Sentencia Civil 649/2024 Audiencia Provincial Civil de Lleida nº 2, Rec. 1417/2022 de 07 de octubre del 2024

PRIMER. RESUM DE LES ACTUACIONS PRACTICADES EN PRIMERA INSTÀNCIA.

En la demanda s'exercita amb caràcter principal l'acció de retracte de comuners sobre la meitat indivisa del terreny comprat per la demandada, amb impugnació del preu consignat en l'escriptura de compravenda, per fraudulent; i subsidiàriament la de retracte amb l'abonament del preu que consta en aquella escriptura. Tot plegat, pels motius següents.

Se sosté que la compravenda va tenir lloc mitjançant l'escriptura pública de 30 d'octubre de 2019. No exposarem les vicissituds de l'actora per obtenir-ne una còpia, doncs només seria necessari examinar-les per resoldre l'eventual caducitat de l'acció de tanteig, excepció que es va plantejar inicialment en la contesta però que va estar abandonada per la demandada en les seves conclusions finals, com direm. En aquella escriptura s'estableix un preu de 220.000 € per a l'habitatge, habitatge que no és objecte del retracte, i de 180.000 per a la meitat indivisa del terreny ara discutit, preu que segons el parer de l'actor s'ha inflat maliciosament per perjudicar els seus drets de tanteig i retracte per diverses raons.

La primera d'elles, perquè amb anterioritat a la consumació de la venda el transmitent havia ofert públicament el seu habitatge per un import total de 360.000 €, molt superior als 220.000 indicats. Això es pretén acreditar amb una primera acta notarial aixecada a instàncies de l'actor i que constata que el 20 de setembre de 2019 apareixia almenys en dues agències immobiliàries de Vielha l'anunci de venda d'una "casa amb jardí" pel preu de 360.000 €. I amb una segona acta de 23 de gener de 2019 en què queda constància d'un anunci en Internet pel mateix preu de 360.000 €.

El segon motiu és que en l'escriptura pública s'estableix que del preu total de 400.000 € se n'havien rebut 40.000 el 5 de setembre mitjançant transferències bancàries, i que la resta (360.000 €) es va lliurar en el moment d'atorgar escriptura pública amb dos xecs bancaris. El preu de 360.000 € coincidiria amb el quin apareixia com a preu de la casa en els anuncis immobiliaris, de manera que els 40.000 restants correspondrien al terreny.

El tercer motiu, relacionat amb els anteriors, és que en la mateixa demanda s'anuncia la declaració testifical de persones que es van interessar per la compravenda i que acreditarien que se'ls va oferir un preu de 360.000 € per la casa i uns altres 40.000 € pel terreny. En relació a això, el demandant indica que el venedor "aprovechaba sus anuncios para poner el cebo, con las imágenes que se publicaban para la venta, al aparecer en ellas fotos de la mitad indivisa del terreno, dando una falsa apariencia que se incluía el terreno en el precio, buscando a la hora de la verdad, como se verá fácilmente, que para incentivar la venta se hacía oferta "laminera" de poder adquirir la mitad indivisa del terreno colindante para poder disfrutar de una mayor zona verde, fijando su precio en tan sólo 40.000 €".

I el quart motiu, relacionat amb el darrer, és que el terreny es troba afectat per una planificació urbanística que no detallarem però que segons l'actor fa que el seu preu es vegi molt minvat, doncs la superfície real de cada meitat indivisa es redueix a 273,1 m quadrats.

S'insisteix que la compradora no pot desconèixer la realitat urbanística del terreny, ja que durant anys va ser propietària d'un apartament situat precisament enfront del terreny ara discutit. De fet, la demandada no nega pas aquesta afectació i ja la reconeix, tot i que no amb l'abast que pretén l'actora.

I a més de tot l'anterior, l'actor pretén acreditar el preu real del terreny amb les pericials que aporta amb la seva demanda.

Pel que fa a la contestació a la demanda, i com vam avançar, se sostenia que l'exercici del dret havia caducat en haver transcorregut més d'un mes des que l'actor va tenir coneixement de la venda, per uns motius que finalment resten fora del debat per molt que en l'apel·lació s'hi torni a fer alguna referència. Això perquè en les seves conclusions finals el lletrat de la demandada va manifestar, textualment, que "en cuanto al derecho de tanteo, he de decir que por la prueba practicada por esta parte no podemos acreditar que se le comunicara en debida forma y con todos los requisitos; que ha de hacerlo el vendedor al comunero". No hemos dicho que esté mal ejercitada o caducada la acción de retracto por eso, pero la acción de retracto la única que podía hacer es depositar 180.000 euros, cójalos y ya está". No hi insistirem, doncs.

En segon lloc, es defensa la validesa del preu establert en l'escriptura perquè l'actor va adquirir la seva part indivisa del terreny l'any 1993 per una suma de 33.656,68 €, quantitat que considera "posiblemente fuera más, habida cuenta la normalidad en aquellos tiempos de consignar precios minorados para evitar el pago de impuestos". I resulta queara pretén atorgar a la part indivisa de l'actora un preu de 40.000 €, un cop han transcorregut tots aquells anys i el seu valor s'ha incrementat.

En tercer lloc, que encara que el preu d'una compravenda es fixa per mutu acord de les parts hi ha condicionants de caràcter fiscal que aconsellen acomodar-se a les valoracions oficials per evitar una actuació de comprovació que doni lloc a una sanció. Per això la Generalitat fixa una instrucció per a la comprovació dels valors dels immobles a l'hora de determinar els impostos de transmissions patrimonials i de successions i donacions, de manera que tenint en compte aquests paràmetres i el valor cadastral dels immobles l'habitatge tindria un de 134.640,42 € i el terreny de 197.004,52 €. Va ser per això que en l'escriptura es van fixar aquells valors.

En quart lloc, se sosté que l'interès real de l'actor és adquirir el terreny, fins i tot pagant el preu de 180.000 €, per a promoure el seu desenvolupament urbanístic i obtenir-ne un benefici.

En cinqué lloc, es dedica bona part de la contesta a criticar els informes pericials de l'actora.

En sisé lloc, s'argumenta quant a que el preu real del terreny fossin els 40.000 € de les dues transferències del 5 de setembre de 2019. Això perquè el contracte d'arres es va signar el 2 de setembre i les dues transferències des del compte exclusiu de la demandada es van fer una com a pagament de les arres i una altra com a pagament a la immobiliària de la seva comissió d'intermediació i a compte totes dues del preu final. La resta del preu, 360.000 €, es van abonar mitjançant dos xecs el dia de la signatura de l'escriptura pública i per un import de 9680 € que corresponia a la resta de la comissió de la immobiliària, i de 350.320 € per l'habitatge.

També s'indica que l'habitatge va ser adquirit en condomini per l'actora i el seu marit, però que aquest es troba jubilat i tenia menys possibilitats econòmiques que la seva esposa, per la qual cosa únicament va participar en la compravenda de l'habitatge i no del terreny. Per això, els dies 15 i 16 d'octubre de 2019 el seu marit va transferir al compte de l'actora un total de 50.000 € en tres transferències de 15.000 € i una altra de 5000 € totes elles amb la indicació del concepte "traspaso adquisición inmueble", i es fan una sèrie d'indicacions quant als número de compte, la concertació d'un préstec hipotecari i la seva cancel·lació posterior que no reproduirem.

Plantejat així el debat, escau resoldre separadament les qüestions litigioses, tot indicant que malgrat no compartim els arguments jurídics i fàctics de l'apel·lant, coincidim en les seves crítiques a la Sentència apel·lada. Sentència força deficient i no tan sols per la seva fonamentació jurídica sinó perquè no resol vàries excepcions processals i materials plantejades expressament per la demandada i que haurem d'atendre en aquesta resolució.

SEGON. RESOLUCIÓ DE LA LEGITIMACIÓ ACTIVA, LA INDEGUDA ACUMULACIÓ D'ACCIONS I EL LITISCONSORCI PASSIU NECESSARI.

L'argumentació continguda en la contestació interrelaciona totes tres qüestions, per la qual cosa s'han de resoldre conjuntament.

Si bé la legitimació activa afectava el fons de l'assumpte i havia de resoldre's en sentència, les altres dues qüestions són clarament de caràcter processal i haurien d'haver-se resolt obligatòriament en l'audiència prèvia tal com exigeixen els articles 419 i 420 Lec. No obstant això, el jutge no ho va fer i va diferir la qüestió a la sentència, cosa que podria tenir sentit processal si hagués argumentat que era necessari resoldre la legitimació activa per resoldre les altres dues qüestions. Però no és que en l'audiència prèvia el jutge no hi fes cap indicació, sinó que en la sentència tampoc no va resoldre cap de les tres qüestions controvertides. Escau, doncs, fer-ho en aquesta alçada i més tenint en compte que el litisconsorci passiu necessari és una qüestió que s'ha de controlar d'ofici, tal com estableix pacíficament la jurisprudència del Tribunal Suprem (per totes elles, la STS de 13 de gener de 2021).

En la pàgina 29 de la contestació se sosté que en l'acció exercitada amb caràcter principal, la de retracte i impugnació del preu, concorre un supòsit de litisconsorci passiu necessari, mentre que l'acció subsidiària, la de retracte amb el pagament del preu de 180.000 €, únicament es pot dirigir contra la demandada.

S'argumenta que l' article 71 LEC estableix que únicament s'ha d'entrar a resoldre l'acció subsidiària en el cas que la principal no s'estimi fundada, i sobre la principal no es pot entrar a resoldre en aquest procediment perquè l'actor no està legitimat per exercitar-la doncs hauria de plantejar-la en un altre procediment i després d'haver exercitat el retracte amb èxit, i a més a més hauria de dirigir l'acció tant contra la compradora com contra el venedor.

Prèviament, en la pàgina 26 i següents, la demandada justificava la falta de legitimació activa de l'actor per a la impugnació del preu en que no va estar part en la compravenda en la qual es va fixar, i reiterava que abans de pretendre aquesta impugnació s'hauria d'haver subrogat en la posició de la compradora mitjançant l'exercici del dret de retracte en les condicions legals.

I a més plantejava que "aparte de ello, tampoco estaría bien conformada la legitimación pasiva pues debería dirigir necesariamente esta acción acumulada a la de retrato con carácter subsidiario también frente al vendedor; siendo, como es, que el señor Sebastián recibió de mi mandante la cantidad de 180.000 €, la estimación de la demanda con la determinación del precio de 40.000 € implicaría un enriquecimiento injusto para el demandante de 120.000 € detrimento equivalente a la demandada; por tanto, en esta acción concurriría la excepción de litisconsorcio pasivo necesario".

Així les coses, val a dir el següent.

En primer lloc, quant a la legitimació de l'actor per exercitar alhora l'acció de retracte i la impugnació del preu ens remetem al que exposarem en el fonament jurídic següent. La possibilitat de fer-ho és més que pacífica en la jurisprudència, per la qual cosa no ens hi estendrem més.

En segon lloc, pel que fa a la necessitat de demandar també el venedor, la demandada pretén fonamentar el litisconsorci passiu necessari en el suposat enriquiment injust per a l'actor, enriquiment que inclús en el cas de concórrer no arribem a entendre perquè exigiria adreçar la demanda també contra el venedor.

Dit això, ens remetem a les al·legacions de la lletrada de l'actor en les seves conclusions finals al respecte que només és necessari demandar la compradora, i de ser el cas d'haver-se produït altres vendes successives, als compradors posteriors però no pas al venedor.

