Sentencia Civil 321/2026 Audiencia Provincial Civil nº 2 de Gipuzkoa, Rec. 1052/2023 de 04 de mayo del 2026

PRIMERO.- Planteamiento del debate en la alzada

La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de San Sebastián interpone demanda de juicio ordinario contra la mercantil CONSTRUCCIONES GALDIANO, S.A., JAUREGUIZAR PROMOCION Y GESTION INMOBILIARIA, S.L. (UTE MORLANS) ejercitando conjuntamente una acción de responsabilidad ex legeal amparo del art.17.3 LOE y una acción por incumplimiento contractual con fundamento en los arts.1101 y 1445 CC. Interesa la misma la condena de UTE MORLANS a realizar a su costa las obras necesarias y precisas para subsanar de un modo total y definitivo los defectos constructivos que figuran en el informe pericial y en la adenda al mismo de la arquitecta Dª Yolanda, bajo su dirección facultativa y conforme a sus soluciones constructivas, así como una vez subsanados los defectos constructivos, a reparar los daños y perjuicios causados tanto en elementos comunes como privativos.

UTE MORLANS solicita en base a la Disposición Adicional Séptima de la LOE que se notifique el procedimiento a la arquitecta Dª Luz y al aparejador D. Sebastián, procediendo ambos a contestar la demanda de forma separada.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda en los términos recogidos en el primer antecedente de la presente resolución.

La representación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de San Sebastián recurre en apelación la indicada sentencia solicitando su revocación parcial y el dictado de una nueva resolución por la que se condene a la UTE MORLANS a la subsanación del defecto constructivo consistente en: 1.- Condensaciones en viviendas, actuando sobre la fachada ejecutándola nueva conforme a la solución constructiva de la perito Yolanda o, subsidiariamente, conforme a la solución de la perito judicial; y 2.- Peto de coronación, ejecutando las obras necesarias y precisas para subsanar este defecto.

La parte apelante fundamenta su recurso con base en las alegaciones que, en síntesis, son las siguientes:

1.- Condensaciones en viviendas. Defecto generalizado. Error en la valoración de la prueba. El problema de condensaciones afecta al 67% de las viviendas visitadas. La causa de dicha patología es la falta de aislamiento. La fachada norte debía tener un aislamiento de 5 cm., tal y como se especificaba en el Libro del edificio, pero las catas efectuadas reflejan que en el mejor de los casos es de 3 cm. y en alguno de los casos de 1 cm. Y según proyecto su proyección debía hacerse en la cara interior del cerramiento y se hizo en el exterior. Existen varias causas de las condensaciones, además de la citada y la tomada en consideración por la sentencia recurrida (existencia de un hueco alrededor de las ventanas sin aislar), como son: la falta de aislamiento de los vuelos del edificio, en especial, de las plantas primeras, porque no está colocada la lámina aislante que figuraba en proyecto (HERAKLITH) y falta de rebaje de los cuartos húmedos.

2.- Condensaciones en viviendas. Error en la valoración de la prueba e incongruencia de la sentencia. La solución constructiva dada por la UTE al supuesto único origen de las condensaciones que toma en consideración la sentencia recurrida se comprobó en el acto de juicio que no había dado resultado. El edificio cuenta con una calificación energética B, que no es real. La solución correcta es hacer una nueva fachada con el sistema de fachada ventilada, tal y como propone la perito Dª Yolanda. La sentencia recurrida es incongruente porque, interesado en el suplico de la demanda que se hagan las obras necesarias para subsanar las deficiencias constructivas sobre la base del informe pericial de la perito Dª Yolanda, deja sin reparar el defecto acreditado porque considera desproporcionada la solución de ésta. No reparar las deficiencias constructivas de la fachada va contra el principio de justicia rogada y vulnera su derecho a la tutela judicial efectiva.

3.- Daños y perjuicios. Error en la valoración de la prueba e incongruencia de la sentencia. La sentencia recurrida no estima la pretensión de que se condene a la UTE MORLANS a reparar los daños y perjuicios en elementos comunes y privativos a pesar de que han quedado probadas las condensaciones o humedades en viviendas con las fotografías de todos los informes periciales. La partida de reparación de daños en interior de viviendas es acogida en el auto aclaratorio de la sentencia. El fallo de la sentencia debe acoger la reparación consistente en la aplicación de fungicida y dos capas de pintura en el caso de las condensaciones y las reparaciones en interiores de viviendas en el supuesto de las grietas y fisuras en las fachadas laterales.

4.- Peto de coronación. Incongruencia de la sentencia. No ha habido discusión sobre la existencia del defecto. La sentencia recurrida peca de incongruencia cuando señala que la solución es la que la perito Dª Yolanda indica, pero limitada a la valoración de ésta, cuando en el suplico de la demanda no se pide ninguna valoración concreta. Recientemente se ha producido una nueva caída del peto de coronación del edificio.

5.- Metros de andamio. Incongruencia. En la demanda se pide la subsanación de defectos fijados en el informe pericial con sus soluciones constructivas pero no partidas concretas, ni valoraciones concretas, de subsanación de defectos.

La representación de UTE MORLANS se opone al recurso de apelación interpuesto e interesa su desestimación y la confirmación en todos sus términos de la sentencia apelada, condenando a la apelante al pago de las costas generadas en la presente apelación.

La representación de D. Sebastián se opone también al recurso de apelación e interesa su desestimación y la confirmación de la sentencia recurrida con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Por último, la representación de Dª Luz interesa la confirmación íntegra de la sentencia de instancia, con imposición de costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.- Objeto del presente proceso. Pretensión ejercitada. Congruencia.

Las pretensiones de los litigantes se individualizan, desde un punto de vista subjetivo, en atención a la identificación de las partes entre las que se suscita la controversia; y, desde un punto de vista objetivo, a través del petitum-lo que se pide- y la causa petendi-hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas-. El deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica (así, entre otras, STS 148/2016, de 10 de marzo, 707/2016, de 25 de noviembre, y 1186/2025, de 21 de julio). Por consiguiente, es posible una desviación entre los términos en que la parte actora ha formulado su petitumy el fallo siempre y cuando el desajuste no sea de tal naturaleza que suponga una modificación sustancial de los términos en los que discurre la controversia procesal, bastando con que se dé la racionalidad necesaria y una adecuación sustancial (así, entre otras, STS 94/2007, de 30 de enero y 1341/2025, de 30 de septiembre). No debemos olvidar que los tribunales están vinculados por la esencia y sustancia de lo pedido y discutido en el pleito, no por la literalidad de las concretas pretensiones ejercitadas y su fundamentación. Lo determinante a efectos de determinar si se ha producido una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva de la parte es comprobar si se ha generado o no una real y efectiva indefensión por alteración sustancial de los términos del debate con lesión del principio de contradicción.

Pues bien, la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de San Sebastián interesa en su demanda la condena a la UTE MORLANS a "1º Hacer las obras necesarias y precisas para subsanar de un modo total y definitivo los defectos constructivos que figuran en el informe pericial y en la adenda al informe pericial de la arquitecta Yolanda, bajo su dirección facultativa y conforme a sus soluciones constructivas, así como una vez subsanados los defectos constructivos a reparar los daños y perjuicios causados tanto en elementos comunes como privativos [...]". La pretensión de la parte actora consiste en una condena a hacer (no en una indemnización, por lo que resulta indiferente que se adjunte al informe pericial de la Sra. Yolanda un presupuesto con partidas concretas y determinadas, lo que en, en su caso, podría tener relevancia si la condena a hacer no se ejecutase y fuera preciso acudir al incidente de liquidación de daños y perjuicios previsto en los arts.712 y siguientes LEC). De hecho, la cuantía de la demanda se fija como indeterminada al solicitarse la ejecución de obras y subsanación de daños que no se pueden cifrar de forma definitiva. La cuestión que se suscita es si el hecho de que se precise en el suplico de la demanda que la subsanación total y definitiva de los defectos constructivos deba realizarse conforme a las soluciones constructivas que fija el informe pericial de la Sra. Yolanda veda la posibilidad de acordar que la subsanación se lleve a efecto mediante soluciones constructivas diferentes pero que subsanen los defectos constructivos relacionados por la parte actora. La sentencia recurrida entiende que esto no es posible por vedarlo el principio de congruencia. Sin embargo, entendemos que no. La pretensión de la parte actora es que se dé solución a los defectos que presenta la edificación, entendiendo la misma que la solución efectiva total y definitiva pasa por realizar la solución constructiva que propone su perito, que no es otra que la realización de una fachada ventilada, pero ello no supone que se excluyan otras soluciones constructivas si dan satisfacción a su pretensión de solucionar los defectos. Por ello, entendemos que la condena a realizar una solución constructiva que no sea la recogida por la perito Sra. Yolanda, pero que dé respuesta a su demanda de solución de los defectos constructivos, no infringiría el deber de congruencia siempre y cuando no se ocasione indefensión material a la parte demandada, lo que entendemos que no se produce en el presente supuesto porque la cuestión relativa a que puede darse solución a los defectos del edificio mediante la realización de soluciones constructivas distintas de la mantenida por la perito Sra. Yolanda se ha suscitado desde el primer momento y ha sido objeto de debate y prueba por las partes.

Por último, entendemos que no son trasladables al presente supuesto las consideraciones que realiza la sentencia de esta Sección nº 279/2022, de 11 de abril, porque en el supuesto debatido en la misma la solución reparadora propuesta por el perito judicial era de mayor entidad y tenía un costo más elevado que la peticionada en la demanda, por lo que atenderla sí que supondría una modificación de la misma.

TERCERO.- Delimitación del objeto de debate en la alzada. Reparación de daños y perjuicios.

El tercer motivo de recurso denuncia un error en la valoración de la prueba e incongruencia de la sentencia en relación a la reparación de daños y perjuicios. Sin embargo, el suplico del escrito de recurso de apelación no recoge petición alguna sobre ese extremo limitando sus peticiones a los defectos constructivos consistentes en las condensaciones en las viviendas y el peto de coronación. La existencia de esta discordancia no ha de perjudicar a la parte actora-apelante, pues el suplico del escrito de recurso ha de ser interpretado poniéndolo en relación con las alegaciones contenidas en dicho recurso, para determinar las pretensiones articuladas en el mismo (así, STS 851/2024, de 11 de junio).

Sentado lo anterior, compartimos la consideración del juzgador de instancia de que la pretensión de que "una vez subsanados los defectos se condene también a reparar los daños y perjuicios causados tanto en elementos comunes como privativos" exige probar qué daños se han producido, determinar que son imputables a la parte demandada y valorarlos, lo que no puede dejarse para ejecución de sentencia, tal y como pretende la parte apelante.

Y no existe contradicción en la sentencia de instancia tras su aclaración, porque acoge la reparación de los daños y perjuicios que entiende acreditados de la prueba practicada y, en concreto, de la prueba pericial de la parte actora.

CUARTO.- Peto de coronación. Incongruencia de la sentencia.

La sentencia de instancia concluye que no existe ninguna duda en cuanto a esta patología, ni de que la misma deba ser objeto de reparación, lo que no es objeto de controversia en la alzada. Por otra parte, como ya hemos expuesto, la pretensión de la parte actora consiste en una condena a hacer consistente en la ejecución de unas determinadas "soluciones constructivas" que den solución a los defectos constatados. Ahora bien, lo que no resulta admisible es que la parte actora-apelante amplie el objeto de su pretensión extendiendo la aplicación de la solución constructiva defendida por su perito a superficies no contempladas por el mismo en sus informes o pretendiendo que se ejecuten actuaciones adicionales no contempladas que comportan un encarecimiento respecto a lo presupuestado por el mismo.

A tenor de lo expuesto, entendemos correcto y ajustado a derecho del pronunciamiento del fallo de la sentencia, si bien debe entenderse, por lo que al peto de coronación se refiere, que la condena a hacer que se impone a UTE MORLANS lo es a realizar las obras de reparación necesarias para subsanar dicho defecto constructivo conforme a la solución constructiva y en los términos previstos en el informe pericial de Dña. Yolanda sin que quepa extender dicha solución a superficies no previstas en el mismo, ni la realización de actuaciones adicionales no contempladas por dicho profesional.

QUINTO.- Condensaciones en viviendas. Error en la valoración de la prueba. Incongruencia.

Vistos los términos en que ha quedado planteado el presente recurso de apelación, no existe controversia en cuanto a la realidad de la existencia de dicha patología.

No obstante lo anterior, la parte apelante cuestiona, en primer lugar, que la sentencia de instancia únicamente tiene en cuenta una de las causas que la provocan (existencia de hueco alrededor de las ventanas) y no atiende a otras causas que la provocan (deficiente aislamiento de la fachada con menor proyección del aislamiento y proyección por el exterior y no por el interior; falta de aislamiento de los vuelos del edificio, en especial, de la planta primera; y falta de rebaje de los cuartos húmedos). En segundo lugar, sostiene que la única solución que da respuesta efectiva al problema y garantiza la calificación energética B del edificio es la construcción de un sistema de fachada ventilada. Y, por último, apelando al principio de flexibilidad y al aforismo de que "quien pide lo más pide lo menos", considera incongruente la sentencia de instancia porque, con el argumento de que la solución que presenta su perito es desproporcionada, deja sin reparar un defecto constructivo acreditado.

En relación a la primera afirmación, no es cierto que la sentencia omita tener en cuenta otras causas que coadyudan a la aparición de condensaciones en las viviendas. Al abordar dicha patología en el fundamento de derecho quinto de la sentencia recurrida se hace referencia a que no se ha acreditado que funcione la microventilación y que ello puede ser una causa para que se produzcan las condensaciones, por lo que estima procede aceptar el trabajo relativo al rebaje de las puertas. Igualmente, no descarta que, inicialmente, la existencia de falta de aislamiento de los locales pueda haber sido causa de las condensaciones, si bien entiende que la cuestión se solucionó a posteriori.Ahora bien, es cierto que la sentencia recurrida considera que la causa principal de la patología es la falta de aislamiento térmico en la cámara existente entre la caja de la persiana y la hoja exterior de la fachada, descarta que sea necesaria una actuación en los voladizos, y considera que la falta de aislamiento en los locales ha sido solucionada, lo que será analizado más adelante.

Para dar solución al problema de las condensaciones en las viviendas se propuso y ejecutó por UTE MORLANS en algunas de ellas el sellado de la cámara existente entre la caja de persiana y la hoja exterior de la fachada inyectando poliuretano para eliminar la entrada de aire. Ahora bien, si esta fuera la única patología de la fachada, dicha solución constructiva debiera haber acabado con el problema. Sin embargo, no sólo la perito de la parte actora, Sra. Yolanda, indica que dicha solución no ha solucionado el problema en todas las viviendas afectadas. El perito Sr. Anibal, que emite el informe a instancia de UTE MORLANS también reconoce que en la vivienda NUM002, en la que había actuado la UTE, comenzaba a tener alguna condensación en 2 habitaciones desconociendo por qué no se había solucionado el problema (páginas 35 y 36 de su informe). Y, como recoge la página 66 de la sentencia recurrida, la perito de designación judicial, Sra. Maribel, que es el perito que ofrece más garantías de imparcialidad, señaló que de las cinco viviendas intervenidas en tres se estaban produciendo humedades, poniendo de relieve que las tres tienen vuelos. Lo anterior evidencia que dicha solución constructiva resulta insuficiente.

La actora-apelante apunta que el aislamiento en la fachada debía ser de un espesor de 5 cms. y proyectarse en la cara interna del cerramiento, por lo que no se cumplió con lo proyectado. Sin embargo, tanto la memoria, como el proyecto de ejecución, contemplan un aislamiento de 3 cms. (anexo 4 del informe pericial del perito Sr. Anibal), y el testigo Sr. Oscar ha confirmado que el aislamiento de poliuretano que observó en las viviendas superaba los 3 cms., sin que del mero examen de las fotografías obrantes en las páginas 53 y 54 de su informe (documento nº 3 de la contestación a la demanda por parte de UTE MORLANS) se pueda concluir que dicha afirmación no responde a la verdad, indicando expresamente la perito de designación judicial Sra. Maribel en la página 14 de su informe que "con la visualización de unas fotografías no se pueden confirmar los espesores medidos in situ por la perito". Por otra parte, con independencia de que se considere mejor solución técnica el colocar el aislamiento en la cara interior, ello no afecta a la transmitancia térmica, pues ésta es igual estando el aislamiento en la hoja exterior o en la interior y así lo pone de relieve de manera expresa en la página 14 de su informe la perito de designación judicial Sra. Maribel.

Por otra parte, la sentencia recurrida descarta que haya que intervenir en los voladizos, pues considera que el aislamiento se ha ejecutado. Sin embargo, no podemos compartir totalmente dicha conclusión. En cuanto a los voladizos de la planta baja, las fotografías del edificio evidencian que los vuelos en dicha planta carecen de la plancha heraklith bajo la losa (página 16 del informe pericial de la Sra. Maribel), y no existe la certeza de que el aislamiento se haya ejecutado en toda la planta baja, pues sólo entendemos acreditado el aislamiento térmico ejecutado en el techo de tres locales, tal y como se desprende de la factura 100.042 de fecha 18 de febrero de 2016 emitida por ATERKI (anexo nº 17 del informe pericial del Sr. Anibal), sin que podamos concluir cosa distinta con base en manifestaciones de personas directamente implicadas en la ejecución de la obra objeto de litigio (el Sr. Sebastián era director de ejecución de la obra) o trabajadores de JAUREGITZA (uno de los socios de UTE MORLANS), con la que guardan una relación de dependencia laboral, como el Sr. Luis Miguel, que refiere que para los voladizos de la planta primera se colocó un aislamiento por la parte superior del forjado (dato que conoce por el libro de obras, por lo que no es testigo directo -página 51 de la sentencia-). Por último, la factura NUM003 de EUNA de fecha 30/11/2012 no recoge la localización dentro del inmueble del lugar en el que se llevó a cabo la impermeabilización, por lo que compartimos la consideración de la perito de designación judicial Sra. Maribel, recogida en la página 57 de la sentencia, de que no queda claro si corresponde o no a los voladizos. Y, en cuanto a los voladizos de las plantas superiores, si bien consta documentado fotográficamente que se colocó aislamiento, consideramos lógica y razonable la conclusión de la perito judicial de designación judicial Sra. Maribel de considerar insuficiente el mismo, toda vez que la intervención en las ventanas no garantiza totalmente la desaparición de las condensaciones, las viviendas en las que siguen produciéndose condensaciones tienen vuelos, tal y como puso de relieve la perito Sra. Maribel (página 66 de la sentencia), y no se ha acreditado otra causa adicional que pueda explicar las mismas.

En cuanto a la consideración de la parte actora-apelante de que la única solución que da respuesta al problema y garantiza la calificación energética B del edificio es la construcción de un sistema de fachada ventilada, no podemos estar de acuerdo. Dicha solución constructiva, que no era la proyectada, es descartada por todos los peritos intervinientes en el procedimiento, salvo por la perito de la parte actora Sra. Yolanda. Incluso la perito de designación judicial, Sra. Maribel, que, como hemos mantenido, ofrece más garantías de imparcialidad, descartó la opción y defendió que se podía dar solución a la patología con las medidas que ella proponía. Por consiguiente, compartimos la conclusión de la sentencia recurrida en el sentido de que no resulta necesario ejecutar el sistema de fachada ventilada para dar solución a la patología de las condensaciones.

Por último, teniendo en cuenta las consideraciones expuestas en el fundamento de derecho segundo de la presente resolución, estimamos totalmente ajustado a derecho un pronunciamiento de condena que suponga la íntegra reparación los defectos del edificio mediante la realización de soluciones constructivas distintas de las propuestas por la perito Sra. Yolanda siempre y cuando no sean de mayor entidad.

Por consiguiente, procede en este extremo revocar la sentencia de instancia y, por lo que respecta a la patología consistente en las condensaciones, acoger la solución constructiva planteada por la perito Sra. Maribel en su informe pericial.

SEXTO.- Costas

De conformidad con lo dispuesto en el art.398.2 LEC, la estimación parcial del recurso de apelación determina que no se condene en las costas derivadas del mismo a ninguno de los litigantes.

SEPTIMO.- Depósito.

La disposición adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( LOPJ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 8, aplicable a este caso, que si se estimare total o parcialmente el recurso, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular