Sentencia Civil 563/2024 Audiencia Provincial Civil de Cantabria nº 2, Rec. 425/2023 de 07 de octubre del 2024

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO: Resumen de antecedentes. Planteamiento del recurso.

1. La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Santander interpuso demanda de reclamación de cantidad contra Loreto, Azucena, Pilar y Paloma, Angelina y Jesús Ángel, interesando su condena a abonar la deuda reclamada por importe de 6.463,62 euros, intereses legales desde la demanda o desde el envío del burofax de 17/8/2020 y expresa imposición de las costas procesales.

2. La parte demandada, con representación y asistencia letrada conjunta, contestaron a la demanda interesando su desestimación.

3. La sentencia del juzgado de primera instancia nº 12 de Santander de 26 de mayo de 2023, estimó íntegramente la demanda y condenó al pago de las costas procesales a los demandados.

4. La parte demandada interpone recurso de apelación en el que denuncia, sucintamente expresado ahora, (i) la falta de legitimación activa o falta de acción para sostener la demanda; (ii) la existencia de cosa juzgada ( art. 222 LEC ) por la existencia de una sentencia anterior, dictada por el juzgado de primera instancia nº 6 de Santander, con vinculación prejudicial positiva en el presente asunto; (iii) subsidiariamente, la incorrecta condena solidaria de los demandados al pago de la deuda reclamada.

5. La parte actora se opone al recurso e interesa su desestimación.

SEGUNDO: Circunstancias condicionantes de la decisión del tribunal.

1. En la labor que corresponde a este tribunal, con plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti)como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris),ha de advertirse que existen una serie de hechos y circunstancias que actúan como presupuestos y condicionantes para alcanzar la convicción del tribunal.

2. En el transcurso de la junta general extraordinaria de la comunidad actora de 30 de octubre de 2017 se acordó ( 2º punto de orden del día ), entre otros, acometer las obras de instalación del ascensor -realmente, de sustitución del ascensor existente, incluida la necesidad de rebajarlo a cota cero- según proyecto y aprobando el presupuesto de la empresa adjudicataria.

Frente a dicho acuerdo no se formuló impugnación judicial.

Al inicio de la reunión se presenta Dª Pilar, que según consta en acta ( documento nº 2 aportado en periodo probatorio por la parte actora ) y ratifica en prueba testifical el copropietario D. Estanislao, "en su nombre y en nombre y representación del resto de los propietarios de la comunidad" para "alegar que están en desacuerdo con la obra y con el pago de las obras de sustitución del ascensor". Consta que abandonó la reunión al principio de la misma.

El señalado testigo indica que se notificó la convocatoria a los locales -por exposición en el portal y entrega en mano de la convocatoria a los arrendatarios de los locales- y que en otras ocasiones en que se han producido arreglos en el tejado han contribuido sin discusión en el 15% de las facturas.

3. La sentencia del juzgado de primera instancia nº 6 de Santander de 22 de junio de 1992 desestima la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios del nº DIRECCION001 contra los hoy demandados en la que pretendía que se declarara que tanto la división del local propiedad de los demandados, como las obras realizadas, constituyen una modificación del título constitutivo de la comunidad para la que no han contado con la autorización de la comunidad actora, por lo que se interesaba finalmente que se les condenara a reintegrar el local o bajo a su estado original con restitución a su estado primitivo tanto los elementos comunes alterados como todas las modificaciones efectuadas que afectaban a la estructura del edificio.

La sentencia estima la excepción de falta de legitimación activa-falta de acción, a cuyo efecto se valora la escritura de agrupación, declaración de obra nueva y compraventa de 1 de marzo de 1954, aunque se afirma que la distribución de los porcentajes respecto de cada una de las tres casas cuyo derecho a edificar se vende no ha sido determinado entre quien mantenía el derecho de suelo y el comprador del derecho de vuelo. En consecuencia, no hay descripción del total inmueble en el título constitutivo ( art. 5 LPH ) porque su base fáctica no concurre hasta el año 1956, ni las cuotas de participación de cada piso, ni siquiera las reglas estatutarias, por lo que mal la comunidad del nº DIRECCION001 puede ejercitar la acción.

4. No se ha cuestionado el relato contenido en el fundamento de derecho tercero de la sentencia de primera instancia, que explica el desarrollo de las edificaciones.

De este modo, tenemos que partir "de la escritura de 1.954, en la que se vende el derecho de vuelo. Momento a partir del cual, nos encontramos con que sobre la planta DIRECCION002 aparecen dos propiedades, la que ahora pertenece a los causantes de la entonces vendedora y la que se va a originar sobre las construcciones que se pretenden levantar y de hecho se levantan, sobre esa planta DIRECCION002, que conforman las comunidades de propietarios de los no DIRECCION000 y DIRECCION001 y no DIRECCION003".

Se sigue afirmando que "El derecho de vuelo es siempre de interpretación restringida, porque, entre otras cosas, supone la modificación del Título y de los coeficientes. Lo que tiene trascendencia a los efectos que nos ocupan es que el derecho de vuelo o sobreedificación, o derecho de levante, cuando se transmite, debe de recoger forzosamente la nueva distribución de cuotas, que es lo que hicieron las partes en escritura de 1954, recordemos: "las plantas bajas construidas quedarán exentas de contribuir a los pagos de conservación del portal y escaleras y fachadas correspondientes a los pisos que se construyan, así como también a los gastos de portería, ascensor y alumbrado de portales y escaleras. Como participación en el solar corresponderá a dichas plantas el 45% y el resto de los elementos comunes, incluidos los anteriormente enumerados, el quince por ciento. A todos los demás efectos, las plantas bajas representarán el catorce por ciento".

TERCERO: Resolución del recurso de apelación.

1. Indisputabilidad de los acuerdos no impugnados.

Descritas las circunstancias más relevantes para la decisión, debe inicialmente indicarse una cuestión principal.

El artículo 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga.

En consecuencia, no existiendo siquiera impugnación tempestiva -ni siquiera a través de este mismo pleito-, los acuerdos comunitarios adoptados -especialmente el de 20 de octubre de 2017- son válidos y ejecutivos.

La postura de la Sala no puede prescindir, como decíamos en la de 21 de febrero y 9 de mayo de 2022, de la doctrina jurisprudencial sentadas en supuestos similares, de la que es mero ejemplo la STS nº 700/2013, de 6 de noviembre ( con cita de otras ), que literalmente, en lo que ahora importa, explica que

< Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos ( SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 , 7 de junio de 2006 ). De esta doctrina se desprende que los acuerdos adoptados en junta de propietarios que no sean radicalmente nulos y no hayan sido impugnados son válidos y ejecutables ( STS 18 de julio de 2011, rec. 2103/07 )».

Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial, recogida, entre otras, en SSTS de 28/10/2004 , 25/01/2005 o 17/12/2009 , que son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta para aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva".

Precisamente sobre la extensión del efecto de la indisputabilidad de los acuerdos firmes no impugnados se ha pronunciado este tribunal en su sentencia de 21 de febrero de 2019, al determinar, en un caso muy semejante al presente, que

<

2. Cosa juzgada.

La cosa juzgada material es el efecto externo que desencadena una resolución judicial firme, que ha alcanzado el estado de cosa juzgada formal ( art. 207.3 LEC) , sobre los restantes órganos jurisdiccionales o sobre el mismo tribunal en un procedimiento distinto, consistente en una vinculación negativa o positiva reguladas en el art. 222 LEC. La primera impide un nuevo proceso sobre el mismo objeto ya juzgado; conforme a la segunda, lo resuelto en un primer proceso debe tenerse en cuenta en el segundo, cuando sea un antecedente lógico de lo que sea su objeto ( sentencias 169/2014, de 8 de abril; 5/2020, de 8 de enero; 223/2021, de 22 de abril; 310/2021, de 13 de mayo; 411/2021, de 21 de junio y 21/2022, de 17 de enero) y los litigantes sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal.

Ciertamente, la cosa juzgada puede ser apreciada de oficio por los tribunales ( SSTS nº 383/2014, de 7 de julio, y nº 417/2018, de 3 de julio ), pero no considera ahora el tribunal que concurra.

Desde luego que el proceso en su día entablado no tuvo como partes a las mismas de este proceso, pero sobre todo el objeto procesal fue por entero distinto, para permitir una apreciación tradicional de la cosa juzgada por ser idéntico ( art. 222.1 LEC ). Pero tampoco es de apreciar que, en la actualidad, haya de asimilarse -creando un vínculo prejudicial positivo- una pretensión como la antigua que terminó con la sentencia del juzgado de primera instancia nº 6 de Santander de 22 de junio de 1992 que negó la legitimación de una subcomunidad -la del número DIRECCION001- para pedir el reintegro del local a su estado original con la pretensión actual de otra subcomunidad -la del número DIRECCION000- para exigir el abono de los gastos generales debidos con arreglo a la cuota de participación establecida en el título constitutivo, "o a lo especialmente establecido",es decir, de forma ajena al título constitutivo, para contribuir al sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización. Salvo, claro está, que haya de considerarse, lo que no es aceptable, que mientras no exista definición de la cuota de participación en cada inmueble, no es posible lograr que los titulares de los locales no hayan de ser obligados a sufragar los gastos generales debidos.

3. Precisamente, "lo especialmente establecido"del art. 9.1.e) LPH ha permitido demostrar -como antes hemos señalado- que la parte demandada ha contribuido a arreglos sucesivos del tejado con una participación del 15%, lo que en buena lógica se la he vuelto a exigir con razón en los propios actos ( art. 7 CC ) por todos aceptados y que hunde su raíz o fundamento en la cuota de participación de los elementos comunes de las plantas DIRECCION002 que se describió en la escritura de 1954.

4. Legitimación activa.

Rechazamos, como parece imponerse, que solo sea posible ostentar legitimación para la presente reclamación la comunidad general compuesta por el conjunto de los edificios de nº DIRECCION001 y DIRECCION000 y nº DIRECCION000, hoy DIRECCION003, y no las subcomunidades en cuyo seno de gestión se ha generado el gasto concreto -particularmente, en un concreto portal de una de las tres subcomunidades- que se reclama.

Decíamos en nuestra sentencia de 21 de junio de 2016 - y recordábamos en la de 16 de julio de 2019- que esta Sala ya se había enfrentado a la realidad de la existencia de una comunidad general -también denominada conjunto o mancomunidad- junto con otras comunidades menores surgidas en su seno que suelen ser calificadas, a los efectos de la administración y gestión de los asuntos exclusivos de cada bloque, como subcomunidades o comunidades parciales.

Decíamos en la SAP ( 2ª ) de Cantabria de 4 de septiembre de 2012, que

< Ley de Propiedad Horizontal existe jurídicamente desde que se produce la situación de hecho que la propia ley contempla, esto es, la realidad de una situación de copropiedad sobre diversos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y con unos elementos comunes ( arts. 2 y 3 LPH y 396 CC ), hasta el punto de que no es imprescindible el otorgamiento de titulo escrito ni su inscripción registral para que sea de aplicación dicha Ley; ahora bien, una vez que existe ese titulo por haberse constituido la comunidad formalmente, y más aun si esta inscrito en el Registro de la Propiedad con efectos frente a terceros, es claro que debe estarse al mismo y en términos generales no cabe admitir alteraciones por la vía de hecho y al margen de los mecanismos legalmente previstos de adopción de acuerdos y su modificación. Esto sin embargo no es óbice para aceptar la preeminencia de situaciones de hecho consolidadas cuando de no hacerlo se contraría la buena fe y se actúa contra los propios actos, pues en ningún caso el derecho puede ser instrumento de conductas torticeras ni debe permitirse su ejercicio abusivo ( art. 7 CC , 247 LEC ); de ahí que, excepcionalmente y siempre en situaciones con esas características, se admita la legitimación de "subcomunidades" de hecho entre los copropietarios de los pisos y locales de un mismo portal para realizar actos de gestión y administración en el estricto ámbito de esa parte del edificio y en lo que a ella en exclusiva concierne y reclamar del comunero indiscutido el cumplimiento de sus obligaciones para con la " subcomunidad", como se desprende de las sentencias que cita la parte recurrente de esta misma Audiencia (SS. 9 Marzo 2009 , 15 Julio 2004 ) entre otras>>.

En la SAP ( 2ª ) Cantabria, de 13 de febrero de 2013 se indicaba que

< STS de 3 de enero de 2007 , esta señala que "como se desprende de la STS de 21 de julio de 1999 , en doctrina también seguida por las SSTS de 19 de julio de 1993 , 17 de septiembre de 1993 , 4 de octubre de 1994 , 18 de diciembre de 1995 y 28 de julio de 1999 , de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala cabe admitir el funcionamiento independiente de las subcomunidades en el seno de una comunidad en régimen de propiedad horizontal cuando se halla expresamente previsto en el título constitutivo.>>.

O incluso la SAP ( 4ª ) Cantabria de 28 de octubre de 2015 expresaba que de acuerdo a

< sentencia del Tribunal Supremo de 3 enero de 2007 , con cita de otras señala "de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala cabe admitir el funcionamiento independiente de las subcomunidades en el seno de una comunidad en régimen de propiedad horizontal..", y la sentencia del Tribunal Supremo de 5 diciembre de 2012 reconoce la concurrencia de legitimaciones en las casos en que coexistan distintas esferas de administración, de gestión y de copropiedad sin que pueda cercenarse la iniciativa procesal de los entes y comunidades constituidas conforme a la Ley.>>.

Consecuencia de lo expuesto, en línea con lo indicado por la juez de instancia, no existe impedimento para reconocer la legitimación de la parte actora como subcomunidad para el ejercicio de su acción ( art. 10 LEC ) por ostentar la capacidad suficiente para la adopción del acuerdo no impugnado y reclamar lo debido en un ámbito de pura gestión o administración de sus intereses.

5. Tampoco podemos aceptar la alegación relativa a que al existir un solo local registral que engloba a los tres edificios, ni siquiera esta copropiedad forma parte de la comunidad de propietarios de los edificios de los que físicamente forma parte.

El artículo 2 LPH expresa que

"Esta Ley será de aplicación:

a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.(..)".

El apartado b) de este artículo 2 LPH viene a reconocer que el título constitutivo de la propiedad horizontal no es propiamente constitutivo, pues la comunidad de propietarios de propiedad horizontal existe( en ocasiones denominada, comunidad de hecho ) desde el mismo instante en que sobre un edificio concurren varios propietarios de pisos o locales bajo las condiciones del art. 396.I CC y desde ese instante queda sometida a la Ley con carácter imperativo ( "se regirán, en todo caso, por las disposiciones de la Ley",por lo que comprende las normas sobre su régimen jurídico de la propiedad y los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros ), salvo en aquello en lo que sea indispensable para su aplicación el otorgamiento del título constitutivo, sin perjuicio de que los propietarios puedan constituirse -más bien, convertirse- en copropiedad ordinaria.

6. Solidaridad.

Por último, se afirma que no procedería la condena solidaria de todos los copropietarios cuando solo son propietarios de una parte del local, con infracción del art. 1137 CC que incorpora la presunción de mancomunidad.

La norma general es que en caso de concurrencia de dos o más deudores en una sola obligación, ésta se constituya con el carácter de mancomunada ( art. 1137 CC ) salvo que del texto de la obligación no resulte otra cosa, por lo que la deuda se presumirá dividida en tantas partes iguales como deudores haya ( art. 1138 CC) .

Pero también es cierto que la jurisprudencia del TS ha sentado una interpretación correctora del art. 1137 CC, en orden a no exigir una expresa manifestación a favor de la solidaridad, admitiendo su existencia cuando las características de la obligación permitan deducir la voluntad de los interesados en crear una obligación generadora de responsabilidad solidaria, y de modo especial cuando se trata de facilitar la garantía del perjudicado al existir una interna conexión entre las obligaciones de los distintos deudores ( SSTS de 19 de abril de 1983 , 7 de enero y 13 de febrero de 1984 , 26 de abril de 1985 , 20 de octubre de 1986 , 12 y 17 de marzo y 12 de mayo de 1987, 11 de octubre de 1989 y 25 de febrero de 2014).

En particular, en el auto de 19 Jul. 2023, Rec. 9626/2021, se recordaba particularmente, por lo que importa ahora al caso, que "esta sala ha declarado la solidaridad de la deuda frente a la comunidad de propietarios, en caso de cotitularidad de la vivienda, entre otras, en la sentencia 508/2014, de 25 de septiembre ".

En definitiva, con tales antecedentes, frente al acreedor, la deuda debe ser asumida de forma solidaria, sin perjuicio de la distribución interna ( art. 1145 CC ).

7. El recurso de apelación, por todo lo expuesto, se desestima.

CUARTO: Costas procesales.

Desestimándose el recurso, en aplicación de lo dispuesto en el art. 398 de la LEC, procede imponer al recurrente las costas de esta alzada.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,