Sentencia Civil 399/2025 Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 198/2023 de 23 de junio del 2025

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida .

PRIMERO.-Por parte de la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U. se ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de fecha 16 de Diciembre de 2.022, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia n° 1 de Azpeitia, en solicitud de que se dicte resolución, por la que, estimando íntegramente el presente recurso de apelación, revoque la Sentencia dictada, en los términos expuestos, es decir, desestimando la oposición formulada de contrario y la imposición de las costas de Primera Instancia a la parte demandada, conforme al principio de vencimiento objetivo, y todo ello, con imposición de las costas causadas en la alzada a esa parte demandada.

Alega así, para fundamentar su recurso, y sobre la procedencia de la acción ejercitada y cumplimiento del requisito de subsidiariedad, que respecto de ese requisito la Juzgadora de Primera Instancia en su resolución únicamente pone de relieve la necesidad de su convergencia, como presupuesto para la estimación, pero evita entrar a analizar el cumplimiento o incumplimiento de los requisitos y entiende que debemos atenernos a los contratos firmados por las partes, considerando, con ello, que así quedaría justificada la falta de cumplimiento de ese requisito, con lo que incurre en contradicción, pues reconoce y pone de manifiesto hasta en tres ocasiones la falta de acuerdo y de pacto escrito o verbal alguno entre las partes sobre el destino final de la revalorización producida con motivo de las obras iniciales de transformación del inmueble, una vez finalizado el arrendamiento, pero, reconociendo la inexistencia de pacto, ni expreso ni tácito, falla a favor del arrendador.

Sostiene, a continuación, que, en este caso, no se ha atribuido a una cláusula dudosa un sentido en virtud de las demás cláusulas, sino que, de una cláusula únicamente aplicable a las obras futuras, ha realizado una aplicación de ésta o interpretación extensiva completamente arbitraria y subjetiva, para intentar dirimir un potencial motivo de conflicto de otro supuesto de hecho distinto y que no se había previsto contractualmente, que no se trata de la existencia de una cláusula dudosa, sino que lo que se le ha planteado a la Juzgadora, para que resuelva el conflicto, es la aplicación (o no) de la doctrina del enriquecimiento injusto, ante la inexistencia de cláusula alguna al respecto entre las partes, que, como no hubo estipulación contractual alguna sobre el supuesto de hecho ocurrido, no se puede alcanzar ninguna conclusión a favor (ni en contra) de que el incremento de valor de la transformación del local fuera compensable (o no,) a favor del arrendador (o del arrendatario), ni total ni parcialmente, que la disposición contractual invocada por la Juzgadora es totalmente clara en sus términos, no da lugar a interpretación ampliatoria alguna a supuestos distintos de los expresamente pactados y la que se lleva a cabo en la sentencia vulnera incluso el propio precepto normativo 1.283 del CC, que la misma cita como marco normativo aplicable, que es evidente que nada se pactó sobre los efectos de la sobrevaloración del local alcanzado con las obras de transformación iniciales, pues el marco de aplicación de la cláusula suscrita en el año 2015 es expresamente para las obras futuras, por lo que, en consecuencia, de ninguna manera puede pretenderse que el pacto suscrito en ese año, relativo a unas hipotéticas y futuras obras menores o de simple reparación, engloben, sin hacer ni una sola alusión a ellas, las obras llevadas a cabo en el año 2007 por un valor superior a 500.000,00 € y que conllevaron una revaloración general del inmueble en más de 147.000,00 €, que la citada cláusula tiene efectos ex nunc y no ex tunc, de manera que el acuerdo comienza a producir efectos desde el momento en que éste se perfecciona, y que, no mediando pacto alguno entre las partes, no encontrándose en vigor ninguno de los contratos de arrendamientos suscritos y dejando de lado las deducciones sobre casos distintos de los se propusieron contratar, el único medio para la resolución del presente, radica en la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto.

Mantiene, acto seguido, y en cuanto a la correcta acreditación del enriquecimiento injusto, que el cálculo del enriquecimiento y su cuantificación no viene supeditado a la utilización o aprovechamiento efectivo de cada uno de los elementos o partidas que ella introdujo en su día en el local y que han podido ser total o parcialmente utilizadas por el nuevo ocupante, sino por el aumento de valor que experimentó el inmueble a consecuencia de las obras efectuadas a su cargo y cuenta, que para su reclamación es indiferente la actividad a la que ahora se destine el local, pues las obras han comportado un aumento del valor intrínseco del bien inmueble, acreditado mediante informes periciales comparativos, y ello se debe en exclusiva a las obras realizadas en el año 2007 y así lo puso de manifiesto el perito D. Nicanor, que el valor efectivo de un local, que pasó de estar totalmente desnudo a otro totalmente distinto, es independiente del uso al que vaya a ser destinado con posterioridad, debido en gran medida a la polivalencia del mismo, pero, además, la actividad que se ejerce en la actualidad no resulta una actividad diametralmente opuesta a la que se desempeñaba con anterioridad y la gran mayoría de las instalaciones están siendo de gran utilidad para los nuevos inquilinos, y que, de la comparativa entre los informes periciales aportados junto con el escrito de su demanda, se desprende que el incremento del valor intrínseco del inmueble aportado por las obras ascendió a la cantidad de 147.670,00.-€, enriquecimiento este de la parte demandada que ha quedado acreditado en la forma prevenida por los Tribunales y tal y como recoge la Jurisprudencia.

