Sentencia Civil 2/2024 Audiencia Provincial Civil de Cádiz nº 2, Rec. 736/2023 de 30 de diciembre del 2024

PRIMERO.-El recurso interpuesto por los compradores, Sra. Julieta y Sr. Romulo, debe ser parcialmente estimado, dándose lugar en consecuencia solo parcialmente a la demanda por ellos interpuesta contra la entidad promotora y vendedora de la vivienda litigiosa, sita en la DIRECCION000 de San Fernando, Proyectos y Servicios La Aurora S.L.

Recordemos que el objeto litigioso versa sobre la reparación de los defectos que presentaba la referida vivienda desde el momento en que fue adquirida. Se trataba de una vivienda de cierta antigüedad (databa del año 1890) que había sido a su vez comprada por la promotora para su rehabilitación, cuyo precio de adquisición había sido de 128.000 euros, más IVA del 10%, en total 140.800 euros. La vivienda adquirida procedía de otra anterior que se había dividido para la construcción de dos viviendas unifamiliares entre medianeras, con dos plantas de altura y cubierta transitable: en planta baja se encuentra el salón-cocina y un aseo, y desde la zona de cocina se accede a un patio privado interior; existe igualmente un núcleo de escaleras que conduce a los niveles superiores, donde se localizan en planta primera, tres dormitorios y un baño. Desde el propio núcleo de escaleras y a través de un castillete se accede a la cubierta, que es la azotea de la vivienda.

En ese contexto, en la demanda se reclaman 32.853,16 euros (más otros 2.567 euros por daños ocasionados en enseres), suma que se desprende del informe pericial de la arquitecto Sra. Adela quien consideró que la causa de los vicios y defectos a subsanar traían causa tanto de un defecto de diseño de la solución constructiva, como de una incorrecta ejecución de la obra y de la mala calidad de los materiales empleados hasta el punto de hacerla insalubre e inhabitable

La sentencia de instancia desestima la demanda por considerar que, existiendo informes periciales contradictorios y siendo la carga de la prueba de la parte actora, "es claro que el problema es el envolvente del edificio y hay que tener en cuenta que la obra se hace en base al proyecto de rehabilitación, y en ese proyecto de ejecución de obra no se contempla que se necesite aislante. Cumple el código técnico en los apartados que procede. No era necesario el aislamiento y en la cubierta sí se coloca aislamiento. El proyecto se presentó en el Ayuntamiento y fue visado por el Colegio de Arquitectos. Tiene certificado final de obra. Si no cumplirá con la normativa, no hubiera sido visado por el Colegio de Arquitectos".

SEGUNDO.-Como pone de relieve la sentencia de instancia y en ello están conformes las partes, en la demanda se ejercita una acción con fundamento en la existencia de vicios ocultos en la finca que los actores compraron a la entidad demandada en escritura pública otorgada el día 24/noviembre/2020, siendo así que la demanda se interpone el día 21/mayo/2021, esto es, dentro del plazo previsto en el art. 1490 del Código Civil.

A la obligación del vendedor de saneamiento por vicios ocultos se refiere el art. 1484 del Código que dispone: "1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos".

La institución queda explicada, por ejemplo, en la sentencia del Tribunal Supremo de 29/junio/2005: "Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 )".

Lo expresa también el Tribunal Supremo en la sentencia de la Sala 1ª de 17/octubre/2005, a cuyo tenor: "La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor "si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos"; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil ); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, "si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" ( artículo 1484 ); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal ( artículo 1490 del Código Civil )".

De las dos posible acciones a ejercitar, la ejercitada en autos es la denominada quanti minorisa la que se refiere el art. 1486 al disponer que "En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Por tanto, la acción quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual"( sentencia del Tribunal Supremo 25/septiembre/2003).

TERCERO.-Partiendo de las anteriores consideraciones, conviene apreciar en su justa medida la argumentación contenida en la sentencia recurrida para rechazar íntegramente la demanda. Si el problema técnico que recae sobre la vivienda es la falta de aislamiento de los paramentos verticales, lo que se explica en la sentencia es que tal actuación ni aparecía prevista en el proyecto de rehabilitación que llevó a efecto la entidad demandada, ni era exigible desde el punto de vista de las exigencias del Código Técnico de la Edificación. Abordemos pues ambas cuestiones.

(1) En los contratos privados disponibles (de 9/abril/2020 y 18/mayo/2020) no existe ninguna referencia explícita al proyecto de rehabilitación. No se le menciona en ningún momento, ni consta quien sea el arquitecto que lo haya redactado o cuáles sean sus datos fundamentales. En el primer contrato solo se afirma "que la parte vendedora es propietaria de la (...) finca"que era objeto de venta sin decirse tan siquiera que sobre ella se estaba llevando a cabo una obra de rehabilitación. En el segundo sí aparece ya el dato de que "la parte vendedora, es propietaria de la siguiente finca matriz en la DIRECCION000, de la cual se edificarán dos viviendas independientes, completamente rehabilitadas".

Bajo tal expectativa es que los compradores debieron adquirir la finca litigiosa, es decir, sobre el obvio e implícito entendimiento de que la finca había sido efectivamente rehabilitada. Es también evidente que el precio, dentro de los parámetros ordinarios de mercado, no permitía fundar la esperanza en la compra de una vivienda de primeras calidades, pero sí de una vivienda revestida, nunca mejor dicho, de los requisitos básicos de la edificación que desarrolla el art. 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación, sobre los que luego volveremos.

Frente a ello, nos encontramos que en el proyecto de rehabilitación que hubo de encargar la promotora-vendedora Proyectos y Servicios La Aurora S.L. no se contemplaba actuación alguna en relación al tan citado revestimientos de paramentos verticales. La cuestión está en determinar si ello era de alguna manera oponible a los compradores, quienes, como queda dicho, eran ajenos a los detalles y contenido del proyecto. Nótese que ni tan siquiera ha sido aportada una Memoria de Calidades (ni hay referencia alguna ella en los contratos privados de compraventa) donde figuraran las características más reseñables de la edificación. En el segundo contrato existe en la cláusula 3ª una inaceptable remisión al conocimiento de planos que no se aportan y a la genérica aceptación por los compradores-consumidores de "todas las características y calidades entregadas",cuando, por otra parte, el proyecto estaba aún en ejecución ya que el contrato es de mayo de 220 y el certificado final de obra de 7/agosto/2020

Así las cosas, lo que hemos de plantearnos es si el Proyecto tiene algún valor normativo para los compradores en autos. Lo haremos de la mano de las sentencias dictadas por esta Sección de fechas 5/mayo/2000, 8/febrero/2008 y 21/noviembre/2009. Se trata entonces de saber si el contenido del Proyecto se integra en la regla negocial. Mucho se ha discutido al respecto. La cuestión de derecho subyacente puede ser abordada desde dos posiciones extremas, susceptibles de ser matizadas en razón de su aplicación al caso concreto. Una primera sería considerar que las calidades exigibles y las obras a ejecutar serían exclusivamente las que expresamente se detallan en los contratos de compraventa y en sus anexos, es decir, en los planos y en la Memoria de Calidades. La regla negocial queda contenida exclusivamente en tales documentos y el contenido contractual obligatorio se resume en los pactos allí reflejados. Quedarían excluidas de la citada regla negocial vinculante aquellas precisiones sobre calidades o detalle de las obras a ejecutar contenidas en el Proyecto de Obra o en el Proyecto de Ejecución. Frente a ello, y en segundo lugar, se ha mantenido, con razón, que así como los planos sí tienen ese carácter normativo y de hecho se integran de ordinario como anexo en los contratos de compraventa de viviendas, al modo en que lo hace la Memoria de Calidades para detallar y especificar el contenido contractual, no hay razón para negar tal valor a los proyectos. Aunque sea como documentos de referencia, ese carácter será indispensable para solventar controversias cuando los detalles y especificaciones que aparezcan expresados en el propio clausulado del contrato, en el plano o en la tan citada Memoria sean insuficientes. Es por ello que el Tribunal Supremo en sentencia de 4/diciembre/98 indicara que "el constructor-promotor debe terminar la obra y entregar los elementos particulares y comunes de la misma conforme a lo ofertado, que resulta coincidente en la mayoría de los casos, salvo estipulación en contra, con el Proyecto de Ejecución";en el mismo sentido de atribuir valor contractual a los proyectos puede citarse la sentencia del Tribunal Supremo de 11/junio/98.

Insistimos que la fuerza obligatoria del proyecto se predica desde su consideración como documento subsidiario y de referencia, no porque, en general, quepa atribuirle en sí mismo contenido propiamente negocial. Quizás debamos concluir en que, en función de los casos, ni el contenido del proyecto debe necesariamente integrarse en la regla negocial, ni tampoco cabe su exclusión indiscriminada.

En el caso de autos, no parece que las previsiones del Proyecto se integren en un contrato de compraventa donde las referencias a él son inexistentes o muy indirectas, y sobre todo lo que no puede pretenderse es que la ausencia de actuaciones básicas e imprescindibles en cualquier proceso constructivo queden justificadas frente al comprador de una vivienda justamente porque allí no fueron contempladas.

(2) Ello nos da pie para entrar a resolver el segundo argumento ofrecido en la sentencia recurrida y que viene directamente del informe pericial presentado por la entidad demandada y que redactó el arquitecto Sr. Eusebio. Según él: "Pese a que la causa probable de la aparición de condensaciones sea que los cerramientos no dispongan de aislamiento térmico, no significa que se deba a una incorrecta ejecución de obra. De hecho, en el proyecto de rehabilitación queda de manifiesto que la mayor parte de los elementos verticales de la envolvente térmica del edificio no se modificaron. Esto significa que los cerramientos existentes tienen una antigüedad de más de 100 años".Y en lo que ahora importa, concluye el perito en que "los elementos de la envolvente que no se modificaron no estaban obligados [a] cumplir con las limitaciones establecidas en el Código Técnico, y, en consecuencia, no es posible afirmar que las condensaciones se deban a un defecto de la solución constructiva de la envolvente o a una incorrecta ejecución en obra de un elemento que no se modificó".

Más allá que la interpretación del CTE que hace el perito Sr. Eusebio sea puesta en entredicho por la perito de la actora al ratificar su informe en la vista del procedimiento (y sea ello uno de los motivos que fundamentan su recurso), es de suma importancia destacar que cualquiera que sea la interpretación técnicamente más adecuada, la actuación que lleva a efecto Proyectos y Servicios La Aurora S.L. en desarrollo del proyecto del arquitecto Sr. Manuel y ejecución de la arquitecto técnico Sra. Nieves debía sin duda alguna ajustarse a los requisitos básicos de la edificación previstos en el referido art. 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación (en razón de lo establecidos en su art. 2.2,b) de mayor rango que las concretas prescripciones del CTE ( art. 3.2 Ley de Ordenación de la Edificación).

Y así, "con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, se establecen los siguientes requisitos básicos de la edificación, que deberán satisfacerse, de la forma que reglamentariamente se establezca, en el proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que se realicen en los edificios existentes: (...) c) Relativos a la habitabilidad: c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos. c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades. c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio. c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio".

Todos estos aspectos relacionados con la habitabilidad se ven comprometidos por la defectuosa ejecución de la obra de rehabilitación sin actuación específica sobre unos aislamientos que databan de más de un siglo, no dotando entonces al inmueble de las características constructivas imprescindibles. Cuando la arquitecto técnico, directora de la ejecución de la obra, Sra. Nieves, manifestó en el certificado final de obra que se había ejecutado la obra conforme a "las normas de buena construcción"no fue veraz. Tampoco lo fue el proyectista y director de la obra, Sr. Manuel, cuando en el mismo documento certificó que la obra quedaba "dispuesta para su adecuada utilización".

CUARTO.-de cuanto se lleva dicho se sigue que la demanda debe ser estimada. Si bien la condena quedará reducida a las sumas expresamente reclamadas para así respetar la obligación de congruencia que pesa sobre el tribunal.

En el Suplico de la demanda aparecen reclamadas, sin mayor aditamento, 32.853,16 y 2.567 euros, es decir, 35.420,16 euros. Quiere ello decir que la reclamación por vicios ocultos, cuya reparación en las mediciones del informe pericial de la Sra. Adela ascendía a la suma de 38.943,97 euros, incluyendo no solo el PEM sino también los Gastos Generales y el Beneficio Industrial (no así el IVA), quedó reducida en la demanda a 32.853,16 euros sin IVA.

A tal suma se deberá contraer la condena posible, sirviendo además la reducción de la suma a indemnizar para compensar el eventual desequilibrio y desproporción que podría producirse como consecuencia de lo reducido del precio satisfecho a la vendedora. Se entiende, a los efectos del art. 1484 del Código Civil, que tal sería la suma en que los compradores habrían disminuido el precio de la compraventa.

QUINTO.-Solo en el caso de fallo confirmatorio de la resolución apelada se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por su parte, las dudas de hecho que se suscitan en el supuesto litigioso, cifradas en la citada desproporción entre el precio de compra de la vivienda que constituye su objeto, las calidades que según mercado se derivan de tal circunstancia y la eventual mejora que implica acometer las actuaciones de reparación que se siguen de la acción ejercitada por los actores, hacen aplicable la excepción a la aplicación del principio de vencimiento objetivo del art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,