Sentencia Civil 181/2025 Audiencia Provincial Civil de Cádiz nº 2, Rec. 472/2024 de 29 de abril del 2025

PRIMERO.-Se formula recurso de apelación por la parte demandada contra la sentencia que estima íntegramente la demanda y declara el derecho de la parte actora: Don Edemiro, Don Pedro Antonio ( cada uno en la proporción de un cuarto) así como el de Doña Isabel, Doña Maite , Don Dionisio, Doña Estrella, Don Samuel y Doña Edurne (cada uno en la proporción de un doceavo) a la adquisición de las 3/8 indivisas de la finca registral Nº NUM000 de Cádiz según las escrituras públicas de compraventa de fechas 17 de marzo y 12 de mayo de 2022 subrogándose en la posición del adquirente DIRECCION000. previo pago por la parte actora del precio y demás gastos determinados en esta resolución, condenando a Octavio a otorgar las correspondientes escritura de transmisión a los actores de dicha titularidad, con apercibimiento de que será otorgada por la autoridad judicial en caso de no hacerlo voluntariamente dentro del plazo de tres meses desde la firmeza la sentencia. Las costas se imponen a la parte demandada.

La parte demandada y condenada recurre la sentencia alegando como motivos de su recurso que los actores no son copropietarios del inmueble, que la acción de retracto está caducada y respecto de la segunda compraventa, que no se cumple el requisito de que la demandada fuera un extraño a la comunidad.

La parte actora/apelada se opone al recurso y solicita que se confirme la sentencia de instancia por sus propios fundamentos.

El recurso formulado debe ser desestimado y confirmada la sentencia recurrida por sus propios fundamentos que asumimos plenamente y damos por reproducidos sin perjuicio de dar respuesta a las cuestiones planteadas por la parte apelante en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 465.5 de la LECivil.

SEGUNDO.-Se discute en primer lugar la legitimación activa de los demandantes por considerar la demandada que los mismos no pueden retraer la parte de la finca que pretenden porque no son copropietarios del inmueble.

Los demandantes ejercitan la acción de retracto de comuneros al que se refiere el art. 1522 del Ccivil conforme al cual "El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común".

En la interpretación de dicho precepto, el Tribunal Supremo ha reiterado en sentencia de 9/03/2021 que "la jurisprudencia ha resaltado la función del retracto de comuneros «para evitar en lo posible el fraccionamiento de la propiedad en porciones o cuotas ideales» tal como dice la sentencia de 22 octubre 2007 y ya lo habían dicho las de 24 enero 1986 y 22 mayo 1996. Igualmente la jurisprudencia ha insistido en la aplicación «con criterio restrictivo» del retracto, como recuerda la sentencia citada de 22 octubre 2007 que recoge anteriores sentencias desde las de 9 y 13 julio 1903.» (1ª 6-4-16). «En esencia cabe caracterizar el retracto de comuneros como un derecho real limitado (ius in re aliena) de adquisición preferente que se otorga a los copropietarios de una cosa en común cuando se enajena a extraños la cuota de alguno o de los demás condueños. Se trata de un retracto legal, por tener su origen directamente en la ley, que atribuye "el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago", como señala el art. 1.5211 CC. El art. 1.506 CC lo considera una causa de resolución de la compraventa, al disponer que "la venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones [...] por el retracto convencional o por el legal". Su finalidad, partiendo del disfavor con que el Código civil considera las situaciones de copropiedad ordinaria común (distinto es el caso de ciertas propiedades especiales como la propiedad horizontal), radica en evitar el excesivo fraccionamiento de la propiedad, como ya señaló la sentencia núm. 1143/2007, de 22 octubre, con remisión a las de 24 de enero de 1986, 28 de diciembre de 1963."

El primero de los requisitos para que la acción de retracto ejercitada pueda prosperar es que los actores sean copropietarios de la cosa común de la que una o varias partes indivisas se ha vendido; en este caso, se alega por la parte demandada que los actores no lo son ya que no han acreditado ser herederos de sus abuelos, Don David y Doña Elvira, titulares registrales de la finca, ni haber aceptado sus herencias ni las de sus padres, con inclusión en la misma de los derechos hereditarios sobre los bienes de los abuelos y tampoco la participación que tengan en la finca en cuestión.

Este motivo de recurso debe ser rechazado en tanto que los demandantes actúan como copropietarios de una cosa común de la que se han vendido en escrituras públicas de fechas 17/03/2022 y 12/05/2022, una cuarta parte indivisa y una octava parte indivisa, respectivamente, figurando en dichas escrituras como vendedores personas a las que se considera titulares del usufructo y nuda propiedad, por un lado, y del pleno dominio por otro, de las respectivas participaciones indivisas que se venden; no se está vendiendo un derecho hereditario antes de la partición en cuyo caso los demandantes tendrían que haber ejercitado el retracto de coherederos (art. 1067 Ccivil) sino una parte indivisa de una finca lo que presupone y así consta que los titulares registrales de la finca en su totalidad han fallecido, lo hicieron en los años 1969 y 1972, respectivamente, la Sra. Elvira y el Sr. David y sus cuatro hijos aceptaron tácitamente la referida finca que formaba parte de la herencia de sus padres y fallecidos a su vez los padres de los actores y también los de quienes figuran como vendedores en las escrituras de compraventa referidas, los padres de los actores fallecieron en 1975, Don Matías y en 1984, Don Millán, se produjo igualmente la aceptación tácita de la herencia de éstos por parte de los ahora actores en tanto que han venido actuando como propietarios de la finca que era de sus abuelos y en la que cada grupo de hermanos tenía una participación concreta y determinada como resulta del hecho de que la entidad que gestiona la administración de dicha finca por encargo de todos los que son herederos, abona a cada estirpe, la cantidad correspondiente al 25% del total obtenido; así resulta de los documentos 28 y 29 que se acompañan a la demanda. Del mismo modo lo manifiesta la testigo Sra. Emilia, familiar de los demandantes y sobrina de una de las vendedoras, quien afirma ser propietaria de una cuota indivisa concreta y en su condición de tal recibe la parte de las rentas que le corresponden, cuyos arrendamientos ha autorizado, del mismo modo que ha autorizado que la representen en la suscripción de los contratos que ha sido necesario suscribir para realizar obras requeridas en virtud de la ITE (inspección técnica de edificios) y haber contribuido al pago de dichas obras en proporción a su participación en la finca al igual que cada uno de los demás copropietarios.

Debe indicarse sobre esta cuestión que conforme a lo establecido en el art. 1058 del Ccivil Cuando el testador no hubiese hecho la partición, ni encomendado a otro esta facultad, si los herederos fueren mayores y tuvieren la libre administración de sus bienes, podrán distribuir la herencia de la manera que tengan por conveniente,siendo doctrina reiterada que «La partición convencional la contempla el artículo 1058 del Código civil y es la realizada por los propios interesados, coherederos que forman la comunidad hereditaria que, como negocio jurídico plurilateral, tienen la facultad de distribuir la herencia de la manera que tengan por conveniente" ( STS de 20/01/2012), así como que "no hay precepto legal alguno que impida la validez de una partición contractual (art. 1058 Cód. civ.) de parte de la herencia y una partición realizada por el contador-partidor (art. 1.057 Cód. civ.) de bienes hereditarios que no fueron objeto de partición contractual por no existir sobre ellos aquel acuerdo ( STS de 14/10/2008).

Es igualmente doctrina reiterada que la partición convencional no requiere de forma especial para su validez, no requiere de forma especial para que resulte eficaz y vinculante ( SSTS de 13/03/2003 y 18/03/1999) e igualmente que la partición convencional "puede llevarse a efecto mediante la transformación de la comunidad hereditaria en un condominio ordinario, atribuyendo a los coherederos la copropiedad de los concretos bienes de la herencia, con expresión de las cuotas proindiviso que en los mismos correspondan a cada heredero, como tiene reconocido esta Sala cuando declara: «No pudiendo sostenerse seriamente que, por adjudicarse bienes en régimen de copropiedad y por cuotas indivisas, la partición no se llevara a efecto» (S 20 Feb. 1984) ( STS de 20/10/1992).

Siendo así, se ha de precisar, por un lado, que está debidamente acreditado que los actores son los únicos herederos de sus padres respectivamente, hijos a su vez de los titulares registrales, quienes figuran como herederos testamentarios del titular registral Sr. David y al ser hijos de la titular registral son sus herederos legitimarios por disposición legal con independencia de que no esté así declarado judicialmente y, por otra parte, que con independencia de otros bienes que pudieran integrar la herencia de los abuelos y de los padres de los actores y vendedores, éstos han llevado a cabo la partición convencional de la finca heredada de sus padres y por éstos a su vez de los titulares registrales y lo han hecho adjudicándose la finca en régimen de copropiedad y por cuotas indivisas, una cuarta parte o un 25% para cada estirpe y dentro de cada estirpe una cuota más reducida y es así como los vendedores han vendido a la demandada sus cuotas lo que ha sido aceptado por la compradora-demandada, una octava parte indivisa de la finca le ha vendido la Sra. Jacinta y una cuarta parte indivisa le han vendido los Sres. Baltasar y su madre.

Conforme a lo expuesto, lo procedente es el ejercicio de la acción de retracto de comuneros puesto que la venta ha sido de una parte indivisa de la finca y los demandantes son propietarios a su vez de un 25% los Sres. Edemiro Pedro Antonio, una octava parte indivisa cada uno de ellos y otro 25%, los hermanos Isabel Maite Dionisio Estrella Samuel Edurne, una veinticuatroava parte indivisa cada uno de ellos por la renuncia a la herencia realizada por la madre a favor de sus hijos; en las escrituras de compraventa en la que pretenden subrogarse los demandantes, no se vende una cuota hereditaria sino una participación indivisa determinada, la correspondiente al vendedor o vendedores, de una finca concreta y por consiguiente, se ha de entender que de la misma forma le corresponde a los demandantes el pleno dominio de la parte indivisa de la finca que heredaron de sus padres y éstos de sus abuelos, debiendo tenerse en cuenta a estos efectos que los demandantes han poseído dicha finca como condueños junto con sus tíos primero y primos a lo largo de mucho más de treinta años.

Se han de rechazar las alegaciones que realiza la parte apelante acerca de que los demandantes no acreditan haber aceptado la herencia de sus padres y éstos de sus abuelos en el plazo de treinta años que tenían para ello "en tanto que la aceptación de la herencia está sometida a dicho plazo de prescripción", manifestación que debe ser rechazada en tanto que lo que resulta del art. 1016 del Ccivil es que "si no se hubiere presentado ninguna demanda contra el heredero, podrá éste aceptar a beneficio de inventario, o con el derecho de deliberar, mientras no prescriba la acción para reclamar la herencia".

En el caso de autos, no se está reclamando la herencia contra los demandantes que tienen la herencia en su poder y posesión desde el fallecimiento de sus padres y éstos desde el fallecimiento de sus respectivos padres y abuelos de los demandantes, habiéndose operado en cambio una adquisición del pleno dominio de la finca concreta poseída a título de dueño, en la cuota indivisa que corresponde a cada estirpe de hermanos, por la aceptación tácita de la herencia y la partición convencional operada, consolidada por el transcurso del tiempo, mucho más de treinta años a la fecha de interposición de la demanda, desde los fallecimientos de padres y abuelos.

TERCERO.-El segundo motivo del recurso debe igualmente ser rechazado en tanto que al no haber existido inscripción registral de las compraventas, el plazo de nueve días que establece el art. 1524 del Ccivil para el ejercicio de la acción de retracto se ha de computar desde que se hizo entrega a los demandantes de las copias de las escrituras de compraventa que es lo que les ha permitido tener un conocimiento completo de las condiciones de dichos contratos.

En efecto, el art. 1524 dispone que No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

Es doctrina reiterada por el Tribunal Supremo que "el conocimiento de la venta por el retrayente a que se refiere el artículo 1524, 1º ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que en base a ellos puedan los interesados decidir si les conviene o no el ejercicio de la acción de retracto, sin que basten referencias a la venta, de datos incompletos de sus condiciones o la mera noticia de la misma ( Sentencia de 20 de Mayo de 1991). Tanto dicho conocimiento como su extensión constituyen cuestiones de hecho sobre las que habrá de estarse en lo declarado por la Sala de Instancia (Sentencias de 19 de Octubre de 1991 y 19 de Mayo de 1992 EDJ 4949). En lo relativo especialmente a la extensión del conocimiento, se pronuncian en igual sentido las Sentencias de 7 de Octubre de 1996 EDJ 6970, 21 de Marzo de 1990 EDJ 3151 y 18 de Noviembre de 1971 EDJ 459». (TS 1ª 20-10-05).

Esta doctrina se ha mantenido de forma reiterada y en STS de 1/06/2021 se vuelve a reiterar afirmándose "En cuanto a la determinación del día inicial del cómputo del plazo, existe también una consolidada jurisprudencia de esta sala sintetizada por la sentencia 509/2013, de 22 de julio , que gira en torno a la interpretación del art. 1.524 CC , en particular sobre el significado y alcance del inciso "[...] desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta". Declaramos en aquella sentencia que: "La jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una presunción "iuris et de iure" de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SSTS 12 diciembre 1986 , 21 julio 1993 , 7 abril 1997 ). "Se garantiza así al comprador que, transcurridos los nueve días desde la inscripción de su dominio en el Registro de la Propiedad, ya no será posible el ejercicio del retracto legal, pero incluso se admite que el comprador pueda evitar el retracto mediante la prueba de que el retrayente tenía un conocimiento completo y exacto de la venta desde una fecha anterior. [...]". Se condensa y confirma en esta resolución una dilatada jurisprudencia que con mayor detalle se contenía en la anterior sentencia 291/1997, de 7 de abril , que a su vez recogía la doctrina ordenada en la sentencia de 21 de julio de 1993 : " [...] se decía en Sentencia de 21 de julio de 1993 , sobre el Art. 1524.1 C.c .: "...a) como se declaró en SS. 20-5-43 y 28-5-63 , el art. 1524, al señalar, como comienzo del cómputo de las nueve días para el ejercicio del derecho de retracto, la fecha de inscripción de la venta, estima con presunción 'iuris et de iure' que en ese momento conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que aquel plazo se contará desde el día siguiente a realizarse la inscripción ( SS. 26-2 y 15-12-56 , 1-7-59 y 20-11-64 ), si bien cuando se acredite que el retrayente conoció la venta 'con anterioridad' a la fecha de la inscripción, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SS. 20-11-58 y 5-5-72 ), pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción, como aquí se alega; b) el art. 1620 L.E.C ., es del todo incompatible con el sistema establecido en el art.1524 C.c ., por lo que ha de considerarse derogado por éste, pues el precepto de la Ley procesal parte de que el art. 1618.1 º de la misma requería que el retracto se interpusiera dentro de nueve días, contados desde el otorgamiento de la escritura de venta' y, por ello, tenía sentido ponderar el hecho de que se hubiera ocultado la transmisión con malicia, pero no lo tiene cuando la fecha 'a quo' es la de la inscripción registral cuya publicidad reputa suficiente el legislador..."; y en Sentencia de 7-10-96 : "... El art. 1524 fija el plazo de nueve días a contar desde la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, pero el precepto no resulta cerrado, ya que también establece que dicho plazo de caducidad, al no haber inscripción registral -que es el supuesto de autos-, cuenta desde que la retrayente hubiera tenido conocimiento de la enajenación; conocimiento que no se refiere a tener noticia o mera información, sino y necesariamente a haber sabido y entendido todos los pactos y condiciones de la transmisión( SS. 20-5-91 , 15-10-91 y 7-3- 96 )".......este "conocimiento"de la venta por el retrayente debe ser "preciso, claro, completo"y ha de incluir "todos los pactos y condiciones de la transmisión",para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997 , 3 marzo 1998 ).

