Sentencia Civil 503/2025 Audiencia Provincial Civil de Sevilla nº 2, Rec. 9508/2023 de 09 de diciembre del 2025

PRIMERO .- Antecedentes

1-1 La entidad BUILDINGCENTER SAU presentó demanda de juicio verbal de desahucio por precario, solicitando sentencia contra los demandados, condenando a los ignorados ocupantes, a dejar libre, expedito y a su disposición la finca sita en DIRECCION000, en la población de Umbrete (Sevilla), con apercibimiento de lanzamiento si no desalojasen dicho inmueble, todo ello con expresa imposición de costas.

1-2 Se persona por parte de los demandados Dª Teodora y se opone a la demanda alegando en la contestación de 27 de marzo de 2019 falta de legitimación activa de la entidad demandante BUILDINGCENTER SAU al no ser la titular de la vivienda litigiosa, pues ha transmitido a la mercantil CORAL HOMES, S.A.U. la propiedad del inmueble en cuestión según se acredita con el documento Nº 1 que se acompañaba .Alega también la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario pues ella forma parte de una unidad familiar compleja compuesta por cinco miembros. Y por último alega la inadecuación de procedimiento por cuanto ocupa la finca urbana con justo título al ser titular y propietaria de la misma, no procediendo el cauce procesal del juicio verbal de desahucio por precario, pero deja designado a los efectos probatorios oportunos el procedimiento de Ejecución Hipotecaria seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Sanlúcar La Mayor frente a DOÑA Teodora.

1-3 Con fecha 3 de junio de 2020 se presenta escrito por la entidad CORAL HOMES, S.L.U. solicitando que se le tenga por personada y parte en la misma posición que ocupaba BUILDINGCENTER S.A.U de conformidad con el artículo 17 de la LEC y en virtud de la escritura de Aumento del Capital Social de la sociedad Coral Homes, S.L.U. por aportación no dineraria, otorgada ante el Notario Don Antonio Morenés Giles, de fecha 16 de noviembre de 2018, con el núm. 2.799 de protocolo, por la que BUILDINGCENTER S.A.U. aportó mediante aumento de capital a CORAL HOMES S.L.U., un conjunto de inmuebles, dentro de los cuales se encuentra el inmueble sobre el que versa el presente procedimiento: Finca Nº NUM000.

1-4 Se dictó sentencia desestimando la falta de legitimación activa por cuanto que por auto de 25 de abril de 2022 se acuerda tener como demandante a la entidad CORAL HOMES en la posición de demandante por sucesión procesal de la demandante BUILDINGCENTER S.A.U, . Se desestima la excepción de litisconsorcio pasivo necesario porque no concurren las circunstancias para entender necesario que la demanda se dirija contra todas las personas que indica la Sra. Teodora, si tenemos en cuenta que la demanda se dirige contra ignorados ocupantes, notificándose la misma a la persona que se encuentra en la vivienda en el momento de su recepción, siendo solo la Sra. Teodora es la que opta por oponerse. Por último se estima la excepción de inadecuación de procedimiento por cuanto que partiendo de la nota simple que adjuntaba la entidad BUILDINGCENTER S.A.U, con la demanda por la que adquiere el inmueble por título de ejecución hipotecaria no siendo negada por la demandante que la demandada era la anterior propietaria , deudora y demandada de la ejecución hipotecaria estima que el procedimiento adecuado es el de ejecución hipotecaria el adecuado para obtener el lanzamiento del deudor ejecutado sin que exista a juicio de la juzgadora a quoninguna explicación plausible para que Buildingcenter haya acudido al procedimiento de desahucio en lugar de interesar el lanzamiento en el procedimiento de ejecución hipotecaria y de esta omisión la juzgadora a quoinfiere que lo que se pretende es eludir la aplicación de las normas legales en concreto la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y el Real Decreto Ley 5/2017 de 17 de marzo por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

1-5.Si bien la demandada alega la inadmisión del recurso de apelación por inasistencia de la entidad actora al juicio celebrado el día nueve de mayo de 2023 lo cierto es que la Sentencia recoge en su FD Segundo que en aras al artículo 24 CE pese a que no asistió a la vista el letrado de la demandante continuó el procedimiento . Este pronunciamiento (no tener por desistido al demandante ) no ha sido recurrido por la demandada apelada por lo que no cabe a través de la oposición al recurso de apelación invocar una infracción procesal puesto que además no se explica cuál es la indefensión causada .

SEGUNDO- Recurso de apelación del demandante

2.1.- En su recurso, la entidad demandante sostiene que la sentencia recurrida ha procedido indebidamente a la desestimación de la demanda con base en un planteamiento jurídico y fáctico erróneo y del todo contrario a la línea jurisprudencial establecida en este tipo de supuestos, negando su derecho a la tutela judicial efectiva con base en la invocación de una normativa, la ley 1/2013 que ni tan siquiera ha sido invocada por la demandada por no considerarse beneficiaria de la misma según ST del Pleno del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2022 ( ROJ STS 4238/22).

Añade que en dicha Sentencia el Tribunal Supremo tambien manifiestó que en todo procedimiento de desahucio por precario, dado su carácter plenario, cabía alegar y debatir sobre la aplicación de la citada Ley 1/2013, por lo que la elección del citado procedimiento no puede implicar, sin más, un fraude de la citada normativa al respecto, ya que se puede invocar y analizar en su seno en todo caso.

Además que no ha actuado con ningún tipo de finalidad conducente a tratar de entorpecer o defraudar la aplicación de la citada Ley 1/2013 , tampoco participó en la ejecución hipotecaria habiendo adquirido el inmueble cuya posesión se pretende recuperar una vez iniciado el presente procedimiento de desahucio.

Que el hecho de que en el presente caso se haya utilizado un procedimiento de desahucio por precario y no el trámite de lanzamiento establecido en la previa ejecución hipotecaria, no cambia la situación jurídica de precarista de la demandada, con la consiguiente estimación de la demanda de ello sin perjuicio de que en ejecución de la Sentencia se pueda invocar y, en su caso, aplicar la citada Ley 1/2013 en ejecución de sentencia tras la oportuna acreditación de los requisitos legales para ello al respecto .

Por otra parte alega la STS Núm. 515/2023 de 18 de abril de 2023 en la que, al formular una demanda de desahucio por precario mediando una previa ejecución hipotecaria, lejos de censurarse como defraudatoria la actuación de CORAL HOMES , S.L.U lo que se manifestó en dicha sentencia fue todo lo contrario, ratificando la plena corrección de dicho actuar procesal y con expreso rechazo a toda sospecha defraudatoria al efecto.

2.2 En primer lugar hay que determinar que la ratio decidendi de la sentencia es la inadecuación de procedimiento de desahucio por precario elegido por la demandante al ser la demandada la deudora hipotecaria .

Por otra parte, no es discutido que la demandada perdió su título de dominio sobre la vivienda litigiosa, tras su venta forzosa en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que fue parte.

Es esencial para lo que se expondrá que en el escrito presentado por el que pide la sucesión procesal la entidad CORAL HOMES S.L.U. aporta un poder fechado el 9 de noviembre de 2018 de la que se desprende que al efecto de cumplir con la obligación de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de Abril, manifiesta que el socio único de "IBERIAN AZUL HOMES, S.L.", unipersonal, hoy "CORAL HOMES, S.L.", unipersonal, es CAIXABANK, S.A. entidad financiera que cotiza en Bolsa, la cual está exceptuada del cumplimiento de dicha obligación de declaración de titularidad real, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 4.2 (b) de la citada Ley. -

TERCERO.- Doctrina del Tribunal Supremo .

1.Resulta esencial la Sentencia más arriba mencionada por el apelante del Pleno del TS Sala de lo civil ST 771/2022, de 10 de noviembre, dictado por interés casacional dada la existencia de criterios divergentes en las audiencias provinciales,en la que entre otras cosas delimita el ámbito del juicio de desahucio por precario en viviendas que han sido objeto de ejecución hipotecaria .

A estos efectos determina que sobre la entrega de la posesión del inmueble que ostenta el deudor en el procedimiento de ejecución hipotecaria distingue cuando la pretensión sea ejercitada por (i) el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria y por otra parte cuando la pretensión de desalojo se ejercite por (ii) quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental.

i.En el primer caso el acreedor ejecutante o cualquier otra persona adjudicataria deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento hipotecario. Y a su vez distingue entre los deudores hipotecarios y los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho.

Respecto de los deudores hipotecarios :«En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.Con carácter general, el art. 61 de la LEC, salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC, en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial.En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos. que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013.

(...)«Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.

Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos.»

Respecto de los demás ocupantes del inmueble se aplica el artículo 675.2 II LEC .

ii.Cuando la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental , el Tribunal Supremo en esa Sentencia declara la idoneidad del juicio de precario para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble,porque la acción es ejercitada por un tercero, cuya buena fe se presume, que es ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que conste actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado. Su título proviene de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte.

En el caso concreto de la STS 771/2022 se estima que la SAREB es un tercero de buena fe .

2.- Esta doctrina del Pleno se reitera en las sentencias 515/2023, de 18 de abril, , 999/2023, de 20 de junio, 1128/2023, de 10 de julio, y STS del Pleno 1217/2023, de 7 de septiembre, que insiste en que el juicio de precario no es idóneo para obtener el lanzamiento del deudor ejecutado ocupantes del inmueble por quien no puede ser considerado un tercero ajeno al ejecutante en la ejecución hipotecaria.

3.-Recientemente el Tribunal Supremo sintetiza su doctrina sobre esta cuestión en la e ST 1327/2025, SECCIÓN 1ª de 27/03/2025 que recoge la doctrina de la ST del pleno 771/2022, de 10 de noviembre :

«Esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse en reiteradas ocasiones acerca de la procedencia de acudir al juicio de desahucio por precario como cauce procesal para instar el desalojo de los ocupantes de los inmuebles que han sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria, distinguiendo en función del elemento subjetivo activo y pasivo.En este sentido cabe citar, entre otras, la sentencia de pleno 771/2022, de 10 de noviembre , que, con la finalidad de fijar un criterio uniforme para garantizar la seguridad jurídica, tras exponer el régimen legal derivado de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, con especial hincapié en los arts. 1 y 2 , declaró:...»

»4.- Las sentencias 515/2023, de 18 de abril , y 999/2023, de 20 de junio , aplican esta misma doctrina jurisprudencial en supuestos sustancialmente semejantes al caso que ahora enjuiciamos: adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria a favor del ejecutante, Caixabank, que cedió el remate a su participada Buildingcenter, y posterior aportación por ésta a [...] en una operación de ampliación de capital.

»En concreto, del contenido de las actuaciones, se desprendía la existencia de una "identidad entre la acreedora hipotecaria y ejecutante Caixabank, la cesionaria del remate [...], y la demandante [...], mercantil ésta última de en la reciente sentencia 1128/2023, de 10 de julio .

«[...]

»7.- Por tanto, como en los casos resueltos por las sentencias 999/2023, de 20 de junio , y 1128/2023, de 10 de julio , en el presente pleito no podemos atribuir a la demandante, dadas las conexiones existentes con la acreedora ejecutante y adjudicataria, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria,cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.»

Se pronuncian en análogos términos las posteriores sentencias 1518/2023, de 8 de noviembre , 266/2024, de26 de febrero , 443/2024, de 2 de abril , 480/2024, de 8 de abril , 508/2024, de 15 de abril , 547/2024, de 23 de abril , 690/2024, de 20 de mayo , 945 y 946/2024, de 3 de julio , 1374/2024, de 21 de octubre (asimila la dación en pago en el seno del concurso de la sociedad arrendadora de los mismos a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria), 1417/2024, de 21 de octubre (reitera que la prórroga de la suspensión de los lanzamientos está supeditada a la concurrencia de unos determinados requisitos establecidos en la Ley, que no cabe presumir que sean inmutables en el tiempo, por lo que para obtener sucesivas ampliaciones de las prórrogas habrá de ir solicitándose su concesión, previa demostración de la permanencia de las circunstancias que dan lugar a ellas), 1591/2024, de 26 de noviembre, 1634/2024, de 5 de diciembre (ratifica la idoneidad del desahucio por precario para para obtener el lanzamiento del fiador que no es deudor hipotecario, ni hipotecante no deudor, y que ocupa la vivienda objeto de ejecución hipotecaria), 1665/2024, de diciembre (no vinculación en el juicio de desahucio por precario de lo que se hubiera decidido en la ejecución hipotecaria ex art. 661.2LEC ), y 317/2025, de 27 de febrero.

En definitiva, cuando el adjudicatario de un inmueble ejecutado en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante (en particular, cuando se trata de sociedades controladas o participadas por el ejecutante), debe ejercitar la pretensión de desalojo de la finca en el mismo proceso de ejecución hipotecaria, sin que pueda acudir al juicio de desahucio, so pena de desestimación de la demanda ( sentencias 993/2023, de 20 de junio , 620/2024, de 8 de mayo , 690/2024, de 20 de mayo ). Por el contrario, si el adjudicatario es un tercero ajeno al ejecutante, que no tiene ningún vínculo jurídico o económico con él, el juicio de desahucio por precario resulta el cauce adecuado para formular su pretensión.

En el caso de esta sentencia 1327/2025 el inmueble hipotecado se adjudicó en el procedimiento de ejecución hipotecaria a la ejecutante Banco de Sabadell S.A., en virtud de decreto de fecha 13 de diciembre de 2018, y, por otra parte, que, por escritura de aumento de capital social de 6 de marzo de 2020 (aunque la hoy demandante indica en la demanda «por aportación social en virtud de escritura pública)», el Banco de Sabadell S.A. transmitió la vivienda a la mercantil Promontoria Coliseum Real Estate S.L., constituida por el propio Banco de Sabadell S.A. mediante escritura de 22 de julio de 2019.

4.-En concreto y en relación a CORAL HOMES S.L.U. como decíamos la doctrina del Pleno se reitera en la sentencia 515/2023, de 18 de abril, en una acción de desahucio a instancia de CORAL HOMES SLU que es estimada y que invoca la apelante en su recurso de apelación .

Pero a los pocos meses en la STS del Pleno 1217/2023, de 7 de septiembre, siendo la demandante también CORAL HOMES S.L.U. resuelve en sentido desestimatorio así :

«5.- Por el contrario, en la sentencia 999/2023, de 20 de junio (recaída también en un supuesto de adjudicación en procedimiento de ejecución a Caixabank, cesión del remate a DIRECCION001, y posterior aportación por ésta a DIRECCION002) la demanda fue desestimada. La razón fundamental del sentido de la decisión en este caso fue que, a la vista de lo acreditado en el caso, no podía atribuirse a la demandante ( DIRECCION002) la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, dadas sus conexiones con Caixabank.

«En concreto, del contenido de las actuaciones, se desprendía la existencia de una "identidad entre la acreedora hipotecaria y ejecutante Caixabank, la cesionaria del remate DIRECCION001., y la demandante DIRECCION002., mercantil ésta última de la que es socia exclusiva la precitada entidad financiera". Y en el mismo sentido nos hemos pronunciado en la reciente sentencia 1128/2023, de 10 de julio.

«6.- Esta es la solución que debemos aplicar también en el caso que ahora enjuiciamos. También en este caso consta, según resulta del poder para pleitos otorgado por DIRECCION002 al procurador a través del que comparece en el juicio, que " DIRECCION002." es una sociedad unipersonal, de la que Caixabank, S.A. es su socio único (así lo manifiesta en el acto del otorgamiento del poder el representante de DIRECCION002 en cumplimiento del deber de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril) . El poder se otorgó el 9 de noviembre de 2018, es decir, en fecha muy próxima a la formalización del título por el que adquirió la propiedad sobre la finca litigiosa (aportación a sociedad en escritura de 16 de noviembre de 2018).

«En su escrito de oposición al recurso, " DIRECCION002." afirma que Caixabank no ostenta ninguna participación en su capital social, que pertenece en un 80% a su matriz, " DIRECCION002.", y el restante 20% a DIRECCION001. Esta afirmación, sin embargo, está en contradicción con lo manifestado en la reseñada escritura de apoderamiento y aunque, a pesar de la indicada proximidad de fechas, podría por hipótesis resultar posible que la unipersonalidad de DIRECCION002 se hubiese perdido en una fecha intermedia entre el otorgamiento del poder y la adquisición del dominio de la finca, a través de la citada aportación, esa circunstancia hubiera debido ser acreditada, en su caso, por quien la invocaba, conforme al principio de disponibilidad y facilidad probatoria ( art. 217.7 LEC) .

«7.- Por tanto, como en los casos resueltos por las sentencias 999/2023, de 20 de junio, y 1128/2023, de 10 de julio, en el presente pleito no podemos atribuir a la demandante, dadas las conexiones existentes con la acreedora ejecutante y adjudicataria, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.»

CUARTO .- Resolución del recurso

1.-De todo lo expuesto procede la desestimación del recurso de apelación por cuanto que en el presente sucede en idénticos términos expuestos ya que en este caso consta, según del poder para pleitos otorgado el día 9 de noviembre de 2018 al procurador por CORAL HOME S.L.U. es una sociedad unipersonal, de la que CAIXABANK, S.A. es su socio único y así lo manifiesta en el acto del otorgamiento del poder el representante de CORAL HOME S.L.U en cumplimiento del deber de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril. El poder se otorgó el 9 de noviembre de 2018, y la aportación a la sociedad de la finca litigiosa se lleva a cabo en escritura de 16 de noviembre de 2018.

2.Pero es que además la entidad CORAL HOME S.L.U. ocupa tras la sucesión procesal la misma posición de la demandante BUILDINGCENTER S.A.U, propietaria del pleno dominio de la finca por título de adjudicación hipotecaria en virtud de testimonio judicial autorizada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número uno de Sanlúcar la Mayor el día 28 de septiembre de 2015 y BUILDINGCENTER es una filial inmobiliaria que actúa como cesionaria del remate del Banco ejecutante en el procedimiento de ejecución hipotecaria de CAIXABANK , por lo que no cabe atribuirle la condición de tercero . En consecuencia el procedimiento adecuado era el de la ejecución hipotecaria y no la acción de desahucio por precario. Se desestima el recurso de apelación .

QUINTO.- Costas de esta alzada

1.-Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas procesales de esta segunda instancia, visto el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción aplicable a este procedimiento atendiendo a la fecha de inicio del mismo.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,