Sentencia Civil 1046/2024 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 1435/2024 de 04 de diciembre del 2024

Tema litigiós.

PRIMER. La societat demandant, SAREB, es va subrogar en un contracte de lloguer per ús diferent del d'habitatge signat per una altra societat amb la demandada el dia 12 d'abril de 2.019.

En aquest procés reclama la resolució del contracte per impagament de rendes així com el pagament de les que considerava degudes (12.522,21 euros).

SEGON. La sentència de primera instància ha estimat íntegrament la demanda i ha condemnat la demandada al desallotjament del local i al pagament de 10.451,41 euros, imposant-li les costes de la primera instància.

TERCER. La societat demandada no està d'acord amb aquesta decisió.

El seu recurs es fonamenta en diversos motius, que a continuació estudiarem separadament.

Necessitat de reconvenció per reclamar la reducció de rendes.

QUART. La part demandada havia al·legat que no havia de pagar la totalitat de les rendes convingudes en el contracte de lloguer durant els mesos que va està vigent l'estat d'alarma declarat per raó de la pandèmia de COVID 19, sinó només la meitat d'acord amb el que disposava l' article 1 del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre , de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

CINQUÈ. La sentència de primera instància va desestimar aquesta petició perquè no es va plantejar mitjançant una reconvenció, sinó en la pròpia contestació a la demanda com un motiu d'oposició a les quantitats que la demandant considera degudes.

SISÈ. El recurs al·lega que la reconvenció seria necessària si el procediment es limités a la pretensió de desnonament per impagament de rendes, sense reclamar les degudes.

Com en aquest cas també es va demanar la condemna al seu pagament, no caldria presentar-la.

SETÈ. El Tribunal Suprem s'ha ocupat d'aquesta qüestió processal en la seva sentència de 24 de juliol de 2.024 .

Aquesta resolució argumenta:

"Como hemos señalado en la sentencia del pleno 966/2023, de 19 de junio :

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

"Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

"ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

"Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

En contra del criterio de la audiencia, esta sala, en la sentencia 982/2024, de 10 de julio , sí permitió discutir, dentro del ámbito de un procedimiento como el que constituye el objeto de este proceso, la concurrencia de los presupuestos de aplicación del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, dictadas como consecuencia de la pandemia del COVID 19, así como, en su caso, sus consecuencias jurídicas.

En la sentencia 622/2024, de 8 de mayo , se admitió también alegar como motivo de oposición en una demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de cantidad, la excepción concerniente a la inexigibilidad de la suma reclamada en aplicación de la moratoria prevista en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

De la misma manera, en la sentencia 466/2023, de 11 de abril , también en el caso de ejercicio conjunto de la acción de desahucio y reclamación de rentas, se consideró que era factible discutir en el procedimiento la concurrencia de los presupuestos de la moratoria en el pago de la renta prevista en el RDL 15/2020, de 21 de abril, y, de igual manera, en la aplicación de dicha norma, la STS 25/2023, de 16 de enero .

Es decir, cuenta esta Sala con antecedentes de planteamiento y decisión, en esta clase de juicios, de cuestiones relativas a la aplicación de la legislación dictada como consecuencia de la pandemia del COVID 19, lo que guarda plena coherencia con el carácter plenario del procedimiento por el que se sustanciaron las pretensiones acumuladas objeto de este recurso.

Incluso, en la sentencia 1820/2023, de 21 de diciembre , admitimos, en esta ocasión en un desahucio por expiración del plazo contractual, resolver sobre si concurrían los requisitos de aplicación del art. 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo , con respecto al derecho del arrendatario a obtener la prórroga del contrato de arrendamiento. De igual forma, en una acción de idéntica naturaleza, se determinó la concurrencia de los presupuestos normativos condicionantes de la aplicación del precitado RDL 11/2020, en la sentencia 639/2022, de 4 de octubre , sin remitir a las partes a otro procedimiento.

Ahora bien, que sea procedente la discusión sobre la aplicación de la referida normativa no significa que proceda la estimación de este motivo, toda vez que la parte recurrente, como razonó el juzgado, en el fundamento jurídico tercero de la sentencia dictada, no acreditó que se hallara en la situación de vulnerabilidad a la que se subordina la aplicación del RDL 11/2020 , para que opere la reducción de la renta en el 50% de su importe, tal y como pretende, "ni siquiera ha interesado la práctica del medio alguno acreditativo de dicho extremo".

VUITÈ. En una altra sentència de 24 de juliol de 2.024, el mateix Tribunal raona:

"Se plantea como cuestión jurídica si la pandemia por Covid-19 puede considerarse fuerza mayor que justifique el incumplimiento de la obligación de pago de la renta pactada en un contrato de arrendamiento de local de negocio, con el fin de declarar improcedente la acción de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas ejercitada por la arrendadora...

2. Al resolver la petición de suspensión por prejudicialidad ya nos hemos referido en el fundamento segundo de esta sentencia a la doctrina de la sala conforme a la cual, en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, se puede invocar la cláusula rebus sic stantibus siempre que se formule demanda reconvencional, pues con la invocación de la cláusula se pretende introducir como objeto del pleito una pretensión sobre modificación o extinción del contrato ( arts. 438.2 , 249.1.6 .º y 250.1.º LEC , y sentencias 966/2023, de 19 de junio , y 1006/2023, de 21 de junio )...

Desde este punto de vista, de acuerdo con la doctrina de la sala, la arrendataria debería haber formulado reconvención para hacer valer una pretensión que iba más allá de la aparente finalidad meramente defensiva frente a la demanda de desahucio, pues no estaría planteando que en virtud de los compromisos asumidos en el contrato no debía nada, sino que no debía nada pese a lo previsto en el contrato, que debería entenderse modificado por el cambio de circunstancias".

NOVÈ. De l'estudi conjunt de les dues resolucions extractades, arribem a la conclusió que sí bé cal presentar una demanda reconvencional quan a la petició de desnonament i reclamació de rendes impagades feta per l'arrendador el llogater s'hi oposi al·legant l'aplicació de la clàusula "rebus sic stantibus", no passa el mateix en el cas que ens ocupa, on no s'invoca l'aplicació d'aquesta clàusula teòrica o principi general del dret, sinó la moratòria o reducció de les rendes derivada de la profusa normativa que es va dictar arran de la pandèmia de COVID-19.

En aquest cas, és suficient plantejar, en el que aquí ens interessa, el dret a la reducció de la renda prevista en el contracte.

Per tant, la decisió de la sentència de primera instància, que imposa la necessitat d'una reconvenció i no entra a valorar el fons de la qüestió litigiosa, no és correcta.

DESÈ. Sobre la base d'aquesta premissa, no podem obviar que d'acord amb el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, que la solució del cas no és tan automàtica com preconitza el recurs.

La sentència del Tribunal Suprem de 10 de juliol de 2.024 , després de fer un repàs a les successives pròrrogues que va tenir la declaració inicial de l'estat d'alarma, també s'ocupa dels requisits de la viabilitat de la reducció de rendes.

"El Gobierno, al amparo de lo dispuesto en el artículo 4, apartados b) y d), de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los Estados de Alarma , Excepción y Sitio, declaró, mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, el estado de alarma en todo el territorio nacional con el fin de afrontar la crisis sanitaria derivada de la pandemia del COVID 19.

Mediante los acuerdos del Consejo de Ministros de 24 de marzo, 7 de abril, 21 de abril, 5 de mayo y 19 de mayo de 2020, el Gobierno solicitó del Congreso de los Diputados autorización para prorrogar, en cinco ocasiones, el estado de alarma declarado por el citado real decreto, así como la vigencia de las medidas en él contenidas. El Pleno del Congreso de los Diputados, en las sesiones celebradas el 25 de marzo, 9 de abril, 22 de abril, 6 de mayo y 20 de mayo de 2020, acordó conceder las mencionadas autorizaciones en los términos recogidos en los respectivos acuerdos de autorización de las prórrogas.

De este modo, mediante el Real Decreto 476/2020, de 27 de marzo, la prórroga se extendió hasta las 00:00 horas del 12 de abril de 2020; por el Real Decreto 487/2020, de 10 de abril, se dispuso la prórroga hasta las 00:00 horas del día 26 de abril de 2020; el Real Decreto 492/2020, de 24 de abril, estableció una nueva prórroga hasta las 00:00 horas del 10 de mayo de 2020; el Real Decreto 514/2020, de 8 de mayo, acordó la prórroga del estado de alarma hasta las 00:00 horas del día 24 de mayo de 2020; y el Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, prorrogó el estado de alarma hasta las 00:00 horas del día 7 de junio de 2020. Por último, el Real Decreto 555/2020, de 5 de junio, prorrogó, de nuevo, el estado de alarma desde las 00:00 horas del día 7 de junio de 2020 hasta las 00:00 horas del día 21 de junio de 2020.

Mediante Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se volvió a declarar el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, que, a su vez, fue prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, dictándose entonces el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, cuyos artículos 1 y siguientes regularon una nueva moratoria arrendaticia y reducción rentística, aplicable durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, así como las mensualidades siguientes hasta un máximo de cuatro meses....

El Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, no tiene efectos retroactivos, entró en vigor el 24 de diciembre de dicho año.

En su artículo 1, se refiere a los arrendamientos para uso distinto de vivienda con grandes tenedores, en el que establece que la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de la naturaleza anteriormente expuesta, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este real decreto-ley, pueda, antes del 31 de enero de 2021, solicitar de la arrendadora una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, sus prórrogas, y las mensualidades siguientes hasta un máximo de cuatro meses, así como una moratoria de pago durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá igualmente extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

El Real Decreto Ley 35/2020 norma que la persona arrendadora comunicará expresamente su decisión al respecto a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que ésta le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente. A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las descritas en los apartados a y b del apartado 1 (moratoria o reducción de renta en el 50%), o, en defecto de comunicación expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario ( art. 1.3 RDL 35/2020 ).

Además, excluyó expresamente de su ámbito de aplicación, para los supuestos en los que, en el contrato de arrendamiento así se pactase, como es el caso que nos ocupa, los gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo de los cuales el arrendatario se beneficia, que quedarán excluidos de las medidas previstas en el apartado anterior; es decir, tanto de la moratoria como de la reducción del su importe en un 50% ( art. 1.2 RDL 35/2020 ).

Pues bien, únicamente consta una petición de aplicación de lo dispuesto en dicho Real Decreto Ley 35/2020, tras requerimiento de pago de las cantidades adeudadas llevado a efecto por la arrendadora a la arrendataria el 28 de septiembre de 2021, por medio de burofax de 11 de octubre de dicho año, cuando ya se había levantado el estado de alarma prorrogado Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, desde las 00:00 horas del día 9 de noviembre de 2020 hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021.

En definitiva, nos encontramos ante una petición extemporánea, formulada al amparo del RDL 35/2020, una vez finalizado el estado de alarma, sin acreditar, además, los requisitos legales que exige su aplicación ( arts. 3 y 4 RDL 35/2020 ), que tampoco comprende los gastos de comunidad expresamente excluidos de su ámbito de aplicación, que no abarca las rentas mensuales anteriores a su vigencia, sometidas a la otra normativa administrativa antes reseñada".

ONZÈ. En aquest cas, la primera petició de reducció de rendes a la meitat, es va fer el 29 d'octubre de 2.020, quan encara ni tan sols havia entrat en vigor el RDL 35/2020, que ho va fer fins el dia 24 de desembre de 2.020.

La demandada en va fer una altra posterior, el 28 de gener de 2.021, a l'empara d'aquesta norma, que ja era vigent, i en resposta a una reclamació extrajudicial de pagament de rendes que va fer la demandant el 18 del mateix mes i any.

A aquesta petició no va adjuntar cap documentació que permetés constatar el compliment dels requisits que preveuen els articles 3 i 4 del RDL 35/2020 .

Per altra banda, la sentència de primera instància declara provat, sense que s'hagi impugnat en aquest particular, que des del mes de novembre de 2.020 fins el maig de 2.021, la societat llogatera ni tan sols va pagar la meitat de la renda, que seria la quantitat que segons les seves al·legacions li correspondria fer efectiva.

DOTZÈ. En definitiva, l'apel·lant no demostra que complís els requisits que condicionaven la viabilitat de la reducció de la renda pactada a la meitat, que tampoc va pagar.

Per tot això, no és procedent l'aplicació de la reducció que preveia el RDL 35/2020.

Enervació de l'acció. Suspensió de terminis. Qüestió nova

TRETZÈ. L'apel·lant tampoc està d'acord amb què no se li hagi reconegut eficàcia per enervar la pretensió a la transferència que va fer a la SAREB el dia 24 de març de 2.022, per un import de 4.069,87 euros.

Segons el que argumenta, s'hauria d'aplicar el que preveia la disposició addicional quarta del Real decreto 463/2020, de 14 de marzo , i l' article 10 del Real decreto 537/2000, de 22 de mayo que el va prorrogar, que va acordar la suspensió dels terminis processals.

El recurs sembla que vulgui dir que, quan es va rebre el requeriment de pagament per part de l'arrendadora (4 de maig de 2.021) atès que aquells terminis estaven suspesos, no tindria cap eficàcia, perquè no es va reiniciar el còmput dels terminis suspesos fins el 9 de maig.

CATORZÈ. De la lectura de la contestació a la demanda, malgrat que fa referència a la consignació del deute que considera que existia i al seus efectes enervatoris, no fa cap al·lusió a la rellevància que podria tenir en aquest cas la suspensió dels terminis processals arran de les normes dictades per adoptar mesures a causa de la epidèmia de COVID 19.

En definitiva, està introduint una qüestió nova en aquesta segona instància.

QUINZÈ. Aquest Tribunal ha repetit moltes vegades quina és la conseqüència jurídica d'introduir qüestions fàctiques o jurídiques noves en la segona instància.

Per exemple a les sentències de 2 de desembre , 26 i 13 i 12 de novembre , 13 de maig , 17 d'abril i 28 de febrer de 2.024 , 17 i 3 de maig de 2.023 , i de 30 de novembre , 22 de setembre , 16 de maig i 5 d'abril de 2.022 , dèiem:

"una cuestión nueva no puede tomarse en consideración como base de la resolución que ponga fin al presente grado jurisdiccional. Y ello por impedirlo el principio "pendente apellatione nihil innovetur" hoy recogido en el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que se refiere al objeto del recurso de apelación identificándolo con el de la primera instancia al señalar que, en virtud del mismo, "podrá perseguirse con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente".

Según la constante jurisprudencia del Tribunal Supremo la apelación, aunque permite al Tribunal conocer en su integridad del proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de Derecho "pendente apellatione, nihil innovetur". Dicho de otro modo, el órgano competente para conocer del proceso en segunda instancia, en observancia del principio "tantum devolutum quantum apellatur", debe circunscribir su análisis a los temas que fueron objeto de controversia en el primer grado jurisdiccional, ya que sobrepasar dicho límite implicaría incongruencia y conllevaría indefensión para la parte apelada, que eventualmente podría verse afectada por un pronunciamiento relativo a una cuestión sobre la que no pudo fijar su postura en la fase de alegaciones ni articular los medios de prueba que estimara oportunos en período probatorio. En este sentido sentencias del citado Tribunal de 28 de marzo , 19 de abril , 10 de junio y 4 de diciembre de 2.000 , 12 de febrero , 30 de marzo y 31 de mayo de 2.001 , 22 de octubre y 29 de noviembre de 2.002 , 26 de febrero , 31 de mayo , 25 de junio , 26 de julio , 12 y 31 de diciembre de 2.003 , 19 de febrero de 2.004 y 18 de mayo de 2.005 .

Por otro lado, el Tribunal Constitucional, en su sentencia de 15 de enero de 1.996 , señala que "en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura... como una revisio prioris instantiae en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, pero sin que la cognición del tribunal superior pueda extenderse a extremos distintos de los que fueron objeto del litigio en la primera".

El que acabem de dir determinaria que ni tan sols es pogués entrar a valorar un fet que no va ser plantejat en la demanda.

Aquesta conseqüència també és la que preveu l' article 456.1 de la LEC .

SETZÈ. Si d'una manera hipotètica prescindim del que acabem d'argumentar, resulta que la suspensió dels terminis processals va durar fins el 9 de maig de 2.021.

Que la SAREB fes un requeriment de pagament a la llogatera el 4 de maig de 2.021, no vol dir que no fos eficaç, sinó que el termini de 30 dies que havien de passar abans de presentar la demanda per a què el pagament no tingués eficàcia a l'hora d'enervar, s'haurien de computar des de l'aixecament de la suspensió dels terminis.

Atès que la consignació presumptament enervatòria de la pretensió no es va fer fins el 24 de març de 2.022, no hi ha dubte que en el moment de presentar la demanda havia passat amb escreix el termini de 30 dies dins del qual el llogater pot pagar enervant la pretensió, sempre i quan no ho hagués fet anteriorment una altra vegada ( article 22 de la LEC ).

Al que s'acaba de dir hem d'afegir, que deixada sense efecte la suspensió dels terminis processals, SAREB va fer un nou requeriment extrajudicial de pagament a la societat llogatera el dia 20 d'agost de 2.021.

Evidentment que entre aquest requeriment i la presentació de la demanda, també va transcorre amb escreix el termini de 30 dies esmentat.

En definitiva, es miri per o es miri, la transferència que va fer la demandada no té cap eficàcia per enervar la pretensió de desnonament.

Només resta afegir que no va transferir la totalitat del deute que si li reclamava, sinó només la que va considerar de manera unilateral que devia.

Aplicació de la quantitat transferida al deute.

DISSETÈ. L'apel·lant al·lega que la quantitat transferida per import de 4.69,87 euros, ha de disminuir la quantitat que la condemna a pagar la sentència d'instància.

Aquest pagament es va produir amb posterioritat a la presentació de la demanda, el que implica que en el moment de la seva presentació, devia l'import reclamat.

Per tant, efectivament s'haurà de tenir en compte en fase d'execució de sentència a l'hora de fer el pagament de la condemna imposada

Ara bé, no té cap més virtualitat si aquesta afirmació té com a finalitat evitar la condemna en costes sobre la base d'una estimació parcial de la demanda respecte de la pretensió de pagament de les rendes degudes.

DIVUITÈ. Finalment, només ens resta afegir que tot i que la sentència d'instància ha exclòs de la quantitat reclamada en concepte de rendes degudes les corresponents als mesos de juliol a octubre de 2.020, ambdós incloses, el recurs no fa cap referència a l'eventual transcendència que podria tenir aquesta exclusió als efectes de costes, el que determina que aquesta Sala no ho pugui entrar a valorar.

Costes.

DINOVÈ.De conformitat amb l' article 398.1 de la LEC imposem les costes de la segona instància a la part apel·lant.