelo de prácticas abusivas de consumo.

También esgrime la infracción por falta de aplicación de lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley del Suelo en cuanto deben hacerse constar en el correspondiente título los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones que se refiere el apartado 1 del artículo 7.

Finalmente alega, además de la infracción por falta de aplicación de los artículos 1265 y siguientes del Código Civil, la del art. 394.1 de la LEC, ya que, en cualquier caso, entendería que el supuesto arroja serias dudas de hecho o de derecho.

La parte demandada se opone al recurso.

SEGUNDO.-Con el fin de centrar el debate a que se refiere el presente procedimiento vamos a comenzar por transcribir lo solicitado por la parte actora en su demanda: "A) Declare nulo el contrato de fecha compraventa formalizado en escritura publica en Huelva el 10 de octubre de 2018, con el nº 1854 del Protocolo de D. Emilio González Espinal, por hayarse viciado el consentimiento de mi mandante por dolo o error grave, con devolución a a este del importe abonado como precio de la compraventa, esto es, TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS VEINTE EUROS (38.720), correspondiente al precio de la parcela (32.000) más el correspondiente importe de IVA (6.720).

B) Subsidiariamente, en caso de que no se estimase la petición anterior, se declare resuelto el citado contrato por incumplimiento de las obligaciones de ley, inherentes a la transmisión de terrenos y/o legislación de consumo, con devolución de las prestaciones entre las partes, con devolución de las prestaciones entre las partes, y a mi mandante del importe abonado como precio de la compraventa, esto es, TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS VEINTE EUROS (38.720), correspondiente al precio de la parcela (32.000) más el correspondiente importe de IVA (6.720).

C) Prospere la acción principal o la subsidiaria, se condene a la demandada a indemnizar a mi mandante con el integro abono de los daños y perjuicios sufridos por este como consecuencia de la citada operación y que ascienden a DIECISIETE MIL CIENTO TEINTA Y TRES EUROS CON CINCUENTA Y UN CENTIMO(17.133,51 €).

D) En cualquiera de los casos condene a la demandada íntegramente a las costas de la instancia, así como al abono de los intereses devengados desde el día que se determine en Sentencia y en función del pronunciamiento al que se acoja la misma."

Partiendo, pues, de la pretensión esgrimida por la parte actora, a la que se opuso la demandada - y a quien la sentencia de instancia dio la razón - procede dar como hechos probados relevantes para su resolución los siguientes:

- Las partes litigantes, con fecha 10 de octubre de 2018, suscribieron escritura pública de compraventa cuyo objeto fue " URBANA: DOS.- PARCELA NUM000 a NUM001 de uso residencial compatible y comercial, en Trigueros, P.E.R.I. número tres de las normas subsidiarias, al sitio DIRECCION000, integrada por las subparcelas números NUM000 a NUM001. Tiene una superficie total de 500 metros cuadrados y una edificabilidad de 530 metros cuadrados."

Después de especificarse los linderos y los datos de su inscripción registral se señalaba que "El identificador único de finca registral es el que se recoge en la nota simple que se incorpora a la presente".

A su vez, en el apartado correspondiente a "cargas" se decía que se incorporaba nota simple informativa del estado de las mismas y que prescindiendo de afecciones fiscales y urbanísticas propias y por procedencia, la finca se hallaba libre de cargas y gravámenes.

El precio de la compraventa fue de 32.000 €, de los que 1.500 € declaró la parte vendedora tenerlos recibidos con anterioridad y el resto más el IVA correspondiente se abonó por medio de un cheque bancario.

En la cláusula TERCERA del contrato se decía lo siguiente: "La parte compradora manifiesta que conoce que la parte vendedora adquirió dicha finca como acabada y en primera transmisión, por lo que no tiene la condición de agente que ha intervenido en el proceso de la edificación, por lo tanto no está sujeta a las responsabilidades que se prevén en la Lay 38/1.999, de 5 de noviembre, Ordenación de la Edificación.

La parte compradora manifiesta asimismo, que con anterioridad al otorgamiento de esta Escritura ha tenido ocasión de visitar ampliamente la finca que se le transmite, y tantas veces le ha convenido, por lo que conoce el estado físico en que la misma se encuentra y, en su caso, los defectos o vicios de que pueda adolecer, que estén a la vista y sean perceptibles sin necesidad de conocimientos técnicos; por ello, ambas partes ratifican que, conforme a lo que prevé el art. 1.484 de Código Civil , la parte vendedora no responderá frente a la compradora de los referidos defectos, en el caso de que los tuviera la finca que se transmite.

Asimismo, de conformidad con lo que dispone el párrafo segundo del art. 1485 del Código Civil, ambas partes convienen de forma expresa que la parte vendedora tampoco responderá, y en tal sentido la compradora la exonera de toda responsabilidad, por los vicios ocultos de que pudieran adolecer la finca que se transmite; manifestando a tal efecto que la parte vendedora que no conoce que la finca que se transmite tenga o esté afecta al vicio o defecto oculto alguno.

También manifiestan las partes que el precio por el que se ha convenido esta compraventa, se han ajustado atendiendo al estado en que se encuentra la finca, por lo que la parte compradora renuncia a efectuar a la parte vendedora cualquier reclamación al respecto."

De igual modo, en la cláusula SEXTA, titulada "SITUACION FISICA Y JURIDICA", se indicó lo que sigue: "La parte compradora declara conocer y aceptar la situación y estado físico, jurídico y urbanístico de la finca adquirida.

La finca objeto del presente contrato es vendida como cuerpo cierto, delimitado por los linderos que lo concretan y lo determinan; en consecuencia las partes contratantes renuncian desde ahora en lo menester a las acciones que pudieran corresponderles, en los casos en que hubiere diferencia en más o menos, entre la realidad física y la superficie reseñada en la descripción de la finca, según consta en el Antecedente I.

En relación a la situación urbanística,y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, aprobatorio del texto refundido de la Ley de Suelo y rehabilitación Urbana, la parte COMPRADORA manifiesta haber realizado las gestiones, consultas e indagaciones ante los registros, organismos y entidades que ha estimado oportunas, por lo que declara expresamente conocer y aceptar la situación jurídica y urbanística en la que se encuentra la FINCA.

La parte COMPRADORA asume expresamente cuantas cargas, deberes y/u obligaciones de naturaleza jurídico-urbanística resulten exigibles con motivo de la FINCA (con independencia del momento del devengo de las mismas), quedando subrogada en cualesquiera cargas, deberes y/u obligaciones urbanísticas de la parte vendedora o sus causantes, así como en las obligaciones por éstos asumidas frente a la Administración competente; todo ello con total indemnidad para la parte VENDEDORA.

La parte COMPRADORA renuncia expresamente al contenido de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo 27 del texto legislativo anteriormente reseñado (Ley del Suelo), respecto a la facultad rescisoria e indemnizatoria que dicho precepto contiene."

Resulta también acreditado que la finca objeto de compraventa se encuentra catalogada como parcela y como suelo Urbano no Consolidado, de tal manera que hasta que no se recepcione la Fase I de la urbanización por parte del Ayuntamiento en la que se encuentra la referida parcela - al quedar aún pendientes las obras contempladas en el proyecto de ejecución de acometida subterránea en media tensión, centro de transformación y redes de distribución - no se clasificará como suelo urbano consolidado y por consiguiente no se podrá otorgar licencia de obra.

Por este motivo, se le denegó al actor con fecha 18 de noviembre de 2019 por el Ayuntamiento de Trigueros la solicitud de licencia para cerramiento del solar, denegando la licencia urbanística por la razón anteriormente expuesta.

Así mismo, tras solicitar el 25 de agosto de 2021 punto de suministro eléctrico para la parcela en cuestión, recibió respuesta el 3 de septiembre de dicho año por la que se le comunicaba que se procedía a su anulación ya que la solicitud correspondía a una parcela incluida en el PERI-e de Trigueros, aun pendiente por parte del promotor de resolver su electrificación completa.

TERCERO.-Pues bien, partiendo de los anteriores hechos, que serán interpretados en su conjunto, procede analizar el caso sometido a examen por esta Sala y concretamente si concurren los requisitos que la Ley y la jurisprudencia vienen exigiendo para que se pueda concluir que existió a la hora de contratar un error que hubiera viciado el consentimiento prestado, hasta el punto de calificar como anulable el contrato suscrito por las partes litigantes.

