Sentencia Civil 169/2025 Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 534/2023 de 24 de marzo del 2025

PRIMERO.-

Antecedentes básicos y recurso de apelación.-

1.-Demanda de juicio ordinario interpuesta por Dña. Laura y D. Secundino contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 DE DONOSTIA ( en adelante COMUNIDAD ) solicitando en el SUPLICO :

-Se declarara la nulidad del Acuerdo Primero adoptado en la Junta General Extraordinaria de 4 de mayo de 2021.

-Condenar a la demandada a la ejecución a su cargo de las obras necesarias en los elementos comunes para eliminar las humedades en la fachada lateral y y las humedades por capilaridad de conformidad al apartado VII del Informe Pericial acompañado a la demanda como documento número 10.

-Condenar a la demandada a la inmediata ejecución y a su cargo de las obras y reparaciones necesarias en la vivienda de los demandantes para subsanar los daños causados por las humedades una vez subsanadas éstas.

-Condena a la demandada al pago de las costas causadas.

Destacamos de la demanda :

-Los demandantes compraron por iguales partes indivisas el día 2 de julio de 2012 la vivienda sita en DIRECCION000 de Donostia-San Sebastián.

-En el Informe ITE de 17 de Diciembre se hizo constar las importantes humedades en el piso NUM000 por filtración desde la solera y capilaridad de muros de carga deteriorando de forma grave tales humedades la habitabilidad de la vivienda pudiendo ser el origen de la humedad un depósito de agua abandonado del solar colindante o la escorrentía propia del subsuelo. Se proponía en el Informe eliminar el depósito o garantizar su estanqueidad y como medida complementaria podría disponerse un drenaje en la base del muro de la fachada norte que recoja el agua del terreno.En caso de insuficiencia de tales medidas habrìa que actuar sobre la solera de la planta baja.Ello consta en el documento número 3 de la demanda.

-Se adjunta como documento número 4 Informe del Perito del Seguro de Hogar de los demandantes (documento número 4) afirmando la existencia de filtraciones de agua por un problema de impermeabilización de la solera donde se asienta el edificio en el que se ubica la vivienda provocando que el agua suba por capilaridad hacia el suelo y paredes de la vivienda.

Màs delante se presente otro de fecha Diciembre de 2018 en el que el Perito del Seguro comprueba la agravación de los daños en la vivienda afectando a todo el parquet del suelo,suelo de revestimientos de la cocina habièndose despegado varios azulejos, zócalos perimetrales de madera y puertas de paso.

-En el HECHO CUARTO se recogen los acuerdos adoptados en las Juntas de 1 y 10 de marzo de 2018.

Se aprobó la ejecución de un drenaje perimetral del edificio siguiendo la pauta de la ITE.Como en uno de los laterales del edificio (lado Este) hay adosado un garaje propiedad de un tercero se requería autorización por su parte porque había que entrar en el garaje y ejecutar la zanja de este lado dentro del garaje.

El relación a los daños de la vivienda del NUM000 de los demandantes se acordó " se dejaran para después del drenaje perimetral debido al coste que supone hacerlo todo ahora ".

Nombrándose al Arquitecto a D. Andrés quien era y es vecino de la finca para la direccion técnica de la obra.

Al iniciarse los trabajos de construcción de una urbanización colindante al inmueble , despuès fue eliminado el depòsito de agua que se encontraba junto a la finca.

Los trabajos de drenaje perimetral solo concluyeron en tres de los lados del edificio porque el propietario del garaje se negó a permitir el acceso a su propiedad para tal menester.

La COMUNIDAD previo acto de conciliación sin avenencia presentò demanda contra el propietario del garaje solicitando autorización judicial para la ejecución de la obra de drenaje.El procedimiento se sigue ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 como juicio ordinario número 254/2020 estando previsto el juicio para el dìa 21 de noviembre de 2021.Se adjuntó la copia de la demanda como documento número 7.

-Se produjo una agravación de las humedades a pesar de la retirada del depòsito y de la ejecucion de la mayor parte del drenaje lo que fue comunicado a COMUNIDAD.

A finales de Noviembre de 2020 se produjo un fallo eléctrico del circuito de la cocina dejàndola sin eletricidad . Tras dar parte al seguro el electrecista determinó que ello era debido a los problemas de humedad existentes no pudiendo realizar una reparación hasta la subsanacion de los problemas de humedad.

Se convocó una Junta para el día 15 de diciembre de 2020 adjuntando como documento número 8 Acta de dicha Junta.Dña. Laura insistió en el problema de humedades asì como que debido a los problemas eléctricos sufridos tiene que utilizar los electrodomésticos con alargaderas conectadas a enchufes de otaras estancias.La COMUNIDAD acordó enviar a otro electrecista( DIRECCION001) que consató las humedades y por ello " no puede subir los térmicos de protección del horno eléctrico , del microondas ni de los enchufes auxiliares de la zona " lo que consta en el documento número 9 factura del electrecista.

Tras ello y posterior conversación con el Administrador se indicó que habrìa que espera al resultado del juicio en curso y posterior ejecución del drenaje.

-Ante esta situación los demandantes encargaron la elaboración de Informe Técnico al Arquitecto Superior D. Ángel Jesús ( documento 10) proponiendo en el apartado VII las actuaciones a realizar en la fachada lateral , respecto a las humedades por capilaridad y respecto humedades por condensación.

-Se convocó a Junta el dìa 4 de mayo de 2021 una vez finalizada la situación sanitaria producida por el COVID-19.El punto primero del Orden del dìa fue " Reclamación a la Comunidad por parte del piso NUM000 , para alcanzar una solución relativa al problema de humedades existente en la vivienda.Presentación de informe pericial con presupuesto de reparación.Acuerdos a adoptar al respecto por parte de la Junta de Propietarios.Segundo. Ruegos y preguntas ".

Planteada la necesidad de realizar los trabajos de reparación contemplados en el Informe la propuesta fue rechazada por seis votos en contra y uno a favor anunciado en la propia Junta la presentacion de la demanda.

En el apartado "Ruegos y preguntas ",habiendo abandonado la parte demandante ya la Junta, se planteó por el resto de los asistentes la rehabilitación integral de todo el edificio proponiendo convocar una nueva Junta General Extraordinaria para el dìa 13 de mayo de 2021.

La parte demandante dos dìas despuès de la Junta de 4 de mayo de 2021 recibió la convocatoria de la Junta General Extraordinaria de 13 de mayo de 2021 con el siguiente Orden del Día: " Primero.-Aprobación su procede de oferta de honorarios de Arquitecto para el encargo de un Proyecto Técnico de obras de rehabilitacion de todo el edificio y una referencia del coste aproximado del conjunto de las obras.Segundo.-Aprobación si procede ,de un calendario de derramas para la capitalizacion de un fondo para las obras de rehabilitacion.Tercero.-Ruegos y preguntas".

En la Junta la parte demandante no se opuso a la futura rehabilitación integral del edificio pero siempre que la màs urgente actuacion fuera la rehabilitación de la solera de la planta baja de cara a eliminar las humedades por capilaridad sin tener que esperar a las obras de drenaje pendiente. Se produjo la votación con seis votos a favor y uno en contra de solicitar 2 o 3 presupuestos alternativos a distintos Arquitectos tras lo que se convocarìa nueva Junta de propietarios para adoptar la decision definitiva. A fecha de la presentación de la presente demanda aùn no consta la recepción de oferta o presupuesto alguno.

2.-COMUNIDAD se ha opuesto a la demanda en tiempo y legal forma solicitando el dictado de una sentencia con la íntegra desestimación de la demanda en imposición de costas.

Por ser un reumen fiel del escrito de contestación a la demanda se transcribe el FJ SEGUNDO de la sentencia de instancia :

"Que esta parte entiende que la pretensión de la demandante es lo que se está haciendo por la demandada, ya que si se analiza el Acta de fecha 4 de Mayo de 2021, sacan las siguientes conclusiones:

"ORDEN DEL DIAPRIMERO.-RECLAMACION A LA COMUNIDAD

POR PARTE DE LAPROPIEDAD DEL PISO NUM000 PARA ALCANZAR UNA SOLUCION RELATIVA AL PROBLEMA DE HUMEDADES EXISTENTES EN LA VIVIENDA. PRESENTACION DE INFORME INICIAL CON PRESUPUESTOS DE REPARACION.

ACUERDOS A ADOPTAR AL RESPECTO POR PARTE DE LA JUNTA

DE PROPIETARIOS.

El Administrador que se ha convocado esta Junta Extraordinario a consecuencia de la carta recibida por el despacho de LORTU ABOGADOS quien, actuando en nombre de los copropietarios del piso NUM000, Laura y Secundino, requiere a la Comunidad de propietarios para que adopte un acuerdo por el que se acometan de inmediato los trabajos de reparación de humedades que afectan al piso NUM000 y que viene reflejados en el Informe Técnico de Arquitecto Ángel Jesús, informe que se ha acompañado junto con la carta de los referidos letrados. Los asistentes a la reunión quieren dejar claro que la comunida reconoce la existencia de humedades por capilaridad en elpiso NUM000 (así se establece expresamente en el infrme de la ITE realizada en Diciembre de 2015) y que ya se han adoptao, medidas tendentes a paliar los efectos de las humedades tales com: -En el año 2017, se instaló un aparato de medición(equipo Humipro) del nivel de humedad en la planta baja del edificio mediante el sistema de electroósmosis, utilizando unos electrodos que envían impulsos eléctricos para contener y retener las moléculas de agua que suben desde el subsuselo. Que dicho equipo se mantiene en funcionamiento. En el año 2018, se ejecuta un drenaje perimetral en todo el edificio en virtud de lo indicado en la ITE de 2015. Que sin embargo ese drenaje no se pudo realizar en toda su extensión quedando pendiente la parte de la fachada lateral por los motivos que a continuación se detallan:-En primer lugar, por la oposición del propietario del local colindante a acceder a su local para efectuar las obras, lo que ha obligado a la Comunidad a interponer una reclamación judicial para poder ejecutar el drenaje en dicho local, cuya vista oral esta prevista para el 11 de Noviembre de 2021, lo que presumiblemente provocaría que hasta inicios del año 2022 no se dicte sentencia en el Juzgado.-En segundo lugar, por las obras que se están ejecutando en los antiguos terrenos de DIRECCION002, lo que llevo a la constructora DIRECCION003 a derribar la antigua fábrica adosada hasta la altura del NUM001 piso provocando que ese paño de fachadas se haya quedado sin impermeabilización y drenaje. En este punto el administrador indica que ha remitido a la Constructora DIRECCION003 varios correos electrónicos informándole de la precaria situación en la que se encuentra el frente de la cocina del piso NUM000 a consecuencia de las filtraciones de agua y humedad, y le ha requerido para que de inmediato se proceda a su preparación. Que la constructora, en su último mail, ha contestado que estiman

hacer la reparación a finales del próximo mes de Julio, una vez se retiren las casetas de obra situadas actualmente en esa zona. -Por otro lado, se indica que el Arquitecto Andrés que dirigió la obra del drenaje ha informado a la Comunidad que hasta que se pueda terminar el drenaje de esa fachada, no se podrá determinar si el mismo elimina humedades, pero que en cualquier caso habrá que esperar a comprobarlo y si ese drenaje no funciona, complementarlo con alguna actuación a realizar la respecto con el siguiente resultado-A favor de acometer los trabajos detallados en el informe: 1 voto NUM000-En contra de acometer los trabajos detallados en el informe. 6 votos, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007. Creen que es más que evidente que la Comunidad de Propietarios

DIRECCION000 está intentando solucionar el problema de humedades de la finca de la mejor forma posible. Con fecha 17 de Diciembre de 2015, la demandada contrató los servicios del arquitecto DON Saturnino, al objeto de que realizará un INFORME DE INSPECCION TECNICA DE EDIFICIOS(ITE).En dicho informe, el arquitecto llega a las siguientes conclusiones: "el edificio se encuentra en buen estado de conservación. Las fisuras observadas en tabiques, techos y suelos, no presentan indicios de evolución y son las habituales en edificios antiguos con estructura de madera. No obstante, existen problemas de humedades que deben resolverse a corto plazo: - Humedades del terreno que afectan a capilaridad al piso NUM000. Estas humedades deterioran de forma grave la habitabilidad de la vivienda. El origen de la humedad podría ser un depósito de agua abandonado del solar colindante o la escorrentía propia del subsuelo. Sugerimos, en primer lugar, instar a los propietarios del edificio colindante a eliminar dicho depósito o garantizar su estanqueidad en base al deber de conservación recogido en la Ley del Suelo. Como medida complementaria podría disponerse un drenaje en la base del muro de fachada norte, que recoja el agua del terreno. En caso de que estas medidas no fuesen suficientes habría que actuar sobre la solera de la planta baja.-Humedad en piso NUM008, en su fachada sur. Esta humedad afecta también al revestimiento exterior de la fachada. Sugerimos detallados en el Informe técnico presentado. Al respecto indica que, se ha constatado que los trabajos de drenaje realizados no han sido suficientes para eliminar las humedades en el piso de sus clientes, y requiere a la Comunidad a ejecutar una cámara sanitaria en la solera del piso a la vista de que no existe una barrera constructiva contra la humedad procedente del terreno (ni impermeabilización ni vacío sanitario adecuado) y que los tabiques se encuentran directamente apoyados en el terreno, por lo que el agua del subsuelo es absorbida y sube directamente a la vivienda por efecto de la capilaridad, Por tanto considera esta actuación por parte de la comunidad como necesario y urgente.-En cuanto a la parte de la fachada lateral de la antigua fábrica, insta a la comunidad para que de forma provisional y urgente realice un proyectado de espuma de poliuretano, de tal manera que la eliminación de la humedad en esa zona solucione al menos provisionalmente el problema eléctrico de la cocina. En este punto, indica que la Comunidad podría acometer este trabajo sin necesidad de esperar a la respuesta de la constructora, y hacerlo ahora ya que es aparte de la fachada es de su propiedad y por tanto no depende el permiso alguno por parte de la constructora. El administrador indica que remitirá burofax a DIRECCION003 a la mayor brevedad -Para terminar informa a la junta que en caso de que por parte de la comunidad no se apruebe la ejecución de los trabajos indicados, se verán obligados a interponer una demanda judicial para el cumplimiento de esta obligación -Tras el debate de la cuestión sin que se alcance ninguna acuerdo, se procede actuar en primer lugar sobre el registro eléctrico accesible desde el balcón, sobre el zócalo del balcón y, en caso de que estas medidas no fuesen suficientes, revisar las juntas de dilatación del revestimiento de fachada para cerciorarse de su estanqueidad. -Humedad en piso NUM007. Sugerimos realizar un chorreo con manguera hasta descubrir el punto de filtración, que podría ser el sumidero o el remate del borde de la cubierta. Todos los trabajos en cubierta deberán realizarse con arnés de seguridad." Para conocer cuál es el problema debemos acudir a la certificación del Registro de la propiedad donde nos describe la situación de la finca: FINCA DE LA DEMANDANTE CASA LLAMADA " DIRECCION004" CON SU TERRENO, EN EL DIRECCION005 DE ESTA CIUDAD D SAN SEBASIAN, HOY DIRECCION000. La casa se compone de piso llano, tres pisos altos con dos habitaciones cada uno y azotea. Ocupa ciento treinta y siete metros y veinticinco decímetros cuadrados. Linda. Por la derecha entrando, con la parcela segregada y terreno propio; y por el frente, espalda e izquierda, también con terreno propio. Este mide doscientos veintinueve

metros y setenta y cinco decímetros cuadrados, hallándose ocupado en parte por la carretera, al oeste de la casa, en parte por la acera del frente de ésta y el resto constituye solar para edificación. FINCA DE LA DEMANDADA PARCELA DE TERRENO SITUADA EN EL ANGULO S.E DE LA CASA DIRECCION004 DEL DIRECCION005 DE ESTA CIUDAD DE SAN SEBASTIAN. Tiene forma rectangular y mide once metros con cincuenta y cinco decímetros de largo, o sea, dirección S.N, y siete metros treinta y ocho decímetros de ancho, o sea, dirección E.O, la que hace ochenta y cinco metros veintitrés decímetros y noventa

centímetros cuadrados de extensión superficial. Teniendo en cuenta la configuración de ambas fincas y las conclusiones a las que llega el arquitecto, la comunidad para ejecutar las obras que afectan a la habitabilidad del edificio, necesita entrar en la finca de Don Ricardo. Con fecha Agosto de 2018, se solicitó el correspondiente permiso ante el Ayuntamiento de Donostia,

acompañado de una descripción de los trabajos a realizar por el arquitecto DON Andrés:DESCRIPCION DEL TRABAJO A REALIZAR: La obra planteada consiste en la definición y ejecución de un sistema de drenaje perimetral que rodee el edificio y evacuar dichas aguas recogidas a la red municipal de saneamiento que se encuentra al lado del edificio. Para realizarlo con garantías, se

realizará una zanja perimetral hasta la cimentación(superficial), de muros de mampostería, tal y como se describe en el presupuesto a ejecutar por la empresa DIRECCION006.También se aprovechara la obra de drenaje para desviar y canalizar la salida del depósito de aguas de la antigua DIRECCION002, y que actualmente pasa bajo el edificio.Dada la entidad y la sencillez de la obra no será necesario colocar container

alguno. Los escombros generados se gestionaran dentro de la parcela privada del edificio y se llevaran a un vertedero autorizado. A fecha de la interposición de la demanda ha sido imposible ejecutar las obras por la negativa del propietario del garaje a entrar en su propiedad. Para realizar todas estas acciones, la comunidad de propietarios contó con los votos favorables de los hoy demandantes. Por lo tanto, han conocido de primera mano las actuaciones de la comunidad de propietarios y los problemas con los que la comunidad se ha encontrado. Acta de 1 de marzo de 2018 PRESUPÙESTO DE REPARACION DE DAÑOS DE CAPILARIDADES NUM000: En este punto se informa de las diferentes actuaciones realizadas por D. Andrés, quien se ha puesto en contacto en reiteradas veces con urbanismos y el abogado del ayuntamiento así como con el perito de la constructora. El ayuntamiento tiene la licencia aprobada pero está paralizada hasta que no paguen dos millones y medio de euros para la reparcelación. Según la constructora para mayo empezarían pero no hay ninguna garantía de que asi será. En vistas de esa situación se informa que el drenaje perimetral hay que hacerlo si o si ya, es algo que se nos exige de la ITE y que no podemos retrasarlo mas, la comunidad esta obligada a realizarlo y consiste en hacer una zanja en todo el contorno del edificio y colocar un tubo poroso con lecho de grava alrededor de la casa de manera que recoja el agua y la saque fuera, también habría que hacer una aireación en el otro lado de la casa. Para esto tenemos que tener el permiso del garaje ya que habría que hacer en ese lado de la casa, la zanja dentro del garaje para poder cerrar el perímetro. Don Carmelo indica que él habló con el dueño y que en principio no se oponía. El coste de este drenaje andaría entre unos 17.000 y 22.000 €.En este punto a la hora de decidirse por un presupuesto u otro hay que tener en cuenta que algunas empresas solicitan el 30% del importe al inicio y el resto se puede pagar por certificaciones mensuales que pueden diferirse en el tiempo hasta 12 meses, esto supondría un alivio para los propietarios a la hora de abonar las derramas. Otras no ofrecen esta posibilidad por lo que habría que intentar optar por alguna empresa que lo haga. También se han presentado presupuestos de las reparaciones que habría que realizar para reparar el daño producidos por la capilaridad en le NUM000, Daños que la comunidad está obligada a reparar. Se informa que al estar en las conclusiones de la ITE tanto la necesidad de realizar el drenaje perimetral como la reparación de los daños, se pueden solicitar las ayudas del Gobierno Vasco y del Ayuntamiento, tanto de comunidad como particulares. Para ello hay que realizar las obras una vez solicitada la ayuda y hay que tener en cuenta que estas ayudas no se reciben hasta que no se hayan abonado todos las facturas y se presenten para su resolución. Por lo que no se puede contar con ellas a priori. Todos deberán abonar el importe de las obras y con el tiempo llegaran las subvenciones, Se aprueba realizar el drenaje perimetral por todos los presentes salvo Dª Soledad quien dice tener que consultarlo. El Hoy demandante DON Secundino estaba presente en la reunión y voto a favor de realizar el drenaje perimetral. ACTA DE 10 DE MARZO DE2018.-APROBACION PRESUPUESTO DRENAJE PERIMETRAL. El Sr. Andrés explica esta semana ha estado en el ayuntamiento y que hay una requisitoria de embargo, que sigue adelante. Por otro lado, dicen que van a empezar en mayo, según Leoncio aparejador del terreno de al lado. El Sr- Andrés ha comentado al ayuntamiento por que subsidiariamente ayuden a la comunidad con esta tema, pero indican que no se van a mojar. La parte problemática del drenaje perimetral es el lado de tras, porque no podemos contar con los de ese terreno para aislar el depósito de agua y hacer el drenaje, y el lateral que es terreno municipal y hay que sacar 2 rejillas en la cámara de sanidad y las que están en la parte delantera hacerlas más grandes, ya que el forjado de debajo de la casa se está deteriorando debido a la humedad y necesita que respire más en el NUM002 se está agrietando el suelo. En la parte delantera el drenaje será de un metro y por detrás algo más, aunque hasta que se no abra no se sabrá exactamente de cuánto será, lo que supone que los presupuestos puedan varias, En la parte trasera el drenaje se hará pegado a la casa porque es mejor cuanto más cerca. En cuanto a las empresas que han presupuestado, el Sr. Andrés indica que los tres son de confianza. Se vota y por unanimidad se aprueba el presupuesto de DIRECCION006 por un total de 19.404 €. También se aprueba que la dirección técnica se lleve a cabo por el Sr. Andrés. Don Daniel dice que en su casa también hay humedad y si con este drenaje perimetral se va a solucionar su problema. Se le explica que su problema es por la condensación y no por capilaridad, por lo que esto no le va a solucionar su problema, que lo que hay que hacer es ventilar y en su momento hacer una fachada con Sate para resolverlo del todo. Se dedique la administradora hable con Leoncio aparejador de la constructora, para indicarle los daños que está generando la dejadez por parte de ellos, tanto por el depósito de agua, el drenaje así como por la situación en que se encuentra el muro trasero que tiene riesgo de derrumbe. En cuanto o al drenaje que hay al lateral de la comunidad, la administradora hablara con el dueño del garaje para solicitar el permiso para hacer el drenaje en su propiedad. Los daños de la vivienda NUM000 se dejaran para después del drenaje perimetral l debido al coste que suponer hacerlo todo ahora". Los demandantes también estuvieron en la reunión y votaron a favor del acuerdo. No es cierto que el Sr. Andrés fuera propietario de la vivienda cuando se aprobaron los trabajos, ya que la compra de su vivienda se ha producido en el año 2020. Es cierto que los trabajos solo se pudieron realizar en tres lados del edificio porque el propietario del garaje se negó a permitir el acceso a su propiedad, por ello la comunidad aprobó acudir a la vía judicial. El arquitecto de la demandada planteo el

problema al propietario del garaje, quien dio el permiso para ello, sin embargo, esto nunca llegó a suceder.

5.-Que desconocen si los problemas se han agravado o no, lo que no hay ninguna duda es de que los demandantes no han realizado ninguna acción para paliar esos daños y la dejadez en la que se encuentra la vivienda es palmaria, por lo que el hecho de que los daños se hayan agravado es en gran medida provocado por una inactividad de sus propietarios, que ni tan siquiera ventilan la vivienda para evitar

condensaciones. Lo que esta parte pretende comunicar con esta contestación es que la Comunidad de propietarios es una de las partes afectadas en este problema de humedades que atañe a toda la comunidad y además directamente afectada, ya que cuanto más se tarde en reparar mayores van a ser los perjuicios, por ello, se está haciendo todo lo que está en su mano para solventar los graves problemas de humedad de la finca, siguiendo las directrices del arquitecto de la ITE y del arquitecto de la comunidad y poder continuar con las obras ya comenzadas. La parte demandante conoce todas las acciones y todos los problemas con los que la comunidad se ha encontrado en estas obras, que pasan a relatar en cuanto a tener el permiso del propietario del garaje.

