Sentencia Civil 829/2024 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 1172/2023 de 27 de noviembre del 2024

PRIMERO.-La parte actora formula recurso contra la sentencia de instancia alegando, en esencia, que el Banco demandado debía responder no sólo del abono de 2.000 € que se hizo por aquélla mediante ingreso en una cuenta aperturada por la Promotora en la entidad demandada, sino también del resto de cantidades entregadas a cuenta a la vendedora, de las que expidió la correspondiente factura.

La parte demandante se opone a tal recurso, alegando, además de la prescripción de la acción, que no consta hubiera quedado resuelto el contrato el contrato de compraventa suscrito con la Promotora, con lo que no es factible accionar conforme a la Ley 57/1968, amén de que la demandada no pudo tener conocimiento del abono de las cantidades que se reclaman, cuyo pago íntegro tampoco ha probado la actora.

SEGUNDO.-Los autos de que dimana este Rollo de apelación se incoaron en base a demanda formulada por el ahora recurrente contra la apelada en reclamación de la cantidad de 6.552,40 € €, suma dice abonó a la entidad "Atlantic Doñana Promoción y Gestiones Inmobiliarias, S.A.", mediante el ingreso 2.000 € en una cuenta bancaria que dicha vendedora tenía aperturada en la entidad demandada y el resto mediante diversas entregas efectuadas a la referida Promotora, con quien, en fecha 9 de febrero de 2010, suscribió contrato de compraventa respecto de una vivienda, plaza de garaje y trastero a construir en un solar ubicado en la localidad de Almonte (Huelva), en la Manzana NUM000 del Plan Parcial SA22.

La acción ejercitada se sustenta en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre el percibo de cantidades anticipadas para la construcción y venta de viviendas, así como en la Ley 38/99, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación que modificó la anterior.

Tras oponerse la parte demandada y darse trámite al procedimiento, se dictó la sentencia que ahora se recurre, cuya parte dispositiva ha sido reseñada en el Antecedente de Hecho Segundo de esta resolución.

Dicha sentencia recurrida, sustancialmente, viene a desestimar la demanda sobre la base de que no consta acreditado por la parte actora que las sumas que la misma dice haber satisfecho hubiera podido conocer la demandada que se correspondían concretamente con la adquisición por el actor de la finca en cuestión.

TERCERO.-Siguiendo un orden procesal lógico, procede, en primer lugar, dar respuesta a la excepción de prescripción de la acción alegada por la demandada, alegación que ya efectuó al contestar a la demanda y que no fue resuelta en la instancia.

En este sentido cabe decir que dicha excepción debe ser desestimada por cuanto la acción que sustenta la demanda actora tiene su base, no en el art. 1902 CC al que se refiere la demandada, sino en la citada Ley 57/1968, con lo que, como ha venido sosteniendo la jurisprudencia (por todas STS Pleno 320/2019, de 5 de junio), el plazo prescriptivo sería el general previsto en el art. 1964 CC y no el del art. 1968.2 CC.

Al tiempo de suscribirse el contrato, y hasta la entrada en vigor de la Ley 42/2015, el plazo prescriptivo era el de quince (15) años, que habría que computar desde que la situación de incumplimiento pudiera contarse como definitiva.

En este supuesto se pactó que la entrega de la vivienda se llevaría a cabo en el plazo máximo de tres (3) meses contados a partir de la obtención de la cédula de calificación definitiva o desde la firma del contrato si fuere posterior; por tanto, si la fecha de este último fue el 9 de febrero de 2010, la entrega debió haberse efectuado en mayo de dicho año, al no constar que el plazo hubiera sido prorrogado.

Como quiera que la parte actora formuló reclamación previa a la demandada el 12 de junio de 2017, que fue respondida por esta última en diciembre de dicho año, el plazo prescriptivo quedó interrumpido, sin que hubiera vuelto a transcurrir por entero (ya cinco años) cuando el 29 de abril de 2022 se presentó la demanda origen de los autos de que dimana este Rollo de apelación.

Como consecuencia, la excepción indicada debe ser desestimada.

CUARTO.-En cuanto al hecho de que no consta que la resolución contractual hubiera tenido lugar, ha de recordarse que, conforme al art. Tercero de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas "Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda."

A su vez, en la Disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación se decía lo siguiente: "Cuatro. Ejecución de la garantía.

Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda."

Pues bien, en el caso que nos ocupa, es cierto que no resulta acreditado que la parte actora-compradora hubiera dado por resuelto de forma expresa el mencionado contrato de compraventa con la citada promotora ni efectuado requerimiento a ésta para que procediera a la entrega de la vivienda ni que hubiera formulado a la misma reclamación alguna mostrando su disconformidad con un supuesto retraso en la entrega de la vivienda, correspondiendo a la parte demandante acreditar que concurrían los presupuestos básicos exigidos por la Ley para que pudiera operar la garantía a que se refiere la Ley 57/1968 en la que aquélla sustenta su acción.

Una cosa es que la jurisprudencia no considere necesaria la previa declaración judicial sobre resolución del contrato de compraventa debido al incumplimiento del vendedor - con las consecuencias derivadas del citado art. 3º de la Ley 57/1968 - y otra distinta que la supuesta conducta incumplidora de la promotora no hubiera merecido la declaración de voluntad del comprador contraria al mantenimiento de los efectos del contrato, con las consecuencias restitutorias, indemnizatorias o de garantía previstas en la mencionada Ley.

Ahora bien, con ser cierto lo que se acaba de exponer, también lo es que consta en autos cómo, tras ser declarada en concurso de acreedores la Promotora, por auto de 9 de marzo de 2015, la Administración Concursal se dirigió al actor a fin de que en el plazo de un mes comunicara por escrito si tenía la condición de acreedor y, en su caso, facilitara la cuantía del crédito, lo que así hizo el demandante el día 4 de mayo de 2015, comunicando su crédito por el importe que se reclama en este pleito, poniendo de manifiesto que, a pesar de haber cumplido con el calendario de pagos, no había recibido la vivienda.

Dicha postura - la seguida tanto por la Administración concursal como por la parte actora - conduce a concluir que esta última dio por resuelto el contrato de compraventa cinco (5) años después de que hubiera transcurrido el plazo de entrega de la vivienda comprada, sin que se haya acreditado en forma alguna que la promoción en que la misma se encontraba - de cincuenta y tres (53) viviendas - se hubiera, incluso, iniciado o que, en cualquier caso, se hubiera otorgado la cédula de calificación definitiva, o que la obra hubiera finalizado.

Por tanto, ha de concluirse que sí consta que la resolución contractual tuvo lugar ante la frustración total de la finalidad del contrato.

QUINTO.-Sentado lo anterior, procede entrar a resolver acerca de si ha existido responsabilidad en la entidad Bancaria con relación a las sumas que el demandante dice haber satisfecho a cuenta del precio de la compra.

En este sentido debe decirse, como hace la STS 503/2018, de 19 de septiembre que "1.ª) La doctrina aplicable a la presente controversia (responsabilidad de la entidad de crédito con base en el art. 1.2.ª de la Ley 57/1968 , esto es, por recibir anticipos de los compradores y no garantizar debidamente su devolución mediante aval) ha sido sintetizada por esta sala en la reciente sentencia 102/2018, de 28 de febrero :

«2.ª) Como recuerda la sentencia 436/2016, de 29 de junio , el cuerpo de doctrina interpretativo de la Ley 57/1968 "no admite, por regla general, que recaigan sobre el comprador las consecuencias del incumplimiento por el promotor de sus propias obligaciones, como tampoco las derivadas de los incumplimientos imputables a las entidades bancarias en que el promotor tenga abiertas cuentas en las que los compradores ingresen cantidades anticipadas".

»Según esta sentencia, el carácter tuitivo de la dicha Ley ha sido remarcado por una jurisprudencia en la misma línea protectora del comprador, según la cual:

»Si existe garantía, los anticipos ingresados por el comprador se encuentran garantizados por el asegurador o avalista aunque no se ingresen en la cuenta especial sino en otra diferente del promotor pero en la misma entidad bancaria ( sentencias de Pleno 779/2014, de 13 de enero de 2015 , y 780/2014, de 30 de abril de 2015 ).

»Si no existe dicha garantía (como ha sido el caso), ello no impide que las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía respondan frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad, pues a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre se fijó como doctrina en relación con la condición 2.ª del art. 1 Ley 57/1968 que "las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad" (doctrina que se reitera en las sentencias 142/2016, de 9 de marzo , 174/2016, de 17 de marzo , 226/2016, de 8 de abril , y 459/2017, de 18 de julio ).

»3.ª) Como afirma la reciente sentencia 636/2017, de 23 de noviembre , "la razón fundamental de esta jurisprudencia es que las entidades de crédito depositarias de cantidades provenientes de particulares compradores de viviendas en construcción no tienen el carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y promotor-vendedor, sino que deben colaborar activamente con el este último a fin de asegurarse de que cumple sus obligaciones legales (de recibir los anticipos en una cuenta especial debidamente garantizada). En consecuencia, basta con que la entidad de crédito conozca o no pueda desconocer (que 'supo o tuvo que saber', según dijo literalmente dicha sentencia) que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción para que responda por no haber exigido del promotor la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada. No entenderlo así y exonerar de responsabilidad a la entidad de crédito en los casos en que las cantidades se recibieran 'en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones' privaría a los compradores de la protección que les blinda el "enérgico e imperativo" sistema de la Ley 57/1968".

»También la ya citada sentencia 459/2017, de 18 de julio , declaró al respecto que es el incumplimiento del deber de control sobre el promotor que la condición 2.ª del artículo 1 Ley 57/1968 impone al banco lo que determina su responsabilidad frente al comprador, de modo que, "siendo el promotor el obligado principal a devolver la totalidad de los anticipos, esta misma obligación es la que asumen los garantes (en caso de que haya aval o seguro) y la entidad de crédito depositaria (en defecto de aquellos)", y esto independientemente de que la cuenta en la que se ingresen tenga o no carácter especial.

»4.ª) No obstante, la sentencia 436/2016, de 29 de junio , descartó cualquier responsabilidad de la entidad de crédito, avalista además, respecto de la cantidad entregada al promotor sin posibilidad de conocimiento y control por aquella al no haberse ingresado en la cuenta indicada en el contrato, pues la ley solo la responsabiliza de las cantidades que se ingresan o transfieren a una cuenta del promotor en dicha entidad. En concreto, puntualizó:

»"Desde este punto de vista, la mención de la d. adicional 1.ª b) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE) , en su redacción aplicable al caso por razones temporales, a 'las cantidades entregadas en efectivo' no puede interpretarse, como propone el recurrente, en el sentido de que la garantía se extienda a cualesquiera pagos en efectivo del comprador al promotor a cuenta del precio total, sino, como explicó la ya citada sentencia de Pleno 467/2014, de 25 de noviembre , a la necesidad de llenar el vacío legal existente hasta entonces en relación con las cantidades anticipadas mediante efectos bancarios, pues la Ley 57/1968 solamente se refería a las entregas de dinero.

»En definitiva, por 'cantidades entregadas en efectivo' ( d. adicional 1.ª b) de la LOE ) o por 'entregas de dinero' ( art. 1 de la Ley 57/1968 ) habrán de entenderse, por regla general, las percibidas por el promotor 'a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros' [ arts.1-2 .ª y 2. c) de la Ley 57/1968 ], ya sea por ingreso directo del comprador en la entidad de que se trate, ya por transferencia, pues ambas modalidades deben considerarse comprendidas en el concepto 'entrega de dinero o en efectivo', lo que no excluye que en cada caso sea preciso ponderar la capacidad de control de la entidad avalista o aseguradora pues, como bien indicó en este litigio la sentencia de primera instancia, en el caso de los seguros colectivos la Orden Ministerial de 29 de noviembre de 1968 dispone que los contratos de compraventa han de haberse sometido al previo conocimiento de la entidad aseguradora".

»Más recientemente, la sentencia de pleno 502/2017, de 14 de septiembre , descartó la responsabilidad de la entidad de crédito recurrente porque al cumplimiento "de todo lo que le era exigible según la doctrina jurisprudencial" se unía la constancia de que los pagos no se habían realizado ni en la cuenta especial ni en ninguna otra de la promotora en la misma.

»Se ha insistido en esta línea también en los casos en que se exigía responsabilidad a la entidad de crédito con base en el art. 1.2.ª Ley 57/1968 , a falta de aval o seguro, siempre desde la idea de que dicha responsabilidad legal impone la constancia de que la entidad conoció o tuvo que conocer la existencia de ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen.

»Así, la sentencia 636/2017, de 23 de noviembre , declara que "la responsabilidad legal del banco derivada del art. 1-2.ª de la Ley 571968 no se funda, conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, ni en la connivencia entre banco y promotor ni en el conocimiento por el banco del ingreso de anticipos en una o varias cuentas del promotor, sino en el deber de control del banco sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor para exigirle la apertura de la preceptiva cuenta especial, debidamente garantizada, en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas". Y precisamente porque consideró documentalmente probada la existencia de ingresos de los demandantes en una cuenta de la promotora-vendedora por la compra de viviendas en construcción, siguió el criterio de la sentencia 174/2016, de 17 de marzo , de considerar que en esas circunstancias (realidad de los ingresos) no podía descargarse en los compradores "una responsabilidad de control sobre las cuentas del promotor que, legalmente, corresponde a la entidad de crédito en la que el promotor tenga una o varias cuentas"

Así, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial que se acaba de exponer y aún teniendo en cuenta que, como sostiene la jurisprudencia, la responsabilidad legal de la entidad de crédito depositaria no es una responsabilidad "a todo trance a modo de garantes superpuesto siempre al avalista o asegurador, sino, como establece el art. 1-2.ª de la Ley 57/68 y declara la citada jurisprudencia, una responsabilidad derivada del incumplimiento de los deberes que les impone dicha ley"( STS 502/2017, de 14 de septiembre) de tal manera que no existirá tal responsabilidad en casos en que los pagos del comprador al vendedor se hubieran efectuado al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte de la entidad bancaria, es lo cierto que en el caso que ocupa la entidad demandada pudo advertir que la cantidad ingresada en la cuenta bancaria de la promotora, por importe de 2.000 €, iba destinada al pago de una vivienda, teniendo en cuenta que la promoción inmobiliaria era de cincuenta y tres (53) viviendas, con lo que ese tipo de ingresos no pudieron escapar al Banco, cuando en el propio contrato se hacía alusión a dicha cuenta bancaria, lo que hace suponer que en todos los demás suscritos también se hizo.

Por otra parte, la propia denominación social de la Promotora hacía ver a las claras cuál podía ser el objeto social de la misma, así como la finalidad a la que iba destinado el mencionado ingreso bancario.

A lo anterior no es óbice que el contrato fuera de fecha posterior al ingreso citado, ya que debe entenderse que el mismo responde a la "reserva" efectuada con anterioridad por el comprador, como se desprende del "cuadrante" recogido en la estipulación Segunda del contrato de compraventa .

Al respecto, reitera la STS 584/2022, de 26 de julio la idea de que la responsabilidad de las entidades de crédito con base en el artículo 1-2.ª de la Ley 57/1968 nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, siendo lo relevante si la entidad conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tendría lugar "en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas"( STS 636/2017, de 23 de noviembre).

En el presente caso, como hemos señalado, la entidad bancaria tuvo la oportunidad de conocer y advertir que la suma ingresada por la parte actora lo era a cuenta de la adquisición de una vivienda a la Promotora que tenía aperturada cuenta bancaria en aquélla.

No obstante lo anterior, teniendo en cuenta la cita jurisprudencial efectuada previamente en este Fundamento de Derecho, la responsabilidad del Banco demandado no puede extenderse al resto de cantidades entregadas por el actor a la mencionada vendedora, ya que no consta que dichas sumas hubieran sido ingresadas en la cuenta abierta en la demandada, con lo que tales entregas escaparon al control de esta última, que no fue quien recibió las cantidades y por ello no tuvo oportunidad de tener conocimiento de dichos pagos efectuados al promotor.

La responsabilidad del Banco demandado como depositario nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, no siendo por tanto lo relevante ni la falta de garantía ni el carácter especial o no especial de la cuenta en que se hubieran depositado los anticipos, sino si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar, según declaró la sentencia 636/2017, de 23 de noviembre , "en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas",lo que no es posible si las sumas no fueron ingresadas en la cuenta bancaria abiertas en la entidad demandada.

Como consecuencia de lo anterior, el recurso debe ser estimado parcialmente, en el sentido de que procede, a su vez, estimar, también parcialmente, la demanda origen de los autos de que dimana esta apelación en la cantidad de 2.000 €, a cuyo pago se condena a la demandada, con más los intereses legales ( arts. 1101 y 1108 CC) devengados por dicha suma desde la fecha del pago (6 de mayo de 2009), ya que los intereses a que se refieren la Ley 57/1968 (art. 3) y la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, en su redacción aplicable al caso, se devengan desde la fecha de cada anticipo por tratarse de intereses remuneratorios y no moratorios.

SEXTO.-De acuerdo con el artículo 394 de la LEC, al ser parcialmente estimada la demanda no se hace especial imposición de las costas devengadas en la instancia, sin que se haga expresa imposición de las que se han devengado como consecuencia del recurso de apelación, al haber sido, también, parcialmente estimado el mismo, de conformidad con lo recogido en el artículo 398 de la LEC.

Llévese a cabo devolución a la parte recurrente del depósito efectuado para recurrir.