Y finaliza haciendo referencia a los precedentes que justifican la estimación de la acción en la controversia planteada durante el presente procedimiento y citando dos resoluciones que ponen de manifiesto la trayectoria de los pronunciamientos que, a pesar de haber ido depurando la figura teórica del enriquecimiento injusto, se han mantenido inalterables, en cuanto a lo relativo al fondo del asunto y la relación que guarda la presente controversia con las mismas, las cuales, según indica, ponen en relieve la necesidad y la importancia de la existencia del principio general del derecho del enriquecimiento injusto, principio este que no requiere la existencia de un acto ilícito, negligencia o mala fe, sino que es suficiente el hecho de haber obtenido una ganancia indebida, lo cual es compatible con la buena fe.

SEGUNDO.-A la vista de los términos en que ha sido formulado el presente recurso por parte de la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U. es evidente que se cuestionan por la mencionada apelante aquellos pronunciamientos contenidos en la sentencia dictada en la instancia y en virtud de los cuales se han desestimado las pretensiones formuladas en el escrito de la demanda iniciadora de este procedimiento y por ella interpuesta frente a D. Fidel y Dª. Andrea, en su condición de actuales propietarios del local nº 1, semisótano, situado en la casa nº 5 de Nafarroa Kalea de la localidad de Zarauz, y, por ello, sucesores de D. Isidro, en el arrendamiento inicialmente concertado en relación al mismo y novado con posterioridad en hasta dos ocasiones, y lo ha hecho sobre la base de que se ha producido por parte de la Juzgadora de instancia un error en la valoración de las actuaciones y una incorrecta aplicación al caso de las normas legales vigentes o del principio de derecho que él ha requerido, lo que le ha conducido al dictado de esa resolución cuestionada.

Es, por esa razón, por la que procede llevar a cabo el examen de las mencionadas actuaciones, a fin de determinar si dicha prueba en ellas practicada ha sido o no correctamente valorada y si ha sido o no aplicada a este supuesto que nos ocupa la normativa pertinente y reguladora de la materia de que se trata o la doctrina jurisprudencial que considera ha de ser tenida en cuenta, y, por lo tanto, determinar tambien si la sentencia dictada ha de ser mantenida o si, por el contrario, ha de ser revocada y en los términos que por dicha entidad han sido pretendidos.

TERCERO.-Y, una vez examinadas las actuaciones, el recurso planteado por la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U. y conforme al cual la misma mantiene, como ya se ha indicado previamente, que se ha producido un error en la valoración de la prueba y una incorrecta aplicación a este supuesto que nos ocupa de la normativa que regula la materia controvertida en este procedimiento, o más bien de la doctrina jurisprudencial que ha desarrollado el principio general de derecho cuya aplicación ha solicitado, ha de ser desestimado, por cuanto no sólo tiene razón la Juzgadora de instancia cuando señala en su resolución que no procede la aplicación en este caso de la figura del enriquecimiento injusto, sino que, además, tiene tambien razón la misma cuando indica que no se ha acreditado que se haya producido un enriquecimiento injusto de la parte demandada que justifique la reclamación que ha sido por dicha entidad formulada a través del presente procedimiento.

Ciertamente, se ha reclamado por parte de la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U., mediante la interposición de la demanda iniciadora de este procedimiento y el ejercicio de una acción de enriquecimiento injusto frente a D. Fidel y Dª. Andrea, la condena de los mismos al abono de la suma de 147.670 euros, y ha formulado dicha reclamación con base en lo dispuesto en toda la doctrina jurisprudencial existente en nuestro Ordenamiento Jurídico en relación al principio general del enriquecimiento sin causa, solicitando, como se ha indicado, un pronunciamiento condenatorio de los mencionados demandados al pago de esa cantidad en que cifra el beneficio obtenido con motivo de las obras de acondicionamiento por ella realizadas en el local nº 1, situado en la casa nº 5 de Nafarroa Kalea de la localidad de Zarauz, arrendado por el padre de los mismos en fecha 8 de Febrero de 2.007, teniendo en cuenta el incremento de valor del local en cuestión experimentado tras las citadas obras, así como los correspondientes intereses de esa suma, y con la oportuna condena en costas.

A dicha reclamación formulada por la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U. se han opuesto los demandados D. Fidel y Dª. Andrea, sosteniendo, tal y como resulta del escrito de oposición por los mismos presentado, que de ninguna manera podía ejercitarse esa acción de enriquecimiento injusto, sino que resulta de aplicación al caso la normativa referida a las obligaciones y contratos, habiendo de tenerse en cuenta, en concreto, los términos del contrato de arrendamiento concertado en su momento por parte de dicha entidad con su padre D. Isidro y posteriormente novado en hasta dos ocasiones, la segunda ya con su intervención, y conforme a los cuales las obras realizadas, y autorizadas por la parte arrendadora, lo fueron para acomodar el local a la actividad que pretendía ejercer en él y habían de quedar, una vez concluido el arrendamiento, en beneficio de la propiedad, conforme a lo pactado tácitamente en los dos primeros entre el socio y administrador de la mencionada entidad, D. Secundino, y su padre y expresamente, y con posterioridad, con ellos en el tercero y último de esos contratos concertados.

Y esa demanda formulada, así como la reclamación en ella contenida, ha sido desestimada por la Juez a quo, al apreciar que, ciertamente y como sostienen dichos demandados, en este caso no podía aplicarse la doctrina del enriquecimiento injusto, al no concurrir el requisito de la subsidiariedad que de ella es exigible, sino que habían de tenerse en cuenta las normas relativas a la contratación, conforme a las cuales no incumbe a la citada entidad derecho a reclamar importe alguno con motivo del gasto habido en razón a las obras realizadas para la adecuación del local a la actividad a desarrollar en él y el, por ello sostenido, incremento del valor del mismo, así como la circunstancia de que, en cualquier caso, no se ha justificado por la mencionada entidad que haya mediado un enriquecimiento en la parte demandada, correlativo a su supuesto empobrecimiento, que pueda estimarse injusto y que, en consecuencia, deba estimarse indemnizable.

En efecto, ha desestimado dicha reclamación, por cuanto que, por una parte, ha considerado que en el presente caso no resulta aplicable la doctrina del enriquecimiento injusto, con base en la cual ha ejercitado la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U. su reclamación, debido a que existe un contrato de arrendamiento, novado en dos ocasiones, que ha mediado entre los contratantes, hasta que se ha puesto fin al mismo, conforme al cual ha de regularse este extremo que nos ocupa, y, por otra parte, ha apreciado que, en cualquier caso y de la prueba practicada en el procedimiento en modo alguno resulta acreditado que concurran los requisitos exigibles para su aplicación, por lo que ha desestimado la reclamación articulada por la referida entidad, rechazando la demanda interpuesta por la misma y absolviendo a los demandados D. Fidel y Dª. Andrea de esas pretensiones formuladas en su contra.

CUARTO.-En efecto, la Juez a quo, tras exponer en su resolución las pretensiones de las partes litigantes, así como la normativa aplicable, ha señalado en ella, en cuanto a la resolución de este caso concreto, que han de tenerse en cuenta los tres contratos de arrendamiento firmados en fechas 8 de Febrero de 2.007, 28 de Octubre de 2.011 y 1 de Enero de 2.015, habiendo precisado, y se reseña textualmente, que "En el primer contrato firmado por don Secundino, se debe entender, firmado con consentimiento libre e informado puesto que no se ha alegado menos acreditado lo contrario, figura una primera cláusula donde se indica que el inmueble se entrega con "usos, características y servicios comunes y privativos conoce y acepta la parte arrendataria", para en las cláusulas siguientes tratar el tema de que será utilizado para Gimnasio-Spa, haciendo referencia a las obras por cuanto de las mismas dependería el ampliar o reducir el plazo de inicio del contrato. Nada se estipulaba sobre la propiedad de las obras o el derecho a indemnización por incremento del valor del bien a consecuencia de las obras al finalizar el contrato de arrendamiento. Y sobre la base de las referidas cláusulas parece claro que en aquel momento la voluntad del arrendatario era contratar un local con una serie de servicios (aunque escasos) para tras la realización de las obras necesarias, crear un negocio de Gimnasio-Spa. Pero no se estableció, pudiendo haberse incluido, cláusula alguna que consagrase derecho a una indemnización a favor del arrendador por el incremento del valor del bien a consecuencia de las obras al término del contrato de arrendamiento".

Ha indicado igualmente que, en lo que al presente caso respecta, "son las cláusulas mismas del contrato las que actúan de causa de los efectos económicos derivados del mismo. No existe un empobrecimiento sin causa de la parte demandada quien en todo momento pudo, porque así se lo permitían las cláusulas del tercer y último contrato firmado, proceder a la novación del mismo y continuar en el uso de las mejoras efectuadas en el local. No lo hizo así y ni si quiera el contrato quedó resuelto por expiración del plazo y a voluntad del arrendador, sino que, muy por el contrario, fue la falta de pago por el arrendatario de más de 8 mensualidades lo que condujo al lanzamiento. Tuvo también la oportunidad de proceder a ejercitar la opción de compra del local y tampoco se efectuó".

Ha añadido que "No puede ahora el arrendatario, en base a una alegación genérica de enriquecimiento injusto, pretender una indemnización a costa de unas obras que se realizaron hace más de 13 años, habiendo existido en el ínterin tres contratos y habiéndose beneficiado de las mismas el arrendatario por más de diez años, pues sin obras no había negocio", que en ninguno de esos contratos se estableció que "el arrendador tuviera que abonar precio o merced alguna por las obras realizadas por el arrendatario o por el incremento de valor a consecuencia de las mismas que podía experimentar el bien", y que en los sucesivos contratos se estableció expresamente que las obras que se realizasen a futuro, "además de necesitar la autorización del arrendador para efectuarlas, quedarían a beneficio de la propiedad una vez finalizado el arrendamiento".

Y ha finalizado apuntando que "Conforme a las normas de interpretación de los contratos para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato ( art.1283 del Código Civil) ", que "de la prueba practicada en el acto del juicio tampoco el enriquecimiento alegado queda debidamente probado, pues donde se deja un negocio o industria de gimnasio y Spa se instala una Escuela de Surf, algo que, en la forma revelada por la pericial propuesta por la parte demandada, requiere de espacios y zonas diferentes que no suponen en sí mismas un beneficio de la industria dejada por el señor Secundino", por todo lo cual concluye que "no cabe sino desestimar íntegramente la demanda".

Pues bien, no sólo esa valoración llevada a cabo de la prueba practicada en el curso del procedimiento resulta de todo punto razonable, como resulta razonable la conclusión alcanzada, en cuanto a los hechos que ha estimado probados, teniendo en cuenta el resultado de la misma, que esta Sala ha tenido la oportunidad de examinar en esta instancia, tanto con la lectura de toda la documentación remitida a ella, como con la audición del disco grabado y que contiene el resultado del juicio celebrado en la primera instancia, sino que, además, la citada valoración no ha quedado desvirtuada por las alegaciones que se verifican por la entidad litigante en su escrito de recurso, máxime si se tiene en cuenta la normativa reguladora de la materia de que se trata y que ha sido controvertida en el curso del mismo, normativa que ha estimado aplicable a este caso y que ha sido tenido en cuenta con toda corrección, tal y como resulta del examen de todas las actuaciones.

QUINTO.-Desde luego, lo primero que ha de mencionarse, con respecto de la valoración de la prueba practicada en un procedimiento, y como esta Sala ya ha señalado en anteriores resoluciones, es que, a efectos de esa valoración de la misma, debe partirse de la singular autoridad que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el juicio y en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo el Juzgador a quo desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria, ventaja de la que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia.

Y, aun cuando es lo cierto que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial "ad quem" para una plena revisión de la valoración de la prueba efectuada por el Juzgador de primera instancia (así, STS de 23 de enero de 2012), es también lo cierto que ello no le autoriza para prescindir de las apreciaciones de éste, sin dar otras razones o decir porqué se rechaza (así, STS de 6 de mayo de 2009), debiendo entenderse que si el criterio del mismo es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada, procede mantener las mismas.

En efecto, ha de puntualizarse, como tiene establecido reiterada jurisprudencia, que, cuando se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba, ha de partirse de la premisa de que "no cabe sustituir la valoración que hizo el Juzgador de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde, única y exclusivamente al Juzgador a quo y no a las partes ( Sentencias de 18 de mayo de 1990, 4 de mayo de 1993, 29 de octubre de 1996 y 7 de octubre de 1997); de modo y manera que siendo cierto que el Tribunal de alzada puede verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la conjunta apreciación de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso, a la postre, el alcance del control jurisdiccional que supone la segunda instancia, en cuanto a la legalidad de la producción de las pruebas, a observancia de los principios rectores de la carga de la misma, y la racionalidad de los razonamientos, no puede extenderse al mayor o menor grado de credibilidad de los elementos probatorios, -porque ello es una cuestión directamente relacionada con la inmediación del juzgador sentenciador en la primera instancia- y, finalmente, tal clase de error tan solo puede ser acogido cuando las deducciones o inferencias obtenidas por el juzgador de instancia resultan ilógicas e inverosímiles de acuerdo con la resultancia probatoria o contrarias a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica".

Así, en concreto, tiene señalado nuestro Tribunal Supremo que "si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porqué repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, SSTS 16 octubre 1992, 5 noviembre 1992 y 19 abril 1993)", siendo en el mismo sentido en el que se pronuncia también en su sentencia de 22 de Mayo de 2.000, en la que, además, añade que "una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juzgador ad quem se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya utilizadas por aquélla".

También ha de precisarse, en cuanto a la valoración de la prueba testifical, y como determina reiterada doctrina jurisprudencial, y se reseña textualmente, lo siguiente:

"El artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado, por lo que valoración de la prueba testifical no está sometida a regla tasada de prueba, sino que debe valorarse conforme a las reglas de la sana crítica, sin que las circunstancias concurrentes en los testigos (sean o no causa de tacha) impidan la valoración de la prueba según dichas reglas, no siendo admisible la parte pretenda imponer una personal e interesada valoración, estando dentro de las facultades valorativas conceder mayor credibilidad a unos testigos respecto de otros ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 2016, 4 de febrero de 2016 y 28 de junio de 2012, entre otras). Estas reglas se han identificado, sin ánimo de exhaustividad, con las más elementales directrices de la lógica humana, con normas racionales, con el sentido común, con las normas de la lógica elemental o las reglas comunes de la experiencia humana o con el razonamiento lógico, de ahí que la valoración de la credibilidad de los testigos, apreciada en función del principio de inmediación, sólo podrá refutarse en cuanto que la ponderación llevada a cabo sea ilógica o disparatada ...

[...]

Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos. El resultado del resto de las pruebas. Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana. No está sujeta a reglas legales de valoración. El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba".

Ha de mencionarse en igual forma, y en cuanto a la valoración de la prueba documental, que, según el artículo 326.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, "los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, que se refiere a los documentos públicos (es decir, prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten, y de la fecha en que se produce esa documentación y personas intervinientes), cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen", siendo así que, en cuanto a aquellos que sean impugnados en lo relativo a su valor probatorio, deberán ser valorados conforme a las reglas de la sana crítica.

Y ha de aludirse finalmente, y en cuanto a la prueba pericial, que la misma ha de valorarse por el Juez a quo, haciendo uso de la facultad que el art. 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil le otorga de valorar la prueba conforme a las reglas de la sana crítica, siendo sí que, a este respecto, esta Sala ha tenido oportunidad de señalar en resoluciones de anterior fecha, que el mismo puede tomar en consideración los distintos dictámenes que se aporten a las actuaciones o que se practiquen en el curso del procedimiento conforme a las máximas de la experiencia, valorando tanto la calificación profesional del perito de que se trate y la actividad y operaciones que haya desarrollado para la obtención de sus conclusiones, como los mencionados informes propiamente dichos, en lo que constituye su lógica interna, su ajuste a la realidad del pleito, su metodología y su detalle, concreción y exhaustividad, y pudiendo apreciar asimismo la objetividad que se constate en los dictámenes y la relación del resultado que de ellos se deduzca con el resultado que se constate del resto de los medios probatorios que hayan sido practicados en el curso del procedimiento.

SEXTO.-Y ha de precisarse tambien, con respecto al principio jurisprudencial del enriquecimiento injusto y la doctrina que lo ha desarrollado, que nuestro Tribunal Supremo ha señalado, entre otras, en su resolución de fecha 24 de Abril de 2.024, lo siguiente:

"La jurisprudencia de esta sala ha configurado la interdicción del enriquecimiento injusto como un principio general del Derecho ( sentencias de 12 de enero de 1943 , 23 de noviembre de 1946 , 22 de diciembre de 1962 , 1 de diciembre de 1980 , 12 de julio de 2000 , 28 de febrero de 2003 , 6 de febrero de 2006 y 19 de julio de 2012 ), sin perjuicio que esta institución jurídica también haya sido recogida en numerosos preceptos legales aunque de forma inconexa ( sentencia de 1 de diciembre de 1980 , con cita de la anterior de 12 de enero de 1943).

Este principio general del Derecho, cuya formulación sería "nadie debe enriquecerse injustamente o sin causa a costa de otro", requiere para su aplicación de "la concurrencia de un elemento económico (la ganancia de uno, correlativa al empobrecimiento de otro, mediando un nexo de causalidad entre ambas), y una condición jurídica (la ausencia de causa justificativa)" ( sentencias 152/2020 de 5 de marzo , y 1216/2023, de 7 de septiembre ). Al requisito de la falta de causa de la atribución patrimonial, la jurisprudencia vincula también el de la subsidiariedad: "si la ley prevé un supuesto en que la atribución patrimonial corresponde a un precepto del ordenamiento o a una relación contractual, no puede mantenerse las doctrinas del enriquecimiento injusto. Es explícita la jurisprudencia en este sentido" ( sentencia 387/2015, de 29 de junio ).

3.Como hemos declarado en otras ocasiones, el enriquecimiento del demandado puede consistir en cualquier provecho o utilidad patrimonial o económica, y puede tener lugar aumentando su patrimonio (por vía de incremento del activo o de disminución del pasivo), o evitando su disminución. Este enriquecimiento debe haber operado a costa de otro, quien correlativamente sufre un "empobrecimiento", esto es, un sacrificio o disminución patrimonial. Siendo necesario que "entre el enriquecimiento y el correlativo empobrecimiento exista una relación o nexo causal, bien directo (desplazamiento patrimonial inmediato), bien indirecto (la salida o disminución del patrimonio del perjudicado no es simultánea e inmediata a la entrada o aumento del patrimonio del beneficiario, sino a través de un tercero o transmisión intermedia)" ( sentencia 1216/2023, de 7 de septiembre )".

Ha de puntualizarse, por lo tanto, y como resulta de esa resolución transcrita, que, para la apreciación del enriquecimiento injusto, se requiere la concurrencia de un elemento económico (ganancia de uno, correlativa a empobrecimiento de otro, mediando un nexo de causalidad ente ambas), y una condición jurídica (la ausencia de causa justificativa), siendo así que la jurisprudencia ha vinculado tambien al requisito de la falta de causa de la atribución patrimonial el de la subsidiariedad, de tal manera que si la ley tiene previsto un supuesto en que la atribución patrimonial corresponde a un precepto del ordenamiento jurídico o a una relación contractual, no puede mantenerse la citada doctrina del enriquecimiento injusto.

SEPTIMO.-Pues bien, verificadas todas esas consideraciones, y ya con respecto de este caso que nos ocupa, resulta patente que no puede aplicarse la citada doctrina del enriquecimiento injusto al mismo, tal y como ha sido pretendido por la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U., al no poder estimarse cumplida la exigencia de la subsidiariedad, teniendo en cuenta que la prueba practicada en el procedimiento, en concreto la prueba documental aportada al mismo, pone de manifiesto que entre las partes litigantes han mediado unos contratos de arrendamiento, el inicial y los dos posteriores, que procedieron a novar de forma sucesiva el primero, en los cuales se hace referencia, de una forma indirecta o tácita y luego expresa, al destino que ha de darse a las obras llevadas a cabo, o que pudieran llevarse a cabo, por la citada entidad en el local nº 1, situado en la casa nº 5 de Nafarroa Kalea de la localidad de Zarauz, arrendado en primer lugar por D. Isidro, padre de los demandados D. Fidel y Dª. Andrea, y posteriormente por estos mismos.

Y es, precisamente por ello, por lo que resulta de aplicación al caso la normativa referida a los arrendamientos y que se encuentra contenida en la Ley de Arrendamiento Urbanos de 24 de Noviembre de 1.994 y en el Código Civil, como resulta igualmente de aplicación a él la normativa referida a las obligaciones y contratos y a su interpretación, también contenida en el Código Civil, en concreto en los artículos 1.089 y siguientes de dicho cuerpo legal, referida a las obligaciones, en los artículos 1.254 y siguientes del mismo, referidos a los contratos y en sus artículos 1.281 y siguientes, referidos a la interpretación de dichos contratos, tal y como la Juez a quo ha mencionado de forma específica, y con toda corrección, en su sentencia.

Ciertamente, en el contrato de arrendamiento del local nº 1, situado en la casa nº 5 de Nafarroa Kalea de la localidad de Zarauz, celebrado en fecha 8 de Febrero de 2.007 entre la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U., como parte arrendataria, y D. Isidro, padre de los demandados D. Fidel y Dª. Andrea, como parte arrendadora, se determina en su cláusula Séptima que "Quedan autorizadas todas las posibles obras, sin limitación, que hayan de ejecutarse en el objeto arrendado, obras cuya duración, de hecho, constituye la causa de la AUTORIZACIÓN de la ocupación plena a la que, también, se refiere el presente documento", precisión esta que se lleva a cabo en esa cláusula, por cuanto que el contrato, además de concertarse un arrendamiento de uso distinto del de vivienda, con opción de compra, se contiene un referencia expresa a la "AUTORIZACIÓN PARA POSESIÓN Y REALIZACIÓN DE OBRAS EN LOCAL", que se otorga por la parte arrendadora.

E igualmente en su cláusula Decimosexta se establece que "Desde la fecha de la firma del presente documento hasta el comienzo del arriendo, la parte arrendadora, eventualmente vendedora, autoriza a la parte arrendataria, eventualmente compradora, para que efectúe en el local cuantas obras, adaptaciones y, en general, sin limitación alguna, cuantas actuaciones en tal materia considere oportuno, al objeto de adecuar el local, de manera conveniente, a la actividad a desarrollar en el mismo", siendo así que en dicha cláusula se añade a continuación que, en lógica coherencia con lo en ella expuesto, se procede en ese acto de la firma del contrato, y por parte del arrendador, a la entrega a la arrendataria de las llaves del local, al tiempo que le otorga "la plena, exclusiva y excluyente posesión del mismo".

Y, además de todo ello, se acuerda por los contratantes en su cláusula Octava que "La parte arrendataria se obliga a conservar y cuidar el objeto arrendado con la mayor de las diligencias, haciendo las reparaciones necesarias para el buen uso y mantenimiento del mismo, a fin de que se encuentre siempre en perfectas condiciones de disfrute" y se añade, como pacto expreso también, en la cláusula Novena que "Extinguido el contrato, para el supuesto de que no se ejercitara la OPCIÓN DE COMPRA, la parte arrendataria deberá entregar a la parte arrendadora la finca arrendada en perfecto estado", lo que pone de manifiesto que la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U. y D. Isidro no sólo pactaron la posibilidad de llevar a cabo en el local todas las obras que fueran precisas, en su más amplia extensión y sin limitación alguna, para adecuarlo a la actividad que en él se pretendía por parte de la citada entidad, con la oportuna autorización de su propietario, sino que lógicamente esas obras habían de quedar a la plena disposición de la propiedad, teniendo en cuenta que el local debía ser devuelto, a la conclusión del contrato, en perfectas condiciones y estado de conservación, máxime si se valora la circunstancia de que en ese contrato, en el que tan amplias facultades se otorgaba a la entidad arrendataria de ejecutar cuantas obras necesitaba para iniciar en él la actividad pretendida, ninguna cláusula se concertó por los contratantes, haciendo uso de la libertad de pactos que al respecto ostentaban, en el sentido de hacer referencia expresa a una compensación o a una indemnización a satisfacer por el arrendador a la arrendataria con motivo de las mismas o con fundamento en el supuesto incremento de valor que, por su ejecución, pudiera experimentar el local.

OCTAVO.-Todo lo expuesto precedentemente ha de complementarse con la precisión de que en el contrato de arrendamiento concertado en fecha 28 de Octubre de 2.011 entre la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U. y D. Isidro, y que nova el anterior, concertado como ya se ha indicado en fecha 8 de Febrero de 2.007, pues en él se expone expresamente que se trata de una "RENOVACIÓN DE CONTRATO", se determina, en su acuerdo Quinto, que la cláusula Séptima queda redactada en el sentido de que "La realización de nuevas obras que modifiquen la configuración y/o estructura del local objeto de este contrato precisará de la autorización previa y por escrito de la arrendadora", y, en su acuerdo Octavo, que "las ESTIPULACIONES DECIMOSEXTA y DECIMOSEPTIMA quedan suprimidas por carecer de objeto al haber sido ya realizadas las obras de adecuación del local objeto de este contrato a la actividad en el mismo desarrollada por la parte arrendataria", pero evidentemente sin haberse introducido, en esa renovación del contrato por ellos verificada, modificación alguna a lo pactado en el anterior contrato de arrendamiento con opción de compra y reflejado en sus cláusulas Octava y Novena, en las que expresamente la parte arrendataria se comprometía a devolver el local, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, en perfecto estado y, en buena lógica, con todas esas obras que ya en él habían sido realizadas.

Y a ello ha de añadirse igualmente la circunstancia de que en el contrato concertado en fecha 1 de Enero de 2.015 entre la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U. y D. Fidel y Dª. Andrea, que nova a su vez el suscrito en fecha 28 de Octubre de 2.011, se reseña, ya de forma específica en su cláusula Séptima, y sin duda alguna debido al tiempo transcurrido desde la ejecución de las obras iniciales, que "Salvo autorización expresa y escrita del arrendador, EL ARRENDATARIO no podrás realizar obras que modifiquen la configuración del negocio arrendado ni la del local en el que se ubica" y que "Las obras realizadas, si las hubiere, quedarán siempre en beneficio de la finca, sin que por ello esté obligado el arrendador a compensar o indemnizar al arrendatario", lo cual en igual forma ha de ser tambien valorado en este caso, por cuanto que viene a poner de manifiesto la voluntad, expresada ahora ya de forma clara y contundente por los litigantes, de dejar en poder de la propiedad cualquier obra que pudiera realizarse por la arrendataria en el local arrendado.

Resulta patente, pues, de los contratos de arrendamiento concertados por la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U. y D. Isidro en fechas 8 de Febrero de 2.007 y 28 de Octubre de 2.011, que los mencionados contratantes pusieron de manifiesto en esos contratos, a cuya redacción y términos ha de atenderse, su voluntad de autorizar las obras precisas para que la citada entidad arrendataria pudiera desarrollar en el local nº 1, situado en la casa nº 5 de Nafarroa Kalea de la localidad de Zarauz, la actividad de spa y gimnasio abierto al público, que e n él pretendía instalar la misma, y que esas obras, una vez concluidas, habían de quedar a disposición de la propiedad, dado que había de devolver el mismo, a la finalización del arriendo, en perfecto estado, lo cual difícilmente podía ser factible si esas instalaciones ejecutadas hubieran podido ser retiradas por la parte arrendataria, y es, por ello, por lo que esa voluntad, expuesta tácitamente en ellos, y reiterada ya en forma expresa en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de Enero de 2.015 entre la citada entidad demandante, por un lado, y D. Fidel y Dª. Andrea, por otro, ha de ser atendida y valorada, sin que, en consecuencia, pueda procederse de ninguna manera a apreciar en este caso la posibilidad de aplicación, con carácter subsidiario al contenido de los contratos que mediaron entre los litigantes, de la doctrina del enriquecimiento injusto, tal y como ha sido pretendido por la citada entidad demandante.

NOVENO.-Pero, es que, además de lo expuesto, resulta patente que ni siquiera en el supuesto de no haber mediado los mencionados contratos de arrendamiento y los acuerdos en ellos contenidos, podría prosperar la acción de enriquecimiento injusto ejercitada por entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U., por cuanto que tampoco podría considerarse que en este caso concurran los requisitos que la doctrina ha determinado como necesarios para su apreciación y que antes han quedado mencionados.

Desde luego, incluso en el supuesto de que concurriera esa subsidiariedad, no apreciada por las razones que han quedado expuestas, tampoco podría estimarse que concurren los requisitos exigibles para la apreciación del supuesto de enriquecimiento injusto que ha sido pretendido, en concreto, y como ya ha quedado expuesto, el requisito económico consistente en la ganancia de una parte, con el correlativo empobrecimiento de la otra parte, mediando un nexo de causalidad entre ambas, y la condición jurídica consistente en la ausencia de una causa justificativa, si se tiene en cuenta la circunstancia de que el gasto realizado por la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U. en el local nº 1, situado en la casa nº 5 de Nafarroa Kalea de la localidad de Zarauz, ha sido el preciso para su único y exclusivo interés, cual es el ejercicio de la actividad que pretendía en ese local arrendado, actividad que ha desarrollado en el curso de 13 largos años, durante los cuales ha obtenido, sin duda alguna, el oportuno rendimiento económico, sin que, por contra, de esas obras se haya beneficiado en modo alguno su propietario y arrendador D. Isidro y posteriormente sus hijos D. Fidel y Dª. Andrea, actuales propietarios, si se tiene en cuenta el hecho acreditado de que el posterior alquiler del mismo ha exigido la realización por parte del nuevo arrendatario de las oportunas obras de adecuación y acondicionamiento, tambien elevadas, a la actividad que en él tenía la intención de desarrollar.

En efecto, el examen de la documentación aportada y de la prueba testifical practicada en el curso del procedimiento acredita que esas obras ejecutadas por la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U. fueron llevadas a cabo con la finalidad de acondicionar el local por ella arrendado a la actividad que en el mismo pretendía instalar y que ha llevado a cabo a lo largo de 13 años, en concreto desde el año 2.007 y hasta el año 2.020, en el curso de los cuales se ha desarrollado esa actividad y en buena lógica se ha beneficiado de la misma, obteniendo sin duda alguna los oportunos ingresos, y esa misma prueba acredita tambien que, una vez concluido ese arrendamiento concertado con dicha entidad, las obras realizadas han de darse por completamente amortizadas, dado que el nuevo arrendatario no ha podido aprovechar esas obras ejecutadas, teniendo en cuenta el estado en que se hallaban la mayor parte de las instalaciones del local y el local mismo, en concreto por su deterioro, motivado por el paso del tiempo y por su uso, por lo que se ha visto obligado a realizar nuevas obras de acondicionamiento del mismo a la actividad que en él va a llevar a cabo en el futuro, distinta de la que se había venido desarrollando hasta el fin de ese arrendamiento controvertido.

Es, por ello, evidente que de ninguna manera puede apreciarse ni que haya habido un empobrecimiento por parte de la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U., que carezca de una razón de ser, ni un enriquecimiento por parte de D. Isidro o de sus hijos D. Fidel y Dª. Andrea, carente de causa o justificación alguna, sino que, por el contrario, lo que ha existido ha sido una inversión de la misma, motivada por su interés en desarrollar la actividad que pretendía, inversión que hacía necesario el desembolso de un capital previo, con la consiguiente ejecución de unas obras autorizadas por el citado propietario y que a su disposición habían de quedar, conforme a lo tácitamente pactado, tal y como ya ha quedado expuesto, a lo que ha de añadirse la circunstancia, a más abundamiento de lo indicado, que ningún partido o rédito o beneficio ha podido obtener de ellas, ni siquiera una vez concluido el arrendamiento concertado, en atención al tiempo transcurrido desde que se ejecutaron.

En consecuencia con todo lo expuesto, y teniendo en cuenta la circunstancia ya indicada de que no puede aplicarse en este caso que nos ocupa la doctrina del enriquecimiento injusto, que justifique la reclamación formulada por la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U., por las razones que han quedado expuestas en esta sentencia, que ratifica las expuestas en la sentencia dictada en la instancia, y en concreto por mediar entre los litigantes unos contratos de arrendamiento, a cuyos términos concretos ha de atenderse para la resolución de la cuestión objeto de controversia, así como la circunstancia de que, de todas formas, no concurrirían tampoco en este caso los requisitos precisos para su apreciación, tal y como ha exigido la doctrina jurisprudencial que ha desarrollado la misma, es por lo que esa sentencia dictada en la primera instancia, que contiene unos pronunciamientos en ese sentido, ha de ser confirmada en su integridad en ésta, manteniéndolos en su integridad, dada su corrección, y ello con la lógica desestimación que, a su vez, este pronunciamiento ha de conllevar del recurso de apelación que ha sido por dicha entidad interpuesto en su contra.

DECIMO.-Dado que ha sido desestimado el recurso de apelación analizado y que ha sido interpuesto por la entidad mercantil Gym Malecón Zarautz, S.L.U., deberá la misma abonar el importe de las costas devengadas en el curso la presente segunda instancia y con motivo de su tramitación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el art. 394 del mismo cuerpo legal.

En virtud de la Potestad que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de Su Majestad el Rey.