Sentencia Civil 456/2024 Audiencia Provincial Civil de Cádiz nº 2, Rec. 671/2023 de 30 de septiembre del 2024

PRIMERO.- La parte apelante alega como motivos del recurso:

1.- Error en la valoración probatoria, al no apreciar el Juzgado la existencia de dos contratos de arras, siendo determinante de la contratación que el vendedor se comprometía a transmitir a las personas que designase el comprador. De igual mod, conisdera que yerra el Juzgador en cuando a que ha considerado que existió requerimiento feaciente por el comprador para comparecer en notaría, y no fue así.

2.- Error en la aplicación e interpretación del derecho sustantivo en relación a la regulación de las arras e interpretación de la voluntad contractual de las partes.

La parte apelada se opone al recurso,insta su desestimación y el mantenimiento de la Sentencia de instancia en todos sus pronunciamientos.-

Como antecedentes de hecho,hay que señalar que se parte de la celebración de contrato privado de compraventa con arras penitenciales el 23-9-21, en el que firman los hnos Clemente Prudencio Micaela David como vendedores y el Sr Eugenio, respecto de la finca sita en Chiclana, Trozo de tierra al sitio de Encarna y DIRECCION000, amino DIRECCION001, con superficie de 4.600 metros, e inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 2 de Chiclana, finca registral NUM000, fijándose el precio en 54.000 euros, y entregándose como arras la suma de 2.000 euros; posteriormente se amplió el 30-9-21, entregando el Sr Eugenio como arras otros 30.000 euros más, manteniendo el resto del contenido obligacional previsto en el primer contrato.

Se establecía que el plazo máximo para la firma de la compraventa en la notaría sería de 60 días, gastos según Ley, y debiendo los vendedores transmitir la finca a las personas físicas o jurídicas que designase el comprador (Sr Eugenio).

Se preveeía que los gastos serán conforme a ley.

El comprador fue citada para comparecer ante la Notaría del Sr Cabrera en Cádiz, elegida por los vendedores, el día 18 de noviembre sin que compareciera a la firma de la escritura de venta, y nuevamente lo fue el 24 de dicho mes ante el mismo notario, sin hacerlo nuevamente.

Consta a su vez que el comprador pretendía transmitir la finca a 8 personas, y citó para ello a los vendedores el día 23-11-21 ante la notaría de Chiclana de la Sra Zaragoza, sin que comparecieran los vendedores.

Subyace la cuestión atinente a la ilegalidad de la pretendida parcelación de la finca a enajenar, en caso de que la misma se transmitera a más de 4 personas, (8 eran las propuestas por el comprador Sr Eugenio), dado que no se contaba con licencia urbanística para ello o con declaración de innecesariedad, de conformidad con la normativa urbanística aplicable.- Este motivo fue puesto en evidencia por el notario de Cádiz, y es lo que causó la incomparecencia del Sr Eugenio ante el mismo y la designación por éste de otra notaría en Chiclana, que no planteaba obstáculos a la operación o escritura de venta en tales circunstancias.

En demanda se reclama la devolución de las arras dobladas por los vendedores, que, según el comprador, incumplieron el contrato, estando por ello obligados a restituir el doble de lo recibido en concepto de arras (penitenciales), art 1454 Cce. Los demandados se oponen, alegando que la designación o elección de notaría les correspondía, por ser los gastos de la operación "conforme a Ley", y que es el comprador el que no comparece por dos veces en la misma para otorgar la escritura de compraventa, por lo que, conforme al citado precepto, hacen suyas las arras entregadas por el comprador.

Expuesto lo anterior, debemos partir de las reglas de interpretación de los contratos del Código Civil, -que, entre otros cánones, obligan a estar al superior valor que el art. 1.281 atribuye a la intención de las partes sobre las palabras-, y a la prevención del art. 1289 de que no deberán entenderse comprendidos cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar (ss. de 30-9-92, 24-6-98 y 26-11-01)". El artículo 1281, párrafo primero del Código Civil establece que: "Si los términos de un contrato son claves y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estarán al sentido literal de sus caúsulas."

La jurisprudencia del Tribunal Supremo entre otras (S. 12 de junio de 1990, de 20 de febrero de 1999 y de 25 de junio de 2010) declara que la norma impone la interpretación literal de los contratos cuando es conforme con la intención de los contratantes. Debe aplicarse el sentido literal de sus cláusulas al ser claros los términos de dichas cláusulas, sin que sea procedente aplicar otra norma hermenéutica, ni otros argumentos interpretativos que desvirtúen las expresiones claramente reveladoras de la voluntad de quienes contrataron.

Por otra parte, debemos hacer necesaria referencia a la regulación legal en el Cce de las arras, conforme a lo dispuesto en el art 1454 de dicho texto legal,que establece: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".

Por demás, ha de estarse también a lo dispuesto en el art 1455 del Cceen cuanto prevee: "Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario".

Como ya indica el Juzgador, las arras no suponen un contrato independiente, sino que el pacto de arras es un contrato que tiene carácter accesorio, esto es, carece de virtualidad como previsión contractual autónoma siendo por tanto necesario que se incluya en un contrato principal. Así lo ha destacado la Jurisprudencia, entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 1993 y 29 de junio de 1997, conforme a las cuales: " Sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces?".

Por tanto en el caso de autos, estamos ante un contrato de compraventa perfecto en el que se incluyó como pacto adicional y accesorio de entrega de arras, en cuantía de 2.000 euros, ampliada posteriormente a otros 30.000 euros, que fueron configuradas a los efectos del art. 1454 del Código Civil como penitenciales (estipulación 4ª).

Expuesto lo anterior, y en relación a los alegados errores en la valoración de la prueba, dice la parte apelante que concurre el mismo:

1. En cuanto no apreciar el incumplimiento contractual de los vendedores, -obligados por contrato a permitir que el comprador pudiera transmitir y se otorgara así la escritura de venta a favor de cuantas personas físicas y/o jurídicas presentare aquél-.

2.- No valorar la incomparecencia de los vendedores ante la notaría de Chiclana, a que fueron convocados por el comprador.

1.- Incumplimiento contractual de los vendedores por negarse a escriturar con hasta 8 personas designadas por el comprador:

En relación a la primera cuestión, lleva razón el Juzgador de instancia, cuando explica debidamente la conducta de los vendedores, que encuentra total justificación en la Ley en la normativa urbanística, por cuanto la voluntad del comprador era la de presentar y escriturar la finca (recordemos, no urbanizable de más de 4.000 metros cuadrados) a favor de hasta 8 personas. La división de la misma (por su enajenación y constitución en condominio a favor de hasta 8 personas) conduce o motiva una situación indiciaria de parcelación ilegal, siendo que, para tal proceder, resulta precisa licencia urbanística o declaración de innecesariedad. Ante esta pretensión del comprador, a todas luces ilegal, y que provocaría una parcelación ilegal de la finca, el notario de Cádiz Sr Cabrera, tras consultar con el Registro de la Propiedad de Chiclana, se niega a otorgar la escritura en tales términos.

La pretendida conducta del comprador, -con la presentación de hasta 8 personas como "compradores" de la parcela-, contraviene la Ley, y pretender su imposición a los compradores, so pretexto de tratarse de una obligación contractual, no es admisible. Establece el art 1255 Cce los límites a la autonomía de la voluntad contractual de las partes, en cuanto a que las obligaciones pactadas no resulten contrarias a la ley, moral u orden público.

A estos efectos, y para el otorgamiento de la escritura de compraventa de las cuotas indivisas a favor de los compradores (hasta en número de 8), el art. 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, prevee que ello supondrá una parcelación urbanísita, para la que se exige lo siguiente:

1.-" Se considera parcelación urbanística: En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares."

2. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas , o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble e quivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate.

3. Toda parcelación urbanística deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las condiciones que establece la ordenación urbanística de los instrumentos de planeamiento.

4.Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente".

Por su parte, la Ley 7/21 de 1 de diciembre de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía,publicada en el BO Junta de Andalucía el 3-12-21, en vigor a los 20 días siguientes de su publicación y que ha venido a derogar a la referida Ley, aún cuando no sea de aplicación al caso de autos, -dada la fecha del contrato-, es relevante considerar que viene a recoger similar régimen jurídico que la anterior, y así en su art 91, parcelación urbanística,señala:

1.- Se considera parcelación urbanística:

b) En terrenos que tengan régimen de suelo rústico, la dibisión simultánea o scuesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en esta Ley y en la legislación agraria, forestal o similar, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.

2.- Se considerarán actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquéllos en los que, mediante la interposición de sociedaddes, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asmilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.

4.- No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación, segregación o división sin la aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que incorpore la georreferenciación precisa, que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la escritura correspondiente-

6.- Para las inscripciones de parcelación, segregación o división, los Registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes, en los términos previstos en la legislación básica estatal.

7. En suelo rústico quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas.

Del interrogatorio de las partesy de las testificales practicadas, cabe concluir que el pacto se realizó en el contrato, en la creencia de que la venta lo sería a favor del comprador y sus hermanos, o bien a favor de una sociedad que se crearía en los mismos, pero no a favor de hasta 8 personas ajenas a dicho ámbito. Por su parte el notario de Chiclana Sr Carmona, poco aportó a la litis, al indicar no recordar en concreto este caso, dado que consultas de este tipo resuelve diariamente.

El administrador de la Inmobiliaria que intervino, Secundino, vino a ratificar la versión de los demandados, indicando que Eugenio le indica que la quiere comprar para él y sus hnos; a los días le dice querer ampliar con una señal más grande, y le pidió la inclusión de la claúsula en el contrato que le permita firmar como comprador él y quienes deternmine o una sociedad. A los días, el testigo le dice que debe ser notaría en Cádiz, que es donde están los documentos de los vendedores; dos días antes le llama el oficial de notaria diciéndole que el comprador pretendía llevar muchos compradores: 8 participaciones, y que ello no era posible porque suponía una iliegalidad. Lo llamó por tfno y le dijo que no ve inconveniente, que podrían firmalo con un notario de su confianza en Chiclana. Pese a ello, el testigo le manifiestsa que como al notario lo elegían los vendedores, se debía firmar en Cádiz. Es posteriormente cuando el comprador le dice que no son sus hermanos los que aparecerán en la escritura, y le insiste en que debe firmarse en Chiclana, y que él no puede aparecer en la escritura. Según el testigo, Eugenio llevó los documentos precisos a la notaría de Cádiz, pero no se presentó, tampoco en la segunda convocatoria.

Admitió que el 1º contrato lo redactó él, y el segundo el actor. En el primer contrato le dijo que no sabía si compraba por él y sus hnos, pero en ningún momento le dijo que era para revender a terceros. En palabras del testigo: "Nunca le dijo que era un pase, para revender a terceros". Se trataba de compraventa de participaciones indivisas: Sólo había 4 herederos y por eso sólo se podía vender a 4 máximo. Nunca se habló de "vender por partes".

Por su parte, el oficial de notaría de Cádiz, Jesús Luis, -también testigo en el juicio-, manifestó saber que la venta versaba sobre una finca en Chiclana, siendo los herederos los hnos Clemente Prudencio Micaela David. El comprador le facilitó los datos de los posibles compradores de la finca, 8 personas, y ante ello estimó que podría ser un problema, por lo que consultó al Sr Notario (Sr Cabrera), que le contestó que conforme a la Ley del Suelo Andaluza no era posible porque era indiciaria de parcelación ilegal. Existió una primera convocatoria en notaría y sólo acudieron los vendedores, no el comprador; un segundo intento de venta, con nuevo requerimiento y tampoco acudió el comprador.

Cuando el notario le indica que no es legalmente viable, lo comunicó así a los venedores: "que había estado el comprador proponiendo 8 compradores y que no era viable". La única conexión con el comprador fue la aportación que hizo de los datos de las 8 personas que pretendían comprar. Se señaló día para que viniera la persona que aparecía como comprador (único) en el contrato de compraventa.

El Notario Sr Cabrera Barbosa indicó recordarque el comprador compareció para aportar los datos de los compradores finales, y el comprador habló con su oficial, que le comentó el número de compradores finales y él indicó que no lo autorizaría. El motivo era el número final de compradores de la finca, porque ellos habían autorizado la herencia de 4 herederos y se pretendía más compradores que esos 4. Y él se negó a esos 8 compradores. De haberse firmado, las responsabilidades de la Ley del Suelo recaerían tanto sobre el vendedor como sobre la notaría. Pese a esos inconvenientes, los vendedores comparecieron en dos ocasiobes para vender la finca, sin comparecencia del comprador. Explicó que se siguió con el intento de firma, porque la operación lo sería únicamente con un comprador ( Eugenio), pero éste no compareció.

2.- Ahora bien, en cuanto a la incomparecencia de los vendedoresante la citación a notaría de Chiclana por parte del comprador, -notaría en la que, según expone el recurrente, no se planteaban reticencias a la operación-, hay que señalar lo siguiente:

Debemos partir de que en el contrato no se indica quién elige y convoca ante notario para otorgar la escritura de venta, limitándose a señalar que los gastos será "según ley".

Establece el art 1455 Cce que "los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario". Es decir, ante la falta de una previsión contractual concreta sobre la atribución de los gastos de la compraventa, será el vendedor quien deba asumirlos.

Pero hay que señalar que tampoco en el contrato se indica a quién corresponde la designación de la notaría en la que firmar la escritura de venta. Es práctica habitual que suela designarse la notaría que propone la parte que afronta el mayor gasto de la operación (en este caso, los vendedores), pero es lo cierto que esta circunstancia no se expresó en el contrato.

De los mensajes de whatsapp enviados entre el administrador de la inmobiliaria que medió, y el comprador ( Eugenio), se colige lo siguiente: (Acta de manifestaciones y notoriedad aportada a los autos con el contenido de dichos mensajes entre las partes):

-El día 16-11-21 el comprador contacta con la inmobiliaria y le indica que ya tiene todo preparado, que será en una notaría de Chiclana, y que no hay problema en firmar las 8 participaciones, sería el jueves 18-11- a las 17'00 horas.

-El día 17-11-21 a las 9'18 horas envía el comprador a la inmobiliaria nuevo mensaje en el que le pide que le confirme la firma, porque tiene a los clientes esperando (se entiende a las 8 personas que serían designadas por el comprador), recordándole que es lo que se firmó en el contrato.

-A su vez, el mismo 17-11-21 el administrador de la Inmobiliaria responde sobre las 13'52 horas, diciéndole al comprador que tiene todo preparado en la notaría de Cádiz del Sr Cabrera para la firma el Jueves 18-11-21 a las 17 horas, dado que, como consta en el contrato los gastos son según ley, y como la notaría la paga el 70% los vendedores, ellos eligen la notaría, y que tanto notario como abogado les indican que, tras hablar con el Registro de Chiclana, sólo se puede firmar con 4 personas que designe el comprador, en ningún caso con 8, ya que se estaría incumpliendo la Ley. Le pide los datos de esas cuatro personas, para mañana.

-Le responde el comprador minutos más tarde: esto no es lo que se acordó en el contrato, y dado que se incumple el acuerdo, tomaré medidas oportunas.

Tras ello, constan las respectivas convocatorias a notaría de Cádiz (18-11-21 y 24-11-21) efectuada por los vendedores, sin comparecencia del comprador; y la convocatoria por burofax a los vendedores por el comprador en notaría de Chiclana, sin que los vendedores acudieran (23-11-21).

De lo expuesto, cabe colegir que, considerando con el Juzgado de instancia que el contrato se perfeccionó entre las partes conforme al art 1450 Cce, -pese que no se llegara a entregar la finca, ni a pagar el resto del precio-, y dado que en el contrato no se indica quién procederá a la designación de la notaría en la que firmar el contrato, -dadas las discrepancias entre las partes, y la circunstancia surgida en el último momento, referida a la imposibilidad de designar a 8 personas como compradoras de la parcela (supondría una ilegalidad urbanística y el Registrador de la Propiedad de Chiclana, consultado al efecto, no procedería a la inscripción en tales términos)-, debe entenderse que existió mútuo disenso en la consumacióndel contrato, cuyas consecuencias no pueden ser las pretendidas por el apelante, (arras penitenciales), sino que lo procedente será la restitución al comprador de la parte del precio recibida por los compradores, quienes a su vez, mantienen (porque no llegó a ser entregada mediante entrega de llaves u otorgamiento de la escritura) la finca en cuestión.

No consideramos que exista incumplimiento en los vendedores por el hecho de negarse a otorgar una escritura que implicaría una parcelación ilegal y que platearía problemas registrales, como ya les adelantó el Registrador de la propiedad. Pero, por otra parte, el conocimiento de esta circunstancia, no reflejada en el contrato, parece ser casi inmediata al vencimiento del plazo para otorgar la escritura (60 días desde la firma del contrato privado y arras), lo que impide o dificulta cualquier tipo de reconsideración o negociación entre ellos, en orden a resolver esta cuestión. Y por último, no queda pactado a cuál de las partes correspondería el derecho de elección de notario, por lo que las respectivas incomparecencias no deben entenderse, dadas las concretas circunstancias, como incumplimientos sancionables con la pérdida de las arras, o con su devolución por duplicado.

En consecuencia, lo procedente será la recíproca restitución de las prestacionesentre las partes, de modo que deberán los vendedores reintegrar las cantidades recibidas como parte del precio (esto es, los 32.000 euros) al vendedor (más intereses legales desde demanda 1101, 1108 CCE, procesales desde sentencia 576 Lec) , no procediendo su devolución por duplicado, por cuando no debe operar el efecto sancionador de las arras penitenciales ex art 1454 CCE por los motivos expuestos.

Por todo ello, procede la estimación parcial del recurso.-

SEGUNDO.-La estimación parcial de la demanda y del recurso, conforme a los arts 384 y 398 Lec, no procede especial imposición de las costas de ambas instancias.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertine1nte aplicación.