Sentencia Civil 290/2025 Audiencia Provincial Civil de Cádiz nº 2, Rec. 346/2024 de 26 de junio del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del recurso y toma de posición.El recurso interpuesto por la comunera apelante, que ha terminado por ser la Sra. Begoña, quien es sucesora procesal de los primitivos actores (Sr. Serafin y Sra. Natividad) según consta en el Antecedente de hecho 3º de la sentencia recurrida, ha de ser desestimado. Conviene aclarar, como así lo insta la representación letrada de la Comunidad de Propietarios apelada que la condición de parte la ostenta la ya señalada Sra. Begoña, sin que quien también figura en el encabezamiento del escrito de recurso, Florentino, conste que lo sea.

Sea como fuere, a la desestimación del recurso de la actora se debe acompañar la estimación del recurso interpuesto por vía de impugnación por la Comunidad de Propietarios demandada que se fundamenta en lo que a nuestro juicio parece una inadecuada apreciación de lo sucedido en cuanto a las cuotas extraordinarias giradas por las obras realizadas en la fachada del inmueble.

En todo caso, y salvo ese particular que el Juez a quo desarrolla en el Fundamento de Derecho 4º interés fine de la sentencia recurrida, debemos dar por reproducidos y hacer nuestros los acertados razonamientos expuestos en ella para desestimar la demanda interpuesta por la Sra. Begoña que constituye el objeto principal del litigio

Recordemos que se trata de resolver en relación al inmueble de su propiedad, es decir, el NUM000 del edificio en régimen de propiedad horizontal sito en el DIRECCION000 de esta ciudad, que fue en su día vivienda del portero y que la comunidad desafectó para su venta como elemento privativo a través de escritura pública de fecha 20/enero/2009, cuál sea la concreta cuota que deba satisfacer, a los efectos del art. 9.1,e) de la Ley de Propiedad Horizontal, "para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".Y, como consecuencia del conflicto vecinal desatado por tal cuestión, la obligación impuesta en la sentencia recurrida al estimarse la demanda reconvencional de la Comunidad de Propietarios, a sus propietarios de demoler las obras de ampliación y demás instalaciones construidas en la vivienda, reponiéndola al Estado en el que se encontraba antes de su ejecución.

Pues bien, es inevitable acudir en el caso a lugares comunes en este tipo de resoluciones, que no por ello dejan de ser menos ciertos. En tal sentido, sabido es que el art. 120.3 de la Constitución en conexión con el art. 24.1 del texto constitucional, imponen a los tribunales la obligación de motivar debidamente las resoluciones por ellos dictadas en el ejercicio de su jurisdicción con el fin de dar a conocer a las partes las razones de las decisiones judiciales y propiciar su crítica a través de los recursos. Pero dicho esto, también es cierto, según ha señalado reiterada doctrina emanada tanto del Tribunal Constitucional como de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, que es válida la motivación por remisión a una resolución anterior cuando la misma haya de ser confirmada, precisamente porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes, de hecho y de derecho, que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos, cual precisa la sentencia del Tribunal Supremo de 20/octubre/1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario (entre otras muchas, sentencias del Tribunal Supremo de 16/octubre/1992, 19/abril/1993, 5/octubre/1998).

Tal es el caso de autos, siempre recordando la excepción ya expuesta, por cuanto el exhaustivo análisis del objeto litigioso y la más que adecuada motivación de dicha resolución ya dieron respuesta suficiente al derecho de la parte recurrente a la tutela judicial efectiva. Con todo, procuraremos ahora a su vez dar también cumplida respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso en los términos que exigen los arts. 456.1 y 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEGUNDO.- Recurso interpuesto por la Sra. Begoña.

(A) Error en la valoración de la prueba en razón de la indebida aplicación de la cuota de participación del 3,5921% para el pago de los gastos comunitarios.

Ya hemos dicho que se trata del objeto principal del litigio. E inmediatamente habremos también de decir que no es susceptible de ser resuelto a través de las razones y argumentos expuestos por la representación letrada de la recurrente. Y es que circunstancias tales como la firmeza del acuerdo de reducción de pagos exigibles al NUM000 adoptado en el año 2009 o que fuera modificada a instancias de los compradores el importe del Impuesto por Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, son absolutamente irrelevantes.