Antes de ello, por parte de la comunidad, se realizaron múltiples reclamaciones sin ninguna solución NUM001.-El 11 de Marzo de 2019 se remite por la Administradora el siguiente burofax al demandado: Muy Sr.Mio: Le remito la presente como administradora de la comunidad de propietarios DIRECCION000. Cas DIRECCION004 de Donostia, y en relación con el drenaje perimetral que estamos realizando. Como usted sabe, la comunidad presenta problemas muy graves por capilaridad, debido a la falta de los drenajes adecuados para evacuar las aguas que bajan de DIRECCION002 y de su propio terreno. En su día cando se le informo de las actuaciones que tenía previsto realizar la comunidad para solucionar el problema,, a coste cero para usted, se le solicitó verbalmente autorización para hacer el drenaje por el interior de su local colindante a nuestra comunidad y usted accedió a ello. Con posterioridad,

se nos ha solicitado una serie de documentación para autorizar dicha actuación documentación que se le ha facilitado sin ningún tipo de reserva, incluyendo una reunión con el director de obra "in situ" con ustedes y su abogada, explicándoles con detalle la actuación a realizar. En ese momento nos indicaron ustedes que necesitaban hacer algunas consultas antes de dar, nuevamente, su autorización. Sin embargo tras casi cuatro meses de espera seguimos sin una respuesta clara por su arte. Como comprenderá, no podemos mantener esta situación por mas tiempo debido a que el NUM000 sigue con graves problemas de humedades por no haber finalizado el drenaje, tenemos un expediente abierto en el gobierno vasco que debemos cerrar en breve, tenemos realizada toda la actuación en el perímetro salvo en su zona y también hemos podido comprobar que usted no tiene realizado correctamente el drenaje y al hacer una arqueta para recoger esas agua en la parte delantera, hemos podido corroborar que vierte directamente agua sobre el lado de nuestra fachada, siendo usted responsable de los dalos y perjuicios que se están ocasionando en la vivienda NUM000 de nuestra comunidad. Debido a todo esto le instamos a que, en el plazo de una semana desde la fecha de la presente, nos den una respuesta clara de si tenemos o no autorización para realizar el drenaje en su local, para que en el caso de que esté de acuerdo lo realice nuestra comunidad lo antes posible, a coste cero para usted, o por el contrario, de no autorizarlo, instar cuantas acciones legales nos amparen, solicitando judicialmente "el deber de acer" en su terreno de los oportunos drenajes e igualmente solicitaríamos los daños y perjuicios ocasionados a nuestra comunidad. A este burofax y llamadas efectuadas, vinieron las siguientes contestaciones: Muy Sres Mios: En relación a su solicitud telefónica, a través de la casa DIRECCION004 , PARA AUTORIZAR UN DRENAJE "PERIMETRAL" dentro de nuestro terreno, se le indicó "un compás de espera" de dos o tres días, para tratar con la propiedad a fin de darles o no autorización. Pero, a los tres días siguientes con sorpresa, y sin previa autorización, me encontré que ya habían iniciado el proceso efectuando la excavación sin tener en ese momento ninguna autorización.

Por lo expuesto, SOLICITO ITE y memoria de las obras a ejecutar para que pueda responderle. Toda la documentación fue remita por parte de la comunidad, quien con fecha 8 de Mayo de 2019remite el siguiente burofax: Muy Sres Mios: Les remito la presente misiva en respuesta de su burofax de fecha 12 de Marzo, emitida por la comunidad de propietarios DIRECCION000 conocida como (Casa DIRECCION004), de los corrientes y al objeto de transmitirles los siguientes extremos: En primer lugar, tal y como Vds les consta, su comunidad ha invadido mi propiedad privada instalando elementos fijos sin contar con ningún tipo de

autorización. A tal efecto me reservo el ejercicio de las acciones que legalmente me corresponden. En segundo lugar, negamos totalmente su afirmación sobre que se les concediera autorización para realizarla instalación de drenaje en el interior de mi local. En ningún momento se les dio esa autorización. Resulta total y deliberadamente incierto.

En tercer lugar, y respecto a su novedosa acusación sobre la presunta responsabilidad de propiedad en sus problemas de humedad, resulta, una vez más incierta. Asi, las cosas rechazo totalmente la impertinente "obligación de hacer con la que injustamente me amenazan y, además , niego tener la obligación jurídica de soporta la instalación de un sistema de drenaje en el interior de mi local. Por último, les recuerdo que Vds no cuentan con autorización para realizar actuación alguna en mi propiedad. Sin otro particular, atentamente. Deben señalar que dos parcelas colindantes a la demandada tiene que evitar que el agua existente en sus terrenos afecte a la finca de la demandada. Es la humedad por capilaridad consecuencia del agua que discurre por el solar del y el que perjudica a los vecinos del bajo, siendo el propietario del local, el que tiene que solucionarlo y sin embargo la demandada está dispuesta a solucionar el problema sin ningún coste para él.

6.- Que es cierto que tal y como se indica en el correlativo, se ha encargado la elaboración de informe técnico al Sr. Ángel Jesús. Este informe técnico llega a las mismas conclusiones a las que se han llegado desde el principio tanto por el autor de la ITE como por el arquitecto de la comunidad.1.-. Humedades en fachada lateral: como consecuencia de las obras que se están realizando en la Comunidad

de propietarios colindante 2.-Humedades por capilaridad que tiene la finca y para las que se hace necesario el terminar el drenaje perimetral que ya se comenzó. Una vez ejecutado el mismo se verá si surte efecto y es entonces cuando se deberán seguir ejecutando las demás obras para solucionar todos los problemas. 3.-Humedades por condensación, provocadas también por la falta de mantenimiento de la vivienda de los demandantes. Para que quede patente el "buen hacer" de la comunidad de propietarios, debemos indicar que tanto el administrador de la comunidad como el arquitecto de la comunidad se han puesto en contacto con el representante de DIRECCION003, desde el 4 de Enero de 2021 donde se indica lo siguiente:. 4 de Enero de 2021: Buenos días Pedro Antonio. En calidad de Administrador de la casa número DIRECCION000, le escribo para indicarle lo siguiente: Al parecer, y durante las obras de construcción de viviendas en ,a parcela de la antigua fábrica " DIRECCION002" se derribó una parte de dicha fabrica que estaba adosada a la fachada ESTE del edificio nº NUM009 hasta la altura del NUM001, dejando este sin revestimiento alguno y pendiente de rematarse esta obra por parte de la constructora (asi me lo han indicado el técnico que ha intervenido en unas obras de drenaje a finales de 2018). Además, el técnico que hizo la ITE en el año 2915 ya indicaba que existe un antiguo depósito de agua abandonado en el solar colindante en la fachada ESTETenemos graves problemas de humedad precisamente en la vivienda de la planta NUM000 que linda con esta fachada, por lo que os solicito que desde DIRECCION003 recibamos alguna respuesta al respecto. He hablado con Leoncio esta mañana y me ha pedido que os haga llegar la reclamación

por escrito. Sin otro particular, atentamente le saludo Serafin (Secretario-administrador de Cdad Propo DIRECCION000). Viernes 15 de Enero de 2021:Buenos días Pedro Antonio, Te envié hace unos días un correo acerca de la casa de DIRECCION000, me puedes comentar algo al respecto- Gracias y un saludo Serafin. Martes 19 de Enero de 2021: Buenos días Serafin. Gracias por escribir. Hemos comentado este asunto en la dirección de obra y estamos valorando que actuaciones deberían llevarse a cabo, En cuanto tenga más información me pondré en contacto contigo. Un saludo. Lunes 22 de Febrero de 2021:Buenos días, Lunes 22 de Febrero de 2021:Buenas tardes Pedro Antonio. ¿Sabes cuándo lo podréis hacer?, los vecinos están sufriendo muchas humedades provenientes de esa fachada e incluso les está fallando la instalación eléctrica. Decirnos cuanto antes, por favor, el sistema que se va a poner y cuando para podérselo comunicar a los afectados. Un saludo. Martes 23 de Febrero de 2021:Buenos días, Dudo que el problema se haya agravado con el derribo, es más, se saneo la zona y se eliminó toda la humedad residual que existía. En todo caso, se hará lo indicado tan pronto como el ritmo de la obra nos lo permita. Actualmente, están situadas las casetas de obra, comedor y vestuario de los trabajadores por lo que no es posible acometer en este momento esa actualización. Viernes, 9 de Abril de 2021:Buenos días Pedro Antonio. En relación a las humedades del piso NUM000, adjunto te envío informe pericial elaborado a petición de los propietarios en el que se indica que una de las posibles causas de las lesiones del citado piso es el estado del muro de la fachada lateral, el cual no presenta un revestimiento adecuado y podría ser la solución al problema eléctrico que sufre la cocina de la vivienda. Así se indica expresamente en el informe (VI.POSIBLES CAUSAS DE LAS LESIONES, Apdo 6.1) y (VII. RESUMEN Y PROPUESTA DE ACTUACION, Apdo 7.2) en este punto se indica: La eliminación de la humedad en esta zona solucionaría el problema eléctrico de la cocina. Rogaría en consecuencia, nos dieran una respuesta más concreta a esta petición, habida cuenta que los propietarios del NUM000. podrían interponer acciones legales contra la Comunidad en los próximos meses. Quedo a la espera de una respuesta por su parte. Sin otro particular, atentamente. Serafin. Viernes 16 de Abril de 2021.Buenos días Serafin. El informe que adjuntas habla de diversas actuaciones. Rescato lo que es motivo de tratar entre las partes7.2 HUMEDADES EN FACHADA LATERAL. Se deberá conseguir la estanqueidad del elemento y sellar la entrada de agua. Se propone añadir un revestimiento aislante, impermeable y de acabado (estético) al trozo de fachada expuesto (debido a la demolición del edificio anexo) en el lateral del edificio, junto a la cocina del piso NUM000 Para limitar la entrada de agua al subsuelo se deberá completar en fachada lateral, la red de drenaje del muro de la fachada. Es posible realizar una actuación provisional de urgencia mediante proyectado de espuma de poliuretano La eliminación de la humedad en esta zona solucionaría el problema eléctrico de la cocina. A lo cual se di respuesta con el correo el día 22 de Febrero: La solución planteada en la zona afectada (área correspondiente a la zona de derribo de la antigua fábrica adosada al edificio número NUM009 hasta la altura del NUM001 piso(es una fachada aislada,Está por definirse el sistema constructivo en concreto pero en cualquier caso se saneara la zona afectada y se aislara. Lo cual coincide con lo que propone el técnico del informe. Trataremos de realizar esta actuación lo antes posible puesto que la zona de trabajo está ocupada por elementos auxiliares de obra, casetas de obra en este caso. Calculamos que para finales de Junio podremos comenzar con los trabajos. Viernes 21 de Mayo: Buenos días Pedro Antonio. En relación a la reclamación efectuada desde la Comunidad de propietarios de DIRECCION000, quisiera pedirte lo siguiente: Hemos celebrado en los últimos días 2 juntas de vecinos bastante conflictivas ya que la propietaria de la planta baja reclama una solución al problema de humedades. Como actuación provisional e inmediata, ha pedido que al menos se pueda forrar el paño de fachada de la antigua fábrica con espuma de poliuretano de cara a mantener la zona de su cocina en condiciones dignas hasta que resolvamos el problema desde la comunidad. He pensado que podríamos llamar nosotros a un gremio para que hiciera el trabajo y pasaros el coste del mismo, de esta manera no tendríamos que esperar hasta finales de Junio, como me dijiste en correos anteriores, Se trata de una urgencia y de paliar, en lo que se pueda, el grave problema que tiene esta vivienda. En caso de que no hubiera impedimentos por vuestra parte, llamaríamos de urgencia a una empresa de albañilería para acometer estos trabajos. Quedo a la espera de una rápida respuesta por vuestra parte. Un cordial saludo. Serafin. Martes 25 de Mayo de 2021:Buenos días, La zona donde propones hacer el proyectado con espuma de poliuretano esta inaccesible pues se sitúan en ese punto las casetas de obra y no se encuentra en condiciones seguras de trabajo sin contar con la cantidad de empresas que están trabajando ahora mismo en la obra. En cualquier caso, tendrían que ponerse en contacto con la constructora pues tendrían que entrar en su obra. (que se considera un centro de trabajo) y bajo su supervisión. Voy a trasladar nuevamenteele problema pero me da la sensación de que conviene esperare a las fechas que te propuse. Que mas puede hacer la Comunidad de Propietarios? Como ejecutar unas obras que tienen que hacer otra parte y a la que insistentemente se esta recordando? El 4 de Octubre de 2021 el arquitecto de la Comunidad Sr. Andrés remite este mensaje al arquitecto de la parcela colindante: "Buenos días Carmelo. Te escribo este correo ante la finalización de las obras que tenéis colindantes con DIRECCION000. Como ya avanzaste en un correo anterior (20.07.2019) el sistema de cierre se iba a realizar por el interior de los patios de DIRECCION004, aunque sin decidir el panel a colocar. Vista la marcha de las obras de remate de la urbanización y supongo tendréis que trabajar los cierres de los patios, no desde vuestra parcela, creo sería conveniente informar a los vecinos del cierre a colocar, como y cuando se va a realizar y arreglar los desperfectos que hay en los patios antes de ello. Por otro lado, y visto que ya está hecho el acceso al garaje y el jardín de remate en la esquina colindante con el edificio existente y los garajes, me gustaría saber cómo se han hecho los drenajes perimetrales para evitar que el agua que se genera en la parcela, siga afectando al edificio DIRECCION004. Asimismo seguimos sin saber cuándo se va a actuar sobre la fachada del NUM000. Lleva más de 2 años con la pared sin proteger y a la intemperie, y sigue igual. No hace falta decir que esta situación está afectando al interior de la vivienda desde entonces y ya se ha solicitado varias veces las actuaciones sobre la misma. Por Junta de propietarios se ha aprobado la valoración económica de las obras necesarias para la rehabilitación integral del edifico situado en la DIRECCION000 de Donostia y Propuesta de Honorarios Profesionales. Proyecto de rehabilitación integral obras a realizar. Según la documentación aportada por DIRECCION007, se procede a enumerar las fases de las obras a ejecutar Fase NUM001.-Finalización del Drenaje perimetral Pendiente de finalización en la fachada lateral Sureste, por los siguientes motivos:-Reclamación judicial por parte de la comunidad a los propietarios del garaje adyacente-Obras en ejecución en el solar antiguo por la constructora DIRECCION003-Fase NUM010.- Rehabilitación de la solera de planta baja. Se prevé la renovación de la totalidad de la planta NUM000 para la eliminación de las humedades por capilaridad existentes Fase 3.-Dotación de ascensor. Según anteproyecto presentado por Lucio en febrero de 2013 y que habrá que actualizar dado el tiempo transcurrido. Fase 4.-Rehabilitación de cubierta. Eliminación de goteras y humedades ya señaladas desde la ITE presentada en el año 2015 Fase 5.-Rehabilitación de fachada. Mejora de las condiciones de fachada y eliminación de las humedades existentes mediante la ejecución de un sistema de aislamiento por el exterior (SATE)Adjuntamos valoración económica aprobada por la Comunidad como documento nº3 en Junta de 13 de Mayo de 2021.

7.- Que por las razones expuestas a lo largo de toda la contestación a la demanda, la comunidad no podía aceptar el requerimiento de la actora, puesto que ya se está haciendo de todo para solventar los problemas de humedad en la vivienda de los demandantes, ya que no solo depende de que la comunidad haga las obras, sino de terceras partes ajenas a la comunidad.

8.- Que ha quedado claro que la comunidad ni está dilatando la ejecución de las obras ni está haciendo caso omiso a las solicitudes de los demandantes, todo lo contrario. No es cierto que la comunidad de propietarios este negándose a una reparación necesaria, lo que está haciendo es intentar de todas las maneras posibles el poder terminar las obras ya iniciadas y que no han podido finalizar por causa de terceros, causando un grave perjuicio tanto a los demandantes como a la propia comunidad. Por otra parte, la demandada muestra disconformidad con la valoración que se efectúa por la demandante en el informe pericial respecto a los daños que los demandantes tienen en su vivienda, entendiendo que la cantidad es totalmente desmesurada, no aplicándose depreciación alguna en las diferentes partidas reclamadas, ni distinguiendo entre los daños producidos por capilaridad y los producidos por humedades de la fachada, con diferentes orígenes. Los daños no pueden haber aumentado en 2 años de 6.000 a 50.000 € tal y como se exponen en los informes periciales que aporta la demandante".

3.-Previos los tràmites de rigor se ha dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Donostia-San Sebastian sentencia de fecha 13 de marzo de 2023 cuyo FALLO fue el siguiente :

"Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Mª ARANZARU URCHEGUI ASTIAZARAN en nombre y representación de Doña Laura y D. Secundino, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE la DIRECCION000 DE DONOSTIA, debo absolver a la demandada de los pedimentos de la demanda y ello con expresa imposición de costas a la parte demandante".

4.-La representación procesal de Dña. Laura y D. Secundino ha interpuesto recurso de apelación contra la citada sentencia solicitando en el SUPLICO "(....)1º.- Con carácter principal, revoque la Sentencia de instancia, dictando otra en su lugar estimando la demanda con imposición de costas a la contraparte. 2º.- Subsidiariamente a lo anterior, se interesa que no se impongan las costas a esta parte, ni en la instancia ni en esta alzada".

Se alegó en esencia :

-Se opuso a los FJ CUARTO , QUINTO y SEXTO de la sentencia.Se reconoce la existencia de humedades en la planta NUM000 de DIRECCION000 de Donostia-San Sebastian en el que viven los demandantes pero entiende que COMUNIDAD ha llevado a cabo una serie de actuaciones actuando correctamente y sin que nada se le pueda reprochar.La parte recurrente no comparte tal conclusión y entiende que COMUNIDAD lo que ha hecho durante años y con èxito es "dar largas " al problema .

A continuacion pasa a analizar los hitos màs importantes :

-ITE del año 2015. En el mismo como soluciones se plantearon las siguientes : 1º.- Eliminación del depósito de agua del solar colindante. 2º.- Drenaje en la base del muro de la fachada Norte que recoja el agua del terreno. 3º.- Actuación sobre la solera de planta NUM000, si las anteriores medidas no fuesen suficientes.El depòsito fue eliminado por una Constructora en el año 2017 no obstante lo cual el problema de las humedades persistía quedando sólo por ejecutar sólo restaba por ejecutar el drenaje en la base del muro de la FACHADA NORTE del edificio." Pero en lugar de circunscribirse a lo que planteaba la ITE (sólo fachada Norte), se acordó realizar el drenaje en las cuatro fachadas, por plantearlo así el vecino y Arquitecto D. Andrés, que fue contratado como Director de Obra.

Como igualmente consta, en el año 2018 se ejecutaron los lados Norte, Sur y Oeste del inmueble, quedando pendiente de concluir el lado Este porque existe un garaje adosado que no forma parte de la Comunidad y que pertenece a un tercero, quien no ha permitido el acceso a su propiedad para ejecutar esa obra".

La parte recurrente "(....) no se opuso -ni se opone- a que se termine de ejecutar el drenaje perimetral, si es que se puede. Pero sin olvidar que lo que exigía la ITE era ÚNICAMENTE EL DRENAJE EN LA BASE DEL MURO NORTE. Y que si ello no funcionaba, se actuara sobre la solera. Y no se hizo así".Sin embargo la Comunidad decidió la ejecución a toda costa del lado Este, como "prius" a la ejecución de los trabajos en la solera de la finca al haberlo planteado asì el Sr. Andrés Director de Obra "(....) es y era vecino del inmueble, y por tanto, parte interesada a la hora de pagar gastos comunitarios. Y que lógicamente cobra por las obras que dirige".

-Rechaza el apelante que la Comunidad haya actuado de forma diligente y que nada se le puede reprochar razonando :

a.-)La ITE daba un plazo máximo de 1 año para solucionar las "importantes humedades" que "deterioran de forma grave la habitabilidad de la vivienda" concluyendo en diciembre de 2016 sin que durante este tiempo se hubiera realizado nada por la Comunidad.

b.-) Lo ùnico que se hizo fue colocar un deshumidificador en la planta baja en el año 2017.

c.-)Se acuerda y ejecuta el drenaje perimetral del edificio inconcluso en el lado Este en el año 2018 que no resuleve los problemas.

d.-)En diciembre de 2020 los demandantes se quedaron sin electricidad en la cocina, viéndose obligados a utilizar alargaderas por el suelo .En febrero de 2021 se elaboró el Informe Pericial del Sr. Ángel Jesús y la Comunidad comenzó a requerir a la Promotora que ejecutaba la construcción de varias viviendas en la parcela

colindante ( DIRECCION003) para que solucionara exclusivamente el problema de las humedades en la fachada lateral pero este problema no es el ùnico sino que el màs importante son las humedades por capilaridad, que son las que provienen de la solera del edificio y generan los principales problemas.Una correcta actuación de la Comunidad hubiera conllevado la ejecución por si y a su costas de las obras para solucionar los problemas de la fachada lateral y hacerlo no en el años 2021 sino en el 2018.

d.-)Los problemas de las humedades persisten hoy en dìa como resulta de una nueva factura de electrecista de 21 de febrero de 2021 "Sin embargo, la Comunidad no ha hecho nada (ni siquiera pedir presupuestos, como se comprometió el Administrador) en relación con el problema fundamental de las humedades por capilaridad".

e.-La Junta de propietarios de 4 de mayo de 2021 es la que es objeto deimpugnación.Razona la parte recurrente que "(....)En una más que evidente "huida hacia adelante", la Comunidad plantea ejecutar una obra de rehabilitación integral del edificio, reparando fachadas, tejado, incluso instalando "ex novo" un ascensor. Obra a ejecutar por supuesto- por el Arquitecto y vecino D. Andrés en varias fases siendo la primera de ellas la ejecución del drenaje del lado Este de la finca pendiente. Y la segunda, la actuación sobre la solera del edificio. Valorándos los trabajos en una cantidad superior a los 400.000 euros.Aunque, como decimos, se antoja evidente la "huida hacia adelante" del resto de vecinos -siendo obvio que quienes no quieren hace una obra presupuestada en 50.000 euros, no van a desear realmente ejecuta otra de más de 400.000 entre ocho vecinos- esta parte simplemente discrepa con el orden de ejecución de los trabajos, planteando que primero fueran lo de la solera y después (ó simultáneamente, tanto daba) los del drenaje pendiente. En cualquier caso, también se planteó (y aceptó) que e Administrador solicitara dos ó tres presupuestos más a otros tanto Arquitectos, dada la vinculación del Sr. Andrés con la Comunidad, y que en una posterior Junta se adoptaría la decisión definitiva. Y hast ahora. Porque, como se ha dicho, no se ha vuelto a convocar n celebrar ninguna Junta de Propietarios en los dos años que ya ha transcurrido a fecha del presente recurso".

f.-)El Arquitecto D. Olegario autor del Dictamen obrante en las actuaciones consideró que no era necesaria la ejecución del drenaje perimetral completo sino que lo que habìa que acometer de inmediato la actuación sobre la solera para evitar la humedad por capilaridad.Añadió en su intervención en el acto del juicio que era absurdo y no iba a solucionar el problema .La parte demandada no aportó informe alguno que contrarestara la opinión del Sr. Ángel Jesús.

g)En relacion a la demanda interpuesta por COMUNIDAD contra el dueño de garaje ( (autos de juicio ordinario nº 254/2020)que ha finalizado por sentencia desestimatoria frente a la que se ha interpeusto recurso de apelación preguntàndose el apelante "Si ese recurso de apelación de la Comunidad es desestimado y se confirma la Sentencia de instancia, ¿qué ocurriría Porque la Sentencia por esta parte recurrida no lo dice, ni se lo plantea Ni siquiera hace referencia a esa Sentencia desestimatoria. por lo que entiende que "(....)"La Sentencia, en la práctica, deja la ejecución de las obra (de todas) en manos de la Comunidad, sin modo alguno de control.".

Por la representación procesal de COMUNIDAD se ha opuesto en tiempo y legal forma al recurso interpuesto de contrario solicitando la desestimación íntegra del recurso con expresa imposición de costas procesales.

SEGUNDO.-

Examen del recurso de apelación.

Los demandantes apelantes son propietarios por título de compraventa por partes iguales e indivisas de la vivienda sita en Donostia-San Sebastian DIRECCION000 conviviendo con sus dos hijos menores de edad : Macarena nacido el dìa NUM011-2018 y Africa nacida el NUM012 de 2021.

No hay controversia en cuanto a que se detectó ya en el año 2015 la travès del Informe ITE a existencia de humedades que afectan al piso NUM000 deteriorando la habitabilidad de la vivienda.

En el Informe de ITE de 15 de Diciembre de 2015 en el apartado "DICTAMEN FINAL I.T.E" ya se constató " (....) No obstante esisten humedades que deben resolverse a corto plazo:-Humedades del terreno que afectan por capilaridad al piso NUM000 .Estas humedades deterioran de forma grave la habitabilidad de la vivienda .El origen de la humedad podrìa ser el depòsito de agua abandonado en el solar colindante o la escorerntìa propia del subsuelo .Sugerimos, en primer lugar , instar a los propietarios del edificio colindante a eliminar dicho depósito o garantizar su estanquidad en base al deber de conservación recogido en la Ley del Suelo. Como medida complementaria podría disponerse un drenajo en la base del muro de fachada norte , que recoja el agua del terreno .En caso de que estas medidas no fuesen suficientes habrìa que actuar sobre la solera de la planta baja ".

En el apartado "TIPO DE INTERVENCION RECOMENDADA Y AGENTES INTERVINIENTES " se lee : " Actuaciones de reparación de humedades en NUM001 ( NUM000 , NUM008 y NUM007 en un plazo máximo de 1 año .La intervencion debe ser llevada a cabo por los siguietes agentes : Empresa especializada .-Contratar los servicios de un tècnico para realizar un proyecto antes de comenzar las obras de drenaje del terreno ".

Disponemos de un Dictamen Pericial fechado 22 de febrero de 2021 y elaborado por D. Ángel Jesús y que obra a los folios 234 y ss de las actuaciones.

En el Informe en su apartado 2.2. se constata :

-La Inspección Técnica del Edificio del año 2015 a la que nos hemos referido anteriormente.

-La obra de drenaje e impermabilizacóon de los muros de fachada ejecutadas durante los años 2018 y 2019 por DIRECCION008 y dirijidas por el Arquitecto D. Andrés miembro de la COMUNIDAD demandada no habiendo sido posible completar los trabajos previstos en el muro medianil ( Muro Este ) en contacto con garaje cerrado DIRECCION000 al no permitirlo su dueño).

En este punto ha de señalarse que COMUNIDAD presentó demanda de juicio ordinario contra D. Ricardo como propietario del local colindante a Indionene 14 destinado a garaje al objeto de que se condenara al demandado a consentir en su local las reparaciones consistentes en el drenaje perimetral de la finca y permitir las servicumbres imprescindible srequeridas para la realizacion de las obras ".

-En el apartado "Humedades en interior de vivienda NUM000 " el Sr. Olegario en su Dictamen aprecia " se percibe un fuerte olor a humedad en el piso. Se observan algunos desconchados , pintura ampollada y manchas oscuras en las partes bajas de las paredes , estando algunas de ellas húmedas al tacto.Se mide con higròmetro la humedad presente en los materiales ,detectando alto contenido de humedad ascendente desde el terreno,aproximadamente hasta una altura de 1 m en tabiques .Existen zonas oscuras en el parquet de madera y en zòcalos ( signo de descomposición ).Se detecta excesiva humedad en la madera de estos elementos , y también en zona baja de las puertas .tambien se observan diversas zonas con puntitos oscuros en paderes y techos , por condensación de vapor de agua y presencia de hongos .Los propietarios cuentan con un aparato deshumidificador y mencionan que su uso es frecuente ".Las fotos que se acompañan al informe ( 10 a 19, 22 a 26 , ) reflejan el estado de la vivienda.

En el apartado "VI .Posibles causas de las lesiones " desglosa el apartado en los siguientes puntos :

6.1 Humedades en fachada lateral.

Entiende que " carece de revestimiento adecuado y puede filtrar agua entre las juntas y grietas de los distintos materiales presentes .Por otro lado " el muro de hormigón ejecutado en la zona inferior, a consecuencia de las obras del bloque de viviendas en construccion carace de impermeabilizacion y drenaje ".

6.2 Humedades por capilaridad.

Considera que "no existe barrera constructiva contra la humedad procedente del terreno ( ni impermabilizacion ni vacío sanitario adecuado ).El hueco bajo la solera presenta discontinuidades y los tabiques se encuentran directamente apoyados en el terreno .Por ello el agua presente en el subsuelo es absorbida y asciende a travès de los poros de los materiales en contacto con el terreno ( capilaridad ) .Tampoco existe ventilación cruzada bajo solera.Solamente existen un par de rejillas de ventilación desde fachada principal ( Norte ).Esto resulta muy insuficiente para poder desalojar adecuadamente la humedad hacia el exterior de la edificacion ".

6.3 Humedades por condensación.

Causadas por la alta presencia de humedad por capilaridad.

En su intervencion en el acto del juicio el Sr. Olegario autor del unico Dictamen existente ( DVD 50'51 '' y ss ) indicó , entre otros extremos :

-Elaboró el Dictamen en febrero de 2021 ratificándose en su contenido ; hace pocas semanas pudo comprobar el estado de la vivienda y los problemas persisten aunque agravados ya hay un desconchón en el poste al lado de la puerta de entrada lo que evidencia que los materiales de la casa estàn chupando la humedad del terreno ;el aparato deshumidificador colocado está a pleno funcionamiento y tiene bastante trabajo ; los azulejos de la cocina se han empezado a soltar ; es hasta una altura de 1 metro o 1 metros 20 cms cuando ya no hay humedad en los tabiques y empieza a estar seco ;la madera de la tarima de los zócalos y de las puertas está con manchas ;la puerta de entrada se abrìa con dificultades; en relación con la opinión del Arquitecto Sr. Andrés de que es necesario terminar el perímetro del drenaje perimetral por el lado que resta y que se encuentra actualmente en litigio para la ejecucion de nuevas actuaciones el perito considerò esta postura como " un poco absurdo " ( 55'37'' ) se han hecho tres fachadas y se ha solucionado el problema de escorrentìa pero el suelo al ser arenoso y húmedo y al estar a un metro de profundidad la parte de arriba de la arena por capilaridad se va mojando asì como los materiales que estàn en contacto con esa arena ,tabiques , muros de fachada , suelos , todo eso sigue chupando agua .El drenaje perimetral solucionarìa "algo y puntual "pero el problema seguirìa siendo el mismo en la fachada delantera , en la trasera, en las paredes , el problema de capilaridad existe y seguirà existiendo; la cámara sanitaria es el vacío que hay entre nuestro suelo y el terreno , en edificacion de obra nueva la normativa lo obliga para no estar en contacto con el suelo pero si la càmara de aire la tenemos por franjas como parece de la cata que hicieron ello no sirve de nada ; las humedades por condensacion es una consecuencia de la capilaridad.

Conclusiones de lo anteriormente expuesto :

1º-La existencia de humedades en la vivienda de los demandantes ya fue detectada en el ITE de Diciembre de 2015.

2º-La actuacion de la COMUNIDAD ante esta situación fue ,en esencia, la siguiente:

a.-)Instalación de en el año 2017 de un aparato de medición (Equipo Humipro) del nivel de humedad en la planta baja del edficio mediante el sistema de electroòsmosis que se mantiene en funcionamiento.

b.-)Junta de 1 de marzo de 2018 en la cual tal y como consta en el documento número 5 aportado con la demanda se acordó, entre otros extremos, la ejecución de las obras de drenaje perimetral.

c.-) La Junta de 10 de Marzo de 2018 en la que se acordó , entre otros extremos, la aprobación del presupuesto para el drenaje perimetral aportado por DIRECCION008 por un importe de 19.404 euros.

d.-)La presentación de la demanda de juicio ordinario fechada el 19 de diciembre de 2019 frente a D. Ricardo titular de una parcela desinada a garaje en la que la COMUNIDAD ha de entrar para ejecutar las obras de drenaje perimetral habiendo recaído sentencia desestimatoria en el Juzgado de Primera Instancia número 7 recurrida por COMUNIDAD tal y como resulta de la Diligencia de Ordenacion de 23 de junio de 2022 del LAG del Juzgado de Primera Instancia número 7.

e.-)Junta General Extraordinaria de 4 de mayo de 2021 cuya acta se ha incorporado como documento 16 de la demanda en cuyo punto primero se rechazò ( 1 voto a favor y 6 en contra ) la realizacion de los trabajos contenidos en el Informe persentado por las parte demandante. En el punto segundo los propietarios de lospisos NUM002; NUM003 ; NUM004; NUM005; NUM006 y NUM007 manifestaron su voluntad de acometer las obras de rehabilitación necesarias para resolver todos los problemas de humedad existentes en la finca incluyendo el Proyecto de instalación de un ascensor.

f.-) En la Junta General exatrordinaria de13 de mayo de 2021 se presentò el presupuesto del Arquitecto Sr. Andrés por un importe de 409.695 euros ( IVA ioncluido) en el que se comprendìa las siguientes fases : fase NUM001 Finalizacion del drenaje perimetral ; Fase 2 rehabilitación de la solera de planta baja , Fase 3 : Dotación de ascensor ; Fase 4:Rehabilitación de la cubierta y Fase 5 :rehabilitación de la fachada.

Los propietarios de los pisos NUM002; NUM000 ; NUM004 ; NUM005 ; NUM007 y NUM006 con el voto en contra del 2º dcha acordaron solicitar NUM010 o 3 presupuestos a distintos Arquitectos para que presentaran una oferta de honorarios para su Proyecto de Ejecución de Rehabilitación de todo el edificio.

3º.- Ocurre que a dìa de hoy transcurridos màs de nueve años desde la detección por un tecnico ( Informe de ITE) del problema de humedades en el NUM000, las mismas siguen existiendo e incrementándose como resulta de los fallos eléctricos que ya alcanzan al piso ( documento 9 factura de DIRECCION001) ocurriendo igualmente que ,no obstante los acuerdos adoptados en la Junta General extraordinaria de 13 de mayo de 2021, han transcurrido casi cuatro años sin que se hayan presentado presupuestos alternativos al propuesto por el Arquitecto Sr. Andrés miembro a su vez de la COMUNIDAD para el Proyecto de rehabilitacion de todo el edificio manteniéndose con ello la precaria posición de la parte demandante en cuanto a la habitabilidad y salubridad de su vivienda lo que implica la infracción de la COMUNIDAD consignado en el artículo 10.1 a) de la LPH .del deber lo que no puede ser ajustado a Derecho.

Como se ha dicho hay una situación evidente de humedades que afectan a una vivienda de la COMUNIDAD y a las condiciones de habitabilidad del grupo familiar con dos hijos menores de de siete y cuatro años al momento de dictarse la presente resolución ,problema detectada desde hace años 10 años ( en concreto desde el año 2015 a través del Informe de la ITE ) que va aumentando progresivamente .Ocurre que frente a esta situación se propone en el Dictamen del Sr. Ángel Jesús una solución trabajando tanto sobre la fachada / muro medianil como sobre la propia vivienda afectada con atención preferente al forjado sanitario e impermabilización de la solera origen real del problema de la capilaridad , abandonando el Sr. Ángel Jesús ,por no ser determinante para la solución de la situación, la propuesta del drenaje perimetral iniciada y de la que resta un lado.

No puede ser argumento de COMUNIDA el resultado del procedimiento ahora en apelación.Sea cual sea el resultado del recurso de apelación interpuesto por COMUNIDAD frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 el mismo sería inocuo a los efectos del presente procedimiento. Ya recaiga una sentencia confirmatoria o una sentencia revocatoria la finalización del drenaje perimetral por el lado que resta ( el lado Este ) no solucionarìa el problema fundamental que es el de la capilaridad. Así se pronunció el Perito interviniente ,Sr Ángel Jesús, quien consideró absurdo esperar a una hipotètica sentencia favorable al cierre perimetral del drenaje por el lado Este para finalizar el cierre del drenaje en ese lado , y posteriormente acometer otros tarbajos , si con el cierre completo perimetral no se solucionaba el problema de humedades .El Perito Sr. Ángel Jesús entendió que era una postura absurda y ello porque el drenaje perimetral solucionaría la cuestion de las correntìas pero no el problema de capilaridad, el fundamental, asociado , conforme las catas realizadas, a la existencia de un suelo arenoso húmedo que contagia muros laterales y paredes a travès de la capilaridad para cuya solución habría de crearse una barrera constructiva entre el terreno y la solera del edificio y, en concreto, como aen su Informe "(.....)lo màs adecuado serìo crear un suelo elevado , generando una càmara de aire ventilada (.... ) se deberà lograr un grado 2 ( o superior) de impermeabilzazción del suelo según lo establecido en dicha normativa ( obligatorio al alterar la solucion constructiva del )".La Normativa a la que se refiere el Perito es el punto 2.2 del Documento Básico de salubridad del Código Técnico de la Edificación ( CTE HS1).Recordando igualmente que ya en el Informe ITE elaborado por el Arquitecto Sr. Saturnino el 15 de Diciembre de 2015 se proponìa en el apartado "Dictamen Final I.T.E" la actuación sobre la solera de la planta baja del inmueble.

4º.-El Tribunal no aprecia motivo alguno para rechazar la cuantificación del presupuesto presentado por la parte demandante y que obra en el apartado "VIII.VALORACION ECONOMICA" que se extiende a los áreas de trabajo : TRABAJOS EN FACHADA/ MURO MEDIANIL " y TRABAJOS EN INTERIOR DE VIVIENDA NUM000 " por un importe de 50.826,04 incluyendo el 19% de Gastos Generales y Beneficio Industrial asì como el 10% de IVA. A la valoracion económica y siempre dentro del Dictamen del Sr. Ángel Jesús se adjunta el apartado "PRESUPUESTO Y MEDICIONES" del Dictamen del Sr. Olegario.No existe un Dictamen contradictorio de fecha actual con una descripcion de los trabajos a realizar y un presupuesto que permita cuestionar la valoracion propuesta por el Sr. Olegario.

5º.-Finalmente y en cuanto al pedimento 1º del SUPLICO consistente en la declaracion de nulidad del acuerdo primero adoptado en la Junta General Extraordinaria de 4 de Mayo de 2021 procede igualmente su acogimiento.

El Tribunal , a la vista de lo razonado en los precedentes párrafos, entiende que el acuerdo de la COMUNIDAD de rechazar los trabajos indicados en el Dictamen Pericial del Sr. Ángel Jesús es susceptible de nulidad al tratarse de un acuerdo contrario a la LPH. Se invoca para fundamentar este pronunciamiento el artículo 18.1 a)de la LPH en relación con el artículo 10.1 a) del mismo texto legal.

Así el artículo 10.1 a) de la LPH impone a las comunidades de propietarios "Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

De esta norma legal se infiere suficientemente que las comunidades de propietarios están obligadas a proveer lo necesario para que se sustenten los elementos comunes del edificio de modo que cada uno de los partícipes pueda disfrutar de su piso o local. Por tanto, cualquier comunero puede reclamar de la misma que acometa las reparaciones que sean necesarias a tal efecto.

El TS , Seccion 1ª en sentencia de 3 de Enero de 2007 recurso 207/2000 se pronunció en los siguientes términos en un supuesto en el que se padecía por un comunero , igual que en el caso actual, un problema de humedades en su vivienda, esgrimiento la aplicabilidad del artículo 10.1 b) de la LPH : "(.....)cuando se produce un daño, como consecuencia del deficiente estado de conservación de los elementos comunes, y éste, a su vez, es resultado del incumplimiento de los deberes que pesan sobre la comunidad de propietarios, en punto al adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, y sus servicios, de modo que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad, la situación jurídica que constituye la base de la reclamación judicial se asienta en el conjunto de relaciones que constituye el objeto de la regulación legal de la PH. Es preciso tener en cuenta que los actores no tienen el deber jurídico de soportar las humedades , deficiencias e incomodidades que repercuten no sólo en su calidad de vida sino de su propio derecho a la salud, de manera que la comunidad debe de efectuar las oportunas reparaciones de acuerdo con el contenido del artículo 10.1 de la LPH . De tal manera que existe ruina funcional, cuando existen humedades que afectan a la estanqueidad o impermeabilización y que afectan de manera directa a la habitabilidad y funcionalidad del inmueble. De tal manera, que la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no deben limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afectan a la estructura y seguridad del edificio, como sucede en el caso de las humedades , sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que puedan proceder contra los agentes de la construcción para exigir las responsabilidades por los daños materiales sufridos por el inmueble".

Todo lo cual empuja a este Tribunal a la revocación de la sentencia recurrida con estimación de los pedimentos contenidos en la demanda.

TERCERO.-

Vista la desestimación del recuro no procede efectuar pronunciamiento alguno en relacion a las costas genradas en la alzada ( artículo 398.1 de la LEC) .

Vistos los artículos citados y demás preceptos de general aplicación

PRIMERO.-

Antecedentes básicos y recurso de apelación.-

1.-Demanda de juicio ordinario interpuesta por Dña. Laura y D. Secundino contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 DE DONOSTIA ( en adelante COMUNIDAD ) solicitando en el SUPLICO :

-Se declarara la nulidad del Acuerdo Primero adoptado en la Junta General Extraordinaria de 4 de mayo de 2021.

-Condenar a la demandada a la ejecución a su cargo de las obras necesarias en los elementos comunes para eliminar las humedades en la fachada lateral y y las humedades por capilaridad de conformidad al apartado VII del Informe Pericial acompañado a la demanda como documento número 10.

-Condenar a la demandada a la inmediata ejecución y a su cargo de las obras y reparaciones necesarias en la vivienda de los demandantes para subsanar los daños causados por las humedades una vez subsanadas éstas.

-Condena a la demandada al pago de las costas causadas.

Destacamos de la demanda :

-Los demandantes compraron por iguales partes indivisas el día 2 de julio de 2012 la vivienda sita en DIRECCION000 de Donostia-San Sebastián.

-En el Informe ITE de 17 de Diciembre se hizo constar las importantes humedades en el piso NUM000 por filtración desde la solera y capilaridad de muros de carga deteriorando de forma grave tales humedades la habitabilidad de la vivienda pudiendo ser el origen de la humedad un depósito de agua abandonado del solar colindante o la escorrentía propia del subsuelo. Se proponía en el Informe eliminar el depósito o garantizar su estanqueidad y como medida complementaria podría disponerse un drenaje en la base del muro de la fachada norte que recoja el agua del terreno.En caso de insuficiencia de tales medidas habrìa que actuar sobre la solera de la planta baja.Ello consta en el documento número 3 de la demanda.

-Se adjunta como documento número 4 Informe del Perito del Seguro de Hogar de los demandantes (documento número 4) afirmando la existencia de filtraciones de agua por un problema de impermeabilización de la solera donde se asienta el edificio en el que se ubica la vivienda provocando que el agua suba por capilaridad hacia el suelo y paredes de la vivienda.

Màs delante se presente otro de fecha Diciembre de 2018 en el que el Perito del Seguro comprueba la agravación de los daños en la vivienda afectando a todo el parquet del suelo,suelo de revestimientos de la cocina habièndose despegado varios azulejos, zócalos perimetrales de madera y puertas de paso.

-En el HECHO CUARTO se recogen los acuerdos adoptados en las Juntas de 1 y 10 de marzo de 2018.

Se aprobó la ejecución de un drenaje perimetral del edificio siguiendo la pauta de la ITE.Como en uno de los laterales del edificio (lado Este) hay adosado un garaje propiedad de un tercero se requería autorización por su parte porque había que entrar en el garaje y ejecutar la zanja de este lado dentro del garaje.

El relación a los daños de la vivienda del NUM000 de los demandantes se acordó " se dejaran para después del drenaje perimetral debido al coste que supone hacerlo todo ahora ".

Nombrándose al Arquitecto a D. Andrés quien era y es vecino de la finca para la direccion técnica de la obra.

Al iniciarse los trabajos de construcción de una urbanización colindante al inmueble , despuès fue eliminado el depòsito de agua que se encontraba junto a la finca.

Los trabajos de drenaje perimetral solo concluyeron en tres de los lados del edificio porque el propietario del garaje se negó a permitir el acceso a su propiedad para tal menester.

La COMUNIDAD previo acto de conciliación sin avenencia presentò demanda contra el propietario del garaje solicitando autorización judicial para la ejecución de la obra de drenaje.El procedimiento se sigue ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 como juicio ordinario número 254/2020 estando previsto el juicio para el dìa 21 de noviembre de 2021.Se adjuntó la copia de la demanda como documento número 7.

-Se produjo una agravación de las humedades a pesar de la retirada del depòsito y de la ejecucion de la mayor parte del drenaje lo que fue comunicado a COMUNIDAD.

A finales de Noviembre de 2020 se produjo un fallo eléctrico del circuito de la cocina dejàndola sin eletricidad . Tras dar parte al seguro el electrecista determinó que ello era debido a los problemas de humedad existentes no pudiendo realizar una reparación hasta la subsanacion de los problemas de humedad.

Se convocó una Junta para el día 15 de diciembre de 2020 adjuntando como documento número 8 Acta de dicha Junta.Dña. Laura insistió en el problema de humedades asì como que debido a los problemas eléctricos sufridos tiene que utilizar los electrodomésticos con alargaderas conectadas a enchufes de otaras estancias.La COMUNIDAD acordó enviar a otro electrecista( DIRECCION001) que consató las humedades y por ello " no puede subir los térmicos de protección del horno eléctrico , del microondas ni de los enchufes auxiliares de la zona " lo que consta en el documento número 9 factura del electrecista.

Tras ello y posterior conversación con el Administrador se indicó que habrìa que espera al resultado del juicio en curso y posterior ejecución del drenaje.

-Ante esta situación los demandantes encargaron la elaboración de Informe Técnico al Arquitecto Superior D. Ángel Jesús ( documento 10) proponiendo en el apartado VII las actuaciones a realizar en la fachada lateral , respecto a las humedades por capilaridad y respecto humedades por condensación.

-Se convocó a Junta el dìa 4 de mayo de 2021 una vez finalizada la situación sanitaria producida por el COVID-19.El punto primero del Orden del dìa fue " Reclamación a la Comunidad por parte del piso NUM000 , para alcanzar una solución relativa al problema de humedades existente en la vivienda.Presentación de informe pericial con presupuesto de reparación.Acuerdos a adoptar al respecto por parte de la Junta de Propietarios.Segundo. Ruegos y preguntas ".

Planteada la necesidad de realizar los trabajos de reparación contemplados en el Informe la propuesta fue rechazada por seis votos en contra y uno a favor anunciado en la propia Junta la presentacion de la demanda.

En el apartado "Ruegos y preguntas ",habiendo abandonado la parte demandante ya la Junta, se planteó por el resto de los asistentes la rehabilitación integral de todo el edificio proponiendo convocar una nueva Junta General Extraordinaria para el dìa 13 de mayo de 2021.

La parte demandante dos dìas despuès de la Junta de 4 de mayo de 2021 recibió la convocatoria de la Junta General Extraordinaria de 13 de mayo de 2021 con el siguiente Orden del Día: " Primero.-Aprobación su procede de oferta de honorarios de Arquitecto para el encargo de un Proyecto Técnico de obras de rehabilitacion de todo el edificio y una referencia del coste aproximado del conjunto de las obras.Segundo.-Aprobación si procede ,de un calendario de derramas para la capitalizacion de un fondo para las obras de rehabilitacion.Tercero.-Ruegos y preguntas".

En la Junta la parte demandante no se opuso a la futura rehabilitación integral del edificio pero siempre que la màs urgente actuacion fuera la rehabilitación de la solera de la planta baja de cara a eliminar las humedades por capilaridad sin tener que esperar a las obras de drenaje pendiente. Se produjo la votación con seis votos a favor y uno en contra de solicitar 2 o 3 presupuestos alternativos a distintos Arquitectos tras lo que se convocarìa nueva Junta de propietarios para adoptar la decision definitiva. A fecha de la presentación de la presente demanda aùn no consta la recepción de oferta o presupuesto alguno.

2.-COMUNIDAD se ha opuesto a la demanda en tiempo y legal forma solicitando el dictado de una sentencia con la íntegra desestimación de la demanda en imposición de costas.

Por ser un reumen fiel del escrito de contestación a la demanda se transcribe el FJ SEGUNDO de la sentencia de instancia :

"Que esta parte entiende que la pretensión de la demandante es lo que se está haciendo por la demandada, ya que si se analiza el Acta de fecha 4 de Mayo de 2021, sacan las siguientes conclusiones:

"ORDEN DEL DIAPRIMERO.-RECLAMACION A LA COMUNIDAD

POR PARTE DE LAPROPIEDAD DEL PISO NUM000 PARA ALCANZAR UNA SOLUCION RELATIVA AL PROBLEMA DE HUMEDADES EXISTENTES EN LA VIVIENDA. PRESENTACION DE INFORME INICIAL CON PRESUPUESTOS DE REPARACION.

