Sentencia Civil 176/2025 Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 442/2023 de 27 de marzo del 2025

PRIMERO.- Planteamiento

El 2 de julio de 2021, Lucía y Pedro Francisco presentaron demanda de juicio ordinario contra Fulgencio e Amanda ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Donostia/San Sebastián, en reclamación de la cantidad de 5.514 euros como consecuencia del pago realizado por las deudas a la comunidad de propietarios del inmueble adquirido a la demandada, con fundamento en art. 9.1.e) LPH, en relación con la acción indemnizatoria de art. 1.483 CCiv, más intereses y costas.

Admitida la demanda, y emplazados los demandados, comparecieron en tiempo y forma, contestando en el sentido de resistencia plena, por cuanto en el propio certificado emitido por la administración de fincas, ya se indica que se estaban buscando fórmulas para la reparación de humedades, y que se emitió antes de que se celebrase la Junta de 23 de diciembre de 2020, en la que se aprobó la derrama, celebrada cuando los demandados ya habían ido a residir a Madrid, y que, no encontrándose iniciado el abono de ninguna derrama cuando se firmó la escritura pública de compraventa, les correspondería a ellos el futuro pago de dichos costes en calidad de nuevos propietarios.

La sentencia de 7 de febrero de 2023, estimó la demanda, condenando a los demandados a pagar a los actores la cantidad de 5.514 euros, a la que se deben adicionar los intereses previstos en el art. 1.110 y 1.108 CCiv, a contar desde la fecha de interposición de la demanda y hasta la sentencia, sin perjuicio de la aplicación de los previstos en el art. 576 LEC desde la misma. Respecto a las costas, corresponde a los demandados el pago de las costas del proceso.

La representación de la/os Sra/es Fulgencio y Amanda interpuso recurso de apelación frente a la sentencia, postulando la desestimación de la pretensión indemnizatoria de la demanda, y dedujo su oposición la defensa de la/os Sra/es Lucía y Pedro Francisco.

SEGUNDO.- Fáctico

Si se hace relación de hechos de la sentencia, que se aceptan en lo que son relevantes estrictamente para resolver la apelación, pueden quedar en los siguientes extremos:

1.- En fecha 12 de noviembre de 2020, demandantes y demandados suscribieron un contrato de compraventa privada de vivienda de DIRECCION000, por un precio de 325.000 euros, abonando en concepto arras penitenciales la cantidad de 32.500, el cual fue elevado a público el 4 de enero de 2021.

2.- La vivienda se había publicado por los demandados en el portal web de "Idealista", con un precio de 355.000 euros, y ofreciendo los actores 325.000, para llegar a un acuerdo, los vendedores redujeron el precio definitivo en 30.000 euros.

3.- El contenido de la estipulación quinta del contrato privado de compraventa señala que: "Transmisión de la finca. La finca objeto del presente contrato se transmitirá en el momento de la perfección de la compraventa, libre de cargas, gravámenes y ocupantes. Asimismo, la finca se transmitirá como cuerpo cierto, libre de gastos, contribuciones, impuestos y tasas hasta el día de la firma del contrato de compraventa, así como al corriente en el pago de los servicios y suministros de que estuviera dotada la finca y de cualesquiera obligaciones respecto a la comunidad de propietarios a las que estuviera afecta la finca, entregando los vendedores, en el momento de la perfección de la compraventa, certificación de hallarse al corriente en el pago de las cuotas comunitarias en los términos que previene el Art. 9 .e. 4º LPH ".

4.- Los demandados no hicieron mención a ninguna derrama pendiente de la comunidad, ni mencionaron que pudiera aprobarse, ni que se fuera a aprobar ninguna derrama, y la estipulación primera de la escritura pública recoge la mención: "Asimismo manifiesta la parte transmitente que no existen en la actualidad gastos extraordinarios aprobados en Junta de Copropietarios relativos a ascensor, fachadas, cubierta u otros similares y que la Comunidad no tiene pleitos pendientes".

5.- Con la escritura de compraventa se aportó el certificado emitido por la administración de Fincas Etxaniz, de 11 de diciembre de 2020, en que se indica que el inmueble DIRECCION000 está al corriente en el pago de los gastos comunitarios, quedando pendiente la liquidación de gastos del 4º trimestre de 2020. También se indica en el certificado "se están estudiando fórmulas para la reparación de humedades en las DIRECCION001 plantas, si bien la situación de pandemia actual ha impedido la realización de las necesarias Juntas para la toma de los acuerdos necesarios. Se adjunta copia de la circular remitida a la comunidad con fecha 05/05/2020, cuyos acuerdos deberán ser ratificados en el momento en el que se pueda celebrar la correspondiente Asamblea General".

6.- La administración de la finca también adjuntaba al certificado la comunicación de 5 de mayo, a la que se acompaña el documento denominado "Información general comunidad DIRECCION000", en el que se señala, entre otras cuestiones "En relación a la ITE que se iba a realizar durante el mes de marzo, esta quedará suspendida hasta que se permita la visita de los técnicos a las viviendas particulares. El resultado de esta inspección dará las pautas para la resolución del problema de humedades que afecta a las viviendas de la planta DIRECCION001 y que pasarán por una rehabilitación integral de las mansardas de la Comunidad. Por lo tanto, una vez se pueda redactar el informe de la ITE, se celebrará una Junta Extraordinaria para exponer los resultados de la misma, así como las soluciones necesarias para la eliminación de las humedades mencionadas, así como de los puntos que indique la ITE que deban corregirse".

7.- En el certificado la administración hace una relación cronológica de sucesos:

-El 2 de abril de 2020 se fijan las visitas a las viviendas de la Comunidad para realizar la ITE.

-El 24 de marzo de 2020 se notifica a los propietarios que la inspección del 2 de abril se ha cancelado.

-El 5 de mayo se envía la circular, a la que ya se ha hecho mención anteriormente.

-El 9 de junio de 2020 se vuelve a fijar fecha para visitar las viviendas.

-El 23 de octubre de 2020 se convoca reunión extraordinaria para el 5 de noviembre, con un único punto del orden del día, consistente en la presentación del informe de los arquitectos de Earki sobre las opciones de rehabilitación de la fachada. Con la convocatoria se adjuntaba el informe que planteaba tres tipos de soluciones constructivas. Esta reunión fue suspendida por motivo de la pandemia.

-El 14 de diciembre se vuelve a convocar la reunión, para la Junta de 23 de diciembre de 2020.

8.- La Junta de Copropietarios el 23 de diciembre de 2020, en la que se presentó la ITE, se aprobó un presupuesto de 165.089,78 euros para acometer las obras de reparación, de lo que el DIRECCION000 debía asumir su cuota de participación, del 3,34%. Se plantearon las tres opciones de reparación respecto de la ITE, aprobándose la más económica de las tres, la opción A, que supone la reparación de la mansarda más las terrazas del DIRECCION002 piso. También se aprobó girar 10.000 euros mensuales con la finalidad de acumular saldo para acometer esta intervención a partir del 15 de febrero, incrementándose así la cuota por propietario, y añadiendo que el fondo de recaudación de viviendas quedará sustituido por el fondo de obras que se va a generar con la recaudación de las derramas aprobadas.

9.- A la anterior Junta no asistieron los demandados, que ya se habían trasladado a residir a Madrid por motivos laborales, y el acta fue remitida por e-mail el día 30 de diciembre a todos los copropietarios, sin que la/os Sra/es Fulgencio y Amanda admitan haberla recibido.

El recurso de apelación denuncia el error del juzgador a quoen la valoración de la prueba, puesto que en su primer epígrafe protesta de determinadas conclusiones fácticas:

(i) Del fuero interno de los demandantes, sobre la inexistencia de desconocimiento por los compradores al momento de la compraventa de la derrama prevista y pendiente de ratificación en Junta.

(ii) Protestan de que la remisión por e-mail del acta de la Junta de 23 de diciembre de 2020 se tenga por probada (de la postal ordinaria no se polemiza, puesto que no es seguro que hubiera las dos vías).

(iii) El Notario Sr. Lizarazu, quien otorgó la escritura notarial, en la que hizo constar que no existían derramas, expuso que así lo explicó a las partes, y que, si los vendedores hubieran manifestado la existencia de alguna derrama por obras, la cláusula de estar al corriente no se hubiera incluido.

(iv) La reclamación de la cantidad de 5.514 euros correspondería a la cuota de participación del 3,34%, relativa al piso DIRECCION000, y sobre una cantidad basada en un presupuesto no determinado, cuando no se ha ajustado a la baja, con la suma real, una vez reducida con el fondo de obras acumulado por la Comunidad, y que desaparece para acometer el pago definitivo de la obra.

Aunque nuestro sistema de revisio prioris instantiaeen el recurso de apelación no encomienda la misión del Tribunal de segunda instancia de expurgar las alegaciones del apelante, por ver si contienen discrepancias con la versión judicial de los hechos, a fin de estudiar si son datos sobrantes, faltantes o mutados, y dónde se halla la prueba practicada que pueda revelar el acierto de la reforma fáctica. Ello es tarea del apelante, sin introducir cuestiones nuevas, ni requerir una intervención de oficio del órgano de apelación, con lesión del principio de igualdad de armas procesales.

En cuanto a la ignorancia por los compradores al momento de la compraventa de la derrama prevista y pendiente de ratificación en Junta es, en realidad, algo irrelevante, puesto que el contrato se consumó el 4 de enero de 2021, y entonces se hicieron las declaraciones públicas sobre el cumplimiento de las obligaciones de las partes, y se acopió el certificado de estar al corriente del pago de gastos generales de la Comunidad, y para entonces ya existía el acuerdo comunitario de la derrama. Si eran, de verdad, desconocedores, habida cuenta de lo que ya se documenta que conocían, de la previsión pendiente de acuerdo en Junta, esto es, del contenido al respecto de la de 23 de diciembre de 2020, ha de considerarse que no lo serían diligentemente.

Por lo que hace a que el acta de la Junta de propietarios de 23 de diciembre de 2020 se recibiera por e-mail por los demandados, consecuente a lo previamente indicado, tampoco tiene trascendencia de cara al fallo. No obstante, se presume ad homini,que el acta de la Junta, remitida por la Comunidad por vía de correo electrónico el 30 de diciembre, les debió llegar a la/os Sra/es Fulgencio y Amanda, puesto que las anteriores comunicaciones de la administración de fincas también les llegaron, además de que era del todo predecible su contenido, dada la convocatoria de 14 de diciembre antecedente. El enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano (cfr.: art. 386.1 LEC) , se verifica entre los indicios y la conclusión inferida lógicamente.

Relativo a lo que el Notario Sr. Lizarazu declaró a inmediación judicial, sobre la constancia en la escritura que autorizara, de que no existían derramas, no puede percibirse ninguna mengua de credibilidad subjetiva, por profesionalidad y experiencia, y tampoco de credibilidad objetiva, acerca de que lo explicara a las partes, y que no se hubiera realizado tal constancia, ni se hubiese considerado a los vendedores al corriente, si hubieran los vendedores advertido de la derrama previsible, todo perfectamente lógico.

En fin, sí es cierto, en cambio, que probado que la cantidad reclamada se corresponde con el 3,34% de la participación del piso DIRECCION000 de la Comunidad, respecto del presupuesto aprobado en la Junta de propietarios de 23 de diciembre de 2020, no hay prueba de cuál haya sido la derrama efectivamente satisfecha para cuando se demanda, en julio de 2021. Por ello, no se recoge probado.

Es lo que depara la censura de la valoración fáctica en esta segunda instancia, limitada a lo puesto delante del Tribunal por la parte recurrente.

TERCERO.- Momento del devengo y exigibilidad de deuda por derramas de propiedad horizontal, y responsabilidad del propietario vendedor

Los demandantes recurridos pretenden obtener el reembolso de la cantidad pagada a la Comunidad de propietarios de DIRECCION000, como derrama a cargo del propietario del DIRECCION000, vivienda comprada por los aquéllos a los demandados, en razón de las obras de reparación adecuadas a la ITE realizada en verano de 2020, y acordadas en Junta de 23 de diciembre de 2020, sobre la base de no haber sido advertidos por los copropietarios vendedores.

Las acciones invocadas para lograr este reintegro son tres: la de art. 1.483 CCiv, por relación con art. 9.e) LPH; subsidiariamente por vicios ocultos de la compraventa de art. 1.486 CCiv, en su versión quanti minoris;y también en alternatividad eventual de tercer grado, la resolutoria por incumplimiento contractual de los vendedores, de art. 1.124 CCiv, reclamándose el cumplimiento con indemnización de daños y perjuicios.

La sentencia apelada estima, con base en que el acuerdo comunitario ejecutivo, que aprueba la obra, su coste económico, y la derrama que va a corresponder a cada propietario, en base a su cuota de participación, se produce cuando los demandados todavía eran propietarios de una vivienda vendida, pendiente la escrituración (tradición simbólica y pago total del precio), en relación a una obra que no se ha acreditado que sea una obra de mejora, sino que, por su descripción, y por acomodarse a la ITE de 2020, más bien parece una obra de reparación y mantenimiento del inmueble, inaplicable, por ello, el criterio de imputación por la exigibilidad del pago del gasto extraordinario, de art. 7.11 LPH. Y ello, no por empleo de art. 1.483, ni una acción quanti minoris,sino por el incumplimiento contractual de los vendedores, en tanto que los demandados entregaron el inmueble con infracción de la obligación de que no tuviera cargas o gravámenes, como ciertamente tenía desde esa Junta de propietarios el 23 de diciembre de 2020, en la que se presentó la ITE, aprobándose un presupuesto para acometer las obras de reparación (de lo que, atendiendo a la cuota de participación, el propietario del DIRECCION000, debía asumir el abono de 5.514 euros).

A pesar de que se insiste en esta alzada, no es el incumplimiento de los vendedores el ocultar lo que conocían, sino el entregar el inmueble con una carga, como es la responsabilidad personal ob rem,en el plano material del Derecho de obligaciones, que procede de la titularidad dominical respecto del crédito comunitario.

Por ello, se ha indicado que lo que conocieran exactamente los actores y los demandados no tiene relevancia, sino lo que objetivamente entregaron, como cumplimiento defectuoso del haz de obligaciones contractuales, quienes vendían. Esto es, si los vendedores recibieron o no la copia del acta con el acuerdo comunitario el 30 de diciembre de 2020, o si sabían los compradores la eventualidad segura de la aprobación de la derrama, no es determinante. Y por ello, todo el esfuerzo de exposición y de refutación de las partes, ocioso, aunque sea presumible que los vendedores supieron, o en todo caso, fueron ignorantes relativos y negligentes.

Las acciones ejercitadas, y cuya aplicación al caso han sido soslayadas, no merecen estudio en esta alzada, toda vez que los demandantes sencillamente se oponen al recurso de apelación, con lo que solo pueden defender la sentencia apelada. Así carece de interés la importancia y naturaleza de la obligación de pago de la derrama por la obra aprobada para la ITE, en la línea de que hubiese movido a los actores a no comprar, la certificación de hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios, que no adveraba a la fecha de escrituración, y el carácter oculto o no del deber de pago de la derrama desde el prisma de los vicios de la compraventa.

El caso es que los vendedores expresaron en la escritura pública de compraventa que transmitían la finca objeto del contrato "como cuerpo cierto, libre de gastos, contribuciones, impuestos y tasas hasta el día de la firma del contrato de compraventa, así como al corriente en el pago de los servicios y suministros de que estuviera dotada la finca y de cualesquiera obligaciones respecto a la comunidad de propietarios a las que estuviera afecta la finca",y la estipulación primera exponía: "Asimismo manifiesta la parte transmitente que no existen en la actualidad gastos extraordinarios aprobados en Junta de Copropietarios relativos a ascensor, fachadas, cubierta u otros similares y que la Comunidad no tiene pleitos pendientes".Y resulta elemental que, al margen de que fuera por culpa consciente o por dolo, los vendedores infringieron el tenor de su obligación de entrega el 4 de enero de 2021, puesto que el inmueble no se enajenaba libre de obligaciones respecto a la Comunidad de propietarios, y existían entonces gastos extraordinarios aprobados en la Junta de 23 de diciembre de 2020.

Ello determina el éxito de la pretensión de cumplimiento mediante la reparación del daño patrimonial, consistente en tener que hacer frente a una obligación existente con la Comunidad de propietarios, cuando se pactó que no tenía que existir, bajo la responsabilidad de los vendedores.

No han de confundirse dos planos diferenciables, esto es, el de las obligaciones ob remde los copropietarios respecto de la Comunidad de propiedad horizontal, plano en que operan la contribución a los gastos generales de art. 9.1.e) LPH, que se refiere a la deuda y responsabilidad en el momento del devengo, y la contribución a las mejoras, de art. 7.11 LPH, que se refiere a la deuda y responsabilidad en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de las mejoras. Y otro, que es el de las obligaciones contractuales pactadas entre vendedor y comprador de la finca en propiedad horizontal, en el que las responsabilidades son las que se pacten, con plena autonomía en un supuesto como el presente, en que ninguno de los intervinientes desempeña el rol de empresario o profesional. Y en este plano contractual, que es que dirime en el proceso, la obligación de entrega comprometida por los demandados excluía transmitir con obligaciones comunitarias acordadas, por mucho que estuvieran solapadas entre el momento de la certificación de hallarse al corriente y la fecha de la traslación dominical.

Ahora bien, si los demandados han de indemnizar el deber de pago de la derrama en concreto, y su defensa incide en que no se acredita dicha derrama pagada, como queda explicado en la valoración normativa, y el acta de la Junta de 23 de diciembre de 2020 solo aprueba un presupuesto, sin determinar un pago a cargo de cada propietario, y además establece incrementar la cuota del copropietario a partir del 15 de febrero de 2021, añadiendo que el fondo de recaudación de viviendas quedará sustituido por el fondo de obras que se va a generar con la recaudación de las derramas aprobadas, según protestan los recurrentes, no cabe la reparación por la cantidad que resulta de aplicar el porcentaje de la cuota de participación al monto de lo presupuestado.

Tampoco procede, desde esta observación, simplemente entender que no se prueba la deuda comunitaria indebidamente trasladada a los actores, ya que se expone por éstos que, a la hora de interponer la demanda solo cuentan con el presupuesto, y lógicamente, el reclamo comunitario de unas cuotas aumentadas giradas hasta julio de 2021 (cuando se presentó la demanda), y no se oponen a que la parte demandada abone el porcentaje correspondiente del coste final de la obra.

Por ello, corresponde confirmar la solución de la sentencia recurrida, pero estimando en parte el recurso de apelación, sustituyendo el importe de la condena, con sus intereses, por el importe que se liquide como realmente comprensivo de la derrama, con el máximo de lo pedido, por principio de rogación, lo que procederá por convenio voluntario de las partes, o en su defecto, en ejecución de sentencia, y entonces, como suma ilíquida, sin intereses moratorios desde la interposición de la demanda.

CUARTO.- Costas

Al estimarse solo parcialmente la demanda, sin viabilidad de determinar la sustancialidad de lo admitido, y derivado de una conducta consciente de la dirección letrada, no procede la condena en costas de la primera instancia de ninguna de las partes ( art. 394.1 LEC) .

Tampoco ha de condenarse al reembolso de las costas procesales del recurso conforme a lo dispuesto en art. 398.2 LEC, por la estimación parcial.

Vistas las normas y jurisprudencia citadas, y lo demás de general y pertinente aplicación.