La parte apelante alega que los actores tuvieron conocimiento de la primera compraventa al menos el día 4/05/2022, fecha anterior a la segunda compraventa, pues a partir de aquella fecha el demandado Sr. Octavio participó en una reunión celebrada por los propietarios de la finca DIRECCION001 para tratar de las obras requeridas por el Ayuntamiento en su condición de propietario; también se alega que en fecha 24/05/2022 se expide a los demandantes nota simple del inmueble de referencia en la que se hace constar como documento presentado y pendiente de despacho, compraventa del notario Don Manuel Ignacio Cotorruelo Sánchez; que en fecha 17/06/2022 los demandantes conocían que la participación de la demandada en la propiedad de la finca era de un 37'5% pues así se hizo constar por la entidad administradora en una propuesta de contrato de obra que se estaba gestionando y que en fecha 1/07/2022 uno de los demandantes remitió a la demandada burofax en el que hablan claramente de las características concretas de la venta, identidad de los vendedores, objeto de las compraventas y modo en el que se habrían realizado, requiriéndole para comparecer en la notaría en la que se hubieran realizado los otorgamientos para otorgar a favor del requirente y comuneros con interés en el retracto las correspondientes escrituras lo que hace suponer que conocían el precio, manifestaciones y documentos que ponen de relieve que los demandantes tuvieron conocimiento de que la demandada o su representante eran los nuevos propietarios de parte de la finca e incluso de la participación indivisa que habían adquirido.

No obstante lo dicho y alegado por la parte apelante, consideramos como la juzgadora de instancia que no puede establecerse en la última de las fechas indicadas ni en las anteriores el cómputo del plazo de nueve días para el ejercicio de la acción de retracto pues no consta que los demandantes tuvieran un conocimiento completo de las compraventas y de sus pactos y condiciones, fundamentalmente del precio, hasta que en fecha 5/07/2022 le fueron entregadas a uno de los demandantes copias de las escrituras de compraventa en la notaría en la que habían sido otorgadas; al efecto, consta en el burofax de 1/07/2022 que dichas escrituras cuyas copias ya habían sido solicitadas con anterioridad en la notaría, fueron requeridas a la propia demandada para su entrega en el plazo de tres días sin que la demandada al contestar ofreciera hacer entrega de las mismas alegando que el demandante tenía conocimiento no solo de las compraventas formalizadas sino "también de las condiciones de las mismas", no habiendo quedado demostrada dicha afirmación en las presentes actuaciones en tanto que en modo alguno se ha acreditado que la información concreta coincidente con el contenido de las escrituras de compraventa o las copias de estas escrituras hubieran sido facilitadas por la demandada a los demandantes ni en las conversaciones a través de whatsApp mantenidas entre los propietarios con ocasión de las obras a realizar en la finca ni de ningún otro modo y tampoco mediante su entrega a la entidad administradora de la finca para que a través de ella pudiera ser trasladada la información a los demandantes, en algún momento anterior al día 5/07; en definitiva, los demandantes no tuvieron un conocimiento completo de todos los pactos y condiciones de las transmisiones hasta que les fueron entregadas las copias de las escrituras y presentaron la demanda en fecha 13/07/2022, dentro del plazo de nueve días por lo que la acción ejercitada no está caducada.

CUATRO.-Finalmente y en cuanto al motivo de recurso referido a la intangibilidad de la segunda de las compraventas llevada a cabo el día 12/05/2022 al no tener ya la demandada la condición de extraña a la comunidad, dicho motivo de recurso no puede ser examinado y resuelto en tanto que supone la introducción en segunda instancia de una cuestión nueva, no planteada como motivo de oposición en su escrito de contestación a la demanda, lo cual resulta prohibido a tenor de lo establecido en el art. 456 de la LECivil. Al respecto, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo la que afirma que «La prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental del recurso de apelación. Se recoge en el art. 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que dispone que en el recurso de apelación podrá perseguirse que se revoque una sentencia "con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia". Impide que ante el tribunal de apelación se planteen recursos de apelación sobre cuestiones no alegadas oportunamente en la primera instancia y, por tanto, respecto de las que no se ha dado al juzgado de primera instancia la posibilidad de resolverlas( STS de 18/12/2014, entre muchas otras).

QUINTO.-La desestimación del Recurso de apelación lleva consigo que las costas del mismo se impongan a la parte apelante conforme establece el art. 398 de la LECivil.

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,