Sentencia Civil 578/2025 Audiencia Provincial Civil de Lleida nº 2, Rec. 690/2023 de 25 de julio del 2025

PRIMER.-S'accepten els fets declarats provats a la sentència de primera instància. Constitueixen els antecedents fàctics essencials per resoldre el litigi suscitat els següents:

1.- En data 26-4-19 el demandant va signar amb la demandada un contracte privat que van anomenar d'arres, pel qual la Sra. Andrea venia al Sr. Geronimo l'habitatge situat al DIRECCION000 de Tàrrega pel preu de 95.000 €, fent constar que el comprador ja havia lliurat amb anterioritat mitjançant transferència bancària la quantitat de 3.600 €, i que en el propi acte entregava uns altres 1.500 €, tot afegint "y que constituye la cantidad satisfecha, arras o paga y señal a los efectos de lo dispuesto en el art 1454 del Código Civil. Solo en caso de desistimiento posterior a la consumación del presente contrato por cualquiera de las partes comportará que el importe abonado en este acto será perdido por el comprador, o deberá ser devuelto por el doble del importe por parte del vendedor". També s'hi especifica que el termini màxim per atorgar escriptura pública de compravenda seria "antes del vencimiento del plazo de un mes (60 días)" (sic), però aclarint la clàusula Tercera que "siendo el plazo máximo para escriturar hasta el día 30 de mayo de 2019 fecha en la cual la vivienda queda libre expedita y a plena disposición de la parte compradora".

2.- El día 25-6-19 la Sra. Andrea va signar un document en el qual reconeixia que "he recibido" del Sr. Geronimo els dos pagaments que ja figuraven al contracte d'arres i, a més, un pagament de 3.000 € en efectiu el dia 8-5-19 tot afegint "quedando pendiente la cantidad de 86.900 €".

3.- Els dies 30 de juliol, 21 d'agost i 12 d'octubre de 2019, el Sr. Geronimo va fer entrega a la demandada d'un total de 2.900 €, per bé que no són objecte d'aquest procediment per motiu "d'oblit" del demandant (sic).

4.- El dia 1-11-19, totes dues parts litigants van signar un contracte d'arrendament amb opció de compra per una durada de sis mesos, i tot i que no s'hi feia constar l'import de la renda mensual, s'indica que el preu de compra seria de 84.000 €.

5.- Per document privat de 3-5-20 totes dues parts van acordar "prolongar el contracto con opción de compra" per sis mesos i, ara sí, s'hi especifica que el lloguer serà de 450 € que seran "a cuenta de la compra"; s'hi fa constar que l'ara demandant havia efectuat un pagament de 500 € "extra el mes de marzo"; i que quedava pendent de pagament del preu de venta la quantitat de 80.800 €.

6.- El dia 1-11-20 les parts van signar un altre document privat pel qual prorrogaven uns altres sis mesos "el contrato con opción de compra"; que la renda seria de 450 € durant 2020 i de 550 € el 2021; que durant el mes de maig el comprador pagaria uns altres 6.000 €; i que quedaven pendents de pagament 72.550 €.

7.- Finalment, el dia 31-3-21, les parts van signar un document privat pel qual, l'una com arrendadora i l'altre com arrendatari, en relació al "contrato de arrendamiento de la vivienda", acorden que "convienen de mutuo acuerdo en otorgar la rescisión de dicho contrato", tot especificant que "En consecuencia renuncian a ejercer cualquier tipo de acción legal referido al presente contrato, dándose definitivamente por saldados i finiquitados de las relaciones jurídicas y económicas surgidas del mismo".

8.- La Sra. Andrea i el seu marit van atorgar escriptura notarial de compravenda de l'habitatge a favor d'uns tercers el dia 26-4-21 per un preu de 115.000 €.

El Sr. Geronimo va interposar demanda per a que la Sra. Andrea li tornés 14.600 €, és a dir, els 5.100 € entregats en concepte d'arres penitenciàries; 3.000 € pagats el 8-5-19; i 11.000 € pagats "voluntàriament" durant la vigència del contracte d'arrendament amb opció de compra. La sentència de primera instància considera que el pagament de 3.000 € efectuat el dia 8-5-19 constitueix també arres penitenciaries; que no existeix resolució per mutu acord o dissens mutu al·legat pel demandant i, que existeix una única voluntat negocial entre el contracte d'arres i el contracte d'arrendament amb opció de compra, per la qual cosa la demandada no ha de tornar cap de les bestretes efectuades pel demandant en pagament del preu de la compravenda.

Interposa recurs d'apel·lació el Sr. Geronimo al·legant que el document privat de 25-6-19, i pel qual la demandada reconeixia haver rebut 3.000 € d'aquell, conté un clara voluntat de les parts de prorrogar el contracte d'arres "sine die" i que aquest pagament no es pot considerar arres penitenciaries atès que no s'estableix de forma expressa i clara, per la qual cosa la doctrina i la jurisprudència consideren que són entregats a compte del preu de venda, per la qual cosa són restituïbles si el negoci jurídic no s'arriba a realitzar. Considera que el contracte d'arres va quedar vigent "sine die" fins que les parts van decidir deixar-lo sense efecte al signar el contracte d'arrendament amb opció de compra l'1-11-19, tot remarcant la diferent causa d'un i altre negoci jurídic, i que l'extinció tant del contracte d'arres com de l'opció de compra es produeix per mutu dissens i acord i, per tant, la conseqüència jurídica ha de ser la recíproca restitució de les respectives prestacions per restablir la situació preexistent.. Entén que hi ha mutu dissens per desistiments unilaterals concurrents d'ambdues parts quan aquests procedeixen a formalitzar una altre negoci jurídic posterior i diferent com és l'arrendament amb opció de compra. Finalment, pel que fa als dos pagaments efectuats voluntàriament estant en vigor el contracte d'arrendament (de 500 € i 6.000 €) no són arres penitencials i per tant també li han de ser tornats i, a més, perquè el document privat de resolució de 31-3-21 es refereix només a l'arrendament, però no a l'opció de compra.

SEGON.-Cal precisar en primer lloc que atès el principi de territorialitat ( art. 111-3 del CCCat), el Dret aplicable és el Dret civil català. Per tant, en relació a les arres és d'aplicació la normativa continguda al Llibre Sisè del CCCat que ja estava en vigor quan les parts litigants van signar el contracte d'arres de 26-4-19 (per la Disposició Final 9ª va entrar en vigor l'1-1-18). En conseqüència, no és d'aplicació l' art. 1.454 del C.c., esmentat al contracte privat i a tot el llarg d'aquest procediment, sinó l' art. 621-8 del CCCat, que estableix al seu apartat segon que les arres penitencials han de pactar-se expressament. En conseqüència, no podem estar d'acord amb la conclusió de la Sra. Jutge de primera instància que dona aquest caràcter al pagament efectuat pel demandant el dia 8-5-19, segons apareix al document signat només per la Sra. Andrea el dia 25-6-19. Sobre el particular, la sentència del TSJC núm. 21/2024, de 17 d'abril, diu:

"El legislador regula las arrasen el CCCat como un pacto específico que puede acompañar a ciertos contratos de compraventa, así las cosas, en el art. 621-8, en sede de contrato de compraventa se dispone:

"1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arrasconfirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.

2. Las arraspenitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas".

2. En el presente caso las partes están conformes con que las pactadas eran arraspenitenciales ínsitas en un contrato de compraventa en el que quedaron ya fijados los elementos esenciales del contrato (precio y cosa a entregar)".

I afegeix tot seguit que:

"Como dice la STS de 23 de septiembre de 2014 ( ROJ: STS 3746/2014 - ECLI:ES:TS:2014: 3746) el concepto de estas arrasde desistimiento es, pues, el de entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas.

3. Las arraspenitenciales del art.1454 del CC, como medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada, debían ser pactadas en forma expresa según constante jurisprudencia del TS, pues en otro caso debían entenderse como confirmatorias. El artículo 621-8 del CCCat también define tanto las arraspenitenciarias, las cuales determina también que deben de ser pactadas de forma expresa, como las confirmatorias que son las que se presumen a no ser que haya pacto en contra de las partes contratantes.

4. La sentencia dictada en Primera Instancia ya recuerda los tres tipos de arrasreconocidas tradicionalmente por la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( TS SS de 9 de mayo de 1990, 8 de abril y 4 de noviembre de 1991 y 31 de junio de 199", dichas sentencia rezan :

"que el pacto arral, como cláusula accesoria del contrato principal, puede desempeñar la función de celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arrasconfirmatorias), de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo ( arraspenales) , y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada( arraspenitenciales) a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil ".

I també en relació a las arres confirmatòries,la STS de 22 de septiembre de 1999 diu que:

"Las arras confirmatoriasactúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta ( Sentencia de 25 Marzo 1995 )".

TERCER.- No podem compartir la tesi del recurrent que les arres penitencials van quedar prorrogades de manera indefinida ("sine die" diu), i menys per efecte del document signat el 25-6-19, en el qual la venedora declara que ha rebut del comprador, a més de les quantitats entregades com arres, uns altres 3.000 € el dia 8-5-19. En primer lloc, perquè al document d'arres de 26-4-19 les parts van estipular com a termini màxim per atorgar l'escriptura notarial de compravenda el dia 30-5-19, doncs van estipular que el seu atorgament seria "antes del vencimiento del plazo de un mes (60 días)" (sic), però aclarint la clàusula Tercera que "siendo el plazo máximo para escriturar hasta el día 30 de mayo de 2019 fecha en la cual la vivienda queda libre expedita y a plena disposición de la parte compradora". Per tant, arribada aquesta data sense que s'hagués atorgat l'escriptura pública de compravenda i pagat el preu, es produeix l'efecte que les mateixes parts contractants van acordar quan van establir que: "En caso de desistimiento del presente contrato antes del vencimiento del plazo de un mes (60 días), por cualquiera de las partes o del transcurso del plazo citado sin otorgar la escritura pública de compraventa, comportarà que el importe abonado en este acto serà perdido por el comprador". Per tant, quan la Sra. Andrea signa el document de 25-6-19 ja s'havia exhaurit el termini que les parts van establir per escripturar (el 30 de maig de 2029) amb la conseqüència que el comprador perdia definitivament les quantitats entregades en concepte d'arres penitenciaries. Les parts no van atorgar aquí cap pròrroga (que ni tant sols s'al·lega). Aquest document de 25-6-19, en realitat, no és més que un rebut ("he recibido", diu la Sra. Andrea, única signant), de les quantitats pagades fins aquell moment pel Sr. Geronimo, és a dir, del que havien estat arres (dos pagaments de 3.600 € i 1.500 €), i d'uns altres 3.000 €. Però a més de ser un rebut o prova dels pagaments efectuats, s'indica la causa, quan s'afegeix: "Total 8.100 euros a cuenta, quedando pendiente la cantidad de 86.900 euros". És evident que es refereix a la compravenda de l'habitatge, per la qual cosa aquest document, a més de ser un rebut o prova dels pagaments efectuats, també serveix per deixar palesa la voluntat de la venedora de vendre i del comprador de comprar (sinó fos així no hauria pagat 3.000 € un me si mig abans), de manera que el fet que no s'arribés a atorgar l'escriptura pública el 30-5-19, tal i com es va projectar al contracte d'arres de 26-4-19, no frustrava definitivament la finalitat perseguida per totes dues parts contractants. Aquest termini del 30-5-19, en aquell moment no resultava essencial pels contractants, pels quals encara resultava útil el compliment del comprador encara que fos tardà. És aquest el significat i valor essencial que expressa aquest document i no pas el constituir unes arres penitenciàries. De fet, al respecte del pagament dels 3.000 €, seria d'aplicació l' art. 621-8.1 del CCCat quan disposa que "La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa". Però també de l' art. 621-32.2 del CCCat que en l'àmbit del pagament parcial de la prestació compromesa estableix un règim diferent al de l' art. 1.169 del C.c .al disposar que "El vendedor solo puede rechazar el pago adelantado del precio o de la parte del precio que se convino aplazar si tiene un interés legítimo para hacerlo". Ens remetem aquí a les SSTS esmentades al paràgraf anterior.

Només afegir que ve especialment a tomb, atès l'argument adduït pel recurrent de que el contracte d'arres va quedar prorrogat indefinidament, la STS nº 270/2025, de 19 de febrer , que fa:

"En el caso que juzgamos no nos encontramos ante una compraventa con pago aplazado en la que el vendedor pudiera resolver en caso de impago del precio, sino que las partes acordaron que los efectos para el caso que no se llegara a otorgar la escritura pública serían los del art. 1454 CC para ambas partes, de modo que habiendo sido la falta de otorgamiento de la escritura en el plazo final acordado en la última prórroga imputable al actor, la consecuencia es la pérdida de las cantidades entregadas. Es decir, anticipadamente ya señalaron una fecha y las consecuencias de no otorgar la escritura en la fecha convenida. Las prórrogas negociadas por las partes han ido acompañadas siempre del acuerdo de que la falta de otorgamiento de la escritura por causa imputable al actor daría lugar a la pérdida de lo entregado, consecuencias que el actor aceptó, y que fueron recordadas por la agencia al actor en los correos a los que nos hemos referido ya (docs. 14 bis de la demanda), antes y después de la firma de la última prórroga, de donde resultaba con claridad que llegada la fecha final del 31 de agosto ya no se admitiría un cumplimiento posterior.

7. La sentencia recurrida también aplica incorrectamente el art. 1124 CC, y acaba condenando a la restitución de las prestaciones como consecuencia de apreciar la resolución contractual (con condena a la demandada ahora recurrente a devolver las cantidades entregadas por el actor apelante).

Hay que advertir que, propiamente no era esto lo solicitado por el actor en su demanda ni en su recurso de apelación, que con el argumento de que la demandada había desistido del contrato al vender el 31 de octubre de 2014 el inmueble a un tercero, solicitó la devolución duplicada de la cantidad entregada hasta la supuesta novación de la naturaleza de las arras el 28 de febrero de 2014 y la devolución de las cantidades pagadas con posterioridad.

La decisión de la sentencia recurrida se basa en que hubo un «mutuo» incumplimiento, lo que no es correcto. Quien incumplió fue el actor, pues a pesar de las sucesivas prórrogas no llegó a otorgarse la escritura pública de compraventa, momento en el que debía pagar el precio, por causa exclusivamente imputable a él, al no señalar antes de la fecha máxima prevista la comparecencia ante un notario con este fin.

En definitiva, la demandada no estaba obligada a hacer requerimiento alguno, no hubo incumplimiento alguno por su parte, y llegada la fecha máxima prevista quedaba liberada de su compromiso de vender al actor el inmueble. A la demandada ahora recurrente no le era exigible esperar sine diea que el actor se decidiera a firmar la escritura de compraventa, sino que sobrepasada la fecha pactada podía vender el inmueble a un tercero y, de acuerdo con lo pactado, también podía retener las cantidades entregadas por el actor en concepto de arras penitenciales.

Al no entenderlo así la sentencia recurrida no ha respetado los acuerdos alcanzados entre las partes y, en consecuencia, incurre en las infracciones denunciadas por el recurrente".

QUART.-La voluntat comuna de totes dues parts de persistir en la compravenda es manifesta en el contracte d'arrendament amb opció de compra signat l'1-11-19, tant és així que fins i tot es van oblidar de consignar l'import de la renda, dada reveladora de la principal voluntat i finalitat perseguida per tots dos contractants des d'un bon començament, com era la compravenda de l'habitatge pel preu acordat de 95.000 €. I així, en aquest, es consigna que "el preu pactat seria de vuitanta-quatre mil euros", atès que l'ara demandant ja havia pagat en aquell moment 11.000 €. Que la voluntat de persistir en la compravenda era la finalitat essencial perseguida per tots dos contractants també queda palesa al document privat de 3-5-20 on totes dues parts van acordar prorrogar el contracte d'arrendament amb opció de compra per sis mesos, quan només s'hi refereixen a "prolongar el contracto con opción de compra". El mateix succeeix amb el document d'1-11-20 on tornen a dir que prorrogaven uns altres sis mesos "el contrato con opción de compra", i no el contracte d'arrendament o d'arrendament amb opció de compra. Així, l'arrendament no era la finalitat essencial pretesa pels contractants.

CINQUÈ.- En qualsevol cas, d'aquest contracte d'arrendament resulta que les parts van estipular un dret real d'adquisició voluntària, el dret d'opció, regulat als arts. 568-5 i següents del CCCat, en la modalitat prevista a l'art . 568-8.3, és a dir, com a pacte integrant d'un altre contracte, en aquest cas el contracte d'arrendament ("La duración del derecho de opción constituido como pacto o estipulación integrados en otro negocio jurídico no puede superar la de este, con las prórrogas correspondientes", diu el precepte). Només indicar al respecte que el dret d'opció atorga al seu titular la facultat d'adquirir el bé sobre el que recau quan ell ho decideixi sempre que ho faci dintre del termini pactat. Com diu la STSJC de 19-5-03: "El fonament del dret d'opció radica en l'utilitat que en el trànsit jurídic immobiliari hi hagi una institució que permeti a una persona adquirir, dintre d'un límit temporal i per un preu prefixat, una determinada finca, quan en el moment de concessió de l'opció no hi està encara disposada per manca d'efectiu o per altres causes". També compleix dues finalitats més: l'optant guanya un termini de temps més gran per poder deliberar si finalment decideix o no contractar, aquí comprar, amb la tranquil·litat que durant aquest temps el concedent no vendrà a un tercer; però a més, pot tenir una finalitat especulativa, atès que l'optant té més temps per poder transmetre el bé a un tercer.

SISÈ.- En qualsevol cas, en tant que l'opció s'integra al contracte d'arrendament, quan totes dues parts van acordar la seva resolució de mutu acord el dia 31-3-21, no es pot considerar que es limitessin només al contracte d'arrendament, com sosté l'ara apel·lant, sinó que també resolen l'opció de compra integrada. Com ja s'ha dit, la voluntat de compravenda era la voluntat i finalitat principal perseguida per totes dues parts, fins el punt que a les dues pròrrogues concedides els contractants es refereixen al "contrato con opción de compra" i ja tenen en compte les inicials arres penitenciaries per restar sempre el seu import del total preu de venda. No pot ser d'una altra manera quan van pactar que els lloguers es descomptarien de l'import del preu. A la mateixa conclusió s'arriba des de la perspectiva de la seva naturalesa jurídica, com a contractes col·ligats, el d'arrendament i el d'opció, tal i com diu la STSJC núm. 42/2005, de 14 de novembre, quan diu:

"Un caso análogo se contempla en nuestra sentencia de 11 de julio de 1.991 . Entonces decíamos: "... en el caso del arrendamiento con opción de compra,nos encontramos normalmente ante la figura de los contratos coligados, que da lugar a la unión de diferentes contratos en un sólo negocio jurídico, para conseguir así la finalidad empírica que persiguen las partes contratantes. Y si ahora se proyecta esta consideración general sobre el caso que origina el presente recurso de casación, la tesis de la unidad del contrato debe considerarse la más adecuada a las circunstancias particulares que concurren en este caso.

.... desde esta respectiva subjetivista, parece claro que, en la intención de los contratantes, el arrendamiento y la opción de comprase configuraban como un único contrato, como resulta del hecho que en el contrato de opción de comprase insertan unas cláusulas relativas al contrato de arrendamiento y que las partes implicadas en la opción de compravienen por regla general identificadas por las respectivas condiciones de arrendador y arrendatario, lo cual manifiesta que, en la intención de los contratantes, ambos contratos constituían una unidad jurídica porque obedecían a un interés único. Y si de esta perspectiva subjetivista pasamos a otra de cariz más objetivo, la conclusión es la misma. Ya que en los supuestos de arrendamiento con opción de comprala solución normal es la de decantarse por la unidad de relaciones que se dan entre las partes contratantes, porque ésta es la solución que se deriva del sentido lógico, del substrato económico y de la utilidad práctica, ya que los contratantes, por regla general, tienen un interés en la unidad contractual que el ordenamiento jurídico considera merecedor de tutela. Y más si se tiene presente que las relaciones jurídicas se dan entre las mismas partes contratantes, recaen sobre la misma finca, se establece un plazo común de duración y se fundamentan en una misma causa mixta o compleja, formada por la unión de dos formas contractuales, que desembocan en la tesis de la unidad de contrato, por el hecho de que ambas formas contractuales se encuentran ligadas a sus vicisitudes; porque, en consideración a los objetivos que se persiguen con los contratos de referencia, parece evidente que si el contrato de arrendamiento hubiese sido nulo, esta nulidad se habría hecho extensiva a la opción de compra,porque en la intención de los contratantes constituía una unidad económica con el contrato de arrendamiento y, por tanto, si durante la vigencia de la opción de comprase ha resuelto el contrato de arrendamiento, este hecho comporta la extinción de la opción de comprapor ser un contrato coligado con el de arrendamiento (según resulta también de las SSTS 5 enero y 27 febrero 1950 , 21 noviembre 1963 y 21 octubre 1974 ).

La tesis del contrato complejo o de los contratos coligados puede también observarse en las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 9 de octubre de 1.995 , 15 de diciembre de 1.997 , 19 de mayo y 15 de junio de 2.003 , entre muchas otras .

En el presente caso, el análisis de las cláusulas contractuales del documento suscrito por las partes en fecha 4 de mayo de 1.995 no puede llevar a otra conclusión: se contienen las relaciones obligacionales en un solo documento, se denomina al contrato como de arrendamiento con opción de compra,se detalla un derecho (opción de compra)intuitu personae e intuitu rei y se crea un contrato de arriendo con clausulado radicalmente distinto al anterior en el plazo contractual, en la renta, en la exclusión de la prórroga forzosa y en la prohibición de subarrendar. Se trata, en suma, como han visto las sentencias anteriores, de un contrato complejo integradoindisolublemente por las prestaciones correspondientes a un contrato de arrendamiento y a un contrato de opción de compra,de modo que la suerte de ambas ha de correr también indisolublemente unida (la cursiva és nostra).

Finalmente, deben recordarse al recurrente sus propias palabras: "en definitiva, la renuncia al contrato de arrendamiento del año 81 fue una contraprestación a la concesión del derecho de opción de compra;tiene por causa la opción ". En efecto, el antiguo contrato de arrendamiento verbal del año 1.981, sujeto a la legislación entonces vigente y sometido legalmente al régimen de prórroga forzosa, se sustituyó por un contrato de arrendamiento escrito, vigente ya la Ley de 24 de noviembre de 1.994 , con clausulado íntegro (a efectos de duración, renta y pactos accesorios), al que se unió el derecho del arrendatario a adquirir por compra la finca. La artificiosa - pero hábil y rigurosa - construcción jurídica del recurrente en orden a tratarse de dos contratos separados, uno de opción de compray otro de arrendamiento novado sobre el anterior de 1.981, resulta, entonces, inacogible".

En el mateix sentit, la sentència del Tribunal Suprem núm. 129/2021, de 9 de març diu:

"Esta sala, ante la peculiaridad del contrato analizado, ha de declarar que nos encontramos ante un contrato de naturaleza compleja, que excede del ámbito de un arrendamiento típico, dado que la hoy arrendataria transmitió la propiedad del inmueble al actual propietario (demandante) dos días antes de que la sociedad ahora demandante le arrendase el inmueble con opción de compra y con una prórroga convencional que solo podía ser rescindida por la arrendataria.

Por tanto, no nos encontramos ante una mera prestación arrendaticia sino ante una relación negocial coligada ( sentencia 14/2020, de 16 de enero y las que ella cita) que ha de analizarse como un todo y con prestaciones enlazadas bajo la mutua dependencia hasta el punto que constituyen una unidad funcional que no puede desarticularse so riesgo de alterar la voluntad de los contratantes, siendo ambos profesionales del sector ( art. 1255 del C. Civil )".

És cert que, com diu el recurrent, es tracta d'una resolució de mutu acord, per bé que les parts també van establir quines eren les conseqüències de la mateixa al afegir una clàusula de renuncia d'accions al establir: "En consecuencia renuncian a ejercer cualquier tipo de acción legal referido al presente contrato, dándose definitivamente por saldados y finiquitados de las relaciones jurídicas y económicas surgidas del mismo", la qual afecta tant a l'arrendament com a l'opció, tal i com s'ha indicat.

SETÈ.- Només queda per determinar de quina manera queden afectats els pagaments parcials efectuats pel demandant, exclosos els que van constituir les arres penitenciaries, és a dir, els 3.000 € pagats el 8-9-19; i els 500 € i 6.000 € pagats vigent el contracte d'arrendament amb opció de compra i sobre els quals no es diu res al document de resolució de 31-3-21. Pel que s'ha dit anteriorment, tampoc són arres penitencials, sinó pagaments parcials del preu de venda. Al respecte cal acudir a la doctrina clàssica recollida a la STS núm. 193/2012, de 26 de març , que recorda:

"Dice la sentencia de 17 de junio de 1986 , citada en las de 5 de febrero de 2002 y 27 de octubre de 2005 , que "es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos "ex nunc" sino "ex tunc", lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se ha establecido para los casos de rescisión en el art. 1295 del Código Civil al que expresamente se remite el art. 1124 del mismo Cuerpo legal , efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para el caso de nulidad en el art. 1303 y para los supuestos de condición resolutoria expresa en el art. 1123".

Por su parte, dice la sentencia de 11 de febrero de 2003 que "parando mientes en el otro aspecto de la cuestión resulta que el vendedor tiene a su vez que reintegrar el precio percibido con sus intereses legales, los cuales deben ser computados desde que efectivamente se hizo el pago, y no desde la celebración del contrato ( sentencia de 12 de noviembre de 1996 )", doctrina que recaída en torno a la aplicación del artículo 1303 del Código Civil en relación con la nulidad contractual, ya sea absoluta o relativa, es aplicable a la resolución de los contratos".

En el mateix sentit, veure la STS núm. 706/2016, de 25 de novembre , i les en ella esmentades.

En conseqüència, la venedora ha de restituir al comprador la quantitat de 9.500 €, quantitat a la qual s'han d'afegir els reclamats interessos legals des de la data del requeriment extrajudicial efectuat el dia 1-9-21.

VUITÈ.-L'estimació parcial del recurs comporta que no escaigui efectuar condemna pel que fa a les costes de primera i segona instància.

Atesos els anteriors articles i els altres de general i pertinent aplicació,