Sentencia Civil 502/2024 Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 21329/2022 de 30 de julio del 2024

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Por parte de Dª. Rosaura se ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de fecha 29 de Junio de 2.022, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia n° 7 de San Sebastián, y su auto aclaratorio de fecha 7 de Julio del mismo año, en solicitud de que se dicte resolución, por la que, estimando el presente Recurso de Apelación, revoque esa Sentencia dictada, estimando la reclamación de las partidas de existencias caducadas y de reparación de la máquina de vending, por importes de 12.077Ž73 € y 660Ž17 €, respectivamente, con expresa imposición de las costas causadas.

Alega así, para fundamentar su recurso, que se ha producido un error en la apreciación de la prueba documental e infracción de la jurisprudencia, pues la Sentencia afirma que la escritura pública de fecha 16 de noviembre de 2020, con número de protocolo 1489, otorgada ante el notario de San Sebastián D. Jesús María Sanza Amurrio, se trata de una novación modificativa del contrato de compraventa de la farmacia del Ancla firmado el 28 de febrero de 2020, en el que se pacta tanto la compraventa del negocio de la farmacia, como la compraventa del local, pero la novación regulada en los artículos 1203 y ss. CC exige que, para que las obligaciones puedan modificarse, deben verse modificados el objeto o sus condiciones principales, lo cual no ocurre en este caso.

Sostiene, en referencia a las existencias caducadas, que se señala por la Juzgadora que, al no transcribirse en la escritura pública la cláusula en todos sus términos, tal y como se encontraba referida en el contrato privado, la escritura pública tiene eficacia novatoria y no recognoscitiva respecto al contrato privado, pero la jurisprudencia exige, como requisitos, para considerar la existencia de una novación modificativa, que conste de forma expresa o que la misma resulte de la incompatibilidad de ambas obligaciones, y en la escritura pública no se hace referencia a ninguna novación y, además, todos los elementos esenciales expuestos en el contrato privado y en la escritura pública respecto al objeto y el precio son los mismos, que, en este caso, no consta ni expresa ni tácitamente que ninguna de las dos partes estuviera a favor de la novación del contrato, procediendo a eliminar dicha cláusula, y que los términos y condiciones del contrato y escritura son idénticos, por lo que no cabe que dicha escritura sea novatoria del contrato privado de compraventa.

Mantiene, acto seguido, que se ha producido la infracción de precepto legal, en concreto del artículo 1224 CC, que es aplicable a las escrituras que cumplen una función estrictamente de reconocimiento, de manera que la solución que contiene no se aplica a los casos de sucesiva documentación de la lex contractus, cuando los documentos sean discordantes entre sí, pues, para tal caso, la regla debe ser la contraria, de manera que la nueva reglamentación de intereses sustituye a la anterior, y, en el caso objeto del presente pleito, la escritura pública otorgada el día 16 de noviembre de 2020 omite toda referencia al contrato privado previo, pero no existen discrepancias entre ambos documentos, y que el documento público no es una novación, sino s un simple documento público recognoscitivo de la deuda originaria.

Señala, a continuación, que se ha producido un error en la valoración de la prueba documental y de las testificales, pues la prueba documental adjunta corrobora cuanto ha manifestado, ya que los justificantes de los pagos realizados a Farmaconsulting, a cuenta del precio, se refieren en el contrato privado y posteriormente en la escritura pública, y de la prueba testifical de Dña. Juliana, empleada de esa empresa mediadora de la operación de compraventa de la oficina de farmacia, se deduce que se celebró un contrato privado entre las partes, pero que en ningún momento tenían la intención de modificar su contenido, habiendo aclarado que las partes firmaron en salas separadas y que el inventario se realizó dos días antes de firmar la escritura pública, y de la prueba testifical de Dña. Beatriz se conoce que el inventario de las existencias se realiza utilizando unas pistolas, en las cuales aparece el tipo de medicamento, pero no la caducidad del mismo, por lo que ese inventario realizado resultó inservible en cuanto a conocer esa caducidad, que realmente pudo conocer una vez que entró en la farmacia.

Precisa, sobre la escritura pública de compraventa de la oficina de farmacia y la cláusula sexta respecto a la obligación de saneamiento por vicios ocultos, que en esa cláusula sexta de la escritura pública los vendedores se comprometen a responder de todos los vicios o defectos, legales o materiales existentes en la oficina de farmacia y que subsistan a la transmisión, limitando o anulando el uso y utilidad normal de la farmacia adquirida y la venta de unos productos caducados en unas existencias valoradas en 80.000 euros, tanto en el contrato privado como en la escritura pública, que suponen 12.077Ž73 €, es un vicio oculto y reclama el precio coste, no el precio venta público.

Y finaliza indicando, sobre el estado de las instalaciones de la farmacia y en particular la reparación de la máquina vending, que no puede mostrar conformidad con lo señalado en la sentencia en relación con los defectos de esa máquina de vending, ya que, como consta en el informe pericial no impugnado, la máquina no mantiene el frío y funciona mal el motor del condensador, por lo entiende que es un vicio oculto, preexistente, que no era conocido, ni fácilmente reconocible, que altera la cualidad de lo vendido, y que impide su utilización correcta, consecuentemente un vicio grave, y que el costo de la reparación ascendió a la cantidad de 660Ž17 € y, por ello, solicita la estimación de dicho motivo.

SEGUNDO.- Por su parte D. Carmelo y Dª. Julia han impugnado esa misma sentencia de fecha 29 de Junio de 2.022, dictada por ese Juzgado de procedencia, y su auto aclaratorio, solicitando la revocación de esas resoluciones en el sentido de desestimar íntegramente la demanda, todo ello con imposición de costas a la contraparte.

Y sostienen, para fundamentar su impugnación, y en cuanto a las obras de rehabilitación de la fachada, que un gasto de comunidad no puede ser considerado como vicio oculto, ya que no tiene nada que ver con lo que el artículo 1.484 CC exige, que en una operación de traspaso de farmacia, cuyo importe total fue de 1.630.000 euros, el gasto de fachada de 8.000 euros resulta anecdótico y ni hacía impropio el negocio, ni el uso del local, ni disminuyó ese uso, ni pudo suponer que el comprador no lo habría adquirido y ni siquiera que hubiera dado menos precio, y, además, de conceptuarse como defecto, se trataría de un defecto manifiesto o que estaba a la vista, dado que era una obra de rehabilitación de fachada que, o bien podía comprobarse a simple vista su necesidad, o bien bastaba con dirigirse a la administración de fincas para averiguarlo.

Añaden, en cuanto a este mismo motivo de impugnación, que se está confundiendo la derrama con el defecto y se está haciendo equivaler esa derrama con el vicio oculto, confundiendo los conceptos, que la derrama se trata de una obligación legal de cada propietario, que consiste en la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, y el único elemento que podría catalogarse como vicio oculto del mismo sería el deteriorado estado de la fachada y no la necesidad de su reparación, que era algo evidente, que en la operación global de 1.630.000 euros por el traspaso de farmacia nadie se preocupó de conocer si había alguna obra pendiente y este mínimo de diligencia sería exigible a la parte compradora o a la intermediadora y no a ellos, parte vendedora, a quienes se pretende ahora repercutir la omisión de un mínimo nivel de investigación, que en la escritura de compraventa de los inmuebles nada se dice sobre la obligación de saneamiento por vicios ocultos, en tanto que sí se recoge esta obligación en la escritura notarial de transmisión del negocio de farmacia, que la Sra. Rosaura no sólo inspeccionó la oficina de farmacia cuantas veces quiso, sino que trabajó en ella antes de la escritura pública, por lo que pudo hablar con la administración de fincas y pedir las actas de la comunidad antes del contrato de compraventa, y, además, el certificado de la administración lleva fecha 2 de noviembre de 2020, por lo que si es cierta la afirmación de que se enteró de ese dato en la notaría, la ocultación del mismo vino de su intermediadora, y que la Sra. Rosaura se reservó la posibilidad de reclamar a la parte compradora en caso de que el certificado fuera erróneo, inexacto o falso, pero ninguno de estos requisitos se da en este supuesto, y, además, el gasto que ha de desembolsar le beneficia a ella, por la revalorización en el edificio y el local que adquiere.

Y finalizan indicando, en cuanto a la instalación eléctrica, que la sentencia aprecia una serie de defectos, que incluyen reparaciones de instalación eléctrica y los costes de inspección, pero ellos discrepan, pues la inspección fue solicitada por la propia Sra. Rosaura en marzo de 2021, cinco meses después de la transmisión, por lo que no se trata de una inspección sorpresiva o administrativa, sino de un acto voluntario de la Sra. Rosaura, que contacta con Eurocontrol, una empresa que realiza mantenimiento y revisión de instalaciones, la cual le envía una oferta el 18 de marzo, que ella acepta, solicitando unas reparaciones, que incluyen todo tipo de partidas que nada tienen que ver con un vicio oculto, por lo que estamos ante una opción, legítima, de la Sra. Rosaura de revisar la instalación eléctrica y sustituir toda la iluminación de la farmacia por otra a su gusto, pero lo que no cabe es conceptuarlo como vicio oculto, y que el grueso del importe de 3.804,54 euros son cambios estéticos de interruptores y alumbrado.

TERCERO.- A la vista de los términos en que ha sido formulado el recurso interpuesto por Dª. Rosaura, es evidente que no se cuestionan por ella los pronunciamientos contenidos en la sentencia dictada en la instancia y en virtud de los cuales se desestima la pretensión por la misma formulada en su escrito de demanda de que se condene a D. Carmelo y Dª. Julia a que le abonen las sumas por ella reclamadas por los defectos señalados en el informe pericial por ella aportado y referidos a la balanza de precisión, a la reposición de un grifo de lavabo y a la reparación de una fuga de desagüe, a los extintores y a la cruz de la farmacia, así como por la partida relativa a los costes de un empleado, para el correcto inventario de las existencias de la misma, conceptos todos ellos que han sido rechazados con los argumentos que se exponen a lo largo de la citada resolución, por lo que en relación a tales pronunciamientos, que han devenido firmes, por incontrovertidos, ninguna nueva consideración procede llevar a cabo en esta segunda instancia.

Y del examen del resto de las alegaciones que se vierten en el escrito del recurso interpuesto por la citada apelante, resulta patente que se han cuestionado por la misma los pronunciamientos contenidos en la resolución dictada y por los cuales se acuerda desestimar la pretensión contenida en esa demanda por ella interpuesta de que se condene a los citados demandados al abono de la cantidad de 12.077,73 euros, en concepto de mercancías caducadas o no hábiles para su venta, y la pretensión tambien por ella articulada, de que se les condene al abono de la suma de 660,17 euros, correspondiente a los gastos de reparación de la máquina de vending, existente en el local de farmacia por ella adquirido.

Por otra parte, la lectura de la impugnación articulada por D. Carmelo y Dª. Julia permite constatar que se cuestionan por los mismos aquellos pronunciamientos en esa resolución contenidos y por los que se acuerda condenarles a que abonen a Dª. Rosaura la suma de 11.244,84 euros, que engloba el importe de la derrama devengada por las obras de rehabilitación de la fachada de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, de esta ciudad San Sebastian, y el coste de la inspección y de la reparación de la instalación eléctrica del local de negocio de farmacia, ubicado en ese inmueble y que fue objeto de la compraventa suscrita entre ellos, así como los intereses legales devengados por esa suma desde la fecha de la primera reclamación extrajudicial a ellos dirigida.

Y tanto la recurrente como los impugnantes han cuestionado la resolución dictada, en lo que respecta a aquellos extremos que una y otros han controvertido, sobre la base de que se ha producido por parte de la Juzgadora de instancia un error en la valoración de toda la prueba practicada en el curso de las actuaciones y una incorrecta aplicación al caso de las normas legales vigentes, si bien cada uno de ellos aplicando esas consideraciones a aquellos aspectos de la sentencia que les son desfavorables y, por ello, solicitando Dª. Rosaura la estimación de sus pretensiones, en lo que hace referencia a la petición articulada en relación a las mercancías caducadas o no hábiles para su venta y a la máquina de vending, por un importe total de 12.077,73 euros, y solicitando D. Carmelo y Dª. Julia que se deje sin efecto la condena que les ha sido impuesta a abonarle la suma de 11.244,84 euros, con la consiguiente desestimación de la demanda interpuesta, en lo que a esos extremos respecta.

Es, por lo expuesto, por lo que procede llevar a cabo el examen de las mencionadas actuaciones, a fin de determinar si la prueba en ellas practicada ha sido o no correctamente valorada y si ha sido o no aplicada al caso la normativa pertinente y reguladora de la materia de que se trata, en lo que hace referencia a cada uno de esos extremos que han sido controvertidos por la apelante y por los impugnantes y, por ello, determinar igualmente si la sentencia dictada en la instancia ha de ser confirmada o, por el contrario, ha de ser revocada y en algunos de los términos que por cada uno de ellos han sido pretendidos.

CUARTO.- Pasando, pues, a analizar el primero de los motivos de recurso articulados por Dª. Rosaura y conforme al cual la misma sostiene, como ya se ha indicado, que se ha producido un error en la valoración de la prueba y la infracción de la normativa aplicable, en lo que hace referencia a la desestimación de su pretensión de que le sea abonado el importe que reclama por las mercancías caducadas, dicho motivo de recurso ha de ser desestimado, por cuanto que el examen de las actuaciones pone de manifiesto que la prueba practicada, y más puntualmente la documental aportada y consistente en el contrato privado de compraventa del local y del negocio de farmacia ubicados en la DIRECCION000, de esta ciudad San Sebastian, firmado en fecha 28 de Febrero de 2.020 y en la escritura otorgada en fecha 16 de Noviembre de 2.020, ha sido correctamente valorada en la sentencia dictada en la instancia.

Y ha sido correctamente valorada, por cuanto que el examen de las actuaciones, y en concreto de ese contrato privado de compraventa del local y del negocio de farmacia, existente en la DIRECCION000, de esta ciudad de San Sebastian, y suscrito en fecha 28 de febrero de 2.020, permite constatar que en el intervienen D. Carmelo y Dª. Julia, como parte vendedora, y Dª. Rosaura, como parte compradora, con la participación de la entidad Farmaconsulting Transacciones, S.L., como mediadora, permite constatar que en el apartado reseñado como "Condiciones económicas, existencias, recuento y valoración" se establece que "La transmisión de las existencias obrantes en la oficina de farmacia se hará a precio de coste farmacia, calculado mediante recuento que podrá efectuarse, salvo otro acuerdo posterior de las partes, según la recomendación de FARMACONSULTING TRANSACCIONES, S.L., por personal cualificado, miembros de una distribuidora de medicamentos con reparto diario en la zona donde se ubica la farmacia o bien por cualquier otro sistema acordado en su momento por las partes", se hace referencia, a continuación, a aquellas existencia que ha de quedar excluidas del recuento y fuera de la transmisión, en concreto "Los envases caducados y aquellos cuya fecha de caducidad se cumpla dentro de los tres meses siguientes al día de inventario, salvo aquellos productos cuyo plazo de caducidad no alcance los tres meses desde su envasado, que serán incluidos siempre que en el momento de realización del inventario no hubiera transcurrido la mitad del plazo de caducidad total", con la precisión de que "Las fechas de caducidad no detectadas durante la elaboración del inventario podrán ser revisadas durante los quince días siguientes a la entrega de la oficina de farmacia, comprometiéndose ambas partes a la compensación reciproca respecto a los errores acreditados", se especifica que "El volumen de existencias transmitidas no superará en el momento de firma de la correspondiente escritura pública el precio, a su valor de coste de 80.000 euros", siendo así que "De superarse el limite señalado anteriormente la parte vendedora procedería a retirar productos hasta llegar al valor acordado", y se puntualiza que "Naturalmente, a salvo queda la posibilidad de que las partes, en el momento de constatarse el exceso de existencias sobre la cifra establecida en este documento, y atendidos el valor excedente y restantes características de los productos inventariados, lleguen a otro tipo de acuerdo que el aquí formulado".

Tambien el examen de las actuaciones permite constatar que, tras la firma de ese contrato privado y de conformidad con lo en él convenido, se llevó a cabo el inventario de las existencias que había en la farmacia con la participación de las dos partes contratantes, los vendedores D. Carmelo y Dª. Julia y la compradora Dª. Rosaura, y tambien con la participación de la entidad intermediadora Farmaconsulting Transacciones, S.L., siendo así que, como resultado del mismo, se apreciaron unas existencias valoradas en 124.608,11 euros, por lo que se procedió a la retirada de una parte de los productos por parte de los mencionados vendedores, en concreto a la retirada de aquellos productos que excedían del precio global pactado de 80.000 euros, de tal manera que, una vez alcanzado ese valor acordado, quedaron determinadas y concretadas aquellas mercancías que, valoradas en dicho importe, habían de ser objeto de la oportuna transmisión de los mismos a la parte compradora.

E igualmente el mismo examen de las actuaciones permite apreciar que con poco después de la realización del referido inventario y en fecha 16 de Noviembre de 2.020 se otorgó la escritura pública de compraventa del negocio de farmacia, en cuya Estipulación Primera se hace referencia a que D. Carmelo y Dª. Julia venden, ceden y transmiten a Dª. Rosaura el negocio, oficina o establecimiento de farmacia, mencionado en el expositivo de la misma, y en cuya Estipulación Segunda, referida a los "Bienes transmitidos", se establece, y se reseña textualmente, lo siguiente:

"Se comprende en la mencionada compraventa o transmisión los siguientes elementos: a) Todas las instalaciones, mobiliario y demás enseres y elementos integrantes y anexos a la farmacia no inmuebles, ubicados en el local en el que está constituida la misma, valorados, dentro del precio total, en TRES MIL EUROS (3.000,00 .-€ ).

b) Las existencias del mencionado negocio, que se han valorado, a precio de coste según inventario que arroja el importe de OCHENTA MIL EUROS (80.000,00 €).

c) Los derechos de continuación del referido negocio farmacéutico con su clientela y arraigo y la titularidad de la mencionada oficina de farmacia, con todos los derechos y obligaciones derivadas de su titularidad, directa o indirectamente, valorados en UN MILLON CUATROCIENTOS DIECISIETE MIL EUROS (1.417.000,00.- €).

d) La cantidad de CIENTO DIECIOCHO EUROS (118,00 €) el dinero obrante en caja.".

Pues bien, la lectura de la mencionada escritura no sólo permite apreciar que en ella se hace una reseña específica a los 80.000 euros en que han sido valoradas, y a precio de coste, las existencias del negocio de farmacia, tras la realización del oportuno inventario, acordado en ese contrato privado de compraventa previamente pactado entre los litigantes, sino que, además, en ella no se contiene previsión alguna acerca de las referidas existencias, que permitiera a los contratantes llevar a cabo una nueva revisión de las que quedaron en la farmacia, tras la entrega de la misma, ni verificar una compensación recíproca de errores, por lo que no puede por menos que concluirse, como se menciona en la resolución controvertida, que se trata de una escritura que modifica ese contrato previo y recoge sus propios acuerdos.

QUINTO.- Ciertamente, la Juez a quo ha señalado en su sentencia que, en este caso que nos ocupa, no se hace referencia alguna en esa escritura notarial de compraventa del negocio de farmacia, otorgada entre los vendedores D. Carmelo y Dª. Julia y la compradora Dª. Rosaura, al contrato privado de compraventa que fue por los mismos previamente suscrito, por lo que estima, y lo hace de acuerdo con la doctrina jurisprudencial que menciona en ella, acerca de la prevalencia del contenido de un contrato privado o del contenido de una escritura pública, cuando existen discrepancias entre ambos, doctrina de todo punto correcta y acertada y que, por ello, no resulta necesario repetir en esta segunda instancia, que "no estamos ante una escritura publica recognoscitiva o de reconocimiento de la existencia y contenido del contrato consignado en el documento privado anterior, sino ante una escritura modificativa de dicho contrato, debiendo prevalecer por tanto lo pactado en la escritura publica, en la que como decimos no se contempla la posibilidad de revisar las fechas de caducidad de las existencias ya inventariadas y valoradas en la suma de 80.000 euros, ni de compensarse reciprocamente las partes posibles errores de valoracion de las existencias".

Es, por ello, por lo que concluye que "efectuado el inventario y valoración de existencias según el procedimiento pactado por las partes, no cabe modificar a posteriori el precio que las partes convinieron por las existencias inventariadas y que fueron transmitidas a la parte compradora junto con la totalidad de instalaciones, enseres, etc del negocio de farmacia, ni cabe en definitiva considerar como vicio oculto la eventual aparición posterior a la venta del negocio de farmacia de productos caducados no excluidos en su día del inventario de existencias", lo que le conduce al rechazo de la pretensión articulada al respecto por la demandante Dª. Rosaura.

Y es lo cierto que, no obstante las alegaciones que vierte la misma en su escrito de recurso, a fin de justificar la revocación pretendida, no ha conseguido la misma desvirtuar con ellas las acertadas consideraciones expuestas en la sentencia dictada, por cuanto que si bien es cierto que el previo contrato privado de compraventa suscrito entre los litigantes determinó un valor total de las existencias de la farmacia, estableció la necesidad de llevar a cabo un inventario y reconoció la posibilidad de revisar la caducidad de las existencias inventariadas en el plazo de quince días, tras la entrega del negocio de farmacia, ubicado en el DIRECCION000 de esta ciudad de San Sebastian, es también lo cierto que en la escritura pública, otorgada con posterioridad a ese inventario realizado, en concreto unos días después, no se incluyó la posibilidad de revisión prevista en el contrato privado, ni la posibilidad de una eventual compensación, pues ninguna referencia, en absoluto, a una o a otra se llevó a cabo en el mismo.

Y, puesto que en esa escritura notarial ninguna referencia se hace tampoco al contrato previo otorgado por los vendedores D. Carmelo y Dª. Julia y la compradora Dª. Rosaura, siendo así que tras la realización del inventario, en el que intervinieron todos ellos, y la determinación de las mercancías que quedaban en la farmacia y las que quedaban excluidas, se establece expresamente en ella ese extremo, es decir, que las existencias han sido valoradas, a precio de coste, y que ese coste global de las mercancías que restan en la farmacia ha quedado concretado en la suma de 80.000 euros, es evidente que a sus estrictos términos ha de estarse, dado que así han quedado reflejados y plasmados en la escritura por ellos otorgada, sin que, en consecuencia, pueda accederse a la pretensión ahora articulada por la referida demandante de que se le abone el importe que reclama por esas mercancías que en la referida farmacia quedaron y que dice caducadas, tal y como ha sido acordado en la sentencia dictada en la instancia, la cual, en lo que hace referencia a este extremo, resulta correcta y, por lo tanto, ha de ser confirmada en esta segunda instancia.

SEXTO.- Y en la misma forma ha de ser desestimada la pretensión formulada por Dª. Rosaura, como segundo motivo de recurso, y conforme al cual la misma pretende que se le abone por D. Carmelo y Dª. Julia la suma de 660,17 euros, correspondiente al costo de reparación de la máquina vending, debido, según sostiene, a que, como consta en el informe pericial no impugnado, la máquina no mantenía el frío y funcionaba mal el motor del condensador, por lo entiende que es un vicio oculto, preexistente, que no era conocido, ni fácilmente reconocible, que altera la cualidad de lo vendido, y que impide su utilización correcta, siendo consecuentemente un vicio grave, por cuanto que resulta también acertada la Juez a quo en su resolución cuando rechaza la reclamación verificada por la mencionada demandante con relación a ese extremo.

En efecto, se han reclamado por Dª. Rosaura diversas cantidades por los defectos que, según se señala en el informe pericial por ella aportado, presentan algunos de los elementos e instalaciones de la farmacia, y, de entre todos aquellos cuya reclamación ha sido desestimada en la sentencia dictada, la misma cuestiona el rechazo de la reclamación formulada con respecto de la máquina vending en ella existente, por una suma de 660,17 euros, correspondiente al costo de reparación de la misma, sosteniendo que presentaba un defecto grave de funcionamiento, por lo que considera que ha de serle abonado ese importe, no obstante lo cual a esa reclamación se han opuesto los demandados y la misma ha sido desestimada en la resolución recurrida, señalando la Juzgadora a quo en ella que en este caso no se cumple "el requisito de gravedad del defecto, tanto por su cuantía como porque no supone limitación del uso y utilidad normal de la farmacia".

Pues bien, dicho pronunciamiento resulta correcto, por cuanto que, aun cuando es lo cierto que de la lectura de los documentos aportados por Dª. Rosaura se constata que la referida máquina de vending presenta, como daños, que el grupo no enfría, por mal funcionamiento del motor del ventilador del condensador, que faltan números en los casilleros de selecciones y separadores de casilleros y que está roto el cristal de la puerta exterior donde su ubica la máquina, cuya reparación asciende a un coste de 660,17 euros, es tambien lo cierto que esos defectos carecen de los requisitos precisos para apreciar la existencia de un vicio oculto, en el sentido determinado por el art. 1.484 del Código Civil, y tal y como ese concepto ha sido interpretado jurisprudencialmente, en concreto que sean ocultos y graves, e incluso que sean preexistentes a la venta llevada a cabo.

Desde luego, no sólo se da la circunstancia de que varios de esos daños que se describen en las dos facturas aportadas a las actuaciones, cuales son la falta de números en los casilleros de selecciones, en los separadores de los casilleros y la rotura del cristal de la puerta exterior de la máquina, son fallos o defectos perfectamente visibles, por lo que pudieron y debieron ser apreciados y constatados visualmente por Dª. Rosaura antes de la referida compraventa, sino que, además, se da la circunstancia de que ni esos defectos, que ascienden a la suma de 335,17 euros, ni el defecto consistente en el mal funcionamiento del motor del ventilador del condensador, por lo que la máquina no enfría, que, en principio, también tenía que haber sido apreciado por la citada demandante, con un simple examen del interior de la máquina, pueden considerarse importantes o graves, a los efectos de condicionar la compra llevada a cabo.

Pero es que, además, a ello ha de añadirse la circunstancia de que tampoco se ha justificado por parte de la citada demandante que esos defectos que se reclaman por ella con respecto de la máquina vending existieran con anterioridad a la venta del negocio de farmacia, si se tiene en cuenta que las facturas de reparación de esos defectos mencionados son de fechas 17 de Febrero de 2.021 y de 31 de Marzo del mismo año, es decir, en fechas muy posteriores a la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que tuvo lugar, como ya ha quedado indicado previamente, el día 16 de Noviembre de 2.020, y que la testigo Dª. Inés declaró en el acto del juicio, tal y como resulta de la audición de la grabación del mismo, que dicha máquina funcionaba perfectamente y que incluso el fin de semana en que se hizo el cambio de titularidad de la farmacia, y como todavía la demandante no había cambiado el nombre del vending, le seguían llegando a ella los mails con las indicaciones de las ventas realizadas por dicha máquina, la cual estuvo funcionando ese fin de semana sin problema alguno, por lo que no existe ningún dato que permita apreciar que la misma tenía en esa fecha de la venta algún problema de funcionamiento.

Es, por esa razón, por la que, como ya se ha indicado, ese motivo de recurso interpuesto por Dª. Rosaura y por el que solicita la condena de los demandados D. Carmelo y Dª. Julia al abono de la mencionada suma de 660,17 euros, ha de ser desestimado, lo que ha de conllevar la confirmación en esta segunda instancia de la resolución dictada, en lo que a este extremo respecta, al estimarse igualmente correcto el pronunciamiento en ella contenido en cuanto al mismo.

SEPTIMO.- Y, por lo que hace referencia al primero de los motivos de impugnación planteados por D. Carmelo y Dª. Julia, por medio del cual los mismos han cuestionado su condena al abono de la cantidad de 7.156,50 euros, como correspondiente al importe de la derrama que todavía se encontraba pendiente de satisfacer por los mismos, del total importe de 8.976,50 a que ascendía su cuota de contribución a la reparación de la fachada del inmueble en el que se ubica el local y el negocio de farmacia objeto de la compraventa que nos ocupa, el mencionado motivo ha de ser desestimado, por cuanto que el examen de las actuaciones permite constatar que se ha verificado dicha reclamación por parte de Dª. Rosaura, con base, como expone en su demanda, en que se encuentra legitimada no sólo para reclamar por los vicios ocultos y defectos en el inmueble adquirido, así como las existencias caducadas, conforme a los contratos existentes, sino, además, para reclamar también "el coste de la obra que se encontraba aprobada con anterioridad a la escritura pública de compraventa", y no cabe la menor duda de que han de hacer frente a dicho importe, debido a que esa obra había sido aprobada antes de la citada compraventa, sin que en la escritura otorgada se hubiera liberado a los mismos de su responsabilidad de hacer frente a las deudas existentes y pendientes, en el caso de que se apreciara una inexactitud en la certificación de deudas por ellos presentada y entregada en el momento de dicha compraventa notarial.

Desde luego, se ha cuestionado por los citados apelantes en su escrito de recurso, como ya se ha indicado y ahora se resume, que las obras de rehabilitación de la fachada son un gasto de comunidad, que no puede ser considerado como vicio oculto, ya que no tiene nada que ver con lo que el artículo 1.484 CC exige, que, de conceptuarse como defecto, se trataría de un defecto manifiesto o que estaba a la vista, dado que era una obra de rehabilitación de fachada que, o bien podía comprobarse a simple vista su necesidad, o bien bastaba con dirigirse a la administración de fincas para averiguarlo, y que la Sra. Rosaura no sólo inspeccionó la oficina de farmacia cuantas veces quiso, sino que trabajó en ella antes de la escritura pública, y pudo hablar con la administración de fincas y pedir las actas de la comunidad antes del contrato de compraventa, pero dichas alegaciones no pueden tomarse en consideración, por cuanto que el examen de las actuaciones, y en concreto el examen de toda la documentación aportada a los autos, pone de manifiesto que si bien es cierto que los mencionados demandados procedieron a la venta de su local en fecha 16 de Noviembre de 2.020, tambien lo es que con anterioridad a esa venta se había acordado por los copropietarios que integran la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de esta ciudad de San Sebastian, la realización de la obra de rehabilitación de la fachada del inmueble y el fraccionamiento de su pago en varias cuotas o aportaciones, hasta la oportuna liquidación final, aportaciones de las que D. Carmelo y Dª. Julia tan solo habían hecho efectivas en el momento de la compraventa las correspondientes a un importe de 1.800 euros, por lo que es evidente que los mencionados demandados habían de hacer frente al importe total de tales obras.

En efecto, el examen de lo actuado pone de manifiesto que en su momento, y sin duda alguna en una Junta de Copropietarios del inmueble ubicado en la DIRECCION000 de esta ciudad de San Sebastian, se adoptó por parte de los propietarios que la integran el acuerdo de proceder a la rehabilitación de la fachada del edificio, y tambien que para el pago del importe que finalmente había de ser aprobado, y que se retrasó por el estado de alarma sufrido, los vecinos acordaron que habían de ir abonando su importe mediante una serie de derramas o aportaciones, a cuenta de la liquidación final, tal y como resulta de la lectura de la certificación emitida por la Administradora de la referida Comunidad.

Es, por ello, por lo que si bien es cierto que D. Carmelo y Dª. Julia procedieron a la venta de su local, ubicado en el inmueble de la DIRECCION000 de esta ciudad de San Sebastian, y del negocio que en él se desarrollaba, en fecha 16 de Noviembre de 2.020, es también lo cierto que para ese momento ya se había procedido por parte de los copropietarios del inmueble a la aprobación de la realización de las obras de rehabilitación de la fachada del mismo, sin que conste que los citados demandantes impugnaran ese acuerdo adoptado previamente, por lo que es evidente que, desde ese momento de su aprobación, el acuerdo era ya ejecutivo y podía serles exigido su cumplimiento, teniendo en cuenta que, según reiterada doctrina jurisprudencial, la deuda por razón de obras se devenga a fecha de la aprobación de las mismas.

Es, por lo expuesto, por lo que los mencionados demandados habían de hacer frente al importe final en que se concretó su deuda y que debía ser por ellos satisfecho, conforme a su cuota de participación en los gastos comunes de la Comunidad de propietarios, importe final que ha quedado concretado en la suma de 8.976,50 euros, de los que tan solo han hecho efectivo el importe de 1.800 euros, por cuanto que el importe restante ha sido abonado por Dª. Rosaura, a la que, lógicamente, deberán reintégraselo, sin que pueda aceptarse, en orden a ser eximidos de su responsabilidad, la alegación que verifican en su escrito de recurso en el sentido de que esa deuda pendiente tenía que ser conocida por ella, por cuanto que los términos de la escritura otorgada a este respecto son claros, cuando se recoge en ella que D. Carmelo y Dª. Julia declaran que se hallan al corriente en el pago de los gastos de la Comunidad, aportando al efecto la certificación oportuna de la Administradora de la misma, pero se añade que la compradora no releva a los vendedores de su responsabilidad por las deudas existentes, si dicha certificación contuviere algún error o inexactitud.

Y, puesto que es evidente que la referida certificación no era del todo exacta, por cuanto que no contenía el importe correspondiente a la liquidación final del importe de la obra de rehabilitación pendiente de ejecutar en el edificio, que posteriormente ha sido concretada en la suma mencionada de 8.976,50 euros, importe total cuya obligación de abono, a más abundamiento de lo expuesto, D. Carmelo y Dª. Julia asumieron, mediante la aportación de 1.800 euros a cuenta, no puede por menos que concluirse que la reclamación verificada por Dª. Rosaura, a través de la demanda iniciadora de este procedimiento, en lo que a este extremo respecta, solicitando la condena de los mismos al pago de la diferencia, que asciende a la suma de 7.176,50 euros, había de ser estimada, tal y como ha sido acordado en la sentencia dictada en la instancia, y, por ello, el motivo de impugnación por dichos demandados articulado en su contra ha de ser desestimado, como ya se ha anticipado, y confirmada tambien ésta en lo que a ese pronunciamiento se refiere, al resultar igualmente correcto.

OCTAVO.- Y tambien ha de ser desestimado el segundo motivo de impugnación por D. Carmelo y Dª. Julia planteado, y conforme al cual sostienen que se ha producido un error en la valoración de la prueba practicada y la infracción de la normativa aplicable, en lo referente a su condena al abono de la reparación de la instalación eléctrica llevada a cabo por Dª. Rosaura, al apreciar la estimación del defecto que presentaba dicha instalación, pues consideran que la inspección fue solicitada por ella cinco meses después de la transmisión y que llevó a cabo unas reparaciones, que incluyen todo tipo de partidas que nada tienen que ver con un vicio oculto, por lo que se trata de una opción legítima de la misma de revisar la instalación eléctrica y sustituir toda la iluminación de la farmacia por otra a su gusto, pero que no puede ser conceptuado como vicio oculto, por cuanto que el examen de las actuaciones permite constatar que, a diferencia de lo expuesto previamente con respecto de la reclamación formulada en relación a de la máquina vending, en los defectos de que adolecía la instalación eléctrica si concurren los requisitos precisos para apreciar la existencia de un vicio oculto, en el sentido determinado por el art. 1.484 del Código Civil, debido a que estaba oculto, era importante, preexistía a la venta llevada a cabo y era condicionante de la misma.

En efecto, se ha reclamado por Dª. Rosaura de los demandados D. Carmelo y Dª. Julia el importe total de 4.068,34 euros, como correspondiente a las medidas que hubo de adoptar a fin de proceder a la revisión y reparación de la instalación eléctrica de la farmacia por ella adquirida, debido a que no pudo conocer con antelación a dicha adquisición el estado en que se hallaba y la circunstancia de que adolecía de defectos que eran de importancia para poder desarrollar ese negocio en el local instalado, y, a pesar de la oposición a su abono, mostrada por los mencionados demandados, la Juez a quo ha estimado la reclamación formulada en su contra, al apreciar la existencia los "Defectos en instalaciones de baja tensión del local que deben ser subsanados para obtener licencia".

Y dicho pronunciamiento resulta sin duda alguna correcto, teniendo en cuenta no sólo que D. Carmelo y Dª. Julia en el contrato de compraventa del negocio de farmacia, ubicado en los locales del edificio situado en la DIRECCION000 de esta ciudad de San Sebastian, tambien transmitidos, asumieron el compromiso de proceder al saneamiento de los vicios ocultos de que pudiera adolecer lo vendido, tal y como se recoge expresamente en su Estipulación Sexta, sino, además, que el presupuesto presentado por Dª. Rosaura con su escrito de demanda, pone de manifiesto que la instalación eléctrica, en las partidas en él reseñadas, presentaba anomalías, que habían de ser subsanadas, y más particularmente serios defectos, que implicaban un deterioro absoluto y que conllevaban la necesidad de su sustitución, con la colocación de un nuevo alumbrado en todas las zonas en el mismo indicadas, para su correcto funcionamiento.

Y resulta correcto, por cuanto que todos esos defectos que la instalación eléctrica presentaba habían de ser debidamente reparados para el adecuado ejercicio de la actividad que en el local se desarrolla, siendo así que los mismos no podían ser conocidos por Dª. Rosaura, ni visualizados por ella, ni constatados a simple vista, teniendo en cuenta que son sin duda alguna importantes, en atención al servicio al que afectan, cual es el relativo a la instalación eléctrica, sin cuyo correcto funcionamiento la licencia para el ejercicio de esa actividad podría encontrarse en entredicho, teniendo en cuenta que eran preexistentes a la compraventa realizada y teniendo en cuenta que hubiesen podido incidir en la misma, al no poder lograr la mencionada licencia, que resulta imprescindible para el desarrollo del negocio de farmacia en el local instalado.

Y a ello ha de añadirse la circunstancia de que carece de toda relevancia que la citada demandante hubiera contactado con una empresa que lleva a cabo el mantenimiento y la revisión de las instalaciones de esta naturaleza, si se valora la circunstancia de que la mencionada empresa procedió a la oportuna revisión y que, tras la misma, constató el estado en que se hallaba la instalación eléctrica, la cual no logró superar la citada revisión, al apreciarse deficiencias en la misma, deficiencias que, lógicamente, merecen la consideración de vicio oculto, al reunir los requisitos que le son exigibles, y que, al haber tenido que ser oportunamente reparadas por Dª. Rosaura, podía reclamar de D. Carmelo y Dª. Julia, en su condición de vendedores del local en cuestión y del negocio en él instalado y obligados, por ello, a la entrega de uno y otro en las debidas condiciones de uso y funcionamiento.

En consecuencia con lo expuesto, no podía alcanzarse otra conclusión que la adoptada por la Juez a quo en su sentencia de estimar responsables del estado de la instalación eléctrica a los vendedores demandados D. Carmelo y Dª. Julia y de condenarles al abono a la demandante de la suma de 4.068,34 euros, comprensiva tanto del importe de 3.840,54 euros, correspondiente al importe de las reparaciones llevadas a cabo en la instalación eléctrica de baja tensión, como de los importes de 167,30 euros y de 60,50 euros, correspondientes a las inspecciones realizadas, por lo que la misma ha de ser confirmada en esta instancia, al resultar de todo punto correcta, tambien en lo que a ese extremo analizado respecta, con la consiguiente desestimación que ello ha de conllevar de este motivo de impugnación planteada en su contra por los citados apelantes.

NOVENO.- Dado que ha sido desestimado el recurso interpuesto por Dª. Rosaura contra la sentencia dictada en la instancia y su auto aclaratorio y dado que ha sido igualmente desestimada la impugnación formulada por D. Carmelo y Dª. Julia contra las referidas resoluciones, deberá la mencionada recurrente abonar el importe de las costas ocasionadas en esta segunda instancia, con motivo de la tramitación del referido recurso, y deberán los citados impugnantes abonar el importe de las costas devengadas en esta misma segunda instancia, con motivo de su impugnación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el art. 394 del mismo cuerpo legal.

En virtud de la Potestad que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de Su Majestad el Rey.