ACUERDOS A ADOPTAR AL RESPECTO POR PARTE DE LA JUNTA

DE PROPIETARIOS.

El Administrador que se ha convocado esta Junta Extraordinario a consecuencia de la carta recibida por el despacho de LORTU ABOGADOS quien, actuando en nombre de los copropietarios del piso NUM000, Laura y Secundino, requiere a la Comunidad de propietarios para que adopte un acuerdo por el que se acometan de inmediato los trabajos de reparación de humedades que afectan al piso NUM000 y que viene reflejados en el Informe Técnico de Arquitecto Ángel Jesús, informe que se ha acompañado junto con la carta de los referidos letrados. Los asistentes a la reunión quieren dejar claro que la comunida reconoce la existencia de humedades por capilaridad en elpiso NUM000 (así se establece expresamente en el infrme de la ITE realizada en Diciembre de 2015) y que ya se han adoptao, medidas tendentes a paliar los efectos de las humedades tales com: -En el año 2017, se instaló un aparato de medición(equipo Humipro) del nivel de humedad en la planta baja del edificio mediante el sistema de electroósmosis, utilizando unos electrodos que envían impulsos eléctricos para contener y retener las moléculas de agua que suben desde el subsuselo. Que dicho equipo se mantiene en funcionamiento. En el año 2018, se ejecuta un drenaje perimetral en todo el edificio en virtud de lo indicado en la ITE de 2015. Que sin embargo ese drenaje no se pudo realizar en toda su extensión quedando pendiente la parte de la fachada lateral por los motivos que a continuación se detallan:-En primer lugar, por la oposición del propietario del local colindante a acceder a su local para efectuar las obras, lo que ha obligado a la Comunidad a interponer una reclamación judicial para poder ejecutar el drenaje en dicho local, cuya vista oral esta prevista para el 11 de Noviembre de 2021, lo que presumiblemente provocaría que hasta inicios del año 2022 no se dicte sentencia en el Juzgado.-En segundo lugar, por las obras que se están ejecutando en los antiguos terrenos de DIRECCION002, lo que llevo a la constructora DIRECCION003 a derribar la antigua fábrica adosada hasta la altura del NUM001 piso provocando que ese paño de fachadas se haya quedado sin impermeabilización y drenaje. En este punto el administrador indica que ha remitido a la Constructora DIRECCION003 varios correos electrónicos informándole de la precaria situación en la que se encuentra el frente de la cocina del piso NUM000 a consecuencia de las filtraciones de agua y humedad, y le ha requerido para que de inmediato se proceda a su preparación. Que la constructora, en su último mail, ha contestado que estiman

hacer la reparación a finales del próximo mes de Julio, una vez se retiren las casetas de obra situadas actualmente en esa zona. -Por otro lado, se indica que el Arquitecto Andrés que dirigió la obra del drenaje ha informado a la Comunidad que hasta que se pueda terminar el drenaje de esa fachada, no se podrá determinar si el mismo elimina humedades, pero que en cualquier caso habrá que esperar a comprobarlo y si ese drenaje no funciona, complementarlo con alguna actuación a realizar la respecto con el siguiente resultado-A favor de acometer los trabajos detallados en el informe: 1 voto NUM000-En contra de acometer los trabajos detallados en el informe. 6 votos, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007. Creen que es más que evidente que la Comunidad de Propietarios

DIRECCION000 está intentando solucionar el problema de humedades de la finca de la mejor forma posible. Con fecha 17 de Diciembre de 2015, la demandada contrató los servicios del arquitecto DON Saturnino, al objeto de que realizará un INFORME DE INSPECCION TECNICA DE EDIFICIOS(ITE).En dicho informe, el arquitecto llega a las siguientes conclusiones: "el edificio se encuentra en buen estado de conservación. Las fisuras observadas en tabiques, techos y suelos, no presentan indicios de evolución y son las habituales en edificios antiguos con estructura de madera. No obstante, existen problemas de humedades que deben resolverse a corto plazo: - Humedades del terreno que afectan a capilaridad al piso NUM000. Estas humedades deterioran de forma grave la habitabilidad de la vivienda. El origen de la humedad podría ser un depósito de agua abandonado del solar colindante o la escorrentía propia del subsuelo. Sugerimos, en primer lugar, instar a los propietarios del edificio colindante a eliminar dicho depósito o garantizar su estanqueidad en base al deber de conservación recogido en la Ley del Suelo. Como medida complementaria podría disponerse un drenaje en la base del muro de fachada norte, que recoja el agua del terreno. En caso de que estas medidas no fuesen suficientes habría que actuar sobre la solera de la planta baja.-Humedad en piso NUM008, en su fachada sur. Esta humedad afecta también al revestimiento exterior de la fachada. Sugerimos detallados en el Informe técnico presentado. Al respecto indica que, se ha constatado que los trabajos de drenaje realizados no han sido suficientes para eliminar las humedades en el piso de sus clientes, y requiere a la Comunidad a ejecutar una cámara sanitaria en la solera del piso a la vista de que no existe una barrera constructiva contra la humedad procedente del terreno (ni impermeabilización ni vacío sanitario adecuado) y que los tabiques se encuentran directamente apoyados en el terreno, por lo que el agua del subsuelo es absorbida y sube directamente a la vivienda por efecto de la capilaridad, Por tanto considera esta actuación por parte de la comunidad como necesario y urgente.-En cuanto a la parte de la fachada lateral de la antigua fábrica, insta a la comunidad para que de forma provisional y urgente realice un proyectado de espuma de poliuretano, de tal manera que la eliminación de la humedad en esa zona solucione al menos provisionalmente el problema eléctrico de la cocina. En este punto, indica que la Comunidad podría acometer este trabajo sin necesidad de esperar a la respuesta de la constructora, y hacerlo ahora ya que es aparte de la fachada es de su propiedad y por tanto no depende el permiso alguno por parte de la constructora. El administrador indica que remitirá burofax a DIRECCION003 a la mayor brevedad -Para terminar informa a la junta que en caso de que por parte de la comunidad no se apruebe la ejecución de los trabajos indicados, se verán obligados a interponer una demanda judicial para el cumplimiento de esta obligación -Tras el debate de la cuestión sin que se alcance ninguna acuerdo, se procede actuar en primer lugar sobre el registro eléctrico accesible desde el balcón, sobre el zócalo del balcón y, en caso de que estas medidas no fuesen suficientes, revisar las juntas de dilatación del revestimiento de fachada para cerciorarse de su estanqueidad. -Humedad en piso NUM007. Sugerimos realizar un chorreo con manguera hasta descubrir el punto de filtración, que podría ser el sumidero o el remate del borde de la cubierta. Todos los trabajos en cubierta deberán realizarse con arnés de seguridad." Para conocer cuál es el problema debemos acudir a la certificación del Registro de la propiedad donde nos describe la situación de la finca: FINCA DE LA DEMANDANTE CASA LLAMADA " DIRECCION004" CON SU TERRENO, EN EL DIRECCION005 DE ESTA CIUDAD D SAN SEBASIAN, HOY DIRECCION000. La casa se compone de piso llano, tres pisos altos con dos habitaciones cada uno y azotea. Ocupa ciento treinta y siete metros y veinticinco decímetros cuadrados. Linda. Por la derecha entrando, con la parcela segregada y terreno propio; y por el frente, espalda e izquierda, también con terreno propio. Este mide doscientos veintinueve

metros y setenta y cinco decímetros cuadrados, hallándose ocupado en parte por la carretera, al oeste de la casa, en parte por la acera del frente de ésta y el resto constituye solar para edificación. FINCA DE LA DEMANDADA PARCELA DE TERRENO SITUADA EN EL ANGULO S.E DE LA CASA DIRECCION004 DEL DIRECCION005 DE ESTA CIUDAD DE SAN SEBASTIAN. Tiene forma rectangular y mide once metros con cincuenta y cinco decímetros de largo, o sea, dirección S.N, y siete metros treinta y ocho decímetros de ancho, o sea, dirección E.O, la que hace ochenta y cinco metros veintitrés decímetros y noventa

centímetros cuadrados de extensión superficial. Teniendo en cuenta la configuración de ambas fincas y las conclusiones a las que llega el arquitecto, la comunidad para ejecutar las obras que afectan a la habitabilidad del edificio, necesita entrar en la finca de Don Ricardo. Con fecha Agosto de 2018, se solicitó el correspondiente permiso ante el Ayuntamiento de Donostia,

acompañado de una descripción de los trabajos a realizar por el arquitecto DON Andrés:DESCRIPCION DEL TRABAJO A REALIZAR: La obra planteada consiste en la definición y ejecución de un sistema de drenaje perimetral que rodee el edificio y evacuar dichas aguas recogidas a la red municipal de saneamiento que se encuentra al lado del edificio. Para realizarlo con garantías, se

realizará una zanja perimetral hasta la cimentación(superficial), de muros de mampostería, tal y como se describe en el presupuesto a ejecutar por la empresa DIRECCION006.También se aprovechara la obra de drenaje para desviar y canalizar la salida del depósito de aguas de la antigua DIRECCION002, y que actualmente pasa bajo el edificio.Dada la entidad y la sencillez de la obra no será necesario colocar container

alguno. Los escombros generados se gestionaran dentro de la parcela privada del edificio y se llevaran a un vertedero autorizado. A fecha de la interposición de la demanda ha sido imposible ejecutar las obras por la negativa del propietario del garaje a entrar en su propiedad. Para realizar todas estas acciones, la comunidad de propietarios contó con los votos favorables de los hoy demandantes. Por lo tanto, han conocido de primera mano las actuaciones de la comunidad de propietarios y los problemas con los que la comunidad se ha encontrado. Acta de 1 de marzo de 2018 PRESUPÙESTO DE REPARACION DE DAÑOS DE CAPILARIDADES NUM000: En este punto se informa de las diferentes actuaciones realizadas por D. Andrés, quien se ha puesto en contacto en reiteradas veces con urbanismos y el abogado del ayuntamiento así como con el perito de la constructora. El ayuntamiento tiene la licencia aprobada pero está paralizada hasta que no paguen dos millones y medio de euros para la reparcelación. Según la constructora para mayo empezarían pero no hay ninguna garantía de que asi será. En vistas de esa situación se informa que el drenaje perimetral hay que hacerlo si o si ya, es algo que se nos exige de la ITE y que no podemos retrasarlo mas, la comunidad esta obligada a realizarlo y consiste en hacer una zanja en todo el contorno del edificio y colocar un tubo poroso con lecho de grava alrededor de la casa de manera que recoja el agua y la saque fuera, también habría que hacer una aireación en el otro lado de la casa. Para esto tenemos que tener el permiso del garaje ya que habría que hacer en ese lado de la casa, la zanja dentro del garaje para poder cerrar el perímetro. Don Carmelo indica que él habló con el dueño y que en principio no se oponía. El coste de este drenaje andaría entre unos 17.000 y 22.000 €.En este punto a la hora de decidirse por un presupuesto u otro hay que tener en cuenta que algunas empresas solicitan el 30% del importe al inicio y el resto se puede pagar por certificaciones mensuales que pueden diferirse en el tiempo hasta 12 meses, esto supondría un alivio para los propietarios a la hora de abonar las derramas. Otras no ofrecen esta posibilidad por lo que habría que intentar optar por alguna empresa que lo haga. También se han presentado presupuestos de las reparaciones que habría que realizar para reparar el daño producidos por la capilaridad en le NUM000, Daños que la comunidad está obligada a reparar. Se informa que al estar en las conclusiones de la ITE tanto la necesidad de realizar el drenaje perimetral como la reparación de los daños, se pueden solicitar las ayudas del Gobierno Vasco y del Ayuntamiento, tanto de comunidad como particulares. Para ello hay que realizar las obras una vez solicitada la ayuda y hay que tener en cuenta que estas ayudas no se reciben hasta que no se hayan abonado todos las facturas y se presenten para su resolución. Por lo que no se puede contar con ellas a priori. Todos deberán abonar el importe de las obras y con el tiempo llegaran las subvenciones, Se aprueba realizar el drenaje perimetral por todos los presentes salvo Dª Soledad quien dice tener que consultarlo. El Hoy demandante DON Secundino estaba presente en la reunión y voto a favor de realizar el drenaje perimetral. ACTA DE 10 DE MARZO DE2018.-APROBACION PRESUPUESTO DRENAJE PERIMETRAL. El Sr. Andrés explica esta semana ha estado en el ayuntamiento y que hay una requisitoria de embargo, que sigue adelante. Por otro lado, dicen que van a empezar en mayo, según Leoncio aparejador del terreno de al lado. El Sr- Andrés ha comentado al ayuntamiento por que subsidiariamente ayuden a la comunidad con esta tema, pero indican que no se van a mojar. La parte problemática del drenaje perimetral es el lado de tras, porque no podemos contar con los de ese terreno para aislar el depósito de agua y hacer el drenaje, y el lateral que es terreno municipal y hay que sacar 2 rejillas en la cámara de sanidad y las que están en la parte delantera hacerlas más grandes, ya que el forjado de debajo de la casa se está deteriorando debido a la humedad y necesita que respire más en el NUM002 se está agrietando el suelo. En la parte delantera el drenaje será de un metro y por detrás algo más, aunque hasta que se no abra no se sabrá exactamente de cuánto será, lo que supone que los presupuestos puedan varias, En la parte trasera el drenaje se hará pegado a la casa porque es mejor cuanto más cerca. En cuanto a las empresas que han presupuestado, el Sr. Andrés indica que los tres son de confianza. Se vota y por unanimidad se aprueba el presupuesto de DIRECCION006 por un total de 19.404 €. También se aprueba que la dirección técnica se lleve a cabo por el Sr. Andrés. Don Daniel dice que en su casa también hay humedad y si con este drenaje perimetral se va a solucionar su problema. Se le explica que su problema es por la condensación y no por capilaridad, por lo que esto no le va a solucionar su problema, que lo que hay que hacer es ventilar y en su momento hacer una fachada con Sate para resolverlo del todo. Se dedique la administradora hable con Leoncio aparejador de la constructora, para indicarle los daños que está generando la dejadez por parte de ellos, tanto por el depósito de agua, el drenaje así como por la situación en que se encuentra el muro trasero que tiene riesgo de derrumbe. En cuanto o al drenaje que hay al lateral de la comunidad, la administradora hablara con el dueño del garaje para solicitar el permiso para hacer el drenaje en su propiedad. Los daños de la vivienda NUM000 se dejaran para después del drenaje perimetral l debido al coste que suponer hacerlo todo ahora". Los demandantes también estuvieron en la reunión y votaron a favor del acuerdo. No es cierto que el Sr. Andrés fuera propietario de la vivienda cuando se aprobaron los trabajos, ya que la compra de su vivienda se ha producido en el año 2020. Es cierto que los trabajos solo se pudieron realizar en tres lados del edificio porque el propietario del garaje se negó a permitir el acceso a su propiedad, por ello la comunidad aprobó acudir a la vía judicial. El arquitecto de la demandada planteo el

problema al propietario del garaje, quien dio el permiso para ello, sin embargo, esto nunca llegó a suceder.

5.-Que desconocen si los problemas se han agravado o no, lo que no hay ninguna duda es de que los demandantes no han realizado ninguna acción para paliar esos daños y la dejadez en la que se encuentra la vivienda es palmaria, por lo que el hecho de que los daños se hayan agravado es en gran medida provocado por una inactividad de sus propietarios, que ni tan siquiera ventilan la vivienda para evitar

condensaciones. Lo que esta parte pretende comunicar con esta contestación es que la Comunidad de propietarios es una de las partes afectadas en este problema de humedades que atañe a toda la comunidad y además directamente afectada, ya que cuanto más se tarde en reparar mayores van a ser los perjuicios, por ello, se está haciendo todo lo que está en su mano para solventar los graves problemas de humedad de la finca, siguiendo las directrices del arquitecto de la ITE y del arquitecto de la comunidad y poder continuar con las obras ya comenzadas. La parte demandante conoce todas las acciones y todos los problemas con los que la comunidad se ha encontrado en estas obras, que pasan a relatar en cuanto a tener el permiso del propietario del garaje.

Antes de ello, por parte de la comunidad, se realizaron múltiples reclamaciones sin ninguna solución NUM001.-El 11 de Marzo de 2019 se remite por la Administradora el siguiente burofax al demandado: Muy Sr.Mio: Le remito la presente como administradora de la comunidad de propietarios DIRECCION000. Cas DIRECCION004 de Donostia, y en relación con el drenaje perimetral que estamos realizando. Como usted sabe, la comunidad presenta problemas muy graves por capilaridad, debido a la falta de los drenajes adecuados para evacuar las aguas que bajan de DIRECCION002 y de su propio terreno. En su día cando se le informo de las actuaciones que tenía previsto realizar la comunidad para solucionar el problema,, a coste cero para usted, se le solicitó verbalmente autorización para hacer el drenaje por el interior de su local colindante a nuestra comunidad y usted accedió a ello. Con posterioridad,

se nos ha solicitado una serie de documentación para autorizar dicha actuación documentación que se le ha facilitado sin ningún tipo de reserva, incluyendo una reunión con el director de obra "in situ" con ustedes y su abogada, explicándoles con detalle la actuación a realizar. En ese momento nos indicaron ustedes que necesitaban hacer algunas consultas antes de dar, nuevamente, su autorización. Sin embargo tras casi cuatro meses de espera seguimos sin una respuesta clara por su arte. Como comprenderá, no podemos mantener esta situación por mas tiempo debido a que el NUM000 sigue con graves problemas de humedades por no haber finalizado el drenaje, tenemos un expediente abierto en el gobierno vasco que debemos cerrar en breve, tenemos realizada toda la actuación en el perímetro salvo en su zona y también hemos podido comprobar que usted no tiene realizado correctamente el drenaje y al hacer una arqueta para recoger esas agua en la parte delantera, hemos podido corroborar que vierte directamente agua sobre el lado de nuestra fachada, siendo usted responsable de los dalos y perjuicios que se están ocasionando en la vivienda NUM000 de nuestra comunidad. Debido a todo esto le instamos a que, en el plazo de una semana desde la fecha de la presente, nos den una respuesta clara de si tenemos o no autorización para realizar el drenaje en su local, para que en el caso de que esté de acuerdo lo realice nuestra comunidad lo antes posible, a coste cero para usted, o por el contrario, de no autorizarlo, instar cuantas acciones legales nos amparen, solicitando judicialmente "el deber de acer" en su terreno de los oportunos drenajes e igualmente solicitaríamos los daños y perjuicios ocasionados a nuestra comunidad. A este burofax y llamadas efectuadas, vinieron las siguientes contestaciones: Muy Sres Mios: En relación a su solicitud telefónica, a través de la casa DIRECCION004 , PARA AUTORIZAR UN DRENAJE "PERIMETRAL" dentro de nuestro terreno, se le indicó "un compás de espera" de dos o tres días, para tratar con la propiedad a fin de darles o no autorización. Pero, a los tres días siguientes con sorpresa, y sin previa autorización, me encontré que ya habían iniciado el proceso efectuando la excavación sin tener en ese momento ninguna autorización.

Por lo expuesto, SOLICITO ITE y memoria de las obras a ejecutar para que pueda responderle. Toda la documentación fue remita por parte de la comunidad, quien con fecha 8 de Mayo de 2019remite el siguiente burofax: Muy Sres Mios: Les remito la presente misiva en respuesta de su burofax de fecha 12 de Marzo, emitida por la comunidad de propietarios DIRECCION000 conocida como (Casa DIRECCION004), de los corrientes y al objeto de transmitirles los siguientes extremos: En primer lugar, tal y como Vds les consta, su comunidad ha invadido mi propiedad privada instalando elementos fijos sin contar con ningún tipo de

autorización. A tal efecto me reservo el ejercicio de las acciones que legalmente me corresponden. En segundo lugar, negamos totalmente su afirmación sobre que se les concediera autorización para realizarla instalación de drenaje en el interior de mi local. En ningún momento se les dio esa autorización. Resulta total y deliberadamente incierto.

En tercer lugar, y respecto a su novedosa acusación sobre la presunta responsabilidad de propiedad en sus problemas de humedad, resulta, una vez más incierta. Asi, las cosas rechazo totalmente la impertinente "obligación de hacer con la que injustamente me amenazan y, además , niego tener la obligación jurídica de soporta la instalación de un sistema de drenaje en el interior de mi local. Por último, les recuerdo que Vds no cuentan con autorización para realizar actuación alguna en mi propiedad. Sin otro particular, atentamente. Deben señalar que dos parcelas colindantes a la demandada tiene que evitar que el agua existente en sus terrenos afecte a la finca de la demandada. Es la humedad por capilaridad consecuencia del agua que discurre por el solar del y el que perjudica a los vecinos del bajo, siendo el propietario del local, el que tiene que solucionarlo y sin embargo la demandada está dispuesta a solucionar el problema sin ningún coste para él.

6.- Que es cierto que tal y como se indica en el correlativo, se ha encargado la elaboración de informe técnico al Sr. Ángel Jesús. Este informe técnico llega a las mismas conclusiones a las que se han llegado desde el principio tanto por el autor de la ITE como por el arquitecto de la comunidad.1.-. Humedades en fachada lateral: como consecuencia de las obras que se están realizando en la Comunidad

de propietarios colindante 2.-Humedades por capilaridad que tiene la finca y para las que se hace necesario el terminar el drenaje perimetral que ya se comenzó. Una vez ejecutado el mismo se verá si surte efecto y es entonces cuando se deberán seguir ejecutando las demás obras para solucionar todos los problemas. 3.-Humedades por condensación, provocadas también por la falta de mantenimiento de la vivienda de los demandantes. Para que quede patente el "buen hacer" de la comunidad de propietarios, debemos indicar que tanto el administrador de la comunidad como el arquitecto de la comunidad se han puesto en contacto con el representante de DIRECCION003, desde el 4 de Enero de 2021 donde se indica lo siguiente:. 4 de Enero de 2021: Buenos días Pedro Antonio. En calidad de Administrador de la casa número DIRECCION000, le escribo para indicarle lo siguiente: Al parecer, y durante las obras de construcción de viviendas en ,a parcela de la antigua fábrica " DIRECCION002" se derribó una parte de dicha fabrica que estaba adosada a la fachada ESTE del edificio nº NUM009 hasta la altura del NUM001, dejando este sin revestimiento alguno y pendiente de rematarse esta obra por parte de la constructora (asi me lo han indicado el técnico que ha intervenido en unas obras de drenaje a finales de 2018). Además, el técnico que hizo la ITE en el año 2915 ya indicaba que existe un antiguo depósito de agua abandonado en el solar colindante en la fachada ESTETenemos graves problemas de humedad precisamente en la vivienda de la planta NUM000 que linda con esta fachada, por lo que os solicito que desde DIRECCION003 recibamos alguna respuesta al respecto. He hablado con Leoncio esta mañana y me ha pedido que os haga llegar la reclamación

por escrito. Sin otro particular, atentamente le saludo Serafin (Secretario-administrador de Cdad Propo DIRECCION000). Viernes 15 de Enero de 2021:Buenos días Pedro Antonio, Te envié hace unos días un correo acerca de la casa de DIRECCION000, me puedes comentar algo al respecto- Gracias y un saludo Serafin. Martes 19 de Enero de 2021: Buenos días Serafin. Gracias por escribir. Hemos comentado este asunto en la dirección de obra y estamos valorando que actuaciones deberían llevarse a cabo, En cuanto tenga más información me pondré en contacto contigo. Un saludo. Lunes 22 de Febrero de 2021:Buenos días, Lunes 22 de Febrero de 2021:Buenas tardes Pedro Antonio. ¿Sabes cuándo lo podréis hacer?, los vecinos están sufriendo muchas humedades provenientes de esa fachada e incluso les está fallando la instalación eléctrica. Decirnos cuanto antes, por favor, el sistema que se va a poner y cuando para podérselo comunicar a los afectados. Un saludo. Martes 23 de Febrero de 2021:Buenos días, Dudo que el problema se haya agravado con el derribo, es más, se saneo la zona y se eliminó toda la humedad residual que existía. En todo caso, se hará lo indicado tan pronto como el ritmo de la obra nos lo permita. Actualmente, están situadas las casetas de obra, comedor y vestuario de los trabajadores por lo que no es posible acometer en este momento esa actualización. Viernes, 9 de Abril de 2021:Buenos días Pedro Antonio. En relación a las humedades del piso NUM000, adjunto te envío informe pericial elaborado a petición de los propietarios en el que se indica que una de las posibles causas de las lesiones del citado piso es el estado del muro de la fachada lateral, el cual no presenta un revestimiento adecuado y podría ser la solución al problema eléctrico que sufre la cocina de la vivienda. Así se indica expresamente en el informe (VI.POSIBLES CAUSAS DE LAS LESIONES, Apdo 6.1) y (VII. RESUMEN Y PROPUESTA DE ACTUACION, Apdo 7.2) en este punto se indica: La eliminación de la humedad en esta zona solucionaría el problema eléctrico de la cocina. Rogaría en consecuencia, nos dieran una respuesta más concreta a esta petición, habida cuenta que los propietarios del NUM000. podrían interponer acciones legales contra la Comunidad en los próximos meses. Quedo a la espera de una respuesta por su parte. Sin otro particular, atentamente. Serafin. Viernes 16 de Abril de 2021.Buenos días Serafin. El informe que adjuntas habla de diversas actuaciones. Rescato lo que es motivo de tratar entre las partes7.2 HUMEDADES EN FACHADA LATERAL. Se deberá conseguir la estanqueidad del elemento y sellar la entrada de agua. Se propone añadir un revestimiento aislante, impermeable y de acabado (estético) al trozo de fachada expuesto (debido a la demolición del edificio anexo) en el lateral del edificio, junto a la cocina del piso NUM000 Para limitar la entrada de agua al subsuelo se deberá completar en fachada lateral, la red de drenaje del muro de la fachada. Es posible realizar una actuación provisional de urgencia mediante proyectado de espuma de poliuretano La eliminación de la humedad en esta zona solucionaría el problema eléctrico de la cocina. A lo cual se di respuesta con el correo el día 22 de Febrero: La solución planteada en la zona afectada (área correspondiente a la zona de derribo de la antigua fábrica adosada al edificio número NUM009 hasta la altura del NUM001 piso(es una fachada aislada,Está por definirse el sistema constructivo en concreto pero en cualquier caso se saneara la zona afectada y se aislara. Lo cual coincide con lo que propone el técnico del informe. Trataremos de realizar esta actuación lo antes posible puesto que la zona de trabajo está ocupada por elementos auxiliares de obra, casetas de obra en este caso. Calculamos que para finales de Junio podremos comenzar con los trabajos. Viernes 21 de Mayo: Buenos días Pedro Antonio. En relación a la reclamación efectuada desde la Comunidad de propietarios de DIRECCION000, quisiera pedirte lo siguiente: Hemos celebrado en los últimos días 2 juntas de vecinos bastante conflictivas ya que la propietaria de la planta baja reclama una solución al problema de humedades. Como actuación provisional e inmediata, ha pedido que al menos se pueda forrar el paño de fachada de la antigua fábrica con espuma de poliuretano de cara a mantener la zona de su cocina en condiciones dignas hasta que resolvamos el problema desde la comunidad. He pensado que podríamos llamar nosotros a un gremio para que hiciera el trabajo y pasaros el coste del mismo, de esta manera no tendríamos que esperar hasta finales de Junio, como me dijiste en correos anteriores, Se trata de una urgencia y de paliar, en lo que se pueda, el grave problema que tiene esta vivienda. En caso de que no hubiera impedimentos por vuestra parte, llamaríamos de urgencia a una empresa de albañilería para acometer estos trabajos. Quedo a la espera de una rápida respuesta por vuestra parte. Un cordial saludo. Serafin. Martes 25 de Mayo de 2021:Buenos días, La zona donde propones hacer el proyectado con espuma de poliuretano esta inaccesible pues se sitúan en ese punto las casetas de obra y no se encuentra en condiciones seguras de trabajo sin contar con la cantidad de empresas que están trabajando ahora mismo en la obra. En cualquier caso, tendrían que ponerse en contacto con la constructora pues tendrían que entrar en su obra. (que se considera un centro de trabajo) y bajo su supervisión. Voy a trasladar nuevamenteele problema pero me da la sensación de que conviene esperare a las fechas que te propuse. Que mas puede hacer la Comunidad de Propietarios? Como ejecutar unas obras que tienen que hacer otra parte y a la que insistentemente se esta recordando? El 4 de Octubre de 2021 el arquitecto de la Comunidad Sr. Andrés remite este mensaje al arquitecto de la parcela colindante: "Buenos días Carmelo. Te escribo este correo ante la finalización de las obras que tenéis colindantes con DIRECCION000. Como ya avanzaste en un correo anterior (20.07.2019) el sistema de cierre se iba a realizar por el interior de los patios de DIRECCION004, aunque sin decidir el panel a colocar. Vista la marcha de las obras de remate de la urbanización y supongo tendréis que trabajar los cierres de los patios, no desde vuestra parcela, creo sería conveniente informar a los vecinos del cierre a colocar, como y cuando se va a realizar y arreglar los desperfectos que hay en los patios antes de ello. Por otro lado, y visto que ya está hecho el acceso al garaje y el jardín de remate en la esquina colindante con el edificio existente y los garajes, me gustaría saber cómo se han hecho los drenajes perimetrales para evitar que el agua que se genera en la parcela, siga afectando al edificio DIRECCION004. Asimismo seguimos sin saber cuándo se va a actuar sobre la fachada del NUM000. Lleva más de 2 años con la pared sin proteger y a la intemperie, y sigue igual. No hace falta decir que esta situación está afectando al interior de la vivienda desde entonces y ya se ha solicitado varias veces las actuaciones sobre la misma. Por Junta de propietarios se ha aprobado la valoración económica de las obras necesarias para la rehabilitación integral del edifico situado en la DIRECCION000 de Donostia y Propuesta de Honorarios Profesionales. Proyecto de rehabilitación integral obras a realizar. Según la documentación aportada por DIRECCION007, se procede a enumerar las fases de las obras a ejecutar Fase NUM001.-Finalización del Drenaje perimetral Pendiente de finalización en la fachada lateral Sureste, por los siguientes motivos:-Reclamación judicial por parte de la comunidad a los propietarios del garaje adyacente-Obras en ejecución en el solar antiguo por la constructora DIRECCION003-Fase NUM010.- Rehabilitación de la solera de planta baja. Se prevé la renovación de la totalidad de la planta NUM000 para la eliminación de las humedades por capilaridad existentes Fase 3.-Dotación de ascensor. Según anteproyecto presentado por Lucio en febrero de 2013 y que habrá que actualizar dado el tiempo transcurrido. Fase 4.-Rehabilitación de cubierta. Eliminación de goteras y humedades ya señaladas desde la ITE presentada en el año 2015 Fase 5.-Rehabilitación de fachada. Mejora de las condiciones de fachada y eliminación de las humedades existentes mediante la ejecución de un sistema de aislamiento por el exterior (SATE)Adjuntamos valoración económica aprobada por la Comunidad como documento nº3 en Junta de 13 de Mayo de 2021.

7.- Que por las razones expuestas a lo largo de toda la contestación a la demanda, la comunidad no podía aceptar el requerimiento de la actora, puesto que ya se está haciendo de todo para solventar los problemas de humedad en la vivienda de los demandantes, ya que no solo depende de que la comunidad haga las obras, sino de terceras partes ajenas a la comunidad.

8.- Que ha quedado claro que la comunidad ni está dilatando la ejecución de las obras ni está haciendo caso omiso a las solicitudes de los demandantes, todo lo contrario. No es cierto que la comunidad de propietarios este negándose a una reparación necesaria, lo que está haciendo es intentar de todas las maneras posibles el poder terminar las obras ya iniciadas y que no han podido finalizar por causa de terceros, causando un grave perjuicio tanto a los demandantes como a la propia comunidad. Por otra parte, la demandada muestra disconformidad con la valoración que se efectúa por la demandante en el informe pericial respecto a los daños que los demandantes tienen en su vivienda, entendiendo que la cantidad es totalmente desmesurada, no aplicándose depreciación alguna en las diferentes partidas reclamadas, ni distinguiendo entre los daños producidos por capilaridad y los producidos por humedades de la fachada, con diferentes orígenes. Los daños no pueden haber aumentado en 2 años de 6.000 a 50.000 € tal y como se exponen en los informes periciales que aporta la demandante".

3.-Previos los tràmites de rigor se ha dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Donostia-San Sebastian sentencia de fecha 13 de marzo de 2023 cuyo FALLO fue el siguiente :

"Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Mª ARANZARU URCHEGUI ASTIAZARAN en nombre y representación de Doña Laura y D. Secundino, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE la DIRECCION000 DE DONOSTIA, debo absolver a la demandada de los pedimentos de la demanda y ello con expresa imposición de costas a la parte demandante".

4.-La representación procesal de Dña. Laura y D. Secundino ha interpuesto recurso de apelación contra la citada sentencia solicitando en el SUPLICO "(....)1º.- Con carácter principal, revoque la Sentencia de instancia, dictando otra en su lugar estimando la demanda con imposición de costas a la contraparte. 2º.- Subsidiariamente a lo anterior, se interesa que no se impongan las costas a esta parte, ni en la instancia ni en esta alzada".

Se alegó en esencia :

-Se opuso a los FJ CUARTO , QUINTO y SEXTO de la sentencia.Se reconoce la existencia de humedades en la planta NUM000 de DIRECCION000 de Donostia-San Sebastian en el que viven los demandantes pero entiende que COMUNIDAD ha llevado a cabo una serie de actuaciones actuando correctamente y sin que nada se le pueda reprochar.La parte recurrente no comparte tal conclusión y entiende que COMUNIDAD lo que ha hecho durante años y con èxito es "dar largas " al problema .

A continuacion pasa a analizar los hitos màs importantes :

-ITE del año 2015. En el mismo como soluciones se plantearon las siguientes : 1º.- Eliminación del depósito de agua del solar colindante. 2º.- Drenaje en la base del muro de la fachada Norte que recoja el agua del terreno. 3º.- Actuación sobre la solera de planta NUM000, si las anteriores medidas no fuesen suficientes.El depòsito fue eliminado por una Constructora en el año 2017 no obstante lo cual el problema de las humedades persistía quedando sólo por ejecutar sólo restaba por ejecutar el drenaje en la base del muro de la FACHADA NORTE del edificio." Pero en lugar de circunscribirse a lo que planteaba la ITE (sólo fachada Norte), se acordó realizar el drenaje en las cuatro fachadas, por plantearlo así el vecino y Arquitecto D. Andrés, que fue contratado como Director de Obra.

Como igualmente consta, en el año 2018 se ejecutaron los lados Norte, Sur y Oeste del inmueble, quedando pendiente de concluir el lado Este porque existe un garaje adosado que no forma parte de la Comunidad y que pertenece a un tercero, quien no ha permitido el acceso a su propiedad para ejecutar esa obra".

La parte recurrente "(....) no se opuso -ni se opone- a que se termine de ejecutar el drenaje perimetral, si es que se puede. Pero sin olvidar que lo que exigía la ITE era ÚNICAMENTE EL DRENAJE EN LA BASE DEL MURO NORTE. Y que si ello no funcionaba, se actuara sobre la solera. Y no se hizo así".Sin embargo la Comunidad decidió la ejecución a toda costa del lado Este, como "prius" a la ejecución de los trabajos en la solera de la finca al haberlo planteado asì el Sr. Andrés Director de Obra "(....) es y era vecino del inmueble, y por tanto, parte interesada a la hora de pagar gastos comunitarios. Y que lógicamente cobra por las obras que dirige".

-Rechaza el apelante que la Comunidad haya actuado de forma diligente y que nada se le puede reprochar razonando :

a.-)La ITE daba un plazo máximo de 1 año para solucionar las "importantes humedades" que "deterioran de forma grave la habitabilidad de la vivienda" concluyendo en diciembre de 2016 sin que durante este tiempo se hubiera realizado nada por la Comunidad.

b.-) Lo ùnico que se hizo fue colocar un deshumidificador en la planta baja en el año 2017.

c.-)Se acuerda y ejecuta el drenaje perimetral del edificio inconcluso en el lado Este en el año 2018 que no resuleve los problemas.

d.-)En diciembre de 2020 los demandantes se quedaron sin electricidad en la cocina, viéndose obligados a utilizar alargaderas por el suelo .En febrero de 2021 se elaboró el Informe Pericial del Sr. Ángel Jesús y la Comunidad comenzó a requerir a la Promotora que ejecutaba la construcción de varias viviendas en la parcela

colindante ( DIRECCION003) para que solucionara exclusivamente el problema de las humedades en la fachada lateral pero este problema no es el ùnico sino que el màs importante son las humedades por capilaridad, que son las que provienen de la solera del edificio y generan los principales problemas.Una correcta actuación de la Comunidad hubiera conllevado la ejecución por si y a su costas de las obras para solucionar los problemas de la fachada lateral y hacerlo no en el años 2021 sino en el 2018.

d.-)Los problemas de las humedades persisten hoy en dìa como resulta de una nueva factura de electrecista de 21 de febrero de 2021 "Sin embargo, la Comunidad no ha hecho nada (ni siquiera pedir presupuestos, como se comprometió el Administrador) en relación con el problema fundamental de las humedades por capilaridad".

e.-La Junta de propietarios de 4 de mayo de 2021 es la que es objeto deimpugnación.Razona la parte recurrente que "(....)En una más que evidente "huida hacia adelante", la Comunidad plantea ejecutar una obra de rehabilitación integral del edificio, reparando fachadas, tejado, incluso instalando "ex novo" un ascensor. Obra a ejecutar por supuesto- por el Arquitecto y vecino D. Andrés en varias fases siendo la primera de ellas la ejecución del drenaje del lado Este de la finca pendiente. Y la segunda, la actuación sobre la solera del edificio. Valorándos los trabajos en una cantidad superior a los 400.000 euros.Aunque, como decimos, se antoja evidente la "huida hacia adelante" del resto de vecinos -siendo obvio que quienes no quieren hace una obra presupuestada en 50.000 euros, no van a desear realmente ejecuta otra de más de 400.000 entre ocho vecinos- esta parte simplemente discrepa con el orden de ejecución de los trabajos, planteando que primero fueran lo de la solera y después (ó simultáneamente, tanto daba) los del drenaje pendiente. En cualquier caso, también se planteó (y aceptó) que e Administrador solicitara dos ó tres presupuestos más a otros tanto Arquitectos, dada la vinculación del Sr. Andrés con la Comunidad, y que en una posterior Junta se adoptaría la decisión definitiva. Y hast ahora. Porque, como se ha dicho, no se ha vuelto a convocar n celebrar ninguna Junta de Propietarios en los dos años que ya ha transcurrido a fecha del presente recurso".

f.-)El Arquitecto D. Olegario autor del Dictamen obrante en las actuaciones consideró que no era necesaria la ejecución del drenaje perimetral completo sino que lo que habìa que acometer de inmediato la actuación sobre la solera para evitar la humedad por capilaridad.Añadió en su intervención en el acto del juicio que era absurdo y no iba a solucionar el problema .La parte demandada no aportó informe alguno que contrarestara la opinión del Sr. Ángel Jesús.

g)En relacion a la demanda interpuesta por COMUNIDAD contra el dueño de garaje ( (autos de juicio ordinario nº 254/2020)que ha finalizado por sentencia desestimatoria frente a la que se ha interpeusto recurso de apelación preguntàndose el apelante "Si ese recurso de apelación de la Comunidad es desestimado y se confirma la Sentencia de instancia, ¿qué ocurriría Porque la Sentencia por esta parte recurrida no lo dice, ni se lo plantea Ni siquiera hace referencia a esa Sentencia desestimatoria. por lo que entiende que "(....)"La Sentencia, en la práctica, deja la ejecución de las obra (de todas) en manos de la Comunidad, sin modo alguno de control.".

Por la representación procesal de COMUNIDAD se ha opuesto en tiempo y legal forma al recurso interpuesto de contrario solicitando la desestimación íntegra del recurso con expresa imposición de costas procesales.

SEGUNDO.-

Examen del recurso de apelación.

Los demandantes apelantes son propietarios por título de compraventa por partes iguales e indivisas de la vivienda sita en Donostia-San Sebastian DIRECCION000 conviviendo con sus dos hijos menores de edad : Macarena nacido el dìa NUM011-2018 y Africa nacida el NUM012 de 2021.

No hay controversia en cuanto a que se detectó ya en el año 2015 la travès del Informe ITE a existencia de humedades que afectan al piso NUM000 deteriorando la habitabilidad de la vivienda.

En el Informe de ITE de 15 de Diciembre de 2015 en el apartado "DICTAMEN FINAL I.T.E" ya se constató " (....) No obstante esisten humedades que deben resolverse a corto plazo:-Humedades del terreno que afectan por capilaridad al piso NUM000 .Estas humedades deterioran de forma grave la habitabilidad de la vivienda .El origen de la humedad podrìa ser el depòsito de agua abandonado en el solar colindante o la escorerntìa propia del subsuelo .Sugerimos, en primer lugar , instar a los propietarios del edificio colindante a eliminar dicho depósito o garantizar su estanquidad en base al deber de conservación recogido en la Ley del Suelo. Como medida complementaria podría disponerse un drenajo en la base del muro de fachada norte , que recoja el agua del terreno .En caso de que estas medidas no fuesen suficientes habrìa que actuar sobre la solera de la planta baja ".

En el apartado "TIPO DE INTERVENCION RECOMENDADA Y AGENTES INTERVINIENTES " se lee : " Actuaciones de reparación de humedades en NUM001 ( NUM000 , NUM008 y NUM007 en un plazo máximo de 1 año .La intervencion debe ser llevada a cabo por los siguietes agentes : Empresa especializada .-Contratar los servicios de un tècnico para realizar un proyecto antes de comenzar las obras de drenaje del terreno ".

Disponemos de un Dictamen Pericial fechado 22 de febrero de 2021 y elaborado por D. Ángel Jesús y que obra a los folios 234 y ss de las actuaciones.

En el Informe en su apartado 2.2. se constata :

-La Inspección Técnica del Edificio del año 2015 a la que nos hemos referido anteriormente.

-La obra de drenaje e impermabilizacóon de los muros de fachada ejecutadas durante los años 2018 y 2019 por DIRECCION008 y dirijidas por el Arquitecto D. Andrés miembro de la COMUNIDAD demandada no habiendo sido posible completar los trabajos previstos en el muro medianil ( Muro Este ) en contacto con garaje cerrado DIRECCION000 al no permitirlo su dueño).

En este punto ha de señalarse que COMUNIDAD presentó demanda de juicio ordinario contra D. Ricardo como propietario del local colindante a Indionene 14 destinado a garaje al objeto de que se condenara al demandado a consentir en su local las reparaciones consistentes en el drenaje perimetral de la finca y permitir las servicumbres imprescindible srequeridas para la realizacion de las obras ".

-En el apartado "Humedades en interior de vivienda NUM000 " el Sr. Olegario en su Dictamen aprecia " se percibe un fuerte olor a humedad en el piso. Se observan algunos desconchados , pintura ampollada y manchas oscuras en las partes bajas de las paredes , estando algunas de ellas húmedas al tacto.Se mide con higròmetro la humedad presente en los materiales ,detectando alto contenido de humedad ascendente desde el terreno,aproximadamente hasta una altura de 1 m en tabiques .Existen zonas oscuras en el parquet de madera y en zòcalos ( signo de descomposición ).Se detecta excesiva humedad en la madera de estos elementos , y también en zona baja de las puertas .tambien se observan diversas zonas con puntitos oscuros en paderes y techos , por condensación de vapor de agua y presencia de hongos .Los propietarios cuentan con un aparato deshumidificador y mencionan que su uso es frecuente ".Las fotos que se acompañan al informe ( 10 a 19, 22 a 26 , ) reflejan el estado de la vivienda.

En el apartado "VI .Posibles causas de las lesiones " desglosa el apartado en los siguientes puntos :

6.1 Humedades en fachada lateral.

Entiende que " carece de revestimiento adecuado y puede filtrar agua entre las juntas y grietas de los distintos materiales presentes .Por otro lado " el muro de hormigón ejecutado en la zona inferior, a consecuencia de las obras del bloque de viviendas en construccion carace de impermeabilizacion y drenaje ".

6.2 Humedades por capilaridad.

Considera que "no existe barrera constructiva contra la humedad procedente del terreno ( ni impermabilizacion ni vacío sanitario adecuado ).El hueco bajo la solera presenta discontinuidades y los tabiques se encuentran directamente apoyados en el terreno .Por ello el agua presente en el subsuelo es absorbida y asciende a travès de los poros de los materiales en contacto con el terreno ( capilaridad ) .Tampoco existe ventilación cruzada bajo solera.Solamente existen un par de rejillas de ventilación desde fachada principal ( Norte ).Esto resulta muy insuficiente para poder desalojar adecuadamente la humedad hacia el exterior de la edificacion ".

6.3 Humedades por condensación.

Causadas por la alta presencia de humedad por capilaridad.

En su intervencion en el acto del juicio el Sr. Olegario autor del unico Dictamen existente ( DVD 50'51 '' y ss ) indicó , entre otros extremos :

-Elaboró el Dictamen en febrero de 2021 ratificándose en su contenido ; hace pocas semanas pudo comprobar el estado de la vivienda y los problemas persisten aunque agravados ya hay un desconchón en el poste al lado de la puerta de entrada lo que evidencia que los materiales de la casa estàn chupando la humedad del terreno ;el aparato deshumidificador colocado está a pleno funcionamiento y tiene bastante trabajo ; los azulejos de la cocina se han empezado a soltar ; es hasta una altura de 1 metro o 1 metros 20 cms cuando ya no hay humedad en los tabiques y empieza a estar seco ;la madera de la tarima de los zócalos y de las puertas está con manchas ;la puerta de entrada se abrìa con dificultades; en relación con la opinión del Arquitecto Sr. Andrés de que es necesario terminar el perímetro del drenaje perimetral por el lado que resta y que se encuentra actualmente en litigio para la ejecucion de nuevas actuaciones el perito considerò esta postura como " un poco absurdo " ( 55'37'' ) se han hecho tres fachadas y se ha solucionado el problema de escorrentìa pero el suelo al ser arenoso y húmedo y al estar a un metro de profundidad la parte de arriba de la arena por capilaridad se va mojando asì como los materiales que estàn en contacto con esa arena ,tabiques , muros de fachada , suelos , todo eso sigue chupando agua .El drenaje perimetral solucionarìa "algo y puntual "pero el problema seguirìa siendo el mismo en la fachada delantera , en la trasera, en las paredes , el problema de capilaridad existe y seguirà existiendo; la cámara sanitaria es el vacío que hay entre nuestro suelo y el terreno , en edificacion de obra nueva la normativa lo obliga para no estar en contacto con el suelo pero si la càmara de aire la tenemos por franjas como parece de la cata que hicieron ello no sirve de nada ; las humedades por condensacion es una consecuencia de la capilaridad.

Conclusiones de lo anteriormente expuesto :

1º-La existencia de humedades en la vivienda de los demandantes ya fue detectada en el ITE de Diciembre de 2015.

2º-La actuacion de la COMUNIDAD ante esta situación fue ,en esencia, la siguiente:

a.-)Instalación de en el año 2017 de un aparato de medición (Equipo Humipro) del nivel de humedad en la planta baja del edficio mediante el sistema de electroòsmosis que se mantiene en funcionamiento.

b.-)Junta de 1 de marzo de 2018 en la cual tal y como consta en el documento número 5 aportado con la demanda se acordó, entre otros extremos, la ejecución de las obras de drenaje perimetral.

c.-) La Junta de 10 de Marzo de 2018 en la que se acordó , entre otros extremos, la aprobación del presupuesto para el drenaje perimetral aportado por DIRECCION008 por un importe de 19.404 euros.

d.-)La presentación de la demanda de juicio ordinario fechada el 19 de diciembre de 2019 frente a D. Ricardo titular de una parcela desinada a garaje en la que la COMUNIDAD ha de entrar para ejecutar las obras de drenaje perimetral habiendo recaído sentencia desestimatoria en el Juzgado de Primera Instancia número 7 recurrida por COMUNIDAD tal y como resulta de la Diligencia de Ordenacion de 23 de junio de 2022 del LAG del Juzgado de Primera Instancia número 7.

e.-)Junta General Extraordinaria de 4 de mayo de 2021 cuya acta se ha incorporado como documento 16 de la demanda en cuyo punto primero se rechazò ( 1 voto a favor y 6 en contra ) la realizacion de los trabajos contenidos en el Informe persentado por las parte demandante. En el punto segundo los propietarios de lospisos NUM002; NUM003 ; NUM004; NUM005; NUM006 y NUM007 manifestaron su voluntad de acometer las obras de rehabilitación necesarias para resolver todos los problemas de humedad existentes en la finca incluyendo el Proyecto de instalación de un ascensor.

f.-) En la Junta General exatrordinaria de13 de mayo de 2021 se presentò el presupuesto del Arquitecto Sr. Andrés por un importe de 409.695 euros ( IVA ioncluido) en el que se comprendìa las siguientes fases : fase NUM001 Finalizacion del drenaje perimetral ; Fase 2 rehabilitación de la solera de planta baja , Fase 3 : Dotación de ascensor ; Fase 4:Rehabilitación de la cubierta y Fase 5 :rehabilitación de la fachada.

Los propietarios de los pisos NUM002; NUM000 ; NUM004 ; NUM005 ; NUM007 y NUM006 con el voto en contra del 2º dcha acordaron solicitar NUM010 o 3 presupuestos a distintos Arquitectos para que presentaran una oferta de honorarios para su Proyecto de Ejecución de Rehabilitación de todo el edificio.

3º.- Ocurre que a dìa de hoy transcurridos màs de nueve años desde la detección por un tecnico ( Informe de ITE) del problema de humedades en el NUM000, las mismas siguen existiendo e incrementándose como resulta de los fallos eléctricos que ya alcanzan al piso ( documento 9 factura de DIRECCION001) ocurriendo igualmente que ,no obstante los acuerdos adoptados en la Junta General extraordinaria de 13 de mayo de 2021, han transcurrido casi cuatro años sin que se hayan presentado presupuestos alternativos al propuesto por el Arquitecto Sr. Andrés miembro a su vez de la COMUNIDAD para el Proyecto de rehabilitacion de todo el edificio manteniéndose con ello la precaria posición de la parte demandante en cuanto a la habitabilidad y salubridad de su vivienda lo que implica la infracción de la COMUNIDAD consignado en el artículo 10.1 a) de la LPH .del deber lo que no puede ser ajustado a Derecho.

Como se ha dicho hay una situación evidente de humedades que afectan a una vivienda de la COMUNIDAD y a las condiciones de habitabilidad del grupo familiar con dos hijos menores de de siete y cuatro años al momento de dictarse la presente resolución ,problema detectada desde hace años 10 años ( en concreto desde el año 2015 a través del Informe de la ITE ) que va aumentando progresivamente .Ocurre que frente a esta situación se propone en el Dictamen del Sr. Ángel Jesús una solución trabajando tanto sobre la fachada / muro medianil como sobre la propia vivienda afectada con atención preferente al forjado sanitario e impermabilización de la solera origen real del problema de la capilaridad , abandonando el Sr. Ángel Jesús ,por no ser determinante para la solución de la situación, la propuesta del drenaje perimetral iniciada y de la que resta un lado.

No puede ser argumento de COMUNIDA el resultado del procedimiento ahora en apelación.Sea cual sea el resultado del recurso de apelación interpuesto por COMUNIDAD frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 el mismo sería inocuo a los efectos del presente procedimiento. Ya recaiga una sentencia confirmatoria o una sentencia revocatoria la finalización del drenaje perimetral por el lado que resta ( el lado Este ) no solucionarìa el problema fundamental que es el de la capilaridad. Así se pronunció el Perito interviniente ,Sr Ángel Jesús, quien consideró absurdo esperar a una hipotètica sentencia favorable al cierre perimetral del drenaje por el lado Este para finalizar el cierre del drenaje en ese lado , y posteriormente acometer otros tarbajos , si con el cierre completo perimetral no se solucionaba el problema de humedades .El Perito Sr. Ángel Jesús entendió que era una postura absurda y ello porque el drenaje perimetral solucionaría la cuestion de las correntìas pero no el problema de capilaridad, el fundamental, asociado , conforme las catas realizadas, a la existencia de un suelo arenoso húmedo que contagia muros laterales y paredes a travès de la capilaridad para cuya solución habría de crearse una barrera constructiva entre el terreno y la solera del edificio y, en concreto, como aen su Informe "(.....)lo màs adecuado serìo crear un suelo elevado , generando una càmara de aire ventilada (.... ) se deberà lograr un grado 2 ( o superior) de impermeabilzazción del suelo según lo establecido en dicha normativa ( obligatorio al alterar la solucion constructiva del )".La Normativa a la que se refiere el Perito es el punto 2.2 del Documento Básico de salubridad del Código Técnico de la Edificación ( CTE HS1).Recordando igualmente que ya en el Informe ITE elaborado por el Arquitecto Sr. Saturnino el 15 de Diciembre de 2015 se proponìa en el apartado "Dictamen Final I.T.E" la actuación sobre la solera de la planta baja del inmueble.

4º.-El Tribunal no aprecia motivo alguno para rechazar la cuantificación del presupuesto presentado por la parte demandante y que obra en el apartado "VIII.VALORACION ECONOMICA" que se extiende a los áreas de trabajo : TRABAJOS EN FACHADA/ MURO MEDIANIL " y TRABAJOS EN INTERIOR DE VIVIENDA NUM000 " por un importe de 50.826,04 incluyendo el 19% de Gastos Generales y Beneficio Industrial asì como el 10% de IVA. A la valoracion económica y siempre dentro del Dictamen del Sr. Ángel Jesús se adjunta el apartado "PRESUPUESTO Y MEDICIONES" del Dictamen del Sr. Olegario.No existe un Dictamen contradictorio de fecha actual con una descripcion de los trabajos a realizar y un presupuesto que permita cuestionar la valoracion propuesta por el Sr. Olegario.

5º.-Finalmente y en cuanto al pedimento 1º del SUPLICO consistente en la declaracion de nulidad del acuerdo primero adoptado en la Junta General Extraordinaria de 4 de Mayo de 2021 procede igualmente su acogimiento.

El Tribunal , a la vista de lo razonado en los precedentes párrafos, entiende que el acuerdo de la COMUNIDAD de rechazar los trabajos indicados en el Dictamen Pericial del Sr. Ángel Jesús es susceptible de nulidad al tratarse de un acuerdo contrario a la LPH. Se invoca para fundamentar este pronunciamiento el artículo 18.1 a)de la LPH en relación con el artículo 10.1 a) del mismo texto legal.

Así el artículo 10.1 a) de la LPH impone a las comunidades de propietarios "Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

De esta norma legal se infiere suficientemente que las comunidades de propietarios están obligadas a proveer lo necesario para que se sustenten los elementos comunes del edificio de modo que cada uno de los partícipes pueda disfrutar de su piso o local. Por tanto, cualquier comunero puede reclamar de la misma que acometa las reparaciones que sean necesarias a tal efecto.

El TS , Seccion 1ª en sentencia de 3 de Enero de 2007 recurso 207/2000 se pronunció en los siguientes términos en un supuesto en el que se padecía por un comunero , igual que en el caso actual, un problema de humedades en su vivienda, esgrimiento la aplicabilidad del artículo 10.1 b) de la LPH : "(.....)cuando se produce un daño, como consecuencia del deficiente estado de conservación de los elementos comunes, y éste, a su vez, es resultado del incumplimiento de los deberes que pesan sobre la comunidad de propietarios, en punto al adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, y sus servicios, de modo que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad, la situación jurídica que constituye la base de la reclamación judicial se asienta en el conjunto de relaciones que constituye el objeto de la regulación legal de la PH. Es preciso tener en cuenta que los actores no tienen el deber jurídico de soportar las humedades , deficiencias e incomodidades que repercuten no sólo en su calidad de vida sino de su propio derecho a la salud, de manera que la comunidad debe de efectuar las oportunas reparaciones de acuerdo con el contenido del artículo 10.1 de la LPH . De tal manera que existe ruina funcional, cuando existen humedades que afectan a la estanqueidad o impermeabilización y que afectan de manera directa a la habitabilidad y funcionalidad del inmueble. De tal manera, que la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no deben limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afectan a la estructura y seguridad del edificio, como sucede en el caso de las humedades , sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que puedan proceder contra los agentes de la construcción para exigir las responsabilidades por los daños materiales sufridos por el inmueble".

Todo lo cual empuja a este Tribunal a la revocación de la sentencia recurrida con estimación de los pedimentos contenidos en la demanda.

TERCERO.-

Vista la desestimación del recuro no procede efectuar pronunciamiento alguno en relacion a las costas genradas en la alzada ( artículo 398.1 de la LEC) .

Vistos los artículos citados y demás preceptos de general aplicación

PRIMERO.-

Antecedentes básicos y recurso de apelación.-

1.-Demanda de juicio ordinario interpuesta por Dña. Laura y D. Secundino contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 DE DONOSTIA ( en adelante COMUNIDAD ) solicitando en el SUPLICO :

-Se declarara la nulidad del Acuerdo Primero adoptado en la Junta General Extraordinaria de 4 de mayo de 2021.

-Condenar a la demandada a la ejecución a su cargo de las obras necesarias en los elementos comunes para eliminar las humedades en la fachada lateral y y las humedades por capilaridad de conformidad al apartado VII del Informe Pericial acompañado a la demanda como documento número 10.

-Condenar a la demandada a la inmediata ejecución y a su cargo de las obras y reparaciones necesarias en la vivienda de los demandantes para subsanar los daños causados por las humedades una vez subsanadas éstas.

-Condena a la demandada al pago de las costas causadas.

Destacamos de la demanda :

-Los demandantes compraron por iguales partes indivisas el día 2 de julio de 2012 la vivienda sita en DIRECCION000 de Donostia-San Sebastián.

-En el Informe ITE de 17 de Diciembre se hizo constar las importantes humedades en el piso NUM000 por filtración desde la solera y capilaridad de muros de carga deteriorando de forma grave tales humedades la habitabilidad de la vivienda pudiendo ser el origen de la humedad un depósito de agua abandonado del solar colindante o la escorrentía propia del subsuelo. Se proponía en el Informe eliminar el depósito o garantizar su estanqueidad y como medida complementaria podría disponerse un drenaje en la base del muro de la fachada norte que recoja el agua del terreno.En caso de insuficiencia de tales medidas habrìa que actuar sobre la solera de la planta baja.Ello consta en el documento número 3 de la demanda.

-Se adjunta como documento número 4 Informe del Perito del Seguro de Hogar de los demandantes (documento número 4) afirmando la existencia de filtraciones de agua por un problema de impermeabilización de la solera donde se asienta el edificio en el que se ubica la vivienda provocando que el agua suba por capilaridad hacia el suelo y paredes de la vivienda.

Màs delante se presente otro de fecha Diciembre de 2018 en el que el Perito del Seguro comprueba la agravación de los daños en la vivienda afectando a todo el parquet del suelo,suelo de revestimientos de la cocina habièndose despegado varios azulejos, zócalos perimetrales de madera y puertas de paso.

-En el HECHO CUARTO se recogen los acuerdos adoptados en las Juntas de 1 y 10 de marzo de 2018.

Se aprobó la ejecución de un drenaje perimetral del edificio siguiendo la pauta de la ITE.Como en uno de los laterales del edificio (lado Este) hay adosado un garaje propiedad de un tercero se requería autorización por su parte porque había que entrar en el garaje y ejecutar la zanja de este lado dentro del garaje.

El relación a los daños de la vivienda del NUM000 de los demandantes se acordó " se dejaran para después del drenaje perimetral debido al coste que supone hacerlo todo ahora ".

Nombrándose al Arquitecto a D. Andrés quien era y es vecino de la finca para la direccion técnica de la obra.

Al iniciarse los trabajos de construcción de una urbanización colindante al inmueble , despuès fue eliminado el depòsito de agua que se encontraba junto a la finca.

Los trabajos de drenaje perimetral solo concluyeron en tres de los lados del edificio porque el propietario del garaje se negó a permitir el acceso a su propiedad para tal menester.

La COMUNIDAD previo acto de conciliación sin avenencia presentò demanda contra el propietario del garaje solicitando autorización judicial para la ejecución de la obra de drenaje.El procedimiento se sigue ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 como juicio ordinario número 254/2020 estando previsto el juicio para el dìa 21 de noviembre de 2021.Se adjuntó la copia de la demanda como documento número 7.

-Se produjo una agravación de las humedades a pesar de la retirada del depòsito y de la ejecucion de la mayor parte del drenaje lo que fue comunicado a COMUNIDAD.

A finales de Noviembre de 2020 se produjo un fallo eléctrico del circuito de la cocina dejàndola sin eletricidad . Tras dar parte al seguro el electrecista determinó que ello era debido a los problemas de humedad existentes no pudiendo realizar una reparación hasta la subsanacion de los problemas de humedad.

Se convocó una Junta para el día 15 de diciembre de 2020 adjuntando como documento número 8 Acta de dicha Junta.Dña. Laura insistió en el problema de humedades asì como que debido a los problemas eléctricos sufridos tiene que utilizar los electrodomésticos con alargaderas conectadas a enchufes de otaras estancias.La COMUNIDAD acordó enviar a otro electrecista( DIRECCION001) que consató las humedades y por ello " no puede subir los térmicos de protección del horno eléctrico , del microondas ni de los enchufes auxiliares de la zona " lo que consta en el documento número 9 factura del electrecista.

Tras ello y posterior conversación con el Administrador se indicó que habrìa que espera al resultado del juicio en curso y posterior ejecución del drenaje.

-Ante esta situación los demandantes encargaron la elaboración de Informe Técnico al Arquitecto Superior D. Ángel Jesús ( documento 10) proponiendo en el apartado VII las actuaciones a realizar en la fachada lateral , respecto a las humedades por capilaridad y respecto humedades por condensación.

-Se convocó a Junta el dìa 4 de mayo de 2021 una vez finalizada la situación sanitaria producida por el COVID-19.El punto primero del Orden del dìa fue " Reclamación a la Comunidad por parte del piso NUM000 , para alcanzar una solución relativa al problema de humedades existente en la vivienda.Presentación de informe pericial con presupuesto de reparación.Acuerdos a adoptar al respecto por parte de la Junta de Propietarios.Segundo. Ruegos y preguntas ".

Planteada la necesidad de realizar los trabajos de reparación contemplados en el Informe la propuesta fue rechazada por seis votos en contra y uno a favor anunciado en la propia Junta la presentacion de la demanda.

En el apartado "Ruegos y preguntas ",habiendo abandonado la parte demandante ya la Junta, se planteó por el resto de los asistentes la rehabilitación integral de todo el edificio proponiendo convocar una nueva Junta General Extraordinaria para el dìa 13 de mayo de 2021.

La parte demandante dos dìas despuès de la Junta de 4 de mayo de 2021 recibió la convocatoria de la Junta General Extraordinaria de 13 de mayo de 2021 con el siguiente Orden del Día: " Primero.-Aprobación su procede de oferta de honorarios de Arquitecto para el encargo de un Proyecto Técnico de obras de rehabilitacion de todo el edificio y una referencia del coste aproximado del conjunto de las obras.Segundo.-Aprobación si procede ,de un calendario de derramas para la capitalizacion de un fondo para las obras de rehabilitacion.Tercero.-Ruegos y preguntas".

En la Junta la parte demandante no se opuso a la futura rehabilitación integral del edificio pero siempre que la màs urgente actuacion fuera la rehabilitación de la solera de la planta baja de cara a eliminar las humedades por capilaridad sin tener que esperar a las obras de drenaje pendiente. Se produjo la votación con seis votos a favor y uno en contra de solicitar 2 o 3 presupuestos alternativos a distintos Arquitectos tras lo que se convocarìa nueva Junta de propietarios para adoptar la decision definitiva. A fecha de la presentación de la presente demanda aùn no consta la recepción de oferta o presupuesto alguno.

2.-COMUNIDAD se ha opuesto a la demanda en tiempo y legal forma solicitando el dictado de una sentencia con la íntegra desestimación de la demanda en imposición de costas.

Por ser un reumen fiel del escrito de contestación a la demanda se transcribe el FJ SEGUNDO de la sentencia de instancia :

"Que esta parte entiende que la pretensión de la demandante es lo que se está haciendo por la demandada, ya que si se analiza el Acta de fecha 4 de Mayo de 2021, sacan las siguientes conclusiones:

"ORDEN DEL DIAPRIMERO.-RECLAMACION A LA COMUNIDAD

POR PARTE DE LAPROPIEDAD DEL PISO NUM000 PARA ALCANZAR UNA SOLUCION RELATIVA AL PROBLEMA DE HUMEDADES EXISTENTES EN LA VIVIENDA. PRESENTACION DE INFORME INICIAL CON PRESUPUESTOS DE REPARACION.

ACUERDOS A ADOPTAR AL RESPECTO POR PARTE DE LA JUNTA

DE PROPIETARIOS.

El Administrador que se ha convocado esta Junta Extraordinario a consecuencia de la carta recibida por el despacho de LORTU ABOGADOS quien, actuando en nombre de los copropietarios del piso NUM000, Laura y Secundino, requiere a la Comunidad de propietarios para que adopte un acuerdo por el que se acometan de inmediato los trabajos de reparación de humedades que afectan al piso NUM000 y que viene reflejados en el Informe Técnico de Arquitecto Ángel Jesús, informe que se ha acompañado junto con la carta de los referidos letrados. Los asistentes a la reunión quieren dejar claro que la comunida reconoce la existencia de humedades por capilaridad en elpiso NUM000 (así se establece expresamente en el infrme de la ITE realizada en Diciembre de 2015) y que ya se han adoptao, medidas tendentes a paliar los efectos de las humedades tales com: -En el año 2017, se instaló un aparato de medición(equipo Humipro) del nivel de humedad en la planta baja del edificio mediante el sistema de electroósmosis, utilizando unos electrodos que envían impulsos eléctricos para contener y retener las moléculas de agua que suben desde el subsuselo. Que dicho equipo se mantiene en funcionamiento. En el año 2018, se ejecuta un drenaje perimetral en todo el edificio en virtud de lo indicado en la ITE de 2015. Que sin embargo ese drenaje no se pudo realizar en toda su extensión quedando pendiente la parte de la fachada lateral por los motivos que a continuación se detallan:-En primer lugar, por la oposición del propietario del local colindante a acceder a su local para efectuar las obras, lo que ha obligado a la Comunidad a interponer una reclamación judicial para poder ejecutar el drenaje en dicho local, cuya vista oral esta prevista para el 11 de Noviembre de 2021, lo que presumiblemente provocaría que hasta inicios del año 2022 no se dicte sentencia en el Juzgado.-En segundo lugar, por las obras que se están ejecutando en los antiguos terrenos de DIRECCION002, lo que llevo a la constructora DIRECCION003 a derribar la antigua fábrica adosada hasta la altura del NUM001 piso provocando que ese paño de fachadas se haya quedado sin impermeabilización y drenaje. En este punto el administrador indica que ha remitido a la Constructora DIRECCION003 varios correos electrónicos informándole de la precaria situación en la que se encuentra el frente de la cocina del piso NUM000 a consecuencia de las filtraciones de agua y humedad, y le ha requerido para que de inmediato se proceda a su preparación. Que la constructora, en su último mail, ha contestado que estiman

hacer la reparación a finales del próximo mes de Julio, una vez se retiren las casetas de obra situadas actualmente en esa zona. -Por otro lado, se indica que el Arquitecto Andrés que dirigió la obra del drenaje ha informado a la Comunidad que hasta que se pueda terminar el drenaje de esa fachada, no se podrá determinar si el mismo elimina humedades, pero que en cualquier caso habrá que esperar a comprobarlo y si ese drenaje no funciona, complementarlo con alguna actuación a realizar la respecto con el siguiente resultado-A favor de acometer los trabajos detallados en el informe: 1 voto NUM000-En contra de acometer los trabajos detallados en el informe. 6 votos, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007. Creen que es más que evidente que la Comunidad de Propietarios

DIRECCION000 está intentando solucionar el problema de humedades de la finca de la mejor forma posible. Con fecha 17 de Diciembre de 2015, la demandada contrató los servicios del arquitecto DON Saturnino, al objeto de que realizará un INFORME DE INSPECCION TECNICA DE EDIFICIOS(ITE).En dicho informe, el arquitecto llega a las siguientes conclusiones: "el edificio se encuentra en buen estado de conservación. Las fisuras observadas en tabiques, techos y suelos, no presentan indicios de evolución y son las habituales en edificios antiguos con estructura de madera. No obstante, existen problemas de humedades que deben resolverse a corto plazo: - Humedades del terreno que afectan a capilaridad al piso NUM000. Estas humedades deterioran de forma grave la habitabilidad de la vivienda. El origen de la humedad podría ser un depósito de agua abandonado del solar colindante o la escorrentía propia del subsuelo. Sugerimos, en primer lugar, instar a los propietarios del edificio colindante a eliminar dicho depósito o garantizar su estanqueidad en base al deber de conservación recogido en la Ley del Suelo. Como medida complementaria podría disponerse un drenaje en la base del muro de fachada norte, que recoja el agua del terreno. En caso de que estas medidas no fuesen suficientes habría que actuar sobre la solera de la planta baja.-Humedad en piso NUM008, en su fachada sur. Esta humedad afecta también al revestimiento exterior de la fachada. Sugerimos detallados en el Informe técnico presentado. Al respecto indica que, se ha constatado que los trabajos de drenaje realizados no han sido suficientes para eliminar las humedades en el piso de sus clientes, y requiere a la Comunidad a ejecutar una cámara sanitaria en la solera del piso a la vista de que no existe una barrera constructiva contra la humedad procedente del terreno (ni impermeabilización ni vacío sanitario adecuado) y que los tabiques se encuentran directamente apoyados en el terreno, por lo que el agua del subsuelo es absorbida y sube directamente a la vivienda por efecto de la capilaridad, Por tanto considera esta actuación por parte de la comunidad como necesario y urgente.-En cuanto a la parte de la fachada lateral de la antigua fábrica, insta a la comunidad para que de forma provisional y urgente realice un proyectado de espuma de poliuretano, de tal manera que la eliminación de la humedad en esa zona solucione al menos provisionalmente el problema eléctrico de la cocina. En este punto, indica que la Comunidad podría acometer este trabajo sin necesidad de esperar a la respuesta de la constructora, y hacerlo ahora ya que es aparte de la fachada es de su propiedad y por tanto no depende el permiso alguno por parte de la constructora. El administrador indica que remitirá burofax a DIRECCION003 a la mayor brevedad -Para terminar informa a la junta que en caso de que por parte de la comunidad no se apruebe la ejecución de los trabajos indicados, se verán obligados a interponer una demanda judicial para el cumplimiento de esta obligación -Tras el debate de la cuestión sin que se alcance ninguna acuerdo, se procede actuar en primer lugar sobre el registro eléctrico accesible desde el balcón, sobre el zócalo del balcón y, en caso de que estas medidas no fuesen suficientes, revisar las juntas de dilatación del revestimiento de fachada para cerciorarse de su estanqueidad. -Humedad en piso NUM007. Sugerimos realizar un chorreo con manguera hasta descubrir el punto de filtración, que podría ser el sumidero o el remate del borde de la cubierta. Todos los trabajos en cubierta deberán realizarse con arnés de seguridad." Para conocer cuál es el problema debemos acudir a la certificación del Registro de la propiedad donde nos describe la situación de la finca: FINCA DE LA DEMANDANTE CASA LLAMADA " DIRECCION004" CON SU TERRENO, EN EL DIRECCION005 DE ESTA CIUDAD D SAN SEBASIAN, HOY DIRECCION000. La casa se compone de piso llano, tres pisos altos con dos habitaciones cada uno y azotea. Ocupa ciento treinta y siete metros y veinticinco decímetros cuadrados. Linda. Por la derecha entrando, con la parcela segregada y terreno propio; y por el frente, espalda e izquierda, también con terreno propio. Este mide doscientos veintinueve

metros y setenta y cinco decímetros cuadrados, hallándose ocupado en parte por la carretera, al oeste de la casa, en parte por la acera del frente de ésta y el resto constituye solar para edificación. FINCA DE LA DEMANDADA PARCELA DE TERRENO SITUADA EN EL ANGULO S.E DE LA CASA DIRECCION004 DEL DIRECCION005 DE ESTA CIUDAD DE SAN SEBASTIAN. Tiene forma rectangular y mide once metros con cincuenta y cinco decímetros de largo, o sea, dirección S.N, y siete metros treinta y ocho decímetros de ancho, o sea, dirección E.O, la que hace ochenta y cinco metros veintitrés decímetros y noventa

centímetros cuadrados de extensión superficial. Teniendo en cuenta la configuración de ambas fincas y las conclusiones a las que llega el arquitecto, la comunidad para ejecutar las obras que afectan a la habitabilidad del edificio, necesita entrar en la finca de Don Ricardo. Con fecha Agosto de 2018, se solicitó el correspondiente permiso ante el Ayuntamiento de Donostia,

acompañado de una descripción de los trabajos a realizar por el arquitecto DON Andrés:DESCRIPCION DEL TRABAJO A REALIZAR: La obra planteada consiste en la definición y ejecución de un sistema de drenaje perimetral que rodee el edificio y evacuar dichas aguas recogidas a la red municipal de saneamiento que se encuentra al lado del edificio. Para realizarlo con garantías, se

realizará una zanja perimetral hasta la cimentación(superficial), de muros de mampostería, tal y como se describe en el presupuesto a ejecutar por la empresa DIRECCION006.También se aprovechara la obra de drenaje para desviar y canalizar la salida del depósito de aguas de la antigua DIRECCION002, y que actualmente pasa bajo el edificio.Dada la entidad y la sencillez de la obra no será necesario colocar container

alguno. Los escombros generados se gestionaran dentro de la parcela privada del edificio y se llevaran a un vertedero autorizado. A fecha de la interposición de la demanda ha sido imposible ejecutar las obras por la negativa del propietario del garaje a entrar en su propiedad. Para realizar todas estas acciones, la comunidad de propietarios contó con los votos favorables de los hoy demandantes. Por lo tanto, han conocido de primera mano las actuaciones de la comunidad de propietarios y los problemas con los que la comunidad se ha encontrado. Acta de 1 de marzo de 2018 PRESUPÙESTO DE REPARACION DE DAÑOS DE CAPILARIDADES NUM000: En este punto se informa de las diferentes actuaciones realizadas por D. Andrés, quien se ha puesto en contacto en reiteradas veces con urbanismos y el abogado del ayuntamiento así como con el perito de la constructora. El ayuntamiento tiene la licencia aprobada pero está paralizada hasta que no paguen dos millones y medio de euros para la reparcelación. Según la constructora para mayo empezarían pero no hay ninguna garantía de que asi será. En vistas de esa situación se informa que el drenaje perimetral hay que hacerlo si o si ya, es algo que se nos exige de la ITE y que no podemos retrasarlo mas, la comunidad esta obligada a realizarlo y consiste en hacer una zanja en todo el contorno del edificio y colocar un tubo poroso con lecho de grava alrededor de la casa de manera que recoja el agua y la saque fuera, también habría que hacer una aireación en el otro lado de la casa. Para esto tenemos que tener el permiso del garaje ya que habría que hacer en ese lado de la casa, la zanja dentro del garaje para poder cerrar el perímetro. Don Carmelo indica que él habló con el dueño y que en principio no se oponía. El coste de este drenaje andaría entre unos 17.000 y 22.000 €.En este punto a la hora de decidirse por un presupuesto u otro hay que tener en cuenta que algunas empresas solicitan el 30% del importe al inicio y el resto se puede pagar por certificaciones mensuales que pueden diferirse en el tiempo hasta 12 meses, esto supondría un alivio para los propietarios a la hora de abonar las derramas. Otras no ofrecen esta posibilidad por lo que habría que intentar optar por alguna empresa que lo haga. También se han presentado presupuestos de las reparaciones que habría que realizar para reparar el daño producidos por la capilaridad en le NUM000, Daños que la comunidad está obligada a reparar. Se informa que al estar en las conclusiones de la ITE tanto la necesidad de realizar el drenaje perimetral como la reparación de los daños, se pueden solicitar las ayudas del Gobierno Vasco y del Ayuntamiento, tanto de comunidad como particulares. Para ello hay que realizar las obras una vez solicitada la ayuda y hay que tener en cuenta que estas ayudas no se reciben hasta que no se hayan abonado todos las facturas y se presenten para su resolución. Por lo que no se puede contar con ellas a priori. Todos deberán abonar el importe de las obras y con el tiempo llegaran las subvenciones, Se aprueba realizar el drenaje perimetral por todos los presentes salvo Dª Soledad quien dice tener que consultarlo. El Hoy demandante DON Secundino estaba presente en la reunión y voto a favor de realizar el drenaje perimetral. ACTA DE 10 DE MARZO DE2018.-APROBACION PRESUPUESTO DRENAJE PERIMETRAL. El Sr. Andrés explica esta semana ha estado en el ayuntamiento y que hay una requisitoria de embargo, que sigue adelante. Por otro lado, dicen que van a empezar en mayo, según Leoncio aparejador del terreno de al lado. El Sr- Andrés ha comentado al ayuntamiento por que subsidiariamente ayuden a la comunidad con esta tema, pero indican que no se van a mojar. La parte problemática del drenaje perimetral es el lado de tras, porque no podemos contar con los de ese terreno para aislar el depósito de agua y hacer el drenaje, y el lateral que es terreno municipal y hay que sacar 2 rejillas en la cámara de sanidad y las que están en la parte delantera hacerlas más grandes, ya que el forjado de debajo de la casa se está deteriorando debido a la humedad y necesita que respire más en el NUM002 se está agrietando el suelo. En la parte delantera el drenaje será de un metro y por detrás algo más, aunque hasta que se no abra no se sabrá exactamente de cuánto será, lo que supone que los presupuestos puedan varias, En la parte trasera el drenaje se hará pegado a la casa porque es mejor cuanto más cerca. En cuanto a las empresas que han presupuestado, el Sr. Andrés indica que los tres son de confianza. Se vota y por unanimidad se aprueba el presupuesto de DIRECCION006 por un total de 19.404 €. También se aprueba que la dirección técnica se lleve a cabo por el Sr. Andrés. Don Daniel dice que en su casa también hay humedad y si con este drenaje perimetral se va a solucionar su problema. Se le explica que su problema es por la condensación y no por capilaridad, por lo que esto no le va a solucionar su problema, que lo que hay que hacer es ventilar y en su momento hacer una fachada con Sate para resolverlo del todo. Se dedique la administradora hable con Leoncio aparejador de la constructora, para indicarle los daños que está generando la dejadez por parte de ellos, tanto por el depósito de agua, el drenaje así como por la situación en que se encuentra el muro trasero que tiene riesgo de derrumbe. En cuanto o al drenaje que hay al lateral de la comunidad, la administradora hablara con el dueño del garaje para solicitar el permiso para hacer el drenaje en su propiedad. Los daños de la vivienda NUM000 se dejaran para después del drenaje perimetral l debido al coste que suponer hacerlo todo ahora". Los demandantes también estuvieron en la reunión y votaron a favor del acuerdo. No es cierto que el Sr. Andrés fuera propietario de la vivienda cuando se aprobaron los trabajos, ya que la compra de su vivienda se ha producido en el año 2020. Es cierto que los trabajos solo se pudieron realizar en tres lados del edificio porque el propietario del garaje se negó a permitir el acceso a su propiedad, por ello la comunidad aprobó acudir a la vía judicial. El arquitecto de la demandada planteo el

problema al propietario del garaje, quien dio el permiso para ello, sin embargo, esto nunca llegó a suceder.

5.-Que desconocen si los problemas se han agravado o no, lo que no hay ninguna duda es de que los demandantes no han realizado ninguna acción para paliar esos daños y la dejadez en la que se encuentra la vivienda es palmaria, por lo que el hecho de que los daños se hayan agravado es en gran medida provocado por una inactividad de sus propietarios, que ni tan siquiera ventilan la vivienda para evitar

condensaciones. Lo que esta parte pretende comunicar con esta contestación es que la Comunidad de propietarios es una de las partes afectadas en este problema de humedades que atañe a toda la comunidad y además directamente afectada, ya que cuanto más se tarde en reparar mayores van a ser los perjuicios, por ello, se está haciendo todo lo que está en su mano para solventar los graves problemas de humedad de la finca, siguiendo las directrices del arquitecto de la ITE y del arquitecto de la comunidad y poder continuar con las obras ya comenzadas. La parte demandante conoce todas las acciones y todos los problemas con los que la comunidad se ha encontrado en estas obras, que pasan a relatar en cuanto a tener el permiso del propietario del garaje.

Antes de ello, por parte de la comunidad, se realizaron múltiples reclamaciones sin ninguna solución NUM001.-El 11 de Marzo de 2019 se remite por la Administradora el siguiente burofax al demandado: Muy Sr.Mio: Le remito la presente como administradora de la comunidad de propietarios DIRECCION000. Cas DIRECCION004 de Donostia, y en relación con el drenaje perimetral que estamos realizando. Como usted sabe, la comunidad presenta problemas muy graves por capilaridad, debido a la falta de los drenajes adecuados para evacuar las aguas que bajan de DIRECCION002 y de su propio terreno. En su día cando se le informo de las actuaciones que tenía previsto realizar la comunidad para solucionar el problema,, a coste cero para usted, se le solicitó verbalmente autorización para hacer el drenaje por el interior de su local colindante a nuestra comunidad y usted accedió a ello. Con posterioridad,

se nos ha solicitado una serie de documentación para autorizar dicha actuación documentación que se le ha facilitado sin ningún tipo de reserva, incluyendo una reunión con el director de obra "in situ" con ustedes y su abogada, explicándoles con detalle la actuación a realizar. En ese momento nos indicaron ustedes que necesitaban hacer algunas consultas antes de dar, nuevamente, su autorización. Sin embargo tras casi cuatro meses de espera seguimos sin una respuesta clara por su arte. Como comprenderá, no podemos mantener esta situación por mas tiempo debido a que el NUM000 sigue con graves problemas de humedades por no haber finalizado el drenaje, tenemos un expediente abierto en el gobierno vasco que debemos cerrar en breve, tenemos realizada toda la actuación en el perímetro salvo en su zona y también hemos podido comprobar que usted no tiene realizado correctamente el drenaje y al hacer una arqueta para recoger esas agua en la parte delantera, hemos podido corroborar que vierte directamente agua sobre el lado de nuestra fachada, siendo usted responsable de los dalos y perjuicios que se están ocasionando en la vivienda NUM000 de nuestra comunidad. Debido a todo esto le instamos a que, en el plazo de una semana desde la fecha de la presente, nos den una respuesta clara de si tenemos o no autorización para realizar el drenaje en su local, para que en el caso de que esté de acuerdo lo realice nuestra comunidad lo antes posible, a coste cero para usted, o por el contrario, de no autorizarlo, instar cuantas acciones legales nos amparen, solicitando judicialmente "el deber de acer" en su terreno de los oportunos drenajes e igualmente solicitaríamos los daños y perjuicios ocasionados a nuestra comunidad. A este burofax y llamadas efectuadas, vinieron las siguientes contestaciones: Muy Sres Mios: En relación a su solicitud telefónica, a través de la casa DIRECCION004 , PARA AUTORIZAR UN DRENAJE "PERIMETRAL" dentro de nuestro terreno, se le indicó "un compás de espera" de dos o tres días, para tratar con la propiedad a fin de darles o no autorización. Pero, a los tres días siguientes con sorpresa, y sin previa autorización, me encontré que ya habían iniciado el proceso efectuando la excavación sin tener en ese momento ninguna autorización.

Por lo expuesto, SOLICITO ITE y memoria de las obras a ejecutar para que pueda responderle. Toda la documentación fue remita por parte de la comunidad, quien con fecha 8 de Mayo de 2019remite el siguiente burofax: Muy Sres Mios: Les remito la presente misiva en respuesta de su burofax de fecha 12 de Marzo, emitida por la comunidad de propietarios DIRECCION000 conocida como (Casa DIRECCION004), de los corrientes y al objeto de transmitirles los siguientes extremos: En primer lugar, tal y como Vds les consta, su comunidad ha invadido mi propiedad privada instalando elementos fijos sin contar con ningún tipo de

autorización. A tal efecto me reservo el ejercicio de las acciones que legalmente me corresponden. En segundo lugar, negamos totalmente su afirmación sobre que se les concediera autorización para realizarla instalación de drenaje en el interior de mi local. En ningún momento se les dio esa autorización. Resulta total y deliberadamente incierto.

En tercer lugar, y respecto a su novedosa acusación sobre la presunta responsabilidad de propiedad en sus problemas de humedad, resulta, una vez más incierta. Asi, las cosas rechazo totalmente la impertinente "obligación de hacer con la que injustamente me amenazan y, además , niego tener la obligación jurídica de soporta la instalación de un sistema de drenaje en el interior de mi local. Por último, les recuerdo que Vds no cuentan con autorización para realizar actuación alguna en mi propiedad. Sin otro particular, atentamente. Deben señalar que dos parcelas colindantes a la demandada tiene que evitar que el agua existente en sus terrenos afecte a la finca de la demandada. Es la humedad por capilaridad consecuencia del agua que discurre por el solar del y el que perjudica a los vecinos del bajo, siendo el propietario del local, el que tiene que solucionarlo y sin embargo la demandada está dispuesta a solucionar el problema sin ningún coste para él.

6.- Que es cierto que tal y como se indica en el correlativo, se ha encargado la elaboración de informe técnico al Sr. Ángel Jesús. Este informe técnico llega a las mismas conclusiones a las que se han llegado desde el principio tanto por el autor de la ITE como por el arquitecto de la comunidad.1.-. Humedades en fachada lateral: como consecuencia de las obras que se están realizando en la Comunidad

de propietarios colindante 2.-Humedades por capilaridad que tiene la finca y para las que se hace necesario el terminar el drenaje perimetral que ya se comenzó. Una vez ejecutado el mismo se verá si surte efecto y es entonces cuando se deberán seguir ejecutando las demás obras para solucionar todos los problemas. 3.-Humedades por condensación, provocadas también por la falta de mantenimiento de la vivienda de los demandantes. Para que quede patente el "buen hacer" de la comunidad de propietarios, debemos indicar que tanto el administrador de la comunidad como el arquitecto de la comunidad se han puesto en contacto con el representante de DIRECCION003, desde el 4 de Enero de 2021 donde se indica lo siguiente:. 4 de Enero de 2021: Buenos días Pedro Antonio. En calidad de Administrador de la casa número DIRECCION000, le escribo para indicarle lo siguiente: Al parecer, y durante las obras de construcción de viviendas en ,a parcela de la antigua fábrica " DIRECCION002" se derribó una parte de dicha fabrica que estaba adosada a la fachada ESTE del edificio nº NUM009 hasta la altura del NUM001, dejando este sin revestimiento alguno y pendiente de rematarse esta obra por parte de la constructora (asi me lo han indicado el técnico que ha intervenido en unas obras de drenaje a finales de 2018). Además, el técnico que hizo la ITE en el año 2915 ya indicaba que existe un antiguo depósito de agua abandonado en el solar colindante en la fachada ESTETenemos graves problemas de humedad precisamente en la vivienda de la planta NUM000 que linda con esta fachada, por lo que os solicito que desde DIRECCION003 recibamos alguna respuesta al respecto. He hablado con Leoncio esta mañana y me ha pedido que os haga llegar la reclamación

por escrito. Sin otro particular, atentamente le saludo Serafin (Secretario-administrador de Cdad Propo DIRECCION000). Viernes 15 de Enero de 2021:Buenos días Pedro Antonio, Te envié hace unos días un correo acerca de la casa de DIRECCION000, me puedes comentar algo al respecto- Gracias y un saludo Serafin. Martes 19 de Enero de 2021: Buenos días Serafin. Gracias por escribir. Hemos comentado este asunto en la dirección de obra y estamos valorando que actuaciones deberían llevarse a cabo, En cuanto tenga más información me pondré en contacto contigo. Un saludo. Lunes 22 de Febrero de 2021:Buenos días, Lunes 22 de Febrero de 2021:Buenas tardes Pedro Antonio. ¿Sabes cuándo lo podréis hacer?, los vecinos están sufriendo muchas humedades provenientes de esa fachada e incluso les está fallando la instalación eléctrica. Decirnos cuanto antes, por favor, el sistema que se va a poner y cuando para podérselo comunicar a los afectados. Un saludo. Martes 23 de Febrero de 2021:Buenos días, Dudo que el problema se haya agravado con el derribo, es más, se saneo la zona y se eliminó toda la humedad residual que existía. En todo caso, se hará lo indicado tan pronto como el ritmo de la obra nos lo permita. Actualmente, están situadas las casetas de obra, comedor y vestuario de los trabajadores por lo que no es posible acometer en este momento esa actualización. Viernes, 9 de Abril de 2021:Buenos días Pedro Antonio. En relación a las humedades del piso NUM000, adjunto te envío informe pericial elaborado a petición de los propietarios en el que se indica que una de las posibles causas de las lesiones del citado piso es el estado del muro de la fachada lateral, el cual no presenta un revestimiento adecuado y podría ser la solución al problema eléctrico que sufre la cocina de la vivienda. Así se indica expresamente en el informe (VI.POSIBLES CAUSAS DE LAS LESIONES, Apdo 6.1) y (VII. RESUMEN Y PROPUESTA DE ACTUACION, Apdo 7.2) en este punto se indica: La eliminación de la humedad en esta zona solucionaría el problema eléctrico de la cocina. Rogaría en consecuencia, nos dieran una respuesta más concreta a esta petición, habida cuenta que los propietarios del NUM000. podrían interponer acciones legales contra la Comunidad en los próximos meses. Quedo a la espera de una respuesta por su parte. Sin otro particular, atentamente. Serafin. Viernes 16 de Abril de 2021.Buenos días Serafin. El informe que adjuntas habla de diversas actuaciones. Rescato lo que es motivo de tratar entre las partes7.2 HUMEDADES EN FACHADA LATERAL. Se deberá conseguir la estanqueidad del elemento y sellar la entrada de agua. Se propone añadir un revestimiento aislante, impermeable y de acabado (estético) al trozo de fachada expuesto (debido a la demolición del edificio anexo) en el lateral del edificio, junto a la cocina del piso NUM000 Para limitar la entrada de agua al subsuelo se deberá completar en fachada lateral, la red de drenaje del muro de la fachada. Es posible realizar una actuación provisional de urgencia mediante proyectado de espuma de poliuretano La eliminación de la humedad en esta zona solucionaría el problema eléctrico de la cocina. A lo cual se di respuesta con el correo el día 22 de Febrero: La solución planteada en la zona afectada (área correspondiente a la zona de derribo de la antigua fábrica adosada al edificio número NUM009 hasta la altura del NUM001 piso(es una fachada aislada,Está por definirse el sistema constructivo en concreto pero en cualquier caso se saneara la zona afectada y se aislara. Lo cual coincide con lo que propone el técnico del informe. Trataremos de realizar esta actuación lo antes posible puesto que la zona de trabajo está ocupada por elementos auxiliares de obra, casetas de obra en este caso. Calculamos que para finales de Junio podremos comenzar con los trabajos. Viernes 21 de Mayo: Buenos días Pedro Antonio. En relación a la reclamación efectuada desde la Comunidad de propietarios de DIRECCION000, quisiera pedirte lo siguiente: Hemos celebrado en los últimos días 2 juntas de vecinos bastante conflictivas ya que la propietaria de la planta baja reclama una solución al problema de humedades. Como actuación provisional e inmediata, ha pedido que al menos se pueda forrar el paño de fachada de la antigua fábrica con espuma de poliuretano de cara a mantener la zona de su cocina en condiciones dignas hasta que resolvamos el problema desde la comunidad. He pensado que podríamos llamar nosotros a un gremio para que hiciera el trabajo y pasaros el coste del mismo, de esta manera no tendríamos que esperar hasta finales de Junio, como me dijiste en correos anteriores, Se trata de una urgencia y de paliar, en lo que se pueda, el grave problema que tiene esta vivienda. En caso de que no hubiera impedimentos por vuestra parte, llamaríamos de urgencia a una empresa de albañilería para acometer estos trabajos. Quedo a la espera de una rápida respuesta por vuestra parte. Un cordial saludo. Serafin. Martes 25 de Mayo de 2021:Buenos días, La zona donde propones hacer el proyectado con espuma de poliuretano esta inaccesible pues se sitúan en ese punto las casetas de obra y no se encuentra en condiciones seguras de trabajo sin contar con la cantidad de empresas que están trabajando ahora mismo en la obra. En cualquier caso, tendrían que ponerse en contacto con la constructora pues tendrían que entrar en su obra. (que se considera un centro de trabajo) y bajo su supervisión. Voy a trasladar nuevamenteele problema pero me da la sensación de que conviene esperare a las fechas que te propuse. Que mas puede hacer la Comunidad de Propietarios? Como ejecutar unas obras que tienen que hacer otra parte y a la que insistentemente se esta recordando? El 4 de Octubre de 2021 el arquitecto de la Comunidad Sr. Andrés remite este mensaje al arquitecto de la parcela colindante: "Buenos días Carmelo. Te escribo este correo ante la finalización de las obras que tenéis colindantes con DIRECCION000. Como ya avanzaste en un correo anterior (20.07.2019) el sistema de cierre se iba a realizar por el interior de los patios de DIRECCION004, aunque sin decidir el panel a colocar. Vista la marcha de las obras de remate de la urbanización y supongo tendréis que trabajar los cierres de los patios, no desde vuestra parcela, creo sería conveniente informar a los vecinos del cierre a colocar, como y cuando se va a realizar y arreglar los desperfectos que hay en los patios antes de ello. Por otro lado, y visto que ya está hecho el acceso al garaje y el jardín de remate en la esquina colindante con el edificio existente y los garajes, me gustaría saber cómo se han hecho los drenajes perimetrales para evitar que el agua que se genera en la parcela, siga afectando al edificio DIRECCION004. Asimismo seguimos sin saber cuándo se va a actuar sobre la fachada del NUM000. Lleva más de 2 años con la pared sin proteger y a la intemperie, y sigue igual. No hace falta decir que esta situación está afectando al interior de la vivienda desde entonces y ya se ha solicitado varias veces las actuaciones sobre la misma. Por Junta de propietarios se ha aprobado la valoración económica de las obras necesarias para la rehabilitación integral del edifico situado en la DIRECCION000 de Donostia y Propuesta de Honorarios Profesionales. Proyecto de rehabilitación integral obras a realizar. Según la documentación aportada por DIRECCION007, se procede a enumerar las fases de las obras a ejecutar Fase NUM001.-Finalización del Drenaje perimetral Pendiente de finalización en la fachada lateral Sureste, por los siguientes motivos:-Reclamación judicial por parte de la comunidad a los propietarios del garaje adyacente-Obras en ejecución en el solar antiguo por la constructora DIRECCION003-Fase NUM010.- Rehabilitación de la solera de planta baja. Se prevé la renovación de la totalidad de la planta NUM000 para la eliminación de las humedades por capilaridad existentes Fase 3.-Dotación de ascensor. Según anteproyecto presentado por Lucio en febrero de 2013 y que habrá que actualizar dado el tiempo transcurrido. Fase 4.-Rehabilitación de cubierta. Eliminación de goteras y humedades ya señaladas desde la ITE presentada en el año 2015 Fase 5.-Rehabilitación de fachada. Mejora de las condiciones de fachada y eliminación de las humedades existentes mediante la ejecución de un sistema de aislamiento por el exterior (SATE)Adjuntamos valoración económica aprobada por la Comunidad como documento nº3 en Junta de 13 de Mayo de 2021.

7.- Que por las razones expuestas a lo largo de toda la contestación a la demanda, la comunidad no podía aceptar el requerimiento de la actora, puesto que ya se está haciendo de todo para solventar los problemas de humedad en la vivienda de los demandantes, ya que no solo depende de que la comunidad haga las obras, sino de terceras partes ajenas a la comunidad.

8.- Que ha quedado claro que la comunidad ni está dilatando la ejecución de las obras ni está haciendo caso omiso a las solicitudes de los demandantes, todo lo contrario. No es cierto que la comunidad de propietarios este negándose a una reparación necesaria, lo que está haciendo es intentar de todas las maneras posibles el poder terminar las obras ya iniciadas y que no han podido finalizar por causa de terceros, causando un grave perjuicio tanto a los demandantes como a la propia comunidad. Por otra parte, la demandada muestra disconformidad con la valoración que se efectúa por la demandante en el informe pericial respecto a los daños que los demandantes tienen en su vivienda, entendiendo que la cantidad es totalmente desmesurada, no aplicándose depreciación alguna en las diferentes partidas reclamadas, ni distinguiendo entre los daños producidos por capilaridad y los producidos por humedades de la fachada, con diferentes orígenes. Los daños no pueden haber aumentado en 2 años de 6.000 a 50.000 € tal y como se exponen en los informes periciales que aporta la demandante".

3.-Previos los tràmites de rigor se ha dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Donostia-San Sebastian sentencia de fecha 13 de marzo de 2023 cuyo FALLO fue el siguiente :

"Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Mª ARANZARU URCHEGUI ASTIAZARAN en nombre y representación de Doña Laura y D. Secundino, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE la DIRECCION000 DE DONOSTIA, debo absolver a la demandada de los pedimentos de la demanda y ello con expresa imposición de costas a la parte demandante".

4.-La representación procesal de Dña. Laura y D. Secundino ha interpuesto recurso de apelación contra la citada sentencia solicitando en el SUPLICO "(....)1º.- Con carácter principal, revoque la Sentencia de instancia, dictando otra en su lugar estimando la demanda con imposición de costas a la contraparte. 2º.- Subsidiariamente a lo anterior, se interesa que no se impongan las costas a esta parte, ni en la instancia ni en esta alzada".

Se alegó en esencia :

-Se opuso a los FJ CUARTO , QUINTO y SEXTO de la sentencia.Se reconoce la existencia de humedades en la planta NUM000 de DIRECCION000 de Donostia-San Sebastian en el que viven los demandantes pero entiende que COMUNIDAD ha llevado a cabo una serie de actuaciones actuando correctamente y sin que nada se le pueda reprochar.La parte recurrente no comparte tal conclusión y entiende que COMUNIDAD lo que ha hecho durante años y con èxito es "dar largas " al problema .

A continuacion pasa a analizar los hitos màs importantes :

-ITE del año 2015. En el mismo como soluciones se plantearon las siguientes : 1º.- Eliminación del depósito de agua del solar colindante. 2º.- Drenaje en la base del muro de la fachada Norte que recoja el agua del terreno. 3º.- Actuación sobre la solera de planta NUM000, si las anteriores medidas no fuesen suficientes.El depòsito fue eliminado por una Constructora en el año 2017 no obstante lo cual el problema de las humedades persistía quedando sólo por ejecutar sólo restaba por ejecutar el drenaje en la base del muro de la FACHADA NORTE del edificio." Pero en lugar de circunscribirse a lo que planteaba la ITE (sólo fachada Norte), se acordó realizar el drenaje en las cuatro fachadas, por plantearlo así el vecino y Arquitecto D. Andrés, que fue contratado como Director de Obra.

Como igualmente consta, en el año 2018 se ejecutaron los lados Norte, Sur y Oeste del inmueble, quedando pendiente de concluir el lado Este porque existe un garaje adosado que no forma parte de la Comunidad y que pertenece a un tercero, quien no ha permitido el acceso a su propiedad para ejecutar esa obra".

La parte recurrente "(....) no se opuso -ni se opone- a que se termine de ejecutar el drenaje perimetral, si es que se puede. Pero sin olvidar que lo que exigía la ITE era ÚNICAMENTE EL DRENAJE EN LA BASE DEL MURO NORTE. Y que si ello no funcionaba, se actuara sobre la solera. Y no se hizo así".Sin embargo la Comunidad decidió la ejecución a toda costa del lado Este, como "prius" a la ejecución de los trabajos en la solera de la finca al haberlo planteado asì el Sr. Andrés Director de Obra "(....) es y era vecino del inmueble, y por tanto, parte interesada a la hora de pagar gastos comunitarios. Y que lógicamente cobra por las obras que dirige".

-Rechaza el apelante que la Comunidad haya actuado de forma diligente y que nada se le puede reprochar razonando :

a.-)La ITE daba un plazo máximo de 1 año para solucionar las "importantes humedades" que "deterioran de forma grave la habitabilidad de la vivienda" concluyendo en diciembre de 2016 sin que durante este tiempo se hubiera realizado nada por la Comunidad.

b.-) Lo ùnico que se hizo fue colocar un deshumidificador en la planta baja en el año 2017.

c.-)Se acuerda y ejecuta el drenaje perimetral del edificio inconcluso en el lado Este en el año 2018 que no resuleve los problemas.

d.-)En diciembre de 2020 los demandantes se quedaron sin electricidad en la cocina, viéndose obligados a utilizar alargaderas por el suelo .En febrero de 2021 se elaboró el Informe Pericial del Sr. Ángel Jesús y la Comunidad comenzó a requerir a la Promotora que ejecutaba la construcción de varias viviendas en la parcela

colindante ( DIRECCION003) para que solucionara exclusivamente el problema de las humedades en la fachada lateral pero este problema no es el ùnico sino que el màs importante son las humedades por capilaridad, que son las que provienen de la solera del edificio y generan los principales problemas.Una correcta actuación de la Comunidad hubiera conllevado la ejecución por si y a su costas de las obras para solucionar los problemas de la fachada lateral y hacerlo no en el años 2021 sino en el 2018.

d.-)Los problemas de las humedades persisten hoy en dìa como resulta de una nueva factura de electrecista de 21 de febrero de 2021 "Sin embargo, la Comunidad no ha hecho nada (ni siquiera pedir presupuestos, como se comprometió el Administrador) en relación con el problema fundamental de las humedades por capilaridad".

e.-La Junta de propietarios de 4 de mayo de 2021 es la que es objeto deimpugnación.Razona la parte recurrente que "(....)En una más que evidente "huida hacia adelante", la Comunidad plantea ejecutar una obra de rehabilitación integral del edificio, reparando fachadas, tejado, incluso instalando "ex novo" un ascensor. Obra a ejecutar por supuesto- por el Arquitecto y vecino D. Andrés en varias fases siendo la primera de ellas la ejecución del drenaje del lado Este de la finca pendiente. Y la segunda, la actuación sobre la solera del edificio. Valorándos los trabajos en una cantidad superior a los 400.000 euros.Aunque, como decimos, se antoja evidente la "huida hacia adelante" del resto de vecinos -siendo obvio que quienes no quieren hace una obra presupuestada en 50.000 euros, no van a desear realmente ejecuta otra de más de 400.000 entre ocho vecinos- esta parte simplemente discrepa con el orden de ejecución de los trabajos, planteando que primero fueran lo de la solera y después (ó simultáneamente, tanto daba) los del drenaje pendiente. En cualquier caso, también se planteó (y aceptó) que e Administrador solicitara dos ó tres presupuestos más a otros tanto Arquitectos, dada la vinculación del Sr. Andrés con la Comunidad, y que en una posterior Junta se adoptaría la decisión definitiva. Y hast ahora. Porque, como se ha dicho, no se ha vuelto a convocar n celebrar ninguna Junta de Propietarios en los dos años que ya ha transcurrido a fecha del presente recurso".

f.-)El Arquitecto D. Olegario autor del Dictamen obrante en las actuaciones consideró que no era necesaria la ejecución del drenaje perimetral completo sino que lo que habìa que acometer de inmediato la actuación sobre la solera para evitar la humedad por capilaridad.Añadió en su intervención en el acto del juicio que era absurdo y no iba a solucionar el problema .La parte demandada no aportó informe alguno que contrarestara la opinión del Sr. Ángel Jesús.

g)En relacion a la demanda interpuesta por COMUNIDAD contra el dueño de garaje ( (autos de juicio ordinario nº 254/2020)que ha finalizado por sentencia desestimatoria frente a la que se ha interpeusto recurso de apelación preguntàndose el apelante "Si ese recurso de apelación de la Comunidad es desestimado y se confirma la Sentencia de instancia, ¿qué ocurriría Porque la Sentencia por esta parte recurrida no lo dice, ni se lo plantea Ni siquiera hace referencia a esa Sentencia desestimatoria. por lo que entiende que "(....)"La Sentencia, en la práctica, deja la ejecución de las obra (de todas) en manos de la Comunidad, sin modo alguno de control.".

Por la representación procesal de COMUNIDAD se ha opuesto en tiempo y legal forma al recurso interpuesto de contrario solicitando la desestimación íntegra del recurso con expresa imposición de costas procesales.

SEGUNDO.-

Examen del recurso de apelación.

Los demandantes apelantes son propietarios por título de compraventa por partes iguales e indivisas de la vivienda sita en Donostia-San Sebastian DIRECCION000 conviviendo con sus dos hijos menores de edad : Macarena nacido el dìa NUM011-2018 y Africa nacida el NUM012 de 2021.

No hay controversia en cuanto a que se detectó ya en el año 2015 la travès del Informe ITE a existencia de humedades que afectan al piso NUM000 deteriorando la habitabilidad de la vivienda.

En el Informe de ITE de 15 de Diciembre de 2015 en el apartado "DICTAMEN FINAL I.T.E" ya se constató " (....) No obstante esisten humedades que deben resolverse a corto plazo:-Humedades del terreno que afectan por capilaridad al piso NUM000 .Estas humedades deterioran de forma grave la habitabilidad de la vivienda .El origen de la humedad podrìa ser el depòsito de agua abandonado en el solar colindante o la escorerntìa propia del subsuelo .Sugerimos, en primer lugar , instar a los propietarios del edificio colindante a eliminar dicho depósito o garantizar su estanquidad en base al deber de conservación recogido en la Ley del Suelo. Como medida complementaria podría disponerse un drenajo en la base del muro de fachada norte , que recoja el agua del terreno .En caso de que estas medidas no fuesen suficientes habrìa que actuar sobre la solera de la planta baja ".

En el apartado "TIPO DE INTERVENCION RECOMENDADA Y AGENTES INTERVINIENTES " se lee : " Actuaciones de reparación de humedades en NUM001 ( NUM000 , NUM008 y NUM007 en un plazo máximo de 1 año .La intervencion debe ser llevada a cabo por los siguietes agentes : Empresa especializada .-Contratar los servicios de un tècnico para realizar un proyecto antes de comenzar las obras de drenaje del terreno ".

Disponemos de un Dictamen Pericial fechado 22 de febrero de 2021 y elaborado por D. Ángel Jesús y que obra a los folios 234 y ss de las actuaciones.

En el Informe en su apartado 2.2. se constata :

-La Inspección Técnica del Edificio del año 2015 a la que nos hemos referido anteriormente.

-La obra de drenaje e impermabilizacóon de los muros de fachada ejecutadas durante los años 2018 y 2019 por DIRECCION008 y dirijidas por el Arquitecto D. Andrés miembro de la COMUNIDAD demandada no habiendo sido posible completar los trabajos previstos en el muro medianil ( Muro Este ) en contacto con garaje cerrado DIRECCION000 al no permitirlo su dueño).

En este punto ha de señalarse que COMUNIDAD presentó demanda de juicio ordinario contra D. Ricardo como propietario del local colindante a Indionene 14 destinado a garaje al objeto de que se condenara al demandado a consentir en su local las reparaciones consistentes en el drenaje perimetral de la finca y permitir las servicumbres imprescindible srequeridas para la realizacion de las obras ".

-En el apartado "Humedades en interior de vivienda NUM000 " el Sr. Olegario en su Dictamen aprecia " se percibe un fuerte olor a humedad en el piso. Se observan algunos desconchados , pintura ampollada y manchas oscuras en las partes bajas de las paredes , estando algunas de ellas húmedas al tacto.Se mide con higròmetro la humedad presente en los materiales ,detectando alto contenido de humedad ascendente desde el terreno,aproximadamente hasta una altura de 1 m en tabiques .Existen zonas oscuras en el parquet de madera y en zòcalos ( signo de descomposición ).Se detecta excesiva humedad en la madera de estos elementos , y también en zona baja de las puertas .tambien se observan diversas zonas con puntitos oscuros en paderes y techos , por condensación de vapor de agua y presencia de hongos .Los propietarios cuentan con un aparato deshumidificador y mencionan que su uso es frecuente ".Las fotos que se acompañan al informe ( 10 a 19, 22 a 26 , ) reflejan el estado de la vivienda.

En el apartado "VI .Posibles causas de las lesiones " desglosa el apartado en los siguientes puntos :

6.1 Humedades en fachada lateral.

Entiende que " carece de revestimiento adecuado y puede filtrar agua entre las juntas y grietas de los distintos materiales presentes .Por otro lado " el muro de hormigón ejecutado en la zona inferior, a consecuencia de las obras del bloque de viviendas en construccion carace de impermeabilizacion y drenaje ".

6.2 Humedades por capilaridad.

Considera que "no existe barrera constructiva contra la humedad procedente del terreno ( ni impermabilizacion ni vacío sanitario adecuado ).El hueco bajo la solera presenta discontinuidades y los tabiques se encuentran directamente apoyados en el terreno .Por ello el agua presente en el subsuelo es absorbida y asciende a travès de los poros de los materiales en contacto con el terreno ( capilaridad ) .Tampoco existe ventilación cruzada bajo solera.Solamente existen un par de rejillas de ventilación desde fachada principal ( Norte ).Esto resulta muy insuficiente para poder desalojar adecuadamente la humedad hacia el exterior de la edificacion ".

6.3 Humedades por condensación.

Causadas por la alta presencia de humedad por capilaridad.

En su intervencion en el acto del juicio el Sr. Olegario autor del unico Dictamen existente ( DVD 50'51 '' y ss ) indicó , entre otros extremos :

-Elaboró el Dictamen en febrero de 2021 ratificándose en su contenido ; hace pocas semanas pudo comprobar el estado de la vivienda y los problemas persisten aunque agravados ya hay un desconchón en el poste al lado de la puerta de entrada lo que evidencia que los materiales de la casa estàn chupando la humedad del terreno ;el aparato deshumidificador colocado está a pleno funcionamiento y tiene bastante trabajo ; los azulejos de la cocina se han empezado a soltar ; es hasta una altura de 1 metro o 1 metros 20 cms cuando ya no hay humedad en los tabiques y empieza a estar seco ;la madera de la tarima de los zócalos y de las puertas está con manchas ;la puerta de entrada se abrìa con dificultades; en relación con la opinión del Arquitecto Sr. Andrés de que es necesario terminar el perímetro del drenaje perimetral por el lado que resta y que se encuentra actualmente en litigio para la ejecucion de nuevas actuaciones el perito considerò esta postura como " un poco absurdo " ( 55'37'' ) se han hecho tres fachadas y se ha solucionado el problema de escorrentìa pero el suelo al ser arenoso y húmedo y al estar a un metro de profundidad la parte de arriba de la arena por capilaridad se va mojando asì como los materiales que estàn en contacto con esa arena ,tabiques , muros de fachada , suelos , todo eso sigue chupando agua .El drenaje perimetral solucionarìa "algo y puntual "pero el problema seguirìa siendo el mismo en la fachada delantera , en la trasera, en las paredes , el problema de capilaridad existe y seguirà existiendo; la cámara sanitaria es el vacío que hay entre nuestro suelo y el terreno , en edificacion de obra nueva la normativa lo obliga para no estar en contacto con el suelo pero si la càmara de aire la tenemos por franjas como parece de la cata que hicieron ello no sirve de nada ; las humedades por condensacion es una consecuencia de la capilaridad.

Conclusiones de lo anteriormente expuesto :

1º-La existencia de humedades en la vivienda de los demandantes ya fue detectada en el ITE de Diciembre de 2015.

2º-La actuacion de la COMUNIDAD ante esta situación fue ,en esencia, la siguiente:

a.-)Instalación de en el año 2017 de un aparato de medición (Equipo Humipro) del nivel de humedad en la planta baja del edficio mediante el sistema de electroòsmosis que se mantiene en funcionamiento.

b.-)Junta de 1 de marzo de 2018 en la cual tal y como consta en el documento número 5 aportado con la demanda se acordó, entre otros extremos, la ejecución de las obras de drenaje perimetral.

c.-) La Junta de 10 de Marzo de 2018 en la que se acordó , entre otros extremos, la aprobación del presupuesto para el drenaje perimetral aportado por DIRECCION008 por un importe de 19.404 euros.

d.-)La presentación de la demanda de juicio ordinario fechada el 19 de diciembre de 2019 frente a D. Ricardo titular de una parcela desinada a garaje en la que la COMUNIDAD ha de entrar para ejecutar las obras de drenaje perimetral habiendo recaído sentencia desestimatoria en el Juzgado de Primera Instancia número 7 recurrida por COMUNIDAD tal y como resulta de la Diligencia de Ordenacion de 23 de junio de 2022 del LAG del Juzgado de Primera Instancia número 7.

e.-)Junta General Extraordinaria de 4 de mayo de 2021 cuya acta se ha incorporado como documento 16 de la demanda en cuyo punto primero se rechazò ( 1 voto a favor y 6 en contra ) la realizacion de los trabajos contenidos en el Informe persentado por las parte demandante. En el punto segundo los propietarios de lospisos NUM002; NUM003 ; NUM004; NUM005; NUM006 y NUM007 manifestaron su voluntad de acometer las obras de rehabilitación necesarias para resolver todos los problemas de humedad existentes en la finca incluyendo el Proyecto de instalación de un ascensor.

f.-) En la Junta General exatrordinaria de13 de mayo de 2021 se presentò el presupuesto del Arquitecto Sr. Andrés por un importe de 409.695 euros ( IVA ioncluido) en el que se comprendìa las siguientes fases : fase NUM001 Finalizacion del drenaje perimetral ; Fase 2 rehabilitación de la solera de planta baja , Fase 3 : Dotación de ascensor ; Fase 4:Rehabilitación de la cubierta y Fase 5 :rehabilitación de la fachada.

Los propietarios de los pisos NUM002; NUM000 ; NUM004 ; NUM005 ; NUM007 y NUM006 con el voto en contra del 2º dcha acordaron solicitar NUM010 o 3 presupuestos a distintos Arquitectos para que presentaran una oferta de honorarios para su Proyecto de Ejecución de Rehabilitación de todo el edificio.

3º.- Ocurre que a dìa de hoy transcurridos màs de nueve años desde la detección por un tecnico ( Informe de ITE) del problema de humedades en el NUM000, las mismas siguen existiendo e incrementándose como resulta de los fallos eléctricos que ya alcanzan al piso ( documento 9 factura de DIRECCION001) ocurriendo igualmente que ,no obstante los acuerdos adoptados en la Junta General extraordinaria de 13 de mayo de 2021, han transcurrido casi cuatro años sin que se hayan presentado presupuestos alternativos al propuesto por el Arquitecto Sr. Andrés miembro a su vez de la COMUNIDAD para el Proyecto de rehabilitacion de todo el edificio manteniéndose con ello la precaria posición de la parte demandante en cuanto a la habitabilidad y salubridad de su vivienda lo que implica la infracción de la COMUNIDAD consignado en el artículo 10.1 a) de la LPH .del deber lo que no puede ser ajustado a Derecho.

Como se ha dicho hay una situación evidente de humedades que afectan a una vivienda de la COMUNIDAD y a las condiciones de habitabilidad del grupo familiar con dos hijos menores de de siete y cuatro años al momento de dictarse la presente resolución ,problema detectada desde hace años 10 años ( en concreto desde el año 2015 a través del Informe de la ITE ) que va aumentando progresivamente .Ocurre que frente a esta situación se propone en el Dictamen del Sr. Ángel Jesús una solución trabajando tanto sobre la fachada / muro medianil como sobre la propia vivienda afectada con atención preferente al forjado sanitario e impermabilización de la solera origen real del problema de la capilaridad , abandonando el Sr. Ángel Jesús ,por no ser determinante para la solución de la situación, la propuesta del drenaje perimetral iniciada y de la que resta un lado.

No puede ser argumento de COMUNIDA el resultado del procedimiento ahora en apelación.Sea cual sea el resultado del recurso de apelación interpuesto por COMUNIDAD frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 el mismo sería inocuo a los efectos del presente procedimiento. Ya recaiga una sentencia confirmatoria o una sentencia revocatoria la finalización del drenaje perimetral por el lado que resta ( el lado Este ) no solucionarìa el problema fundamental que es el de la capilaridad. Así se pronunció el Perito interviniente ,Sr Ángel Jesús, quien consideró absurdo esperar a una hipotètica sentencia favorable al cierre perimetral del drenaje por el lado Este para finalizar el cierre del drenaje en ese lado , y posteriormente acometer otros tarbajos , si con el cierre completo perimetral no se solucionaba el problema de humedades .El Perito Sr. Ángel Jesús entendió que era una postura absurda y ello porque el drenaje perimetral solucionaría la cuestion de las correntìas pero no el problema de capilaridad, el fundamental, asociado , conforme las catas realizadas, a la existencia de un suelo arenoso húmedo que contagia muros laterales y paredes a travès de la capilaridad para cuya solución habría de crearse una barrera constructiva entre el terreno y la solera del edificio y, en concreto, como aen su Informe "(.....)lo màs adecuado serìo crear un suelo elevado , generando una càmara de aire ventilada (.... ) se deberà lograr un grado 2 ( o superior) de impermeabilzazción del suelo según lo establecido en dicha normativa ( obligatorio al alterar la solucion constructiva del )".La Normativa a la que se refiere el Perito es el punto 2.2 del Documento Básico de salubridad del Código Técnico de la Edificación ( CTE HS1).Recordando igualmente que ya en el Informe ITE elaborado por el Arquitecto Sr. Saturnino el 15 de Diciembre de 2015 se proponìa en el apartado "Dictamen Final I.T.E" la actuación sobre la solera de la planta baja del inmueble.

4º.-El Tribunal no aprecia motivo alguno para rechazar la cuantificación del presupuesto presentado por la parte demandante y que obra en el apartado "VIII.VALORACION ECONOMICA" que se extiende a los áreas de trabajo : TRABAJOS EN FACHADA/ MURO MEDIANIL " y TRABAJOS EN INTERIOR DE VIVIENDA NUM000 " por un importe de 50.826,04 incluyendo el 19% de Gastos Generales y Beneficio Industrial asì como el 10% de IVA. A la valoracion económica y siempre dentro del Dictamen del Sr. Ángel Jesús se adjunta el apartado "PRESUPUESTO Y MEDICIONES" del Dictamen del Sr. Olegario.No existe un Dictamen contradictorio de fecha actual con una descripcion de los trabajos a realizar y un presupuesto que permita cuestionar la valoracion propuesta por el Sr. Olegario.

5º.-Finalmente y en cuanto al pedimento 1º del SUPLICO consistente en la declaracion de nulidad del acuerdo primero adoptado en la Junta General Extraordinaria de 4 de Mayo de 2021 procede igualmente su acogimiento.

El Tribunal , a la vista de lo razonado en los precedentes párrafos, entiende que el acuerdo de la COMUNIDAD de rechazar los trabajos indicados en el Dictamen Pericial del Sr. Ángel Jesús es susceptible de nulidad al tratarse de un acuerdo contrario a la LPH. Se invoca para fundamentar este pronunciamiento el artículo 18.1 a)de la LPH en relación con el artículo 10.1 a) del mismo texto legal.

Así el artículo 10.1 a) de la LPH impone a las comunidades de propietarios "Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

De esta norma legal se infiere suficientemente que las comunidades de propietarios están obligadas a proveer lo necesario para que se sustenten los elementos comunes del edificio de modo que cada uno de los partícipes pueda disfrutar de su piso o local. Por tanto, cualquier comunero puede reclamar de la misma que acometa las reparaciones que sean necesarias a tal efecto.

El TS , Seccion 1ª en sentencia de 3 de Enero de 2007 recurso 207/2000 se pronunció en los siguientes términos en un supuesto en el que se padecía por un comunero , igual que en el caso actual, un problema de humedades en su vivienda, esgrimiento la aplicabilidad del artículo 10.1 b) de la LPH : "(.....)cuando se produce un daño, como consecuencia del deficiente estado de conservación de los elementos comunes, y éste, a su vez, es resultado del incumplimiento de los deberes que pesan sobre la comunidad de propietarios, en punto al adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, y sus servicios, de modo que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad, la situación jurídica que constituye la base de la reclamación judicial se asienta en el conjunto de relaciones que constituye el objeto de la regulación legal de la PH. Es preciso tener en cuenta que los actores no tienen el deber jurídico de soportar las humedades , deficiencias e incomodidades que repercuten no sólo en su calidad de vida sino de su propio derecho a la salud, de manera que la comunidad debe de efectuar las oportunas reparaciones de acuerdo con el contenido del artículo 10.1 de la LPH . De tal manera que existe ruina funcional, cuando existen humedades que afectan a la estanqueidad o impermeabilización y que afectan de manera directa a la habitabilidad y funcionalidad del inmueble. De tal manera, que la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no deben limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afectan a la estructura y seguridad del edificio, como sucede en el caso de las humedades , sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que puedan proceder contra los agentes de la construcción para exigir las responsabilidades por los daños materiales sufridos por el inmueble".

Todo lo cual empuja a este Tribunal a la revocación de la sentencia recurrida con estimación de los pedimentos contenidos en la demanda.

TERCERO.-

Vista la desestimación del recuro no procede efectuar pronunciamiento alguno en relacion a las costas genradas en la alzada ( artículo 398.1 de la LEC) .

Vistos los artículos citados y demás preceptos de general aplicación