Sentencia Civil 282/2025 Audiencia Provincial Civil de Burgos nº 2, Rec. 317/2025 de 26 de septiembre del 2025

PRIMERO.-La representación legal de Felipe (parte actora) formula recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 7-10-2024 por el Juzgado de 1ª Instancia nº e I. nº1 de Aranda de Duero por la que se desestimaron sus pretensiones declarativas de existencia de vicios ocultos en la vivienda adquirida el 5-4-2023, con rebaja del precio en 22.453€+IVA y condena del demandado Erica a indemnizar en 398,31€ por reparación de caldera.

La sentencia apeladaconsidera, en síntesis, que:

- no se ha probado que existiese un vicio grave y preexistente en la vivienda objeto de la compraventa que hiciese la cosa impropia de su uso y que, de haber sido conocido por los compradores, hubiese determinado que estos no comprasen la vivienda o que pagasen un precio menor por ella.

- los únicos vicios graves son los relativos a las inundaciones. Ha quedado acreditado que las inundaciones en la bodega y garaje no se producen de forma constante cada vez que llueve, sino únicamente en algunos supuestos de lluvia o granizo intenso. Igualmente, ha quedado acreditado que estas inundaciones no tienen causa en elementos de la vivienda, sino que se derivan de la orografía (pendiente) y de la red de saneamiento municipal, siendo en este sentido la respuesta del Ayuntamiento muy clara y coincidente con las manifestaciones del testigo/perito. habiéndose probado solo y exclusivamente problemas derivados de factores externos y ajenos.

- Sobre los vicios en la caldera,la factura acompañada en el Informe pericial (página 31) acredita que ha tenido lugar un mero mantenimiento de la caldera en septiembre de 2023, meses después de que el comprador tomase posesión de la vivienda y comenzase a vivir en ella, no se ha efectuado una reparación de la misma. Los problemas de funcionamiento o mantenimiento son problemas que surgen debido al uso normal o al desgaste de un bien y no son responsabilidad del vendedor.

- Respecto de los vicios ocultos en el jardín,(filtraciones y humedades que afectan a vivienda de la vecina y a un muro), el perito no ha acudido a la vivienda ni ha hecho ninguna cata o comprobación sobre la red de saneamiento y desagüe y drenaje en el jardín de la vivienda. Aporta una fotografía del muro en el que, a la vista, solo se aprecia una humedad superficial. La explicación del perito choca frontalmente con la declaración del testigo Don Humberto (Representante legal de la constructora " DIRECCION000" que efectuó obras en la vivienda, inclusive las de la red de saneamiento y desagüe del jardín) asegurando que se construyó una red de saneamiento correcta y suficiente.

La parte apelanteinteresa que:

- Se dicte sentencia revocando la apelada, declare su nulidad y devuelva la causa al Juzgado a los efectos oportunos o, alternativamente, que se estimen íntegramente los pedimentos aducidos por esta representación con los pronunciamientos que le son inherentes, todo ello con expresa condena en costas a la parte contraria.

- Subsidiariamente:

Que se retrotraiga el procedimiento al momento previo de la celebración de la vista a fin de tener el correcto trámite de contradicción hacia la memoria técnica del Ayuntamiento.

Que en el caso de no estimar íntegramente el recurso o retrotraer el procedimiento, se acuerde en todo caso la no condena en costas por tener serias dudas de hecho o de derecho.

Invoca, en síntesis, como motivos de recurso:

- Vulneración del artículo 1484CC: Existencia de vicios ocultos

- Responsabilidad del vendedor por dolo omisivo: 1101 y 1265CC

- Error en la valoración de la prueba pericial de la parte actora.

- Falta de valoración del informe técnico municipal con indefensión y contradicción.

- Error en la valoración de las pruebas testificales. Claro interés de estas con infracción art. 376LEC.

- Vulneración art. 370LEC respecto a la calificación de Pablo como testigo-perito.

- Vulneración del principio de congruencia probatoria

- Existencia de serias dudas de hecho o de derecho

Resulta así que la parte apelante realiza peticiones alternativas (de estimación de su demanda y de nulidad de la sentencia) y subsidiarias claramente incompatibles en cuanto que no podrá valorarse la pretensión de estimación de la demanda si lo que se pretende es la nulidad con retroacción de actuaciones a la 1ª instancia.

Tampoco se concreta el motivo que justifique la petición de nulidad con retroacción de actuaciones, salvo por la alegación de falta de valoración por su parte del informe técnico municipal con indefensión y contradicción, por lo que alterando el orden de motivos de recurso es preciso resolverlo con carácter previo.

En todo caso y como ha señalado el T.C., entre otras, STC 214/1999, de 29 Nov(FJ 4), «tan sólo podrá considerarse que la resolución judicial impugnada vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva cuando el razonamiento que la funda incurra en tal grado de arbitrariedad, irrazonabilidad o error que, por su evidencia y contenido, sean tan manifiestos y graves que para cualquier observador resulte patente que la resolución de hecho carece de toda motivación o razonamiento».

Por otra parte y con relación a la alegación de la parte apelante de hechos nuevos (por nuevas lluvias ) y petición de prueba (documental y pericial) realizada en su escrito de fecha 3-9-2025 no procede su admisión en cuanto que los hechos a valorar en esta 2ª instancia para resolver la acción ejercitada son los que quedaron determinados por las partes en la 1ª instancia, sin posibilidad en esta alzada de añadir a ellos otros posteriores, ni tampoco nueva prueba presentada por la parte apelante en un momento posterior a la interposición del recurso de apelación, no estando las pruebas ofrecidas en ninguno de los supuestos del artículo 460LEC.

SEGUNDO.- Falta de valoración del informe técnico municipal con indefensión y contradicción

La parte apelanterefiere que el momento en el que llega dicho documento para la parte demandante es el mismo día de la vista, por lo que ni da tiempo a poder estudiar el mismo, ni da tiempo a ejercitar a esta parte su derecho de defensa respecto a dicho documento, ni solicitar su análisis técnico o contradicción pericial. Esto supone una quiebra del principio de contradicción y genera indefensión ( art. 24 CE) que de facto debería de retrotraer las actuaciones al momento previo a la celebración de la vista, puesto que el Juzgado debió de conceder a esta parte un plazo, al menos de cinco días, para pronunciarse sobre el contenido del mismo.

Lo cierto es que:

- Para acordar la nulidad ni siquiera es suficiente la existencia de una posible infracción procesal, siendo preciso que aquella haya originado una indefensión material y efectiva a las partes en el procedimiento judicial.

- El citado informe fue remitido al Juzgado por parte del Ayuntamiento en cumplimiento de la prueba documental que había sido solicitada y admitida. Fue unido al expediente en momento anterior a la vista, las partes realizaron preguntas sobre su contenido a algunos de los comparecientes en el juicio, sin que aquellas expresaran queja alguna sobre la imposibilidad de su valoración; ni solicitaron ulteriores aclaraciones o ampliaciones sobre su contenido mediante diligencia final.

Por todo ello, es claro que ninguna indefensión se produjo a la parte, procediendo la desestimación de la pretensión de nulidad solicitada.

TERCERO.-Vulneración del artículo 1484CC : Existencia de vicios ocultos

La parte apelanteseñala que concurren los requisitos de la acción en cuanto afirma que:

- el defecto es previo a la compraventa, estaba presente desde el momento de la construcción y el testigo Don Pablo declaró que la vendedora era conocedora de las inundaciones que se producen en la vivienda, acentuadas por los defectos encontrados por el perito.

- el defecto es grave, puesto que no habría comprado la vivienda. La inundabilidad del sótano y su inutilización recurrente provocan una

pérdida de funcionalidad y habitabilidad no advertida en el contrato ni visible a simple vista. Respecto a que los daños únicamente se producen en supuestos de lluvia o granizo extremo, no ha quedado demostrado de ninguna manera más que por una testifical. La pericial efectuada por esta parte ha analizado las inundaciones sufridas por mi representado en fechas:11/09/2023,12/09/2023,21/05/2024 y 03/09/2024, conforme a la precipitación acumulada en la AEMET y ha sido totalmente obviado

- el defecto estuvo oculto, puesto que el comprador, cuando visitó la vivienda, no apreció ninguna inundación de la vivienda, inundaciones de las que la vendedora tenía pleno conocimiento que ocurrían y no informó. Únicamente apreció humedades en el garaje, las cuales la vendedora se comprometió a reparar. La propia testifical de Don Pablo, indicó que ha tenido constancia de 10/12 inundaciones en 15 años.

A este respecto cabe señalar que, en el presente caso no cabe apreciar la existencia de vicios ocultos en cuanto que la vivienda fue vendida y entregada al comprador como cuerpo cierto.

La caída del agua por la rampa de garaje, es evidente que con la inclinación natural del terreno existente en la zona, la ubicación de la vivienda en la parte inferior de la urbanización, la notable inclinación de la rampa del garaje apreciable en las fotografías aportadas, junto al reconocimiento por la actora de existencia de humedad en el garaje al tiempo de la compraventa, no cabe calificar como vicio oculto una situación o riesgo que ya era visible para el comprador en el momento de la compraventa y previsible por las características antes indicadas, sin que pueda imputarse ocultación al vendedor.