No lo es recordar el régimen que regula los pagos de las cuotas comunitarias, como se acaba de decir, "para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles d aplicar esta tristemente e individualización"es el que determine el título o los estatutos (que en el caso llevan a la aplicación de un porcentaje del 3,59210%) o lo que, al margen de ellos, se determine especialmente por la Comunidad de Propietarios (que en el supuesto litigioso es lo que se acordó en la Junta celebrada el día 25/agosto/2009, sin perjuicio de la ulterior pérdida de vigencia).

Hemos de remitirnos a lo ya razonado al respecto por este tribunal en supuestos similares como los resueltos por sentencia de fecha 23/abril/2009 (rollo nº 59/2009), 21/septiembre/2010 (rollo nº 273/2010) o 15/marzo/2022 (rollo nº 556/2021. Y es que la teoría es clara y aparece bien recogida en la jurisprudencia del Tribunal Supremo. La doctrina jurisprudencial sentada por el alto Tribunal sobre el arts. 5 y 9.1,e) de la Ley de Propiedad Horizontal y el sistema de distribución de los gastos generales entre los copropietarios, señala que hay que estar para conformar la distribución de los gastos comunitarios a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o en los estatutos, cabe su particular y específica derogación por lo especialmente establecido por la Comunidad de Propietarios de tal manera que si bien puede ser modificado o incluso consignar ciertas exclusiones a favor de determinados elementos privativos, para que tal cambio de distribución tenga una vocación de permanencia es necesario que se acuerde la modificación del título constitutivo o de los propios Estatutos.

Por todas, citemos la sentencia del Tribunal Supremo de 3/diciembre/2004: "En la STS de 2 de febrero de 1991 , se expresa que la solución, en sede de teoría general, de la cuestión que se plantea ha de venir dada por una doble consideración:

1ª. El sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el Título constitutivo en régimen de Propiedad Horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos y así se desprende del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido.

2ª. A dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 , que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los Estatutos".

Es así que caben reglas especiales para la distribución de gastos, que es de manera precisa lo especialmente establecido en el mencionado precepto, ya incorporándolas formalmente en los Estatutos para que tengan vocación de permanencia, ya al momento de distribuirlos en razón de que concurra alguna circunstancia especial. Sigue diciendo la citada sentencia "que, en el caso debatido, se encuentran en los Estatutos, y aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior".

De lo dicho se sigue que un acuerdo sobre distribución de gastos contrario a lo dispuesto en el título constitutivo, aunque fuera temporalmente asumido por la Comunidad de Propietarios no implica una modificación ni de él ni de los Estatutos, ni obliga a tener que estar a lo ya decidido para anualidades precedentes. Quiere ello decir que en cualquier momento y a través de un simple acuerdo mayoritario ( art. 17.7 Ley de Propiedad Horizontal) puede la comunidad volver a aplicar estrictamente las previsiones del título constitutivo.

Ante la aparente claridad de las normas que rigen la materia que nos ocupa, se argumenta que, en todo caso, el sistema se habría consolidado por el paso del tiempo de suerte que la Comunidad de Propietarios no podría ir ahora contra sus propios actos reiteradamente manifestados. Puede citarse la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, de 26/septiembre/2009, a cuyo tenor: "Ello no queda desvirtuado por la doctrina de los actos propios, sin que tenga relevancia a los efectos que nos ocupan el hecho de que desde la constitución de la Comunidad se haya venido aprobando por unanimidad, anualmente, el reparto de los gastos generales por partes iguales sin atenerse a las cuotas de participación, según se reitera en el recurso, ya que, la moderna doctrina jurisprudencial ha declarado ( TS SS de 16 de noviembre y 3 de diciembre de 2004 ) que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al establecido no es suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en junta posterior, y que el hecho de que durante años no se hubieren impugnado las cuentas realizadas por la administración de la comunidad conforme a un sistema igualitario de gastos en modo alguno significa que existiese un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar el sistema de coeficientes establecido en los estatutos".Es por ello que termina diciendo que "siendo cierto que no puede una Junta de propietarios cambiar el sistema de distribución de gastos previsto en los Estatutos por otro, salvo que se dé cumplimiento a lo ordenado legalmente para la validez de acuerdos que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad".

La aplicación de cuanto queda dicho al supuesto litigioso no ofrece aparentemente duda alguna. La impugnante y las personas de las que trae causa se han beneficiado durante años de una distribución de gastos reducida derivada de las peculiares circunstancias de su vivienda (señaladamente de que en la escritura pública de compraventa apareciera una superficie construida, 203,10 metros cuadrados, muy distinta a la que entonces existía), pero el aparente beneficio quedó abolido y derogado a partir de los acuerdos sucesivamente adoptados en las Juntas de 10/julio/2020 y 8/julio/2022 (ya anticipados en la Junta anterior del año 2019 que fue impugnada con pírrico éxito por los propietarios del NUM000).

Nótese que, además, el acuerdo de 2009, esto es, la aplicación de una cuota diferente a la atribuida en el título (3,59210%) equivalente a la más alta de las que pagaran el resto de comuneros (1,8879%) quedaba condicionada a que su propiedad no fuera "sometida a cualquier tipo de obra donde se amplíen los metros cuadrados de su vivienda, en cuyo caso la cuota de comunidad de su vivienda sería la que inicialmente tenía asignada por el Notario".Con una lógica distributiva implacable, los vecinos reconocieron la ventaja que comentamos a los propietarios del NUM000 a condición de que la situación fáctica que en aquellos momentos existía se mantuviera en el tiempo. Su decisión de alterar ese status quoes lo que ha provocado la comprensible reacción de la Comunidad de Propietarios respecto a la aplicación del estricto régimen legal de distribución de gastos comunitarios.

Por ello no se sigue el derecho a ver consolidada para el futuro la tan citada reducción sin una, poco probable, modificación expresa de Estatutos o del título constitutivo.

(B) Error en la valoración de la prueba en relación a la aplicación de la norma contenida en el art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal respecto de la demolición de las construcciones levantadas en el inmueble de su propiedad.

Tampoco podrá ser estimado este motivo y de nuevo deberemos referirnos a la inanidad de alegaciones tales como que las obras sin duda alguna realizadas por la actora, o más propiamente, por las personas que le precedieron en la propiedad del NUM000, no consta acreditado que hayan dado lugar a filtraciones en las viviendas inferiores, o que falte de constancia de que hayan afectado a la estructura del inmueble, que no impliquen la vulneración de la normativa urbanística, o que finalmente hayan sido tácitamente consentidas por la Comunidad de Propietarios.

Lo relevante es advertir que el art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, obviamente en elementos privativos (si fueran comunes, ninguna actuación cabría, según dispone el art. 7.2: "En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador"),dispone que "El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad".

Pues bien, no consta que haya comunicado nunca a la Comunidad de Propietarios la realización de actividad constructiva alguna, cuando todo sugiere que el estado actual del NUM000 es fruto de sucesivas y muy dilatadas en el tiempo actuaciones de sus propietarios, y es evidente que, más allá de las problemas de seguridad estructural ya citados, el cambio de configuración o estado exterior es más que evidente. Basta para ello examinar el informe de la perito Sra. Inmaculada, aportado por la propia parte actora, del que se sigue la existencia de cambios relevantes y muy significativos en la estructura del inmueble de forma que donde antes había una modesta vivienda habilitada para el uso del portero de unos 50 metros cuadrados, eso sí, con una amplia terraza de en torno a 200 metros cuadrados, ahora hay una bien dotada vivienda con porche o solarium y dependencias adicionales que conforman un conjunto de más de 100 metros cuadrados.

Todo ello queda bien explicado en el Fundamento de Derecho 5º de la sentencia apelada. En ella, además de los evidentes cambios físicos habidos, se reseñan otras circunstancias como su eventual afectación en la cuota de participación del nuevo inmueble que quizás ni se correspondería con la que se le atribuyó en el año 2009, que no se trata con absoluta obviedad de actuaciones provisionales susceptibles de ser retiradas en cualquier momento si no de cambios estructurales en la propiedad de la actora o que su construcción pueda potencialmente afectar al resto del edificio en cuanto que construcción sobre su cubierta no prevista en absoluto en el proyecto inicial, habiendo ya indicios de filtraciones hacia los pisos inferiores.

Por lo demás, es evidente que la autorización administrativa en nada vincula a la propiedad, en este caso a la Comunidad de Propietarios, y que, faltando las imprescindibles comunicaciones a las que alude el referido art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal del comunero a la Comunidad, se antoja imposible que esta haya dado su consentimiento tácito a la realización de las construcciones litigiosas.

TERCERO.- Recurso interpuesto por vía de impugnación por la Comunidad de Propietarios demandada, DIRECCION000 de Cádiz. En realidad el problema que fundamenta el recurso aparece como consecuencia del dictado del auto de aclaración de fecha 28/noviembre/2023. En efecto, en el Fallo de la sentencia apelada, la única excepción a la desestimación de la demanda interpuesta por la Sra. Begoña, era la declaración de nulidad del acuerdo comunitario adoptado en él punto 5º de la Junta impugnada de 8/julio/2022, en lo que hacía a la "liquidación de deuda y condición de morosa de la demandante por importe de 2.489,38 euros".Bastaba acudir a los escritos de alegaciones de las partes y a la propia acta de la junta del año 2022 para observar que en él punto 5º se liquidaron dos clases de deudas de los comuneros morosos. Y en lo que hace a la actora, el detalle de las cuotas extraordinarias pendientes fijaban una deuda a su cargo de 3.155,04 euros, y otra de 2.489,38 euros (amén de una tercera inferior de la Comunidad de Propietarios de garajes) por cuotas ordinarias pendientes.

De aquí que pudiera entenderse, en congruencia con lo expuesto en el ya citado Fundamento de Derecho 4º in fine, que la decisión judicial solo afectaba a la eventual nulidad de las citadas cuotas ordinarias, supuestamente condicionadas por la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta de 27/septiembre/2019, tras el allanamiento de la Comunidad de Propietarios en los autos nº 11/2020 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1. Pero resulta que a solicitud de la representación letrada de la Comunidad de Propietarios se dictó auto de aclaración que explicó que el pronunciamiento anulatorio también se extendía a las cuotas extraordinarias del mismo modo liquidadas en el apartado 5º de la Junta cuestionada por el importe ya mencionado de 3.155,04 euros.

Pues bien, a los efectos del art. 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el recurso de la Comunidad de Propietarios se contrae a este último pronunciamiento.

Recordemos sucintamente lo sucedido. Fue en la Junta de Propietarios celebrada el día 10/julio/2020 en la que para la y es, en el punto 5º de su orden del día, se acordó la ejecución de determinadas obras de rehabilitación en la fachada del edificio cuyo importe ascendía a 87.832,35 euros. Se procedió también a la lógica distribución entre los comuneros de los pagos precisos para financiar tal gasto extraordinario. Y teniendo presente para ello la consabida cuota de participación del NUM000 del 3,59210%, se atribuyó a sus propietarios el pago de la suma total de 3.155,04 euros. Ejecutada la obra, al tiempo de su liquidación en la Junta cuyos acuerdos se impugnan de 8/julio/2022, se resolvió en su apartado 2º aprobar la liquidación del gasto, confirmando que los titulares del NUM000 les correspondía el pago de la tan citada suma de 3.155,04 euros, que en la misma reunión, ya al punto 5º del orden del día, se liquidó a su vez como deuda a cargo del comunero.

Así las cosas, una irregularidad cabe atribuir a la adopción del acuerdo impugnado. Que la decisión adoptada antes de aprobarse el referido presupuesto ordinario respecto de la cuota aplicable al NUM000 en la Junta de 27/septiembre/2019 hubiera sido cuestionada y estuviera pendiente de resolución, es algo ajeno e independiente al acuerdo de 2020 en el que nuevamente se decide que la cuota a aplicar era aquella (es decir, el 3,59210%). Es importante indicar que dicho acuerdo era inmediatamente ejecutivo por mor de lo dispuesto en el art. 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, y que no consta que fuera impugnado en ningún momento por la Sra. Begoña o por las personas que le precedieron en la titularidad dominical del inmueble.

No se entiende cómo el Juez a qui puede llegar a decir que, al dictarse la sentencia de allanamiento un mes después del acuerdo de julio de 2020, el día 19/agosto/2020, "al dictarse escasamente un mes después, la sentencia que dejaba sin efecto dicha cuota, la ratificación de dicha cuota en la Junta referida quedaba igualmente afectada por la resolución judicial recaída".Ni se refería desde luego al mismo acuerdo comunitario, ni el allanamiento se fundamentaba en una decisión adoptada en sentido contrario por la Comunidad de Propietarios (antes al contrario, era un mero allanamiento táctico por la aparición de un defecto en la identidad de los comuneros demandados que afectaba su legitimación pasiva) y era imposible proyectar sobre la situación los efectos de instituciones tales como la litis-pendencia o la cosa juzgada.

CUARTO.- Costas del recurso.En el caso de dictarse fallo confirmatorio de la resolución apelada, se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que la Sala observe dudas de hecho o de derecho que, conforme a lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394.1 de la Ley procesal, justifiquen la adopción de otra decisión, siendo este el caso, como queda visto, del recurso de la Sra. Begoña.

Por el contrario, en el de la Comunidad de Propietarios demandada, al estimarse su apelación, ningún viento será necesario respecto de las costas causadas en su tramitación ( art. 398.2 Ley de Enjuiciamiento Civil) .

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,