Sentencia Civil 723/2024 Audiencia Provincial Civil de Cantabria nº 2, Rec. 476/2023 de 03 de diciembre del 2024

Se comparten los de la resolución recurrida, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1.- Por la mercantil "Conservación de la Marina S.L.", por medio de su representación procesal, se interpuso demanda contra doña Miriam, solicitando la condena de la misma al pago a la actora de la cantidad de 34.440,18 euros, más las facturas que con posterioridad se devenguen y resulten impagadas, más los intereses pactados al 15% y devengados transcurridos 30 días desde la emisión de cada factura. Solicitaba también la imposición de las costas de esta instancia.

La demandada contestó a la demanda solicitando la desestimación de la misma y reconviniendo contra la actora y contra la entidad Sotogrande S.A. Interesaba que: "Se declare la nulidad de las Normas del REM y de su inscripción registral en las siguientes fincas: Fincas NUM000 y NUM001 propiedad de la demandada, librándose el oportuno mandamiento judicial al Registro de la Propiedad de San Roque por tratarse de cláusulas NULAS DE PLENO DERECHO contrarias a la normativa de protección de consumidores y usuarios y a la Ley de Defensa de la Competencia, para que se proceda a la cancelación de dichas normas en las Hojas Registrales de las Fincas propiedad de mi mandante. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora reconvenida."

Se procedió por las entidades reconvenidas a contestar solicitando la desestimación de dichas pretensiones.

2 .-Tramitado el procedimiento conforme a la ley, se dictó sentencia de fecha 23 de diciembre de 2022 en la que se estima íntegramente la demanda principal y se desestima la demanda reconvencional.

3.- Contra esta sentencia se interpone recurso de apelación por la parte demandada-reconviniente por los motivos que posteriormente se estudiarán.

Se opone la actora - reconvenida a la estimación de dicho recurso.

SEGUNDO.- Hechos que tienen trascendencia para la resolución del presente recurso.

El presente procedimiento se inició por la demanda interpuesta por la entidad Conservación de la Marina SLU frente a doña Miriam en ejercicio de la acción de reclamación por importe de 34.440,18 € que se adeudarían por la misma en concepto de gastos generales de la urbanización Sotogrande, como consecuencia de la prestación por la actora de los servicios comunes establecidos y regulados en las normas del Régimen Especial de la Marina de Sotogrande (REM).

Doña Miriam es propietaria de la vivienda y plaza de garaje anejas número NUM002 y NUM003 que se corresponden con la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de San Roque. También del garaje que constituye la finca registral NUM001 del mismo registro de la propiedad. Consta la adquisición de la primera el 1 de marzo de 2007 y del garaje en 1 de diciembre de 2014.

Como consta en las inscripciones del Registro a las que nos venimos refiriendo y que aparece en el documento dos aportado con la demanda ( numeral 6 del expediente digital), se recogen las normas de régimen especial que afectan a la finca. Entre ellas que la conservación de los elementos y prestación de los servicios de la urbanización que integra la Marina de Sotogrande se realizará por Sotogrande S.A., o por la persona o entidad a la que está transmita la propiedad, en tanto no finalice la construcción y venta de todo el conjunto inmobiliario. Se detallan también los servicios que debe prestar dicha entidad entre los cuales están el suministro de agua, limpieza, recogida de basuras jardinería de espacios públicos y privativos, vigilancia del conjunto, desratización... etcétera. Así mismo se detalla la forma de calcular la cuota que se debe pagar por cada propietario relacionada con la superficie de cada propiedad, abonándose mediante un canon anual. Se establece también que el retraso o la falta de pago de los recibos devengará un interés anual por demora del 15% una vez transcurridos 30 días a partir de la fecha de su libramiento.

La entidad actora Conservación de la Marina S.L. sucedió a Sotogrande S.A. en los derechos y obligaciones de la misma a tenor de la segregación que se llevó a cabo el 15 de enero de 2014 como se acredita en el documento 1 de los presentados con la demanda.

