Sentencia Civil 710/2024 Audiencia Provincial Civil de Cantabria nº 2, Rec. 610/2023 de 25 de noviembre del 2024

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO: Resumen de antecedentes. Planteamiento del recurso.

1. LF Cantabria Gestión Inmobiliaria, S.L., interpuso demanda contra D. Enrique por incumplimiento de sus obligaciones, en reclamación de cantidad por importe de 10.200 euros, intereses legales y costas procesales.

2. La demandada formuló oposición a la demanda e interesó su desestimación.

3. La sentencia del juzgado de primera instancia nº 4 de Santander de 18 de julio de 2023 desestimó íntegramente la demanda por dos motivos esenciales ( i ) la parte actora no intervino en la gestión de venta; ( ii ) la venta se perfeccionó una vez resuelto el contrato a instancias del demandado.

4. La parte actora interpuso recurso de apelación en el que denuncia el error en que ha incurrido la juez de instancia en la valoración de la prueba y en las consecuencias jurídicas alcanzadas, insistiendo en los argumentos de su demanda. En particular, considera que el derecho a la percepción de sus honorarios nace del contrato por razón de la cláusula segunda b.-, que el contrato quedó perfeccionado antes de formalizar la escritura de compraventa y que, incluso esta, se otorgó vigente el contrato.

5. La parte demandada formuló expresa oposición al recurso e interesa su desestimación.

SEGUNDO: Hechos y circunstancias condicionantes de la decisión de la Sala.

1. El contraste de las alegaciones iniciales, los hechos admitidos y los fijados como controvertidos, el resultado de la valoración probatoria y el contenido del recurso y la oposición, permite considerar las siguientes circunstancias y conclusiones más relevantes -sin perjuicio de otras de importancia menor- que iluminan la decisión final del recurso y la impugnación.

2. Las partes suscribieron un contrato denominado "Mandato de gestión de venta" el 10 de septiembre de 2018, por el que la actora, agencia inmobiliaria, se comprometía a promocionar la venta del inmueble del demandado objeto del encargo.

Se pactaron unos honorarios por la mediación en la venta en un 4% del precio final de la venta ( más IVA ) que serían devengados "en el momento en que se perfeccione el contrato entre comprador y vendedor con la suscripción del contrato de arras, contrato de compraventa o de cualquier otro modo según Derecho y serán abonados en el momento de la formalización del contrato privado de compraventa o de arras si lo hubiere, o en su defecto en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa.(..)"( exponen IV ).

El vendedor, estipulación segunda, apartado a.-, se comprometía a encomendar en exclusiva la venta durante un periodo de 6 meses, a partir de la fecha del documento, prorrogables tácitamente por periodos de igual duración, si no mediase renuncia expresa y por escrito por cualquiera de las partes con 15 días de antelación a la finalización del plazo estipulado o cualquiera de sus prórrogas.

Y, en particular, se pactaba expresamente, estipulación segunda, apartado b.-, que "Dado el carácter de exclusiva del presente encargo y los servicios que en contraprestación presta la Agencia Inmobiliaria lfcantabria, EL VENDEDOR se compromete a partir de la firma del presente documento y durante su vigencia a no vender el inmueble por su cuenta y se obliga a no hacerlo por mediación de un tercero. Si el propietario incumpliese esta condición esencial, habrá de abonar un importe equivalente a los honorarios pactados".

3. El demandado, el 13 de agosto de 2020, comunica por escrito su voluntad de "rescindir" el contrato que caducaba el 10 de septiembre.

4. El demandado -junto con otros dos copropietarios del inmueble-, el 10 de septiembre de 2020 formaliza escritura de venta del inmueble objeto de la mediación a favor de terceros -que no fueron contactados por la actora- por importe de 255.000 euros.

El 8 de julio de 2020 el vendedor y la parte compradora firmaron un contrato en cuya virtud el primero se obliga a vender a la segunda, que se obliga a comprar, el inmueble libre de cargas y arrendamientos por 255.000 euros. La parte compradora entregó en el acto "a cuenta y como arras o señas ( sic ) de la compraventa futura, la cantidad de 13.000 E, que perderán si incumplieran lo convenido en el presente documento, o tendrán derecho a percibir el doble si el incumplimiento se produjese por el vendedor".Y se indica, estipulación tercera, que "En el momento de otorgamiento de la escritura pública de compraventa se producirá simultáneamente el pago del resto del precio".

TERCERO: Resolución del recurso de apelación. El contrato de corretaje o mediación inmobiliaria y el nacimiento del derecho al cobro de los honorarios.

1. La aproximación teórica y jurídica para resolver la contienda debe hacerse por referencia a los genéricos contratos de gestión, del que el corretaje o mediación son simple especie y, al tiempo, también el corretaje es forma concreta de la mediación. Por ello se afirma, a título de ejemplo, en las sentencias del TS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993, que la esencia de la mediación radica en que la función del mediador está dirigida a poner en conexión a los que pueden ser contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar como mandatario.

2. Pero como el debate que ha centrado el proceso en primera instancia se reitera en apelación, radica en el nacimiento concreto del derecho del mediador al cobro de los honorarios, debemos empezar por recordar lo que expresaron las SSTS de 22 de diciembre de 1992 y de 4 de julio de 1994 ( Rec. 2550/1991 ). Así, tras indicar que el contrato de mediación o corretaje -que es un contrato innominado facio ut des-,se caracteriza porque una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (el comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución y que se rige por la normativa general de las obligaciones y contratos, contenida en los Títs. I y II Libro IV CC, explica que

<( art. 1450 CC ),a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada.>>.

La STS nº 650/2007, de 12 de junio ,afirma que

«efectivamente, la naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato [...]. El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración ( sentencia de 30 marzo 2007 y las allí citadas), y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato».

La STS nº 738/2011, de 13 de octubre, recuerda que

<<(..) la retribución de la mediación se produce por la perfección del contrato objeto de la misma, como efecto (nexo causal) de la actividad mediadora; entender otra cosa es desnaturalizar el concepto.>>.

Además, aunque no fuera estrictamente thema decidendi,la STS nº 448/2014, de 30 de julio, volvió a recordar que

< STS de 21 de octubre de 2000(Rec. 3023/1995 ) afirma que: «en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999 ) ; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998 ) ». Además afirma que «la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente».

No es otro el criterio de nuestra Audiencia Provincial, de la que son muestra las sentencias de 14 de noviembre de 2007 y la más cercana de 21 de enero de 2014, donde ratifica, recordando la doctrina jurisprudencial existente que

<>.

3. Expuestos los anteriores antecedentes generales debemos dar respuesta a continuación a los concretos motivos del recurso y las objeciones expuestas en la oposición.

A tal fin, expondremos la convicción del tribunal a través de conclusiones parciales sucesivas.

4. No existe cláusula contractual que estimemos que debe ser calificada de abusiva.

O que, en otro caso, por constituir una condición general esté afecta de una falta de incorporación -su legibilidad es clara y su significado no ambiguo u oscuro- o de transparencia -la carga jurídica y económica está perfectamente prevista en el contrato, para una ciudadano medio y razonablemente atento y perspicaz, con su sola lectura e interpretación-.

La cláusula que legitima la reclamación ha sido bien identificada por las partes y trascrita literalmente: segunda, b.-.

Su legalidad y eficacia, en un supuesto distinto, pero con una redacción prácticamente idéntica, ha sido reconocida por la STS nº 263/2019, de 10 de mayo, confirmando una sentencia de esta sección de 27 de abril de 2016.

En el supuesto objeto de la sentencia casacional también se pactó un régimen de exclusividad mediante un periodo de seis meses prorrogables.

Aunque en dicho supuesto el demandado se negó a pagar pese a que el comprador había tomado conocimiento de la finca por las gestiones del mediador, lo que sirvió como argumento añadido para estimar su demanda, el TS resuelve la cuestión relativa al carácter o no abusivo de una cláusula como la aquí incorporada, segunda, b.-, unificando la disparidad de criterios de las Audiencias Provinciales.

En el contrato examinado por el TS existía una cláusula con el siguiente tenor literal

"5.- La propiedad se compromete a partir de la firma del presente documento, a no vender por su cuenta o por mediación de un tercero, hasta la finalización del plazo convenido. Si el propietario incumpliese esa condición, la propiedad habrá de abonar a INMOBILIARIA MI PISO los honorarios pactados en concepto de compensación por los gastos y perjuicios ocasionados".

Fácil resulta comprobar, por la comparación con la estipulación objeto del presente procedimiento, su práctica identidad.

Pues bien, el TS no califica la cláusula de abusiva.

Expresa así, literalmente, que

"De acuerdo con el artº 80 del RD Legislativo 1/2007 la redacción del contrato es clara y comprensible, con términos sencillos que establecen un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes, de forma que la mediadora se comprometía a desarrollar una intensa actividad en orden a facilitar la venta de la vivienda, mientras que la propiedad se obligaba a respetar la exclusiva durante seis meses, incluso a no vender por su cuenta, estableciendo una compensación económica para el caso de incumplimiento por la propiedad.

Esta sala no ha proscrito la posibilidad de pactar la exclusiva en los contratos de mediación o corretaje ( Sentencias 311/2008 de 7 de mayo , 654/1994 de 4 de julio , 860/2011 de 10 de enero , 965/2011 de 28 de diciembre y 448/2014 de 30 de julio ).

En concreto en la sentencia 860/2011 de 10 de enero se declaró:

"De acuerdo con el artº 80 del RD Legislativo 1/2007 la redacción del contrato es clara y comprensible, con términos sencillos que establecen un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes, de forma que la mediadora se comprometía a desarrollar una intensa actividad en orden a facilitar la venta de la vivienda, mientras que la propiedad se obligaba a respetar la exclusiva durante seis meses, incluso a no vender por su cuenta, estableciendo una compensación económica para el caso de incumplimiento por la propiedad.

Esta sala no ha proscrito la posibilidad de pactar la exclusiva en los contratos de mediación o corretaje ( Sentencias 311/2008 de 7 de mayo , 654/1994 de 4 de julio , 860/2011 de 10 de enero , 965/2011 de 28 de diciembre y 448/2014 de 30 de julio ).

En concreto en la sentencia 860/2011 de 10 de enero se declaró:

Como precisa la sentencia 311/2008, de 7 mayo , y acabamos de indicar, para reconocer al mediador el derecho a la remuneración es preciso que el negocio promovido haya sido resultado de su actividad, pero ello no impide que los contratantes, en el ejercicio de la libertad de autorregulación que les reconoce el artículo 1.255 del Código Civil , pacten una exclusiva de doble vinculación subjetiva e, incluso, que el mediador tenga derecho a la remuneración en el caso de ventas convenidas a iniciativa del comitente".

Por su parte el artº 85.6 del mismo texto legal establece la abusividad de "Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones".

Analizado el contrato, se aprecia que en caso de incumplimiento de la exclusiva por la propiedad, se vería abocada a pagar una compensación similar a los honorarios pactados, que era el 4% del precio de venta

En la sentencia recurrida no se considera desproporcionada la indemnización pactada dado que el acuerdo parte de un encargo con obligación por parte del mediador de desarrollar amplios medios de publicidad, unido a que la exclusiva pudo haber sido obviada contratando con otro intermediario, y en base a los perjuicios que se causan al mediador por la venta a un tercero con quiebra de la buena fe contractual, cuando el mediador ha puesto su estructura empresarial, con medios materiales y humanos al servicio del comitente, por lo que el desequilibrio es inexistente

Igualmente en la sentencia recurrida se "entiende que dicha estipulación no impide que el propietario venda su finca sin el apoyo profesional", pero deberá abonar la compensación pactada durante el período de vinculación contractual por el desarrollo de la actividad generadora de gastos y esfuerzo humano del mediador

Esta interpretación desarrollada en la sentencia recurrida, es ajustada a derecho y ponderada, por lo que no puede apreciarse desequilibrio entre las obligaciones de las partes ni la existencia de una indemnización desproporcionada, máxime cuando se benefició de la actuación del mediador, como se declara probado en la sentencia recurrida".

En consecuencia, estimamos la validez de la cláusula cuestionada que legitima la reclamación ahora formulada aun no habiendo intervenido la actora en la consecución del comprador para lograr la perfección de la venta.

5. El contrato vinculaba el nacimiento del derecho a la percepción de los honorarios a la perfección del contrato de arras, compraventa o de cualquier otro modo según derecho.