En este sentido,la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo,de 20 de enero de 2014, citada por la de 12 de enero de 2015, recoge y resume la jurisprudencia dictada en torno al error vicio en la que se afirmaba, con cita de otras anteriores, "que hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea.

El respeto a la palabra dada ("pacta sunt servanda") impone la concurrencia de ciertos requisitos para que el error invalide el contrato y quien lo sufrió pueda quedar desvinculado. La seguridad jurídica, asentada en el respeto a lo pactado, impone en esta materia unos criterios razonablemente rigurosos, recogidos en la regulación contenida en el Código Civil y en la jurisprudencia dictada en esta materia.

Es necesario que la representación equivocada merezca esa consideración, lo que exige que la equivocación se muestre, para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias.

El art. 1266 del Código Civil dispone que, para invalidar el consentimiento, el error ha de recaer (además de sobre la persona, en determinados casos) sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo, esto es, sobre el objeto o materia propia del contrato ( art. 1261.2 del Código Civil ). La jurisprudencia ha exigido que el error sea esencial, en el sentido de proyectarse, precisamente, sobre aquellas presuposiciones, respecto de la sustancia, cualidades o condiciones del objeto o materia del contrato, que hubieran sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa ( sentencia núm. 215/2013, de 8 abril ).

El error invalidante del contrato ha de ser, además de esencial, excusable, esto es, no imputable a quien lo sufre. El Código Civil no menciona expresamente este requisito, pero se deduce de los principios de autorresponsabilidad y buena fe. La jurisprudencia niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que ignoraba al contratar. En tal caso, ante la alegación de error, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida.

La diligencia exigible ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso. En principio, cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente accesible, y si no lo hace, ha de cargar con las consecuencias de su omisión. Pero la diligencia se aprecia además teniendo en cuenta las condiciones de las personas, no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante, de modo que es exigible una mayor diligencia cuando se trata de un profesional o de un experto, y, por el contrario, es menor cuando se trata de persona inexperta que entra en negociaciones con un experto, siendo preciso para apreciar la diligencia exigible valorar si la otra parte coadyuvó con su conducta, aunque no haya incurrido en dolo o culpa.

En definitiva, el carácter excusable supone que el error no sea imputable a quien lo sufre, y que no sea susceptible de ser superado mediante el empleo de una diligencia media, según la condición de las personas y las exigencias de la buena fe. Ello es así porque el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando este no merece esa protección por su conducta negligente, ya que en tal caso ha de establecerse esa protección a la otra parte contratante que la merece por la confianza infundida por esa declaración."

En el caso que nos ocupa, en la escritura de compraventa, la finca objeto de venta no se calificó como solar, y sí como parcela, habiendo manifestado expresamente al contratar "haber realizado las gestiones, consultas e indagaciones ante los registros, organismos y entidades que ha estimado oportunas", por lo que declaró expresamente conocer y aceptar la situación jurídica y urbanística en la que aquélla se encontraba.

Con estas manifestaciones es difícil concluir que el comprador no conociera la situación real de la parcela ni que, previamente, no hubiera efectuado las gestiones lógicas en el Ayuntamiento para conocer el estado urbanístico de la misma; es más, de no haberlo hecho, su conducta podría ser calificada como inexcusable, teniendo en cuenta, además, que ya en el mes de abril de 2018, es decir, seis meses antes del otorgamiento de la escritura de compraventa, preguntó a determinada inmobiliaria si era factible construir en la mencionada parcela, no siendo esta última la adecuada como para asegurar dicha respuesta. Y ello sin perjuicio de que la referida escritura no se firmó hasta, como se ha dicho, seis meses después, margen temporal suficiente como para haber obtenido información del estado de la finca que se pretendía adquirir.

La propia Ley del Suelo, en su art.5, reconoce como derechos del ciudadano los de c) Acceder a la información de que dispongan las Administraciones Públicas sobre la ordenación del territorio, la ordenación urbanística y su evaluación ambiental, así como obtener copia o certificación de las disposiciones o actos administrativos adoptados, en los términos dispuestos por su legislación reguladora.

d) Ser informados por la Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada, en los términos dispuestos por su legislación reguladora.

Así, el demandante debió efectuar consulta en cuanto a las condiciones urbanísticas vigentes respecto de la parcela que iba a comprar, y si no lo hizo, tal omisión debe ser calificada de inexcusable.

Ha de tenerse en cuenta, en cuanto al error inexcusable, siguiendo a la STS 1.279/2006, de 11 de diciembre, seguida, a su vez, por la de 695/2010, de 12 de noviembre y citada por la 644/2014, de 12 de noviembre , que " para que pueda operar el efecto invalidante del contrato es preciso, además, que el error no sea imputable al interesado, en el sentido de causado por él -o personas de su círculo jurídico- y que sea excusable, entendiéndose que no lo es cuando pudo ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media o regular, requisito éste que no consta expresamente en el Código Civil, pero lo viene exigiendo la jurisprudencia en sintonía con un elemental postulado de buena fe ( artículos 7.1 y 1258 del Código Civil ) a efectos de impedir que se proteja a quien no merece dicha protección por su conducta negligente ( SSTS,1ª, de 12 de julio de 2002 ; 24 de enero de 2003 ; 12 de noviembre y 12 de diciembre de 2004 ; 17 de febrero de 2005 ; y 17 de julio de 2006 )."Y esa diligencia media o regular fue la que no tuvo el actor si, verdaderamente, no consultó las circunstancias concretas urbanísticas de la parcela que iba comprar.

Igualmente, y en este sentido, la STS de 17 de noviembre de 2006 puso el énfasis en que " la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público de Planeamiento, y lo estuvo en el caso, como es de ver en los propios Autos, en cuyo folio 93 figura la certificación del Excmo. Ayuntamiento de Calpe sobre la finca nº NUM002 de Buenavista, que es la que fue objeto de compraventa. En segundo lugar, porque siendo ello así no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos (Por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del Plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición."

Por otra parte, el precio fijado para una parcela de 500 metros cuadrados como la de autos, con una edificabilidad de 530 metros cuadrados, - 32.000 € -, precio respecto del que también manifestó en la escritura pública que se había "ajustado" atendiendo al estado en que se encontraba la finca,se antoja llamativamente bajo, lo que, de alguna manera, pudiera deberse a la situación urbanística en la que la misma se encontraba.

Finalmente, resulta que la parte demandante, desde que le fue denegada la licencia para acometer el cerramiento de la parcela - lo que como hemos dicho acaeció en el mes de noviembre de 2019 - hasta el mes de diciembre de 2021, en que presentó la demanda de la que trae causa esta apelación, no ha formulado frente a la vendedora reclamación alguna, lo que también se antoja extraño, pues de haber causado "sorpresa" la imposibilidad de construcción inmediata, la reacción frente a la vendedora habría sido otra.

Con lo que se acaba de razonar, no es factible entender que hubiera mediado error excusable en la parte compradora ni dolo, si quiera omisivo o negativo, por parte de la vendedora - entendido éste como estratagema utilizada para que se produzca una percepción errónea en el otro contratante que le induce al error - sirviendo también tales argumentaciones como para desestimar la acción, no solo de anulabilidad ejercida como principal, sino también la subsidiaria de rescisión conforme al art. 27 de la Ley del Suelo, y ello no tanto por la renuncia que al ejercicio de la misma efectuó el demandante en la mencionada escritura pública, cuanto porque de sus propias manifestaciones (reconocimientos) y secuencia conductiva lo que se desprende es que sí conoció al momento de contratar el estado urbanístico real de la finca. Por ello, tampoco puede servirle de excusa la calificación que pudiera aparecer en la web de la entidad Servihabitat respecto de fincas ubicadas en la zona donde se encuentra ubicada la del actor, sin perjuicio de que la misma ha sido tomada al tiempo de emitirse el informe pericial aportado por la actora, desconociéndose si también figuraba al tiempo de contratar las partes.

Como consecuencia de lo anterior, el recurso dee ser desestimado.

CUARTO.-En cuanto a las costas de la primera instancia el recurso también debe ser desestimado ya que la desestimación de la demanda es íntegra, sin que quepa esgrimir la existencia de serias dudas de hecho o de derecho ( art. 394 LEC)

QUINTO.-De acuerdo con el artículo 398 LEC las costas serán de cuenta de la parte apelante.