Sentencia Civil 182/2025 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 301/2024 de 05 de marzo del 2025

PRIMERO.-La parte actora formula recurso contra la sentencia de instancia alegando, en esencia, error en la apreciación y valoración de la prueba e indicando que entre los hechos controvertidos fijados en la audiencia previa no se encontraba el hecho de la resolución del contrato de compraventa operado conforme al documento de "rescisión de contrato de compraventa" de fecha 4 de octubre de 2008 suscrito entre la Promotora y los actores, que fue aportado a los autos por la Administración Concursal de aquélla, sin que tampoco se pudiera discutir la inaplicación por tal motivo de la ley 57/1968.

Respecto a dicho documento manifiesta que se firmó después de haber transcurrido la fecha prevista para entrega de las viviendas sin que a dicha data la Promotora se hubiera encontrado en condiciones de hacer entrega de la que fue comprada por los demandantes siendo este el motivo por el que se suscribió dicho documento de rescisión, el que fue redactado por la referida Promotora.

De otro lado, discrepa la parte recurrente respecto del hecho de que el Banco de Andalucía, ahora banco Santander, hubiera abierto para la promoción una cuenta bancaria especial, sin que se explique en la sentencia cuál es el motivo por el que se llega a esa conclusión.

Igualmente, discrepa respecto de la aseveración que se recoge en la sentencia recurrida, en cuanto se afirma en la misma que la Promotora tenía suscritas dos pólizas de seguro a fin de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas en la compra de las viviendas.

Señala en su recurso, también, que se ha producido inaplicación y vulneración de normas sustantivas, entendiendo que, una vez expirado el plazo pactado para la entrega de la vivienda, no importan las posibles causas subjetivas que pudieran rodear la solicitud de rescisión del contrato, ni los motivos personales.

En cuanto a las costas, entiende que no debieron ser impuestas, pues el caso que ocupa, "desde una perspectiva fáctica, no se estima, ni mucho menos, claro,... debiendo, asimismo, aunarse lo anterior, desde una perspectiva jurídica, con la cuestión relativa a la aplicabilidad de la ley 57/68, en relación a documento de "rescisión de contrato de compraventa", la cual no se incorporó al proceso como hecho controvertido..." (sic).

A tal recurso se opuso la parte demandada, indicando en cuanto al documento de rescisión al que se ha hecho referencia que la parte lo ocultó en todo momento por lo que al celebrarse el acto de la audiencia previa no se conocía tal hecho, ya que de haberlo conocido se hubieran incluido entre los hechos controvertidos que debían ser resueltos por la Juzgadora a quo.

Refiere que no se tuvo noticia de tal circunstancia hasta la contestación al oficio remitido por la Administración Concursal de la Promotora, y pone de manifiesto que los actores solicitaron la rescisión del contrato de compraventa por motivos personales, tras haber obtenido su vivienda la preceptiva licencia de primera ocupación.

Por tanto, como indica, solicitaron la resolución por motivos ajenos al incumplimiento de dicha Promotora.

En cuanto a las costas que han sido impuestas en la instancia a la parte actora entiende ajustada la imposición conforme al artículo 394 de la LEC.

SEGUNDO.-Los autos de que dimana este Rollo de apelación se incoaron en base a demanda formulada por el ahora recurrente contra la apelada en reclamación de la cantidad de 36.012,65 € €, suma que dice abonó a la entidad Promotora "María del Mar y Dorogama, S.L.", mediante entrega a ésta de 6.000 € en concepto de señal y reserva; 13.260 € a la firma del contrato de compraventa y 16.752,65 € mediante el pago de diez (10) letras de cambio, todo ello como pago a cuenta del precio de una vivienda sita en Trigueros (Huelva), en DIRECCION000, finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de Huelva. El contrato de compraventa data del 11 de diciembre de 2006.

El precio total de la compraventa fue el de 180.063,22 €, incluido IVA y se fijó como fecha prevista para la terminación de las obras, "aproximadamente, durante el mes de diciembre de 2.007".

En la estipulación Novena se acordó lo siguiente: "Para el caso de que se instase la resolución de este contrato por las causas previstas en el art. 3º de la Ley 57/68, de 27 de Julio, cuya copia se adjunta, las cantidades recibidas, que se ingresarán en la cuenta especial no NUM001, de la entidad "Banco de Andalucía", le serán devueltas al adquirente, en unión de sus intereses legales correspondientes. El cumplimiento de esta obligación se garantiza mediante póliza de seguro con la entidad aseguradora ACC."

Además de lo anterior, consta en autos que con fecha 1 de octubre de 2008 se firmó entre los compradores (actores-apelantes) y la citada vendedora un documento al que denominaron de "rescisión de contrato de compraventa" en el que se hacía constar que la parte compradora renunciaba "por motivos personales" a la compraventa de la vivienda, aceptando la citada vendedora dicha renuncia y comprometiéndose a abonar a aquélla la suma de 25.208,85 € de los 36.012,65 € que reconoció haber recibido de dicha parte compradora.

Previamente, el 12 de agosto de 2008, se otorgó Licencia de Primera Ocupación de 51 viviendas y 4 locales del proyecto básico y de ejecución de 58 viviendas y locales en el Plan Parcial SR-3 de las Manzanas 2 y 3.

No obstante, como quiera que la Promotora no hizo efectiva la suma indicada, la parte compradora la reclamó por vía judicial dictándose sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Huelva con fecha 25 de septiembre de 2009 estimando dicha demanda por el importe citado de 25.208,85 € de principal, más intereses legales correspondientes.

También consta en autos que la entidad Promotora citada fue declarada en situación de concurso de acreedores, reconociéndose a los compradores un crédito de 17.131,25 €, saldo proveniente, según la contabilidad de la concursada, de un saldo inicial de 25.208,85 €, menos la suma de 8.077,60 € como devolución parcial efectuada de dicha cantidad.

Dicho saldo no fue objeto de impugnación por parte de los acreedores citados.

Los datos relativos al documento de rescisión indicado, Licencia de Primera Ocupación y al saldo concursal han sido incorporados a los autos en base a información suministrada por la Administración Concursal de la Promotora, como consecuencia de prueba propuesta por la demandada y admitida en la audiencia previa.

La acción ejercitada se sustenta en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre el percibo de cantidades anticipadas para la construcción y venta de viviendas, así como en la Ley 38/99, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación que modificó la anterior.

Tras oponerse la parte demandada y darse trámite al procedimiento, se dictó la sentencia que ahora se recurre, cuya parte dispositiva ha sido reseñada en el Antecedente de Hecho Segundo de esta resolución.

Dicha sentencia recurrida, sustancialmente, viene a desestimar la demanda sobre la base de que no resulta de aplicación el régimen tuitivo de la Ley 57/1968 al estar ante un desistimiento unilateral de la parte compradora por motivos personales.

TERCERO.-Lo primero que procede es analizar si resulta de aplicación el régimen previsto en la Ley 57/1968, conforme a cuyo art. 3 "Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

En contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley.

Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se entiende sin perjuicio de los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente."

Previamente, el art. 1 de dicha Ley señala lo que sigue: "Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:

Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Segunda.- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior."

Y, al respecto, la STS de 21 de diciembre de 2015 fijó como doctrina jurisprudencial que " En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

Dicha doctrina ha seguido desarrollándose y matizándose por el propio Tribunal Supremo y así en su sentencia 36/2023, de 17 de enero declara: "Sobre la responsabilidad de las entidades de crédito receptoras de los anticipos conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 , afirmada por la jurisprudencia a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre , la sentencia 24/2021, de 25 de enero , citada por la 574/2021, declaró lo siguiente:

"Es doctrina jurisprudencial reiterada a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre , que el tribunal sentenciador demuestra conocer, que mientras la entidad garante (avalista o aseguradora) responde de todas las cantidades anticipadas, incluyendo sus intereses, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro, y sin que su responsabilidad respecto de las cantidades anticipadas previstas en el contrato dependa de que se ingresen o no esas cantidades en una cuenta bancaria ni del carácter de la cuenta en que se ingresen, al ser una responsabilidad que solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda ( sentencias 8/2020, de 8 de enero , 6/2020, de 8 de enero , y 653/2019, de 10 de diciembre ), por el contrario la responsabilidad de las entidades de crédito conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad "a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador", sino que nace del incumplimiento de su deber de control "sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor" en la propia entidad de crédito, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas (entre las más recientes, sentencias 479/2020, de 21 de septiembre , 453/2020, de 23 de julio , y 147/2020, de 4 de marzo )".

Así mismo, ha señalado en la sentencia 838/2023, y reiteran las SSTS 344/2024, de 11 de marzo, 306/2024, de 4 de marzo, 132/2024, de 5 de febrero y 3/2024, de 8 de enero, a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre ya citada anteriormente que "es doctrina jurisprudencial reiterada que la responsabilidad de las entidades de crédito con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador, sino que nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor en la propia entidad de crédito, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas."

Ahora bien, como puso de manifiesto la sentencia que es objeto de recurso, el régimen especialmente tuitivo establecido por la Ley 57/1968, al que se ha hecho referencia anteriormente, con las matizaciones y doctrina sentada por el Tribunal Supremo, que han quedado expuestas, no resulta de aplicación a supuestos en los que la resolución contractual se llevó a cabo por mutuo disenso de los contratantes o, como ocurrió en este caso, por "motivos personales" de los compradores, que les llevaron a "renunciar" a la compraventa, renuncia que les fue "aceptada" por la vendedora, si bien se comprometió a devolver a aquéllos parte del dinero que los mismos le habían entregado, concretamente 25.208,85 €, de los 36.012,65 € entregados previamente.

Dicho acuerdo rescisorio hace inexistente el presupuesto de la acción ejercitada por la parte demandante, que tiene su base en un incumplimiento de la parte vendedora motivado por no haberse iniciado la construcción o no haberse entregado en la fecha prevista para ello, y en este mismo sentido la más reciente sentencia 470/2022, de 6 de junio, recuerda: que "[...] en el régimen de la Ley 57/1968 lo que se garantiza al comprador es la devolución de las cantidades anticipadas "para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el tiempo convenido" (art. 1.1.ª), de modo que la responsabilidad legal de las entidades de crédito establecida en la condición 2.ª del art. 1 de la misma ley solo nacerá en esos mismos casos de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin, no en los de resolución o extinción del contrato por otras causas como el mutuo disenso o la imposibilidad del comprador de pagar el precio aunque, como en el presente caso, la imposibilidad por no obtener financiación se reconozca en el contrato como determinante del derecho del comprador a resolverlo."

En semejante sentido se muestran las SSTS 1126/2023 y 671/2022, señalando la de 12 de julio de 2021 que "Los derechos irrenunciables que la Ley 57/68 reconoce a los compradores de viviendas en construcción son para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, no para casos como el presente de resolución por mutuo acuerdo entre comprador y promotora por razones del todo ajenas al cumplimiento o incumplimiento por la promotora del plazo convenido.".

El caso es que de la existencia de este documento rescisorio se tuvo conocimiento cuando la que fue Administración Concursal de la Promotora-vendedora fue requerida al efecto de aportar determinada información como prueba admitida en la audiencia previa propuesta por la demandada, información que, entre otros particulares, iba referida a que certificase acerca de "La existencia de comunicaciones entre la promotora y los demandantes sobre la entrega de la vivienda o la concesión de la licencia de primera ocupación y en su caso el contenido de tales comunicaciones."

De este modo, resulta que no puede entenderse que haya existido indefensión alguna para la parte demandante, ahora apelante, por el hecho de que dicha cuestión no fue presentada como controvertida en la audiencia previa, ya que no lo fue porque los demandantes ocultaron dicho documento cuya existencia únicamente conocían ellos y la Promotora, pero al que la demandada resultaba ajena, como también se ocultó por aquéllos que la citada Promotora abonó a cuenta del importe que reconoció adeudar a los compradores la suma de 8.077,60 €, cantidad que nunca podría reclamar a la entidad bancaria donde supuestamente se ingresaron las cantidades entregadas a cuenta del precio - y posiblemente ocurriera con las representadas por las letras de cambio, ya que el Banco no ha acreditado lo contrario, existiendo una cuenta que pudiera considerarse especial al efecto, como reconoció en juicio el Director de la Oficina -.

Tras la incorporación de la prueba proveniente de la referida Intervención Concursal - de la que se colige también que medió Licencia de Primera Ocupación de las viviendas antes de la suscripción del documento rescisorio, así como que existía póliza de aval colectivo otorgado por la entidad ACC Seguros (Grupo Zurich) respecto de la promoción de las viviendas del PP SR-3, MZ 2 y 3 - se efectuaron conclusiones por las partes litigantes, con lo que ambas pudieron alegar al respecto lo que estimaron oportuno.

Como consecuencia de lo anterior, no existiendo el presupuesto para la prosperabilidad de la acción ejercitada por la parte actora, con base en la Ley 57/1968, el recurso debe ser desestimado, incluso en lo referente a las costas devengadas en la primera instancia que, conforme al art. 394 LEC deben correr de cuenta de la parte actora.

CUARTO.-Conforme al art. 398 LEC las costas devengadas en la segunda instancia serán de cuenta de la parte apelante, con pérdida del depósito efectuado para recurrir.