CUARTO.-Responsabilida d del vendedor por dolo omisivo: 1101 y 1265CC

La parte apelanterefiere que:

- el testimonio del vecino y la pericial aportada (DOCUMENTO Nº3) pone de manifiesto que los problemas de inundación del sótano, la falta de drenaje del jardín y el mal estado de la caldera no son eventos recientes o excepcionales, sino defectos estructurales persistentes desde la construcción de la vivienda en 2008. Quedan acreditados los problemas de la vivienda, conocidos por la vendedora y de los que nunca informó, ocultando información esencial sobre el uso normal del inmueble

- existe dolo por omisión cuando el vendedor silencia intencionadamente hechos relevantes que el comprador no puede conocer razonablemente ( STS 20 de julio de 1992; STS 3 de marzo de 2000).:

A este respecto cabe señalar que la única acción ejercitada en la demanda fue la de responsabilidad por vicio oculto cuya prueba corresponde a la parte actora, sin que, conforme a la prueba realizada, pueda afirmarse la existencia de vicios ocultos intencionadamente silenciados al vendedor, existiendo una configuración de la vivienda que hace previsible los problemas de caída del agua y además un signo exterior de aquellos con la humedad visible al tiempo de la compraventa apreciado por el comprador.

QUINTO.- Error en la valoración de la prueba pericial de la parte actora.

La parte apelanterefiere que:

La video-peritación fue minuciosa, documentada con imágenes y con una exposición técnica clara, no siendo desvirtuada en juicio por prueba pericial contradictoria de igual o superior rigor técnico.

No se exige que la inspección sea presencial, sino que el dictamen sea coherente, motivado y técnicamente justificado, lo que en este caso se cumple sobradamente. Desacreditar el informe únicamente por su metodología, sin valorar su contenido técnico y sin prueba contradictoria, vulnera el principio de libertad en la valoración de la prueba pericial y vacía de eficacia el derecho a la prueba garantizado en los artículos 24 CE y 218.2 LEC.

A este respecto cabe señalar que:

- El informe pericial se emitió en fecha 1-10-2023 en el que se indica:

1.- Respecto de los Daños que se producen en la planta sótano de la viviendacomo consecuencia de las lluvias cada vez que llueve con cierta intensidad se inunda dicha planta. Como causa indica que la formación de caídas erróneas en la instalación del solado del garaje el agua que se introduce en dicho garaje no se evacua hacia el exterior (zona de la rampa) por lo que forma charcos.

Lo cierto es que el propio perito reconoce que para poder determinar qué problema existe en el alcantarillado se debería de hacer un estudio en profundidad metiendo cámaras por las tapas de registro y así comprobar que tipo de red de tuberías tiene, diámetros, limpieza, etc.

Para evitar la inundación de la planta sótano se valora la posibilidad de instalar un sumidero dentro del garaje para evacuar el agua hacia el exterior. Es necesario el levantado del solado del garaje para dar una correcta caída para que el agua se introduzca en el sumidero.

2-.Daños que se están ocasionando a la vivienda colindante en el muro medianero entre parcelas,como consecuencia de las filtraciones de agua procedentes de la acumulación en el jardín del Sr. Felipe debido a la falta de una red de drenaje que evacue todo el agua procedente tanto de la lluvia como del riego. Como causa refiere la inexistencia de una red de drenaje indicando que para evitar que filtre el agua a través del muro medianero entre parcelas, se debe de ejecutar una red de drenaje que evacue el agua caída dentro de la parcela del Sr. Felipe hacia la red de saneamiento de la vivienda de esa forma se evitara que el agua dañe el muro por la parte exterior perteneciente a las viviendas colindantes.

3.- Mal funcionamiento de la caldera de agua calientecomo consecuencia de la falta de mantenimiento interior. Indica que para poner en marcha la caldera se tiene que contratar una empresa que revise y sustituya todos los elementos que presentan falta de mantenimiento y conservación.

Sometido el citado informe a la sana crítica ( artículo 348LEC) se aprecia por una parte el reconocimiento por el perito de que la prueba se realizó mediante video-peritación y por tanto sin un análisis sobre el terreno, lo que indudablemente dificulta la posibilidad de acreditar ciertos hechos solo comprobables sobre el terreno mediante realización de catas y actuaciones presenciales como viene a reconocer el propio perito.

Por otra parte y aunque el perito indicó que consultó AEMET, no existe prueba efectiva de las fechas en que se dicen producidas las inundaciones, ni existen referencias al volumen e intensidad de lluvias en esas fechas.Además ello se contradice con la declaración del testigo-perito quien, reconociendo que se han producido 10 o 11 veces en 15 años, solo se producen ante fenómenos extraordinarios de granizo y lluvia.

Por otra parte, en el informe pericial del actor se indica que:" Se desconoce si se ha realizado algún tipo de actuación por parte del Ayuntamiento para reparar o adecuar el alcantarillado y evitar que el agua entre dentro de las viviendas entendiendo que aun habiéndose realizado no ha sido efectivo. no es solo un problema de la vivienda propiedad del cliente sino de todas las viviendas de la urbanización, así como que tampoco es un problema puntual de las lluvias acaecidas en el mes de junio del presente año 2023.

[..]el jardín del Sr. Felipe tiene una cota por encima de las viviendas colindantes, en dicho jardín hay instado césped artificial, jardineras, arbolado, etc., careciendo de una red de evacuación de agua de lluvia y riego, esto origina que el agua caída sobre dicho jardín no tiene forma de evacuación por lo que filtra al terreno de forma natural".

Sin embargo, consta unido oficio del Ayuntamiento en el que consta la actuación prevista dentro de la urbanización que "...pretende resolver o mitigar la problemática existente en cuanto a la recogida de la aguas pluviales entre los números 24 y 29, en los que las pendientes ejecutadas en los viales provocan que la instalación existente en su red de pluviales sea insuficiente para dar salida a la escorrentía de aguas que se genera en días de lluvias, este problema se incremente por la existencia de garajes y sótanos en los números 24 a 29"y que el testigo-perito reconoce su reciente realización.

Siendo esto así puede considerarse ajeno a la vendedora el defecto de insuficiencia de la red de saneamiento de la urbanización.

Respecto del problema de la caída del agua por la rampa de garaje, es evidente como ya se ha señalado que, con la inclinación natural del terreno existente en la zona, la ubicación de la vivienda en la parte inferior de la urbanización, la evidente inclinación de la rampa del garaje apreciable en las fotografías aportadas junto al reconocimiento por la actora de existencia de humedad en el garaje al tiempo de la compraventa, no cabe calificar de vicio oculto una situación que ya era visible para el comprador en el momento de la compraventa y previsible por las características antes indicadas, sin que pueda imputarse por ello ocultación al vendedor.

Respecto de los daños en jardín y tenido en cuenta por una parte que la constructora afirmó haber realizado una red de saneamiento, que el perito de la actora no realizó cata alguna para comprobar si existía y que el Ayuntamiento viene a reconocer la insuficiencia de la red de pluviales, procede desestimar su consideración como vició oculto imputable a la parte demandada.

Igual solución respecto de los daños de contador que se refieren en la sentencia como mera actuación de mantenimiento, fundamento que no ha sido objeto de especial contradicción en el recurso.

SEXTO.- Error en la valoración de las pruebas testificales. Claro interés de estas con infracción art. 376LEC

La parte apelanterefiere que:

Pablo es exmarido de la vendedora ( Erica) y trabaja en la misma empresa que la hermana de la vendedora (MIR S.L.) de la que participa en sus beneficios, siendo el Abogado que detentaba la defensa, hermano del mismo.

Humberto, además de contratista, tiene vínculos comerciales continuados con la familia de la vendedora, ya que su empresa DIRECCION000 colabora con Verónica (hermana de la vendedora y presente curiosamente como público, la cual se puede ver al fondo de la sala en la grabación), quien es promotora de viviendas en la misma zona.

La propia Erica, demandada, también obtiene beneficios de la empresa MIR, donde el propio testigo Pablo, reconoce que su hermana ostenta un puesto de dirección

Los vínculos personales, familiares y económicos de estos testigos con la parte demandada: comprometen su neutralidad, al estar afectados directa o indirectamente por el resultado del juicio, pueden calificarse como testigos sospechosos o parciales, cuya prueba debió ser considerada con reserva, y nunca con carácter determinante. No hay prueba objetiva que corrobore las manifestaciones de estos testigos quienes han reconocido los vínculos personales con la parte demandada o la actuación realizada respecto del objeto de debate y su testimonio se utilizó en contra de la pericial aportada por la parte demandante y frente al relato directo del propio comprador.

A este respecto cabe señalar que:

- Los citados testigos reconocieron sus vínculos personales o de actuación de construcción y su testimonio en todo caso está sometido a la libre valoración de la prueba, sin que la sentencia de 1ª instancia se haya fundado de modo principal en su testimonio para desestimar la acción quanti minoris por vicios ocultos ejercitada en la demanda, cuya prueba corresponde a la parte actora en aplicación del artículo 217LEC.

- No puede imputarse a la sentencia omisión alguna con relación a la causa de incomparecencia de los testigos propuestos por la parte actora (vecina afectada y agente inmobiliario), la reiteración de la prueba o su sustitución por otros medios (como declaración anticipada o prueba documental sustitutiva) pues dicha actividad en el proceso civil corresponde exclusivamente a las partes.

