Sentencia Civil 677/2025 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 1770/2024 de 26 de mayo del 2025

PRIMERO.-Como se recoge en la sentencia de Instancia la parte actora en su demanda ejercita una acción de resolución contractual e indemnización de daños y perjuicios por falta de conformidad, al amparo del artículo 621-37 1 y 2 del Código Civil de Cataluña

(Ccat), en cuya virtud pretende que se declare resuelto el contrato de compraventa de la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Blanes suscrito con la entidad demandada, y se le indemnice por los daños y perjuicios sufridos.

La parte actora fundamenta su pretensión, en síntesis, en los siguientes hechos:

1. El día 13 de mayo de 2021, en su condición de consumidor, celebró con la mercantil demandada un contrato de compraventa formalizado en Escritura Pública, cuyo objeto era la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Blanes sita en la DIRECCION000 piso.

2. La demandada publicitó dicho inmueble en el portal IDEALISTA como DIRECCION000 en construcción/ rehabilitación. El anuncio presentaba los planos del inmueble y una breve descripción de su distribución metros cuadrados y precio .

Expresamente, se indicaba que se trata de un dúplex de 100 m2 construidos, distribuidos en dos plantas, primera con tres habitaciones y un baño , y segunda con un stres habitaciones y un baño, y segunda con un salón comedor, baño de cortesía, cocina y terraza.

3. Asegura la parte actora que, desde el momento de la primera visita y, aunque la reforma del inmueble se hallaba en ejecución, el mismo presentaba la distribución descrita en el anuncio.

4. El día 18 de julio de 2020, suscribió con INMOBLANES REAL ESTATESL, un documento de reserva del inmueble y, posteriormente, el día 7de agosto de 2020 con la demandada celebró el contrato de arras penitenciales, que resultó prorrogado mediante anexo de 3 de diciembre de 2020. Señala que, en tales documentos, se recogía acuerdos privados alcanzados con la contraparte y tendentes a que la reforma del piso acogiera la distribución con la que el mismo había sido publicitado.

5. Tras una inspección técnica realizada el día 8 de agosto de 2022, el Ayuntamiento de Blanes incoó expediente de legalidad urbanística por ejecución de obras sin ajustarse a licencia, con número de expediente NUM001. El expediente concluyó mediante Decreto2022002529 de fecha 28 de noviembre de 2022, en el que se apreciaban dos irregularidades: 1) no ajustarse las obras al proyecto As Built y resultar ilegalizables por hallarse el edificio en volumen disconforme por superar la altura permitida en el Plan de Ordenación Urbanística Municipal (POUM); 2) Incumplir lo dispuesto en el Decreto141/2012, sobre condiciones de habitabilidad de viviendas, dado quelas estancias destinadas a salón/comedor y cocina deben tener una altura mínima de 2'50 metros y en el inmueble tenían la altura de 2'26metros. El Decreto concluía con la concesión al actor del plazo de un mes para proceder a la demolición de la ampliación de la cubierta de laterraza y la reubicación de la sala de estar/comedor y cocina en la planta inferior, así como con el anuncio de las sanciones en caso de incumplimiento.

6. Esta parte asegura que el Proyecto As Built fue presentado por la demandada al Ayuntamiento, antes de la formalización de compraventa, el 26 de abril de 2021, y no reflejaba la realidad de las obras por ella realizadas, lo que efectuó con plena consciencia de su irregularidad, a fin de obtener el certificado final de obra, y ocultando deliberadamente tales circunstancias al actor.

Frente a ello, la parte demandada se opone y argumenta, en síntesis, lo siguiente:

1. No niega la condición de consumidora de la parte actora, pero entiende que esta no debe ser instrumentalizada para exigirle responsabilidad por unas obras que no le corresponde.

2. Asegura que, durante el proceso de formalización de la compraventa, la vivienda se hallaba en proceso de rehabilitación, si bien las obras realizadas se ajustaron en todo momento a la legalidad. A lo largo de este proceso, el actor fue informado de todas las características del inmueble y pudo visitarlo en varias ocasiones mostrando su conformidad con la rehabilitación convenida que se estaba ejecutando.

3. La realidad de tales obras y el estado en el que el inmueble fue finalmente entregado al actor, consta plasmada en los acuerdos privados previos a la venta celebrada (reserva y arras), así como en los documentos legales necesarios y esenciales para su conclusión:

EL certificado final de obra y habitabilidad, el proyecto As Built, la escritura de préstamo hipotecario junto con el certificado de tasación y la escritura pública de compraventa junto con sus anexos, entre los que figura la nota simple registral de la finca, certificación catastral descriptiva y cédula de habitabilidad.

El análisis de estos documentos, permite observar que ni la descripción del inmueble, ni distribución de sus estancias, ni los metros cuadros ni los planos que recogen se corresponde con el inmueble que la actora dice que se le entregó. Ello, es así porque la obra se ejecutó conforme a derecho y el inmueble se entregó con la distribución que figura en tales documentos.

4. La inspección realizada por el Ayuntamiento tuvo lugar transcurrido más de un año desde la formalización de la venta y, esta parte defiende que, fue en ese periodo de tiempo, en el que el actor debió de ejecutar la reforma d la reforma del inmueble que resultó disconforme con la normativa urbanística

La sentencia de Instancia desestima la demanda , y frente a ella se interpone recurso de apelación por la parte actora .

SEGUNDO.-Los motivos del recurso de apelación básicamente son :

CUESTIÓN PREVIA

SOLICITUD DE COMPLEMENTO Y RECTIFICACIÓN DE LA SENTENCIA 143/2024

En fecha 29 de septiembre de 2024 esta parte presentó escrito solicitando la aclaración/corrección y/o subsanación/complemento de la Sentencia 143/2024, al entender que la juzgadora a quohabía incurrido en error material, al no resolver la pretensión de inhabilidad de la finca objeto de controversia por no alcanzar la altura libre mínima exigida por el Decreto 141/2012, circunstancia que imposibilitaba reubicar la cocina en la DIRECCION000), y que no puede ubicarse en la DIRECCION000, al encontrarse en volumen disconforme. De la misma manera, la precitada Sentencia no contenía pronunciamiento alguno frente al hecho controvertido relativo a "La existencia, o no, de la causa de disolución de la Sociedad MAEM 84 SL, alegada de contrario".

El escrito de esta parte fue resuelto en cuanto al error material mediante Auto de fecha 20 de septiembre, que fue notificado a esta parte en fecha 24 de septiembre. Finalmente, y en relación con el complemento interesado, el Juzgado de Primera Instancia 1 de Blanes dictó el Auto de fecha 1 de noviembre, que fue notificado a esta representación en fecha 5 de noviembre, desestimando la petición realizada. Ponemos de manifiesto ambas circunstancias a efectos del cómputo del plazo para formular el presente recurso de apelación.

Esta parte muestra su total disconformidad con las decisiones alcanzadas por la juzgadora de instancia en aquellos Autos, extremo que será pormenorizadamente analizado en el presente recurso de apelación. No obstante, debemos detenernos en el Auto de fecha 1 de noviembre para subrayar que, a pesar de lo que sostiene la juzgadora a quo,el Letrado que suscribe introdujo en el acto de la audiencia previa el hecho controvertido consistente en "Si la dissolució de la societat ha estat dirigida a eludir responsabilitats i l'existència o no d'aquesta causa de dissolució que de contrari s'al·lega".En concreto, esta cuestión se introdujo en el MINUTO 14.58de la audiencia previa celebrada en fecha 12/12/2023.

De la misma manera, esta parte NO ha formuló en su escrito de demanda "una acciónDe la misma manera, esta parte NO ha formuló en su escrito de demanda "una acción principal de nulidad contractual por falta de conformidad",como recoge, desacertadamente el Auto de fecha 1 de noviembre. La acción ejercitada consistía en la solicitud de resolución contractual de la compraventa celebrada entre las partes, al amparo del artículo 621-20 y 621-37.1 c) del Código Civil de Catalunya, acumulada a la acción de solicitud de indemnización de daños y perjuicios, de conformidad con el artículo 621-37.2CCC. CUESTIÓN PREVIA

INFRACCIÓN DE NORMAS O GARANTÍAS PROCESALES EX ARTÍCULO 459 LEC

INFRACCIÓN ARTÍCULO 265 , 270 Y 271 DE LA LEC

VULNERACIÓN DERECHO FUNDAMENTAL A LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA ART. 24 CE

NULIDAD DE LA INCORPORACIÓN DE LA TASACIÓN DE TINSA

Previo a descender a los motivos que originan la interposición del presente recurso de apelación, debemos denunciar que, a lo largo de la primera instancia, esta representación se ha alzado en reiteradas ocasiones contra la admisión de la documental incorporada en Autos a instancias de la mercantil demandada, que interesó oficiar a TINSA para que aportara el informe de tasación de la vivienda objeto de controversia, que es la sita en Blanes, DIRECCION000. PRIMERA

ERRONEA VALORACIÓN DE LA PRUEBA EX ARTICULO 456.1 LEC

VULNERACIÓN ARTÍCULO 218.2 LEC

El primer motivo del presente recurso de apelación se centra, única y exclusivamente, en la errónea valoración de la prueba practicada en las presentes actuaciones por parte de la juzgadora a quo,al escapar de las reglas de la sana crítica y de los principios de la lógica, las máximas de la experiencia y los conocimientos científicos.

Y es que, de resultas de la prueba practicada ha quedado debidamente acreditado que MAEM 84 SL publicitó un DIRECCION000 de 3 habitaciones y un salón/comedor con cocina americana ubicada en la DIRECCION000), ubicado en Blanes, DIRECCION000.

Que el Sr. Joaquín se interesó por dicho inmueble, con esas características y esa distribución, de resultas del anuncio publicitado por INMOBLANES.

Que ese inmueble había de constituir el domicilio habitual del Sr. Joaquín y de su núcleo familiar, compuesto por la Sra. Jacinta, y los 3 hijos de ambos. 5 Que la Sra. Jacinta estuvo presente durante el proceso de comercialización del inmueble, extremo que tampoco ha sido discutido de contrario.

Que, a pesar de que estaba en proceso de reforma, ese fue el inmueble que se enseñó, con esas características, y el que posteriormente se entregó al Sr. Joaquín.

Que los contratos celebrados entre las partes describen e identifican la vivienda de la forma que, a través del anuncio de IDEALISTA, se publicitó.

Que mi representado ostenta la condición de consumidor y usuario, extremo que no ha sido discutido de contrario.

Que el inmueble fue entregado por la mercantil demandada FINALIZADO, circunstancia que reconoció en su escrito de contestación a la demanda, concretamente en la página 2 in fine.