Però, en alguna resolució judicial es podrien trobar matisos a aquesta conclusió, com en la SAP, Secció 4a, núm. 1.203/2008 d'11 de febrer, que malgrat analitzar un retracte arrendatici, diu:

No es polémico doctrinalmente que el único legitimado frente a la acción de retractoes el comprador (siempre que el negocio transmisivo que la justifique no encierre pactos extraordinarios y se mantenga dentro de la normalidad, Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1.992 ), y ello por entender: 1) que lo pretendido al ejercitar la acción de retractopor la parte actora no es dejar sin efecto el negocio jurídico de venta, y 2) que si bien la relación jurídica que permite la existencia del derecho de retractoderiva de la relación jurídica arrendaticia existente entre vendedor y arrendatario retrayente, la declaración de retractono implica consecuencia alguna para la vendedora, en cuanto, de un lado, presupuesto propio de la acción ejercitada es la existencia y validez del propio negocio transmisivo, de otro, en cuanto al precio,no se cuestiona la venta por 106.980,15 euros y finalmente, ya la vendedora en el negocio de venta dejó constancia y puso en conocimiento de la compradora que la actora era arrendataria (en este sentido, cabe citar las sentencias de la A.P. de Álava, sección primera, de 8 de marzo de 2.001, recurso 407/2000 y de la A.P. de Asturias, sección 5ª, de 5 de diciembre de 2.006, recurso 457/2006 ).

Certament, la invocació de la STS indicada i l'expressió "siempre que el negocio transmisivo que la justifique no encierre pactos extraordinarios y se mantenga dentro de la normalidad"podria fer pensar que en alguns supòsits és necessari demandar el venedor i que potser entre ells es troba el quin ara discutim. Però, si s'examina el contingut de la STS citada la conclusió és una altra:

SEGUNDO: El motivo primero, al amparo del art. 1692.5º LEC , alega interpretación errónea del art. 1522 del Código civil , en relación con el art. 1521 del mismo Código y con el art. 1622 LEC . En el desarrollo de su pertinencia, los recurrentes tratan de demostrar que la recta interpretación de los susodichos preceptos no conduce a la exclusión generalizada e indiscriminada del vendedor en todo juicio de retracto de comuneros, pues puede tener interés en él.

El motivo no puede prosperar. La acción de retracto ha de dirigirse necesariamente contra el comprador, que es quien, si triunfa, va a sufrir la subrogación en su posición de parte en el contrato en favor del retrayente. De ahí que éste no necesite demandar al vendedor también para que la relación procesal se constituya debidamente, como tendría que suceder si el retracto supusiese la resolución del contrato de venta con recuperación del dominio por el enajenante siendo éste quien habría de transmitir al retrayente.

Ahora bien, nada obsta para que el vendedor intervenga si lo desea en el proceso de retracto. Esta Sala tiene declarado que "cuando los terceros no demandados tienen un interés legítimo en la cuestión litigiosa es admisible su intervención en el proceso" ( S. de 17 de octubre de 1961 y las que cita; S. 6 de abril de 1988 ). Pero una cosa es que el vendedor esté facultado y otra -que hay que negar- es que de los preceptos que se dicen infringidos se derive la necesidad de su presencia en el proceso de retracto. También es cuestión diferente la que se suscita en este litigio, en el que el retrayente ha demandado a los vendedores y a la sociedad compradora, y el Juzgado de 1ª Instancia tuvo a aquéllos por partes, tramitándose el juicio de retracto como codemandados. Es esta última cuestión la que ha originado la problemática particular del litigio, y la que hay que resolver.

Exposat això, i d'una banda, en aquest judici no es pretén l'anul·lació de la compravenda en el sentit expressat pel TS. I, d'una altra, el venedor ha tingut coneixement del procediment doncs hi va declarar en qualitat de testimoni i per tant va tenir l'oportunitat d'intervenir-hi en defensa dels seus drets per la via de l' art. 13 Lec si pensava li interessava, cosa que no va fer. Per la qual cosa, l'excepció de litisconsorci decau.

I en tercer lloc i finalment, les conclusions anteriors han de dur a la desestimació de l'excepció d'acumulació indeguda d'accions, doncs n'eren el fonament.

TERCER. RESOLUCIÓ SOBRE LA IMPUGNACIÓ DEL PREU.

La SAP Barcelona, Secció 13a, núm. 18/2008 de 21 de gener, exposa molt didàcticament la doctrina del TS al respecte de la qüestió ara discutida:

TERCERO.- El primer motivo del recurso interpuesto por la arrendataria actora se dirige a combatir el precio que según la sentencia apelada habrá de reembolsar a los compradores.

El retracto legal es el derecho que corresponde a una persona para subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compraventa o dación en pago ( art. 1521 del Código Civil ). Es evidente, por lo tanto, que dentro de los requisitos esenciales de tal subrogación, en las condiciones pactadas, se encuentra la de satisfacer el precio de la transmisión onerosa, que la Ley exige, para evitar posibles abusos y constatar la existencia de una real voluntad de retraer. En relación con el precio, y a los efectos del ejercicio del derecho que nos ocupa, es preciso distinguir distintas clases del mismo:

A) El precio conocido, éste es el que se tiene la obligación de consignar para el ejercicio de la acción de retracto, y en el caso de que el mismo se desconozca habrá de darse fianza de consignarlo después de que lo sea, determinándose, en su caso, en sentencia el precio real de la transmisión ( STS 24 de septiembre de 1997 ).

B) El precio escriturado es al que habrá de estarse, en principio, a los efectos del ejercicio del retracto ( STS 16 de mayo de 1956 , 11 de mayo de 1965 , 12 de junio de 1984 , 20 de septiembre de 1988 , 11 de julio de 1996 entre otras), salvo que se demuestre que fue otro el real y efectivo de la transmisión.

C) El precio real es el que debe satisfacerse para el legítimo ejercicio del derecho de retraer, toda vez que tal derecho no es otro que el de subrogarse en las mismas condiciones pactadas en el contrato. El retracto no es pues una doble venta, sino la sustitución del comprador por el retrayente en las estipulaciones contractuales, y entre ellas, y como fundamental, en el precio.

D) El precio simulado es el que se hace constar como propio de la compraventa o dación en pago, pero que no coincide con el efectivamente satisfecho que fue otro, en cuyo caso habrá de estarse, como hemos dicho, al real de la enajenación. Tal discrepancia puede ser al alza o a la baja, con fines de ocultamiento al fisco del auténtico valor pactado del bien transmitido, o bien elevando el mismo, ficticiamente, con la finalidad de evitar el ejercicio de tal derecho, siendo reiterada y uniforme doctrina de Tribunal Supremo, al respecto, la de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta ( SS. de 16 de mayo de 1956 , 25 de mayo de 1973 , 20 de mayo de 1981 , 12 de junio de 1984 , 14 de marzo de 1985 , 19 de junio de 1986 , 20 de septiembre de 1988 , 30 de abril y 4 de diciembre de 1991 , 11 de julio de 1996 entre otras muchas). En este sentido, es especialmente gráfica la STS de 11 de mayo de 1965 , que razona que «no es infrecuente que se acuda al ardid de consignar en los documentos una suma distinta de la realmente satisfecha con el fin de burlar el retracto o hacerlo más gravoso, en cuyo supuesto ha de prevalecer el precio real frente al fingido», añadiendo que ello «no implica problema alguno de simulación ni de nulidad del contrato, ni requiere que en el juicio sea parte el vendedor, pues la declaración del Tribunal acerca de que el precio real no corresponde con el figurado documentalmente sólo proyecta sus efectos entre retrayente y comprador y a los únicos y exclusivos fines del retracto».

E) El precio justo o el precio del mercado. No es éste el que corresponde para el ejercicio exitoso del retracto. Así claramente se expresa, como no podía ser de otra forma, la STS de 15 de octubre de 1991 , cuando indica «que no se trata en estos casos de que opere el verdadero valor de mercado de lo transmitido, sino el realmente pagado por el adquiriente ( SS. de 16 de mayo de 1956 , 12 de junio de 1984 y 20 de septiembre de 1988 )».

F) En los «casos dudosos y en los más estridentes relativos a la determinación del precio en el retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido, hay que estar por razón de justicia al precio real, que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar» ( SSTS de 4 de julio y 20 de septiembre de 1988 , 12 de junio de 1984 , 11 de julio de 1996 . En esta última resolución se había escriturado en 250.000 ptas. y el Tribunal, con base en la pericial y resto de prueba articulada, fijó el precio real en la suma de 12.000.000 de ptas., es decir, 48 veces mayor que el que figuraba en el contrato causal documentado)

G) Por último, y en cuanto a la obligación de acreditamiento del precio real de la transmisión podemos citar la doctrina sentada por la sentencia de la Sala 1ª de 21 de septiembre de 1993 , que señala: «En este sentido los recurrentes citan varias sentencias de las que resulta que en los casos litigiosos de retracto ha de hallarse el valor real de la finca transmitida para compensar así la sustitución de la finca que se pierde por el retracto con una indemnización en dinero, logrando un equivalente económico ante la privación del bien expropiado».

Asimismo y en iguales términos se pronuncia nuestro Tribunal Supremo acerca del precio de la venta a efectos del derecho de retracto en diversas sentencias. Así la de 7 de noviembre de 1996 sintetiza la doctrina jurisprudencial sobre el particular contenida en las SSTS 12 de junio de 1984 , 4 de julio y 20 de septiembre 1988 y las que en ellas se citan, conforme a las cuales «...en los casos dudosos y en los más estridentes relativos a la determinación del precio en el retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido, hay que estar por razón de justicia al precio real, que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar...» (S. 4 julio 1988, que cita la de 12 junio 1984); y la de 20 septiembre 1988 que habla de la «...evidente desproporción entre el precio escriturado y el que resulta de las restantes probanzas y consciente de que en estos casos en que, manifiestamente aparece disfrazado el valor real, ha de estarse a éste por razón de justicia, como repetidamente ha declarado esta Sala en sentencias que van desde la de 16 mayo 1956 a la de 12 junio 1984, en las cuales y en las en ellas citadas, se insiste en que si bien es verdad que, en principio, el precio que ha de tomarse para dar lugar a la subrogación que el retracto entraña, es el que figura en el contrato causal, ello no elimina la procedencia de admitir prueba tendente a demostrar que la cantidad figurada en escritura es ficticia y muy otra la realmente pagada, debiendo operarse en tal caso con la realidad resultante...»; finalmente, en el mismo sentido de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta, por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable, se pronuncia la S. 30 abril 1991, con cita de las de 16 mayo 1956, 25 mayo 1973, 20 mayo 1981, 12 junio 1984, 14 marzo 1985, 19 junio 1986 y 20 septiembre 1988.

En apariencia, pudiera colegirse de la lectura de la precedente doctrina jurisprudencial que resulta posible diferenciar dos tipos de hipótesis en las que el Tribunal está facultado para fijar el precio del retracto apartándose del nominalmente indicado en el contrato causal: una, cuando en el proceso se ha desarrollado cumplida y eficaz prueba tendente a demostrar que en realidad fue otro distinto el precio fijado y satisfecho, y otra, cuando, aún a falta de esa prueba, el precio nominal es tan escandalosamente insignificante respecto del valor real del bien a retraer, que la fijación judicial sería la consecuencia directa no tanto del conocimiento de un determinado precio real y efectivo cuanto de la necesidad de aplicar en este ámbito la doctrina que proscribe, el injusto enriquecimiento.

Aunque con el carácter de «obiter dicta», la propia Sala lª del Tribunal Supremo, en su Sentencia de 28 de junio de 1991 , se cuestionó muy seriamente la conveniencia de persistir en el mantenimiento de una línea jurisprudencial que, en definitiva, tiende a proteger de su propia conducta mendaz a quien falta a la verdad guiado por propósitos de fraude fiscal argumentando que «es lo cierto que determinadas sentencias de esta Sala Primera han otorgado relevancia jurídica a la discordancia entre el precio real y el precio declarado, con efectos decisorios sobre el ejercido del derecho de retracto. Así, la sentencia de 20 de septiembre de 1988 , que cita, además, las de 11 de mayo de 1956 y la de 12 de junio de 1984 , establece que, en casos, en que manifiestamente, aparece disfrazado el precio debe estarse al valor real por razones de justicia; aunque cabe plantearse la conveniencia de confirmar esta línea jurisprudencial, en supuestos donde conste o se presuma que la causa de la discordancia se apoya en motivos ilícitos, para no perder sintonía con una sociedad cada vez más comprometida en el cumplimiento de las obligaciones fiscales de cada uno de sus miembros, urgida, sin duda, por una legislación más severa, y, por una actuación administrativa más activa en este campo, incluso reforzada en determinados casos, por la acción de la justicia penal».

Y, aun cuando es cierto que esa tendencia cuestionada se ha mantenido posteriormente en diversas resoluciones, ello ha sido con importantes matizaciones. En tal sentido, es de destacar la STS de 21 de septiembre de 1993 que resume esta problemática del siguiente modo: «...a) Como se deduce de varias sentencias (7 de julio de 1948 , 10 de mayo de 1958 y 29 de mayo de 1957 ), el precio que debe tenerse presente en estos procesos para que se dé lugar a la subrogación a que se refiere el artículo 1521 en relación con el 1525, ambos del Código Civil , "es el que figura en el contrato" (o el averiguado a través de prueba pericial fiable) y que sea conocido por el retrayente, y si bien puede pactarse un precio superior en documento separado de la escritura de venta, este precio sólo puede mantenerse cuando exista una prueba cumplida y completa de tales hechos en las actuaciones... b) Jurisprudencia posterior a la citada sigue el mismo criterio. Así las sentencias de 12 de junio de 1984 y 10 de junio de 1988 , entre otras, establecen que en los casos dudosos y en los estridentes y relativos a la determinación del precio del retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido "hay que estar al precio real que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar"; pero con la salvedad indispensable de que se conozca el verdadero precio, es decir que resulte probado en los autos.. ».

De todo ello parece, por tanto, desprenderse que la «estridencia» o la «escandalosa desproporción» de que habla la jurisprudencia, más que circunstancias que, por sí mismas, justifiquen directamente una elevación o reducción judicial del precio nominal, según los casos, han de operar, a falta o por insuficiencia de prueba directa, como elementos que, por su elevado grado de evidencia, permitan deducir por vía presuntiva que el precio real fue distinto de aquél, lo que, aun pareciendo una cuestión o disgresión de simple matiz, reviste indudable importancia en relación con el grado de rigor con el que ha de ser exigida la prueba -naturalmente pericial- de la existencia de la aludida desproporción.

D'aquesta doctrina es deriven dues conseqüències.

La primera, i enllaçant amb el que vam indicar en el fonament jurídic anterior respecte a la legitimació activa, que és perfectament possible exercitar en la mateixa demanda les accions de retracte i impugnació del preu.

I la segona, que haurem d'estar a les proves concretes per determinar si ens trobem davant un supòsit en què s'ha fet constar en l'escriptura "una suma distinta de la realmente satisfecha con el fin de burlar el retracto o hacerlo más gravoso, en cuyo supuesto ha de prevalecer el precio real frente al fingido".Proves que han acreditat que efectivament ha estat així, i pels motius següents.

El primer d'ells, per la contundència de trobar-nos amb quatre pericials, de part i judicials, que arriben a la conclusió pretesa per la demandant, amb algunes variacions en els valors que no afecten a l'evidència que es va alterar el preu amb aquella finalitat.

Efectivament, malgrat en la vista el lletrat de la demandada va insistir a tots els pèrits sobre el valor cadastral o la fixació del valor per cèdules,així com sobre l'augment de valor que suposaven les possibilitats urbanístiques del terreny, tots ells van rebatre aquestes al·legacions indicant que el valor cadastral molt rarament coincideix amb el real i que l'aprofitament urbanístic del terreny no era pas el que pretenia la demandada. Quant al cadastre, compartim l'opinió i argumentació dels pèrits i no hi insistirem més enllà de recordar que hauria de ser la demandada qui acredités amb uns altres mitjans de prova perquè la seva opinió ha de prevaldre davant la dels quatre pèrits. I quant a l'aprofitament urbanístic, ens limitarem a recordar algunes de les manifestacions dels pèrits: el solar resultant seria molt llarg i estret, i a més a més s'hi haurien de deixar unes distàncies a vials que limiten molt el seu aprofitament; per normativa municipal els habitatges haurien de tenir el garatge en la planta baixa, el saló hauria d'estar en la segona i sense accés directe al jardí, amb la pèrdua d'atractiu que això implica per la seva venda; els costos d'urbanització i les cessions a l'Ajuntament serien força importants; o expressions literals com que l'aprofitament urbanístic "es más bien pobre y más bien poco atractivo, porque en la zona en que se podría construir sería estrechito y con poca profundidad, con la obligación de poner el párquing en la primera planta y no se podría acceder al jardín desde la segunda"(Sr. Jesús), o que "el solar no es muy agraciado en relación al terreno que queda y lo que se pueda hacer"(Sra. Erica.). No escau, doncs, gaire més argumentació.

En segon lloc, s'ha acreditat que prèviament a l'operació amb l'actora el Sr. Sebastián havia ofertat públicament la venda en immobiliàries i pels preus que van recollir les actes notarials de l'actor, les quals no han estat desacreditades per cap altre mitjà de prova convicent. Així, el venedor va negar que aquell fos el preu ("un error") i el Sr. Benito va declarar que tenien l'habitatge i el terreny ofertats per 420.000 o 430.000 euros, manifestacions unes i altres que no expliquen perquè en aquelles ofertes hi constaven uns preus diferents. Explicació que hauria d'haver justificat la demandada amb els mitjans de prova adients, com per exemple la declaració testifical dels responsables de les immobiliàries.

En tercer lloc, perquè s'ha acreditat que l'habitatge és força gran, més que la resta de cases aparellades de la mateixa promoció, i quin va estar el preu pel qual va estar adquirida pel venedor. Així ho van posar de manifest els pèrits, que si bé no van examinar l'interior sí van prendre els amidaments exteriors i van tenir a la vista moltes fotografies de l'interior publicades en les ofertes immobiliàries. I també ho va manifestar l'administradora de la comunitat. Finalment, quant a que un habitatge d'aquestes característiques es pogués vendre un preu de 220.000 euros i amb la pèrdua que implicava respecte al valor pel qual la va adquirir el Sr. Sebastián, el Sr. Benito va manifestar que "había visto de todo"però no va poder asseverar que una casa d'aquesta qualitat i cabuda es vengués habitualment pel preu de 220.000 euros en aquella localitat i any.

En quart lloc, i finalment, en res obsta per la conclusió final que es vulgui donar una explicació raonada a les transferències de 40.000 euros com a paga i senyal o arres, o al fet que el terreny només fos adquirit per la demandada i no pas pel seu marit. Això darrer, a més de ser certament cridaner, res no prova, i també podríem coincidir amb la demandada que l'import de les transferències estaria explicat i que el que semblaria un indici de frau no ho era, però resulta que hem considerat acreditat el frau no pas en base a aquest indici sinó per les proves contundents que hem resumit en els paràgrafs anteriors.

En conclusió, escau desestimar el recurs interposat.

TERCER. COSTES PROCESSALS.

La desestimació del recurs implica la imposició de les costes a la recurrent, conforme els articles 394 i 398 Lec.