Sentencia Civil 434/2024 Audiencia Provincial Civil de Burgos nº 2, Rec. 26/2024 de 30 de diciembre del 2024

PRIMERO.-D. Landelino, la mercantil ESTOA GLOBAL S.L., y la mercantil ASESORIA JORDAN S.A. formularon demanda de Juicio Ordinario frente a la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000, solicitando se condenara a la parte demandada a los siguientes extremos:

"1º.- Que se declare expresamente que mis patrocinados han contribuido económicamente a partidas de las citadas obras que no les corresponden en virtud de los estatutos de la Comunidad de Propietarios.

2º.- Que la demandada restituya a mis patrocinados las cantidades en las que han contribuido en exceso, siendo estas:

- D. Landelino "CASA PACO": 3.541,62.-Euros

- Estoa Global SL: 3.978,25.-Euros

- Asesoría Jordán SA: 15.136,77.-Euros

Más los intereses legales que se hayan devengado.

Los demandantes formulan la demanda en su condición de propietarios de locales de alguno de los edificios que forman parte de la Comunidad de Propietarios demandada. Así, D. Landelino, del local destinado a Almacén, sito en la DIRECCION001 del portal DIRECCION000; ESTOA GLOBAL S.L. del local destinado a Almacén, sito en portal DIRECCION000, DIRECCION002 y ASESORIA JORDAN SA del local situado en la DIRECCION003 del portal DIRECCION000.

La Sentencia de Primera Instancia estima parcialmente la demanda, condenando a la parte demandada a restituir a los demandantes, "en el supuesto de haber sido repercutidas, las cantidades relativas a los gastos extraordinarios realizados sin acuerdo comunitario a que se refiere el fundamento de derecho tercero de esta resolución, más los intereses legales desde la interpelación judicial. Todo ello, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento."

En el Fundamento de Derecho Tercero, párrafo último, de la Sentencia apelada, se indica: " la demanda ha de ser estimada parcialmente en cuanto a las cantidades que resulte en ejecución de sentencia que se han repercutido respecto de las actuaciones a que se refiere el presente fundamento jurídico, que no pueden concretarse en este momento al no estar aprobadas las cuentas y existir dos versiones de las mismas, lo que se llevará a cabo en ejecución de sentencia, excluyendo de la participación de los locales las facturas contenidas en el anexo IV del informe pericial de la parte actora y correspondientes a citadas actuaciones, descontando y devolviendo en su caso, a los demandantes, las cantidades que resulten a su favor, más los intereses legales desde la interpelación judicial".

En el párrafo primero del Fundamento de Derecho Tercero se concretan, con exclusión del cambio de buzones, como "actuaciones no sometidas a aprobación" en Junta general extraordinaria ni ordinaria, (cuyas facturas se indica obran incorporadas al anexo V del Informe pericial de la parte actora), las siguientes:

1.- Instalación de puerta de registro de la caja general de protección con cerradura homologada Iberdrola.

2.- Instalación de extintores como protección contra incendios y señal luminiscente para elementos de extinción de incendios.

3.- Instalación de protección anti pájaros con tiras adhesivas de pinchos anti-paloma.

4.- Preinstalación de fibra, telefonía y TV por cable.

5.- Toma para grifo en cuarto de limpieza y suministro de contador.

6.- Sustitución del portero automático por videoportero.

Interpone recurso de apelación la parte actora solicitando se dicte Sentencia que modifique la de primera instancia, "de forma que se reconozca a mis patrocinados el derecho a percibir las sumas solicitadas para cada uno de ellos, basadas en el informe pericial aportado con la demanda y recogidas detalladamente en el Suplico de la misma.

SUBSIDIARIAMENTE, y para el caso de no admitirse íntegramente la petición anterior, se dicte igualmente sentencia por la que modificando la de instancia reconozca a mis patrocinados el derecho a que se excluya de repercusión a los demandantes hasta que exista acuerdo comunitario que soporte los mismos y con la repercusión que se prevea en los estatutos, los importes que no hayan sido aprobados en Junta (348.595,80.-Euros), hasta que exista acuerdo comunitario que soporte los mismos y con la repercusión que se prevea en los estatutos, procediéndose en consecuencia a la devolución de lo indebidamente abonado por tales locales."

La parte demandada se opone al Recurso de Apelación formulado por la parte actora, y formula Impugnación de la Sentencia solicitando la íntegra desestimación de la demanda y subsidiariamente, al menos, solicita se impongan las costas de la primera instancia a la parte actora.

SEGUNDO.-Los demandantes, propietarios cada uno de ellos de locales de la DIRECCION003, local de la DIRECCION001 y local de la DIRECCION002 del DIRECCION000 y el local comercial de la DIRECCION000, formulan "demanda en reclamación de cantidad indebidamente percibida" frente a la Comunidad de Propietarios a la que pertenecen, por considerar han contribuido en exceso, indebidamente, mediante el pago de las derramas establecidas, al coste del proyecto de obra de "eliminación de barreras arquitectónicas y acondicionamiento según normas vigentes de los trasteros"acometida por la Comunidad de Propietarios.

La parte demandante alegaba, como fundamento de la contribución excesiva que afirmaba, la exoneración de los locales de la DIRECCION003 prevista en el artículo 2 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios que dice " Las fincas situadas en la DIRECCION003, que no tengan acceso a través del portal del edificio, quedan exentas de contribuir a los gastos de iluminación, limpieza y reparación del portal y escaleras, así como de los demás elementos comunes que integran los mismo".

Señalaba que por medio del pago de las derramas que la Comunidad de Propietarios había aprobado desde el año 2006, ha contribuido indebidamente al pago de partidas de obra incluidas en el proyecto, presupuesto y contrato de obras, aprobados por la Comunidad de Propietarios para la ejecución, así como, a otras partidas de obra que estaban incluidas en el proyecto, presupuesto y contrato de obras, pero se ejecutaron con alguna variación o, bien, no estaban incluidas.

La parte actora, para determinar las partidas concretas de las que entiende resultaba exonerada, presenta prueba pericial (documento 10 demanda), en el que se precisa una serie de partidas incluidas en el proyecto, presupuesto y contrato, y otras no incluidas, que el perito denomina "Mejoras", cuantificando la devolución total reclamada en 22.656,64 euros.

La demandante explicaba en su demanda que: " han abonado todas las derramas aprobadas para la realización de las obras",que "han abonado todas las cantidades que, por parte de la administración, encargada de la gestión de la Comunidad, se les ha girado".Concluye, que han "contribuido económicamente a estas obras en una cantidad muy superior a la que estatutariamente les corresponde, ..., y por tanto, estas cantidades deben ser restituidas".

La Sentencia de Primera Instancia rechaza la aplicación de la exoneración estatutaria y la devolución del importe reclamado por aquellas partidas incluidas en el proyecto, presupuesto y contrato de obras. Tras análisis de las distintas actas de las Juntas Generales de la Comunidad, en relación con el proyecto de obra, considera que la acción para exigir dicha exoneración está caducada, al no haberse impugnado la forma de contribuir a las obras fijada en los acuerdos adoptados por la Comunidad, especialmente, los adoptados en la Junta General de 27 de octubre de 2014.

La parte actora en su recurso, como pretensión principal, solicita se revoque la sentencia y se le reconozca "el derecho a percibir las sumas solicitadas para cada uno de los demandantes, basadas en el informe pericial aportado con la demanda."

La actora alego en su demanda, como fundamento de la pretensión que ahora reitera como pretensión principal, la devolución de la íntegra cantidad reclamada en su demanda, 22.656,64 €, que había pagado por derramas extraordinarias de obras, así como a lo largo de toda la primera instancia, única y exclusivamente en que no tenía que haberlas pagado, por estar excluidos del pago de determinadas partidas de las que se componía la obra, por aplicación del artículo 2º de los Estatutos.

La Sentencia de Primera Instancia rechaza la pretensión de devolución de los 20.923,92 €, según consta en el Fundamento de Derecho Segundo, porque " La parte actora tal como se ha analizado "ut supra" se había ido aquietando a los acuerdos anteriores, en especial a la aprobación del proyecto y presupuesto, así como cuotas para abonar las obras, sin realizar alegación ni objeción alguna, únicamente la manifestación del representante de Asesoría Jordán S.A. en la Junta General Extraordinaria de 16 de diciembre de 2021, por lo que estimo que es de aplicación al presente supuesto la doctrina recogida en la sentencia de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, que se resume en que, al no haberse aprobado una forma especial de contribución a los gastos comunes extraordinarios para las obras de instalación del ascensor y reforma de las carboneras en las Juntas generales en las que se aprobaron dichos gastos, acuerdos ya firmes, ha de entenderse que cada propietario contribuye con su cuota de participación en las mismas, sin reducción o exención alguna en los conceptos considerados como mejoras en el informe pericial aportado por la parte actora y emitido por su perito D. Benigno, contribución puntual respecto de unas obras concretas que no supone una modificación del título constitutivo, al no tratarse de una reasignación de cuotas de participación.

Es cierto que Estoa Global S.L. no era propietaria cuando se adoptaron todos los acuerdos, pero también lo es que, al no haberlo hecho la anterior propietaria, Caja de Ahorros y Monte de Piedad del Círculo Católico de Obreros o sus sucesoras, Caja 3 e Ibercaja Banco S.A., los acuerdos quedaron irremediablemente firmes, sin que conste, como ya se ha dicho, ninguna oposición o alegación sobre la mejora que podían suponer algunas actuaciones y materiales contemplados en el proyecto y presupuesto en la Junta General extraordinaria de 27 de octubre de 2014, mostrando Asesoría Jordán S.A. su conformidad con los acuerdos a través de su representante, y no impugnando los mismos el demandante D. Landelino ni Ibercaja Banco S.A"

La actora no cuestiona, sino que expresamente admite, que los propietarios de los locales de la DIRECCION002 y de la DIRECCION001 del DIRECCION000 y de los locales no impugnaron ninguna de las Juntas de Propietarios de la comunidad demandada en las que se adoptaron en las que se adoptaron los acuerdos relativos a la instalación del ascensor, que no han sido impugnadas por los propios demandantes, ni por los propietarios anteriores de los locales (Caja de Ahorros y Monte de Piedad del Círculo Católico de Obreros de Burgos, luego Caja 3 y por último, Ibercaja Banco S.A.) respecto de los que se pretende hacer valer la exclusión o reducción de determinadas partidas.

Así, la Junta General Extraordinaria de 11 de abril de 2006, en la que se acuerda, por unanimidad, de los presentes (entre los que se encontraba el demandante, D. Landelino) estableció una derrama extraordinaria de 30€ mensuales, a pagar desde el 11 de enero de 2006, para las obras de rehabilitación del edificio relativas a la instalación de ascensores.

La Junta General Extraordinaria de 17 de noviembre de 2006, en la que se acuerda la instalación del servicio de ascensor (el propietario, D. Landelino vota en contra de este acuerdo, pero no ejercita la acción de impugnación prevista en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal) .

En la Junta de 24 de mayo de 2013, en la que se recuerda el acuerdo de aprobación de la instalación del ascensor y la validez de la Junta de 17 de noviembre de 2006, así como "la continuación de la derrama de la obra que se estaba recogiendo a fin de recaudar un 35%, al menos, del coste de las obras y seguir adelante con el proyecto de instalación con una tramitación consensuada evitando el enfrentamiento entre los propietarios, llegando a acuerdos razonables en cuanto a la distribución del coste de las obras y previendo realizar reuniones por cada portal a las que acudirá el técnico para presentar el anteproyecto y explicar el trazado de la estructura de la nueva escalera y del ascensor.".

Junta General Extraordinaria de 27 de octubre de 2014, en la que se aprueba:

- la ratificación de la derrama para constitución de un fondo económico para las obras de eliminación de barreras arquitectónicas y acondicionamiento según normas vigentes de los trasteros/carboneras, que se comenzó a recoger de forma ininterrumpida desde el mes de junio de 2013 hasta la fecha, y que se refleja contablemente de manera individualizada en el saldo de cada propietario y se descontará de la derrama definitiva de las obras.

- el proyecto elaborado por el arquitecto técnico D. Gregorio, tanto para la instalación de ascensor como para acondicionar los trasteros-carboneras, teniendo en cuenta los propietarios presentes en la Junta y los ausentes (punto nº 2 del orden del día).

- los presupuestos para las obras de instalación de ascensores y de acondicionamiento de trasteros-carboneras, según proyecto, también con el voto favorable de mayoría de propietarios y cuotas, tanto presentes como sumando los ausentes (punto nº 3 del orden del día).

- facultar a la Presidenta de la comunidad demandada para solicitar permisos y licencias necesarios, negociar indemnizaciones para constituir las servidumbres necesarias y cuestiones legales que se deriven (punto nº 4 del orden del día).

Ninguno de los demandantes, propietarios actuales de los locales, ni ninguno de los propietarios de estos locales en las fechas de las Juntas indicadas, ni antes, ni después de las mismas, en las que se aprobó el pago de una derrama para las obras de instalación ex novo del ascensor y de eliminación de barreras arquitectónicas, así como el proyecto del arquitecto técnico Sr. Gregorio, y el presupuesto de ejecución de la obra presentado por la mercantil "ALFA SL" por importe de 1.515.343 €, consta que solicitarán explicaciones, detalles y concreción de cuáles eran las partidas de ejecución incluidas, ni consta que manifestaran queja o discrepancia alguna respecto al proyecto Técnico o respecto al presupuesto de ejecución de la obra aprobados.

No es hasta después de terminadas las obras, en el año 2021, cuando los demandantes ESTOA GLOBAL S.L., Landelino y ASESORIA JORDAN SA, concretamente en la Junta de 16 de diciembre de 2021, con motivo del punto 9º del orden del día: presentación y aprobación, si procede, del resultando de cuentas del ejercicio 2019 (ya enviadas en diciembre de 2020) y del ejercicio de 2020,así como en el punto 10º, la puesta en conocimiento de los costes totales de las obras de eliminación de barreras arquitectónicas y su liquidación correspondiente, y acuerdo sobre la subvención recibida de la Junta de Castilla y León y su reparto,cuando votando en contra de la aprobación de las cuentas del ejercicio 2019, que no se aprueban, (no llegándose a tratar la forma de reparto de la subvención recibida por las obras de eliminación de barreras arquitectónicas), manifiestan concretamente el representante de Asesoría Jordán SL que se ha imputado gastos a los locales que no les corresponde, según reclamó el 25 de marzo de 2021.

Antes, pero más de 6 años después del acuerdo de aprobación del proyecto de instalación de ascensor y del presupuesto para la ejecución de la obra (en la Junta de 2014), los demandantes ESTOA GLOBAL S.L presentaron Diligencias Preliminares nº 591/2020, en las que se solicitaba, a la empresa administradora y a la presidenta de la comunidad demandada, la exhibición del proyecto de ejecución de obra civil e instalación de los ascensores, presupuesto detallado en partidas y mediciones y presupuesto de mejoras realizadas en dicha obra con mediciones y contratos,documentación que la comunidad de propietarios aportó con fecha 4 de diciembre de 2020, a excepción del presupuesto de mejoras realizadas y sus mediciones, acordándose por diligencia de ordenación de 17 de febrero de 2021 requerir a la Administración de fincas que aportase esta documentación.

De los datos expuestos resulta, que el proyecto de instalación del ascensor y de eliminación de barreras arquitectónicas elaborado por el técnico D Augusto, así como el presupuesto para la ejecución de la obra presentada por la mercantil ALFA SL fueron aprobados en las Junta extraordinarias de la Comunidad de Propietarios demandada del año 2014. Junta en la que se ratifica la aprobación de una derrama para la eliminación de barreras arquitectónicas y acondicionamiento de carboneras y trasteros, según normas vigentes. En Juntas extraordinarias anteriores, año 2006 a 2013 se aprueba el cobro de la derrama mensual para la obra de instalación del ascensor.

Firmes los acuerdos tomados por la Junta de Propietarios, no impugnados en su momento, continuación del cobro de la obra de la derrama acordada ya en el año 2006 para las obras de instalación del ascensor y eliminación de barreras arquitectónicas, aprobado el proyecto técnico de obra y el presupuesto de la constructora, sin perjuicio de la rendición final de las cuentas ejecutadas las obras, no cabe impugnar o cuestionar el régimen de contribución a las mismas. Si los propietarios de los locales consideraban que tal presupuesto incluía partidas cuyo pago no les correspondía, por afectar al portal comunitario y suponer mejoras para el mismo, lo tenían que haber alegado en su momento, es decir en las juntas extraordinarias de propietarios celebrada en el año 2014 , que fue la Junta en la que se aprobó el Proyecto técnico y el Presupuesto de ejecución de la obra ofertado por la empresa constructora, denunciando la inclusión indebida de las partidas o, en su caso, solicitando las explicaciones y detalles que considerasen necesarios, lo que no hicieron.

La reclamación que formulan los propietarios de los locales, devolución a cada uno de ellos de una concreta cantidad de dinero que consideran indebidamente pagada, por haber pagado por derramas extraordinarias según su porcentaje de participación, por considerar que de algunas de los partidas de la obra de instalación del ascensor, por aplicación del artículo 2 de los Estatutos estarían exonerados de pago, deberían haberla realizado los propietarios en el momento de la aprobación del proyecto y presupuesto de ejecución.

Los propietarios de los locales en aquel momento no hicieron alegación o salvedad alguna a la aprobación de las obras, ni en ese momento, ni con anterioridad, ni siquiera con posterioridad a la ejecución de las obras. Lógicamente, si nada especial se acordó al respecto, en el momento de aprobar la ejecución de la obra, si ninguna salvedad se hace por los locales, se ha de entender que la contribución al coste de los mismas los es de conformidad a la cuota de participación de cada comunero.

Los propietarios demandantes o, en su caso, los que lo fueran cuando se aprueban las obras, debieron plantear en el momento de aprobar la ejecución de la obra, la cuestión de la exoneración de contribuir al pago de alguna partida.

Se alega en el recurso de apelación que, en todo caso, no obstante ser el presupuesto de ALFA SL aprobado por importe de 1.515.343 €, en la Junta de 2024, lo cierto es que los contratos finalmente firmados por la Presidenta de la Comunidad ascienden a la cantidad total de 1.534.593,53€, un incremento de 20.000 € que nadie había aprobado.

Se ha de precisar que la Comunidad de Propietarios, en la Junta de 27 de octubre de 2014, aprobó el proyecto de ejecución de la obra del Arquitecto técnico D. Augusto, siendo el importe al que ascendía la ejecución material de la obra "Supresión de Barreras Arquitectónicas en portales, instalación de ascensores y acondicionamiento de planta semisótano",de 1.371.194,52 euros, más 10% de IVA, 137.119,45 euros, importe total 1.508.313,97 euros. (Consta unido con la demanda el capítulo del Proyecto de Obra "Presupuesto y Mediciones", dentro del documento número 10 "Informe Pericial", en su "Anexo IV"). Y, también, los presupuestos aprobados por la Comunidad, para la ejecución de las obras, que incluían todas las partidas referidas en el proyecto del Arquitecto Técnico, fueron los presentados por Construcciones Alfa SL, por importe de 1.339.046 euros y por Ascensores Schindler por 176.297 euros, ambos con el IVA incluido. En total 1.515.343 euros.

La Presidenta de la Comunidad, tras la gestiones encomendados en la Junta y superados todos los tramites de carácter técnico y urbanístico, firma el 21 de Noviembre de 2016, tras el ajuste y modificaciones necesarias en los presupuestos iniciales, sólo con la mercantil ALFA SL, dos contratos:

Uno para las obras de acondicionamiento de trasteros por un total de 47.643,34 euros, conforme a presupuesto, que se adjunta al contrato, de 7 de julio de 2014.

Otro, para la supresión de barreras arquitectónicas, que incluía el suministro y montaje de ascensores, yque incluía obras de reforma de las acometidas de la plaza, por importe total de 1.486.950,19 euros, incluido IVA. A dicho contrato se adjuntan los presupuestos de la obra a ejecutar en cada portal, de 7/7/14, reformados para incluir el suministro y montaje de los ascensores, y el presupuesto de reforma de las acometidas, de 12/8/16.

Es cierto que en el segundo contrato figura la fecha de 21 de noviembre de 2011, pero tal y como explica la Comunidad demandada, por el contenido del propio contrato, es fácilmente deducible la fecha consignada es errónea, y que la correcta, que debiera haber figurado era la de 21/11/2016, igual que en el otro contrato (el de acondicionamiento de los trasteros), si tenemos en cuenta que, en la estipulación cuarta figura que el contratista empezará la obra a partir de mayo de 2017 y en la estipulación sexta se indica que el pago del precio comenzará el 28/5/2017. Estas estipulaciones no tendrían ningún sentido de haberse suscrito el contrato en el año 2011. Tampoco lo tiene entender que el 2011 fuera la fecha del documento o de su firma, cuando el presupuesto no fue aprobado sino en la Junta de octubre de 2014.

Valorando que cuando se aprueba el presupuesto en la Junta de 2014, aún no se había tramitado las licencias y que los contratos de ejecución de obra no se firman hasta dos años después, el incremento cercano a 20.000 € con respecto del importe inicialmente presupuestado de más de millón y medio de euros, aproximadamente de un 1,25%, no puede considerarse variación significativa.

Esta mínima variación sobre el importe inicial presupuestado, justificada por las razones expuestas, en modo alguno puede justificar la pretensión de los propietarios de los locales de ignorar que la Comunidad, por acuerdo firme, por no haber sido impugnados, aprobó la ejecución de la obra y el presupuesto de ejecución, sin excluir del pago de las mismas a ningún comunero, por lo que regía la regla de contribución conforme a la cuota de participación, cuando el incremento de precio del contrato sobre el presupuestado no introduce partida nueva de las que la parte actora considere quedarían excluidas por razón del artículo 2º de los Estatutos.

En definitiva, el incremento del precio del presupuesto en relación al importe del contrato finalmente firmado antes del inicio de las obras, en modo alguno invalida el criterio acogido por la Sentencia apelada, siguiendo el aplicado en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3ª de fecha 9 de julio de 2020. Este criterio es el mismo que ya aplicó la Sentencia nº 319/2010 de la Sección 2ª de esta Audiencia Provincial de Burgos, en la que se concluye que siendo conocedores los demandados, más de un año antes de la interposición de la demanda, de los acuerdos de la Comunidad, en los que se aprueban las obras y se hace la atribución de gastos a cada comunero, la acción de impugnación, por haberse adoptado los citados acuerdos con infracción de los Estatutos, cuando se ejercita, estaba caducada. Habiendo quedado sanado cualquier vicio en que el acuerdo hubiera podido incurrir, por el transcurso del plazo de caducidad, el acuerdo es válido y obligatorio.

La parte actora con su pretensión de que se aplique la exención estatutaria del artículo 2º, que se formula con ocasión de la liquidación final de las cuentas de la obra, una vez ejecutada la obra, lo que, en realidad, pretende es la revisión de los acuerdos de aprobación de las obras del año 2014, lo que no es posible superado el plazo de impugnación de los mismos.

TERCERO.-Subsidiariamente, en el recurso de apelación, se solicita la revocación parcial de la Sentencia de primera instancia, modificándola en el sentido de reconocer a los demandantes "el derecho a que se excluya a que se excluya de repercusión a los demandantes hasta que exista acuerdo comunitario que soporte los mismos y con la repercusión que se prevea en los estatutos, los importes que no hayan sido aprobados en Junta (348.595,80.-Euros), hasta que exista acuerdo comunitario que soporte los mismos y con la repercusión que se prevea en los estatutos, procediéndose en consecuencia a la devolución de lo indebidamente abonado por tales locales".

Fundamenta la parte apelante su pretensión subsidiaria en el informe que la Administración de la Comunidad remite a todos los propietarios, en el mes de enero de 2022, para que se decida por votación, cómo debe repartirse la subvención concedida y abonada por la Junta de Castilla y León para el pago de la obra, entre dos propuestas de reparto.

Y con base en el mismo considera que es insuficiente la cantidad de 42.000€ que la Sentencia apelada considera que son gastos que no se han sometido a la aprobación de la Junta de Propietarios, y que no pueden ser repercutidos a los demandantes hasta que exista acuerdo comunitario que soporte los mismos con la repercusión que se prevé en los Estatutos, que debe extenderse como mínimo al importe de 348.595,80 € diferencia entre el importe total de lo aprobado en la Junta de 2014, 1.515.343€ y el coste total de la obra según el Informe del Administrador facilitado en enero de 2022 a los vecinos.

En este Informe del Administrador de enero de 2022 se incluyen los siguientes GASTOS:

"Coste total dela obra civil (ALFA) según contrato firmado...... 1.534.593,53 €

Coste total dela obra civil (ALFA) por ampliaciones de obra.......157.604,45 €

Gastos técnicos (proyecto dirección según contrato, visado,

Mediciones trasteros, redacción estudio detalle, alineaciones)......149.940,60 €

Ampliación potencia eléctrica portales........................................4.319,70 €

Tasaciones TINSA ................................................................... 3.400,10 €

Indemnizaciones a propietarios por cesión de espacios(carboneras) 6.000,00€

Licencia Ayuntamiento............................................................. 7.267,33 €

Publicación estudio detalle.........................................................813,12 €

TOTAL GASTOS............................................................ 1.863.938,83 €"

En la Junta de Propietarios de 2014 se aprobó el presupuesto para la ejecución de obra, que determina -como ya se ha explicado- que se entienda aprobado el importe de 1.534.593,53 € , correspondiente a la suma de los importesque se fijan en los dos contratos de ejecución de obra que se firma con ALFA SL en fecha de 21 de noviembre de 2016, dos años después de la Junta de 2014 que aprueba el presupuesto.

En esta Junta también se aprobó el Proyecto del Arquitecto técnico que, obviamente, había que pagar, y también se facultó a la Presidenta para solicitar "permisos y licencias necesarios", "negociar indemnizaciones para constituir servidumbres",lo que conllevaba implícito la aprobación del coste de estas actuaciones.

La única partida de este Informe del Administrador, de enero de 2022, que cabría considerar no incluida en lo aprobado en la Junta de 2014 es la denominada "Coste total de la Obra Civil (ALFA) por ampliaciones de obra",que en ese informe se cifra en 157.604,45 €.

La parte demandada reconoce en este escrito de oposición al recurso de apelación que una "pequeña parte de la partida de ampliaciones de obra"de ese Informe de enero de 2022 no fueron sometidas a Junta.

La Sentencia apelada, aun cuando no condena a la devolución de cantidad alguna, porque no queda claro si el coste de las mismas se ha repercutido o no a los locales demandantes, pues la Comunidad de Propietarios en la contestación a la demanda, afirmó que sí se habían repercutido, pero con posterioridad lo ha negado, considera que no ha sido aprobada en Junta las partidas de ampliación de obra que son las siguientes : "caja general de protección; extintores; protección antipájaros; preinstalación de fibra; toma para grifo; y, sustitución de portero automático por video portero".

La demandante en el informe pericial aportado con la demanda, como partidas de ampliación de obras no aprobadas en Junta, señalaba en su informe, , conen cada uno de los portales, con el "número 11.- Mejoras",que se desglosan: "Videoportero; Puerta CGP; Preinstalación de fibra; Grifo C. Limpieza; Contador; Enganche contador y Sistema de espinas BBG".

Su coste se valora por el perito de la parte actora, en el Anexo II de su informe, según cálculos de la parte demandada, en poco más de 37.000 euros, a los que, aplicando la cuota según título de cada demandante, corresponderían: 270,85 euros ( Landelino); 304,24 euros (Estoa Global, S.L.); y, 1.157,61 euros (Asesoría Jordán, S.A.), con un total de 1.732,70 euros.

Se ha de señalar que, efectivamente, como la parte demandada señala, en el informe pericial aportado con la demanda, base de la concreta petición cuantitativa de condena que formula la parte actora, no se recoge como mejoras o ampliación de obras, no aprobadas en Junta, la partida de instalación de extintores y señal luminiscente incluida por la sentencia apelada entre las actuaciones no sometidas a la aprobación de la junta. Sin embargo, en el Informe pericial de la parte actora, al que se remite la sentencia para precisar estas actuaciones realizadas como mejoras, fuera del presupuesto aprobado, tal y como se ha indicado anteriormente, se recogen como mejoras "Contador y Enganche contador".Procede, por tanto, entender que la condena de la demandada "a restituir cantidades a los demandantes que resulte en ejecución de sentencia que se les ha repercutido"se refiere a las actuaciones señaladas como mejoras en el informe pericial de la demandante, dada la constante remisión de la Sentencia apelada a dicho al informe pericial, debiendo quedar sustituida la partida de "extintores", por la de "contador y enganche contador", sin que ello suponga estimación de recurso de apelación , ni de la impugnación de la sentencia, sino corrección de un error.

Teniendo en cuenta los términos en que se formula la demanda, solicitud de condena a devolver las cantidades abonadas indebidamente, con base en el informe pericial aportado con la demanda, habiendo valorado el perito de la actora el coste de las mejoras, obras realizadas sin aprobar por la Junta de propietarios, según la parte actora en unos 42.000€, según la demandada en poco más de 37.000€, resulta extemporánea la pretensión que se formula en el recurso de apelación con carácter subsidiario, de que se considere que los importes que no han sido aprobados en Junta sea la cantidad de 348.595,80 €, que en todo caso sería improcedente, conforme ya se ha expuesto, pero que también lo seria, por qué no fue solicitada en la demanda, valorar como gastos no aprobados en Junta el importe de las obras señalados en el Informe del Administrador de enero de 2022 como obras de ampliación, 157.604,45 €, que de concederse se incurriría en infracción del principio de justicia rogada (216 de la LEC) y del principio d congruencia de las sentencias ( artículo 218 LEC) , que exige las sentencias sean congruentes con las demandas y con las demás pretensiones delas partes, deducidas oportunamente en el pleito.

CUARTO.-Impugnación de la Sentencia.

La parte demandada se opone al pronunciamiento de condena a la Comunidad de Propietarios " a restituir a los demandantes, en el supuesto de haber sido repercutidas, las cantidades relativas a los gastos extraordinarios realizados sin acuerdo comunitario a que se refiere el fundamento de derecho tercero de esta resolución, más los intereses legales desde la interpelación judicial."

Alega la Impugnante que el hecho de que no se hayan aprobado en Junta las partidas de ampliación de obra que se reclaman por la actora, las señaladas en el Informe pericial aportado con la demanda, cuyo coste asciende según el mismo informe a 37.103€ , no es óbice para repercutir su coste a los demandados, como al resto de los vecinos.

Respecto de las partidas "Puerta CGP; Grifo C. Limpieza; Contador; Enganche Contador",son actuaciones que se acometieron por exigencia de normativa administrativa y técnica, y por tanto dichas partidas "no pueden, ni deben, ser consideradas, como "mejoras de las obras", sí, como ampliaciones, pero, en todo caso, de carácter obligatorio, no voluntarias, para la Comunidad de Propietarios. De acuerdo con ello, ex artículo 10 de la LPH , su ejecución no precisa de la adopción de ningún acuerdo comunitario, ni deben ser sometidas a la aprobación de la junta de la Comunidad".

Respecto a las partidas de "preinstalación de fibra" y "sistema de espinas BBG",reconoce que pueden ser consideradas como mejoras acometidas a consecuencia de la obra, pero que no suponen actuaciones de lujo excesivo o innecesario, más bien, todo lo contrario, que además, benefician todos los departamentos, incluso los locales comerciales.

Y respecto del videoportero, que consistió en la sustitución de la instalación del portero automático convencional, previsto en el proyecto, por el sistema de videoportero, que finalmente se instaló. Al igual que en las anteriores, tampoco aquí podemos hablar de una mejora suntuaria o excesiva

La exigencia de aprobación por la Junta de estas partidas es necesario para poder repercutirlas a los propietarios que sostienen que están excluidos a tenor de lo dispuesto en los Estatutos, por lo que es indiferente que algunas de estas partidas por resultar impuestas por exigencia normativa o técnica no precisarán de la aprobación de la Junta para su ejecución.

También, se opone la demandada a la condena que realiza la Sentencia apelada, alegando que "El coste de las partidas no incluidas en el proyecto, presupuesto y contrato de obras, no ha sido repercutido a la parte actora, a los demandantes,no habiendo nada que devolver por dicho concepto.

Y en apoyo de tal afirmación se refiere al Certificado emitido por la Administración de Fincas, con los anexos documentales "liquidaciones de cuentas ORDINARIAS y EXTRAORDINARIAS DEL PROYECTO DE ELIMINACION DE BARRERAS ARQUITECTONICAS de la Comunidad de los años 2019 y 2020, y con certificaciones de la aprobación anual de liquidación de cuentas correspondientes a los ejercicios 2013 a 2018.

Alega que en las liquidaciones de la obra eliminación de barreras de 2019 y 2020, pendientes de aprobación, en el "Bloque 15", la columna correspondiente a "Ampliación de obras" no recoge cantidad alguna, prueba acreditativa de no haberse repercutido gasto alguno por dichos conceptos.

Se opone la parte demandada a la valoración que hace la Sentencia apelada "que ha quedado acreditado que no coinciden las cuentas que se entregaron a los demandantes en su momento (las que se dicen enviadas en diciembre de 2020) con las presentadas con posterioridad en el procedimiento tras el requerimiento de la actora a la administración de fincas, en referencia a estas actuaciones que no fueron objeto de los acuerdos sobre el proyecto e instalación del ascensor y eliminación de barreras arquitectónicas y cantidades que debe afrontar cada copropietario, por lo que se aprecia que existían, al menos en cuanto a dichas actuaciones, una situación de imputación diferente a los demandantes, que ha resultado modificada a lo largo del procedimiento, con la aportación de las cuentas por la empresa administradora de la comunidad de propietarios, AFIMAR S.L. (acontecimiento nº 55 y acontecimientos 62 y 63), produciéndose dudas que no han sido despejadas hasta el testimonio del administrador de fincas D. Higinio en la vista del juicio, en el que se admitió la aportación de las cuentas en poder de los actores como prueba de un hecho posterior en virtud de lo dispuesto en el art. 433 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (acontecimientos nº 108 y 109) ."

Se alega por la Comunidad de Propietarios demandada que "de ninguno de los dos documentos aportados puede deducirse, como acreditada, la alegación esgrimida, sobre contabilidad distinta o diferente, por la parte demandante, que la Juzgadora acoge en la Sentencia de instancia"

Estos dos documentos son :

- Carta del administrador de la Comunidad, de 28/12/2020, a la que se adjuntan, tal y como la carta indica, "INFORMES ECONOMICOS tanto de las CUENTAS ORDINARIAS como de ELIMINACION DE BARRERAS correspondientes al ejercicio 2019, así como el Presupuesto de gastos estimado para el Ejercicio 2020, pendiente de aprobación que se realizará en una próxima Junta General Ordinaria, en la que se presentarán para su aprobación las cuentas de los dos ejercicios (2019 y 2020).

- Un documento enviado desde la administración de la Comunidad a cada propietario entre los anexos adjuntos a una carta fechada el 24 de enero de 2022,

Señala la Comunidad demandada, en su impugnación de la Sentencia, que "son Informes económicos provisionales, pendientes de reflejar distintos apuntes contables que se especifican";que "las únicas diferencias existentes entre ambos documentos se refieren a metodología contable, sin alteración alguna de las cantidades reflejadas en ambos documentos";que "tampoco existe diferencia económica entre los dos documentos y, no se puede justificar, en citado documento, que, a los propietarios de los locales, demandantes, se les haya repercutido cantidad alguna por el coste de las "ampliaciones de obra"

Si tenemos en cuenta, que en la contestación a la demanda, en ningún momento se alegó que las obras de ampliación no habían sido repercutidas a los demandantes, por el contrario se afirmaba que era procedente su repercusión, y que los demandantes habían abonado la totalidad de las derramas ordinarias y extraordinarias de la Comunidad de propietarios, con la que no tenían deuda alguna,

Si tenemos en cuenta, además:

- que en carta de abril de 2021, documento 14 de la demanda, la presidenta y el administrador contestan a la carta de marzo de 2021 de Estoa Global, " que está pendiente de aprobar la relación de ingresos y gastos del ejercicio 2019 y 2020 donde se reflejará la totalidad de las obras y la liquidación final de la eliminación de barreras, en la que se deberá desglosar los gastos atribuibles a cada una de las fincas, para que resulte una liquidación individualizada a cada propietario con los gastos atribuibles en base a su coeficiente de partición".No se dice nada de exclusiones en favor de los locales sobre determinadas partidas o costes. Y se añade que "para hacer frente al coste real que ha supuesto el total de la obra, se ha destinado parte de la subvención recibida, y por ello no se ha girado la derrama necesaria a cada propietario, entre ellos su cliente."y

-que en la comunicación de 28 de diciembre de 2020 remitida a los vecinos se habla de liquidación de barreras del 2019, pero sin el denominado grupo 3 (ampliación de obras portal y escalera) y , sin embargo, en la documentación que presenta el administrador, en cumplimiento de la prueba de requerimiento judicial (propuesta por la parte demandada y admitida en la audiencia previa), se aporta la misma liquidación de eliminación de barreras arquitectónicas de 2019, incorporando un grupo 3 (ampliación de obras portal y escalera), que no se repercute a los locales, por importe de 24.332, pero se reduce la partida de gastos del grupo 1, que antes era de 598.377,51€, (y ahora en la nueva liquidación de las cuentas presentada por el administrado, es de 574. 045,51€), partida del grupo 1 en la que si participan los locales.

La conclusión no puede ser otra que la alcanzada por la sentencia apelada, que en las actuaciones no queda claro, básicamente por la actuación confusa y contradictoria de la Comunidad de propietarios demandada, si se han repercutido o no las obras de mejora o ampliaciones de obra, por lo que resulta justificado dejar la clarificación a la fase de ejecución de sentencia, tal y como ha acordado la Sentencia apelada.

QUINTO.-La parte demanda interesa que, al menos, se haga imposición de las costas de primera instancia a la parte actora.

La estimación de la demanda ha sido parcial, y principalmente motivada por las alegaciones confusas y contradictorias de la parte demandada tanto en el Juicio, como en los documentos elaborados por la Administración de la Comunidad de propietarios, se denominen Informes Económicos, provisionales o no, o liquidaciones, en los que existen diferencias o contradicciones contables, que la demandada impugnante califica de diferencias de metodología contable, contradicciones al fin, que no permiten, como señala la Sentencia apelada, declarar acreditadas lo, finalmente, ha afirmado por la parte demandada, que no ha repercutido los gastos de las obras de ampliación, que en la contestación a la demanda con toda rotundidad se afirmaba debían ser abonadas por los locales como el resto de copropietarios, sin que se negara se hubieran repercutido.

En definitiva, la falta de acreditación de si se ha sido repercutido o no a los locales las obras de ampliación de eliminación de barreras arquitectónicas es solo imputable a la propia parte demandada, qué bien puedo pronunciarse claramente en la contestación a la demanda, donde no dijo nada al respecto, ni aportó la documentación que acreditara lo que con posterioridad afirma y donde si reconocía que los locales habían abonado todas las derramas y nada adeudaban a la comunidad, máxime cuando la documentación finalmente aportada, elaborada exprofeso por el administrador para su presentación en fase probatoria, contradice, al menos así lo parece, la elaborada por él mismo y remitida a los copropietarios anteriormente.

La estimación parcial de la demanda determina que no se haga imposición de las costas de la primera instancia ( artículo 394LEC).

La desestimación del recurso de apelación y de la Impugnación de la sentencia conlleva la imposición de las constas del recurso de apelación a la parte actora y las costas derivadas de la impugnación de la sentencia a la parte demandada ( artículo 398 LEC) .