Se desestima el motivo

SÉPTIMO.- Vulneración art. 370LEC respecto a la calificación de Pablo como testigo-perito.

La parte apelanterefiere que:

-El Sr. Pablo no ha sido designado ni propuesto como perito conforme a lo establecido en los artículos 335 y siguientes de la LEC, ni ha emitido dictamen técnico alguno en el procedimiento.

-Su intervención se ha producido únicamente en calidad de testigo propuesto por la parte demandada, sin que conste que haya presentado título oficial, colegiación ni informe técnico objetivo ni ratificado. Por tanto, no puede otorgársele valor de pericia técnica ni atribuirle conocimientos con efecto procesal superior al de un testigo ordinario.

-No ha accedido nunca al interior de la vivienda objeto de litigio, ni ha inspeccionado personalmente los elementos constructivos afectados por los vicios ocultos alegados

-Es exmarido de la parte demandada ( Erica). Trabaja en la misma empresa (MIR S.L.) en la que colabora el abogado de la demandada y que es propiedad de su excuñada, lo que revela un interés económico y personal directo en el asunto.

A este respecto cabe señalar que:

- No es preciso su nombramiento como perito en cuanto el artículo 370.4 LEC establece: "Cuando el testigo posea conocimientos científicos, técnicos, artísticos o prácticos sobre la materia a que se refieran los hechos del interrogatorio, el tribunal admitirá las manifestaciones que en virtud de dichos conocimientos agregue el testigo a sus respuestas sobre los hechos".

- Ahora bien, el artículo 376LEC dispone que:" Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado".

- El citado testigo reconoció la existencia de daños por agua desde la construcción unas 10-11 veces en 15 años, pero por fenómenos extremos y señaló dos orígenes: la entrada de agua en garajes de las viviendas con rampas a planta sótano, por la orientación de la vivienda y por estar en caída de ladera natural y por otro que la red de evacuación de la urbanización se satura y el agua entra por el punto más bajo: los desagües y rejillas de los sótanos. El sumidero en garajes no existe en algunas viviendas, de hecho, el no lo tiene; se conecta con la evacuación de fecales. También vino a reconocer que por la rampa de garaje seguiría entrando el agua.

- Es cierto que su condición de exmarido de la parte demandada ( Erica), el hecho de trabajar en la misma empresa (MIR S.L.) en la que colabora el abogado de la demandada y que es propiedad de su excuñada, resta objetividad a su testimonio, teniendo en cuenta además que no ha efectuado un examen de la vivienda de la parte actora. No obstante, la prueba del vicio oculto corresponde a la parte actora y el testimonio del citado testigo-perito no ha sido contradicho de una forma efectiva por la prueba desplegada por la parte actora.

OCTAVO.- Vulneración del principio de congruencia probatoria

La parte apelanterefiere que:

- la resolución judicial ha fundamentado de forma principal su fallo desestimatorio en un documento técnico aportado extemporáneamente por la parte demandada el mismo día del juicio oral, concretamente una memoria técnica del Ayuntamiento de Fuentelcésped, cuyo contenido no pudo ser conocido, impugnado, ni contradicho por esta parte actora. Dicha memoria fue empleada por el juzgador como elemento clave para restar valor al informe pericial presentado por esta parte, incurriendo en una desviación probatoria ajena al debate procesal planteado en los escritos rectores del procedimiento.

- Ello implica, asimismo, un grave desequilibrio en la distribución y apreciación de la carga de la prueba ( art. 217 LEC) ha eludido motivar por qué resta credibilidad a la prueba pericial independiente aportada y ha conferido valor decisivo a un documento administrativo unilateral -sin carácter pericial ni ratificación judicial- que, además, fue introducido por la demandada de manera sorpresiva en la vista oral. Esta desigualdad probatoria ha sido aún más agravada por la aceptación sin reservas de testimonios directamente vinculados a la parte demandada, cuyos intereses personales, familiares y económicos no han sido ponderados debidamente por el juzgador

A este respecto cabe señalar que:

- No cabe confundir el vicio de incongruencia con la disconformidad con los argumentos de la sentencia para estimar o desestimar la pretensión formulada.

- Ya se ha indicado que las partes dispusieron del citado informe con carácter previo a la vista y no efectuaron alegación alguna de indefensión.

- El informe del Ayuntamiento es una prueba objetiva ajena a las partes que acredita una actuación prevista dentro de la urbanización que "...pretende resolver o mitigar la problemática existente en cuanto a la recogida de la aguas pluviales entre los números 24 y 29, en los que las pendientes ejecutadas en los viales provocan que la instalación existente en su red de pluviales sea insuficiente para dar salida a la escorrentía de aguas que se genera en días de lluvias, este problema se incremente por la existencia de garajes y sótanos en los números 24 a 29.

[...] Justificación urbanística: Las normas no regulan de forma específica los materiales a emplear en actuaciones similares a la propuesta. Las obras por su propio carácter de renovación de la red de servicio de saneamiento de agua pueden ser consideradas de interés común, ya que se trata de una actuación necesaria en el núcleo de Fuentelcésped".

- El reconocimiento por el Ayuntamiento de un defecto en la red de servicio de saneamiento de agua considerada de interés común por el Ayuntamiento, determina, con independencia de la eficacia de las medidas que adopte, la existencia de una responsabilidad ajena al vendedor y que por lo tanto no le es imputable.

- El perito de la parte actora fue preguntado sobre ese informe indicando que lo desconocía cuando realizó su informe en 2023 y aunque refirió en todo caso que el agua que entre por la rampa acaba en el garaje, este posible defecto claramente no es un vicio oculto a la vista de las circunstancias anteriormente indicadas sobre ubicación en pendiente, situación de la vivienda, pendiente de la rampa y existencia de humedad al tiempo de la compra.

Por todo lo expuesto y con desestimación del recurso, procede confirmar los pronunciamientos realizados en la sentencia apelada.

NOVENO.-Costas- La parte apelanterefiere la existencia de serias dudas de hecho o de derecho.

Lo cierto es que dada la existencia de ciertos daños en la vivienda sustentados en cuanto a su causa con la aportación de un informe pericial del actor; la ausencia de una auténtica prueba pericial contradictoria y la existencia de una actuación municipal sobre el origen del daño con posterioridad al inicio del proceso, justifican en aplicación del artículo 394LEC apreciar serias dudas en el procedimiento y por ello no hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias

PRIMERO.-La representación legal de Felipe (parte actora) formula recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 7-10-2024 por el Juzgado de 1ª Instancia nº e I. nº1 de Aranda de Duero por la que se desestimaron sus pretensiones declarativas de existencia de vicios ocultos en la vivienda adquirida el 5-4-2023, con rebaja del precio en 22.453€+IVA y condena del demandado Erica a indemnizar en 398,31€ por reparación de caldera.

La sentencia apeladaconsidera, en síntesis, que:

- no se ha probado que existiese un vicio grave y preexistente en la vivienda objeto de la compraventa que hiciese la cosa impropia de su uso y que, de haber sido conocido por los compradores, hubiese determinado que estos no comprasen la vivienda o que pagasen un precio menor por ella.

- los únicos vicios graves son los relativos a las inundaciones. Ha quedado acreditado que las inundaciones en la bodega y garaje no se producen de forma constante cada vez que llueve, sino únicamente en algunos supuestos de lluvia o granizo intenso. Igualmente, ha quedado acreditado que estas inundaciones no tienen causa en elementos de la vivienda, sino que se derivan de la orografía (pendiente) y de la red de saneamiento municipal, siendo en este sentido la respuesta del Ayuntamiento muy clara y coincidente con las manifestaciones del testigo/perito. habiéndose probado solo y exclusivamente problemas derivados de factores externos y ajenos.

- Sobre los vicios en la caldera,la factura acompañada en el Informe pericial (página 31) acredita que ha tenido lugar un mero mantenimiento de la caldera en septiembre de 2023, meses después de que el comprador tomase posesión de la vivienda y comenzase a vivir en ella, no se ha efectuado una reparación de la misma. Los problemas de funcionamiento o mantenimiento son problemas que surgen debido al uso normal o al desgaste de un bien y no son responsabilidad del vendedor.

- Respecto de los vicios ocultos en el jardín,(filtraciones y humedades que afectan a vivienda de la vecina y a un muro), el perito no ha acudido a la vivienda ni ha hecho ninguna cata o comprobación sobre la red de saneamiento y desagüe y drenaje en el jardín de la vivienda. Aporta una fotografía del muro en el que, a la vista, solo se aprecia una humedad superficial. La explicación del perito choca frontalmente con la declaración del testigo Don Humberto (Representante legal de la constructora " DIRECCION000" que efectuó obras en la vivienda, inclusive las de la red de saneamiento y desagüe del jardín) asegurando que se construyó una red de saneamiento correcta y suficiente.

La parte apelanteinteresa que:

- Se dicte sentencia revocando la apelada, declare su nulidad y devuelva la causa al Juzgado a los efectos oportunos o, alternativamente, que se estimen íntegramente los pedimentos aducidos por esta representación con los pronunciamientos que le son inherentes, todo ello con expresa condena en costas a la parte contraria.

- Subsidiariamente:

Que se retrotraiga el procedimiento al momento previo de la celebración de la vista a fin de tener el correcto trámite de contradicción hacia la memoria técnica del Ayuntamiento.