Que posteriormente y de resultas de una inspección, se inició un procedimiento de restitución de la legalidad urbanística por parte del Ayuntamiento de Blanes, que, muy sintéticamente, requería al Sr. Joaquín para derribar el volumen ilegalizable de la planta primera y restituir la cocina en la planta inferior

En primer lugar, establece el artículo 218.2 de la LEC que "Las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón"

Por su parte, la jurisprudencia es unánime al declarar que la segunda instancia contempla y permite la función revisora de la prueba practicada en primera instancia (revisio prioris instantiae),función que, precisamente, interesamos en el presente recurso de apelación. A modo ilustrativo, citamos la Sentencia 511/2024, de fecha 15 de julio, dictada por la Sección 1ª de la Ilma. Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1ª, Rec. 96/2023: Expuesto lo anterior, a continuación, pasamos a analizar las pruebas practicadas en las presentes actuaciones, así como las respectivas argumentaciones conferidas por la juzgadora a quo,con las que mostramos NUESTRA MÁS ABSOLUTA DISCONFORMIDAD AL SER TOTALMENTE CONTRARIAS A LAS REGLAS DE LA SANA CRÍTICA, LA LÓGICA Y LAS MÁXIMAS DE LA EXPERIENCIA.

1.- Análisis de los anuncios publicitados a través del portal IDEALISTA En primer lugar, y para una mejor comprensión del presente apartado, debemos realizar una secuencia cronológica que, per se,permitirá desvirtuar la valoración de la prueba realizada por la juzgadora de instancia:

- Fecha concesión licencia de obras: 21/03/2019.La licencia se solicitó en el año 2018. Extractamos el DOC 4 de la contestación a la demanda de MAEM:

- Suscripción contrato de arras: 7/08/2020

- Suscripción prórroga del contrato de arras: 3/10/2020

- Suscripción de la escritura pública de compraventa: 13/05/2021 Los precitados anuncios, por su parte, fueron publicitados en las siguientes fechas en el portal IDEALISTA:

-BLANES.COM PUNT INMOBILIARI: 28/02 y desde 3/03/2018 hasta10/05/2018

-INMOBLANES: 12/03/2019 hasta el 1/05/2020 y 25/05/2020 al 1/09/2020

-SOL.LLORET_28/05/ 2020 al 23/07/2020

Por consiguiente, y como es evidente, los anuncios - con sus respectivas descripciones, fotografías y planos - son POSTERIORES A LA CONCESIÓN DE LA LICENCIAy anteriores a la suscripción de las arras y de la compraventa. A pesar de que este anuncio no fue el visionado por mi mandante, que inició el proceso de comercialización en el año 2020, ya apreciamos que en el año 2018 se publicitaba un DIRECCION000 con 3 habitaciones, extremo que viene reivindicando esta parte.

El anuncio no adjunta fotografías del inmueble, al encontrarse en proceso de reforma, pero sí unos planos. Si descendemos al contenido de esos planos, vemos: EN TODO MOMENTO SE PUBLICITA UN DIRECCION000 CON TRES HABITACIONES EN LA PLANTA PISO Y EL SALÓN/COMEDOR EN LA DIRECCION000. Y A PESAR DE ELLO, LA JUZGADORA DE INSTANCIA CONCLUYE, COMO VEREMOS POSTERIORMENTE, QUE "LA REFORMA FUE POSTERIOR A LA VENTA".

Este es el anuncio que sirvió a mi representado para interesarse en el inmueble objeto de controversia ya que, como obra en Autos, la comercialización se llevó a cabo a través de INMOBLANES. 11 Hasta el momento, vemos como nuevamente SE PUBLICITÓ UN PISO DE 3 HABITACIONES Y DOS BAÑOS, DISTRIBUIDOS EN DOS PLANTAS CONECTADAS ENTRE SÍ (DÚPLEX)tal y como postula esta parte.

El inmueble fue publicitado en unos términos totalmente contrarios a la licencia presentada. De resultas de este procedimiento hemos conocido que la licencia de obras fue solicitada en el año 2018, y que su concesión data de 21/03/2019.Es decir, durante su comercialización MAEM ya sabía que ERA TOTALMENTE CONTRARIO A LA LICENCIA Y A LA LEGALIDAD VIGENTE.

El beneficio es evidente: obtener un precio superior en la compraventa, al vender un inmueble con más prestaciones (más estancias, salón/comedor con cocina americana, etc.). No obstante, existe una leve discrepancia entre la descripción ofrecida en el anuncio y el plano adjunto al mismo, que obedece a un error de transcripción, en lo relativo a la denominación de las respectivas plantas.

Según la descripción, en la planta pisose ubica el salón comedor cocina, un baño de cortesía y una terraza de 25,10m. Y en la planta superior,encontraríamos 3 habitaciones, un baño y dos balcones. No obstante, basta una visión del plano para apreciar QUE ESA DESCRIPCIÓN NO ES SOLO ERRÓNEA, SINO TOTALMENTE IMPOSIBLE, DADO QUE LA TERRAZA DE 25,10M2 SE ENCUENTRA EN LA PLANTA SUPERIOR ( DIRECCION000), Y LOS DOS BALCONES, EN LA PLANTA PISO (PLANTA TERCERA). Dicha circunstancia certifica que, como postulamos, el anuncio contenía un simple error de transcripción. Extractamos, a continuación, los planos incorporados al referido anuncio: Debemos reiterar que este anuncio es anterior al contrato de arras suscrito por el Sr. Joaquín, que data de fecha 7 de agosto de 2020; anterior también a su prórroga, de fecha 3 de octubre de 2020 y a la compraventa, que se acabó formalizando el día 13 de mayo de 2021.

La lógica aplastante nos haría concluir que el inmueble fue entregado en el mismo estado en el que fue publicitado en el anuncio transcrito y que, por ende, el proyecto As Built se encuentra alterado en relación con la realidad de las obras de reforma ejecutadas por MAEM 84 SL, en clara connivencia de estos con la Dirección Facultativa de la obra.

Entender lo contrario es simple y llanamente inverosímil. En ese caso, tendríamos que aceptar como buena la hipótesis de que INMOBLANES publicitó el inmueble con unas determinadas características (que, casualmente, coincidían con dos anuncios más), que posteriormente MAEM entregó la finca en un estado diferente, prescindiendo de la descripción dada durante el proceso de comercialización (es decir, entregando un piso de 1 habitación, y no de 3), y que mi representado, que estaba interesado en un dúplex de tres habitaciones, dos baños y un salón/comedor con cocina americana, aceptó la entrega del inmueble de una sola habitación para posteriormente, y de forma unilateral, realizar y costear una reforma para que el inmueble presentara la misma distribución y características que las ofrecidas durante el proceso de comercialización.

Un absoluto dislate, si se me permite la expresión, fuera de las más esenciales de las lógicas.

Por inverosímil que parezca, esta es la conclusión que alcanza la juzgadora de instancia, incurriendo así en la errónea valoración de la prueba que denunciamos y que, como no puede ser de otro modo, merece la total disconformidad de esta representación. En concreto, en el FD TERCERO, leemos: 13 La propia juzgadora a quosubraya la imposibilidad de que las tres habitaciones se encuentren en la planta superior, por sus dimensiones, pero no atina en hacer el sencillísimo ejercicio de ver, como hemos expuesto ya, que pese a esa descripción EL PLANO DEL PROPIO ANUNCIO UBICA LAS TRES ESTANCIAS EN LA PLANTA TERCERA.En esa planta, además, encontramos los dos balcones, ubicándose la terraza de 25.10m2, en la planta ático.

Por ello, DISCREPAMOS de la siguiente valoración: AFIRMAR QUE LAS TRES ESTANCIAS SE UBICABAN EN LA DIRECCION000 ERA TAN IMPOSIBLE COMO DECIR QUE LA TERRAZA DE 25,10M2 SE ENCONTRABA EN LA PLANTA TERCERA, EJERCICIO QUE, POR FÁCIL QUE PARECE, NO REALIZA LA JUZGADORA A QUO.

La Se publicita un DIRECCION000, de tres habitaciones y dos baños.

La cocina y el comedor habían de ubicarse en la parte superior ( DIRECCION000).

Este anuncio se publicitó durante el periodo comprendido entre el 28/05/2020 y el 23/07/2020.

Seguir manteniendo que mi representado realizó la reforma ilegal, cuando la vivienda fue entregada con la misma distribución que la ofrecida en los anuncios analizados, es, simple y llanamente, inaudito.

Entre algunas de las fotografías que se adjuntan al anuncio, vemos que en la imagen que se corresponde con la planta DIRECCION000 ya se aprecia la previsión de las instalaciones de la cocina (desagües, enchufes, etc.): 15

Ello es CON ANTERIORIDAD Y POSTERIORDAD A OBTENER LA LICENCIA DE OBRAS, QUE HABÍA DE AJUSTARSE AL PROYECTO EJECUTIVO, MAEM 84 SL YA PUBLICITABA EL ANUNCIO CON LA DISTRIBUCIÓN Y CON LAS CARACTERÍSTICAS EN LOS QUE EL SR. Joaquín LO ADQUIRIÓ:

- Publicación anuncio BLANES.COM PUNT INMOBILIARI: 28/02 y desde 3/03/2018 hasta10/05/2018

- Fecha concesión licencia de obras: 21/03/2019.

- Publicación anuncio INMOBLANES: 12/03/2019 hasta el 1/05/2020 y 25/05/2020 al 1/09/2020

- Publicación anuncio SOL.LLORET_28/05/ 2020 al 23/07/2020

- Suscripción contrato de arras: 7/08/2020

- Suscripción prórroga del contrato de arras: 3/10/2020

- Suscripción de la escritura pública de compraventa: 13/05/2021 El clausulado dice, y cito literalmente:

"EN LA PLANTA TERRADO, CONCRETAMENTE EN LA ZONA DE LA COCINA, LAS CALIDADES ACORDADAS SON: (EL SILESTONE SERÁ MODELO SANTA MARGARITA DE COLOR BLANCO NIEVE, EL FREGADERO SERÁ TAMBIÉN DE SILESTONE DEL MISMO COLOR Y MODELO CON ESCURREPLATOS".

No dice "EN LA PLANTA TERRADO SE UBICARÁ LA COCINA".Ni "LAS PARTES ACUERDAN QUE LA COCINA SE UBIQUE EN LA PLANTA TERRADO".

"EN LA SEGUNDA HABITACIÓN DE LA PLANTA PISO SE INSTALARÁ UNA VENTANA EN LA PARED QUE COMUNICA A LA TERCERA HABITACIÓN PARA QUE PUEDA ENTRAR LUZ NATURAL".

No dice "LAS PARTES ACUERDAN UBICAR TRES HABITACIONES EN LA PLANTA PISO".Ni "LAS PARTES ACUERDAN QUE, EN LUGAR DE UNA HABITACIÓN, EL INMUEBLE TENDRÁ TRES HABITACIONES EN LA PLANTA PISO".

Basta una lectura de la cláusula para interpretar que las tres estancias, IGUAL QUE EN LOS ANUNCIOS,ya estaban en la planta piso, y que se pactaban únicamente acabados, en este caso en 18 cuanto a las ventanas. Y es que es evidente que si la juzgadora de instancia no acude a esta equivocaciónse le desvanecen los argumentos desestimatorios de la demanda. Decimos esto, y en estos términos, siempre reiterando el debido respeto, porque se hace difícil que se pueda alcanzar una lectura tan equivocada como la que hace.

De la propia redacción del contrato de arras se desprende que la cocina ya está ubicada en la DIRECCION000, y que en la planta piso hay tres habitaciones. En este punto, debemos estar al tenor literal del artículo 1281 CC, CLARAMENTE VULNERADOpor la Sentencia 143/2024, en el que leemos: Por ende, el contrato de arras recoge la misma distribución que se plasmó en los anuncios analizados anteriormente, SIN QUE EXISTA UN DOCUMENTO POSTERIOR AL CONTRATO DE ARRAS QUE LO MODIFIQUE, CONFIRIENDO UNA DISTRIBUCIÓN DISTINTA AL INMUEBLE.Por razones que desconocemos, la juzgadora de instancia prefiere dar un significado diferente al propio contenido del clausulado analizado, antes que ceñirse a su tenor literal, prescindiendo además de los demás hechos coetáneos analizados hasta el momento (los anuncios).

Siguiendo con la documentación suscrita por las partes, la mercantil demandada se obligó a transmitir la vivienda libre de CARGAS, GRAVÁMENES y AFECCIONES URBANÍSTICAS, según el contrato de reserva suscrito en fecha 18 de julio de 2020 (DOC 4) de nuestro escrito de demanda:

TERCERO.-En primer lugar se analizará la cuestión previa plantada por la parte recurrente en cuanto a la admisión de la prueba documental , en relación al informe de TINSA . La parte recurrente , como se ha señalado mantiene al respecto :

CUESTIÓN PREVIA

INFRACCIÓN DE NORMAS O GARANTÍAS PROCESALES EX ARTÍCULO 459 LEC INFRACCIÓN ARTÍCULO 265 , 270 Y 271 DE LA LEC VULNERACIÓN DERECHO FUNDAMENTAL A LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA ART. 24 CE NULIDAD DE LA INCORPORACIÓN DE LA TASACIÓN DE TINSA

Señalar en primer lugar que encuanto a la nulidad pretendida, como reiteradamente tiene declarado nuestro Tribunal Constitucional, para apreciar la existencia de una posible indefensión contraria al artículo 24.1 CE , no basta con que se haya producido la transgresión de una norma procesal, sino que es necesaria la concurrencia de otros requisitos -Vid. v.gr. STC 126/1991, de 6 de julio -. Así, la indefensión ha de ser efectiva y no meramente formal, lo que significa que el defecto procesal haya supuesto un perjuicio real y efectivo en las posibilidades de defensa de la parte.

Lo que aplicado al caso presente y como se analizara a continuación no se estima que se haya vulnerado ninguna de las normas invocadas y en el hipotético caso que acogiéramos la tesis del apelante, y admitiendo a efectos dialécticos que la admisión de dicha prueba ha supuesto una vulneración de las normas en materia de prueba lo que negamos es que tal situación hubiera producido la indefensión del actor y apelante, condición indispensable para que prospere la petición de nulidad.

Efectivamente , si seguimos el iter procesal que ha tenido lugar dicha prueba documental en el procedimiento , se constata que de dicha prueba documental ya fue solicitada con la demanda en el otrosí cuarto y quinto de la demanda OTROSÍ CUARTO DIGO:

Que, ex artículo 328 de la LEC, esta parte viene a solicitar que se requiera a la adversa para que, con carácter previo a la vista de medidas cautelares, exhiba los siguientes documentos:

- Respecto el documento número 2 de la demanda, la escritura de préstamo hipotecario otorgada, en fecha 13 de mayo de 2021, ante el Notario de Terrassa, D. Alfredo Arbona Casp, bajo número 1.399 de su protocolo, se exhiban los anexos a la misma, especialmente la tasación efectuada por la entidad bancaria BBVA del inmueble hipotecado.

- El Acta previa a dicho préstamo hipotecario, otorgada en fecha 29 de abril de 2021 ante el Notario de Terrassa, D. Alfredo Arbona Casp, bajo número 1.243 de su protocolo.

Los mismos resultan esenciales para el objeto del procedimiento, como bien se ha expresado el hecho "SEGUNDO", pues incluyen el análisis y valoración del inmueble realizado por el banco.

SUPLICO AL JUZGADOque tenga por hechas las precedentes manifestaciones a los efectos oportunos.

OTROSÍ QUINTO DIGO:Que, ex artículo 294 de la LEC, y para el caso en que la adversa no aporte los antedichos documentos con una antelación prudente a la vista de medidas cautelares, interesa se remita oficio a la Notaria de D. Alfredo Arbona Casp para que faciliten la documentación anteriormente referida, esto es:

- Copia de la escritura de préstamo hipotecario otorgada, en fecha 13 de mayo de 2021, ante el Notario de Terrassa, D. Alfredo Arbona Casp, bajo número 1.399 de su protocolo, en la que consten los anexos a dicha escritura.

- Copia del Acta previa a dicho préstamo hipotecario, otorgada en fecha 29 de abril de 2021 ante el Notario de Terrassa, D. Alfredo Arbona Casp, bajo número 1.243 de su protocolo, en la que consten los anexos a dicha escritura.

Y efectuado el requerimiento por el Juzgado acordado en providencia de fecha 18 de julio de 2023 en la que se acordó :

Dada cuenta. Requiero al Procurador Ricard Simo Pascual para que en nombre y

representación de Joaquín en el plazo de 10 días,fijado según las

circunstancias del presente caso, aporte la documentación solicitada mediante Otrosí

digo Cuarto en la contestación a la demanda.

Al Otrosí digo Quinto de la contestación a la demanda estese a la espera del

requerimiento anterior.

Es decir dicha prueba no es que sea una prueba introducida por primera por la parte recurrente sino que ya se solicito como prueba documental y en la audiencia previa dentro de las pruebas admitidas por la parte recurrente esta solicto la documentalk aportada con la demanda .

Al no cumplimentar la parte recurrente en su totalidad la prueba documental , es lo que dio lugar a la prividencia de fecha 23/02/2024 a instancia de la parte demandada en que presento un escrito una vez admitidad la prueba pericial en la audiencia previa en la que solicta :

Asimismo, y a los efectos de elaborar el antedicho informe pericial contradictorio, se viene a solicitar del Juzgado que: Ex artículo 328 de la LEC, requiera a la adversa para que aporte el informe completo de tasación del inmueble objeto del procedimiento, emitido por TINSA. Ex artículo 345 de la LEC, y a los efectos de realizar una visita de inspección técnica, se requiera a la adversa para que facilite sus datos de contacto, a fin de que el perito designado pueda ponerse en contacto con ella y fijar una fecha de visita de la finca. En relación con lo anterior, la adversa aportó, en virtud de la Providencia de 18 de julio de 2023, dictada por este Juzgado, el Certificado de Tasación emitido por TINSA, de 22 de marzo de 2021, pero no acompañó el informe completo. Página .Y que dio lugar como se ha señalado a la providencia de fecha 23/02/2024 en que se acordó : Igualmente requiero a la parte demandada a fin de que en el plazo de 10 días aporteinforme completo de la Tasación del inmueble objeto de autos emitido por TINSA. Providencia que fue subsanada por providencia de fecha 28/02/2024 en que se acordó Detectado error material en la providencia de fecha 23.02.2024, de conformidad con elart. 214,3 de la Lec, acuerdo la subsanación de la referida resolución en el sentido quedonde dice "Igualmente requiero a la parte demandadaa fin de que en el plazo de 10 díasaporte informe completo de la Tasación del inmueble objeto de autos emitido por TINSA." debe decir:"Igualmente requiero a la parte demandantea fin de que en el plazo de 10días aporte informe completo de la Tasación del inmueble objeto de autosemitido porTINSA."Señalar que la parte demandada reitero en un escrito : Que, mediante Providencia de 23 de febrero de 2024, la actora fue requerida para aportar el informe completo de la tasación del inmueble objeto de autos, emitida por TINSA. Mediante escrito de 5 de marzo de 2024, notificado a esta parte mediante traslado de copias entre procuradores, la representación procesal de D. Joaquín manifestó no disponer del informe completo de tasación. Advirtiendo lo anterior, ex art. 330 de la LEC, esta parte viene a solicitar que el Juzgado requiera a la entidad TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.U. (TINSA) para que aporte el antedicho informe, por ser esencial para la conclusión del dictamen pericial contradictorio cuya aportación fue acordada en sede de audiencia previa. Además, es menester referir que el informe es mencionado, en diversas ocasiones, en el certificado de tasación unido a la escritura de préstamo hipotecario, de fecha 13 de mayo de 2021, otorgada ante el Notario de Terrassa, D. Alfredo Arbona Casp, bajo número 1.399 de su protocolo, apuntando, por ejemplo, que las medidas adicionales llevadas a cabo en los métodos de valoración "se indican en el informe"Por diligencia de ordenación de fecha 14/03/2024 consta : El anterior escrito presentado por el Procurador Ricard Simo Pascual en nombre yrepresentación de Joaquín, queda incorporado al procedimiento.Se tiene por verificado el requerimiento efectuado en anterior resolución.De conformidad con lo solicitado líbrese oficio a INMOBLANES REAL ESTATE SL a finde que facilite filiación completa de su extrabajadora Rosa.El anterior escrito presentado por la Procuradora Francina Pascual Sala en nombre yrepresentación de MAEM 84, S.L., queda incorporado al procedimiento.De conformidad con lo solicitado líbrese oifico a TINSA a fin de que remitan informecompleto de la tasación efectuada.Contra dicha diligencia se interpuso recurso de reposición , por la parte recurrente , y fue desestiumado por Decreto de fecha 20 de mayo y en que fundamenta dicha desestimación en : Cuarto. La diligencia de fecha 14/03/2024 recurrida únicamente daba cumplimiento a loordenado por providencia de fecha 23/02/2023 posteriormente subsanada porprovidencia de fecha 28/02/2024. Tratándose el presente asunto de un ámbito como esel de la prueba que no es competencia su decisión de la Letrada de la Administración deJusticia, no cabe admitir dicho recurso sin perjuicio de las acciones que le puedancorresponder a la parte durante el juicio.Por Auto de fecha 10 de mayo de 2024 se acordó :Admito la incorporación al presente proceso del dictamen pericial que tiene por objetodeterminar el estado en el cual se entregó la referida vivienda a su actual propietario enlo relativo a la ubicación de la cocina y la volumetría de la planta superior, aportado porla la parte demandada.Acuerdo dar traslado del mismo a la parte contraria quien con 5días de antelación alacto del juicio deberá manifestar si desea que comparezca el autor del dictamen y, sideberá exponer o explicar el dictamen o responder a preguntas, objeciones opropuestas de rectificación o de intervenir en cualquier otra forma para entender yvalorar el dictamen en relación con lo que es objeto del pleitoY que fue objeto de un recurso de reposición y de un incidente de nulidad d e actuaciones y que fue resuelto por la Juzgadora en Sala Asimismo también fue objeto de un recurso de reposición la Diligencia de Ordenación de fecha 22/03/2024 y en la que por decreto de fecha 28 de julio de 2024 se desestimo con el siguiente fundamento :Cuarto.La diligencia recurrida de fecha 22/03/2024 únicamente daba cumplimiento a loordenado por las providencias de fecha 23/02/2023 y de fecha 28/02/2024. Siendo elsegundo recurso presentado a este respecto, y tratándose de un asunto relativo a laadmisión de la prueba que no es competencia de la Letrada de la Administración deJusticia, sino del Tribunal mediante providencia no recurrible, parece inferirse que laparte se ha tratado de adelantarse a las opciones que la ley le permite utilizar ensegunda instancia respecto de la prueba. Por ello no cabe admitir dicho recurso, sinperjuicio de las acciones que le puedan correspondes a la parte durante el juicio o susfuturas instancias.De este iter procesal solo cabe concluir que no se ha producido vulneración de norma procesal alguna y a ello se añade que de haberse producido no se ha originado indefensión alguna a la parte del examen de las actuaciones señaladas anteriorment permite averiguar sin dificultad que, con independencia de las razones que aduce en contra de la admisión la prueba que nos ocupa, la parte recurrente , tuvo dos ocasiones para denunciar en la instancia la infracción que opone del modo previsto en el art. 227.1 LEC interponiendo el correspondiente recurso contra las providencias de que se trataba o que contenía la infracción procedimental causante determinante de la nulidad de actuacionesconforme al art. 225.3º LEC ,y no lo hizo no pudiendo en este trámite invocar indefensión alguna ya que solo fueron objeto del recurso las diligencias de ordenación que cumplimentaban lo acordado en dichas resoluciones .Máxime cuando la parte disponía de dicha prueba dado no en vano la doctrina constitucional (entre otras, STC 165/2020 )señala que "cuando las fuentes de prueba se encuentran en poder de una de las partes del litigio, la obligación constitucional de colaborar con los tribunales en el curso del proceso ( art. 118 C.E .) conlleva que dicha parte es quien debe aportar los datos requeridos, a fin de que el órgano judicial pueda descubrir la verdad. [...] Sin que los obstáculos y dificultades puestos por la parte que tiene en su mano acreditar los hechos determinantes del litigio, sin causa que lo justifique, puedan repercutir en perjuicio de la contraparte, porque a nadie es lícito beneficiarse de la propia torpeza ( STC 227/1991 , fundamento jurídico 3)".

CUARTO.-En cuanto a la omisión en relación a la falta de pronunciamiento respecto al hecho controvertido fijado en la audiencia previa :" Si la disolución de la sociedad ha estado dirigida a eludir responsabilidades y la existencia o no de dicha causa de disolución " . Respecto de lo cual la parte actora solicito el complemento de la sentencia en Instancia y le fue denegado .

Señalar que al margen que es un pronunciamiento ajeno a lo que es el objeto de la demanda , solo cabe acudir a la acción ejercitada en la demanda y el suplico de la misma y en consecuencia ningún pronunciamiento debe contener la sentencia de Instancia . Al margen de ello tampoco hubiera podido pronunciarse el Juzgado de Instancia dado que en términos generales, el artículo 86 bis, modificado por la Ley Orgánica 7/2022, de 27 de julio ,que delimita la competencia de los Juzgados de lo Mercantil, dispone que estos" conocerán de cuantas cuestiones sean de la competencia del orden jurisdiccional civil en materia de propiedad intelectual e industrial; competencia desleal y publicidad; sociedades mercantiles, sociedades cooperativas, agrupaciones de interés económico; transporte terrestre, nacional o internacional; derecho marítimo, y derecho aéreo"

.Por tanto, el conocimiento de los Juzgados Mercantiles se extiende en este ámbito a las "a las cuestiones en materia de (...) sociedades mercantiles",

En consecuencia no procede efectuar pronunciamiento alguno al respecto en esta alzada .

QUINTO .-Entrando en los concretos motivos del recurso que se fundamenta básicamente en un error en la valoración de la prueba ,la parte actora fundamentaba la acción ejercitada al amparo de lo dispuesto el Art 637. 2

Y lo concretaba en tres cuestiones y que han sido el objeto de la controversia en Instancia y ahora en esta alzada y que la sentencia de Instancia ya concreta que determinaron la ilegalidad de la vivienda y que por ello son el objeto de la demanda y que son :

la ubicación de la cocina en laplanta DIRECCION000, y

; 2) la ampliación de 8 metros de la parte cubierta de la planta DIRECCION000 para la ubicación de las estancias salón/comedor y cocina , dado que ambos elementos impiden el cumplimento del Decreto 141/2012, sobre condiciones de habitabilidad de viviendas, por no alcanzar la altura mínima de 2'50 metros estipulada legalmente (en la planta DIRECCION000 la altura solo alcanza a los 2'26 metros)y el cumplimiento del Plan de Ordenación Urbanística Municipal (POUM), por hallarse la vivienda en volumen disconforme, dado que la ubicación de tales estancias en la DIRECCION000 supondría que el edificio en vez de tener una planta baja, dos planta y un DIRECCION000, pasaría a tener una planta baja, tres planta y un DIRECCION000, superando así la altura máxima permitida en dicha norma.

Y ello dado que en los hechos nuevos que fueron admitidos en la audiencia previa también se admitió como tal "en quan al fet nou, l'alçada inhabilitant de l'immoble"

Introduciendo la parte como hecho nuevo la inhabilidad del inmueble por dicho motivo .

Sobre tales hechos controvertidos , respecto de los cuales la sentencia de Instancia no entro en el examen respecto a la inhabilidad del inmueble en relación a la altura , y solicitada su aclaración en Instancia se desestimo , lo que implicara que deba entrarse también en su examen en esta alzada . Sentado lo anterior para la resolución de la controversia planteada que no es otra básicamente el determinar si la actual configuración del inmueble y cuyas obras han sido declaradas ilegales por el Ayuntamiento de Blanes , se corresponden con la configuración del inmueble como lo recibió al adquirirlo a la fecha de la escritura pública de compraventa que tuvo lugar en fecha 13 de mayo de 2021 y así se publicito en la inmobiliaria a través del portal idealista o si las mismas se realizaron `por la parte actora con posterioridad a dicha entrega por parte de la demandada y que ha sido la causa de que las mismas sean ilegales y en su caso de la inhabilidad de la misma en relación a las alturas .

SEXTO.-Con carácter previo a entrar en el concreto examen de los motivos del recurso deberá fijarse la normativa y jurisprudencia a la cual deberemos de atenernos para la resolución de la controversia planteada y que la sentencia de Instancia ya recoge y a la que cabe añadir lo siguiente .

Que la acción ejercitada por la parte actora es la de resolucióndel contrato por incumplimiento del contrato, lo que fundan la parte actora en una falta de conformidadque la habilitará como comprador comprador a recurrir al conjunto de remedios disponibles en el art. 621-37 CCCat en la falta de conformidady del ex. art. 621-1 CCCat ,considerándolo tambien un caso de "alliud pro alio", según la conceptuación acuñada por el Tribunal Supremo, de entrega de una cosa por otra, y /o inhabilidaddel objeto de la compraventaque provoca la frustración del contrato.

La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 18 de julio de 2023: sobre la falta de conformidadseñala dicha sentencia :

"2. La falta de conformidades para la doctrina más autorizada, una de las novedades del Libro VI CCCat., y supone que el vendedor no sólo se obliga a la entrega de la cosa (como ocurre en el régimen del Código Civil) , sino también a transmitir su titularidad y, en particular, a garantizar que el bien es conforme al contrato, por lo que la desviación de lo pactado (ya sea de tipo material o jurídica), supondrá una falta de conformidadque habilitará al comprador a recurrir al conjunto de remedios disponibles en el art. 621-37 CCCat .: exigir el cumplimiento especifico; suspender el pago del precio; resolver el contrato; reducir el precio; o reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

3. La conformidad del bien puede especificarse por las partes en el contrato ( art. 621-20.1 CCCat .) y, en su ausencia, el art. 621-20.2 CCCat . establece una serie de criterios objetivos: a) la descripción hecha por el vendedor; b) la idoneidad para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo; c) las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros ( art. 621-25.2 CCCat .); d) las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador; y e) que esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda."

Como ya se indicaba en la Sentencia de esta misma Sección de fecha 21 de febrero de 2023:

"L'opció explícita del legislador català per una "regulació unificada" del contracte de compravenda, evitant l'aprovació de textos paral·lels destinats a la compravenda en general i a la compravenda de consum, connectada amb la configuració de les obligacions del venedor al voltant del concepte de conformitat del bé, permet concloure que el llibre sisè ha comportat l'abandó del model romanista de la compravenda amb l'eliminació del règim del sanejament del Codi civil espanyol, substituït per les obligacions de conformitat material i jurídica del bé i per un marc de remeis generals a disposició del comprador en cas d'incompliment."

El artículo 621-41 del CCCat .es el que regula la resolucióndel contrato:

"1. El contrato puede resolverse si el incumplimiento de la otra parte es esencial.

2. Se entiende que el incumplimiento es esencial si priva sustancialmente a la otra parte de aquello a lo que tenía derecho según el contrato.

3. El retraso en el cumplimiento que no sea esencial permite resolver el contrato si el comprador o el vendedor no cumplen en el plazo adicional de cumplimiento que le haya notificado la otra parte, que debe ser adecuado a las circunstancias. El plazo adicional se considera razonable si la otra parte no se opone sin dilación indebida.

4. El contrato puede resolverse anticipadamente si la otra parte declara o evidencia de cualquier otra forma el incumplimiento esencial de sus obligaciones.

5. La facultad de resolucióndel contrato se ejerce por medio de una notificación a la otra parte, salvo que, en el momento de notificar el plazo adicional a que se refiere el apartado 3, se haya establecido que la resoluciónes automática a su vencimiento."

En cuanto a la resoluciónla sentencia 7/2014, de 17 de enero , en relación con la resoluciónpor incumplimiento del contrato de compraventade inmueble:

"La jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011 ; 10 de septiembre y 21 de marzo de 2012 , 20 de marzo de 2013 ) viene interpretando la norma general en materia de resoluciónde obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)), cuando se "priva sustancialmente" al contratante, en este caso, al comprador, "de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato", encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventapara el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC

Asimismo Como se recoge en la sentencia de la AP de Barcelona Sec,19 de fecha 21/02/2025

: -Debe tenerse en cuenta que el contrato de compraventadel inmueble sito en la DIRECCION001 de Barcelona se celebró el día 10 de marzo de 2021 y que por tanto es aplicable la legislación del Cc. de Cataluña.

La falta de conformidades para la doctrina más autorizada, una de las novedades del Libro VI CCCat., y supone que el vendedor no sólo se obliga a la entrega de la cosa (como ocurre en el régimen del Código Civil) , sino también a transmitir su titularidad y, en particular, a garantizar que el bien es conforme al contrato, por lo que la desviación de lo pactado (ya sea de tipo material o jurídica), supondrá una falta de conformidadque habilitará al comprador a recurrir al conjunto de remedios disponibles en el art. 621-37 CCCat .: exigir el cumplimiento especifico; suspender el pago del precio; resolver el contrato; reducir el precio; o reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

Como señala la SAP Barcelona, Civil sección 16 del 27 de junio de 2024 ( ROJ: SAP B 9271/2024 ):"Pues bien, las principales obligaciones del vendedor son la de entregar el bien, en el tiempo, lugar y forma que determina el contrato, con sus accesorios, garantizar que el bien sea conforme al contrato, y transmitir su titularidad y la de sus accesorios ( art. 621-9 CCCat .). El vendedor responde por las faltas de conformidad o por los defectos que presente el bien vendido y que no fueron informados al comprador, los conociese o no los conociese el vendedor ( art. 621-23 CCCat .). Y no habrá falta de conformidadcuando el vendedor informa previamente al comprador de la divergencia ente las cualidades del bien objeto de la compraventay el grado normal de prestaciones de este tipo de bienes. Asimismo no responderá el vendedor de la falta de conformidado defectos que el comprador conociese, o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato de compraventa,salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad ( art. 621-25 CCCat .), lo que se relaciona con el deber de inspeccionar el bien que tiene el comprador según el art. 621-27 CCCat . Y según el art. 621-28 CCCat . pesa sobre el comprador la carga de notificar y describir sin dilación al vendedor cualquier falta de conformidaddel bien. Esta ausencia de notificación es relevante porque implica la imposibilidad de invocar la falta de conformidad,a no ser, que el vendedor la conociera o no pudiera ignorarla o si garantizó expresamente la conformidad".

En definitiva con arreglo a dicha normativa y jurisprudencia citada , el vendedor responderá por las faltas de conformidad que presente el bien vendido y por aquellos defectos que presenta el mismo y que no fueron informados al comprador, los conociese o no los conociese y, como excepción, no responderá el vendedor de la falta de conformidado defectos que el comprador conociese, o que no podía razonablemente ignorar en el momento de suscribir el contrato de compraventa,salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad.

Y dice el artículo 621-26 del CCCat que: (...)"1. El vendedor no responde de la falta de conformidadque el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o que haya asumido la garantía de conformidad. 2. Lo que establece el apartado anterior se entiende sin perjuicio de lo que establece el artículo 621-20.4 para la compraventade consumo".

Por su parte, el artículo 621.37 dispone:" 1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden: a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación, la sustitución del bien no conforme o cualquier otra medida de corrección de la falta de conformidad.b) Suspender el cumplimiento de las respectivas obligaciones. c) Resolver el contrato. d) Reducir el precio, en el caso del comprador. e) Reclamar una indemnización por daños y perjuicios. 2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, los pueden acumular con la indemnización por daños y perjuicios. 3. Si el vendedor no puede entregar el bien por causas imputables al comprador, se aplica el artículo 621-16. 4. El comprador o el vendedor que ha provocado el incumplimiento de la otra parte no puede recurrir a ninguno de los remedios que establece este artículo, sin perjuicio de lo establecido por el artículo 621-27 en caso de falta de conformidad".

Y finalmente, el artículo 621- 41 del CCCat es el que regula que el comprador que acepta un cumplimiento no conforme a contrato puede solicitar la reducción del precio que debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme.

Y que sentencia de Instancia viene en realidad a acoger lo dispuesto en el Art 621.26.1 del CCCat citado y que la parte recurrente discrepa en los términos recogidos en su recurso de apelación

SÉPTIMO .-La sentencia de Instancia después de efectuar una exhaustiva valoración de la prueba practicada concluye en su sentencia:

Por todo ello, aunque el inmueble se publicitó como un piso de dos

plantas y tres habitaciones, no se ha constatado que fuera entregado al

comprador con dicha distribución. En efecto, dado el estado original del mismo,

la reforma necesaria para que presentara dicha distribución era de cierta entidad.

No hay prueba suficiente que indique que al tiempo de la firma del contrato de

compraventa el inmueble presentara esa distribución, es decir, se hallara ya

reformado, sino todo lo contrario, la prueba demuestra que antes de la firma no

se había realizado la reforma precisa para ampliar la parte cubierta de la planta

DIRECCION000 y ubicar en la misma la cocina y el salón/comedor, distribuyendo la parte

inferior en tres habitaciones. Dada la diferencia entre la distribución del inmueble

declarada en el certificado final de obra, Proyecto as built y la descripción que

del mismo se contiene en los registros públicos y documentos públicos firmados

para su compra, es evidente que el comprador sabía y conocía al tiempo de

celebrar el contrato que el inmueble no presentaba la distribución con el que fue

publicitado. Por tanto, la prueba indica que el comprador celebró el contrato y

acepto la entrega de la cosa vendida con una distribución distinta a aquella con

la que en su día fue publicitado. La reforma fue posterior a la venta. Aunque esa

publicidad pudiera haber originado al comprador una cierta expectativa, en

ningún momento pudo ver el inmueble con dicha distribución, sino que, como se

ha declarado probado, al visitarlo por primera vez se hallaba en reforma y a lo

largo de la rehabilitación llegó a ciertos acuerdos con la parte vendedora, pero,

con independencia de los mismo, finalmente aceptó recibir el inmueble sin la

reforma, sin que, por tanto, pueda de modo alguno apreciarse vicios del

consentimiento. Así, la responsabilidad originada por su realización, posterior en

todo caso a la venta, corresponde únicamente al mismo, dado que se realizó una

vez adquirida la propiedad.

Y llega a dicha conclusión básicamente en atención a la siguiente valoración basada en la prueba documental que obra en las actuaciones al no poderse basar en la prueba testifical practicada por las razonas que expone en la sentencia :

Por todo ello, el hecho controvertido, ha de determinarse a partir de la

documental disponible. Tras el análisis de la misma, arriba expuesto, se puede concluir que, aunque, el piso se ofertó como un inmueble de dos plantas y tres

habitaciones, y a lo largo del proceso de reforma y negociación, las partes

llegaron a acuerdos que parecían encaminar la reforma que se realizaba a la

publicidad inicial, los documentos más próximos a la fecha de la venta, 13 de

mayo de 2021, recogen una descripción del inmueble muy distinta a la publicada.

Así, los acuerdos privados alcanzados por las partes fueron firmados en agosto y

diciembre de 2020. Meses después, se emitió el certificado de tasación, el

certificado final de obra y el proyecto As built y se firmaron las escrituras públicas

de préstamo hipotecario y de compraventa. Como se ha expuesto, estos

documentos, recogen una descripción del inmueble que no sería acorde a la

reforma, principalmente por el número de metros cuadrados, que no serían 100

sino 57 metros cuadrados útiles. El certificad de tasación y el proyecto As built

recogen fotografías del interior del inmueble de febrero y abril de 2021, y en ellas

no se aprecia la reforma declarada ilegal. Tanto el préstamo hipotecario como el

contrato de compraventa se celebraron ante notario, comprobando el mismo la

capacidad y voluntad de la parte actora y la legalidad de los pactos y anexos que

incorporan.

El análisis de las fotografías incorporadas al certificado de tasación y

proyecto As built y su comparación con las fotografías del inmueble en el

momento de la incoación del expediente sancionador, se constata, dos hechos

fundamentales: 1) En abril de 2021, no se había ejecutado la obra para la

ampliación de la parte cubierta de la DIRECCION000, pues en las fotografías del

proyecto As built se aprecia claramente dicho espacio sin techar; 2) En febrero

2021, la cocina, se ubicaba en la planta baja, pues en las fotografías del

certificado de tasación se aprecia la misma ventana que en la actualidad tiene la

una habitación de la planta tercera.

La Sala coincide con la valoración de la sentencia de Instancia que la prueba testifical practicada y por las razones que expone no puede servir como prueba para resolver la controversia , remitiéndose al respecto a la valoración que efectúa la sentencia de Instancia la cual compartimos y a la misma nos remitimos para evitar reiteraciones innecesarias , sin embrago en lo que no coincide la Sala después de una nueva valoración en esta alzada de la prueba practicada es en la valoración que se efectúa de la prueba documental por las razones que se señalarán a continuación .

Se estima fundamental para la resolución de la controversia los tiempos en que se desencadenan los hechos hasta la entrega de la vivienda a la parte actora .

Efectivamente , la cronología es la siguiente :

En cuanto a la publicación del inmueble para su venta , la sentencia ya efectúa una cronología pormenorizada de la misma y es la siguiente:

Así, respecto de un primer momento de publicación del inmueble para su

venta, cabe señalar que, con el oficio cumplimentado por el portal IDEALISTA,

se constata que el inmueble fue publicado por tres inmobiliarias distintas en tres

momentos distintos:

1º) por la inmobiliaria BLANES.COM PUNT INMOBILIARI el

día 28 de febrero y desde el 3 de marzo hasta 10 de mayo de 2018;

2º) por lainmobiliaria INMOBLANES desde el 12 de marzo de 2019 hasta el 1 de mayo de2020 y, también, del 25 de mayo al 1 de septiembre de 2020;

3º) por lainmobiliaria SOL.LLORET del 28 de mayo al 23 de julio de 2020. Aunque laactora no lo específica, en su escrito de demanda adjunta la descripción yfotografías del anuncio realizado por la segunda de estas inmobiliarias, es decir,

INMOBLANES, con cuyos empleados realizó las distintas visitas.

Cabe señalar que, la descripción del inmueble que se realiza en cada uno

de estos anuncios, así como las fotografías y los planos que acompañan son

distintos. La inmobiliaria INMOBLANES lo publicitaba con el siguiente texto:

"ULTIMA OPORTUNIDAD", solo disponible la planta tercera de 100 metros

cuadrados construidos. Distribuidos en planta piso el salón comedor cocina de

25'12 m2, baño de cortesía de 1'90m2, terraza de 25'10 m2 en planta superior

nos encontramos con tres habitaciones de 11'20 m2, 7'50 m2 y 18'90 m2, baño

de 3'80 m2 con plato de ducha y dos balcones. No dude en llamarnos...".A este

texto, se acompaña, únicamente, un plano de cada planta con una distribución

acorde a la anunciada. No se acompañan, por el contrario, fotografías del interior

del inmueble, a diferencia de lo que hacen los otros dos anuncios.

Es importante destacar, ya desde este momento, que la distribución del

inmueble publicitada por INMOBLANES en este anuncio es distinta a la reforma

ilegal y que la parte actora asegura haberse efectuado por la vendedora antes de

la firma, principalmente porque el anuncio ubica las tres habitaciones en la planta

superior, algo que es de todo imposible dadas las dimensiones que tiene la

planta superior ( DIRECCION000) de la vivienda, y lo que no se clarifica con los planos que

el anuncio acompaña, pues estos denominan a cada planta como "baja" y

"primera", si bien en una primera visita es fácil de constatar que la planta

superior no puede albergar tres habitaciones.

En el tercer anuncio, el de lainmobiliaria SOL.LLORET, se publica una descripción del inmueble que síresultaría de todo acorde con la reforma actual de la casa. Este anuncio, por elcontario, no se acompaña de planos, y en su texto se afirma que la vivienda estácompletamente reformada, aunque las fotos que adjunta muestran un inmuebleen obras, sin que de dichas fotografías pueda deducirse con claridad la finalidadde tales obras, es decir, el destino final (habitación, cocina) de lasestancias quese muestra y que se están reformando. En todo caso, la parte actora, reconoce

en su propio escrito de demanda que la vivienda se hallaba en proceso dereforma en el momento en el que la visitan por primera vez, lo que no esdiscutido por la contraparte y, por tanto, se tiene por admitido, no obstante,también afirma que las reformas que se estaban ejecutando estaban destinadasa distribuir el inmueble de la manera que se comercializaba, siendo esta formacomo finalmente fue entregado y resultando tales obras ilegales conforme a lanormativa urbanística.

Sin embargo, de este primer momento inicial en el que sepublicita el anuncio en el portal IDEALISTA y el comprador se interesa por elmismo, únicamente tenemos está prueba documental que de modo algunocorrobora dichas manifestaciones, dado que, aunque parece claro que lavivienda se publicita como un inmueble de dos plantas, y con tres habitaciones,la ubicación de las distintas estancias no se correspondería con la que la actoradice haber visto desde la primera visita y que le fue entregado. Por tanto, seentiende adverado que en el momento en el que el actor realiza la primera visitaal inmueble se hallaba en obras por reforma. Por el contrario, no puedeadverarse que dichas obras estuvieran encaminadas areformarlo exactamentede la forma indicada el inmueble conforme al anuncio de INMOBLANES, nitampoco por SOL. LLORET, presentando disparidades que cualquier persona enuna primera visita podría haber constatado: la rehabilitación del inmueble noestaba acabada y, cualquiera que fuera el número de estancias y la distribuciónde las mismas proyectadas, la planta superior ( DIRECCION000) no podía albergar treshabitaciones.

Es un hecho acreditado y así lo admite la misma sentencia que la actual distribución del inmueble que ha sido declarada ilegal por el Ayuntamiento se corresponde con la publicidad que consta en el anuncio de SOL.LLORET , en que se hace una descripción del inmueble acorde con la actual situación del mismo .

De tal modo que con independencia de que no existan planos de la distribución en la misma es significativo que la actual distribución sea acorde con dicha publicidad , si bien este solo hecho por si solo efectivamente no puede fundamentar la pretensión de la parte actora .

Si bien al respecto también se valora como significativo en relación a dicha publicidad que como ya lo valora la sentencia de Instancia respecto del testimonio del Sr Cirilo , responsable de Inmoblanes que si bien manifestó que la primera visita, que fue efectuada por Dña. Rosa, y él realizó las demás visitas con la parte actora.

Afirma que, asimismo, él realizó el anuncio en IDEALISTA a partir de la documentación y los planos que le entregó la propietaria (MAEM 84 SL). Y también redactó el documento de reserva.

De lo cual al margen de las contradicciones que ya valora la sentencia incurrió el mismo en lo que no consta que incurriera en contradicción alguna es en que el anuncio en Idealista se hizo a partir de la documentación y planos que le entrego la demandada MAEM 84 SL

Y en cuanto a las contradicciones ya valora la sentencia al respecto :

Respecto de la diferente descripción que en este aparece de la finca en relación

a la publicitada explicó que en el documento de reserva se limitó a copiar lo que

ponía en la nota simple registral.

En relación a las obras efectuadas en el inmueble, no formuló afirmaciones categóricas, a lo largo de su interrogatorio manifestó varias veces no acordarse bien de los hechos y dio respuestas contradictorias, respondiendo en un sentido y en el contrario según la parte que le preguntaba.

Así, al preguntarle el letrado de la parte actora manifestó que creía recordar que la reforma que se estaba efectuando en el piso era acorde alo estipulado en el documento de reserva y los planos publicitados, incluyendo la ubicación de la cocina arriba, en la DIRECCION000.

Posteriormente, cuando el letrado de la parte demandada le pregunta por las fotografías adjuntas en el certificado de tasación que muestran la cocina ubicada en la planta tercera, manifiesta que cree recordar haberla visto ahí en la última visita que realizó al piso, antes de la firma. Por tanto, la declaración de este testigo no puede considerarse imparcial, sino que, probablemente, dada su intervención en el proceso de comercialización del inmueble como mediador, su postura en juicio únicamente respondiera a su interés en demostrar el cumplimiento por su parte, de los pactos acordados con cada una de las partes.

Al margen de las contradicciones en las que incurrió , lo que si queda evidenciado es que se publicito la vivienda con arreglo a la composición actual de la vivienda la prueba documental señalada anteriormente así lo acredita . Máxime cuando en la documental aportada del informe de TINSA , el cual se analizara posteriormente y su relevancia en la resolución de la controversia la perito de la parte demandada la Sra Maite admitió en el interrogatorio practicado , que si bien el informe de Tinsa de febrero de 2021 efectuado incluyo en su informe un plano que se corresponde con el que la inmobiliaria ofrecía para comercializar el inmueble , manifestó que este plano no esta efectuado por el técnico sino que es una fotografía sobre un plano impreso . Y admitió que efectivamente el informe de Tinsa no se corresponde con dicho plano .

Señalar que dicho plano se corresponde con la ubicación declarada ilegal y que actualmente tiene la vivienda .

Manteniendo que la misma se limito que en su informe se ciñe al reportaje fotográfico , en el cual como se analizara posteriormente efectivamente la fotografía que consta en dicho informe Tinsa la cocina esta en la planta tercera no en el DIRECCION000 a diferencia de los planos que obran en el mismo y de la realidad actual.

Siguiendo con la cronología de los hechos la parte actora suscribió un contrato de reserva con INMOBLANES de fecha 18 de julio de 2020 (documento 4 de la demanda) y un contrato de arras penitenciales con dicha inmobiliaria y MAEM 84 SL, de fecha 7de agosto de 2020, posteriormente prorrogado mediante anexo firmado el 3 de diciembre de 2020 (documentos 5 de la demanda).

En el contrato de arras y su anexo (documento 5), se recoge la siguientedescripción de la finca:

"URBANA: FINCA ESPECIAL. ELEMENTO NUMEROSEIS. - VIVIENDA sita en la DIRECCION000. Tiene una superficie útil de cincuenta ytres metros cuadrados, con sus dependencias y servicios propios." El pacto duodécimo "otras condiciones pactadas por las partes intervinientes" recoge una serie de acuerdos convenidos entre las partes sobre acabados, materiales y calidades. Destacan las dos siguientes condiciones:

1)" en la planta terrado, concretamente en la zona de la cocina, las calidades acordadas son..."

y 2) "lapuerta salida a la terraza desde el salón comedor será de tres hojas conpersiana motorizada".

Como ya lo valora la sentencia de Instancia de dichos acuerdos parece evidente que las partes han convenido que en la planta terrado (se entiende que es el DIRECCION000) se ubicará la cocina y el salón/comedor.

Llegados a este momento todo indica que efectivamente la parte actora adquirió un inmueble con las características que se publicitaron y que se corresponden con la situación actual del inmueble .

La escritura pública de compraventa es de fecha 13 de mayo de 2021 se suscribió la escritura pública de compraventa y al mismo tiempo el préstamo hipotecario. Como recoge la sentencia de Instancia La primera anexa el certificado de tasación (obtenido mediante oficio cumplimentado por TINSA) y la segunda la nota simple registral,certificación catastral y cédula de habitabilidad.

Tanto la Escritura pública de compraventa como la de préstamo hipotecario, recogen la siguiente descripción de la finca, coincidente con la plasmada en el documento de reserva, y que es la que aparece en el Registro dela propiedad: "URBANA: ELEMENTO NUMERO SEIS -VIVIENDA sita en DIRECCION000, númerosiete. Se incluye la plena propiedad privativa de su propia terraza. Tiene unasuperficie útil de cincuenta y tres metros cuadrados, con sus dependencias yservicios propios".

En el certificado de tasación, se recogen fotografías de las distintas estancias del interior y de la parte exterior de la vivienda realizadas el día en que fue visitada, el 25 de febrero de 2021.

En el intervalo comprendido entre la suscripción del contrato de arras y el otorgamiento de la escritura pública cabe destacar los siguientes hechos relevantes y que también constan recogidos pormenorizadamente en la sentencia de Instancia y que aquí se reproducen y que son dado que tanto cuando se publicito el inmueble como en las visitas efectuadas por la parte actora como en la suscripción del la reserva y el contrato de arras el inmueble esta en obras , y los hechos que tuvieron lugar acreditados son :

Una vez concluidas las obras, el 11 de febrero de 2021, el arquitecto técnico y director de obra y el directo de ejecución de obra emitieron el certificado final de obra y habitabilidad (documento 4 de la contestación),declarando que la obra se había realizado conforme con el proyecto objeto y licencia, que la vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y la fecha en laque finalizó la rehabilitación.

Posteriormente, el 26 de abril de 2021, MAEM 84, SL presentó ante el Ayuntamiento de Blanes, el proyecto As Built (documento 15 de la demanda y 5de la contestación), que recoge las modificaciones respecto de la licencia de obras otorgada para una modificación de la distribución interior y de la fachada del edificio y que, por lo que respecta al caso de autos, en relación a la parte tercera y DIRECCION000 únicamente implicaba la unión de ambas con una escalera interior, manteniendo la distribución inicial de la planta tercera en "entrada,salón-comedor-cocina, 1 baño, 1 habitación y 1 trastero"(página 5).

Y como ya lo valora la sentencia de Instancia el documento recoge fotografías del estado en que quedó la planta terrada (o DIRECCION000). Las fotos están tomadas desde la parte exterior de la planta hacia el interior y muestran la colocación de una cristalera que separa ambos espacios, pero en su interior no se aprecia mueble, elemento estructural o de acabado alguno, por tanto, con las mismas no es posible conocer la finalidad concedida en la reforma a esa parte cubierta de la DIRECCION000. Además, en las fotos, no aparece la extensión de 8m2 de la parte cubierta hacia el exterior.

Y a esta valoración efectuada en Instancia cabe añadir que además esta modificación es posterior a la fecha en que se realiza el informe de tasación por parte de Tinsa , que la sentencia hace constar data de fecha 25 de febrero de 2021 .Lo cual es relevante como se dirá a continuación .

Señalar que si bien el testimonio del Sr D. Romeo, arquitecto técnico de la obra objeto del litigio y redactor/firmante del proyecto As built, quien manifestó que la obra se ejecutó conforme al proyecto, el cual preveía que en la planta tercera se emplazara la cocina y en la DIRECCION000 un trastero/lavadero, razón por la que se dejaron algunas tomas de agua en el mismo, para que pudiera instalarse una lavadora o secadora. Igualmente, declaró que no se amplió la parte cubierta de la planta DIRECCION000 y que toda la parte exterior de la misma estaba correctamente impermeabilizada y tenía la pendiente necesaria para la canalización de las aguas. Reconoce que las baldosas que se colocaron en la parte exterior eran distintas, pero desconoce el motivo, manifestando que era lo que las partes querían.

Y como ya lo valora la sentencia de Instancia y esta Sala lo comparte en orden a la valoración de dicho testimonio al amparo de lo dispuesto en el Art 376 :

No obstante, este testigo también tuvo una intervenciónrelevante en el proceso de rehabilitación de la finca y responde de losdocumentos por él firmados, el certificado final de obra y el proyecto As Built queavalarían a la parte demanda y, por tanto, su declaración no puede considerarimparcial, sino que, como no cabría esperar de otra manera, en juicio se limitó aafirmar que la obra se realizó de la forma expresada en tales documentos.

La prueba más relevante seria el resultado de dicha modificación y lo cierto es que no existe prueba alguna que acredite si la modificación efectuado en dicho proyecto y aprobada por el Ayuntamiento se correspondió con el contenido del mismo .

Posteriormente , transcurrido más de un año de la firma del contrato de compraventa el Ayuntamiento de Blanes efectuó una inspección técnica en la vivienda objeto de autos constatando la ilegalidad de las obras efectuadas en la misma por no ser conformes con el proyecto as Built e implicar el incumplimiento del POUM (Plande Ordenación Urbanística Municipal) y de lo dispuesto en el Decreto 141/2012,por encontrarse en volumen disconforme y no cumplir la altura mínima legalmente prevista para las estancias de habitabilidad (documentos 7 a 14 de la demanda).

El testimonio del Sr D. Cornelio,arquitecto técnico municipal del Ayuntamiento de Blanes, como también ya lo valora la sentencia de Instancia y se comparte por la Sala su declaración ha de considerarse inútil a efectos de este proceso, pues se limitó a manifestar que no había visitado el inmueble aunque tenía pleno conocimiento del expediente administrativo y de las diferencias que en la vivienda se observan respecto del proyecto As built, y a explicar las razones por las que la reforma operada resultaba ilegalizable conforme a la normativa urbanística.

En definitiva hasta aquí de las pruebas señaladas y valoradas podemos concluir a grandes rasgos lo siguiente :

La publicidad del inmueble se corresponde con la actual situación del mismo .

La actual configuración del inmueble es ilegal ,

Con anterioridad a la fecha de la compraventa y préstamo hipotecario la entidad demandada llevo a cabo una modificación del proyecto inicial aprobado por el Ayuntamiento presentando el proyecto As built, siendo D. Romeo, arquitecto técnico de la obra objeto del litigio y redactor/firmante del proyecto As built, quien manifestó que la obra se ejecutó conforme al proyecto, el cual preveía en el mismo y que fue aprobado por el Ayuntamiento

Se reitera no consta prueba objetiva alguna de que la modificación efectuada se corresponda con el proyecto aprobado .

La sentencia de Instancia a partir de aquí y de dicha valoración que la Sala comparte prácticamente en su integridad , la sentencia de Instancia al momento de resolver la controversia parte de los siguientes hechos que la Sala ya no comparte .

En primer lugar que a lo largo de las negociaciones las partes llegaron a negociaciones y la parte demandada consintió finalmente la entrega de la obra con arreglo al proyecto inicial aprobado y su modificación que no era la que se publicitaba ni la que consta en el contrato de arras sino la del proyecto inicialmente aprobado y de su modificación . Y ello porque consta que la parte actora visito en varias ocasiones el inmueble y en especial porque en todos los documentos suscritos incluida la escritura consta como metros cuadros útiles del inmueble que los mismos recogen que consta son 57 y no 100 como constaba .

La Sala no puede estimar acreditado dicho consentimiento cuando si concluyéramos que efectivamente las obras las realizo la parte actora , como mantiene la parte demandada ,es una evidencia que no `presto consentimiento alguno para dicha modificación de la configuración del inmueble ya que en el hipotético caso que lo admitieramos el cambio de configuración evidenciaría que no estaba conforme .

En segundo lugar la sentencia de Instancia parte como dato a tener en cuenta y en el cual se fundamenta básicamente el acoger la postura de la parte demandada , en la siguiente fundamentación :

En el certificado de tasación, se recogen fotografías de las distintas estancias del interior y de la parte exterior de la vivienda realizadas el día en que fue visitada, el 25 de febrero de 2021.

Y en acoger la pericial de la parte demandada al valorar :

En el caso de autos, ambos dictámenes son emitidos y firmados por un

arquitecto técnico, que compareció al acto el juicio a efectos de explicar su

contenido. Si embargo, las conclusiones alcanzadas por la perito de la parte

demandada se consideran más eficaces a efectos de aclarar la cuestión

controvertida en este proceso que las reseñadas por el de la parte actora, dado

que este se limita a constatar el estado del inmueble en el momento de su visita

y los cambios que presenta respecto de los planos incluidos en el anuncio

publicitario del inmueble, mientras que la perito de la parte demandada trata de

exponer con argumentos plausibles, atendiendo al conjunto de la documentación

y las fotografías obrantes en la misma y su fecha, el estado en el que el

inmueble fue entregado al comprador en el momento de la firma.

Así, analizada conjuntamente la prueba, se puede llegar a las siguientes

conclusiones: gracias a un anuncio publicado por la inmobiliaria INMOBLANES

en el portal IDEALISTA, el actor se interesó por un piso sito en la DIRECCION000

de Blanes. El anuncio no adjunta imágenes del interior del piso,

únicamente adjuntaba dos planos de cada una de las plantas. El inmueble se

encontraba en rehabilitación. No obstante, desde una primera visita pudo

haberse percatado de que el anunció no era de todo certero con las

características del inmueble, particularmente porque las tres habitaciones que

anunciaban únicamente podrían ir ubicadas en la planta baja (o planta tercera)

pero en ningún caso en la planta superior (o DIRECCION000), dadas las dimensiones

de esta, además, y puesto que se encontraba en reforma, tampoco podía

conocer el estado final de la obra y la distribución que finalmente presentaría, ni

los metros cuadros útiles que, tras dicha rehabilitación, acabaría disponiendo.

Durante el proceso de reforma, que debió prolongarse varios meses, el actor,

tras concertar la reserva del piso con la inmobiliaria, firmó con ésta y con la

vendedora demandada un documento de arras penitenciales. En el documento,

las partes hicieron constar determinados acuerdos relativos a la reforma

(acabados, materiales y calidades). De la lectura de alguno de estos acuerdos,

se deduce que, las partes plantearon la ubicación de la cocina y salón/comedor

en la DIRECCION000 del edificio. Una vez concluidas las obras, se emitió el

certificado final de obra y habitabilidad y el proyecto as built. Ninguno de estos

documentos recoge una reforma que distribuyera el inmueble en la forma en la

que se publicitó inicialmente. Los documentos se limitan a constar la

rehabilitación hecha, que no implican ampliación de metros cuadrados ni de

estancias, de acuerdo a la licencia inicial de obras obtenida. El proyecto As built

recoge fotografías del estado final de obras, sin incluir la reforma declarada

ilegal. El proyecto fue aprobado por el Ayuntamiento. Antes de la firma, el

inmueble fue visitado por perito tasador que emitió el correspondiente certificado

de tasación en el que se incluyeron fotografías, coincidentes con las recogidas

en el proyecto As built por tanto, mostrando el inmueble sin la obra declarada

ilegal. Finalmente, el actor firmó la escritura pública de préstamo hipotecario que

incluye como anexo el certificado de tasación y la escritura pública de

compraventa que incluye como anexo, la nota simple registral, el certificado

catastral y la cédula de habitabilidad. Todos estos documentos ofrecen una

descripción del inmueble incoherente con la reforma declarada ilegal,

principalmente por el número de metros cuadrados útiles que recogen. Tras el análisis de la misma, arriba expuesto, se puede concluir que, aunque, el piso se ofertó como un inmueble de dos plantas y tres

habitaciones, y a lo largo del proceso de reforma y negociación, las partes

llegaron a acuerdos que parecían encaminar la reforma que se realizaba a la

publicidad inicial, los documentos más próximos a la fecha de la venta, 13 de

mayo de 2021, recogen una descripción del inmueble muy distinta a la publicada.

Así, los acuerdos privados alcanzados por las partes fueron firmados en agosto y

diciembre de 2020. Meses después, se emitió el certificado de tasación, el

certificado final de obra y el proyecto As built y se firmaron las escrituras públicas

de préstamo hipotecario y de compraventa. Como se ha expuesto, estos

documentos, recogen una descripción del inmueble que no sería acorde a la

reforma, principalmente por el número de metros cuadrados, que no serían 100

sino 57 metros cuadrados útiles. El certificad de tasación y el proyecto As built

recogen fotografías del interior del inmueble de febrero y abril de 2021, y en ellas

no se aprecia la reforma declarada ilegal. Tanto el préstamo hipotecario como el

contrato de compraventa se celebraron ante notario, comprobando el mismo la

capacidad y voluntad de la parte actora y la legalidad de los pactos y anexos que

incorporan.

El análisis de las fotografías incorporadas al certificado de tasación y

proyecto As built y su comparación con las fotografías del inmueble en el

momento de la incoación del expediente sancionador, se constata, dos hechos

fundamentales: 1) En abril de 2021, no se había ejecutado la obra para la

ampliación de la parte cubierta de la planta DIRECCION000, pues en las fotografías del

proyecto As built se aprecia claramente dicho espacio sin techar; 2) En febrero

2021, la cocina, se ubicaba en la planta baja, pues en las fotografías del

certificado de tasación se aprecia la misma ventana que en la actualidad tiene la

una habitación de la planta tercera.

Por todo ello, aunque el inmueble Dada la diferencia entre la distribución del inmueble

declarada en el certificado final de obra, Proyecto as built y la descripción que

del mismo se contiene en los registros públicos y documentos públicos firmados

para su compra, es evidente que el comprador sabía y conocía al tiempo de

celebrar el contrato que el inmueble no presentaba la distribución con el que fue

publicitado. Por tanto, la prueba indica que el comprador celebró el contrato y

acepto la entrega de la cosa vendida con una distribución distinta a aquella con

la que en su día fue publicitado. La reforma fue posterior a la venta. Aunque esa

publicidad pudiera haber originado al comprador una cierta expectativa, en

ningún momento pudo ver el inmueble con dicha distribución, sino que, como se

ha declarado probado, al visitarlo por primera vez se hallaba en reforma y a lo

largo de la rehabilitación llegó a ciertos acuerdos con la parte vendedora, pero,

con independencia de los mismo, finalmente aceptó recibir el inmueble sin la

reforma, sin que, por tanto, pueda de modo alguno apreciarse vicios del

consentimiento. Así, la responsabilidad originada por su realización, posterior en

todo caso a la venta, corresponde únicamente al mismo, dado que se realizó una

vez adquirida la propiedad.

Señalar que como la misma sentencia admite tenemos que basarnos en las pruebas documentales y los datos objetivos que estas aportan , y si la misma sentencia de Instancia admite que efectivamente no hay prueba objetiva de que la modificación que se efectuó por la parte demandada con arreglo al proyecto ad built , no consta prueba objetiva del mismo y para validar de dicha modificación se acude a la documental que valora en especial la tasación efectuada en febrero de 2021 y las fotografías que obran en el mismo , al margen de lo señalado anteriormente , en orden a dichas fotografías , es un hecho relevante que dichas fotografías están tomadas con anterioridad a la aprobación y ejecución del proyecto as Built , con lo cual no existe prueba alguna de que después de dicha modificación el inmueble presentara dicha distribución en el cual efectivamente la cocina consta instalada en la planta segunda y no en el DIRECCION000 ya que dichas fotografías son anteriores a la modificación y al respecto cabe de nuevo traer a colación lo señalado anteriormente y que es relevante dado "Máxime cuando en la documental aportada del informe de TINSA , el cual se analizara posteriormente y su relevancia en la resolución de la controversia la perito de la parte demandada la Sra Maite admitió en el interrogatorio practicado , que si bien el informe de Tinsa de febrero de 2021 efectuado incluyo en su informe un plano que se corresponde con el que la inmobiliaria ofrecía para comercializar el inmueble , manifestó que este plano no esta efectuado por el técnico sino que es una fotografía sobre un plano impreso . Y admitió que efectivamente el informe de Tinsa no se corresponde con dicho plano .»

Si a esta falta de prueba de la distribución del inmueble tras dicha modificación se pone en relación con datos objetivos que obran en las actuaciones que por si solo nada acreditarían pero que puestos en relación todos ellos vienen a evidenciar que efectivamente el inmueble se entregó en las condiciones que tiene actualmente , con independencia de que los metros cuadrados no coincidan ya que lo relevante y lo que ha dado lugar a su ilegalidad ha sido la configuración del inmueble .

Estos indicios son :

La fotografía en la que parte demandada fundamenta dicha entrega con la cocina en la planta baja , señalar que el testigo el Sr Vicente, manifestó que fue contratado por la parte actora para realizar las obras para respecto de la cocina, afirmó que se hallaba

emplazada en la planta DIRECCION000 y que la altura de la misma era inferior a la altura exigida por la normativa.

A la vista de las fotografías del informe TINSA,manifestó que en la habitación en la que según las mismas iría emplazada lacocina se realizaron catas y no encontraron indicios alguno de suministros, queademás en las fotografías hay un enchufe que por su altura y el hecho deencontrarse junto a un interruptor sería de una habitación (para la cabecera deuna cama), y que en la fotografía no se ve tubo extractor de humos, por lo queentiende que esa estancia debía de haberse concebido desde un inicio comouna habitación y no como una cocina.

Tales datos y muy especialmente el hecho de haberse realizado catas y no encontrarse indicios alguno de suministros .

TERRAZA

Respecto de la parte cubierta declaró quese hallaba adelantada 8 metros a lo permitido y que para atrasar la cristalerahubo de realizar una pulsera de obra (es decir, darle un trozo de pared), que las

baldosas de la parte exterior, a partir de la cristalera, eran distintas a la de la

parte interior y que el suelo, en los 8 metros de ampliación de la parte cubierta,

no se hallaba correctamente impermeabilizado y no tenía pendientes, por lo que

hubo de realizar las obras necesarias para que dicha parte pudiera estar

descubierta (pendientes e impermeabilización).

Respecto de la terraza existen dos indicios que avalan la postirav de la parte actora que son : que las

baldosas de la parte exterior, a partir de la cristalera, eran distintas a la de laparte interior. Es decir que parte de las baodas de la terraza eran análogas a las del interior y al ser preguntado en el acto de la vista el Sr Romeo arquitecto técnico y redactor firmante del proyecto As Built que reconocio que ello era asi por el motivo de ello se limito a manifestar que no lo sabia que suponía que lo actora lo debía querer asi .

Y tampoco consta impermebilzada esra parte de la teraza, lo cual en cambio no fue admitido por el Sr Romeo . Si bien el Sr Vicente manifesto que la cubierta que el suelo, en los 8 metros de ampliación de la parte cubierta,

no se hallaba correctamente impermeabilizado y no tenía pendientes, por lo que

hubo de realizar las obras necesarias para que dicha parte pudiera estar

descubierta (pendientes e impermeabilización).

Estos hechos se estiman acreditados todos ellos con la manifestación del Sr Vicente , que como la misma sentencia de Instancia ya lo valora dicho testimonio y esta Sala lo ratifica después del visionado del CD del acto de la vista que pese a ver sido contratado por la parte actora, la declaración de este testigo, a juicio de esta juzgadora, resultó detodo coherente y verosímil y que esta Sala comparte .

Y si bien la sentencia de Instancia señala :

, no obstante, es importante atender que elmismo vio por primera vez el piso transcurrido más de dos años de la firma delcontrato de compraventa, después de incoado el expediente sancionador por elAyuntamiento e incluso con posterioridad a la presentación de la demanda. Porello, sus manifestaciones nopermitencorroborar, dado el tiempo transcurrido, elestado en el que el inmueble fue efectivamente entregado al comprador y portanto quién efectuó dichas obras ilegales objeto de este pleito.

Siendo ello cierto si que ha aportado datos relevantes que constituyen los indicios señalados anteriormente , alguno ni siquiera negado por el Sr Romeo como la composición de las baldosas .

Que evidencian que la construcción se correspondía con la configuración que actualmente tiene el inmueble

De tal forma que si se ponen en relación dichos indicios con la absoluta falta de prueba del resultado de la modificación efectuada por la entidad demandada a través del proyecto As Built y no existiendo prueba alguna que en el transcurso de tiempo que va desde la escritura de compraventa en que se entrega la vivienda a la parte actora y la inspección del Ayuntamiento se hubieran efectuado obras en la misma , y dado que ello seria de prueba relativamente fácil a través de testigos , ni consta solicitan licencia de obras y siendo que tuvieron que ser unas obras relevantes , ante la ausencia alguna conlleva a la Sala a concluir que efectivamente la parte demandada vendió a la actora una vivienda que era inhábil al objeto de la misma ya que la configuración del inmueble vendida y entregada a la parte actora es contraria a la legislación urbanística vigente que lo hacia inhábil al fin de dicha compraventa en consecuencia procede estimar la acción resolutoria ejercitada en la demanda con el reintegro de las prestaciones derivadas de la misma como solicita la parte actora esto es el importe de 228.000,00 euros precio de la compraventa y la actora a reintegrar a la actora el inmueble

OCTAVO.- Como consecuencia de ello deberá entrarse en el examen de las consecuencias derivadas de dicha acción resolutoria en concepto de daños y perjuicios también reclamado en la demanda y que lo es en la cantidad de 25.334,99 euros , desglosados en los siguientes conceptos correspondientes Gastos derivados de la compraventa (gastos de notaría, de gestoría e impuestos que gravan la transmisión).

3. Cuotas ordinarias y extraordinarias de la Comunidad de Propietarios satisfechas, y las que se devenguen durante la sustentación del presente procedimiento hasta el momento en el que se restituyan las contraprestaciones, sea de forma voluntaria, sea en ejecución de sentencia.

4. IBIS satisfechos, y los que se devenguen durante la sustentación del presenteprocedimiento hasta el momento en el que se restituyan las contraprestaciones, sea de forma voluntaria, sea en ejecución de sentencia.

5. El importe de las obras de restitución de la vivienda a la legalidad urbanística (incluidos los permisos necesarios, honorarios de la Dirección Facultativa de la obra, y otros que con motivo de estas pudiesen surgir), así como todas aquellas sanciones que le pudiesen ser impuestas a mi mandante por el Ajuntament de Blanes como consecuencia de la infracción urbanística derivada del expediente descrito o de cualquier otro que por estos motivos se pudiesen iniciar.

6. Los gastos de cancelación del préstamo hipotecario constituido por la entidad BBVA, según escritura suscrita ante el Notario D. Alfredo Arbona Casp, bajo su número de protocolo 1399.

Manteniendo la parte actora en su demanda en relación a la acreditación de tales gastos lo siguiente :

Las partidas descritas en el punto 5º y 6º son de imposible cuantificación a día de hoy, siendo su importe determinado en el momento procesal oportuno, por lo que, a la fecha de la interposición de la presente demanda las cantidades reclamadas ascienden a 253.334,99€ (DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO EUROS CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS)según el siguiente desglose:

CONCEPTO TOTAL DOC PRECIO COMPRAVENTA 228.000,00 € 1+6 GASTOS COMPRAVENTA 20.623 € 17 GASTOS DE NOTARIA 717,80 € 18 GASTOS DE GESTORÍA 346 € 19 CUOTA ORDINARIA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS 1.946,09 20 DERRAMAS COMUNIDAD DE PROPIETARIOS 578,38 € 21 IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES 1.124,19 € 22 253.334,99 €

Todo ello sin perjuicio de ulterior liquidación.

La parte demandada en la contestación a la demanda no impugno ninguno de dichos pronunciamientos y ni siquiera se fijo como un hecho controvertido en la audiencia previa , con lo cual habiendo acreditado la parte actora , que los daños y perjuicios reclamados son una consecuencia inherente a la resolución del contrato de compraventa procede la condena a la demandada a su abono en los términos solicitados por la parte actora de conformidad con la norma que rige la carga de la prueba contenida en el Art 217 de la L.EC .

NOVENO.-Al estimarse el recurso de apelación no se hará pronunciamiento expreso en materia de costas en esta alzada de conformidad con lo dispuesto en el Art. 398 de la L.EC.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY.