PRIMERO.-Apela la sentencia de instancia la parte demandada, alegando en esencia, que no se ha pronunciado sobre "la principal causa de oposición alegada", como fue la suspensión del procedimiento hasta que recayera resolución en el Rollo incoado por el Tribunal Supremo con el nº 2021/2024 por recurso de casación interpuesto contra sentencia de esta Sala dictada en Rollo de apelación 1.282/2022, por el que se desestimaba recurso contra sentencia dictada en primera instancia por la que, a su vez, se desestimaba demanda de retracto arrendaticio formulada por el ahora apelante.
La parte apelada se opone al recurso, señalando que el mismo no debe ser admitido por cuanto no se recurre la sentencia en sí, sino únicamente lo resuelto por el Juez a quoen auto de 16 de noviembre de 2023, por el que desestimaba recurso de reposición contra otro auto anterior que denegó la suspensión del curso del procedimiento por la causa invocada por el demandado-apelante y que no era otra que la que recoge ahora, de nuevo, en su recurso de apelación.
SEGUNDO.-Realmente, el recurso no cuestiona el pronunciamiento que se recoge en el Fallo de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera instancia, la que examina de forma acertada los motivos por los que es procedente estimar la demanda y declarar el desahucio del demandado de la finca objeto de autos, sita en la DIRECCION000 de la DIRECCION001, en Aljaraque, al haber expirado el término contractual acordado.
Se alza únicamente contra lo resuelto por el Juez de instancia denegando la suspensión por prejudicialidad, y lo cierto es que recurrir dicho auto resulta factible, según el tenor del art. 454 LEC, en el que se establece la imposibilidad de recurrir el auto que resuelva recurso de reposición - salvo el de queja - , "sin perjuicio de reproducir la cuestión objeto de la reposición al recurrir, si fuere procedente, la resolución definitiva".
Por tanto, el recurso debe ser admitido.
TERCERO.-No obstante lo anterior, dicho recurso ha de ser desestimado, ya que no es factible apreciar la concurrencia de la prejudicialidad civil prevista en el art. 43 LEC en el presente caso.
La Jurisprudencia denominada menor ya se ha pronunciado al respecto en numerosas ocasiones y podemos traer a colación la STAP, Secc. 10 de Madrid de 13 de febrero de 2024 que con cita de otras señala lo siguiente: "El artículo 43 de la LEC indica que "cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial", por lo que exige que el objeto principal de otro procedimiento constituya una materia que, como precedente o antecedente, tenga incidencia directa en la resolución del litigio en que se pide la prejudicialidad al ser necesario resolver sobre ello para afrontar el estudio y análisis del objeto principal. La finalidad de esta figura es evitar que se dicten resoluciones contradictorias sobre una misma materia, aunque no constituya el objeto principal del pleito en ambos casos, por lo que es necesario que exista cierta conexión personal y objetiva.
Lo que se reclama en el presente procedimiento, es si ha trascurrido el plazo contractual y se dan los presupuestos para que el contrato haya quedado resuelto. En el presente caso, en el supuesto de que los demandados obtuviesen una sentencia por la que pudiera ejercitar un derecho de retracto sobre la vivienda arrendada, no significa que, de modo automático, adquieran propiedad alguna sobre la finca. No hay que confundir el reconocimiento del derecho retracto con el ejercicio del mismo, ni con una opción de compra. Podría ser que una vez firme la resolución en la que se reconociera el derecho de retracto, por diversas causas no pueda acceder al pago de la cantidad correspondiente y quedara sin efecto el derecho de adquisición preferente.
De todos modos, con independencia de que la demandada tenga o no derecho a acceder a la propiedad mediante el ejercicio del derecho de retracto, la resolución del contrato por expiración del termino es totalmente independiente de ello.
Las resoluciones dictadas en esta Audiencia Provincial sobre esta materia apoyan el recurso de apelación. No existe resolución alguna de la Audiencia Provincial de Madrid que reconozca la prejudicialidad.
La Sentencia de la Sección 21ª de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid, dictada en el Recurso de Apelación 864/2008, con fecha 15 de febrero de 2011 , dispone:
"La cuestión de si puede apreciarse una prejudicialidad civil, con eficacia para suspender el procedimiento, en los términos previstos en el artículo 43 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuanto a un juicio verbal por desahucio de finca urbana por expiración del plazo de arrendamiento respecto de un juicio de retracto, ya lo abordamos en nuestro auto de 4 de julio de 2006 , en el que expresábamos que "La contestación no puede ser más que negativa, de tal manera que no cabe suspender el juicio posesorio por prejudicialidad civil en el proceso de retracto.
