Sentencia Civil 319/2025 Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 601/2023 de 26 de mayo del 2025

PRIMERO.- Planteamiento

Guillermo y Maite presentaron demanda de juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Tolosa frente a la Comunidad de Propietarios de la casa señalada con el DIRECCION000 de Berrobi, en reclamación de la nulidad del acuerdo de punto primero de los tratados en Junta general de 27 de enero de 2020, que no admitió la obligación de de reparar y conservar toda la cubierta del caserío, por razones de seguridad, reparación y conservación, y en los términos de la memoria-presupuesto emitido por el Técnico Ángel Jesús.

La Comunidad demandada compareció a contestar la demanda, en sentido de plena resistencia, por alegar, la falta de legitimación activa de los actores, y en cuanto al fondo, que solo los trabajos de reparación y sustitución de la viga de apoyo del alero, eliminando posibles peligros de precipitación al solado, y no así el resto de los pretendidos por el Sr. Ángel Jesús.

El Juzgado dictó el 8 de marzo de 2023 sentencia que estimó íntegramente la demanda, declarando la nulidad del acuerdo tomado en la Junta de Propietarios de la Comunidad del DIRECCION000 de Berrobi, de fecha 27 de enero de 2020, dejándolo sin efecto alguno por ser contrario a la Ley, así como la obligación de la Comunidad de Propietarios, de reparar y conservar toda la cubierta del caserío, por razones de seguridad, reparación y conservación en los términos de la memoria- presupuesto emitido por el Técnico D. Ángel Jesús; condenando expresamente a la demandada al pago de las costas causadas.

La representación de la Comunidad de propietarios interpuso recurso de apelación, reproduciendo en cuanto a los vicios procesales, y en cuanto al fondo, sus pretensiones de la demanda. Y la de los actores recurridos formuló su escrito de oposición.

SEGUNDO.- Fáctico

La relación de hechos de la sentencia, que se extraen de los fundamentos de derecho, y la lectura directa de la documental practicada, en lo que son relevantes para resolver la apelación, se compone de los siguientes puntos:

1.- Guillermo y Maite son propietarios de la vivienda sita en la localidad de Berrobi, DIRECCION001, a la que corresponde un coeficiente de participación del 50% en la comunidad demandada, integrando el resto de la Comunidad, la demandada, Luis Enrique y Patricia como copropietarios de la vivienda NUM000 del citado caserío ostentando igualmente el 50% de coeficiente de participación, habido sido el presidente hasta el 27 de enero de 2020 Maite, y a partir de entonces Luis Enrique.

2.- El 23 de julio de 2019 el Ayuntamiento de Berrobi Ayuntamiento informó de la no obligatoriedad de realizar la ITE, pero en base al art. 199 Ley 2/2006 de 30 de junio, Ley de Suelo y Conservación del País Vasco, y del deber de conservación y rehabilitación, requirió a la Comunidad para que a la mayor brevedad reparase la cubierta del edificio, debiendo presentar memoria y presupuesto redactado por técnico para la solicitud de la licencia de obras.

4.- Maite recomendó al arquitecto Ángel Jesús ante la parte demandada, comunicando a Luis Enrique en fecha 23 de octubre de 2019 que ya disponían de informe del mismo, pendiente la valoración de la cubierta del interior de su inmueble, por lo que se le requirió fecha y hora para que este accediera a su vivienda, no obteniendo respuesta.

5.- Se convocó por burofax de Maite la Junta de 11 de diciembre de 2019 junto con copia del informe del Sr. Ángel Jesús y su teléfono, la cual no pudo celebrarse al haber recogido Luis Enrique el burofax de convocatoria seis días más tarde, convocándose para el 27 de enero de 2020 con el mismo orden del día, cuyo primer punto era "necesidad de reparación de la cubierta del caserío", siendo entonces cuando el Sr. Luis Enrique comunicó que ha presentado ese mismo día un informe al Ayuntamiento de Berrobi sobre reparación de la cubierta.

6.- La redacción de lo acaecido en la Junta, posteriormente a su celebración de el 27 de enero de 2020, que efectuó Luis Enrique, sin ser sometido a votación, ni aprobado en Junta, decía:

"Que con fecha 4 de julio de 2019, el Ayuntamiento de Berrobi resuelve dando la razón al escrito presentado por Luis Enrique, presidente de la Comunidad, en nombre de esta, en referencia a la innecesariedad de emitir informe de ITE, si bien se refleja la necesidad de presentar informe y presupuesto ante la posible peligrosidad de las tejas de la cubierta".

Una vez fue recibida la indicada redacción por los demandantes mostraron su disconformidad con la misma, mediante burofax de fecha 2 de marzo de 2020.

7.- El punto primero del orden del día de la Junta de 27 de enero de 2020 "Necesidad de reparación de la cubierta del caserío",ponía además "Propuesta de memoria y presupuesto redactado por Ángel Jesús para su aprobación ante el Requerimiento del Alcalde de Berrobi de fecha 4 de julio de 2019 a la Comunidad de Propietarios para que repare la cubierta del edificio". Luis Enrique presentó Informe de la arquitecta Salome, informe entregado con anterioridad a la Junta a la abogada de Maite, y así mismo se presentó presupuesto de la empresa Agur Lan Bertikalak, S.L.U. para la reparación de las patologías descritas en ese informe. La propuesta del Sr. Ángel Jesús, que defendía Maite, consiste en retejar la cubierta, su impermeabilización y aislamiento sin afectar dichos trabajos a la estructura, mientras que la de la Sra. Salome y Agurlan se limita a una reparación en una zona de la cubierta (suroeste/este).

8.- Procediendo a su votación, no se aprobó la necesidad de reparación con el presupuesto del Sr. Ángel Jesús, con el voto favorable de Maite, y el negativo de Luis Enrique, ni tampoco la reparación presupuestada por AgurLan, por el mismo sentido del voto.

9.- El Ayuntamiento Berrobi, ante la presentación de informes y presupuestos de cada una de las partes, sin que hubieran alcanzado acuerdo comunitario, con fecha 14 de febrero de 2020 notificó a la Comunidad la necesidad de la reparación "para evitar los daños a personas que la situación de la cubierta pudiera ocasionar".

10.- Convocada la Junta extraordinaria de propietarios el 2 de septiembre de 2020, con el fin de proceder a reparar con carácter urgente por el riesgo inminente de caída, fue aprobado el presupuesto de AgurLan para reparar de manera inmediata dicha zona, con los votos favorables de Luis Enrique, y también de Maite, ante la posible demora judicial de la impugnación judicial de la anterior Junta.

11.- La cubierta de la casa de las partes presenta un gran deterioro de las tejas de la cubierta con formación generalizada de musgos y pérdida de capa exterior de impermeabilización, no solo en la zona suroeste/este, estando la teja suelta en el lado sureste, con importante deterioro de la cumbrera, en la que sus tejas se encuentran sueltas y rotas, estando el alero del faldón suroeste en su encuentro con la fachada sureste en muy mal estado, y su viga con carcoma y humedad, así como las tejas del borde del alero sureste en situación de peligrosidad, habiendo perdido el enlatado en toda la cubierta el barniz protector con la madera deteriorada. El mantenimiento de la cubierta era nulo, y necesarios los trabajos realizados por AgurLan, dada la urgencia: lo suficiente es retejar toda la cubierta, sobre todo las tejas de la esquina, la cumbrera y las piezas del cuadrante suroeste y las piezas rotas, así como su impermeabilización, aconsejando el aislamiento térmico a fin de cumplir con la actual normativa vigente, debiendo entre otras repararse o sustituirse la viga de apoyo del alero que descansa sobre el durmiente de la fachada suroeste (ejecutado por AgurLan).

El tribunal de la apelación puede valorar el material probatorio de forma distinta a como lo hizo el de primera instancia, revisando el proceso, puesto que su posición frente a los litigantes es la misma que ocupó el inferior en el momento de decidir. Aunque en un sistema de apelación limitada, la revisión de un error valorativo se circunscribe al que sea denunciado expresamente en el recurso de apelación, sin introducción de cuestiones nuevas, y dentro de los términos fijados por el apelante, siendo uno de los condicionamientos generales de estos términos la transcendencia de una definida alteración del relato de hechos para la resolución definitiva.

El recurso de apelación, a pesar de enunciar el error en la valoración de la prueba, emplea el método ineficiente del comentario crítico de pasajes de la sentencia apelada, sobre la base de unos presupuestos de hecho, que se afirman, pero que no coinciden por completo con los desenvueltos en la sentencia, sin precisar qué es lo que, a juicio del recurrente, falta, sobra o tendría que alterarse, y cuál es la prueba practicada que debiera evidenciarlo. Y este tribunal ad quemno puede establecer de oficio las discrepancias de hecho, y menos aún, construir de oficio el error judicial al respecto.

Así, se dice que, en la Junta de 27 de enero de 2020, no se adoptó ningún acuerdo que se pueda impugnar, tomándolo de una expresión de la sentencia apelada (que evidentemente observa un acuerdo, puesto que en su fallo se declara nulo). Aunque en dicha Junta es pacífico que se hicieron por los dos copropietarios propuestas divergentes, la una de Maite, la convocante, apoyada en el informe de Ángel Jesús, y que iba en el punto primero del orden del día, y otra de Luis Enrique, basada en el informe de Salome, y con presupuesto de AgurLan,. La propuesta de Maite, convocante, no fue aprobada por el voto en contra de Luis Enrique. En una Comunidad, de cuotas por mitad, la propuesta no aprobada de un copropietario, por el voto en contra del otro, supone que hay un acuerdo denegatorio. Si ese acuerdo negativo resulta válido o no, obviamente es una quaestio iuris.

También se dice que no consta notificación posterior a la celebración de la Junta, donde se refleje la disconformidad del acuerdo, ni un requerimiento para la ejecución del proyecto del Sr. Ángel Jesús, pero no son extremos que tenga por probados la sentencia apelada, y sí únicamente que hubo un burofax protestando de la redacción del acta de la Junta de 27 de enero de 2020.

Por otra parte, el recurso de apelación diverge en valoraciones sobre los hechos técnicos informados por los peritos, la Sra. Salome, reclutada por el demandado, y el Sr. Ángel Jesús, que fue contratado por la demandante.

La valoración de la prueba pericial depende de si la motivación judicial sobre el dictamen refleja las reglas de racionalidad, que es canon del control del recurso devolutivo, y son extremos decantados en la doctrina de las Audiencias que se deben tener en cuenta:

a) La cualificación de quienes prestan los dictámenes, y, por lo tanto, su especialización sobre el tema a informar.

b) El método observado al informar, esto es, la calidad de la explicación racional.

c) Las condiciones de observación o reconocimiento del perito, las operaciones periciales que haya llevado a cabo, los medios o instrumentos empleados, y los datos en los que se sustente su dictamen.

d) La objetividad del informe, y en especial, la vinculación del perito con las partes, o haber sido designado judicialmente o contratado por las partes.

En el supuesto litigioso, de los puntos mencionados, se ha de decidir, justamente, por el método en las circunstancias dadas, en tanto que ofrece la explicación más razonable, dado que la cualificación de los peritos, su proclividad a cada parte, y las operaciones periciales, no pueden distinguirse.

En efecto, en primer lugar, tiene que establecerse cuál es la divergencia relevante en el proceso sobre el estado de la cubierta del caserío y el ámbito de la obra necesaria de reparación. No se trata de escoger entre unos hechos informados y una opinión sobre los mismos, del estado y consecuente ámbito del momento de la demanda o ulterior, sino del estado y consecuente ámbito de cuando se adoptó el acuerdo denegatorio el 27 de enero de 2020. Puesto que se impugna la legalidad de no haber acordado en Junta, ese es el contexto en que tiene que resolverse. Por ello, cuando se denuesta el informe presentado por el Sr. Ángel Jesús, de fecha 27 de septiembre de 2019, con un adjunto de 27 de enero de 2020, preparado ad hocde la Junta comunitaria litigiosa, por ser anterior a la reparación urgente acordada el 2 de septiembre de 2020, y que el arquitecto presentado por Maite únicamente recuerda dos visitas a la casa para cuando se demanda, el 7 de diciembre de 2020, en realidad, es lo genuinamente digno de atención, y no lo que se dictamina por el arquitecta Sra. Salome, que dictamina el 29 de marzo de 2021, y que se produce después de las reparaciones urgentes aprobadas en septiembre de 2020. No interesa, al objeto presente, y para la quaestio factide la impugnación del acuerdo de enero de 2020, la "situación real actualizada tanto en tiempo como situación de la cubierta".Por ello, ya de partida, es superior el informe del Sr. Ángel Jesús.

Y también prima el informe del Sr. Ángel Jesús por encima del de la Sra. Salome, en tanto que este segundo es claramente un dictamen de refutación del primero. El informe de marzo de 2021 se vierte para contradecir parcialmente el del Sr. Ángel Jesús, de septiembre de 2019, actualizado en enero de 2020.

En fin, no es el objeto de la prueba dirimir entre una opinión arquitectónica del marco de la obra necesaria, como si el Juzgado arbitrara, sino estudiar si la opinión votada en Junta de 27 de enero de 2020, y rechazada, era la del marco correcto, y por lo tanto, lícito.

Es, por ello, que la concisión de motivos expresados en la sentencia de primera instancia, para considerar que lo dictaminado por el Sr. Ángel Jesús era la base de la obra necesaria, parte de lo sencillo de captar la superioridad de la perspectiva adecuada, del Sr. Ángel Jesús, frente a la tesis defensiva de la Sra. Salome:

1º) Sincrónicamente, el acierto de una obra de mayor extensión e identidad, en enero de 2020, se confirma por el dato acreditado de que, a pesar de las obras acometidas por Agur-Lan, de reparación de la esquina suroeste/sureste, se produjeron nuevos derrumbes, como pronosticara el Sr. Ángel Jesús.

2º) Milita en su favor el propio requerimiento del Ayuntamiento de Berrobi para acometer obras para evitar situaciones peligrosas para las personas y bienes, de 14 de febrero de 2020.

3º) Un retejado parcial sin aislamiento bajo teja cumpliría la normativa para los camarotes originarios de un caserío, pero es antieconómico (costo menor que el ahorro), una vez que se tiene que impermeabilizar por el retejado completo.

Entrar a discernir la pertinencia de cada extremo en que divergen los informes, del Sr. Ángel Jesús y la Sra. Salome, no es conducente, por lo dicho, en tanto que, para perplejidad de quien no puede legalmente razonar desde ciencia o técnica, sino solo desde sana crítica (cfr: art. 348 LEC) , no solo la divergencia es de opiniones, sino de los mismos hechos históricos, y para tener por probados los hechos, no hay otra manera de proceder que utilizando los mencionados elementos. En el fondo, el asunto principal en el plano de hecho es fijar si, aparte de la obra urgente acometida, la obra necesaria comprendía también un retejado completo, y ello procede de que las tejas han perdido su impermeabilidad, y no simplemente el revestimiento externo estético, y ello no deriva en que existan filtraciones siempre.

El método del informe del Sr. Ángel Jesús es superior, y resulta contrario a la lógica que se mantenga que las tejas de sesenta años, y que se mueven por el viento, y se han deteriorado, y algunas se han roto, no tienen que sustituirse todas, incluso las que todavía no han acabado de degradarse, pero es lo razonable que acontecerá en breve. De ahí que, retejando por completo, hay que impermeabilizar, y lo mejor y más económico, aunque las ganbarasno sean habitadas, es un aislamiento térmico.

No es misión de oficio en segunda instancia espigar otras discrepancias fácticas del apelante en su exposición del error iuris, cuando no se pide expresamente una falta, agregado o alteración respecto de la decantación probatoria de la sentencia de la primera instancia, y mucho menos, revisar los medios probatorios que derivarían las mismas.

TERCERO.- Acuerdo denegatorio de una obra necesaria de reparación integral de la cubierta del edificio en comunidad de propiedad horizontal por mitades

La demanda ejerce una acción de nulidad del acuerdo de la Junta de la Comunidad demandada de 27 de enero de 2020, por la copropietaria Maite, que acudió a la reunión y voto a favor, al sostener que la propuesta de obra, informada por el arquitecto Ángel Jesús, y presupuestada, como necesaria, tuvo legalmente que ser adoptada. No lo fue porque votó en contra el otro copropietario, Luis Enrique, al ser una comunidad de un caserío de Berrobi, con dos únicos comuneros, y cuota de participación del 50% cada cual.

La actora sostiene que la obra necesaria era la de reposición integral de la cubierta de teja del caserío, informada y presupuestada como se propuso en la precitada Junta, mientras que el demandado sostiene que basta un obra de reparación puntual, la cual, por razones de urgencia, y a requerimiento del Ayuntamiento, se acordó con posterioridad, para lo que prestó su aquiescencia la actora (lo que ni afecta a que haya mantenido la presente impugnacion, como es claro).

En cuanto a la legitimación activa de Maite y su esposo, es un supuesto de legitimación ordinaria directa por situación jurídica, que es la condición de copropietaria, para cuyo ejercicio, en impugnación de acuerdo comunitario, el art. 18.2 LPH exige a los asistentes a la Junta que hubieran votado a favor del acuerdo impugnado. Claro que si se trata, como en el caso, según se ha motivado en el fáctico, de un acuerdo denegatorio, y la Junta se integra por dos miembros por mitad de cuotas y derechos, la legitimación está supeditada al voto favorable, puesto que es el contrario, del demandado, que funda el acuerdo negativo. El precepto establece que estarán legitimados, entre los propietarios asistentes a la junta, quienes hayan salvado su voto, pero ello no es exigencia de ninguna mención sacramental, sino que basta que con el voto se manifieste en la Junta su discrepancia con la decisión tomada, normalmente votando en contra, y en este supuesto de acuerdo negativo u omisivo, votando a favor. Lo que excluye la legitimación es el supuesto donde no sea posible extraer una posición claramente negativa a la adopción del acuerdo por alguno de los propietarios presentes en la votación, como ocurre en el caso de la abstención. En definitiva, salvar el voto es validar la declaración de voluntad que enmienda la mayoritaria, dado que la mayoritaria es la que adopta los acuerdos. En una comunidad de dos cuotas iguales por mitad, la mayoría simple coincide con la unanimidad. Pero salvar, aquí, ha de significar esclarecer o clarificar, discernimiento que puede tener interés en ejemplos de cambio del sentido de voto.

En definitiva, y ni siquiera comprobado que la falta de legitimación activa, como se dibuja en el recurso de apelación, se hubiera alegado en la contestación de la demanda, y por lo tanto, conformar una "cuestión nueva" en la apelación (la ausencia de legitimación activa de la contestación se basaba en otros argumentos, desechados por la sentencia apelada), no cabe duda que Maite, sin necesidad de confirmar o reiterar su posición contraria al acuerdo impugnado, está legitimada activamente. Y obviamente el acuerdo denegatorio existe, y siempre lo habrá en esta Comunidad, cuando se proponga por uno de los copropietarios y el otro no está conforme.

Y por lo que hace a la bondad de fondo de la obras informadas y presupuestadas, a instancias de la demandante Maite, por Ángel Jesús, y que no se acordaron, por el voto contrario del demandado, el art. 18.1 LPH dispone que los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, cuando sean contrarios a la Ley, y si las obras informadas y presupuestadas por el Sr. Ángel Jesús, y que se propusieron como primer punto del orden del día, son necesarias para garantizar la seguridad de los ocupantes del caserío, y para la sostenibilidad del edificio, en términos de arts. 10.1 a) LPH, y 3 LOE, al tiempo, rechazar el acuerdo es nulo, y es obligación de la Comunidad acometer las obras.

La STS 320/2020 de 18 de junio recuerda: "es doctrina jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias de esta Sala de 28 de octubre de 2004 , 25 de enero de 2005 , 17 de diciembre de 2009 , y 6 de noviembre de 2013 ), que son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva Comunidad de Propietarios, y se reserva la más grave calificación de nulidad radical o absoluta para aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º. del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo ( SSTS 29 de octubre de 2010 , y 18 de abril de 2007 )".

Como resultado de la prueba pericial, los trabajos que la Junta se negó a realizar el 27 de enero de 2020, por motivos de seguridad, y de salubridad del edificio, se deben realizar, y no haberlo así acordado, es ilícito, y por lo tanto, anulable.

Y no cabe conceptuar mejora, que no sería obligatoria, sino todo lo contrario, inexigible a la Comunidad, con arreglo al art. 17.4 LPH, lo que no había previamente, como es el aislamiento térmico, porque viene implícito en las obras necesarias de habitabilidad, puesto que, al retejar tiene que ejecutarse una impermeabilización, y es lo aconsejado por el CTE.

Lo motivado conduce a la desestimación del recurso de apelación, corroborando la solución concedida por la sentencia apelada al contencioso de los copropietarios con la Comunidad.

CUARTO.- Costas

Conforme a lo prevenido en el art. 398.1 LEC la desestimación del recurso de apelación interpuesto conlleva que se haga imposición de las costas causadas a la parte recurrente.

Vistas las normas y jurisprudencia citadas, y lo demás de general y pertinente aplicación.