En consecuencia, el respeto a la literalidad contractual -aunque el reconocimiento del derecho al cobro provenga, no de la actividad desplegada y consecución estricta por la actora del comprador, sino por aplicación de la prestación de no hacer comprometida por la parte demandada en la cláusula segunda, b.--, implicó el incumplimiento por el demandado del pacto de exclusiva en la búsqueda del comprador hasta la perfección contractual de las arras o de la venta, pues el incumplimiento de la condición se sometía a una obligación con cláusula penal. Y conocemos, art. 1152 CC, que en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimento, si otra cosa -y aquí no existe- no se hubiera pactado.

Además, no podemos tampoco aceptar la tesis de la sentencia de instancia en cuanto indica que se perfeccionó la venta con la escritura pública de venta.

Al contrario, amén de incorporar el pacto alcanzado entre las partes el 8 de julio de 2020 literalmente el acto jurídico realizado, acuerdo de arras, que según el contrato otorgaba el derecho a la reclamación de los honorarios, la interpretación que surge de la literalidad ( art. 1281 CC ) permite considerar que el pacto implicaba ya el concurso de la oferta y aceptación de la compraventa buscada, esto es, la perfección del negocio ( art. 1450 CC ). Como hemos indicado, jurisprudencialmente se indica que es el acto que determina el derecho del agente a exigir su crédito. Pues, como ya se ha indicado, la escritura posterior de venta consumó -no perfeccionó- el contrato, por la entrega de la cosa ( <>) a través del documento público, de conformidad con el art. 1462. II CC. Cumplida la condición suspensiva de la perfección de la venta vigente el contrato, el reconocimiento del crédito del actor, por virtud de la cláusula penal, cobra su sentido y eficacia.

6. Aunque ya no tenga relevancia, tampoco aceptamos el criterio relativo a que la escritura de compraventa se formalizó terminado el plazo contractual.

El contrato se prorrogaba cada seis meses a partir de la propia fecha del documento, 10 de septiembre de 2018, por lo que su plazo de duración habría de computarse de fecha a fecha, como indica para los meses y los años el art. 5 CC. Ello significa que el cómputo incluye por completo el día final equivalente que, en nuestro caso, sería el 10 de septiembre de 2020, fecha en que se formalizó la escritura. Por tanto, se elevó a público el contrato vigente el plazo contractual prorrogado.

7. No existe prueba suficiente del incumplimiento contractual del agente.

Por último, aunque no formule expresa reconvención, la parte demandada se opuso a la reclamación por considerar que el agente no había cumplido con sus obligaciones, lo que equivale, sin especificarlo, a una excepción de contrato no cumplido ( <>que, por su importancia, supone un incumplimiento grave, esencial y definitivo que permitiría enervar la reclamación al no tener derecho a exigir su prestación quien antes incumplió gravemente la suya, como se deriva del principio de la buena fe ( arts. 7 y 1258 CC) .

Sin embargo, la excepción debe quedar, por su importancia y significación, alejada de toda duda sobre su realidad ( art. 217 LEC ), pues no basta cualquier incumplimiento, sino el que obedezca a una condición esencial y que revista una seria gravedad al punto de frustrar lo que el demandado debía de esperar por razón del contrato. Y, en el caso, aunque la prueba ha ido fundamentalmente destinada a probar otras circunstancias, contamos por lo menos con los documentos justificativos de las visitas al inmueble realizadas a instancias de la actora ( documento nº 2 ).

No podemos, con la seguridad exigible, considerar el hecho del que espera la parte demandada su rédito procesal, por lo que se rechaza su alegación.

8. El recurso, según lo expuesto, debe prosperar para reconocer el crédito pretendido por la parte actora, no existiendo dudas sobre el porcentaje aplicable sobre el precio de venta del inmueble.

La demanda debe ser estimada íntegramente.

CUARTO: Costas procesales.

1. Estimándose el recurso, en aplicación de lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la LEC, no procede imponer las costas de esta alzada.

2. Por razón de la estimación íntegra del recurso y la demanda, sin que existan dudas serias de hecho o de derecho, las costas procesales deben ser impuestas a la parte demandada, de acuerdo al art. 394.1 LEC. En consecuencia, se revoca en este punto el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,