Entre las partes se siguió el procedimiento ordinario 240/14 del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Castro Urdiales en el cual se dictaron dos resoluciones que tienen trascendencia para el presente procedimiento. Por un lado el auto de fecha 24 de junio de 2015 por el cual, estimando la declinatoria alegada por la parte actora frente a la reconvención de la demandada, se acordó que correspondía a la Jurisdicción Contencioso-Administrativa resolver sobre las cuestiones objeto de reconvención entre las cuales estaba la pretensión de que se declarara la nulidad de las normas del régimen especial de la Marina. Asimismo, se dictó sentencia de fecha 29 de julio de 2016, posteriormente modificada en parte por la de la Audiencia Provincial de Cantabria de 4 de abril de 2017, en la que se decidía exclusivamente sobre la superficie a tener en cuenta a los efectos del canon estableciéndola en 179,34 m2.

Aplicando la anterior sentencia la entidad actora reclama en la actualidad los recibos correspondientes a los años 2008 a 2020 por un total de 41382,20 €, de los cual se habrían pagado 7812,22 €, por lo que solicita el abono de 34.440,18 €.

TERCERO.- Motivos del recurso. Nulidad del Régimen Especial de la Marina.

Lo primero que podemos poner de relieve en este supuesto es que la parte recurrente no reproduce una de las excepciones que se alegaban en su escrito de contestación, cuál es la falta de legitimación activa de la actora. Cuestionaba en su momento que se hubiera producido la transmisión de derechos desde la entidad Sotogrande S.A. a Conservaciones la Marina. Como muy bien pone de relieve la sentencia de la instancia la jurisprudencia ha venido declarando de forma unívoca que si se hubiera reconocido la legitimación en un procedimiento anterior no se puede cuestionar en el siguiente. En este caso ha quedado claro que en el procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Castro Urdiales con el número 240/2014 la propia parte demandada había alegado exactamente lo contrario, la falta de legitimación de Sotogrande al haber transmitido sus derechos a Conservaciones la Marina.

Centrándonos en lo que sí es motivo de recurso tenemos en primer lugar que la parte recurrente vuelve a plantear su pretensión de que se declarara por el Juzgado la nulidad de pleno derecho del régimen especial de la Marina.

La parte actora se opone a esta pretensión manteniendo que estamos ante un supuesto de cosa juzgada.

El efecto de la cosa juzgada se ha entendido como la permanencia en el tiempo de la eficacia procesal de la sentencia. Por medio de él se consigue que las decisiones de los jueces sobre los derechos de los ciudadanos queden permanentemente eficaces, con lo que se alcanza una declaración judicial que no podrá ser atacada ni contradicha en posteriores decisiones de órganos judiciales. Ello garantiza la obtención de la certeza y seguridad jurídica que están reconocidas en el artículo 9.3 de la Constitución.

Como se dice por la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de Enero de 2006, "La excepción de cosa juzgada tiene como efecto negativo el de impedir la apertura de un nuevo proceso sobre una cuestión ya resuelta por sentencia firme, de tal modo que opera en el segundo proceso como un tema procesal y no de fondo, por lo que puede y debe ser valorada en dicho momento procesal de tal modo que su estimación conlleva el sobreseimiento del proceso (la cosa juzgada existe o no, sin que en el primer caso sea susceptible de subsanación)."

En su sentencia de 28 de octubre de 2013 el T.S. establece, sobre la cosa juzgada que: "resumen las directrices jurisprudenciales en estos términos: "A) La intrínseca entidad material de una acción permanece intacta sean cuales fueren las modalidades extrínsecas adoptadas para su formal articulación procesal ( SSTS 11-3-85 y 25-5-95). B) La causa de pedir viene integrada por el conjunto de hechos esenciales para el logro de la consecuencia jurídica pretendida por la parte actora ( STS 3-5-00 EDJ 2000/9280 ) o, dicho de otra forma, por el conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión ( SSTS 19-6-00 y 24-7-00) o título que sirve de base al derecho reclamado ( SSTS 27-10-00 y 15-11-01). C) La identidad de causa de pedir concurre en aquellos supuestos en que se produce una perfecta igualdad en las circunstancias determinantes del derecho reclamado y de su exigibilidad, que sirven de fundamento y apoyo a la nueva acción ( STS 27-10-00)."

La demandada, en su reconvención, pretendía que se declarara la nulidad de las normas del REM y de su inscripción registral en las fincas de su propiedad.

En el auto de fecha 24 de junio de 2015 dictado en el procedimiento seguido ante el juzgado de primera instancia número 3 de Castro Urdiales al que anteriormente nos hemos referido se recogía que en la reconvención ejercitada por doña Miriam en el citado procedimiento se solicitaba la nulidad de las normas del REM incluida en la escritura de compraventa anulándose de la hoja registral. A este respecto dicho tribunal entendió que en esa sede no podía llevarse a cabo la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de San Roque que en su caso conllevarían tales pretensiones ni declarar la nulidad de la concesión administrativa que tiene concedida a la actora. Entendía que la competencia en estos supuestos correspondían a la jurisdicción contenciosa administrativa. Esta decisión no fue recurrida en apelación por lo que quedó firme por consentida.

La parte ahora reconviniente pretende que habiendo acudido a un Juzgado de lo Contencioso Administrativo número dos de Algeciras por este se entendió que estábamos ante un asunto a dirimir ante la jurisdicción civil.

Lo cierto en primer lugar es que se puede comprobar que la decisión que se adopta por el juzgado contencioso administrativo no se refiere a ninguna reclamación efectuada por doña Miriam sino por otras personas de las muchas que han instado procedimientos de este tipo como luego veremos.

Como es sabido, en los casos en los cuales exista conflicto entre juzgados o tribunales de distinto orden jurisdiccional se resuelven los mismos a tenor de lo dispuesto en los artículos 42 y siguientes de la Ley Orgánica del Poder Judicial, llegándose en su caso a la Sala Especial del Tribunal Supremo para que los dirima.

Lo que no resulta admisible es que, habiéndose dictado una resolución por un juzgado, y habiéndose consentido la misma, se pretenda de nuevo una decisión que contradiga lo entonces acordado y no recurrido. Este es el principio de la cosa juzgada.

Pero no solo eso, sino que como antes se ha puesto de relieve nos encontramos con que la cuestión que aquí se plantea ha venido siendo resuelta de la misma manera por múltiples tribunales a lo largo de toda la geografía española como se puede apreciar en las bases de datos.

Así la sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 30 de mayo de 2023, recogiendo el parecer de otras Audiencias entiende que: "En relación a esta pretensión de nulidad, a que se hacer referencia tenemos que señalar que no nos encontramos ante la jurisdicción competente, para apreciar la misma, así respeto a este extremo de nulidad de las cláusulas contenidas en el Régimen Especial de la Marina de Sotogrande , la Sentencia de la Sec. 14ª de la AP de Madrid de 26 de abril de 2022 se pronuncia en los siguientes términos, que este Tribunal comparte: << Si bien, ha de tenerse en consideración que no es posible analizar en el ámbito de la jurisdicción civil la nulidad pretendida por la parte apelante respecto del Régimen Especial de la Marina de Sotogrande , tal y como se ha pronunciado esta Sala, así en Auto dictado el 13 de enero de 2020 en el que se hace referencia al Auto dictado el 17 de abril de 2015, señalando que "TERCERO.- Es jurisprudencia pacífica y reiterada que el presupuesto procesal de la jurisdicción tiene naturaleza de orden público, lo que impone su examen de oficio: S.T.S. de 24-1-1990, 1-2-1994, 24-12-1997, 20-3-1998, 16-12-1998 y 1-2-1999, y el Tribunal Constitucional ha declarado S.T.C. 49/83 (EDJ 1983/49), 43/84 ( EDJ 1984/43) y 112/86 (EDJ 1986/112), que: "una primera declaración de incompetencia de jurisdicción es perfectamente regular y lícita desde la perspectiva del derecho a la tutela judicial efectiva, ya que el presupuesto procesal de la jurisdicción tiene naturaleza de cuestión de orden público, apreciable de oficio por los órganos judiciales en el ejercicio de la potestad que les confiere el artículo 117.3 CE [...] Es imposible que los Tribunales Civiles puedan modificar el Plan General de Ordenación Urbana de San Roque (Cádiz), del que deriva el Plan Especial de la Marina de Sotogrande aprobado el 9-6-99, y su régimen especial de mantenimiento y conservación, y menos declarar nulo el sistema de gestión y conservación regulado por concesión administrativa hasta 2057 o antes si se constituyera una entidad urbanística de conservación .

