Sentencia Civil 497/2024 Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 23/2023 de 30 de julio del 2024

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida

PRIMERO.- Por parte de D. Jorge se ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de fecha 14 de Septiembre de 2.022, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia n° 7 de San Sebastián, en solicitud de que se dicte resolución, por la que, estimando el presente Recurso de Apelación, revoque esa Sentencia, estimando la demanda, con imposición de costas de primera instancia a la parte demandada y sin declaración de costas en el recurso.

Alega así, para fundamentar ese recurso, y en cuanto al objeto de la controversia, que el único motivo del mismo que sostiene es que nos encontramos ante el incumplimiento de un término esencial del contrato de opción de compra suscrito entre las partes con fecha 15 de junio de 2.018, y que no se trata del incumplimiento de cualquier cláusula del contrato, sino de la imposibilidad de acceso al garaje con vehículo de motor, sin infringir la normativa de tráfico, ya que la alternativa de subir a la acera con un vehículo y transitar por la misma está expresamente prohibida por la normativa de tráfico del Ayuntamiento de San Sebastián, a lo que ha de añadirse que, por la falta de vado permanente, cualquier vehículo puede estacionar a la altura del acceso a la villa objeto del contrato de opción de compra.

Añade que la inexistencia de vado impide el acceso libre y, de hacerlo, se infringe la normativa, entendiendo que todo ello encaja en el concepto de término esencial, y, en consecuencia, su incumplimiento por la parte optante vendedora debe llevar aparejada la resolución del contrato, con devolución de prestaciones.

Y finaliza indicando que, en base a lo establecido por el artículo 1.261 del Código Civil, los elementos esenciales son aquellos sin los cuales no puede existir el contrato, esto es, el consentimiento, el objeto y la causa y, en lo relativo al objeto del contrato, el mismo ha de ser posible, lícito y determinado, sin necesidad de un nuevo acuerdo entre partes, por lo que, siguiendo esta línea, la ausencia de cualquiera de estos tres elementos tiene como consecuencia directa la inexistencia del contrato, ya que la falta de cualquiera de ellos, elementos esenciales, provocará la nulidad radical del mismo.

SEGUNDO.- A la vista de los términos en que ha sido formulado el presente recurso es evidente que se han cuestionado por el citado apelante los pronunciamientos contenidos en la sentencia dictada en la instancia, y en virtud de los cuales se acuerda desestimar las pretensiones contenidas en la demanda por él interpuesta, y ha impugnado dichos pronunciamientos sobre la base de que se ha producido por parte de la Juzgadora de instancia un error en la valoración de las actuaciones y una incorrecta aplicación al caso de las normas legales vigentes.

Es, por lo expuesto, por lo que procede llevar a cabo el examen de las mencionadas actuaciones, a fin de determinar si la prueba en ellas practicada ha sido o no correctamente valorada y si ha sido o no aplicada al caso la normativa pertinente y reguladora de la materia de que se trata y, por ello, determinar si la sentencia dictada en la instancia ha de ser confirmada o, por el contrario, ha de ser revocada, y en los términos que por el mencionado apelante han sido pretendidos.

TERCERO.- Y, una vez analizado ese único motivo de recurso planteado por D. Jorge, a través del cual cuestiona la valoración de la prueba que ha sido practicada en el curso del procedimiento y los pronunciamientos contenidos en la sentencia dictada en la instancia, por los que se acuerda rechazar la demanda por él interpuesta contra la entidad Aldapa Berri, S.L., por todas las consideraciones que expone en su escrito y que ya han sido reseñadas al inicio de esta resolución, dicho recurso ha de ser rechazado, por cuanto que el examen de las actuaciones y de la prueba en ellas practicada, y más puntualmente de la documentación aportada, permite constatar que la misma ha sido correctamente valorada y reflejada en esa sentencia, si se tiene en cuenta la circunstancia de que de la misma no resulta en modo alguno acreditado que la mencionada entidad demandada haya incumplido el contrato que mediaba entre ellos.

En efecto, se ha interpuesto por D. Jorge una acción de resolución por incumplimiento contractual, y la consiguiente devolución de las prestaciones efectuadas, frente a la entidad Aldapa Berri, S.L., con fundamento en que con fecha 15 de junio de 2.018, D. Prudencio, en su condición de administrador único y, por lo tanto, en representación de la citada entidad, y en calidad de parte vendedora, y él, quien actuaba en su propio nombre y derecho, y en calidad de parte compradora, firmaron un contrato de opción de compra, que tenía como objeto la casa situada en la DIRECCION000 de esta ciudad de San Sebastián, con su correspondiente garaje cerrado, situado en la planta de nivel 1, y con capacidad para tres vehículos, y que ese contrato suscrito entre ambos fue incumplido por parte de la citada entidad, tras haber quedado acreditada la imposibilidad del acceso de vehículos a motor a ese garaje, sin infringir las normas de tráfico, y ello a pesar de que el garaje, que tambien constituye el objeto del contrato con opción de compra, es un elemento esencial del mismo.

A dicha demanda interpuesta por D. Jorge, y a las pretensiones en ella contenidas, se ha opuesto la entidad Aldapa Berri, S.L. sosteniendo, entre otros extremos, que el mencionado demandante conocía perfectamente la finca objeto del contrato, dado que sus características constan reseñadas en el mismo, que, además, con fecha 18 de Julio de 2.017 firmó con ella un contrato de arrendamiento de la vivienda del NUM000 de la misma calle, por lo que conocía las características de las fincas en esa calle existentes, que el extremo relativo al vado permanente es un tema municipal y ajeno al contrato de compraventa y que desde que se procedió a la firma del contrato se hizo por él uso de la vivienda en cuestión, sin que a ella se le haya comunicado nada por parte del mismo sobre esta cuestión controvertida.

Y la referida demanda ha sido desestimada, teniendo en cuenta, como se ha reseñado en la sentencia dictada, que no ha quedado acreditado en las actuaciones que ese contrato entre ellos concertado haya sido incumplido por parte de la citada entidad, según se sostenía por D. Jorge en su demanda, ni, en consecuencia, se ha justificado por el mismo que se encuentre legitimado para solicitar la resolución contractual pretendida, ni la devolución de las prestaciones que verificó y que tambien solicita en ella.

CUARTO.- Desde luego, se ha interpuesto por D. Jorge, en el escrito iniciador de este procedimiento, una demanda de resolución contractual, en concreto de resolución del contrato de opción de compra suscrito en fecha 15 de Junio de 2.018, concertado con la entidad Aldapa Berri, S.L., con fundamento en el incumplimiento del mencionado contrato por parte de la misma, habiendo solicitado, además de la resolución del mismo, la devolución de la suma de 212.795,6 euros, con sus correspondientes intereses, con base en lo dispuesto en los artículos 1.124 y concordantes del Código Civil, y ha sostenido, más puntualmente, para justificar su pretensión, que la referida entidad ha incumplido la obligación de proporcionarle un acceso al garaje de la casa a través de un vado permanente, inexistente en este caso en la acera de la misma.

Pero, puesto que nos encontramos ante un contrato de opción de compra de una vivienda, con su correspondiente garaje, debidamente reseñados en el referido contrato, en el que se especifica que el comprador conoce la distribución y metros cuadrados de las tres plantas que integran la vivienda, y el garaje con sus tres puertas automáticas y mando a distancia, así como las terrazas que tiene y el terreno que le corresponde, y no consta acreditado incumplimiento alguno de sus términos por parte de la entidad demandada Aldapa Berri, S.L., no puede por menos que concluirse que esa acción de resolución y de reclamación de devolución de prestaciones planteado por D. Jorge por ese supuesto incumplimiento de la misma, incumplimiento que no ha quedado acreditado, a la vista de la prueba practicada en las actuaciones, había de ser desestimada, tal y como ha sido resuelto en la sentencia dictada en la instancia.

Ciertamente, ante la reclamación formulada por D. Jorge en su escrito de demanda, se ha reseñado por la Juez a quo en su resolución la doctrina jurisprudencial existente en relación al incumplimiento contractual y a la resolución de los contratos que del mismo se deriva, ha valorado la prueba practicada, en concreto toda la documentación aportada al procedimiento, y ha concluido que no ha resultado acreditado en este caso incumplimiento contractual alguno por parte de la entidad Aldapa Berri, S.L., en atención a los términos concretos contenidos en el mismo y pactados por los contratantes.

Y, puesto que ha valorado la misma toda la prueba obrante en el procedimiento, para concluir que no ha existido incumplimiento alguno por parte de la entidad Aldapa Berri, S.L. de las obligaciones por ella asumidas en el contrato de opción de compra suscrito con D. Jorge, sin que dicha valoración se haya evidenciado como incorrecta, inadecuada o improcedente, pues ningún dato existe en las actuaciones que permita considerar que ha quedado la misma desvirtuada por las alegaciones que se vierten por el apelante en su escrito de recurso, el cual tan sólo ha pretendido imponer su particular valoración de dicha prueba, frente a la más objetiva reflejada en la resolución dictada, no puede por menos que concluirse que esas consideraciones contenidas en la sentencia dictada han de ser aceptadas en esta segunda instancia.

QUINTO.- En efecto, se ha reseñado por la mencionada Juzgadora en su resolución, en lo que a este extremo analizado respecta, y tras valorar toda la prueba practicada, que la entidad Aldapa Berri, S.L. concedió a D. Jorge una opción de compra sobre la casa DIRECCION000 de San Sebastián, y que la descripción de la misma era conocida por él, teniendo en cuenta que en el Exponendo primero del contrato se reseñan sus datos registrales, con la indicación de que esa descripción la conoce el mismo, descripción conforme a la cual la finca "se distribuye en planta más baja o planta de nivel 2, planta media o planta de nivel 1 y planta baja a nivel de calle, y que a la altura de la planta media se halla situado el garaje, con una superficie de 49 metros 24 decímetros cuadrados", y que también en el mencionado contrato se indica que el referido comprador reconoce conocer la distribución y los metros cuadrados de las tres plantas el garaje con tres puertas automáticas y con mando a distancia, las terrazas que tiene y el terreno que le corresponde dentro de la parcela, por lo que, según indica, el "optante comprador era pleno conocedor de la ubicación y superficie del garaje incluido en la finca e igualmente ha de presumirse su conocimiento sobre la forma de acceder a dicho garaje y sobre la inexistencia de vado permanente autorizado por el Ayuntamiento, por ser estas circunstancias apreciables a simple vista, desde el exterior de la finca".

Ha determinado igualmente en su resolución que en el referido contrato "no se dice que la finca objeto del mismo disponga de vado permanente autorizado por el Ayuntamiento, y por tanto no cabe concluir del mismo que la demandada concedente de la opcion se obligara a vender la finca con autorizacion municipal de vado permanente incluida", precisando que ninguna queja o reclamación formuló D. Jorge a la entidad Aldapa Berri, S.L. al respecto, a pesar de "resultar notorio que para acceder al garaje desde la via publica resulta preciso circular sobre el tramo de acera existente a la altura del DIRECCION000 y que la finca carecía de las señales de vado permanente autorizado por el Ayuntamiento", y no obstante la circunstancia de que en fecha 17 de Julio de 2.019 el mencionado demandante hizo una relación de los desperfectos que apreciaba en la vivienda, acordándose, como compensación, una rebaja de 6.000 euros en el precio de la compraventa, con lo que puede deducirse que el mismo "no consideraba estas circunstancias como defectos de la vivienda susceptibles de compensacion ni mucho menos como incumplimientos de la demandada de entidad tan grave como para justificar la resolucion del contrato, resultando por ello contraria a sus propios actos anteriores la postura actual de la parte actora".

Y ha precisado que, a todo ello, ha añadirse la circunstancia de que "ni la forma de acceso al garaje de la finca ni la ausencia actual de autorizacion municipal para vado permanente constituyen obstáculos insalvables que impidan en absoluto la utilizacion del garaje de la finca", teniendo en cuenta la Ordenanza Municipal que regula esta materia y de la que se deriva que D. Jorge "en caso de ejercitar la opcion de compra y convertirse en propietario de la finca objeto del mismo, puede realizar los trámites pertinentes para solicitar la licencia de vado" y la consiguiente "autorizacion para circular por la acera si ello es preciso para acceder al garaje", si bien con la obligación de abonar las obras necesarias para reparar, reformar o incluso suprimir la acera.

Y, tras todas esas consideraciones expuestas, ha concluido finalmente que "no existe el incumplimiento contractual aducido por la parte actora ni la consiguiente causa de resolucion contractual", lo que le ha conducido a la desestimación de la demanda interpuesta por D. Jorge frente a la entidad Aldapa Berri, S.L. y la pretensión en ella articulada, en unos pronunciamientos que, por supuesto, esta Sala asume en su integridad, a fin de evitar repeticiones inútiles.

SEXTO.- En efecto, el recurso de apelación interpuesto por D. Jorge no puede prosperar, por cuanto que la resolución de instancia hace un detallado análisis de la prueba practicada en el procedimiento, valorando los documentos aportados por las litigantes, única prueba obrante en él, dada la renuncia formulada en el acto de la vista al interrogatorio de las partes intervinientes, y ello a los efectos de apreciar el cumplimiento de las obligaciones por la entidad demandada Aldapa Berri, S.L. asumidas en el contrato de opción de compra suscrito entre ambos, sin que las alegaciones efectuadas por parte del demandante en su escrito de recurso pongan de manifiesto que los razonamientos de la Juzgadora de instancia sean erróneos o contrarios a la razón.

Ciertamente, las consideraciones por ella reseñadas en su sentencia resultan de todo punto correctas, por cuanto que ha quedado justificado en debida forma en el procedimiento, y de la prueba practicada en él, que D. Jorge conocía perfectamente los términos del contrato de opción de compra que concertó con la entidad Aldapa Berri, S.L. en fecha 5 de Junio de 2.018, en relación a la casa DIRECCION000 de San Sebastián y al garaje de la misma, dado que en él se reseñaban el mencionado garaje y sus particulares características, como ha quedado justificado que ningún compromiso de mantener un vado en la acera de acceso al garaje se asumió por dicha entidad, pues nada al respecto se recogió en el citado contrato, a lo que ha de añadirse la circunstancia de que dicho demandante podía sin duda alguna iniciar el oportuno expediente administrativo en relación a ese garaje de la casa y proceder a solicitar la pertinente autorización del Ayuntamiento de esta ciudad para instalar un vado permanente, conforme a la normativa municipal que regula esta materia.

Y, aun cuando es lo cierto que ha alegado el demandante, a fin de justificar ese supuesto incumplimiento de la entidad Aldapa Berri, S.L. del referido contrato de opción de compra, que se ha producido el incumplimiento del mismo en uno de sus elementos esenciales, es lo cierto que dicho contrato contiene unos términos de todo punto claros, en el sentido de señalar que el objeto del mismo lo constituye una vivienda, que se relaciona en él con todo detalle, y tambien un garaje, que igualmente se describe en el mismo, sin que a lo largo de todo su contenido se haga reseña alguna en relación a un pretendido vado en la acera de acceso a él, por lo que a sus justos términos ha de estarse, de conformidad con lo determinado en el art. 1.281 del Código Civil.

En consecuencia con todo lo expuesto, y dado que no ha quedado justificado en los autos que el contrato de opción de compra que fue concertado entre D. Jorge y la entidad Aldapa Berri, S.L. haya sido incumplido por ésta última en forma alguna, es evidente que al citado demandante no le asistía el derecho a solicitar la resolución del referido contrato, ni a pretender la devolución de las prestaciones que efectuó con motivo de su suscripción, por lo que la reclamación por él formulada había de ser rechazada, tal y como ha sido acordado en la sentencia dictada en la instancia, la cual, al resultar de todo punto correcta, ha de ser confirmada, con lo consiguiente desestimación que ello ha de conllevar del recurso interpuesto en su contra.

SEPTIMO.- Puesto que ha sido desestimado el recurso interpuesto por D. Jorge contra la sentencia dictada en la instancia, y que ha sido analizado, deberá el mismo abonar el importe de las costas devengadas en el curso de esta segunda instancia, con motivo de su tramitación, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el art. 394 del mismo cuerpo legal.

En virtud de la potestad que nos ha sido conferida por la Soberanía Popular y en nombre de Su Majestad el Rey.