Que en el caso de no estimar íntegramente el recurso o retrotraer el procedimiento, se acuerde en todo caso la no condena en costas por tener serias dudas de hecho o de derecho.

Invoca, en síntesis, como motivos de recurso:

- Vulneración del artículo 1484CC: Existencia de vicios ocultos

- Responsabilidad del vendedor por dolo omisivo: 1101 y 1265CC

- Error en la valoración de la prueba pericial de la parte actora.

- Falta de valoración del informe técnico municipal con indefensión y contradicción.

- Error en la valoración de las pruebas testificales. Claro interés de estas con infracción art. 376LEC.

- Vulneración art. 370LEC respecto a la calificación de Pablo como testigo-perito.

- Vulneración del principio de congruencia probatoria

- Existencia de serias dudas de hecho o de derecho

Resulta así que la parte apelante realiza peticiones alternativas (de estimación de su demanda y de nulidad de la sentencia) y subsidiarias claramente incompatibles en cuanto que no podrá valorarse la pretensión de estimación de la demanda si lo que se pretende es la nulidad con retroacción de actuaciones a la 1ª instancia.

Tampoco se concreta el motivo que justifique la petición de nulidad con retroacción de actuaciones, salvo por la alegación de falta de valoración por su parte del informe técnico municipal con indefensión y contradicción, por lo que alterando el orden de motivos de recurso es preciso resolverlo con carácter previo.

En todo caso y como ha señalado el T.C., entre otras, STC 214/1999, de 29 Nov(FJ 4), «tan sólo podrá considerarse que la resolución judicial impugnada vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva cuando el razonamiento que la funda incurra en tal grado de arbitrariedad, irrazonabilidad o error que, por su evidencia y contenido, sean tan manifiestos y graves que para cualquier observador resulte patente que la resolución de hecho carece de toda motivación o razonamiento».

Por otra parte y con relación a la alegación de la parte apelante de hechos nuevos (por nuevas lluvias ) y petición de prueba (documental y pericial) realizada en su escrito de fecha 3-9-2025 no procede su admisión en cuanto que los hechos a valorar en esta 2ª instancia para resolver la acción ejercitada son los que quedaron determinados por las partes en la 1ª instancia, sin posibilidad en esta alzada de añadir a ellos otros posteriores, ni tampoco nueva prueba presentada por la parte apelante en un momento posterior a la interposición del recurso de apelación, no estando las pruebas ofrecidas en ninguno de los supuestos del artículo 460LEC.

SEGUNDO.- Falta de valoración del informe técnico municipal con indefensión y contradicción

La parte apelanterefiere que el momento en el que llega dicho documento para la parte demandante es el mismo día de la vista, por lo que ni da tiempo a poder estudiar el mismo, ni da tiempo a ejercitar a esta parte su derecho de defensa respecto a dicho documento, ni solicitar su análisis técnico o contradicción pericial. Esto supone una quiebra del principio de contradicción y genera indefensión ( art. 24 CE) que de facto debería de retrotraer las actuaciones al momento previo a la celebración de la vista, puesto que el Juzgado debió de conceder a esta parte un plazo, al menos de cinco días, para pronunciarse sobre el contenido del mismo.

Lo cierto es que:

- Para acordar la nulidad ni siquiera es suficiente la existencia de una posible infracción procesal, siendo preciso que aquella haya originado una indefensión material y efectiva a las partes en el procedimiento judicial.

- El citado informe fue remitido al Juzgado por parte del Ayuntamiento en cumplimiento de la prueba documental que había sido solicitada y admitida. Fue unido al expediente en momento anterior a la vista, las partes realizaron preguntas sobre su contenido a algunos de los comparecientes en el juicio, sin que aquellas expresaran queja alguna sobre la imposibilidad de su valoración; ni solicitaron ulteriores aclaraciones o ampliaciones sobre su contenido mediante diligencia final.

Por todo ello, es claro que ninguna indefensión se produjo a la parte, procediendo la desestimación de la pretensión de nulidad solicitada.

TERCERO.-Vulneración del artículo 1484CC : Existencia de vicios ocultos

La parte apelanteseñala que concurren los requisitos de la acción en cuanto afirma que:

- el defecto es previo a la compraventa, estaba presente desde el momento de la construcción y el testigo Don Pablo declaró que la vendedora era conocedora de las inundaciones que se producen en la vivienda, acentuadas por los defectos encontrados por el perito.

- el defecto es grave, puesto que no habría comprado la vivienda. La inundabilidad del sótano y su inutilización recurrente provocan una

pérdida de funcionalidad y habitabilidad no advertida en el contrato ni visible a simple vista. Respecto a que los daños únicamente se producen en supuestos de lluvia o granizo extremo, no ha quedado demostrado de ninguna manera más que por una testifical. La pericial efectuada por esta parte ha analizado las inundaciones sufridas por mi representado en fechas:11/09/2023,12/09/2023,21/05/2024 y 03/09/2024, conforme a la precipitación acumulada en la AEMET y ha sido totalmente obviado

- el defecto estuvo oculto, puesto que el comprador, cuando visitó la vivienda, no apreció ninguna inundación de la vivienda, inundaciones de las que la vendedora tenía pleno conocimiento que ocurrían y no informó. Únicamente apreció humedades en el garaje, las cuales la vendedora se comprometió a reparar. La propia testifical de Don Pablo, indicó que ha tenido constancia de 10/12 inundaciones en 15 años.

A este respecto cabe señalar que, en el presente caso no cabe apreciar la existencia de vicios ocultos en cuanto que la vivienda fue vendida y entregada al comprador como cuerpo cierto.

La caída del agua por la rampa de garaje, es evidente que con la inclinación natural del terreno existente en la zona, la ubicación de la vivienda en la parte inferior de la urbanización, la notable inclinación de la rampa del garaje apreciable en las fotografías aportadas, junto al reconocimiento por la actora de existencia de humedad en el garaje al tiempo de la compraventa, no cabe calificar como vicio oculto una situación o riesgo que ya era visible para el comprador en el momento de la compraventa y previsible por las características antes indicadas, sin que pueda imputarse ocultación al vendedor.

CUARTO.-Responsabilida d del vendedor por dolo omisivo: 1101 y 1265CC

La parte apelanterefiere que:

- el testimonio del vecino y la pericial aportada (DOCUMENTO Nº3) pone de manifiesto que los problemas de inundación del sótano, la falta de drenaje del jardín y el mal estado de la caldera no son eventos recientes o excepcionales, sino defectos estructurales persistentes desde la construcción de la vivienda en 2008. Quedan acreditados los problemas de la vivienda, conocidos por la vendedora y de los que nunca informó, ocultando información esencial sobre el uso normal del inmueble

- existe dolo por omisión cuando el vendedor silencia intencionadamente hechos relevantes que el comprador no puede conocer razonablemente ( STS 20 de julio de 1992; STS 3 de marzo de 2000).:

A este respecto cabe señalar que la única acción ejercitada en la demanda fue la de responsabilidad por vicio oculto cuya prueba corresponde a la parte actora, sin que, conforme a la prueba realizada, pueda afirmarse la existencia de vicios ocultos intencionadamente silenciados al vendedor, existiendo una configuración de la vivienda que hace previsible los problemas de caída del agua y además un signo exterior de aquellos con la humedad visible al tiempo de la compraventa apreciado por el comprador.

QUINTO.- Error en la valoración de la prueba pericial de la parte actora.

La parte apelanterefiere que:

La video-peritación fue minuciosa, documentada con imágenes y con una exposición técnica clara, no siendo desvirtuada en juicio por prueba pericial contradictoria de igual o superior rigor técnico.

No se exige que la inspección sea presencial, sino que el dictamen sea coherente, motivado y técnicamente justificado, lo que en este caso se cumple sobradamente. Desacreditar el informe únicamente por su metodología, sin valorar su contenido técnico y sin prueba contradictoria, vulnera el principio de libertad en la valoración de la prueba pericial y vacía de eficacia el derecho a la prueba garantizado en los artículos 24 CE y 218.2 LEC.

A este respecto cabe señalar que:

- El informe pericial se emitió en fecha 1-10-2023 en el que se indica:

1.- Respecto de los Daños que se producen en la planta sótano de la viviendacomo consecuencia de las lluvias cada vez que llueve con cierta intensidad se inunda dicha planta. Como causa indica que la formación de caídas erróneas en la instalación del solado del garaje el agua que se introduce en dicho garaje no se evacua hacia el exterior (zona de la rampa) por lo que forma charcos.

Lo cierto es que el propio perito reconoce que para poder determinar qué problema existe en el alcantarillado se debería de hacer un estudio en profundidad metiendo cámaras por las tapas de registro y así comprobar que tipo de red de tuberías tiene, diámetros, limpieza, etc.

Para evitar la inundación de la planta sótano se valora la posibilidad de instalar un sumidero dentro del garaje para evacuar el agua hacia el exterior. Es necesario el levantado del solado del garaje para dar una correcta caída para que el agua se introduzca en el sumidero.

2-.Daños que se están ocasionando a la vivienda colindante en el muro medianero entre parcelas,como consecuencia de las filtraciones de agua procedentes de la acumulación en el jardín del Sr. Felipe debido a la falta de una red de drenaje que evacue todo el agua procedente tanto de la lluvia como del riego. Como causa refiere la inexistencia de una red de drenaje indicando que para evitar que filtre el agua a través del muro medianero entre parcelas, se debe de ejecutar una red de drenaje que evacue el agua caída dentro de la parcela del Sr. Felipe hacia la red de saneamiento de la vivienda de esa forma se evitara que el agua dañe el muro por la parte exterior perteneciente a las viviendas colindantes.

3.- Mal funcionamiento de la caldera de agua calientecomo consecuencia de la falta de mantenimiento interior. Indica que para poner en marcha la caldera se tiene que contratar una empresa que revise y sustituya todos los elementos que presentan falta de mantenimiento y conservación.

Sometido el citado informe a la sana crítica ( artículo 348LEC) se aprecia por una parte el reconocimiento por el perito de que la prueba se realizó mediante video-peritación y por tanto sin un análisis sobre el terreno, lo que indudablemente dificulta la posibilidad de acreditar ciertos hechos solo comprobables sobre el terreno mediante realización de catas y actuaciones presenciales como viene a reconocer el propio perito.

Por otra parte y aunque el perito indicó que consultó AEMET, no existe prueba efectiva de las fechas en que se dicen producidas las inundaciones, ni existen referencias al volumen e intensidad de lluvias en esas fechas.Además ello se contradice con la declaración del testigo-perito quien, reconociendo que se han producido 10 o 11 veces en 15 años, solo se producen ante fenómenos extraordinarios de granizo y lluvia.

Por otra parte, en el informe pericial del actor se indica que:" Se desconoce si se ha realizado algún tipo de actuación por parte del Ayuntamiento para reparar o adecuar el alcantarillado y evitar que el agua entre dentro de las viviendas entendiendo que aun habiéndose realizado no ha sido efectivo. no es solo un problema de la vivienda propiedad del cliente sino de todas las viviendas de la urbanización, así como que tampoco es un problema puntual de las lluvias acaecidas en el mes de junio del presente año 2023.

[..]el jardín del Sr. Felipe tiene una cota por encima de las viviendas colindantes, en dicho jardín hay instado césped artificial, jardineras, arbolado, etc., careciendo de una red de evacuación de agua de lluvia y riego, esto origina que el agua caída sobre dicho jardín no tiene forma de evacuación por lo que filtra al terreno de forma natural".

Sin embargo, consta unido oficio del Ayuntamiento en el que consta la actuación prevista dentro de la urbanización que "...pretende resolver o mitigar la problemática existente en cuanto a la recogida de la aguas pluviales entre los números 24 y 29, en los que las pendientes ejecutadas en los viales provocan que la instalación existente en su red de pluviales sea insuficiente para dar salida a la escorrentía de aguas que se genera en días de lluvias, este problema se incremente por la existencia de garajes y sótanos en los números 24 a 29"y que el testigo-perito reconoce su reciente realización.

Siendo esto así puede considerarse ajeno a la vendedora el defecto de insuficiencia de la red de saneamiento de la urbanización.

Respecto del problema de la caída del agua por la rampa de garaje, es evidente como ya se ha señalado que, con la inclinación natural del terreno existente en la zona, la ubicación de la vivienda en la parte inferior de la urbanización, la evidente inclinación de la rampa del garaje apreciable en las fotografías aportadas junto al reconocimiento por la actora de existencia de humedad en el garaje al tiempo de la compraventa, no cabe calificar de vicio oculto una situación que ya era visible para el comprador en el momento de la compraventa y previsible por las características antes indicadas, sin que pueda imputarse por ello ocultación al vendedor.

Respecto de los daños en jardín y tenido en cuenta por una parte que la constructora afirmó haber realizado una red de saneamiento, que el perito de la actora no realizó cata alguna para comprobar si existía y que el Ayuntamiento viene a reconocer la insuficiencia de la red de pluviales, procede desestimar su consideración como vició oculto imputable a la parte demandada.

Igual solución respecto de los daños de contador que se refieren en la sentencia como mera actuación de mantenimiento, fundamento que no ha sido objeto de especial contradicción en el recurso.

SEXTO.- Error en la valoración de las pruebas testificales. Claro interés de estas con infracción art. 376LEC

La parte apelanterefiere que:

Pablo es exmarido de la vendedora ( Erica) y trabaja en la misma empresa que la hermana de la vendedora (MIR S.L.) de la que participa en sus beneficios, siendo el Abogado que detentaba la defensa, hermano del mismo.

Humberto, además de contratista, tiene vínculos comerciales continuados con la familia de la vendedora, ya que su empresa DIRECCION000 colabora con Verónica (hermana de la vendedora y presente curiosamente como público, la cual se puede ver al fondo de la sala en la grabación), quien es promotora de viviendas en la misma zona.

La propia Erica, demandada, también obtiene beneficios de la empresa MIR, donde el propio testigo Pablo, reconoce que su hermana ostenta un puesto de dirección

Los vínculos personales, familiares y económicos de estos testigos con la parte demandada: comprometen su neutralidad, al estar afectados directa o indirectamente por el resultado del juicio, pueden calificarse como testigos sospechosos o parciales, cuya prueba debió ser considerada con reserva, y nunca con carácter determinante. No hay prueba objetiva que corrobore las manifestaciones de estos testigos quienes han reconocido los vínculos personales con la parte demandada o la actuación realizada respecto del objeto de debate y su testimonio se utilizó en contra de la pericial aportada por la parte demandante y frente al relato directo del propio comprador.

A este respecto cabe señalar que:

- Los citados testigos reconocieron sus vínculos personales o de actuación de construcción y su testimonio en todo caso está sometido a la libre valoración de la prueba, sin que la sentencia de 1ª instancia se haya fundado de modo principal en su testimonio para desestimar la acción quanti minoris por vicios ocultos ejercitada en la demanda, cuya prueba corresponde a la parte actora en aplicación del artículo 217LEC.

- No puede imputarse a la sentencia omisión alguna con relación a la causa de incomparecencia de los testigos propuestos por la parte actora (vecina afectada y agente inmobiliario), la reiteración de la prueba o su sustitución por otros medios (como declaración anticipada o prueba documental sustitutiva) pues dicha actividad en el proceso civil corresponde exclusivamente a las partes.

Se desestima el motivo

SÉPTIMO.- Vulneración art. 370LEC respecto a la calificación de Pablo como testigo-perito.

La parte apelanterefiere que:

-El Sr. Pablo no ha sido designado ni propuesto como perito conforme a lo establecido en los artículos 335 y siguientes de la LEC, ni ha emitido dictamen técnico alguno en el procedimiento.

-Su intervención se ha producido únicamente en calidad de testigo propuesto por la parte demandada, sin que conste que haya presentado título oficial, colegiación ni informe técnico objetivo ni ratificado. Por tanto, no puede otorgársele valor de pericia técnica ni atribuirle conocimientos con efecto procesal superior al de un testigo ordinario.

-No ha accedido nunca al interior de la vivienda objeto de litigio, ni ha inspeccionado personalmente los elementos constructivos afectados por los vicios ocultos alegados

-Es exmarido de la parte demandada ( Erica). Trabaja en la misma empresa (MIR S.L.) en la que colabora el abogado de la demandada y que es propiedad de su excuñada, lo que revela un interés económico y personal directo en el asunto.

A este respecto cabe señalar que:

- No es preciso su nombramiento como perito en cuanto el artículo 370.4 LEC establece: "Cuando el testigo posea conocimientos científicos, técnicos, artísticos o prácticos sobre la materia a que se refieran los hechos del interrogatorio, el tribunal admitirá las manifestaciones que en virtud de dichos conocimientos agregue el testigo a sus respuestas sobre los hechos".

- Ahora bien, el artículo 376LEC dispone que:" Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado".

- El citado testigo reconoció la existencia de daños por agua desde la construcción unas 10-11 veces en 15 años, pero por fenómenos extremos y señaló dos orígenes: la entrada de agua en garajes de las viviendas con rampas a planta sótano, por la orientación de la vivienda y por estar en caída de ladera natural y por otro que la red de evacuación de la urbanización se satura y el agua entra por el punto más bajo: los desagües y rejillas de los sótanos. El sumidero en garajes no existe en algunas viviendas, de hecho, el no lo tiene; se conecta con la evacuación de fecales. También vino a reconocer que por la rampa de garaje seguiría entrando el agua.

- Es cierto que su condición de exmarido de la parte demandada ( Erica), el hecho de trabajar en la misma empresa (MIR S.L.) en la que colabora el abogado de la demandada y que es propiedad de su excuñada, resta objetividad a su testimonio, teniendo en cuenta además que no ha efectuado un examen de la vivienda de la parte actora. No obstante, la prueba del vicio oculto corresponde a la parte actora y el testimonio del citado testigo-perito no ha sido contradicho de una forma efectiva por la prueba desplegada por la parte actora.

OCTAVO.- Vulneración del principio de congruencia probatoria

La parte apelanterefiere que:

- la resolución judicial ha fundamentado de forma principal su fallo desestimatorio en un documento técnico aportado extemporáneamente por la parte demandada el mismo día del juicio oral, concretamente una memoria técnica del Ayuntamiento de Fuentelcésped, cuyo contenido no pudo ser conocido, impugnado, ni contradicho por esta parte actora. Dicha memoria fue empleada por el juzgador como elemento clave para restar valor al informe pericial presentado por esta parte, incurriendo en una desviación probatoria ajena al debate procesal planteado en los escritos rectores del procedimiento.

- Ello implica, asimismo, un grave desequilibrio en la distribución y apreciación de la carga de la prueba ( art. 217 LEC) ha eludido motivar por qué resta credibilidad a la prueba pericial independiente aportada y ha conferido valor decisivo a un documento administrativo unilateral -sin carácter pericial ni ratificación judicial- que, además, fue introducido por la demandada de manera sorpresiva en la vista oral. Esta desigualdad probatoria ha sido aún más agravada por la aceptación sin reservas de testimonios directamente vinculados a la parte demandada, cuyos intereses personales, familiares y económicos no han sido ponderados debidamente por el juzgador

A este respecto cabe señalar que:

- No cabe confundir el vicio de incongruencia con la disconformidad con los argumentos de la sentencia para estimar o desestimar la pretensión formulada.

- Ya se ha indicado que las partes dispusieron del citado informe con carácter previo a la vista y no efectuaron alegación alguna de indefensión.

- El informe del Ayuntamiento es una prueba objetiva ajena a las partes que acredita una actuación prevista dentro de la urbanización que "...pretende resolver o mitigar la problemática existente en cuanto a la recogida de la aguas pluviales entre los números 24 y 29, en los que las pendientes ejecutadas en los viales provocan que la instalación existente en su red de pluviales sea insuficiente para dar salida a la escorrentía de aguas que se genera en días de lluvias, este problema se incremente por la existencia de garajes y sótanos en los números 24 a 29.

[...] Justificación urbanística: Las normas no regulan de forma específica los materiales a emplear en actuaciones similares a la propuesta. Las obras por su propio carácter de renovación de la red de servicio de saneamiento de agua pueden ser consideradas de interés común, ya que se trata de una actuación necesaria en el núcleo de Fuentelcésped".

- El reconocimiento por el Ayuntamiento de un defecto en la red de servicio de saneamiento de agua considerada de interés común por el Ayuntamiento, determina, con independencia de la eficacia de las medidas que adopte, la existencia de una responsabilidad ajena al vendedor y que por lo tanto no le es imputable.

- El perito de la parte actora fue preguntado sobre ese informe indicando que lo desconocía cuando realizó su informe en 2023 y aunque refirió en todo caso que el agua que entre por la rampa acaba en el garaje, este posible defecto claramente no es un vicio oculto a la vista de las circunstancias anteriormente indicadas sobre ubicación en pendiente, situación de la vivienda, pendiente de la rampa y existencia de humedad al tiempo de la compra.

Por todo lo expuesto y con desestimación del recurso, procede confirmar los pronunciamientos realizados en la sentencia apelada.

NOVENO.-Costas- La parte apelanterefiere la existencia de serias dudas de hecho o de derecho.

Lo cierto es que dada la existencia de ciertos daños en la vivienda sustentados en cuanto a su causa con la aportación de un informe pericial del actor; la ausencia de una auténtica prueba pericial contradictoria y la existencia de una actuación municipal sobre el origen del daño con posterioridad al inicio del proceso, justifican en aplicación del artículo 394LEC apreciar serias dudas en el procedimiento y por ello no hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias

PRIMERO.-La representación legal de Felipe (parte actora) formula recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 7-10-2024 por el Juzgado de 1ª Instancia nº e I. nº1 de Aranda de Duero por la que se desestimaron sus pretensiones declarativas de existencia de vicios ocultos en la vivienda adquirida el 5-4-2023, con rebaja del precio en 22.453€+IVA y condena del demandado Erica a indemnizar en 398,31€ por reparación de caldera.

La sentencia apeladaconsidera, en síntesis, que:

- no se ha probado que existiese un vicio grave y preexistente en la vivienda objeto de la compraventa que hiciese la cosa impropia de su uso y que, de haber sido conocido por los compradores, hubiese determinado que estos no comprasen la vivienda o que pagasen un precio menor por ella.

- los únicos vicios graves son los relativos a las inundaciones. Ha quedado acreditado que las inundaciones en la bodega y garaje no se producen de forma constante cada vez que llueve, sino únicamente en algunos supuestos de lluvia o granizo intenso. Igualmente, ha quedado acreditado que estas inundaciones no tienen causa en elementos de la vivienda, sino que se derivan de la orografía (pendiente) y de la red de saneamiento municipal, siendo en este sentido la respuesta del Ayuntamiento muy clara y coincidente con las manifestaciones del testigo/perito. habiéndose probado solo y exclusivamente problemas derivados de factores externos y ajenos.

- Sobre los vicios en la caldera,la factura acompañada en el Informe pericial (página 31) acredita que ha tenido lugar un mero mantenimiento de la caldera en septiembre de 2023, meses después de que el comprador tomase posesión de la vivienda y comenzase a vivir en ella, no se ha efectuado una reparación de la misma. Los problemas de funcionamiento o mantenimiento son problemas que surgen debido al uso normal o al desgaste de un bien y no son responsabilidad del vendedor.

- Respecto de los vicios ocultos en el jardín,(filtraciones y humedades que afectan a vivienda de la vecina y a un muro), el perito no ha acudido a la vivienda ni ha hecho ninguna cata o comprobación sobre la red de saneamiento y desagüe y drenaje en el jardín de la vivienda. Aporta una fotografía del muro en el que, a la vista, solo se aprecia una humedad superficial. La explicación del perito choca frontalmente con la declaración del testigo Don Humberto (Representante legal de la constructora " DIRECCION000" que efectuó obras en la vivienda, inclusive las de la red de saneamiento y desagüe del jardín) asegurando que se construyó una red de saneamiento correcta y suficiente.

La parte apelanteinteresa que:

- Se dicte sentencia revocando la apelada, declare su nulidad y devuelva la causa al Juzgado a los efectos oportunos o, alternativamente, que se estimen íntegramente los pedimentos aducidos por esta representación con los pronunciamientos que le son inherentes, todo ello con expresa condena en costas a la parte contraria.

- Subsidiariamente:

Que se retrotraiga el procedimiento al momento previo de la celebración de la vista a fin de tener el correcto trámite de contradicción hacia la memoria técnica del Ayuntamiento.

Que en el caso de no estimar íntegramente el recurso o retrotraer el procedimiento, se acuerde en todo caso la no condena en costas por tener serias dudas de hecho o de derecho.

Invoca, en síntesis, como motivos de recurso:

- Vulneración del artículo 1484CC: Existencia de vicios ocultos

- Responsabilidad del vendedor por dolo omisivo: 1101 y 1265CC

- Error en la valoración de la prueba pericial de la parte actora.

- Falta de valoración del informe técnico municipal con indefensión y contradicción.

- Error en la valoración de las pruebas testificales. Claro interés de estas con infracción art. 376LEC.

- Vulneración art. 370LEC respecto a la calificación de Pablo como testigo-perito.

- Vulneración del principio de congruencia probatoria

- Existencia de serias dudas de hecho o de derecho

Resulta así que la parte apelante realiza peticiones alternativas (de estimación de su demanda y de nulidad de la sentencia) y subsidiarias claramente incompatibles en cuanto que no podrá valorarse la pretensión de estimación de la demanda si lo que se pretende es la nulidad con retroacción de actuaciones a la 1ª instancia.

Tampoco se concreta el motivo que justifique la petición de nulidad con retroacción de actuaciones, salvo por la alegación de falta de valoración por su parte del informe técnico municipal con indefensión y contradicción, por lo que alterando el orden de motivos de recurso es preciso resolverlo con carácter previo.

En todo caso y como ha señalado el T.C., entre otras, STC 214/1999, de 29 Nov(FJ 4), «tan sólo podrá considerarse que la resolución judicial impugnada vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva cuando el razonamiento que la funda incurra en tal grado de arbitrariedad, irrazonabilidad o error que, por su evidencia y contenido, sean tan manifiestos y graves que para cualquier observador resulte patente que la resolución de hecho carece de toda motivación o razonamiento».

Por otra parte y con relación a la alegación de la parte apelante de hechos nuevos (por nuevas lluvias ) y petición de prueba (documental y pericial) realizada en su escrito de fecha 3-9-2025 no procede su admisión en cuanto que los hechos a valorar en esta 2ª instancia para resolver la acción ejercitada son los que quedaron determinados por las partes en la 1ª instancia, sin posibilidad en esta alzada de añadir a ellos otros posteriores, ni tampoco nueva prueba presentada por la parte apelante en un momento posterior a la interposición del recurso de apelación, no estando las pruebas ofrecidas en ninguno de los supuestos del artículo 460LEC.

SEGUNDO.- Falta de valoración del informe técnico municipal con indefensión y contradicción

La parte apelanterefiere que el momento en el que llega dicho documento para la parte demandante es el mismo día de la vista, por lo que ni da tiempo a poder estudiar el mismo, ni da tiempo a ejercitar a esta parte su derecho de defensa respecto a dicho documento, ni solicitar su análisis técnico o contradicción pericial. Esto supone una quiebra del principio de contradicción y genera indefensión ( art. 24 CE) que de facto debería de retrotraer las actuaciones al momento previo a la celebración de la vista, puesto que el Juzgado debió de conceder a esta parte un plazo, al menos de cinco días, para pronunciarse sobre el contenido del mismo.

Lo cierto es que:

- Para acordar la nulidad ni siquiera es suficiente la existencia de una posible infracción procesal, siendo preciso que aquella haya originado una indefensión material y efectiva a las partes en el procedimiento judicial.

- El citado informe fue remitido al Juzgado por parte del Ayuntamiento en cumplimiento de la prueba documental que había sido solicitada y admitida. Fue unido al expediente en momento anterior a la vista, las partes realizaron preguntas sobre su contenido a algunos de los comparecientes en el juicio, sin que aquellas expresaran queja alguna sobre la imposibilidad de su valoración; ni solicitaron ulteriores aclaraciones o ampliaciones sobre su contenido mediante diligencia final.

Por todo ello, es claro que ninguna indefensión se produjo a la parte, procediendo la desestimación de la pretensión de nulidad solicitada.

TERCERO.-Vulneración del artículo 1484CC : Existencia de vicios ocultos

La parte apelanteseñala que concurren los requisitos de la acción en cuanto afirma que:

- el defecto es previo a la compraventa, estaba presente desde el momento de la construcción y el testigo Don Pablo declaró que la vendedora era conocedora de las inundaciones que se producen en la vivienda, acentuadas por los defectos encontrados por el perito.

- el defecto es grave, puesto que no habría comprado la vivienda. La inundabilidad del sótano y su inutilización recurrente provocan una

pérdida de funcionalidad y habitabilidad no advertida en el contrato ni visible a simple vista. Respecto a que los daños únicamente se producen en supuestos de lluvia o granizo extremo, no ha quedado demostrado de ninguna manera más que por una testifical. La pericial efectuada por esta parte ha analizado las inundaciones sufridas por mi representado en fechas:11/09/2023,12/09/2023,21/05/2024 y 03/09/2024, conforme a la precipitación acumulada en la AEMET y ha sido totalmente obviado

- el defecto estuvo oculto, puesto que el comprador, cuando visitó la vivienda, no apreció ninguna inundación de la vivienda, inundaciones de las que la vendedora tenía pleno conocimiento que ocurrían y no informó. Únicamente apreció humedades en el garaje, las cuales la vendedora se comprometió a reparar. La propia testifical de Don Pablo, indicó que ha tenido constancia de 10/12 inundaciones en 15 años.

A este respecto cabe señalar que, en el presente caso no cabe apreciar la existencia de vicios ocultos en cuanto que la vivienda fue vendida y entregada al comprador como cuerpo cierto.

La caída del agua por la rampa de garaje, es evidente que con la inclinación natural del terreno existente en la zona, la ubicación de la vivienda en la parte inferior de la urbanización, la notable inclinación de la rampa del garaje apreciable en las fotografías aportadas, junto al reconocimiento por la actora de existencia de humedad en el garaje al tiempo de la compraventa, no cabe calificar como vicio oculto una situación o riesgo que ya era visible para el comprador en el momento de la compraventa y previsible por las características antes indicadas, sin que pueda imputarse ocultación al vendedor.

CUARTO.-Responsabilida d del vendedor por dolo omisivo: 1101 y 1265CC

La parte apelanterefiere que:

- el testimonio del vecino y la pericial aportada (DOCUMENTO Nº3) pone de manifiesto que los problemas de inundación del sótano, la falta de drenaje del jardín y el mal estado de la caldera no son eventos recientes o excepcionales, sino defectos estructurales persistentes desde la construcción de la vivienda en 2008. Quedan acreditados los problemas de la vivienda, conocidos por la vendedora y de los que nunca informó, ocultando información esencial sobre el uso normal del inmueble

- existe dolo por omisión cuando el vendedor silencia intencionadamente hechos relevantes que el comprador no puede conocer razonablemente ( STS 20 de julio de 1992; STS 3 de marzo de 2000).:

A este respecto cabe señalar que la única acción ejercitada en la demanda fue la de responsabilidad por vicio oculto cuya prueba corresponde a la parte actora, sin que, conforme a la prueba realizada, pueda afirmarse la existencia de vicios ocultos intencionadamente silenciados al vendedor, existiendo una configuración de la vivienda que hace previsible los problemas de caída del agua y además un signo exterior de aquellos con la humedad visible al tiempo de la compraventa apreciado por el comprador.

QUINTO.- Error en la valoración de la prueba pericial de la parte actora.

La parte apelanterefiere que:

La video-peritación fue minuciosa, documentada con imágenes y con una exposición técnica clara, no siendo desvirtuada en juicio por prueba pericial contradictoria de igual o superior rigor técnico.

No se exige que la inspección sea presencial, sino que el dictamen sea coherente, motivado y técnicamente justificado, lo que en este caso se cumple sobradamente. Desacreditar el informe únicamente por su metodología, sin valorar su contenido técnico y sin prueba contradictoria, vulnera el principio de libertad en la valoración de la prueba pericial y vacía de eficacia el derecho a la prueba garantizado en los artículos 24 CE y 218.2 LEC.

A este respecto cabe señalar que:

- El informe pericial se emitió en fecha 1-10-2023 en el que se indica:

1.- Respecto de los Daños que se producen en la planta sótano de la viviendacomo consecuencia de las lluvias cada vez que llueve con cierta intensidad se inunda dicha planta. Como causa indica que la formación de caídas erróneas en la instalación del solado del garaje el agua que se introduce en dicho garaje no se evacua hacia el exterior (zona de la rampa) por lo que forma charcos.

Lo cierto es que el propio perito reconoce que para poder determinar qué problema existe en el alcantarillado se debería de hacer un estudio en profundidad metiendo cámaras por las tapas de registro y así comprobar que tipo de red de tuberías tiene, diámetros, limpieza, etc.

Para evitar la inundación de la planta sótano se valora la posibilidad de instalar un sumidero dentro del garaje para evacuar el agua hacia el exterior. Es necesario el levantado del solado del garaje para dar una correcta caída para que el agua se introduzca en el sumidero.

2-.Daños que se están ocasionando a la vivienda colindante en el muro medianero entre parcelas,como consecuencia de las filtraciones de agua procedentes de la acumulación en el jardín del Sr. Felipe debido a la falta de una red de drenaje que evacue todo el agua procedente tanto de la lluvia como del riego. Como causa refiere la inexistencia de una red de drenaje indicando que para evitar que filtre el agua a través del muro medianero entre parcelas, se debe de ejecutar una red de drenaje que evacue el agua caída dentro de la parcela del Sr. Felipe hacia la red de saneamiento de la vivienda de esa forma se evitara que el agua dañe el muro por la parte exterior perteneciente a las viviendas colindantes.

3.- Mal funcionamiento de la caldera de agua calientecomo consecuencia de la falta de mantenimiento interior. Indica que para poner en marcha la caldera se tiene que contratar una empresa que revise y sustituya todos los elementos que presentan falta de mantenimiento y conservación.

Sometido el citado informe a la sana crítica ( artículo 348LEC) se aprecia por una parte el reconocimiento por el perito de que la prueba se realizó mediante video-peritación y por tanto sin un análisis sobre el terreno, lo que indudablemente dificulta la posibilidad de acreditar ciertos hechos solo comprobables sobre el terreno mediante realización de catas y actuaciones presenciales como viene a reconocer el propio perito.

Por otra parte y aunque el perito indicó que consultó AEMET, no existe prueba efectiva de las fechas en que se dicen producidas las inundaciones, ni existen referencias al volumen e intensidad de lluvias en esas fechas.Además ello se contradice con la declaración del testigo-perito quien, reconociendo que se han producido 10 o 11 veces en 15 años, solo se producen ante fenómenos extraordinarios de granizo y lluvia.

Por otra parte, en el informe pericial del actor se indica que:" Se desconoce si se ha realizado algún tipo de actuación por parte del Ayuntamiento para reparar o adecuar el alcantarillado y evitar que el agua entre dentro de las viviendas entendiendo que aun habiéndose realizado no ha sido efectivo. no es solo un problema de la vivienda propiedad del cliente sino de todas las viviendas de la urbanización, así como que tampoco es un problema puntual de las lluvias acaecidas en el mes de junio del presente año 2023.

[..]el jardín del Sr. Felipe tiene una cota por encima de las viviendas colindantes, en dicho jardín hay instado césped artificial, jardineras, arbolado, etc., careciendo de una red de evacuación de agua de lluvia y riego, esto origina que el agua caída sobre dicho jardín no tiene forma de evacuación por lo que filtra al terreno de forma natural".

Sin embargo, consta unido oficio del Ayuntamiento en el que consta la actuación prevista dentro de la urbanización que "...pretende resolver o mitigar la problemática existente en cuanto a la recogida de la aguas pluviales entre los números 24 y 29, en los que las pendientes ejecutadas en los viales provocan que la instalación existente en su red de pluviales sea insuficiente para dar salida a la escorrentía de aguas que se genera en días de lluvias, este problema se incremente por la existencia de garajes y sótanos en los números 24 a 29"y que el testigo-perito reconoce su reciente realización.

Siendo esto así puede considerarse ajeno a la vendedora el defecto de insuficiencia de la red de saneamiento de la urbanización.

Respecto del problema de la caída del agua por la rampa de garaje, es evidente como ya se ha señalado que, con la inclinación natural del terreno existente en la zona, la ubicación de la vivienda en la parte inferior de la urbanización, la evidente inclinación de la rampa del garaje apreciable en las fotografías aportadas junto al reconocimiento por la actora de existencia de humedad en el garaje al tiempo de la compraventa, no cabe calificar de vicio oculto una situación que ya era visible para el comprador en el momento de la compraventa y previsible por las características antes indicadas, sin que pueda imputarse por ello ocultación al vendedor.

Respecto de los daños en jardín y tenido en cuenta por una parte que la constructora afirmó haber realizado una red de saneamiento, que el perito de la actora no realizó cata alguna para comprobar si existía y que el Ayuntamiento viene a reconocer la insuficiencia de la red de pluviales, procede desestimar su consideración como vició oculto imputable a la parte demandada.

Igual solución respecto de los daños de contador que se refieren en la sentencia como mera actuación de mantenimiento, fundamento que no ha sido objeto de especial contradicción en el recurso.

SEXTO.- Error en la valoración de las pruebas testificales. Claro interés de estas con infracción art. 376LEC

La parte apelanterefiere que:

Pablo es exmarido de la vendedora ( Erica) y trabaja en la misma empresa que la hermana de la vendedora (MIR S.L.) de la que participa en sus beneficios, siendo el Abogado que detentaba la defensa, hermano del mismo.

Humberto, además de contratista, tiene vínculos comerciales continuados con la familia de la vendedora, ya que su empresa DIRECCION000 colabora con Verónica (hermana de la vendedora y presente curiosamente como público, la cual se puede ver al fondo de la sala en la grabación), quien es promotora de viviendas en la misma zona.

La propia Erica, demandada, también obtiene beneficios de la empresa MIR, donde el propio testigo Pablo, reconoce que su hermana ostenta un puesto de dirección

Los vínculos personales, familiares y económicos de estos testigos con la parte demandada: comprometen su neutralidad, al estar afectados directa o indirectamente por el resultado del juicio, pueden calificarse como testigos sospechosos o parciales, cuya prueba debió ser considerada con reserva, y nunca con carácter determinante. No hay prueba objetiva que corrobore las manifestaciones de estos testigos quienes han reconocido los vínculos personales con la parte demandada o la actuación realizada respecto del objeto de debate y su testimonio se utilizó en contra de la pericial aportada por la parte demandante y frente al relato directo del propio comprador.

A este respecto cabe señalar que:

- Los citados testigos reconocieron sus vínculos personales o de actuación de construcción y su testimonio en todo caso está sometido a la libre valoración de la prueba, sin que la sentencia de 1ª instancia se haya fundado de modo principal en su testimonio para desestimar la acción quanti minoris por vicios ocultos ejercitada en la demanda, cuya prueba corresponde a la parte actora en aplicación del artículo 217LEC.

- No puede imputarse a la sentencia omisión alguna con relación a la causa de incomparecencia de los testigos propuestos por la parte actora (vecina afectada y agente inmobiliario), la reiteración de la prueba o su sustitución por otros medios (como declaración anticipada o prueba documental sustitutiva) pues dicha actividad en el proceso civil corresponde exclusivamente a las partes.

Se desestima el motivo

SÉPTIMO.- Vulneración art. 370LEC respecto a la calificación de Pablo como testigo-perito.

La parte apelanterefiere que:

-El Sr. Pablo no ha sido designado ni propuesto como perito conforme a lo establecido en los artículos 335 y siguientes de la LEC, ni ha emitido dictamen técnico alguno en el procedimiento.

-Su intervención se ha producido únicamente en calidad de testigo propuesto por la parte demandada, sin que conste que haya presentado título oficial, colegiación ni informe técnico objetivo ni ratificado. Por tanto, no puede otorgársele valor de pericia técnica ni atribuirle conocimientos con efecto procesal superior al de un testigo ordinario.

-No ha accedido nunca al interior de la vivienda objeto de litigio, ni ha inspeccionado personalmente los elementos constructivos afectados por los vicios ocultos alegados

-Es exmarido de la parte demandada ( Erica). Trabaja en la misma empresa (MIR S.L.) en la que colabora el abogado de la demandada y que es propiedad de su excuñada, lo que revela un interés económico y personal directo en el asunto.

A este respecto cabe señalar que:

- No es preciso su nombramiento como perito en cuanto el artículo 370.4 LEC establece: "Cuando el testigo posea conocimientos científicos, técnicos, artísticos o prácticos sobre la materia a que se refieran los hechos del interrogatorio, el tribunal admitirá las manifestaciones que en virtud de dichos conocimientos agregue el testigo a sus respuestas sobre los hechos".

- Ahora bien, el artículo 376LEC dispone que:" Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado".

- El citado testigo reconoció la existencia de daños por agua desde la construcción unas 10-11 veces en 15 años, pero por fenómenos extremos y señaló dos orígenes: la entrada de agua en garajes de las viviendas con rampas a planta sótano, por la orientación de la vivienda y por estar en caída de ladera natural y por otro que la red de evacuación de la urbanización se satura y el agua entra por el punto más bajo: los desagües y rejillas de los sótanos. El sumidero en garajes no existe en algunas viviendas, de hecho, el no lo tiene; se conecta con la evacuación de fecales. También vino a reconocer que por la rampa de garaje seguiría entrando el agua.

- Es cierto que su condición de exmarido de la parte demandada ( Erica), el hecho de trabajar en la misma empresa (MIR S.L.) en la que colabora el abogado de la demandada y que es propiedad de su excuñada, resta objetividad a su testimonio, teniendo en cuenta además que no ha efectuado un examen de la vivienda de la parte actora. No obstante, la prueba del vicio oculto corresponde a la parte actora y el testimonio del citado testigo-perito no ha sido contradicho de una forma efectiva por la prueba desplegada por la parte actora.

OCTAVO.- Vulneración del principio de congruencia probatoria

La parte apelanterefiere que:

- la resolución judicial ha fundamentado de forma principal su fallo desestimatorio en un documento técnico aportado extemporáneamente por la parte demandada el mismo día del juicio oral, concretamente una memoria técnica del Ayuntamiento de Fuentelcésped, cuyo contenido no pudo ser conocido, impugnado, ni contradicho por esta parte actora. Dicha memoria fue empleada por el juzgador como elemento clave para restar valor al informe pericial presentado por esta parte, incurriendo en una desviación probatoria ajena al debate procesal planteado en los escritos rectores del procedimiento.

- Ello implica, asimismo, un grave desequilibrio en la distribución y apreciación de la carga de la prueba ( art. 217 LEC) ha eludido motivar por qué resta credibilidad a la prueba pericial independiente aportada y ha conferido valor decisivo a un documento administrativo unilateral -sin carácter pericial ni ratificación judicial- que, además, fue introducido por la demandada de manera sorpresiva en la vista oral. Esta desigualdad probatoria ha sido aún más agravada por la aceptación sin reservas de testimonios directamente vinculados a la parte demandada, cuyos intereses personales, familiares y económicos no han sido ponderados debidamente por el juzgador

A este respecto cabe señalar que:

- No cabe confundir el vicio de incongruencia con la disconformidad con los argumentos de la sentencia para estimar o desestimar la pretensión formulada.

- Ya se ha indicado que las partes dispusieron del citado informe con carácter previo a la vista y no efectuaron alegación alguna de indefensión.

- El informe del Ayuntamiento es una prueba objetiva ajena a las partes que acredita una actuación prevista dentro de la urbanización que "...pretende resolver o mitigar la problemática existente en cuanto a la recogida de la aguas pluviales entre los números 24 y 29, en los que las pendientes ejecutadas en los viales provocan que la instalación existente en su red de pluviales sea insuficiente para dar salida a la escorrentía de aguas que se genera en días de lluvias, este problema se incremente por la existencia de garajes y sótanos en los números 24 a 29.

[...] Justificación urbanística: Las normas no regulan de forma específica los materiales a emplear en actuaciones similares a la propuesta. Las obras por su propio carácter de renovación de la red de servicio de saneamiento de agua pueden ser consideradas de interés común, ya que se trata de una actuación necesaria en el núcleo de Fuentelcésped".

- El reconocimiento por el Ayuntamiento de un defecto en la red de servicio de saneamiento de agua considerada de interés común por el Ayuntamiento, determina, con independencia de la eficacia de las medidas que adopte, la existencia de una responsabilidad ajena al vendedor y que por lo tanto no le es imputable.

- El perito de la parte actora fue preguntado sobre ese informe indicando que lo desconocía cuando realizó su informe en 2023 y aunque refirió en todo caso que el agua que entre por la rampa acaba en el garaje, este posible defecto claramente no es un vicio oculto a la vista de las circunstancias anteriormente indicadas sobre ubicación en pendiente, situación de la vivienda, pendiente de la rampa y existencia de humedad al tiempo de la compra.

Por todo lo expuesto y con desestimación del recurso, procede confirmar los pronunciamientos realizados en la sentencia apelada.

NOVENO.-Costas- La parte apelanterefiere la existencia de serias dudas de hecho o de derecho.

Lo cierto es que dada la existencia de ciertos daños en la vivienda sustentados en cuanto a su causa con la aportación de un informe pericial del actor; la ausencia de una auténtica prueba pericial contradictoria y la existencia de una actuación municipal sobre el origen del daño con posterioridad al inicio del proceso, justifican en aplicación del artículo 394LEC apreciar serias dudas en el procedimiento y por ello no hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias