Sentencia Civil 419/2024 Audiencia Provincial Civil de Sevilla nº 2, Rec. 2372/2023 de 06 de noviembre del 2024

PRIMERO.-Antecedentes .

1.1. La entidad demandante sostiene que la vivienda objeto de los presentes autos, fue arrendada a la demandada, con fecha 19 de abril de 2017 y la arrendataria viene obligada a abonar la renta mensual pactada, que inicialmente lo fue de ciento tres euros (103,00 euros), más el pago de servicios y suministros mediante la cuenta corriente número NUM001. Que desde la entrada en vigor del contrato a día de hoy, la demandada ha abonado en la cuenta designada las sumas correspondientes a las rentas mensuales salvo los recibos de los meses de marzo, mayo,junio,julio, y agosto de 2020 por lo que adeuda a mi principal la cantidad de 528,00 €. Se deja ofrecida la enervación de la acción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

1.2. La demandada contesta el 11 de enero de 2021 se opone solicitando se acuerde no haber lugar a la resolución del contrato ni al desahucio alegando que las cantidades reclamadas han sido satisfechas de acuerdo con la documentación que se adjunta los meses de marzo, mayo, junio y agosto del 2020 sino también las devengadas en fecha posterior. Por otro lado la razón por la que Dª Elsa se demoró en el pago del mes de marzo no fue otra que la de la pandemia, que motivó el estado de alarma por lo que se vio privada de ingresos pudiendo reanudar los pagos nuevamente en septiembre del 2020, extremo este que fue puesto en conocimiento de la demandante aceptándose el mismo incluso condonándose el mes de abril, encontrándose en la actualidad al corriente del pago. En consecuencia entiende que el desahucio no debe prosperar.

1.3. Aunque la demandante admite en el acto de la vista que la arrendataria se encontraba al corriente en el pago de la renta la sentencia estima la acción de desahucio por falta de pago de las rentas y declara resuelto el contrato pues considera que al tiempo de la presentación de la demanda (22 /9/2020) momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, la parte demandada adeudaba las cantidades en concepto de renta correspondientes a las mensualidades de marzo, mayo, junio, julio y agosto de 2020 por importe de 528,00 euros, por lo que concurría la causa resolutoria del arrendamiento por la falta de pago de la renta y cantidades asimiladas y en consecuencia, en este caso, no habiéndose producido el pago de la renta adeudada en el plazo conferido al efecto conforme al art. 440.3 LEC estimaba la acción.

Respecto de la acción de reclamación de cantidad de las rentas adeudadas y las que se devenguen hasta el desalojo, al encontrarse a la fecha abonadas las vencidas solo estima la condena a pagar las que se devenguen con posterioridad al último pago acreditado y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

Respecto de la solicitud de suspensión de lanzamiento se remite al trámite de ejecución de sentencia.

1.4. En el escrito de apelación la demandada añade que sus ingresos los obtenía y obtiene por su trabajo de limpieza en las casas y ante la llegada del estado de alarma, por circunstancias impuestas de fuerza mayor se ve privada de ejercer su trabajo con la consiguiente perdida de ingresos, viéndose abocada a demorar el pago del alquiler correspondiente a esos meses, invoca el artículo 1105, 1182 y 1184 del CC , este supuesto de fuerza mayor altera el equilibrio económico del contrato por la situación antes descrita y añade la admisión por la jurisprudencia como una de las excepciones al principio "pacta sunt servanda" (el contrato obliga a los contratantes), el supuesto de que se produzca una alteración sobrevenida de las circunstancias o clausula rebus sic stantibus, excepción de construcción jurisprudencial que tiene por finalidad la modificación del contrato encaminada a compensar el equilibrio de las prestaciones causado por dicha alteración sobrevenida. Añade que la entidad BUILDINGCENTER SAU publicó, según la web de CAIXABANK, una serie de compromisos que son de aplicación al contrato y no le han sido respetados concretamente.

SEGUNDO.-Cuestiones jurídicas.

2.1. Antes de resolver el recurso de apelación consideramos procedente analizar diversas cuestiones jurídicas. En primer término es relevante determinar si nos encontramos ante un proceso sumario o plenario. Como recoge la SAP Barcelona, a 04 de octubre de 2023 - ROJ: SAP B 9845/2023. ECLI:ES:APB:2023:9845 Nº de Resolución: 604/2023 Nº Recurso: 861/2022 Sección: 4 remitiéndose a la doctrina del Tribunal Supremo: «En relación a lo planteado respecto de este motivo de apelación cabe indicar que el presente es un juicio de desahucio y reclamación de rentas que dada esta última pretensión ya no tiene carácter sumario tal y como se declara en la STS 21.06.2023 en la que ante la alegación de la recurrente referente a que la mención que se introdujo por la Ley 37/2011 en el art. 440.3 LEC a la oposición por el demandado consistente en alegar "las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", debe entenderse en el sentido de que cuando a la acción de desahucio se acumule la acción de reclamación de cantidad, el demandado puede oponer las excepciones relativas a si se debe o no la cantidad reclamada. A tal efecto indica esta STS que: "La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago. En la medida en que la estimación de una excepción al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio".Respecto de la misma cuestión ya se verifico un pronunciamiento anterior en la STS 19.06.2023 (que contiene precisiones adicionales), al indicar: "i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

Es por ello que en un procedimiento como el aquí planteado cabía alegar los motivos de oposición que afecten a la exigibilidad de la cantidad reclamada. Sin embargo la causa alegada fue el pago de lo adeudado con base en el retraso a causa de la situación del estado de alarma y el incumplimiento de los compromisos ofrecidos por la demandante teniendo ingresadas todas las cantidades adeudadas a fecha de la contestación.

2.2. Sobre el impago de un solo mes. Pago de la renta con posterioridad a la presentación de demanda de desahucio.

a) En segundo término y dado que la sentencia impugnada justifica su decisión en la doctrina del Tribunal Supremo que no excluye la resolución arrendaticia aunque la demandada se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, fijando inicio del computo del plazo para enervar la acción de desahucio según el artículo 410 de la LEC al momento de presentación de la demanda , hay que concluir con dicha sentencia que la litispendencia implica: en primer lugar que el objeto del pleito reside en determinar si en el momento de presentación de la demanda, el arrendatario se encontraba incurso en causa de resolución, por haber incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido o le correspondieran; y en segundo término que la fecha de interposición de la demandaadquiere relevancia para la determinación del momento a partir del cual el pago que pueda efectuar el arrendatario ya no afecta a la concurrencia de causa resolutoria, pasando a ser considerado un pago a efectos de enervación.

b) Es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007; RJA 3886 y 4636/2003, 6571/2004, 4731/2005, 8401/2006, y 730 y 4336/2007), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

Así en cuanto al incumplimiento del pago de la renta es doctrina jurisprudencial STS, Civil sección 1 del 22 de noviembre de 2010 ( ROJ: STS 6367/2010 - ECLI:ES:TS:2010:6367) Sentencia: 771/2010 Recurso: 2200/2006 : «CUARTO.- Pago de la renta con posterioridad a la presentación de demanda de desahucio. Doctrina jurisprudencial. La controversia existente entre las diferentes Audiencias Provinciales a las que se refiere el recurrente gira en torno a si, en un proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas, procede o no decretar el desahucio cuando el demandado haya hecho efectivo el pago de la renta debida, con unos días de retraso respecto del plazo estipulado en el contrato. Esta Sala, ya ha fijado como doctrina jurisprudencial(SSTS 24 de julio de 2008, [RC n.º 508/2002 ], 26 de marzo de 2009 [RC n.º 1507/2004 ], 20 de octubre de 2009, [RC n.º 1507/2004 ], entre otras) que el pago total de la renta del arrendamiento de una local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.»

c) Sin embargo ya en una sentencia de 2009, este órgano había admitido que "la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales, para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitro judicial",aunque esto "sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual".La reciente STS, Civil sección 1 del 23 de julio de 2024 ( ROJ: STS 4244/2024 - ECLI:ES:TS:2024:4244) Sentencia: 1065/2024 Recurso: 611/2022 recuerda Tribunal Supremo estima que el retraso, involuntario y puntual, en una mensualidad no es motivo automático para rescindir el contrato, porque en ese caso la arrendataria llevaba pagando la renta desde 1983 y un retraso tras 37 años cumpliendo no justifican un desahucio, argumenta, además, que el impago de esa mensualidad, que se abonó finalmente días después, no produjo ningún perjuicio al acreedor por lo que permite el examen de las circunstancias concurrentes que concluye en la inexistencia de incumplimiento resolutorio, así :«la jurisprudencia de la sala no ha cerrado el paso a que, a los efectos de determinar el incumplimiento de la obligación de pago, no deban ser contempladas las concretas circunstancias concurrentes en cada supuesto litigioso. Y, desde esta perspectiva, las anteriormente descritas, de naturaleza excepcional, determinan que no pueda apreciarse concurrente un incumplimiento resolutorio del contrato de arrendamiento. No cabe aplicar la doctrina de la sentencia 137/2014 , pues si bien, en ambos casos, constaba la falta de pago de una mensualidad de renta, no concurrían las circunstancias antes descritas que convierten el presente caso en singular.»

d) La arrendataria apelante justifica su falta de pago tanto en la contestación como en el recurso de apelación en la situación extraordinaria generada a raíz de la pandemia Covid-19. Ambas partes convienen que la demandada desde el momento de la celebración del contrato venia abonando con regularidad las rentas hasta marzo de 2020. En dicha fecha se dicta el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo que declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 que fue prorrogado por Real Decreto 476/2020, de 27 de marzo, por Real Decreto 487/2020, de 10 de abril, por Real Decreto 492/2020, de 24 de abril, por Decreto 514/2020 de 8 de mayo de 2020, por Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo y por Real Decreto 555/2020, de 5 de junio en que se levantó. Junto a ello el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 que supone una normativa especial sobre arrendamientos que surge a raíz de la grave situación entonces presente y quedó referida a las rentas que se devengaran con posterioridad. Otro tanto cabe decir del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, y el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

Las alegaciones efectuadas por la apelante al margen de la contestación como la invocación de la clausula rebus sic stantibus,excepción de construcción jurisprudencial que tiene por finalidad la modificación del contrato encaminada a compensar el equilibrio de las prestaciones causado por dicha alteración sobrevenida o los compromisos adquiridos por la entidad BUILDINGCENTER SAU es extemporánea. Pero no lo es la circunstancia excepcional, imprevisible, grave y con efectos tan nocivos como la que ha tenido lugar a consecuencia de la pandemia del COVID-19, por lo que puede decirse que si bien no puede tomarse en consideración para justificar la aplicación de la doctrina de la "rebus sic stantibus", si se trata de un supuesto extraordinario a tener en cuenta para justificar el retraso en el pago de más de un mes y teniendo en cuenta ademas que la cuantía era escasa y a la demandante no le causa un gran perjuicio

CUARTO.-Sobre la enervación .

4.1. En primer lugar hay que decir que, cuando se formuló la demanda, había rentas que debían haber sido pagadas y que no lo habían sido. De acuerdo con las alegaciones realizadas en la contestación y con los justificantes bancarios aportados, en la fecha de la demanda, 17 de septiembre de 2020 había pendiente de pago 528 euros de las 5 mensualidades de marzo de 2020 y de mayo a agosto inclusives de 2020 a razón de 105,60 euros. Por tanto, cuando se presentó la demanda la arrendataria debía cantidades de renta que había de haber pagado ya en ese momento inicial. La demanda estaba por tanto justificada.

4.2. La cuestión es, si se produjo la enervación del desahucio. Según el art.440.3 LEC dispone que "En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación."

Por tanto, al haber mediado requerimiento, hay que estar a lo previsto en el art.22.4 LEC, que dispone:" Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440,(actualmente apartado 5 del artículo 438) paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio (...)

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."

4.3.Consta en las actuaciones que la apelante demandada fue emplazada y requerida suspendiéndose el plazo para las actuaciones procesales por solicitud de justicia gratuita y mediante diligencia de 21 de diciembre de 2020 se reanuda y se le concede el plazo de 9 días para contestar lo que efectúa oponiéndose pero además alega que tiene abonadas todas las rentas adeudadas hasta la expiración del plazo del requerimiento. El plazo finalizaba el día 11 de enero de 2021 y ya en esa fecha se había pagado el mes de enero. A quien compete la obligación de comunicar al juzgado el pago recibido por el demandado, sin dilación ni excusa, es a la parte actora, lo que no consta que efectuase sino hasta el acto de la vista. Por tanto se pagó en el plazo legal todo lo debido en el momento en que finalizaba el plazo de 10 días previsto legalmente para enervar. Por lo que si bien como refiere la sentencia impugnada al tiempo de presentación de la demanda se adeudaba no solo un mes sino 5 meses, la arrendataria enerva la acción de desahucio al pagar al actor de las cantidades adeudadas por lo que no cabe la resolución del contrato sino tener por enervada la acción de desahucio. En la contestación, si bien no se solicita expresamente la enervación, el primer argumento que se alega es el pago de todo lo adeudado. Según los hechos de la sentencia que han sido admitidos por ambas partes en el acto de la vista también se constata que la demandada se encuentra al corriente en el pago de la renta hasta el punto de que en primera instancia se desestima la reclamación de cantidad por las rentas adeudadas con la consiguiente estimación parcial de la demanda. Por tanto si bien no pudiera admitirse el retrasocomo motivo de oposición en los estrictos términos de la jurisprudencia del Tribunal supremo constando que la deuda pendiente de pago existente al tiempo de interponerse la misma fue satisfecha en un momento posterior en el plazo concedido tras el requerimiento si procede la enervación de la acción de desahuciopues así se admitía expresamente en la demanda en el primer otrosí.

Existe una relación directa entre el desahucio y la reclamación de rentas, de forma que el régimen del primero en el que siempre debe respetarse el ejercicio de la facultad enervatoria de ser la misma procedente, extiende sus efectos a la segunda, y si la enervación hace innecesario un pronunciamiento sobre la acción de reclamación de rentas pues implica que las mismas se han satisfecho si bien con posterioridad a la demanda no cabe una estimación parcial de la demanda con desestimación de la reclamación de cantidad por las rentas vencidas sino que cabe una desestimación total de la demanda y tener por enervada la acción de desahucio ya que la oposición no solo tuvo por objeto justificar el retraso sino que no debía nada ya que el arrendatario puede pagar para enervar pero a su vez oponerse, por entender que debe una cantidad menor o que no debe nada.

4.4. Si bien respecto de las costas en casos de enervación, el art. 22.5 LEC dispone: «5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador»,no procede su imposición a la demandada.

QUINTO.-

5.1. Estimando el recurso de apelación no procede la imposición de costas procesales en esta alzada según el artículo 398 de la LEC.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,