Y, en este sentido, se ha pronunciado esta Audiencia Provincial de Madrid en el auto de 15 de septiembre de 2005 de la Sección 9 de 6 de mayo de 2005 de la Sección 20 y de 18 de enero de 2005 de la Sección 14. Y otras Audiencias Provinciales como la de Ciudad Real en el auto de 14 de abril de 2005 de su Sección 2 , Valencia en el auto de 14 de julio de 2004 de su Sección 11, Cádiz en el auto de 14 de octubre de 2002 de su Sección 7 y Oviedo en el auto de 13 de septiembre de 2002 de su Sección 7.
Como se dice en el auto de 15 de septiembre de 2005 de la Sección 9ª de esta Audiencia Provincial de Madrid : "Interin no recaiga sentencia firme en el juicio de retracto estimatoria de la demanda, el demandante adquirente por compra de los bienes que se pretende retraer continúa siendo su titular dominical con todas las facultades a su dominio inherentes". Y, entre esas facultades, están las de recuperar la posesión de la finca urbana arrendada por transcurso del plazo del arriendo. Carece de sentido que, durante la tramitación de un proceso de retracto arrendaticio urbano, el propietario-arrendador tenga suspensas sus facultades dominicales relativas a la relación arrendaticia.
En el auto de 18 de enero de 2005 de la Sección 14 de esta Audiencia Provincial de Madrid , tras distinguir la prejudicialidad civil de la litispendencia y el concepto de litispendencia estricto del amplio o extenso, se explica las razones que impiden la suspensión del proceso por prejudicialidad civil en los siguientes términos que hacemos nuestros: "Tampoco en el supuesto enjuiciado cabe apreciar, la prejudicialidad civil respecto del juicio de retracto, pues para resolver sobre el litigio, es decir, sobre el derecho a poseer derivado del contrato de arrendamiento litigioso y en virtud de la acción de desahucio ejercitada, no es preciso decidir sobre lo que es objeto del procedimiento anterior, es decir, sobre el derecho de propiedad de la vivienda que reclaman los arrendatarios retrayentes. Y en ningún caso podrían recaer en uno y otro juicio sentencias incompatibles: de un lado, la acción de retracto tiene por objeto valorar si los inquilinos ostentaban derecho a ejercitar el retracto al tiempo de la venta del inmueble, estando en tal caso facultados para adquirir el derecho de propiedad, al que podrán en todo caso acceder al margen de lo que se resuelva en el juicio sobre resolución del contrato de arrendamiento, y aun cuando se declare resuelto el contrato y se proceda al desalojo.
De otro lado, la acción de resolución del contrato de arrendamiento se limita a valorar la ineficacia sobrevenida del vínculo contractual. Y caso de prosperar, con el subsiguiente desalojo, esa eventual pérdida de posesión sería independiente y ajena al ius possidendi que correspondiera a los arrendatarios en virtud del derecho de propiedad dimanante del retracto. De manera que los retrayentes podrán mantener o recuperar la posesión que, en su caso, les corresponda como propietarios, aunque la pierdan como arrendatarios. En definitiva, no cabe la posibilidad de que recaigan sentencias contradictorias ni incompatibles, ni en cuanto a sus pronunciamientos, ni en cuanto a su ejecución."
Los argumentos defendidos por la parte apelante y el contenido de las resoluciones que invoca a su favor nos llevan a cuestionar que pueda aplicarse en este caso la prejudicialidad, pues para resolver sobre el objeto del desahucio por expiración del plazo contractual no es necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituye al objeto principal de otro proceso pendiente ante este o distinto tribunal civil.
La decisión del juicio de desahucio no requiere una previa resolución de la acción de retracto. La posible extinción de un contrato de arrendamiento por expieración del termino contractual , que aquí se ventila, no depende del resultado de un proceso relativo al acceso a la propiedad del inmueble por los arrendatarios. El objeto de ambos procesos es distinto y las acciones ejercitadas en uno y otro pueden obtener respuesta diferenciada. La decisión sobre la acción de retracto posibilitará en su caso el acceso a la propiedad de los demandados, pero este derecho, de declararse, no se verá afectado por una previa resolución del derecho a la posesión del inmueble de los mismos en su calidad de arrendataria.
No concurren pues los presupuestos del artículo 43 Ley de Enjuiciamiento Civil y se estima el recurso presentado".
En sentido semejante se ha mostrado también STAP, secc 13 de Madrid , de 25 de enero de 2024, con cita de otras resoluciones señalando al respecto: "Dice el Auto de la Sección 8ª de esta Audiencia Provincial de fecha 26 de septiembre de 2023:
"SEGUNDO.- El presente recurso ha de ser estimado por cuanto esta Sección ya se ha pronunciado sobre esta misma cuestión en auto de 31 de mayo de 2023, dictado en el recurso de apelación 536/2023 en que el que se argumenta: " Sentado lo anterior es dable remarcar de forma preliminar que el recurso de apelación ha de tener acogida favorable en este grado jurisdiccional, en cuanto que, circunscrita la temática decisora a dilucidar si han de suspenderse las actuaciones de que traen causa esta alzada por la existencia de un proceso ordinario en que se ejercita una acción de retracto por el demandado conjuntamente con otras personas, es llano que no se colma el presupuesto disciplinado del artículo 43 del mismo texto legal, consistente en que se haga preciso para resolver el objeto del litigio decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso, pendiente o no ante el mismo tribunal civil. En efecto, el procedimiento de expiración del contrato de arrendamiento y reclamación de rentas es plenamente autónomo del juicio ordinario de retracto antedicho, de suerte que la decisión judicial que se adopte en los autos originales de juicio de desahucio en manera alguna requiere que se decida cuestión alguna que conforme el objeto del proceso declarativo de retracto. De ello ha de seguirse que el éxito del recurso se impone inexorablemente, sin que hayamos de adentrarnos en el examen de otras cuestiones que no se hayan suscitado oportunamente en el escrito de contestación a la demanda, resultando irrelevante, por lo demás, a los efectos enjuiciados que exista identidad de partes entre ambos procesos, cuando la conexiónentre los mismo es meramente subjetiva, lo que per se en modo alguno da vigencia a la prejudicialidad civil, dicho está, al no llenarse el presupuesto prevenido legalmente; razonamiento que cristaliza inexorablemente en que el auto recurrido haya de ser dejado sin efecto y acordar que se continúe la tramitación procedimental."
También nos hemos pronunciado denegando la prejudicialidad civil en Sentencia 482/2023 dictada en el Recurso de Apelación 645/2022 .
En el mismo sentido hemos de pronunciarnos en este procedimiento en el que se reclaman rentas y gastos de comunidad de propietarios desde la expiración del contrato de arrendamiento suscrito hasta la recuperación de la finca, por cuanto no se aprecia motivo alguno para cambiar el criterio de la Sala".
En el presente caso, no se desprende que concurran los presupuestos previstos en el precepto para la suspensión por prejudicialidad civil, toda vez que el objeto del procedimiento de retracto, no es el del presente procedimiento, puesto que la declaración del derecho y la perfección del retracto, en nada afecta a la obligación del pago de las cantidades hasta que el mismo se lleva a efecto. En consecuencia, procede la estimación del recurso de apelación".
En parecido sentido se expresó la STAP, Secc. 5ª de Málaga, en sentencia de 16 de junio de 2023, indicando: " No es la primera vez que esta Sala ha de resolver a respecto de dichas solicitudes de suspensión rechazando su posibilidad y así, en Sentencia de 15 de mayo de 2020 (Rollo 571/2019 ) dijimos que:
«Como ya resolvió esta misma AP Las Palmas, sec. 3ª, en Sentencia de 13-02-2007, nº 47/2007, rec. 604/2006 :
" El que se tramite actualmente un proceso sobre derecho de retracto no causa litispendencia ni prejudicialidad en el presente proceso de desahucio . En el retracto se discute sobre la adquisición del derecho de dominio por parte del arrendatario, y en el desahucio se discute si dicho arrendamiento está extinguido por agotamiento del término, con lo cual el objeto es totalmente diferente, y no se da relación de subordinación prejudicial , ya que para decidir sobre el desahucio no es preciso aguardar a la resolución del proceso sobre retracto ; ciertamente, caso de que el retracto fuera estimado en sentencia firme produciría efectos sobre la posesión, de tal manera que si el pronunciamiento de lanzamiento no se hubiera ejecutado ya devendría inviable, y si se hubiera ejecutado se procedería a la atribución de nueva posesión a antiguo inquilino, pero estas consecuencias tienen que ver con la eventualidad de una carencia sobrevenida de objeto conforme al art. 22 de la LEC , o con la ejecución de la sentencia que recaiga en el desahucio , mas no suponen litispendencia extintiva del proceso por coincidencia de objeto, ni prejudicialidad "
En el mismo sentido AP Sevilla, sec. 8ª, S 28-09-2017, nº 358/2017, rec. 1064/2017 .
La AP Barcelona, sec. 4ª, S 22-01-2009, nº 9/2009, rec. 844/2008 , razonó al respecto que:
" Esta Sala en orden a la subsistencia de la obligación del pago de las rentas, durante la sustanciación de los juicios de tanteo o retracto arrendaticios urbanos , ya se pronunció en resolución de 22 de febrero de 2006, en aquel supuesto retracto , indicando " Como se indica en la sentencia impugnada la cuestión litigiosa entre las partes, reiterada en esta alzada, se centra en dilucidar si el actor principal viene obligado a continuar abonando las rentas aún existiendo una sentencia que declara su derecho de retracto y condena a la empresa demandada a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, que no es firme al estar pendiente de resolución el recurso de casación interpuesto contra la misma.
Si bien la excepción de litispendencia ya fue resuelta en su momento, conviene recordar ahora que, en efecto, no concurre entre el actual proceso y el anterior de retracto la identidad objetiva exigible, al tratarse de dos acciones totalmente distintas, lo cual es patente, pero es que, además, no concurre siquiera una prejudicialidad civil, dado que, en todo caso, el fallo que finalmente pueda recaer en cualquiera de los dos juicios, el de retracto y el relativo a la reclamación de rentas, no serán materialmente contradictorios pudiendo ser ejecutados, no tratándose de fallos incompatibles.
Son numerosas las sentencias en las que, estando pendiente de firmeza un retracto ejercitado por el arrendatario, declaran la resolución del contrato de arrendamiento, por falta de pago de la renta, o por jubilación del arrendatario en caso de local de negocio, o bien declaran procedente la actualización de la renta pretendida por el arrendador".
Y la AP Madrid, sec. 14ª, en Sentencia de 26-11-2007, nº 654/2007, rec. 338/2007 que:
«En este sentido es aplicable la doctrina que establece la compatibilidad entre un juicio de desahucio iniciado a instancia del arrendador y otro de tanteo o retracto interpuestos por el inquilino. Así la S.A.P. de Valencia de 19-10-2005 que indica que "en el supuesto que ahora tratamos, existe una total diversidad entre el juicio de retracto y el actual, pues en aquel ejercita una acción para acceder a la propiedad del bajo comercial, y en este una acción de desahucio por impago de rentas , sin que exista por ello identidad de causas de pedir, ya que la resolución de cualquiera de ellos puede armonizarse sin contradicción alguna. El litigio anterior, no tiene influencia inmediata ni constituye antecedente necesario ni imprescindible para entrar a juzgar el actual (ver "sensu contrario" la S.T.S. de 12-12-1997 ). El eventual derecho de propiedad que pueden reconocer los Tribunales al apelante no se pierde ("perpetuatio iurisdictionis") por la declaración de que posteriormente concurrió una causa de resolución del contrato», la S.A.P. de Córdoba (Sección 2ª) de 23-5-2001 que indica que "la decisión que se adopte en el presente pleito para nada se interfiere en aquella a la que pueda llegarse en el juicio de tanteo puesto que aun en el caso de que hubiera prosperado el derecho de adquisición preferente, sería totalmente compatible con la resolución del contrato de arrendamiento y consiguiente lanzamiento de Moriles y Cereales, SL, por tal concepto, quien, en su caso, recobraría la posesión de la finca, ya que no a título de arrendatario sino de pleno propietario de la misma, como dice la S.A.P. de Baleares 13-10-1998 si bien el retracto es de naturaleza real no cabe identificarlo con el dominio, pues es un derecho real de adquisición que alcanza plenitud cuando una sentencia firme lo reconoce, y, por tanto, pendiente el pleito de retracto (o tanteo) puede plantearse el ahora resuelto sobre desalojo del arrendatario, sin que éste pueda invocar litispendencia" y la de la S.A.P. de Barcelona, Sección 4, de 17-3- 1999 que desestima la excepción de litispendencia precisando que "mientras la transmisión de la titularidad no se deje sin efecto por el retracto, es claro que el adquirente se convierte en arrendador y puede ejercitar cuantos derechos son inherentes a tal condición, entre los que se halle el percibo de la renta, sin perjuicio de lo que resulte de aquel proceso de retracto y ello ya se ha mantenido en otras resoluciones, que vienen rechazando en juicios de desahucio la excepción de litispendencia entablado juicio de retracto (o tanteo), pues el ejercicio de esta acción no impide la pérdida del dominio del arrendador, dado que la adquisición de la propiedad por el arrendatario retrayente precisa de una sentencia firme favorable (título) y su ejecución mediante el otorgamiento de la escritura pública u otra forma de tradición (modo) por lo que pendiente el juicio de retracto, no se encuentra el inquilino relevado de pagar la renta, pues entretanto subsisten las relaciones obligacionales, sin perjuicio de la trascendencia que pueda tener el reconocimiento pleno del derecho de acceso a la propiedad en dichas relaciones internas, en el caso entre arrendador y arrendatario, lo que queda fuera del actual debate"»
Este criterio se ha mantenido en Sentencia de 16 de julio de 2021 (Rollo 1029/2020 ).
Criterio seguido igualmente por la Secc. 4ª de esta misma Audiencia que en 7 de febrero de 2018 ( ROJ: SAP GC 998/2018 - ECLI:ES:APGC:2018:998 - N.º 32/2018 Rollo: 323/2017 ) razonó que:
«3.1. Por lo que respecta a la prejudicialidad, debe confirmarse su desestimación puesto que para resolver sobre el juicio de desahucio, no es necesario en absoluto decidir sobre nada que sea objeto del juicio ordinario del Juzgado Número Ocho de Las Palmas. Aunque ... hubiera podido ejercer el derecho de retracto que allí invoca, lo único que ocurriría es que la aquí recurrente se convertiría en propietaria de la estación, y que consecuentemente CEPSA tendría que abandonarla y entregársela, sin que la existencia de esa posibilidad, tenga por qué tener la menor influencia en el presente juicio de desahucio, que puede seguirse por todos sus trámites hasta el final, pues hoy por hoy CEPSA es propietaria de la estación y, como tal, está legitimada para interponer este juicio de desahucio; y si en algún momento, por el resultado del juicio ordinario mencionado, CEPSA perdiese la propiedad de la estación, que ya habría ocupado por haberse ejecutado antes la sentencia de desahucio, tendría que entregarla a quien hubiera adquirido su propiedad»".
Por lo expuesto, y porque entendemos que lo que se resuelva en el pleito que se sigue para el pretendido ejercicio del retracto - pendiente de admisión del recurso de casación formulado contra la sentencia de esta Sala - no interfiere en la acción de desahucio por expiración del término del que trae causa este Rollo de apelación, toda vez de que en éste lo que se dilucida es únicamente si el arrendamiento concertado por las partes se ha extinguido por expiración del plazo concertado - lo que tampoco ha sido cuestionado por la apelante - no procede acordar la suspensión del procedimiento y consecuente nulidad de lo actuado como interesaba la apelante en su recurso.
Téngase en cuenta que, en su caso, si acabara reconociéndose el derecho de la demandada-apelante a ejercer el citado retracto, y realmente lo ejerciera, se la reintegraría en la posesión, lo que no es contradictorio con el hecho de que en la actualidad carezca de título alguno para continuar ocupando la finca arrendada.
Además de las resoluciones ya citadas, podemos añadir en el mismo sentido las ST Secc 4ª de AP Barcelona de 27 de septiembre de 2022, que, a su vez, cita las de 22 de julio de 2020 de esa misma Sección y las de la Secc. 1ª de La Rioja de 3 de febrero de 2020, que también cita las SSTT de la AAPP de Madrid de 26 de noviembre de 2007, de Valencia de 19 de octubre de 2005 o de la Secc. 2ª de Córdoba de 23 de mayo de 2001.
CUARTO.-Siendo desestimado el recurso, conforme al art. 398 LEC las costas serán de cuenta de la parte apelante, con pérdida, en su caso, del depósito efectuado para recurrir.