Según la S.T.S. de 29-2-2012, corresponde al orden jurisdiccional civil, según el artículo 9.1 LOPJ (EDL 1985/8754), el conocimiento de los conflictos entre particulares puesto que se le atribuyen las materias que le son propias, además de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional; S.T.S. de 2-4-2009. El orden jurisdiccional contencioso-administrativo es competente para conocer de las pretensiones que se deduzcan en relación con los actos administrativos sujetos al Derecho administrativo, de acuerdo con el artículo 9.4 L.O.P. J y S.T.S. de 16-6- 2010 y 2-4-2009.

Según el Art.114 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el RD 1346/1976, de 9 de abril (EDL 1976/979), la ejecución de los planes urbanísticos incumbe al Estado, a las Comunidades Autónomas y a las Entidades Locales.

Por su parte, el artículo 303 del T.R. de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por RD Legislativo 1/1992, de 26 de junio, confiere carácter jurídico administrativo a todas las cuestiones que se susciten con ocasión o como consecuencia de los actos y convenios regulados en la legislación urbanística, aplicable entre los órganos competentes de las Administraciones Públicas y los propietarios, individuales o asociados, o empresas urbanizadoras, incluso las relativas a cesiones de terrenos para urbanizar o edificar.

Como declaró la T.S. de 31-1-2011, reiterando la doctrina contenida en la S.T.S. de 13-12-2000, cuando lo que constituye verdaderamente la controversia del proceso es una cuestión que, al margen del planteamiento jurídico-privado efectuado por las partes, está sometida al Derecho administrativo y no al Derecho civil o mercantil, la competencia corresponde a los órganos judiciales del orden contencioso- administrativo. Criterio coincidente con el aplicado en la S.T.S. de 28-2- 2007" ."

Poniendo también el acento en que supondría "nulidad que por otra parte afecta a terceros no personados en el procedimiento."

Además de ello, según la referida Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca: " Por otra parte, dicha pretensión no tendría virtualidad disuasoria en orden a la concreta reclamación que ha sido concedida en la instancia; dado que la nulidad pretendida no borraría de la vida jurídica los servicios ya prestados y de los que se habría beneficiado la recurrente. En consecuencia, sería de aplicación, "mutatis mutandi", la línea jurisprudencial que ha marcado el Tribunal Supremo respecto de nulidades contractuales en supuestos de multipropiedad ( SSTS, Civil sección 1 del 04 de octubre de 2019 [ ROJ: STS 3130/2019 - ECLI:ES:TS:2019:3130]; 11 de diciembre de 2018 [ ROJ: STS 4173/2018 - ECLI:ES:TS:2018:4173]; 20 de junio de 2018 [ ROJ: STS 2295/2018 - ECLI:ES:TS:2018:2295], entre las más recientes). La razón básica de esta argumentación jurisprudencial reside en el hecho de que estaríamos en presencia de un supuesto en el que la prestación de servicios de mantenimiento ya se ha realizado sin que se haya probado una conducta delictiva o de mala fe en la prestadora del servicio y durante un período de tiempo en el que los contratantes han tenido a su disposición y podido disfrutar de dichos servicios; por lo que no podrían ser objeto de restitución por parte de quien los ha recibido (deudor de la prestación), tomando como referente el art. 1303 CC (EDL 1889/1), por lo que resultaría igualmente procedente su abono. ( SAP MADRID 1/12/2021)".

Argumentos todos ellos que compartimos por lo que se debe desestimar este motivo de recurso.

CUARTO.- Aplicación de las normas de protección de los consumidores en este caso.

La parte apelante mantiene que la obligación de pago es nula de pleno derecho ya que fue impuesta unilateralmente por la entidad Sotogrande contraviniendo las normas de protección de los Consumidores y Usuarios.

No podemos estar de acuerdo con esa interpretación ya que no nos encontramos ante un contrato llevado a cabo entre un profesional y un consumidor, sino ante una obligación de las denominadas "propter rem". La señora Miriam adquirió la vivienda y los garajes con pleno conocimiento de las obligaciones que contraía de abonar las cantidades que le fueran giradas por la entidad encargada de la conservación de la urbanización, ya que la misma constaba en el Registro de la Propiedad en unos términos absolutamente comprensibles para cualquiera que leyera el apartado de cargas que constaba en la descripción de su inmueble.

Además de ello resulta evidente para cualquier propietario de un inmueble que le corresponde hacerse cargo de los gastos que la copropiedad con otros produzca.

Sobre esta cuestión también se han pronunciado las Audiencias en los múltiples sentencias que se han llevado a cabo sobre esta misma promoción.

La Audiencia Provincial de Sevilla en su sentencia de 21 de diciembre de 2023 recoge lo siguiente:" ha establecido esta Audiencia provincial en casos idénticos, que existe una obligación "propter rem" de los propietarios de la Urbanización del pago de un canon, siendo todas las sentencias de las tres secciones de esta Audiencia Provincial contestes en que nos encontramos con que las Normas de Régimen Especial de la Marina (REM) constan inscritas como Afección en la finca registral propiedad de la demandada. Contando en el Registro de la Propiedad, que los inmuebles se encuentran sujetos al Plan Especial de La Marina de Sotogrande, describiéndose en los asientos registrales las "Normas del Régimen Especial de la Marina de Sotogrande ", normas entre las que se encuentra el establecimiento del canon en cuya virtud se acciona por la actora contra la demandada. En la inscripción de la finca que consta en el Registro de la Propiedad se advierte a los adquirentes que esa vivienda está sometida a una carga real. Por tanto, es evidente que cuando la demandada adquirió los inmuebles cuya titularidad genera la reclamación objeto de autos, el Régimen Especial de la Marina , que crea el canon que se le reclama, se encontraba inscrito en el Registro de la Propiedad. establecida como estatuto de la Urbanización para el mantenimiento, conservación y servicios de la misma y aceptada por los diversos propietarios al comprar sus respectivas fincas.[...]así como tampoco los argumentos sobre la aplicación al caso de la Ley del Consumidor y Usuarios sobre cláusulas abusivas de los contratos, cuando las normas reguladoras del canon pertenecen al estatuto por el que se rige la Urbanización y como tal para ser modificado no es este el procedimiento adecuado."

En el mismo sentido la de la Audiencia Provincial de Málaga de 20 de junio de 2023. Que añade: "Encontrándonos con que las Normas de Régimen Especial de la Marina (REM) constan inscritas como Afección en la finca registral propiedad de la demandada. Contando en el Registro de la Propiedad, que los inmuebles se encuentran sujetos al Plan Especial de La Marina de Sotogrande, describiéndose en los asientos registrales las "Normas del Régimen Especial de la Marina de Sotogrande", normas entre las que se encuentra el establecimiento del canon en cuya virtud se acciona por la actora contra la demandada. En la inscripción de la finca que consta en el Registro de la Propiedad se advierte a los adquirentes que esa vivienda está sometida a una carga real. Por tanto, es evidente que cuando en el año 2008 la demandada adquirió los inmuebles cuya titularidad genera la reclamación objeto de autos, el Régimen Especial de la Marina , que crea el canon que se le reclama, se encontraba inscrito en el Registro de la Propiedad. establecida como estatuto de la Urbanización para el mantenimiento, conservación y servicios de la misma y aceptada por los diversos propietarios al comprar sus respectivas fincas."

La antes mencionada Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 30 de mayo de 2023 dice a este respecto: " Por otra parte, no podemos considerar que nos encontramos ante una condiciones generales de la contratación abusivas, ya que en realidad nos encontramos ante unas obligaciones "propter rem".

Dichas obligaciones son aquellas obligaciones crediticias, normalmente dinerarias, que se imponen al propietario de un inmueble como consecuencia de su titularidad dominical. El ejemplo más paradigmático de tal tipo de obligaciones lo encontramos en el régimen de la propiedad horizontal, en el que la propiedad de un piso o local conlleva la obligación de abonar los gastos comunes para el sostenimiento del inmueble.

Las obligaciones "propter rem" no constituyen derechos reales, en sentido estricto, considerándolas la mayor parte de la doctrina como una categoría intermedia entre el derecho real y los derechos de crédito, ya que el derecho real se caracteriza por imponer al titular pasivo la obligación de soportar el correspondiente gravamen, si bien las obligaciones "propter rem", no imponen una obligación de respetar o soportar un gravamen, sino, como indicábamos, imponen al propietario de un inmueble una obligación crediticia, en este caso dineraria, consistente en el pago del canon correspondiente.

Podemos calificarlas como derechos de crédito, ya que imponen una obligación crediticia, si bien con trascendencia real, ya que la obligación crediticia está anudada a la titularidad dominical del inmueble.

No podemos considerar que las obligaciones "propter rem" sean contrarias a la legislación de consumo, cuando, como sucede en el presente caso, cumplen, con creces, el filtro de la transparencia. Así es patente de la documental aportada, que dichas propiedades se hallan gravadas por su sujeción al Régimen Especial de la Marina, de donde deriva la obligación de pagar el canon.

Las referidas circunstancias se hallaban perfectamente inscritas en el Registro de la Propiedad, y fueron por tanto perfectamente conocidas por el demandado al tiempo de su adquisición."

Todo ello nos lleva también a desestimar el motivo de recurso que nos ocupa.

QUINTO.- Procedencia al devengo de los intereses del 15%.

Como anteriormente se ha recogido el impago de las facturas que son giradas por las entidades encargadas de la conservación y servicios conlleva el abono de unos intereses del 15% a partir del mes siguiente al libramiento del recibo. Así se encuentra recogido en la inscripción del Registro de la Propiedad a la que nos venimos refiriendo.

La parte recurrente mantiene que la condena que se hace en la sentencia de pagar dichos intereses no se ajustaba a derecho ya que la oposición al pago era sumamente razonable. Lo cierto es que la jurisprudencia que cita no deviene aplicable al caso ya que se está refiriendo a la imposición de los intereses de demora en los casos en los que existe una discordancia entre la cantidad solicitada y la finalmente concedida por los juzgados. Eso no ocurre aquí ya que la cantidad que se reconoce es exactamente la misma que se estaba solicitando por la parte actora. No se puede decir en este caso que existiera una oposición razonable al pago cuando resulta totalmente desestimada su defensa.

Pero es que además nos encontramos en un supuesto en el que el interés había sido determinado por una de las partes y conocido por la otra con la suficiente antelación. Como se ha puesto de relieve por la jurisprudencia que ha tratado este aspecto no se puede considerar excesiva dicha sanción teniendo en cuenta que el impago por uno de los copropietarios de dichas cantidades, a pesar de disfrutar de los servicios que se estaban prestando por la entidad de mantenimiento, perjudica no solamente a esta sino a los restantes copropietarios que deben suplir el impago del mismo.

Se pretende también que dicha imposición sería contraria a la normativa de defensa de los Consumidores y Usuarios, pero como antes se ha puesto de relieve la misma no es aplicable en estos supuestos. La jurisprudencia que se cita por la parte recurrente se refiere al ámbito de los préstamos, en el cual existe un interés remuneratorio sobre el que añadir los dos puntos de interés a los que se refiere, lo que no ocurre en estos casos.

La jurisprudencia de las Audiencias se ha pronunciado también en este sentido y así tenemos por ejemplo que la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia de 17 de julio de 2024 establecía que:" Las normas del REM prevén una penalización por el retraso en el abono de las facturas consistente en el 15% del tipo de interés transcurridos 30 días desde el impago de dichas facturas.A tales efectos, la SAP Madrid Sección 25ª, de 25 de mayo 2021 Recurso: 763/2017 dice: "OCTAVO.- Con relación al carácter abusivo del interés moratorio del 15%, la sentencia de la sección 21ª, ya referida se pronuncia en los siguientes términos a los que esta Sección manifiesta su conformidad: "No puede considerarse que las obligaciones "propter rem" sean contrarias a la legislación de consumo, cuando, como sucede en el presente caso, cumplen, con creces, el filtro de la transparencia. El canon no hace sino cuantificar el precio a pagar por la prestación de un servicio, y, como tal, no es abusivo, en sí mismo". Tampoco es abusivo el interés de mora pactado, pues se trata de la subsistencia del complejo urbanístico de la Marina en base a unos servicios imprescindibles, repercutiendo el impago de unos en los otros que si pagan y que podrían verse privados de esos servicios por el impago de los primeros. ", y SAP Vizcaya Sección 3ª 19 febrero 2020 Recurso: 450/2019 "...y en cuanto a la penalización 15% tampoco compartimos que sea abusiva desde el momento que se entiende que el apelante es conocedor de su obligación de asumir las cargas, a la que se opone una vez que le es reclamado sin que active ninguna clase de solicitud de nulidad siendo que no puede obviarse que el resto de los propietarios deberá asumir la totalidad del coste". Y en análogos términos se ha pronunciado ya esta Audiencia entre otras, en Sentencias de 6 de febrero de 2015 y 1 de abril de 2014 de la Sección 21, 25 de octubre de 2018 de la Sección 9ª y 21 de enero de 2021, Sección 20, en el sentido de considerar que dichos intereses del 15% no pueden estimarse como una indemnización desproporcionadamente alta cuando se trata de la subsistencia de un complejo urbanístico en base a unos servicios imprescindibles, repercutiendo el impago de unos en los otros que si pagan y que podrían verse privados de sus servicios por el impago de los primeros."

Se desestima también este motivo de recurso.

SEXTO.- De la prescripción parcial de la deuda.

La parte demandada en su escrito de contestación había alegado que parte de la deuda reclamada se encontraba prescrita a tenor de lo dispuesto en el artículo 1966.3º del Código Civil.

La sentencia aplica en realidad el artículo 1964.2 en la nueva redacción que le dio la ley 42/15. Recoge por ello el criterio jurisprudencial según el cual la prescripción comenzada antes de la publicación de dicha ley, y que no se hubiera completado al publicarse la misma, no prescribía hasta el 28 de diciembre de 2020. Por lo que al haberse presentado la demanda el 23 de diciembre de 2020 entendió que no estaba prescrita ninguna de las facturas.

Sin embargo, tiene razón la parte apelante cuando pone de relieve que no se ha explicado el motivo por el cual no se aplicó el artículo 1966.3 del Código Civil que tiene establecido un plazo de 5 años con anterioridad a dicha reforma para los casos en los cuales se reclame el pago que deban hacerse por años o en plazos más breves.

Nos encontramos en este caso con que en la propia normativa establecida por la entidad Sotogrande S.A., de la que trae causa la actora, para regular el pago de los gastos de mantenimiento se establecía una cuota anual. Resultaría por ello de aplicación lo dispuesto en el artículo 1966.3 del Código Civil.

Este mismo criterio es el que se ha venido sosteniendo recientemente por el Tribunal Supremo a la hora de determinar la prescripción de las cuotas debidas en el caso de las comunidades de propietarios. Lo que resultaría aplicable por analogía en estos supuestos.

Ciertamente existía una discordancia entre las distintas audiencias provinciales al considerar unas que se

Sin embargo a partir de la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2020 ha quedado aclarado el tema. En la misma se dispone lo siguiente:

"Partiendo de tal afirmación, frente a la discrepancia presente en las resoluciones de las audiencias provinciales, se ha de considerar aplicable a este supuesto el plazo de cinco años previsto en el citado artículo 1966-3.º, referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, situación en la que resulta plenamente subsumible el caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes establecida como obligación en el artículo 9.1.e)LPH, sin que el hecho de tratarse de una obligación prevista en la propia ley haya de determinar la aplicación de un plazo distinto de prescripción . Los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada. Precisamente el aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa. Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justificados- una actuación insolidaria, pero del mismo modo resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años - para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones.[...]

Como destaca parte de la doctrina, la regla se encuentra íntimamente ligada con la condena de la usura y trata de impedir la capitalización. Se trata de una norma inspirada en el favor debitoris , pues a través de ella se pretende impedir que los deudores se vean perjudicados mediante una continua y sucesiva acumulación que puede incluso en ocasiones conducirles, a través de elevadas demandas judiciales y el embargo de sus bienes, a la ruina; porque si el pago distanciado y periódico de las pequeñas sumas es algo que cabe dentro de las posibilidades económicas del deudor, la conversión de un cúmulo de posibilidades temporalmente distanciadas en una única deuda acumulada de mayor importe, por obra de la voluntad del acreedor que deja intencionadamente de reclamar las prestaciones durante algún tiempo, puede conducir a graves perjuicios. Tales consideraciones no han de perder su efectividad por el lógico rechazo social que produce el hecho de la existencia de deudores morosos en las comunidades de propietarios. Son los responsables en cada caso de dichas comunidades -presidente y administrador- quienes han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan."

Este criterio ha sido reiterado en las sentencias del Tribunal Supremo de 30 de marzo y 4 de noviembre de 2021 así como en la de 21 de julio de 2023.

A tenor de ello nos encontramos en el presente caso con que efectivamente están prescritas parte de las cuotas reclamadas. Ahora bien hay que tener en cuenta que el cómputo no se debe hacer desde el momento de la presentación de la demanda, 23 de diciembre de 2020, sino que se había producido una interrupción de la prescripción mediante el burofax que se aporta como documento número 7 de la demanda, que tiene fecha de diciembre de 2019. El mismo no ha resultado impugnado y consta que se remitió a la dirección en la que vive la actora pues es la misma en la que resultó debidamente emplazada.

A tenor de ello se deben las cantidades correspondientes a los años 2015 y siguientes.

A tenor de lo anterior la deuda existente sería de 17381,52 € por la vivienda y los garajes iniciales y 870,20 € por el garaje adquirido en 2015. El total de la deuda sería por tanto de 18251,72 € (s.e.u o.).

Estimándose por tanto este motivo de recurso debe estimarse parcialmente la apelación interpuesta.

SÉPTIMO- Costas.

Al estimarse parcialmente la apelación no se deben imponer las costas de la misma a ninguna de las partes de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC.

Las costas de la primera instancia tampoco deben ser impuestas a ninguna de las partes por lo que se refiere a la demanda principal ya que se estima parcialmente la pretensión deducida por la parte actora. Al desestimarse totalmente la reconvención, se deben imponer las costas de la misma a la parte reconviniente.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey,