PRIMERO. - La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà formuló demanda alegando que Armen Home S.L era propietario de las parcelas NUM000 y NUM001 resultantes del proyecto de reparcelación denominado « DIRECCION001» del término municipal de Puigcerdà. Como tal firmó un contrato de permuta con la constructora Auriga para la edificación de ambas, con el compromiso de que ésta se adjudicaría el inmueble construido en la parcela NUM000 (registral NUM002) y entregaría a Armen Home S.L el construido en la parcela NUM001 (registral NUM003), lo cual se llevó a cabo finalmente mediante una escritura pública otorgada en ejecución de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona. En el proyecto constructivo cada uno de los dos inmuebles disponía de un acceso independiente de vehículos a su respectivo aparcamiento, pero durante la obra se modificó dicho proyecto para que la finca número NUM001 no perdiera parte de su zona ajardinada, estableciendo la entrada al aparcamiento y una rampa para acceso peatonal de ambos inmuebles a través de dos rampas únicas, que forman parte del inmueble sito en la parcela NUM000, sin que se constituyese servidumbre de paso en ninguna de las formas previstas en los art. 566 y ss CCCat , ni en la declaración de obra nueva de ambos edificios, ni en la escritura de modificación del título constitutivo de la registral NUM003, en la que existe una mera mención a que se constituirá una servidumbre de paso, que nunca se ha llegado a materializar; ni en la escritura de constitución de la comunidad de propietarios de DIRECCION000 ( finca registral nº NUM002) ,a pesar de lo cual Armen Home S.L perturba el derecho exclusivo de uso y disfrute de las rampas de acceso de vehículos y personas que transcurren por DIRECCION000, por lo que se invoca el auxilio judicial para que se declare la inexistencia de la servidumbre de acceso de vehículos y de paso de peatones sobre el inmueble de la comunidad de propietarios de DIRECCION000, y, en consecuencia, se declare que ambos elementos son propiedad exclusiva de la parte actora; y se condene a Armenhome, a desmontar y retirar a su costa cualquier elemento que haya instalado en los elementos comunes obrantes en la finca de DIRECCION000.
La parte demandada opuso la falta de legitimación pasiva respecto de la demolición de lo construido por un tercero en la comunidad actora así como la existencia de las servidumbres de paso negadas por Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà puesto que en la escritura de modificación del título constitutivo de la registral NUM003, hoy propiedad de Armen Home S.L, la constructora Auriga estableció que el acceso a la planta sótano se haría a través de la rampa de la parcela nº NUM000 a través de la constitución de una servidumbre, que también se constituiría para el acceso de personas a la planta baja, y ello como consecuencia de los problemas de cota en la obra que dieron lugar a que no pudiera constituirse el acceso independiente proyectado para la parcela nº NUM001. La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona condenó a Auriga a entregar el inmueble construido en la registral nº NUM003 a Armen Home S.L tal y como había sido ejecutado, incluyendo las servidumbres de paso necesarias para el acceso al mismo, y en ejecución de dicha resolución se otorgó escritura de fecha 19 de diciembre de 2012 en que se produjo dicha entrega, incluyendo en la descripción del edificio donde indica que el acceso será a través de las rampas existentes, lo que constituye un título de legitimación del uso que se pretende negar. Los actuales propietarios de los inmuebles sitos en la parcela nº NUM000 adquirieron los inmuebles en su estado físico actual y se subrogaron en la posición de su vendedor en cuanto a la obligación de documentar la servidumbre de paso ya existente, necesariamente sin contraprestación, puesto que las rampas son los accesos al edificio de su propiedad y eran parte del precio por la venta del mismo.
Por otro lado, no puede volverse al estado anterior a la presunta perturbación porque ninguna perturbación ha llevado a cabo Armen Home S.L, que se ha limitado a hacer uso del único acceso rodado y para personas con movilidad reducida que hay para llegar a su edificio. Por ello mismo, si no fuera suficiente la existencia de una servidumbre impuesta por el constructor que era propietario de ambos inmuebles conforme al art. 566-3 CCCat , se cumplen los presupuestos para que la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà esté obligada a constituir una servidumbre forzosa de paso a favor de la finca de DIRECCION002 , conforme al art. 566.7 CCCat , pues la finca de Armen Home S.L no tiene otra salida a la vía pública.
Existiendo una servidumbre aparente desde el año 2010, que está pendiente de formalizar en favor del inmueble de Armen Home S.L por la nula voluntad de Auriga y de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà de hacerlo, se formula demanda reconvencional para que se condene a ésta a constituir dos servidumbres de paso gratuitas que graven las fincas de Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà como predio sirviente, en favor de las fincas NUM004 a NUM005 que conforman la CP DIRECCION002, como predio dominante.
Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà se opuso a la demanda reconvencional alegando la inexistencia de título para las servidumbres cuya constitución se reclama y la inexistencia de los presupuestos para la constitución de una servidumbre forzosa, puesto que el inmueble de Armen Home S.L sí que tiene acceso suficiente a la vía pública y la servidumbre no puede constituirse de forma gratuita como pretende Armen Home S.L.
La sentencia estima la demanda principal y desestima la reconvencional
Armen Home S.L interpone recurso con base en los siguientes motivos:
a) La sentencia inadmite la excepción de falta de legitimación pasiva cuando Armen Home S.L tiene reconocidos sus derechos de acceso de paso en la escritura de fecha 19/12/2012 de entrega de bienes inmuebles otorgada, en sustitución de Auriga, por la magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona en ejecución de su sentencia de fecha 12 de abril de 2012 . LaComunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà no puede impedir que Armen Home S.L haga uso de los accesos que tenía el edificio que le entregó la magistrada en ejecución de su sentencia. Armen Home S.L carece de legitimación pasiva ad causampuesto que no perturba ningún derecho de Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà al usar de los derechos de acceso reconocidos en sentencia firme y escritura pública.
b) Armen Home S.L es titular de un derecho de paso por la finca de DIRECCION000 de conformidad con la sentencia firme dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona, así como de la escritura otorgada por la magistrada de ese juzgado en ejecución de aquella sentencia, titulada "escritura de entrega de bienes inmuebles en cumplimiento de permuta en ejecución de sentencia". El juzgado a quo no puede omitir lo juzgado previamente que son antecedentes lógicos que resultan de una sentencia y escritura previas. Infracción del artículo 222 de la LEC .
c)El juzgado a quo valora incorrectamente la globalidad de la prueba practicada: esta acredita tanto los derechos de Armen Home S.L como las obligaciones de DIRECCION000 para con Armen Home S.L .Cabe aplicar criterios de sana crítica: la valoración del juzgado entra en contradicción con documentos previos y posteriores a la sentencia y escritura otorgada por la magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona.
d) DIRECCION000 carece de los derechos y legitimidad que permite la acción negatoria que regula el art. 544-4 del CCCat. No basta con ser propietario: el juzgado a quo no ha tenido en cuenta el resto de las circunstancias que envuelven el caso.
La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada.
SEGUNDO. - LEGITIMACIÓN PASIVA DE ARMEN HOME S.L
La parte actora ejercita una acción negatoria de servidumbre.
La acción negatoria tiene como finalidad hacer efectivo el principio de libertad de la propiedad con la finalidad de que se deje constancia de que la misma está libre de cargas y gravámenes.
El art. 544- 4 CCCat se refiere a la legitimación en la acción negatoria en los siguientes términos: La acción negatoria permite a los propietarios de una finca poner fin a las perturbaciones e inmisiones ilegítimas en su derecho que no consistan en la privación o retención indebidas de la posesión, así como exigir que no se produzcan perturbaciones futuras y previsibles del mismo género.
La misma acción real a la que se refiere el apartado 1 corresponde a los titulares de derechos reales limitados que comportan posesión para poner fin a las perturbaciones que los afectan.
Por lo tanto, la legitimación activa viene dada por el carácter de propietario o titular de un derecho real que comporte posesión sobre el objeto de la acción y la legitimación pasiva corresponde a la persona a la que se imputa llevar a cabo las perturbaciones o inmisiones ilegitimas, ya sea físicas o jurídicas, en la misma.
En la medida en que la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà imputa a Armen Home S.L estar haciendo uso del paso por unas instalaciones que son de propiedad de aquella sin ostentar un derecho que justifique tal paso, y teniendo en cuenta que el uso de las rampas objeto del procedimiento no es negado por Armen Home S.L, que lo que opone es su derecho a llevarlo a cabo, no hay duda de que Armen Home S.L ostenta la legitimación pasiva frente a la acción negatoria de servidumbre ejercitada por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà, de forma que no puede acogerse este motivo de recurso, en que, por otro lado, el apelante confunde la legitimación para soportar el ejercicio de la acción con la prosperabilidad de la misma.
TERCERO. - ACCIÓN NEGATORIA DE SERVIDUMBRE. REQUISITOS Y CARGA DE LA PRUEBA
Ya la STS de 10 marzo 1992 ( ROJ: STS 2019/1992 ) señalaba que en la acción negatoria «el actor ha de probar la propiedad y el demandado el derecho al gravamen que se atribuye».
La STS del 24 octubre 2006 ( ROJ: STS 6596/2006 ) destacaba la necesidad del título o hecho constitutivo de la servidumbre y la carga de probar su existencia a cargo del demandado:
«Como declara la STS de 21 de octubre de 1987 , consistiendo la servidumbre en la atribución de un derecho real en cosa ajena, esta situación de poder debe apoyarse en un evidente título o hecho constitutivo que legitime su ejercicio, correspondiendo al que pretende la limitación del dominio ajeno la carga de la prueba. Resulta, pues, indudable que la calificación de los hechos en que se apoya el reconocimiento del título constitutivo de la servidumbre constituye una quaestio iuris.
La doctrina hace derivar del hecho de constituir la servidumbre una derogación del Derecho común de la propiedad, la consecuencia de que las servidumbres no se presumen, sino que hay que probar su constitución. Ya las SSTS de 4 de noviembre de 1897 y 13 de noviembre de 1929 dejaron establecido que en los contratos en los que se constituye servidumbre o se establece algún gravamen que afecte a la libertad de las fincas ha de estar bien expresa la voluntad de las partes sobre esos extremos".
En los mismos términos, se expresó la sentencia 573/2018, de 16 de octubre ( ROJ: STS 3551/2018 ) , cuando reiteró que:
"[p]resumiéndose libre la propiedad, no corresponde al dueño de la finca la carga de acreditar la no sujeción de la misma a servidumbre alguna, sino que es el colindante -demandado- el que habrá de alegar la existencia de cualquier posible gravamen si lo hubiere ( sentencias 1024/2006, de 13 octubre y 347/2016, de 24 de mayo ).
En el mismo sentido se ha pronunciado el TSJ Cataluña, por ejemplo, en la STSJ Cataluña 10 de mayo de 2012 ( ROJ: STSJ CAT 5869/2012 ): "No obstante, su existencia (de las servidumbres) debe ser cumplidamente probada pues los inmuebles se presumen libres y sin cargas que los afecten."
Aquellos extremos cuya carga corresponde a la parte actora no se han discutido en el presente proceso: que la comunidad actora integra a los propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 de Puigcerdà y que Armen Home S.L, como propietaria del edificio sito en la DIRECCION002 y a través de las personas a las que cede el uso de los apartamentos que lo integran, viene utilizando la rampa del aparcamiento que forma parte de DIRECCION000 para tener acceso a su propio aparcamiento y una rampa peatonal que existe en las zonas comunes de DIRECCION000 para el acceso a su propio inmueble.
Armen Home S.L opone a la pretensión de poner fin a dicho uso dos argumentos distintos:
a) La existencia de una servidumbre de paso, que hace descansar en títulos que luego examinaremos. (contestación a la demanda).
b) El derecho a que se constituya a favor del inmueble de su propiedad una servidumbre de paso forzosa por no disponer de otro acceso a la planta sótano que la rampa de la comunidad actora ni de otro acceso para personas discapacitadas que la rampa peatonal de la misma. (reconvención)
Sin perjuicio de que existe una cierta contradicción entre ambas líneas argumentales (si se exige la constitución de una servidumbre es porque la misma no existe), se examinaran por separado.
CUARTO. - CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES DE PASO.
El art. 566.2 CCCat se ocupa de esta cuestión y señala, en lo que nos interesa:
1. Las servidumbres solo se constituyen por título, otorgado de forma voluntaria o forzosa.
(...)
4. Ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión.
La STSJ Cataluña de 20 de diciembre de 2004 ( ROJ:STSJ CAT 14704/2004 ) acoge un concepto amplio de título, en la estela de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de la propia Sala : "Por título puede entenderse " cualquier acto jurídico, oneroso o gratuíto, "inter vivos" o "mortis causa", a virtud del cual se constituya esta limitación del derecho de propiedad, realizado por el titular del predio sirviente ", como dicen las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 2 junio 1969 , 30 de abril de 1.993 y 1 de marzo de 1.994 .
Pero dicho título no requiere una forma ad solemnitatem, como recordaba la sentencia de esta Sala de 5 de febrero de 1.990 , sino que la voluntad de crear una servidumbre predial puede exteriorizarse de forma explícita (verbal o por escrito), de forma implícita (por los facta concludentia) e incluso de forma tácita (cuando en el caso concreto pudo o debió denunciarse). En el mismo sentido se alinea la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2.003 (" El derecho real de servidumbre, como se ha apuntado, se constituye por negocio jurídico, que puede aparecer retrospectivamente por reconocimiento (artículos 539 y 540), siendo, como todo negocio jurídico, procedente de la voluntad del propietario (artículo 594), lo que es expresión del principio de autonomía de la voluntad ")."
De esta forma, en la constitución de las servidumbres rige el principio de libertad de forma ( art. 1258 y 1278 CC ) que es coherente con la doctrina jurídica catalana y, por tanto, pueden constituirse verbalmente o mediante documento privado o público, lo que incluye resoluciones judiciales o resoluciones administrativas.
En cualquier caso, a pesar de esta libertad de forma, hay que tener en cuenta, como ya hemos señalado y recoge la STSJ Cataluña de 12 de marzo de 2008 ( ROJ: STSJ CAT 7470/2008 ), que la situación de poder que supone la servidumbre por el hecho de atribuir un derecho real sobre cosa ajena, ha de apoyarse en un título evidente o en un hecho constitutivo que legitime su ejercicio, corriendo la carga de la prueba a cargo de quien pretenda la limitación del dominio ajeno.
En el presente supuesto, hay que partir de una situación de hecho que todas las partes aceptan:
Armen Home S.L permutó las parcelas nº NUM000 y nº NUM001 del proyecto de reparcelación denominado « DIRECCION001» de Puigcerdà con Auriga Closa de l'Angel S.L , acordando que la misma construiría dos edificios en las mismas y entregaría a Armen Home S.L el construido en la parcela nº NUM001 ( DIRECCION002 hoy) y se quedaría con el construido en la parcela nº NUM000 ( DIRECCION000 hoy) . En el proyecto inicial de la obra cada edificio tenía un acceso a su planta sótano y una rampa de acceso peatonal a su planta baja, pero durante la construcción se modificó esta solución constructiva y se ejecutó una única rampa de acceso a ambos aparcamientos y una rampa de acceso a la planta baja que discurrían por las zonas comunes de DIRECCION000, ganando espacio ajardinado para DIRECCION002.
Armen Home S.L recibió el edificio de DIRECCION002 en virtud de escritura otorgada en ejecución de sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona y Ariga Closa de l'Angel S.L enajenó los apartamentos de DIRECCION000 a sus actuales propietarios, que conforman la comunidad actora.
Armen Home S.L invoca diversos documentos que acreditarían su título de constitución de una servidumbre de paso tanto por la rampa de vehículos como por la rampa peatonal sitas en zonas comunes de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 , documentos correctamente valorados por la juez a quo.
En primer lugar, invoca la resolución de la Alcaldía del Ayuntamiento de Puigcerdà de 2 de junio de 2006 que acuerda
" Aprovar la proposta de modificació dels projectes técnics d'obra major presentades a tràmit per AURIGA CLOSA DE L'ANGEL S.L referents als edificis en construcción a les paceles NUM000 i NUM001 del sector " DIRECCION001" de Puigcerdà ( expedients amb referencia NUM006 i NUM007, respectivament), consistent basicament en : Unificar els accessos als aparcamnets de les dues parcel.les amb una única rampa pel punt mes baix del terreny, constituint l'oportuna servitud de pas".
Si bien las resoluciones administrativas han sido reconocidas como títulos de constitución de servidumbre, ello ha sido en relación con resoluciones dictadas en procedimientos de equidistribución o expropiación forzosa o en procedimientos de compensación urbanística, en que la administración actúa de forma positiva modificando la realidad jurídica, pero no cabe predicar tal eficacia de una resolución municipal que se limita a aprobar una modificación en una licencia de obras debido a una modificación en el proyecto aportado para la licencia inicial, pues como señala la sentencia de instancia, en virtud del artículo 12.1 del RSCL de 7 de junio de 1955 Las autorizaciones y licencias se entenderán otorgadas salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de tercero,cláusula que ha sido incorporada a la normativa urbanística autonómica y sobre la que la jurisprudencia se ha pronunciado en el sentido de que las licencias como «actos reglados» urbanísticos, dejan al margen las cuestiones privadas, objeto de la jurisdicción civil.
A continuación Armen Home S.L invoca la escritura de modificación de título constitutivo otorgada en fecha de 17 de noviembre de 2010 por parte de Auriga Closa de l'Angel S.L.U respecto de la edificación de la parcela nº NUM001 ( finca registral NUM003) , es decir, el edificio propiedad de Armen Home S.L, en la cual se modifica la descripción del inmueble , que en lo referente a la planta sótanos pasa a incluir la siguiente indicación:
" Se accede a dicha planta a través de una rampa y paso a través de la parcela numero NUM000 ( propiedad de la Sociedad " Auriga Closa de l'Angel SLU y por la servidumbre de paso que se constituirá.
Y a nivel de la planta baja también se tendrá acceso a la finca a través de servidumbre de paso para personas que se constituirá por la parcela numero NUM000".
Estas afirmaciones se hacen en el seno de la descripción del inmueble propiedad de Armen Home S.L, pero no se configuran por si mismas como título de constitución de la servidumbre de paso que anuncian y que afecta a la finca sita en la parcela nº NUM000 , sobre cuya descripción en la declaración de obra nueva contenida en la escritura de 31 de mayo de 2006 no se hace modificación alguna para hacer constar la existencia de la servidumbre de paso.
La sentencia de fecha 12 de abril de 2012 del Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona estimó totalmente la demanda interpuesta por Armen Home S.L contra Auriga Closa de l'Angel SLU y declaró el incumplimiento de ésta última del contrato de permuta y el convenio transaccional suscritos por las partes y condenó a Auriga a "entregar a la actora el DIRECCION003 de 16 viviendas debidamente legalizadas sobre la parcela nº NUM001 ". En ejecución de dicho pronunciamiento fue otorgada en fecha de 19 de diciembre de 2012 escritura de entrega de bienes inmuebles en cuya parte expositiva se recogió la descripción de la finca procedente de las escrituras de declaración de obra nueva y constitución de propiedad horizontal de 31 de mayo de 2006 y de modificación del título constitutivo de 17 de noviembre de 2010, con las referencias introducidas por ésta última en cuanto a la constitución futura de las servidumbres de paso.
En la parte declarativa de la escritura se hace constar que la Sra. Magistrada que la otorga en sustitución de Auriga Closa de l'Angel SLU " hace entrega formal de las 16 viviendas del DIRECCION003 construido sobre la parcela NUM001 descrita en el expositivo II , a la sociedad Armen Home SLU".
Por lo tanto, por más que insista la parte recurrente en que la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona tiene un efecto prejudicial sobre el presente procedimiento , estableciendo las servidumbres que se discuten, lo cierto es que las mismas fueron totalmente ajenas a dicho procedimiento, en que se ejercitó acción de incumplimiento contractual entre Armen Home S.L y la promotora de las viviendas , acción que fue estimada en los términos recogidos y que dio lugar a la entrega de las viviendas a Armen Home S.L sin ningún pronunciamiento adicional, limitándose la parte expositiva de la escritura a recoger la descripción registral de la finca, que incorpora las menciones ya aludidas a la futura constitución de servidumbres que resultan de la escritura de modificación del título constitutivo de 17 de noviembre de 2010.
De lo hasta aquí expuesto se desprende que si bien Auriga Closa de l'Angel SLU expresó en la escritura de 17 de noviembre de 2010 su intención de constituir las servidumbres de paso que indicó el Ayuntamiento en la aprobación de la modificación de licencia de 2 de junio de 2006 , no materializó tal voluntad en un título constitutivo de las servidumbres y en caso de que dicha voluntad fuera el resultado de una obligación contraída con Armen Home S.L tampoco le fue reclamado su cumplimiento por ésta en el procedimiento en que reclamó y obtuvo la entrega de las viviendas y el cumplimiento de otras obligaciones dinerarias respecto de Auriga Closa de l'Angel SLU.
Y en cuanto a la transmisión de dicha obligación de constitución de las servidumbres voluntarias a los actuales propietarios de las viviendas que conforman Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà, pretendida por Armen Home S.L, no nos hallamos ante una sucesión a título universal, sino ante obligaciones dimanantes en su caso de acuerdos entre Auriga Closa de l'Angel SLU y Armen Home S.L , que en virtud del principio de relatividad de los contratos no se transmiten a los terceros adquirentes de las fincas, adquirentes , por otro lado, a los que les es de plena aplicación la protección registral derivada de los art. 34 y 38 LH , de forma que no se verán afectados por más limitaciones en la propiedad adquirida que las que resulten del propio Registro, de forma que no constando inscrita sobre la finca por ellos adquirida la eventual obligación de otorgar una servidumbre de paso a favor de la finca propiedad de Armen Home S.L, no cabe entender que pese sobre los propietarios que integran Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà una obligación de constitución de servidumbre voluntaria por sucesión de quien les transmitió la propiedad de los inmuebles.
QUINTO. - SERVIDUMBRE SOBRE FINCA PROPIA
Conforme al art. 566-3 CCCat 1. El propietario o propietaria de más de una finca puede constituir entre estas las servidumbres que considere convenientes.
2. La servidumbre sobre una finca propia publicada únicamente por la existencia de un signo aparente, si se enajena la finca dominante o la sirviente, solo subsiste si se establece expresamente en el acto de enajenación.
Tanto la finca propiedad de Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà como la finca propiedad de Armen Home S.L eran propiedad hasta la escritura de 19 de diciembre de 2012, de Auriga Closa de l'Angel SLU, promotora de ambas edificaciones, lo que hubiera permitido a tal empresa el establecimiento de la servidumbre de paso discutida, pero que también en este caso requiere de un título cuya existencia no consta, a la vista de lo expuesto hasta ahora.
Como recoge la STSJ Cataluña 27 de julio de 2021 ( ROJ: STSJ CAT 9199/2021 ) " Tampoco la existencia física o material de las pasarelas que unían y comunicaban las fincas propiedad hoy de actoras y de la Torinese SRL, cuando todas eran del mismo propietario, puede constituir un signo aparente de servidumbre de paso recíproca por cuanto cuando se produjo la segregación no se hizo constar en ninguna de las escrituras, siendo así que el derecho civil catalán no admite ( art. 566-3.2 del CCCat y, anteriormente, doctrina legal de esta Sala, STSJCat de 18- 9-2003, 2-10-2003 y 19/2009 de 30 de abril) la constitución de una servidumbre por signo aparente o del padre de familia."
De esta forma , aunque se considerara que la presencia de una única rampa de acceso al aparcamiento de ambas fincas y de una rampa peatonal que a través de la finca de Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà da acceso a la finca de Armen Home S.L constituyen signos aparentes de servidumbre, una vez enajenada la finca de DIRECCION002 por el propietario de ambas , Auriga Closa de l'Angel S.L, a Armen Home S.L, las servidumbres no subsisten si no se establece expresamente lo contrario en el acto de enajenación, y en la escritura de 19 de diciembre de 2012 nada se dice al respecto, por lo que las eventuales servidumbres publicadas únicamente por signo aparente se habrían extinguido.
Por lo tanto, no cabe sino ratificar la razonada conclusión de la juez de instancia en el sentido de que no existe constituida servidumbre que justifique el uso que Armen Home S.L hace de terreno que es propiedad de Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà, y, con ello, la confirmación de estimación de la demanda principal.
SEXTO. - SERVIDUMBRE FORZOSA
Es necesario, pues, examinar si, aun no existiendo servidumbre voluntaria constituida sobre la finca de Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà a favor de la finca propiedad de Armen Home S.L , concurren las circunstancias para que ésta pueda exigir la constitución de sendas servidumbres de paso forzosas, tal y como ha hecho en su reconvención.
El art. 566-7 CCCat dispone que 1. Los propietarios de una finca sin salida o con una salida insuficiente a una vía pública pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de paso para acceder a la misma de una anchura suficiente y unas características adecuadas para que la finca dominante pueda explotarse normalmente.
2. El paso debe darse por el punto menos perjudicial o incómodo para las fincas gravadas y, si es compatible, por el punto más beneficioso para la finca dominante.
En la interpretación de cuándo se produce la necesidad de salida que determina la obligación del predio sirviente de someterse a la servidumbre forzosa de paso, es de aplicación la jurisprudencia del TSJ Cataluña que cita la SAP Girona (sección 1) del 18 de octubre de 2023 ( ROJ: SAP GI 1790/2023 ) : " Al respecto , la doctrina establecida en la STSJCat de 2 de febrero de 2000 STSJ del 3 de febrero de 2000 ( ROJ: STSJ CAT 1432/2000 - ECLI:ES:TSJCAT:2000:1432 ) viene a establecer que debe considerarse para establecerse un servidumbre forzosa el destino a que se venían dedicando las fincas, con el siguiente argumento: " La Llei catalana parte del supuesto de una finca que necesita una salida a camino público para ser utilizada como se debe, como sea necesario; esto es, como mejor convenga al destino de la finca. Así, además, viene a confirmarlo el apartado 2 del precepto, según el cual: "L'amplada i les característiques del pas s'han de fixar per les necessitats del conreu o la utilització normal del predi dominant". Destino, producción y finalidad de la finca habrán de constituir, pues, elementos definidores de la misma y su extensión. No se trata, en suma, de pura conveniencia, capricho o arbitrio del predio que pretende convertirse en dominante. Confluyen aquí intereses particulares y públicos dignos de tutela, encaminados a la protección de la función social de la propiedad, al libre desarrollo de la actividad mercantil e industrial y a los legítimos derechos de los particulares.
Posteriormente, la STSJCat de 12 de marzo de 2008, establece precisamente que: " Así las cosas, habría que partir de las necesidades reales de la finca sirviente para aquilatar la procedencia del establecimiento del derecho limitativo de la propiedad ajena. La sentencia de esta misma Sala de 3 de febrero de 2000 declara que el destino, producción y finalidad de la finca habrán de constituir elementos definidores de la servidumbre y de su extensión, debiendo excluirse los supuestos de pura conveniencia, capricho o arbitrio del predio que pretende convertirse en dominante, todo ello en virtud del criterio restrictivo que rige en la imposición de gravámenes de esta naturaleza"
En aplicación de dicha doctrina procede la exclusión de la servidumbre forzosa en el caso de la rampa peatonal, pues en el propio informe pericial aportado por Armen Home S.L se habla de la misma como " la rampa que dona accés secundari exterior a l'edifici d'apartaments turístics DIRECCION002 i que discorre en part pel terreny de l'edifici DIRECCION000." Y se indica que " L'accés principal als apartaments turístics des del DIRECCION000 es realitza a través d'unes escales situades al costat est, que comencen a la zona ajardinada a cota de l'acera."
Ciertamente, la rampa tiene una utilidad de salvar "el desnivell pronunciat entre DIRECCION000 i la cota de planta baixa de l'edifici d'apartaments turístics DIRECCION002 ", pero en modo alguno es imprescindible para obtener acceso peatonal al inmueble propiedad de Armen Home S.L.
En cambio, en cuanto a la rampa de acceso de vehículos, no existe en la actualidad otro acceso al aparcamiento del edificio de DIRECCION002 y ello es así porque el promotor de la obra adoptó una serie de decisiones en el desarrollo de la misma que han generado este estado de cosas. Desde un punto de vista teórico, cabría entender que es posible la construcción de un acceso independiente al aparcamiento de DIRECCION002, pero , aunque ninguno de los informes periciales se ha pronunciado claramente sobre las implicaciones técnicas y el coste de dicha posibilidad, en el acto de la vista el perito Sr. Leon ha señalado que dicha obra supondría un importante movimiento de tierras y afectaciones estructurales , de donde cabe fácilmente inferir que tanto desde un punto de vista técnico como económico la implementación de la solución inicialmente proyectada de dotar de una acceso independiente al garaje de DIRECCION002 resulta en este momento, con la construcción de ambos inmuebles finalizada, claramente desproporcionada, y siendo connatural al destino de una planta sótano destinada a aparcamiento disponer de un acceso para vehículos, ello supone que el propietario del inmueble en que se ubica dicho aparcamiento , que no ha propiciado esa situación, por otro lado, está legitimado para exigir la constitución de una servidumbre forzosa en los términos del art. 566-7 CCCat .
En cuanto al lugar por el que ha de discurrir la servidumbre, resulta claro que debe seguir ejercitándose a través de la rampa de acceso única para ambos aparcamientos, por donde se viene llevando a cabo el paso de vehículos desde la finalización de la obra.
SÉPTIMO. - INDEMNIZACIÓN
Armen Home S.L pretende que la servidumbre forzosa de paso ha de constituirse de forma gratuita, lo que pugna claramente con el art. 566-10 CCCat , que establece que 1. Las servidumbres forzosas solo pueden establecerse previo pago de una indemnización igual a la disminución del valor de la finca sirviente afectada por el paso o canalización.
2. Los propietarios de la finca dominante deben indemnizar a los de la finca sirviente por los perjuicios que el ejercicio de la servidumbre cause a su finca.
Entiende la parte recurrente que el valor de la indemnización ya se encontraba incluido en la contraprestación que entregó por la entrega del inmueble, pero ello no es correcto, en la medida en que dicha contraprestación se entregó a la entidad promotora de ambos edificios, mientras que la carga que ahora se constituye sobre el inmueble de DIRECCION000 habrá de limitar el derecho de propiedad adquirida libre por sus actuales propietarios.
No obra en autos dato alguno que permita establecer dicha indemnización, no ofrecida en la demanda reconvencional que reclama la constitución de la servidumbre forzosa.
En tales casos se ha de actuar conforme establece la la STSJ Cataluña de 10 de marzo de 2011 ( ROJ: STSJ CAT 4413/2011 ) : "...en els casos en què, per raó dels seus respectius interessos processals, les parts s'abstinguin de demanar res sobre això o, fins i tot, pretenguin negar l'existència d'aquests "perjudicis", una vegada resolta la necessitat de constituir la servitud, la qüestió no podrà eludir-se amb fonament en el principi de rogació ( art. 219 LEC ), ja que el que es demanda no és la condemna a abonar una determinada quantitat, sinó la declaració d'un dret, el dret a constituir una servitud forçosa sobre la finca dels demandats l'efectiva materialització del qual requereix segons la llei el pagament previ de l'oportuna indemnització.
Per això, en aquests casos, quan no hi ha acord, la determinació de la indemnització ha de derivar-se a l'execució de la sentència que eventualment la declari, tenint en compte que aquesta és conditio iuris de constitució de la servitud, com s'infereix amb claredat de la normativa analitzada.
Consegüentment, és en l'execució de la sentència on la part demandada ha de plantejar quins danys i perjudicis estima que li causa la servitud forçosa declarada, d'acord amb el que disposa l' art. 712 LEC , i on han de tenir-se en compte els arguments de l'actora en relació amb l'eventual disminució derivada de les circumstàncies previstes en l' art. 566-10.3 CCC ."
Y , por tanto, estimando parcialmente la reconvención ha lugar a declarar que procede la constitución de una servidumbre de paso a favor de la finca propiedad de Armen Home S.L para el acceso de vehículos, a través de la rampa de acceso rodado que, con entrada desde la DIRECCION004, discurre por elementos comunes de la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 y, tras bifurcarse, accede al aparcamiento subterráneo del edificio colindante de la CP DIRECCION002, y ello previo pago por Armen Home S.L a Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Puigcerdà de la indemnización que se determine en ejecución de sentencia conforme a los criterios del art. 566-10 CCCat .
No existe servidumbre constituida, por tanto procede mantener la estimación de la acción negatoria, pero procede la constitución de una de las dos servidumbres forzosas solicitadas, por lo que procede la estimación parcial de la reconvención.
OCTAVO. - COSTAS
En cuanto a las costas de primera instancia, debe mantenerse la imposición a Armen Home S.L de las costas de la demanda principal, pero habiéndose estimado parcialmente la reconvención no se hará imposición de las costas de la misma.
En cuanto a las costas de apelación, conforme al art. 398 LEC (redacción anterior al RD Ley 6/2023) cuando la misma sea estimada total o parcialmente, no se hará imposición de las mismas
VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:
