Sentencia Civil 135/2025 Audiencia Provincial Civil de Burgos nº 2, Rec. 309/2024 de 30 de abril del 2025

PRIMERO.- Antecedentes y delimitación del objeto del recurso de apelación.

1.- En la demanda interpuesta por la JUNTA ADMINISTRATIVA DE BARCENILLAS DEL RIVERO se ejercitaba, por el cauce del juicio verbal de desahucio, acción de desahucio y resolución de contrato acumulada a la acción de reclamación de rentas y cantidades análogas frente a DIRECCION000, interesando se dictara sentencia por la que se declararan resueltos los contratos de arrendamiento de fincas rústicas y de aprovechamiento de cantera de fecha 6 de octubre de 2.004, suscritos entre ambas partes procesales y se condenara a la parte demandada a entregar la posesión de los inmuebles a su representada, apercibiéndole de lanzamiento en caso de no entregar la posesión en el plazo fijado; con condena a la demandada a abonar la cantidad de 38.914,20 €, en concepto de rentas y cantidades debidas.

2.- Transformado el procedimiento en juicio ordinario al acogerse la excepción de inadecuación de procedimiento, por considerarse cuestión compleja y estimándose la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, dando entrada en el procedimiento a D. Sabino, la sentencia de instancia desestima la demanda por considerar, en esencia, que, en cuanto al contrato de arrendamiento rústico de la finca sita en el DIRECCION001, actualmente parcelas catastrales DIRECCION002 y DIRECCION003, desde que la parte actora se ha encargado de la emisión de las facturas para el cobro de las rentas objeto de autos, se ha admitido que los pagos de renta fija fueran realizados por la parte demandada a principios de año de la anualidad siguiente, de suerte que no cabe acoger la pretensión de la actora de que no haya lugar a la enervación del desahucio atendiendo a los requerimientos de pago efectuados a la parte demandada, por cuanto que las reclamaciones se refirieron a las rentas correspondientes a los años 2017 y 2018, no a las rentas reclamadas en la presente litis; en lo que respecta al contrato de arrendamiento y de aprovechamiento de cantera, acoge los motivos de oposición y concluye que las actividades de extracción de piedra y arena son efectuadas por la parte demandada en parcelas de su propiedad, sitas en Junta Traslaloma, sin que conste dónde se encuentra la cantera "El Pico del melón", objeto del contrato de aprovechamiento, ni su titularidad. Tampoco ha quedado acreditado que en las parcelas DIRECCION003 y DIRECCION002 se realice o se hubiera realizado actividad de extracción de piedra o arena alguna, ya que constituyen el objeto de arrendamiento rustico donde se sitúan las instalaciones de la demandada.

3.- Contra la sentencia se interpone recurso invocando, sustancialmente:

3.1 La oposición de la demandada, acogida por el juzgador de instancia, fundamentada en la falta de causa/objeto del contrato de aprovechamiento, excede del ámbito del juicio por desahucio. La demandada debería haber impugnado la validez del contrato, bien a través de procedimiento ordinario incoado "ad hoc", bien a través de reconvención en el presente procedimiento. No habiendo acreditado la demandada el pago de todas las cantidades devengadas y facturadas, la sentencia debería haber sido estimada.

3.2 A día de la fecha se reclama la cantidad de 85.012,41 €; de estimarse el presente recurso, deberá condenarse a la demandada al pago de las cantidades devengadas y reclamadas y las que se devenguen hasta la fecha del desalojo de las fincas arrendadas

3.3 Vulneración de normativa sobre interpretación de los contratos.

3.4 Vulneración de la jurisprudencia sobre los actos propios.

3.5 Levantamiento del velo. Puesto que ha sido la propia mercantil demandada quien ha provocado la intervención en el procedimiento de quien es su único titular y administrador, deberán ambas responder del cumplimiento de los contratos suscritos en su día y de las obligaciones derivadas de los mismos.

SEGUNDO.- Sobre la supuesta vulneración del artículo 444.1 de la LEC . Cuestión compleja.

1. Aduc e la recurrente que las cuestiones suscitadas en la oposición y acogidas por el juez de instancia exceden del ámbito del juicio de desahucio y que no habiendo acreditado la demandada el pago de todas las cantidades devengadas y facturadas, la sentencia debería haber sido estimada.

2. Tal argumento no puede ser acogido. Opuso la demandada la excepción de inadecuación de procedimiento por tratarse de una cuestión compleja, que excedía del estrecho cauce del juicio verbal de desahucio. Así se entendió por el juez de instancia en su Auto de 1 de septiembre de 2021, por existir una indeterminación del objeto contractual en cuanto al contrato de aprovechamiento de la cantera, así como una indeterminación de la renta, apreciando una complejidad de las cuestiones planteadas en la contestación de la demanda que excede del limitado ámbito del juicio verbal de desahucio por falta de pago, caracterizado por las notas de sumariedad, brevedad en la tramitación, limitación de los medios de defensa y carencia de efectos de cosa juzgada, que no permiten tratar cuestiones complejas.

Como señalaba esta misma Sección en sentencia de 30 de septiembre de 2022 (RPL 430 /2022): "Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio desahucio, existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo puedan ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afecten al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda.

Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, reservando para el proceso declarativo la resolución de las cuestiones complejas que exijan una previa declaración de derechos, salvo que guarden relación directa e inmediata con el objeto del contrato...".

3. Este es precisamente el caso que nos ocupa en que el objeto litigioso, las cuestiones controvertidas tal como quedaron fijadas en la audiencia previa (a saber: si los contratos suscritos entre las partes están vinculados o son independientes; la fijación del momento de devengo de la renta fija; la determinación del objeto correspondiente al contrato de aprovechamiento de cantera, y la determinación de la cantidad reclamada objeto de autos), excedían del estrecho cauce procesal del juicio verbal de desahucio, exigiendo un debate y amplitud de prueba propio del juicio ordinario.

4. Alega la recurrente que la demandada debió haber impugnado la validez del contrato, bien a través de un procedimiento ordinario incoado "ad hoc", bien a través de reconvención en el presente procedimiento.

No podemos tampoco compartir tal apreciación. No se pretende por la demandada atacar la autenticidad de los contratos suscritos por las partes, ni siquiera la validez inicial del contrato de aprovechamiento, sino que se opone la absoluta desvinculación entre los mismos y la carencia de objeto del último indicado, su vaciamiento de contenido; en definitiva la ineficacia del mismo. Y ello precisamente sí fue hecho controvertido, formulado como excepción de fondo, sin que fuera preciso impetrar (por vía de reconvención o en procedimiento separado) una declaración formal de invalidez o nulidad.

TERCERO. - De la pretendida vulneración de normativa sobre interpretación de los contratos. Actos propios.

1. Aduce la recurrente que se ha producido una vulneración de los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil, en virtud de los cuales prevalecerá la voluntad de las partes sobre las palabras; para determinar tal voluntad se estará a los actos coetáneos y posteriores al contrato; deberá entenderse el sentido más adecuado para que el contrato produzca efectos; las cláusulas se interpretarán las unas por las otras atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas y, si existieran diferentes acepciones, se estará a la más conforme con la naturaleza y objeto del contrato.

2. Pues bien, de un nuevo examen de la prueba practicada no se desprende que la juez a quohaya hecho una interpretación errónea de los contratos suscritos, ni de los informes obrantes en las actuaciones, y tampoco que se haya vulnerado norma alguna relativa a la interpretación de los mismos.

En efecto, nos encontramos con dos contratos distintos (documentados separadamente y recogidos como sendos contratos en la escritura de elevación a público de los mismos de fecha 14 de diciembre de 2004) con diferente objeto, aunque guarden relación entre sí. De un lado, un "contrato de arrendamiento de finca rústica" cuyo objeto inicial lo constituía la finca catastral núm. DIRECCION002 (doc. 1 de la contestación), aunque luego se dividió en dos partes DIRECCION003 y DIRECCION002 (dichas parcelas se encuentran separadas por un camino, configurándose como una sola finca; lo que no era controvertido); y de otro, un "contrato de arrendamiento y aprovechamiento de la cantera" denominada "El Pico del Melón", de piedra y arena, elevándose ambos contratos a escritura pública. En la referida escritura se hace mención a dos relaciones locaticias por separado, constituyendo el objeto de la primera (Ap. II - 1) la finca rustica núm. DIRECCION002 y el objeto de la segunda el "aprovechamiento de la cantera denominada EL PICO DEL MELON, de piedra y arena".

Sobre la primera y según el contrato, la parte arrendataria dedicará "instalaciones de machaqueo, triturado y clasificado de piedra caliza, así como también a pabellones, talleres, oficinas, etc.". El plazo es de 30 años, prorrogable, fijándose como renta la cantidad de 3.000 euros anuales.

En cuanto a la segunda, según los términos pactados, la parte arrendataria la dedicará a la "extracción de piedra y arena", debiendo pagar un canon "por metro cúbico de árido extraído de piedra y arena", lo que ciertamente confirma que el objeto contractual del segundo contrato es diferente al del primero; de lo contrario habría bastado con otorgar uno solo. La existencia de dos contratos, pudiendo haberse otorgado sólo uno, confirma la voluntad de ambas partes de tratar de manera diferenciada e independiente ambas relaciones contractuales.

Como refiere la recurrida, si el paraje de la cantera denominada "El Pico del melón" en realidad es la conocida como "Cantera el Rivero" (D. Sabino, es titular y explotador de la concesión minera para recursos de la sección "C" denominada "El Rivero"), la Junta Vecinal demandante no es propietaria de una sola parcela y no sólo no es dueña de finca alguna, sino que los terrenos que la conforman se ubican en jurisdicción de la Junta de Traslaloma, no de Barcenillas del Rivero, por lo que de ser públicos pertenecerían a la Junta Vecinal de la primera entidad y no a la demandante.

Para la sentencia recurrida, y coincidimos con ello, ambos contratos fueron suscritos en la misma fecha por las mismas partes contratantes. No obstante, su objeto y precio son diferentes, así como la finalidad de cada uno de ellos. De su lectura no se desprende la posible correlación o vinculación de los mismos, por lo que se han de considerar como contratos independientes atendiendo a la finalidad y naturaleza de cada uno de ellos. Ciertamente una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos, cuando cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales ( art. 4 LAR) , mas en el caso sometido a nuestra consideración ni siquiera se da esa coincidencia, toda vez que el contrato de arrendamiento rústico se realizó sobre terreno sito en el DIRECCION001 y el contrato de arrendamiento y aprovechamiento de cantera, sobre la cantera denominada "El Pico del melón".

Era cuestión no controvertida entre las partes que el frente de cantera se encuentra en fincas inscritas en el registro de la propiedad a nombre de D. Sabino desde el inicio del contrato. A través de los docs. 7 y 8 de la contestación (plano catastral e informe del ingeniero topográfico don Cipriano, sobre la evolución del frente de cantera El Rivero) se desprende que la totalidad del frente de cantera se encuentra en el municipio de Junta de Traslaloma.

El informe del perito judicial, D. Higinio, corrobora que dichas fincas son ajenas a las propiedades de la Junta Vecinal. Así: "En la visita de inspección realizada a la zona de extracción y a la vista de las ortofotografías consultadas se deduce que la zona principal de extracción realizada a lo largo de los últimos años se corresponde con las Parcelas identificadas con los números DIRECCION004, DIRECCION005, DIRECCION006, DIRECCION007, DIRECCION008, DIRECCION009, DIRECCION010, DIRECCION011, DIRECCION012, DIRECCION013 y DIRECCION014 todas ellas del DIRECCION015 del plano de catastro (en el Término Municipal de Junta de Traslaloma-Burgos). Todas estas parcelas son ajenas (a la vista de la planimetría catastral actual) a la Junta Vecinal de Barcenillas del Rivero". Aunque este perito no excluya que en las otras fincas (especialmente en la DIRECCION003 del Término Municipal de Merindad de Montija-Burgos), las que son objeto de arrendamiento rústico para las instalaciones de los demandados destinadas al machaqueo, triturado y clasificado de piedra caliza extraída por la mercantil, se hayan realizado en el pasado o se estén realizando en la actualidad trabajos de extracción, lo cierto es que no hay ninguna prueba de ello. El perito concluye que " ...queda claro que la extracción principal de árido (sin tener la seguridad de que ésta es la única pues como se ha indicado no se ha consultado el plan de labores de la empresa) se realiza en parcelas ajenas a la Junta Vecinal de Barcenillas del Rivero situadas incluso en otro Término Municipal (Junta de Traslaloma)."

De todo ello se colige, sin ningún esfuerzo interpretativo, que pese al contenido del contrato ningún aprovechamiento de áridos efectúan los demandados en terrenos propiedad de la actora, sino que las actividades de extracción de piedra y arena son realizadas por la parte demandada en parcelas de su propiedad, de manera que ninguna obligación de pago existe de la renta variable reclamada por los ejercicios 2019, 2020, 2021 y 2022, si no ha habido, conforme al art. 1544.1 del CC ,entrega de la cosa objeto de contrato.

3. Coincidimos con la recurrida en que, probablemente, consciente la recurrente de esta ausencia de objeto del contrato de aprovechamiento, intenta reconfigurarlo como una suerte de contrato accesorio del primero, vinculado a la finca DIRECCION002 (en sus dos numeraciones actuales) que vendría a constituir el único "objeto contractual" arrendado, de manera que la finalidad del segundo no sería otra que esa compensación por el impacto ambiental; de ahí la aportación extemporánea de las fotografías sobre vertidos al rio Cerneja, que han sido rechazadas por Auto de 22 de noviembre de 2024 (y ulteriormente en reposición) por considerar la cuestión ajena al litigio; sin perjuicio de las actuaciones administrativas dirigidas a sancionar al responsable de aquellos. Esta pretendida compensación no se contempla en los contratos y no era cuestión controvertida.

4. En cuanto a los actos propios, el hecho de que la parte demandada haya venido abonando las facturas, tanto por la renta fija como la renta variable, incluso elaboradas por ella, no significa que haya de vincularse in aeternumpor unos pagos que han podido ser indebidos, realizados hasta que se constató que se estaban abonando rentas por un disfrute o aprovechamiento de unas fincas que no pertenecían a la entidad demandante (renta variable); de ahí la previsión legal de los arts. 1.895 y ss. C.C., que recoge la referida condictio indebiti,que permite ejercitar la acción de repetición de lo indebido siempre que concurran los siguientes requisitos, cuya prueba, conforme al art.217.2 LEC, incumbe al que reclama: (i) Un pago efectivo con la intención de extinguir una deuda o en general de cumplir un deber jurídico; (ii) inexistencia de obligación entre el que paga y el que recibe, más concretamente en este caso falta de causa en el pago que se considera efectuado en exceso; y (iii) error por parte del que hizo el pago siendo indiferente que el error sea de hecho o de derecho. No cabe pues invocar la doctrina de los actos propios si se daba una falta de causa para el pago, una inexistencia de obligación.

El motivo no puede ser acogido.

5. Consecuencia de lo anterior, no existen cantidades adeudadas por ninguno de los demandados (de ahí que sea ociosa alegación del levantamiento del velo) por rentas variables, al no haberse producido contraprestación (puesta a disposición del arrendatario de finca para extracción de áridos) y, en cuanto a la renta fija (arrendamiento de la finca para las instalaciones de las demandadas), tampoco existe en el momento actual cantidad pendiente pues la renta fija de 2.024 se devenga "a campaña vencida", tal como se razona en la sentencia recurrida, que acoge acertadamente como hecho probado "que los pagos de renta fija eran realizados por la parte demandada a principios de año de la anualidad siguiente", y así se admitió por la propia demandante una vez comenzó a emitir las facturas desde 2018. La actualización de IVA correspondiente al ejercicio 2022, al margen de ya abonada, no fue objeto de controversia.

Todo lo cual conduce a la desestimación del recurso.

CUARTO.- Costas del recurso de apelación y sobre el depósito constituido para apelar.

Conforme al art. 398 LEC, procede hacer imposición de costas de esta alzada al recurrente, con pérdida del depósito constituido para apelar conforme a la Disposición Adicional Decimoquinta 9 LOPJ.

VISTOSlos preceptos legales invocados, sus concordantes y demás de aplicación.