Sentencia Civil 255/2026 Audiencia Provincial Civil nº 2 de Gipuzkoa, Rec. 952/2023 de 09 de abril del 2026

PRIMERO.-Términos en los que aparece planteado el conflicto en esta instancia.

1.- Por la representación procesal de D. Pio se interpuso demanda contra la comunidad de propietarios del DIRECCION000 de San Antolín, en Elgoibar, solicitando la nulidad de los acuerdos n.º 2, 3, 6 y 7 adoptados en junta de propietarios celebrada el 7 de febrero de 2020.

Los acuerdos impugnados, según constan reflejados en el acta elaborada por el Presidente, son los siguientes:

"Punto 2.- Se acuerda por mayoría, con el voto en contra de D. Pio y con el voto a favor del resto de los propietarios asistente que NO se reconocen las comunidades de DIRECCION000 como comunidades independientes, y que por tanto no procede realizar las actuaciones solicitadas para su regularización, ni tampoco la designación de Presidente, Secretario y administrador en cada una.

Matizan D. Cipriano, D. Sixto su abogado, D. Alejandro Palacios de Ugarte, y también la administradora, Dña. Herminia, que en realidad existen 4 comunidades, la "general" que engloba a DIRECCION000, y cada una por separado, siendo la actual junta convocada de la comunidad general.

Argumento al que se opone completamente D. Pio, que constata únicamente la existencia e inscripción registral de tres escrituras de obra nueva con tres configuraciones distintas en propiedad horizontal, a la vez que cada comunidad ( DIRECCION000) tiene asignados unos coeficientes de participación en gastos supracomunitarios, gastos a su vez relacionados a elementos comunes supracomunitarios que se describen de forma clara en cada una de las escrituras de obra nueva de cada comunidad y que coinciden para las tres. No consta a D. Pio, ni la exhiben la administradora o el resto de los asistentes, escritura o inscripción registral alguna de obra nueva y configuración en régimen de propiedad horizontal de la "comunidad general", cuarta comunidad que englobaría a las comunidades de DIRECCION000.

Punto 3.- Se acuerda por mayoría, con el voto en contra de D. Pio y con el voto a favor del resto de los propietarios asistentes, que los gastos de mantenimiento, reparación y sustitución de veluxes y motores accesorios son un gasto supracomunitario.

La administradora Dña. Herminia, expone que el artículo 396 del Código Civil, así como los estatutos de las tres comunidades, describen la cubierta como elemento común, y que por ello ha de ser costeado en común al entenderse los veluxes y sus motores como parte integrante de la cubierta.

D. Pio se opone a este criterio, debido a que considera que, independientemente de la naturaleza privativa o común del elemento en cuestión (Veluxes y motores accesorios), si dicho elemento da servicio a una parte privativa de la comunidad, se entiende que los gastos que ocasiona dicho elemento son susceptibles de individualización. En el caso de las comunidades de DIRECCION000, los espaciose bajo cubierta están destinados a uso privativo en virtud de los estatutos de cada comunidad, y D. Pio no se aprovecha, ni se ha aprovechado nunca de dichos espacios bajo cubierta, ni tan siquiera tiene acceso a los mismos. Se exhibe jurisprudencia en este sentido por el abogado D. Aitor Laka Muñoz, que no es examinada por el resto de los asistentes que proceden a votar de acuerdo al criterio exhibido por la administradora. [...]

Punto 6.- Se rechaza por mayoría, con un único voto a favor de D. Pio y con el voto en contra del resto de los propietarios asistentes, el requerimiento a Unceta, S.A., de cese de uso como zona de carga y descarga de la zona común del semisótano de DIRECCION000.

Se acuerda por unanimidad de los presentes, que Unceta S.A., proponga alternativas dentro de los 60 días siguientes a esta junta, para solucionar las situaciones de bloqueo y entorpecimiento de accesos a los locales de D. Pio que se dan por las actividades de carga y descarga relacionadas a su negocio. Como sugerencias, D. Pio propone a Unceta, S.A., una apertura en la fachada norte de su local de semisótano, o la instalación de una plataforma elevadora o similar para acondicionar el muelle de descarga, que es propiedad de Unceta, S.A.

Punto 7.- Se acuerda por mayoría, con el voto en contra de D. Pio y con el voto a favor del resto de los propietarios asistentes, aprobar el requerimiento a D. Pio de retirar el cartel de "Tumascota" de donde está ubicado actualmente. Dicho voto en contra responde a la opinión de que el requerimiento no es acorde a los estatutos de la Comunidad de DIRECCION000".

Constituyen argumentos del demandante los siguientes:

Por lo que respecta al primer acuerdo impugnado, considera el demandante que deben reconocerse tres comunidades de propietarios diferenciadas, correspondiéndose con cada uno de los edificios, dada su distinta realidad física y jurídica, y no una sola, conforme se desprende del acuerdo.

En cuanto al segundo acuerdo contestado, alega que los luceros se abrieron en interés de Unceta, S.A., siendo los veluxes instalados por dicha persona y, únicamente para dar luz a los elementos privativos de Unceta y perfectamente individualizables.

2.- Las comunidades de propietarios del edificio DIRECCION000, en Elgoibar, contestaron a la demanda e interesaron su desestimación.

3.- El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Eibar dictó sentencia n.º 117/2022, de 28 de noviembre desestimando la demanda, con condena en costas a la parta actora.

En relación con el primer acuerdo discutido (punto 2) considera, tras la valoración probatoria, que existe una supracomunidad, en el sentido del art. 24 LPH, al tiempo que considera como acto propio la actuación del actor/apelante, en relación con su actuación continuada como presidente de tal supracomunidad. Por ello, no considera nulo el acuerdo impugnado, al no apreciar tratamiento erróneo de la supracomunidad.

En cuanto al segundo acuerdo impugnado (punto 3), considera que los lucernarios o claraboyas (veluxes) son elementos comunes, toda vez que no se les ha atribuido carácter privativo en los títulos constitutivos, ni tampoco los gastos de mantenimiento, a lo que añade que no son individualizables. Por lo expuesto, al entender que se trata de gastos comunes no individualizables deben ser atendidos por la comunidad en su conjunto y, por ello, no considera el acuerdo nulo.

Por lo que respecta al tercer acuerdo combatido (punto 6), estima que, en primer lugar, no se está ejercitando una acción de cesación ( art. 7.2 LPH) y, en segundo lugar, que el acuerdo no supone un grave perjuicio al actor/apelante, toda vez que se contempla requerir al demandado para que propusiera alternativas. Por ello no califica de nulo el acuerdo.

Finalmente, en lo relativo al cuarto acuerdo (punto 7), se desestima la demanda al entender que existe cosa juzgada derivada del allanamiento del demandante reflejado en la sentencia condenatoria dictada por el propio juzgado en fecha 25 de febrero de 2021.

4.- Recurre la actora en apelación. Combate la desestimación de sus pretensiones de nulidad de los acuerdos adoptados, en lo relativo exclusivamente a los puntos 2, 6 y 7, conforme se expondrá con posterioridad.

5. La representación de la parte demandada/apelada se opone al recurso de apelación interpuesto e interesa la confirmación de la sentencia de primera instancia, con expresa condena a la contraparte al pago de las costas causadas.

SEGUNDO.- Sobre la nulidad de los acuerdos relativos al punto 2 del orden del día de la junta celebrada el 19 de febrero de 2020.

Combate en primer lugar la apelante el juicio de validez que hace la sentencia de los acuerdos adoptados en relación con el punto 2 del orden del día de la junta de propietarios celebrada el 19 de febrero de 2020.

Reitera que son nulos, al entenderlo contrarios, de un lado, a los arts. 13 y 19 LPH y, de otro, al art. 24.3, letra c) LPH.

Básicamente alega que existe una irregularidad en la constitución de la junta de propietarios, toda vez que existen tres comunidades independientes cuyas juntas nunca se han reunido por separado, haciéndolo de forma única, y sin que cuenten con órganos de representación ni libro de actas propio, lo que es contrario al régimen contemplado legalmente ( arts. 13 y 19 LPH) . Por ello entiende que el acuerdo adoptado, contrario a la regularización de tal situación, es nulo. Añade que si el acuerdo contrario a la regularización es adoptado por una supuesta junta de una mancomunidad, sería igualmente nulo por exceder de la competencia propia de dicha junta ( art. 24.3.c LPH) .

A los efectos de pronunciarnos sobre el recurso, debemos efectuar unas apreciaciones.

En primer lugar, se combate en apelación, el acuerdo (punto 2) contemplado en el acta de la junta de 19 de febrero de 2020, transcrita por el Presidente (D. Pio), según se lee en la demanda y cuyo texto no ha sido discutido.

Según el acta, dicho punto 2 del orden del día consta del siguiente texto:

"Regularización del tratamiento erróneo del pabellón como comunidad de propietarios única. Reconocimiento de los tres portales como comunidades independientes en virtud de sus estatutos, y determinación de actuaciones necesarias (cuantas bancarias, libros de actas, etc) para su total regularización y funcionamiento independientes. Relación de copropietarios y cuotas de participación en cada comunidad, según sus estatutos. Determinación de cuota de participación por copropietario para el sufragio de gastos considerados supracomunitarios (cubierta, terreno excedente, instalaciones y servicios que sirvan para el uso de todos los edificios). Designación de presidente y administrador para cada comunidad. Votación".

Y, frente a dicho orden del día, el texto del acuerdo, según transcrito, es:

"Punto 2.- Se acuerda por mayoría, con el voto en contra de D. Pio y con el voto a favor del resto de los propietarios asistente que NO se reconocen las comunidades de DIRECCION000 como comunidades independientes, y que por tanto no procede realizar las actuaciones solicitadas para su regularización, ni tampoco la designación de Presidente, Secretario y administrador en cada una.

Matizan D. Cipriano, D. Sixto su abogado, D. Alejandro Palacios de Ugarte, y también la administradora, Dña. Herminia, que en realidad existen 4 comunidades, la "general" que engloba a DIRECCION000, y cada una por separado, siendo la actual junta convocada de la comunidad general.

Argumento al que se opone completamente D. Pio, que constata únicamente la existencia e inscripción registral de tres escrituras de obra nueva con tres configuraciones distintas en propiedad horizontal, a la vez que cada comunidad ( DIRECCION000) tiene asignados unos coeficientes de participación en gastos supracomunitarios, gastos a su vez relacionados a elementos comunes supracomunitarios que se describen de forma clara en cada una de las escrituras de obra nueva de cada comunidad y que coinciden para las tres. No consta a D. Pio, ni la exhiben la administradora o el resto de los asistentes, escritura o inscripción registral alguna de obra nueva y configuración en régimen de propiedad horizontal de la "comunidad general", cuarta comunidad que englobaría a las comunidades de DIRECCION000.

Dicho lo anterior, como primera cuestión, debemos dejar sentado que nos encontramos ante un rechazo al acuerdo planteado, en lo relativo a la regularización pretendida. Esto es, la junta ha entendido que no procede regularización alguna y ello por cuanto, como se contempla en la matización igualmente transcrita, se considera que existen cuatro comunidades, de un lado las propias de DIRECCION000 y, además, aquella relativa a los elementos comunes supracomunitarios que es la que se reúne y cuyos acuerdos se están cuestionando.

No vemos óbice de legalidad alguno a dicho acuerdo negativo.

Tras revisar la prueba practicada se alcanza el mismo resultado que el declarado por el juzgador de instancia. Esto es, en el caso examinado se concluye la coexistencia de tres pabellones industriales (véanse las certificaciones registrales acompañadas a la demanda, como documentos 2, 4, 5 y 7, relativos a las fincas n.º NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de Eibar), sometidos cada uno de ellos a las normas sobre propiedad horizontal, así como una serie de gastos supracomunitarios, derivados de la pertenencia de dichos bienes a una "unidad urbanística de orden superior", que consta descrita parcialmente, así como los gastos asociados a la misma, en la certificación registral de la finca n.º NUM000 antes señalada, así como en la escritura de configuración de la propiedad horizontal del pabellón DIRECCION000 (documento 1 de la contestación a la demanda).

En particular, se consideran como cargas supracomunitarias, entre otras, las de conservación y mantenimiento de la cubierta; de la urbanización ejecutada sobre el total del terreno excedente de construcción de los tres edificios; los de conservación, reparación y reposición de cuantas instalaciones, canalizaciones de aguas potables, pluviales y residuales, suministro de energía, alumbrado, accesos, aceras, pavimentos, cerramientos, jardinería, etc., de la unidad urbanística que sirven para el uso de todos los edificios e incluso para el público en general.

Además, se comprueba que no consta que dichas comunidades independientes se hayan reunido por separado. Consta únicamente la constitución de una única comunidad de propietarios en fecha 17 de febrero de 1997, mediante la reunión de los propietarios de las fincas incluidas en los tres pabellones afectados, a instancias del ahora demandante/apelante, siendo denominada Comunidad de Propietarios DIRECCION000 (sin distinción alguna). Y dicha comunidad se ha reunido, sin cuestionamiento alguno, hasta la fecha de la junta cuyos acuerdos se discuten, siendo presidida por el propio actor/apelante y habiendo nombrado una administradora de fincas, la Sra. Herminia, la cual declaró que se trataban en las juntas temas de mantenimiento general y presentación de cuentas.

En definitiva, desde fines de los años noventa se ha constituido una junta de propietarios a los efectos de pronunciarse sobre las cargas supracomunitarias, con arreglo a derecho y si bien es cierto que existe cierta oscuridad en cuanto a su constitución, y ello parece debido a la falta de constancia de la inscripción registral de la unidad urbanística, ello no impide que a través del mecanismo elegido puedan pronunciarse sobre los gastos comunes y su distribución.

Por ello, siendo estas las circunstancias fácticas, no cabe considerar como contrario a derecho la posición negativa de la mayoría frente a una propuesta de acuerdo que soslaya dicha realidad.

Por otro lado, considera el recurrente que no reconocer la existencia de las comunidades propias de DIRECCION000 es contrario a derecho, al exceder de la competencia de la junta ( art. 24.3.c LPH) .

Mas soslaya la recurrente que ese no es el contenido del acuerdo, interpretado de conformidad con el orden del día y la matización efectuada en sede de aclaración de voto en junta. Lo que ha acordado la mayoría de propietarios es rechazar la pretendida regularización, al existir una comunidad de gastos supracomunitarios, y, por otro lado, no negar la existencia de tres comunidades de propietarios independientes, sometidas a las normas sobre propiedad horizontal, cuyo funcionamiento puede ser activado en cualquier momento por aquellos a través de los mecanismos contemplados en la propia norma, mas no mediante la adopción de un acuerdo por un órgano extraño a aquellas. Por ello, dicho argumento tampoco puede ser acogido.

En consecuencia, procede desestimar el motivo de apelación, confirmando la sentencia dictada en primera instancia en este aspecto.

TERCERO.- Sobre la nulidad del acuerdo relativo al punto 6 del orden del día de la junta celebrada el 19 de febrero de 2020.

En segundo lugar, recurre la apelante el juicio relativo a la validez del acuerdo correspondiente al apartado 6 del orden del día, relativo al requerimiento a Unceta S.A., para que cese de inmediato en el uso de la zona de acceso a locales del semisótano como zona de carga y descarga, de nuevo en sentido negativo.

Conforme se detalla en el acta de la junta transcrita:

"Punto 6.- Se rechaza por mayoría, con un único voto a favor de D. Pio y con el voto en contra del resto de los propietarios asistentes, el requerimiento a Unceta, S.A., de cese de uso como zona de carga y descarga de la zona común del semisótano de DIRECCION000.

Se acuerda por unanimidad de los presentes, que Unceta S.A., proponga alternativas dentro de los 60 días siguientes a esta junta, para solucionar las situaciones de bloqueo y entorpecimiento de accesos a los locales de D. Pio que se dan por las actividades de carga y descarga relacionadas a su negocio. Como sugerencias, D. Pio propone a Unceta, S.A., una apertura en la fachada norte de su local de semisótano, o la instalación de una plataforma elevadora o similar para acondicionar el muelle de descarga, que es propiedad de Unceta, S.A".

La sentencia recurrida, tras dejar sentado que no se ejercita por la actora la acción de cesación ( art. 7.2 LPH) , concluye que el acuerdo (negativo) adoptado no constituye un grave perjuicio para el recurrente ( art. 18.1.c LPH) , toda vez que se requirió al propietario para que propusiera alternativas, con independencia de su resultado.

La recurrente, por su parte, alega que el acuerdo es contrario a la ley, precisamente por no tener en cuenta la normativa en materia de ejercicio de la acción de cesación.

Este tribunal no puede estar de acuerdo con el recurrente. La acción de cesación, contemplada en el art. 7.2 LPH, presenta unos presupuestos propios para su ejercicio, que son, en lo que ahora nos atañe, la legitimación activa del presidente de la comunidad tras el requerimiento infructuoso al cese de la actividad ilícita. Mas ello no impide al propietario que sufre dicha actividad, en determinados supuestos, y para el caso de falta de acción del presidente o del acuerdo negativo de la junta, ejercitar dicha acción de forma autónoma. Consecuentemente, el acuerdo de la junta en sentido contrario al ejercicio de la acción no puede ser tachado de ilícito, ni priva de forma absoluta al propietario del ejercicio de la acción de cesación (véanse sino las sentencias del Tribunal Supremo, 107/2024, de 30 de enero, con cita de otras; sentencia 909/2021, de 22 de diciembre, o, por lo que respecta a la legitimación del copropietario para ejercitar la acción de cesación, sentencia 1013/2004, de 14 de octubre).

Por otro lado, como se señala en la sentencia recurrida, el recurrente, Sr. Pio, en su condición de presidente, podría haber requerido a Unceta, S.A., en virtud de lo dispuesto en el art. 7.2 LPH y no consta lo haya efectuado.

Tampoco cabe entender probada la causación de un grave perjuicio al recurrente pues, como decimos, mediante el acuerdo sí adoptado se ha requerido a Unceta, S.A. por unanimidad (incluso con el voto de la propia Unceta) a que proponga alternativas para solucionar las situaciones de bloqueo y entorpecimiento de accesos a los locales del apelante, reconociendo la situación.

En consecuencia, procede desestimar el motivo de apelación, confirmando la sentencia dictada en primera instancia.

CUARTO.- Sobre la nulidad del acuerdo relativo al punto 7 del orden del día de la junta celebrada el 19 de febrero de 2020.

Finalmente, recurre la apelante el juicio relativo a la validez del acuerdo correspondiente al apartado 7 del orden del día, relativo a la licitud de la colocación de un cartel (Tumascota) en la fachada del pabellón correspondiente a San Antolín 9, con requerimiento al apelante a su retirada.

La sentencia recurrida apreció la existencia de cosa juzgada. Ello en tanto en cuanto el propio Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Eibar dictó sentencia n.º 28/2021, de 25 de febrero de 2021, en el marco del procedimiento ordinario 280/2020, en virtud de la cual, tras haberse allanado la parte demandada, compuesta de D.ª Bibiana y, el ahora apelante, D. Pio, condenó a estos últimos a que "retiren los letreros, carteles o rótulos anunciadores "Tumascota" de la parte de la fachada en la que se encuentran colocados, correspondiente al local (finca registral NUM003 de Elgoibar) propiedad del actor", Metrología Sariki, S.A.

El juzgador de instancia entendió que, a pesar de la falta de coincidencia de partes, toda vez que Metrología Sariki, S.A., es comunero de San Antolín, siendo directamente afectada por la colocación del letrero, la coincidencia de la parte demandada, así como la posible existencia de resoluciones judiciales contradictorias, motivan que se entienda que la resolución dictada produzca efectos de costa juzgada.

El apelante, por su lado, contesta la sentencia al alegar la inexistencia de cosa juzgada y, en cuanto al fondo, el carácter contrario a los estatutos y el abuso de derecho que supone la actuación de la comunidad de propietarios.

Conforme recientemente tiene compendiado nuestro Tribunal Supremo (sentencia 1314/2025, de 25 de septiembre):

1.-El art. 222.4 LEC establece que «[l]o resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al Tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal».

2.-Sobre el efecto positivo que produce una sentencia firme existe una abundante jurisprudencia de esta sala y del Tribunal Constitucional (TC), que se recoge, entre otras muchas, en las sentencias 1354/2024, de 21de octubre, y 853/2025, de 28 de mayo, ambas con citas de múltiples resoluciones precedentes, como la 102/2022, de 7 de febrero o la 528/2025, de 1 de abril. En las dos sentencias de 2025 se explica el efecto positivo de la cosa juzgada y su contraposición al efecto negativo de la misma institución:

«La cosa juzgada material es el efecto externo que desencadena una resolución judicial firme, que ha alcanzado, por lo tanto, el estado de cosa juzgada formal ( art. 207.3 LEC) , sobre los restantes órganos jurisdiccionales o sobre el mismo tribunal en un procedimiento distinto, consistente en una vinculación negativa o positiva, ambas reguladas en el art. 222 LEC. La primera impide un nuevo proceso sobre el mismo objeto ya juzgado; mientras que, conforme a la segunda, lo resuelto en un primer proceso debe tenerse en cuenta en el segundo cuando sea un antecedente lógico de lo que constituye su objeto [...] .

»La cosa juzgada material, en su efecto negativo o excluyente, exige la plena coincidencia entre los objetos de un primer proceso resuelto por sentencia firme, con respecto a un proceso ulterior en el que se invoca su eficacia excluyente; es decir, que se trate de los mismos sujetos, el mismo petitum (lo que se pide) y la misma causa petendi (fundamento fáctico y jurídico de lo solicitado) [...]. De darse dichas identidades, la vigencia del principio non bis in ídem (no dos veces sobre lo mismo) determinaría la inutilidad e ineficacia del proceso ulterior con prevalencia de lo resuelto en el primer proceso, o lo que es lo mismo de lo ya decidido.

»Por el contrario, el efecto positivo o prejudicial de la cosa juzgada no exige la plena identidad entre los objetos de los procesos, sino la conexidad entre ellos, siempre que los sujetos sean los mismos, y lo resuelto en el primer juicio, mediante pronunciamiento firme, sea parte del objeto del segundo de los promovidos, o, como dice el art. 222.4 LEC, que "aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto".

»Puede sostenerse entonces que mientras que la cosa juzgada negativa se fundamenta en la identidad, la cosa juzgada positiva en la conexidad; mientras que la primera impide la existencia de un proceso posterior; la segunda no lo evita, aunque lo condiciona en el sentido de que el tribunal del segundo juicio queda vinculado por el pronunciamiento firme de la sentencia dictada en el proceso anterior. En definitiva, se requiere la existencia de una relación jurídica dependiente o conexa de otra, ya resuelta por sentencia firme; no, desde luego, idéntica, pues entonces se desencadenaría el efecto excluyente o negativo de la cosa juzgada.

» Esta sala, en la sentencia 150/2021, de 16 de marzo, con cita de las sentencias 117/2015, de 5 de marzo y 383/2014, de 7 de julio, cuya doctrina fue ratificada en la ulterior 488/2021, de 6 de julio, tiene declarado que:

"[...] la función positiva de la cosa juzgada consiste en que el tribunal que deba pronunciarse sobre una determinada relación jurídica que es dependiente de otra ya resuelta ha de atenerse al contenido de la sentencia allí pronunciada; o lo que es lo mismo, queda vinculado por aquel juicio anterior sin poder contradecirlo ya decidido. Es el efecto al que se refiere el artículo 222.4 LEC para el que no se exige que concurran lastres identidades que integran el efecto negativo o preclusivo de la cosa juzgada, pues basta con la identidad subjetiva en ambos procesos, cualquiera que sean las posiciones que se ocupen en cada uno de ellos, y con que lo que se haya decidido en el primero constituya un antecedente lógico de lo que sea objeto del posterior [...]. La finalidad perseguida es evitar pronunciamientos contradictorios incompatibles con el principio de seguridad jurídica y, en consecuencia, con el derecho a la tutela efectiva cuando se está ante una sentencia firme que afecte a materias indisolublemente conexas con las que son objeto de un pleito posterior". [...]

»La STS 194/2014, de 2 de abril, ya se había pronunciado con anterioridad en el mismo sentido, al proclamar:[...]

»Cuando el art. 222.4 de la LEC se refiere a que lo resuelto por sentencia firme en un proceso anterior constituya antecedente lógico del objeto de otro posterior, no se está refiriendo a los denominados efectos reflejos de una sentencia, ni tampoco a la eficacia probatoria que puede desencadenar en otro litigio, ni requiere, por supuesto, la identidad de sus objetos procesales, sino lo que exige es la existencia de un nexo lógico entre ambos litigios, o dicho con mayor precisión una relación de conexidad, de estricta o indisoluble dependencia, que imponga la coordinación y no tolere la contradicción de decisiones.

3.-Las sentencias de esta sala 853/2025, de 28 de mayo, y 528/2025, de 1 de abril, explican, también con cita de otras más antiguas (sentencias 789/2013, de 30 de diciembre, 306/2019, de 3 de junio, y 1218/2023, de 8 de septiembre) que «[e]l efecto prejudicial de la cosa juzgada se vincula al fallo, pero también a los razonamientos de la sentencia cuando constituyan la razón decisoria».

4.-Las mismas sentencias se hacen eco de la jurisprudencia del TC sobre el art. 222.4, que está expuesta, entre otras, en la STC 173/2021, de 25 de octubre, cuando explica así la trascendencia constitucional del efecto vinculante de lo resuelto con carácter firme en un proceso anterior:

»"Queda de esta forma protegida y garantizada por el art. 24.1 CE ' la eficacia de la cosa juzgada material, en su aspecto positivo o prejudicial, impidiendo que los tribunales, en un proceso seguido entre los mismos sujetos, puedan desconocer o contradecir las situaciones jurídicas declaradas o reconocidas en una sentencia que haya adquirido firmeza, efecto que se produce cuando se desconoce lo resuelto en sentencia firme, en el marco de procesos que examinan cuestiones que guardan con aquellas un relación de estricta dependencia".

»Ahora bien, este efecto positivo vinculante de lo resuelto exige además que forme parte del objeto del segundo proceso una cuestión ya decidida en la sentencia firme anterior, dictada entre los mismos sujetos, siempre que hubiera podido ser debatida y discutida en su seno con plena contradicción».

Más recientemente, la STC 31/2025, de 10 de febrero (FJ 2), proclama que:

«La intangibilidad de lo decidido en una resolución judicial firme no afecta solo al contenido del fallo, sino que también se proyecta sobre aquellos pronunciamientos que constituyen ratio decidendi de la resolución, aunque no se trasladen al fallo ( STC 15/2006, de 16 de enero, FJ 6) o sobre los que, aun no constituyendo el objeto mismo del proceso, resultan determinantes para la decisión adoptada ( SSTC 62/2010, de 18 de octubre, FJ5, y 39/2012, de 29 de marzo, FJ 5)».:

Dicho lo anterior, la sentencia 28/2021, de 25 de febrero, se dictó en un procedimiento en el cual, un propietario de la comunidad de DIRECCION000, con apoyo en el acuerdo aquí impugnado y en atención a su eficacia, demandó al ahora apelante la retirada de los letreros ("Tumascota") de donde estaban ubicados. La acción ejercitada nace de la propia eficacia de los acuerdos adoptados. En dicho procedimiento, el ahora apelante, frente a dicha acción, y a pesar de haber impugnado los acuerdos, no interesó ni una medida cautelar (ex art. 18.4 LPH) en el propio procedimiento de impugnación; ni planteó una cuestión prejudicial civil (ex art. 43 LEC) en el procedimiento de exigencia de eficacia del acuerdo. Es más, el ahora apelante ni tan siquiera alegó la nulidad del acuerdo en dicho procedimiento. Antes al contrario, su postura procesal fue la de allanarse a la pretensión de retirada del cartel.

Y, como tiene señalada la jurisprudencia (por todas, sentencias 11/2012, de 19 de enero, 571/2018, de 15 de octubre, y 173/2020, de 11 de marzo), "el allanamiento es una manifestación de conformidad con la petición contenida en la demanda, hecha por el demandado al contestar a ella, o en otro momento procesal, y constitutivo de un medio de extinción del proceso a virtud del reconocimiento y conformidad del demandado, que puede comprender todas las materias de carácter privado que sean objeto de pretensión por las partes y que sean disponibles por ellas, porque no es lícito, dentro del orden jurídico, oponerse a que los interesados hagan de lo suyo lo que a bien tengan".

La falta de contestación en modo alguno del acuerdo adoptado en el procedimiento en el que se exige la retirada del cartel, así como la manifestación de conformidad con dicho acuerdo, que es lo que supone el allanamiento, constituyen circunstancias que sin duda deben tenerse en cuenta en el enjuiciamiento del presente al vincular al tribunal, derivadas de la eficacia positiva de la cosa juzgada. Y, en su virtud, y tal y como concluyó la sentencia recurrida, debe desestimarse la pretensión en este punto.

QUINTO.-Costas.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 394.1 LEC, por remisión del art.398.1 LEC, procede condenar a la recurrente al pago de las costas causadas en esta alzada.

SEXTO.-La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( LOPJ) , regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.

En virtud de la potestad jurisdiccional que nos viene conferida por la Constitución Española, en nombre del Rey,

PRIMERO.-Términos en los que aparece planteado el conflicto en esta instancia.

1.- Por la representación procesal de D. Pio se interpuso demanda contra la comunidad de propietarios del DIRECCION000 de San Antolín, en Elgoibar, solicitando la nulidad de los acuerdos n.º 2, 3, 6 y 7 adoptados en junta de propietarios celebrada el 7 de febrero de 2020.

Los acuerdos impugnados, según constan reflejados en el acta elaborada por el Presidente, son los siguientes:

"Punto 2.- Se acuerda por mayoría, con el voto en contra de D. Pio y con el voto a favor del resto de los propietarios asistente que NO se reconocen las comunidades de DIRECCION000 como comunidades independientes, y que por tanto no procede realizar las actuaciones solicitadas para su regularización, ni tampoco la designación de Presidente, Secretario y administrador en cada una.

Matizan D. Cipriano, D. Sixto su abogado, D. Alejandro Palacios de Ugarte, y también la administradora, Dña. Herminia, que en realidad existen 4 comunidades, la "general" que engloba a DIRECCION000, y cada una por separado, siendo la actual junta convocada de la comunidad general.

Argumento al que se opone completamente D. Pio, que constata únicamente la existencia e inscripción registral de tres escrituras de obra nueva con tres configuraciones distintas en propiedad horizontal, a la vez que cada comunidad ( DIRECCION000) tiene asignados unos coeficientes de participación en gastos supracomunitarios, gastos a su vez relacionados a elementos comunes supracomunitarios que se describen de forma clara en cada una de las escrituras de obra nueva de cada comunidad y que coinciden para las tres. No consta a D. Pio, ni la exhiben la administradora o el resto de los asistentes, escritura o inscripción registral alguna de obra nueva y configuración en régimen de propiedad horizontal de la "comunidad general", cuarta comunidad que englobaría a las comunidades de DIRECCION000.

Punto 3.- Se acuerda por mayoría, con el voto en contra de D. Pio y con el voto a favor del resto de los propietarios asistentes, que los gastos de mantenimiento, reparación y sustitución de veluxes y motores accesorios son un gasto supracomunitario.

La administradora Dña. Herminia, expone que el artículo 396 del Código Civil, así como los estatutos de las tres comunidades, describen la cubierta como elemento común, y que por ello ha de ser costeado en común al entenderse los veluxes y sus motores como parte integrante de la cubierta.

D. Pio se opone a este criterio, debido a que considera que, independientemente de la naturaleza privativa o común del elemento en cuestión (Veluxes y motores accesorios), si dicho elemento da servicio a una parte privativa de la comunidad, se entiende que los gastos que ocasiona dicho elemento son susceptibles de individualización. En el caso de las comunidades de DIRECCION000, los espaciose bajo cubierta están destinados a uso privativo en virtud de los estatutos de cada comunidad, y D. Pio no se aprovecha, ni se ha aprovechado nunca de dichos espacios bajo cubierta, ni tan siquiera tiene acceso a los mismos. Se exhibe jurisprudencia en este sentido por el abogado D. Aitor Laka Muñoz, que no es examinada por el resto de los asistentes que proceden a votar de acuerdo al criterio exhibido por la administradora. [...]

Punto 6.- Se rechaza por mayoría, con un único voto a favor de D. Pio y con el voto en contra del resto de los propietarios asistentes, el requerimiento a Unceta, S.A., de cese de uso como zona de carga y descarga de la zona común del semisótano de DIRECCION000.

Se acuerda por unanimidad de los presentes, que Unceta S.A., proponga alternativas dentro de los 60 días siguientes a esta junta, para solucionar las situaciones de bloqueo y entorpecimiento de accesos a los locales de D. Pio que se dan por las actividades de carga y descarga relacionadas a su negocio. Como sugerencias, D. Pio propone a Unceta, S.A., una apertura en la fachada norte de su local de semisótano, o la instalación de una plataforma elevadora o similar para acondicionar el muelle de descarga, que es propiedad de Unceta, S.A.

Punto 7.- Se acuerda por mayoría, con el voto en contra de D. Pio y con el voto a favor del resto de los propietarios asistentes, aprobar el requerimiento a D. Pio de retirar el cartel de "Tumascota" de donde está ubicado actualmente. Dicho voto en contra responde a la opinión de que el requerimiento no es acorde a los estatutos de la Comunidad de DIRECCION000".

Constituyen argumentos del demandante los siguientes:

Por lo que respecta al primer acuerdo impugnado, considera el demandante que deben reconocerse tres comunidades de propietarios diferenciadas, correspondiéndose con cada uno de los edificios, dada su distinta realidad física y jurídica, y no una sola, conforme se desprende del acuerdo.

En cuanto al segundo acuerdo contestado, alega que los luceros se abrieron en interés de Unceta, S.A., siendo los veluxes instalados por dicha persona y, únicamente para dar luz a los elementos privativos de Unceta y perfectamente individualizables.

2.- Las comunidades de propietarios del edificio DIRECCION000, en Elgoibar, contestaron a la demanda e interesaron su desestimación.

3.- El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Eibar dictó sentencia n.º 117/2022, de 28 de noviembre desestimando la demanda, con condena en costas a la parta actora.

En relación con el primer acuerdo discutido (punto 2) considera, tras la valoración probatoria, que existe una supracomunidad, en el sentido del art. 24 LPH, al tiempo que considera como acto propio la actuación del actor/apelante, en relación con su actuación continuada como presidente de tal supracomunidad. Por ello, no considera nulo el acuerdo impugnado, al no apreciar tratamiento erróneo de la supracomunidad.

En cuanto al segundo acuerdo impugnado (punto 3), considera que los lucernarios o claraboyas (veluxes) son elementos comunes, toda vez que no se les ha atribuido carácter privativo en los títulos constitutivos, ni tampoco los gastos de mantenimiento, a lo que añade que no son individualizables. Por lo expuesto, al entender que se trata de gastos comunes no individualizables deben ser atendidos por la comunidad en su conjunto y, por ello, no considera el acuerdo nulo.

Por lo que respecta al tercer acuerdo combatido (punto 6), estima que, en primer lugar, no se está ejercitando una acción de cesación ( art. 7.2 LPH) y, en segundo lugar, que el acuerdo no supone un grave perjuicio al actor/apelante, toda vez que se contempla requerir al demandado para que propusiera alternativas. Por ello no califica de nulo el acuerdo.

Finalmente, en lo relativo al cuarto acuerdo (punto 7), se desestima la demanda al entender que existe cosa juzgada derivada del allanamiento del demandante reflejado en la sentencia condenatoria dictada por el propio juzgado en fecha 25 de febrero de 2021.

4.- Recurre la actora en apelación. Combate la desestimación de sus pretensiones de nulidad de los acuerdos adoptados, en lo relativo exclusivamente a los puntos 2, 6 y 7, conforme se expondrá con posterioridad.

5. La representación de la parte demandada/apelada se opone al recurso de apelación interpuesto e interesa la confirmación de la sentencia de primera instancia, con expresa condena a la contraparte al pago de las costas causadas.

SEGUNDO.- Sobre la nulidad de los acuerdos relativos al punto 2 del orden del día de la junta celebrada el 19 de febrero de 2020.

Combate en primer lugar la apelante el juicio de validez que hace la sentencia de los acuerdos adoptados en relación con el punto 2 del orden del día de la junta de propietarios celebrada el 19 de febrero de 2020.

Reitera que son nulos, al entenderlo contrarios, de un lado, a los arts. 13 y 19 LPH y, de otro, al art. 24.3, letra c) LPH.

Básicamente alega que existe una irregularidad en la constitución de la junta de propietarios, toda vez que existen tres comunidades independientes cuyas juntas nunca se han reunido por separado, haciéndolo de forma única, y sin que cuenten con órganos de representación ni libro de actas propio, lo que es contrario al régimen contemplado legalmente ( arts. 13 y 19 LPH) . Por ello entiende que el acuerdo adoptado, contrario a la regularización de tal situación, es nulo. Añade que si el acuerdo contrario a la regularización es adoptado por una supuesta junta de una mancomunidad, sería igualmente nulo por exceder de la competencia propia de dicha junta ( art. 24.3.c LPH) .

A los efectos de pronunciarnos sobre el recurso, debemos efectuar unas apreciaciones.

En primer lugar, se combate en apelación, el acuerdo (punto 2) contemplado en el acta de la junta de 19 de febrero de 2020, transcrita por el Presidente (D. Pio), según se lee en la demanda y cuyo texto no ha sido discutido.

Según el acta, dicho punto 2 del orden del día consta del siguiente texto:

"Regularización del tratamiento erróneo del pabellón como comunidad de propietarios única. Reconocimiento de los tres portales como comunidades independientes en virtud de sus estatutos, y determinación de actuaciones necesarias (cuantas bancarias, libros de actas, etc) para su total regularización y funcionamiento independientes. Relación de copropietarios y cuotas de participación en cada comunidad, según sus estatutos. Determinación de cuota de participación por copropietario para el sufragio de gastos considerados supracomunitarios (cubierta, terreno excedente, instalaciones y servicios que sirvan para el uso de todos los edificios). Designación de presidente y administrador para cada comunidad. Votación".

Y, frente a dicho orden del día, el texto del acuerdo, según transcrito, es:

"Punto 2.- Se acuerda por mayoría, con el voto en contra de D. Pio y con el voto a favor del resto de los propietarios asistente que NO se reconocen las comunidades de DIRECCION000 como comunidades independientes, y que por tanto no procede realizar las actuaciones solicitadas para su regularización, ni tampoco la designación de Presidente, Secretario y administrador en cada una.

Matizan D. Cipriano, D. Sixto su abogado, D. Alejandro Palacios de Ugarte, y también la administradora, Dña. Herminia, que en realidad existen 4 comunidades, la "general" que engloba a DIRECCION000, y cada una por separado, siendo la actual junta convocada de la comunidad general.

Argumento al que se opone completamente D. Pio, que constata únicamente la existencia e inscripción registral de tres escrituras de obra nueva con tres configuraciones distintas en propiedad horizontal, a la vez que cada comunidad ( DIRECCION000) tiene asignados unos coeficientes de participación en gastos supracomunitarios, gastos a su vez relacionados a elementos comunes supracomunitarios que se describen de forma clara en cada una de las escrituras de obra nueva de cada comunidad y que coinciden para las tres. No consta a D. Pio, ni la exhiben la administradora o el resto de los asistentes, escritura o inscripción registral alguna de obra nueva y configuración en régimen de propiedad horizontal de la "comunidad general", cuarta comunidad que englobaría a las comunidades de DIRECCION000.

Dicho lo anterior, como primera cuestión, debemos dejar sentado que nos encontramos ante un rechazo al acuerdo planteado, en lo relativo a la regularización pretendida. Esto es, la junta ha entendido que no procede regularización alguna y ello por cuanto, como se contempla en la matización igualmente transcrita, se considera que existen cuatro comunidades, de un lado las propias de DIRECCION000 y, además, aquella relativa a los elementos comunes supracomunitarios que es la que se reúne y cuyos acuerdos se están cuestionando.

No vemos óbice de legalidad alguno a dicho acuerdo negativo.

Tras revisar la prueba practicada se alcanza el mismo resultado que el declarado por el juzgador de instancia. Esto es, en el caso examinado se concluye la coexistencia de tres pabellones industriales (véanse las certificaciones registrales acompañadas a la demanda, como documentos 2, 4, 5 y 7, relativos a las fincas n.º NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de Eibar), sometidos cada uno de ellos a las normas sobre propiedad horizontal, así como una serie de gastos supracomunitarios, derivados de la pertenencia de dichos bienes a una "unidad urbanística de orden superior", que consta descrita parcialmente, así como los gastos asociados a la misma, en la certificación registral de la finca n.º NUM000 antes señalada, así como en la escritura de configuración de la propiedad horizontal del pabellón DIRECCION000 (documento 1 de la contestación a la demanda).

En particular, se consideran como cargas supracomunitarias, entre otras, las de conservación y mantenimiento de la cubierta; de la urbanización ejecutada sobre el total del terreno excedente de construcción de los tres edificios; los de conservación, reparación y reposición de cuantas instalaciones, canalizaciones de aguas potables, pluviales y residuales, suministro de energía, alumbrado, accesos, aceras, pavimentos, cerramientos, jardinería, etc., de la unidad urbanística que sirven para el uso de todos los edificios e incluso para el público en general.

Además, se comprueba que no consta que dichas comunidades independientes se hayan reunido por separado. Consta únicamente la constitución de una única comunidad de propietarios en fecha 17 de febrero de 1997, mediante la reunión de los propietarios de las fincas incluidas en los tres pabellones afectados, a instancias del ahora demandante/apelante, siendo denominada Comunidad de Propietarios DIRECCION000 (sin distinción alguna). Y dicha comunidad se ha reunido, sin cuestionamiento alguno, hasta la fecha de la junta cuyos acuerdos se discuten, siendo presidida por el propio actor/apelante y habiendo nombrado una administradora de fincas, la Sra. Herminia, la cual declaró que se trataban en las juntas temas de mantenimiento general y presentación de cuentas.

En definitiva, desde fines de los años noventa se ha constituido una junta de propietarios a los efectos de pronunciarse sobre las cargas supracomunitarias, con arreglo a derecho y si bien es cierto que existe cierta oscuridad en cuanto a su constitución, y ello parece debido a la falta de constancia de la inscripción registral de la unidad urbanística, ello no impide que a través del mecanismo elegido puedan pronunciarse sobre los gastos comunes y su distribución.

Por ello, siendo estas las circunstancias fácticas, no cabe considerar como contrario a derecho la posición negativa de la mayoría frente a una propuesta de acuerdo que soslaya dicha realidad.

Por otro lado, considera el recurrente que no reconocer la existencia de las comunidades propias de DIRECCION000 es contrario a derecho, al exceder de la competencia de la junta ( art. 24.3.c LPH) .

Mas soslaya la recurrente que ese no es el contenido del acuerdo, interpretado de conformidad con el orden del día y la matización efectuada en sede de aclaración de voto en junta. Lo que ha acordado la mayoría de propietarios es rechazar la pretendida regularización, al existir una comunidad de gastos supracomunitarios, y, por otro lado, no negar la existencia de tres comunidades de propietarios independientes, sometidas a las normas sobre propiedad horizontal, cuyo funcionamiento puede ser activado en cualquier momento por aquellos a través de los mecanismos contemplados en la propia norma, mas no mediante la adopción de un acuerdo por un órgano extraño a aquellas. Por ello, dicho argumento tampoco puede ser acogido.

En consecuencia, procede desestimar el motivo de apelación, confirmando la sentencia dictada en primera instancia en este aspecto.

TERCERO.- Sobre la nulidad del acuerdo relativo al punto 6 del orden del día de la junta celebrada el 19 de febrero de 2020.

En segundo lugar, recurre la apelante el juicio relativo a la validez del acuerdo correspondiente al apartado 6 del orden del día, relativo al requerimiento a Unceta S.A., para que cese de inmediato en el uso de la zona de acceso a locales del semisótano como zona de carga y descarga, de nuevo en sentido negativo.

Conforme se detalla en el acta de la junta transcrita:

"Punto 6.- Se rechaza por mayoría, con un único voto a favor de D. Pio y con el voto en contra del resto de los propietarios asistentes, el requerimiento a Unceta, S.A., de cese de uso como zona de carga y descarga de la zona común del semisótano de DIRECCION000.

Se acuerda por unanimidad de los presentes, que Unceta S.A., proponga alternativas dentro de los 60 días siguientes a esta junta, para solucionar las situaciones de bloqueo y entorpecimiento de accesos a los locales de D. Pio que se dan por las actividades de carga y descarga relacionadas a su negocio. Como sugerencias, D. Pio propone a Unceta, S.A., una apertura en la fachada norte de su local de semisótano, o la instalación de una plataforma elevadora o similar para acondicionar el muelle de descarga, que es propiedad de Unceta, S.A".

La sentencia recurrida, tras dejar sentado que no se ejercita por la actora la acción de cesación ( art. 7.2 LPH) , concluye que el acuerdo (negativo) adoptado no constituye un grave perjuicio para el recurrente ( art. 18.1.c LPH) , toda vez que se requirió al propietario para que propusiera alternativas, con independencia de su resultado.

La recurrente, por su parte, alega que el acuerdo es contrario a la ley, precisamente por no tener en cuenta la normativa en materia de ejercicio de la acción de cesación.

Este tribunal no puede estar de acuerdo con el recurrente. La acción de cesación, contemplada en el art. 7.2 LPH, presenta unos presupuestos propios para su ejercicio, que son, en lo que ahora nos atañe, la legitimación activa del presidente de la comunidad tras el requerimiento infructuoso al cese de la actividad ilícita. Mas ello no impide al propietario que sufre dicha actividad, en determinados supuestos, y para el caso de falta de acción del presidente o del acuerdo negativo de la junta, ejercitar dicha acción de forma autónoma. Consecuentemente, el acuerdo de la junta en sentido contrario al ejercicio de la acción no puede ser tachado de ilícito, ni priva de forma absoluta al propietario del ejercicio de la acción de cesación (véanse sino las sentencias del Tribunal Supremo, 107/2024, de 30 de enero, con cita de otras; sentencia 909/2021, de 22 de diciembre, o, por lo que respecta a la legitimación del copropietario para ejercitar la acción de cesación, sentencia 1013/2004, de 14 de octubre).

Por otro lado, como se señala en la sentencia recurrida, el recurrente, Sr. Pio, en su condición de presidente, podría haber requerido a Unceta, S.A., en virtud de lo dispuesto en el art. 7.2 LPH y no consta lo haya efectuado.

Tampoco cabe entender probada la causación de un grave perjuicio al recurrente pues, como decimos, mediante el acuerdo sí adoptado se ha requerido a Unceta, S.A. por unanimidad (incluso con el voto de la propia Unceta) a que proponga alternativas para solucionar las situaciones de bloqueo y entorpecimiento de accesos a los locales del apelante, reconociendo la situación.

En consecuencia, procede desestimar el motivo de apelación, confirmando la sentencia dictada en primera instancia.

CUARTO.- Sobre la nulidad del acuerdo relativo al punto 7 del orden del día de la junta celebrada el 19 de febrero de 2020.

Finalmente, recurre la apelante el juicio relativo a la validez del acuerdo correspondiente al apartado 7 del orden del día, relativo a la licitud de la colocación de un cartel (Tumascota) en la fachada del pabellón correspondiente a San Antolín 9, con requerimiento al apelante a su retirada.

La sentencia recurrida apreció la existencia de cosa juzgada. Ello en tanto en cuanto el propio Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Eibar dictó sentencia n.º 28/2021, de 25 de febrero de 2021, en el marco del procedimiento ordinario 280/2020, en virtud de la cual, tras haberse allanado la parte demandada, compuesta de D.ª Bibiana y, el ahora apelante, D. Pio, condenó a estos últimos a que "retiren los letreros, carteles o rótulos anunciadores "Tumascota" de la parte de la fachada en la que se encuentran colocados, correspondiente al local (finca registral NUM003 de Elgoibar) propiedad del actor", Metrología Sariki, S.A.

El juzgador de instancia entendió que, a pesar de la falta de coincidencia de partes, toda vez que Metrología Sariki, S.A., es comunero de San Antolín, siendo directamente afectada por la colocación del letrero, la coincidencia de la parte demandada, así como la posible existencia de resoluciones judiciales contradictorias, motivan que se entienda que la resolución dictada produzca efectos de costa juzgada.

El apelante, por su lado, contesta la sentencia al alegar la inexistencia de cosa juzgada y, en cuanto al fondo, el carácter contrario a los estatutos y el abuso de derecho que supone la actuación de la comunidad de propietarios.

Conforme recientemente tiene compendiado nuestro Tribunal Supremo (sentencia 1314/2025, de 25 de septiembre):

1.-El art. 222.4 LEC establece que «[l]o resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al Tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal».

2.-Sobre el efecto positivo que produce una sentencia firme existe una abundante jurisprudencia de esta sala y del Tribunal Constitucional (TC), que se recoge, entre otras muchas, en las sentencias 1354/2024, de 21de octubre, y 853/2025, de 28 de mayo, ambas con citas de múltiples resoluciones precedentes, como la 102/2022, de 7 de febrero o la 528/2025, de 1 de abril. En las dos sentencias de 2025 se explica el efecto positivo de la cosa juzgada y su contraposición al efecto negativo de la misma institución:

«La cosa juzgada material es el efecto externo que desencadena una resolución judicial firme, que ha alcanzado, por lo tanto, el estado de cosa juzgada formal ( art. 207.3 LEC) , sobre los restantes órganos jurisdiccionales o sobre el mismo tribunal en un procedimiento distinto, consistente en una vinculación negativa o positiva, ambas reguladas en el art. 222 LEC. La primera impide un nuevo proceso sobre el mismo objeto ya juzgado; mientras que, conforme a la segunda, lo resuelto en un primer proceso debe tenerse en cuenta en el segundo cuando sea un antecedente lógico de lo que constituye su objeto [...] .

»La cosa juzgada material, en su efecto negativo o excluyente, exige la plena coincidencia entre los objetos de un primer proceso resuelto por sentencia firme, con respecto a un proceso ulterior en el que se invoca su eficacia excluyente; es decir, que se trate de los mismos sujetos, el mismo petitum (lo que se pide) y la misma causa petendi (fundamento fáctico y jurídico de lo solicitado) [...]. De darse dichas identidades, la vigencia del principio non bis in ídem (no dos veces sobre lo mismo) determinaría la inutilidad e ineficacia del proceso ulterior con prevalencia de lo resuelto en el primer proceso, o lo que es lo mismo de lo ya decidido.

»Por el contrario, el efecto positivo o prejudicial de la cosa juzgada no exige la plena identidad entre los objetos de los procesos, sino la conexidad entre ellos, siempre que los sujetos sean los mismos, y lo resuelto en el primer juicio, mediante pronunciamiento firme, sea parte del objeto del segundo de los promovidos, o, como dice el art. 222.4 LEC, que "aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto".

»Puede sostenerse entonces que mientras que la cosa juzgada negativa se fundamenta en la identidad, la cosa juzgada positiva en la conexidad; mientras que la primera impide la existencia de un proceso posterior; la segunda no lo evita, aunque lo condiciona en el sentido de que el tribunal del segundo juicio queda vinculado por el pronunciamiento firme de la sentencia dictada en el proceso anterior. En definitiva, se requiere la existencia de una relación jurídica dependiente o conexa de otra, ya resuelta por sentencia firme; no, desde luego, idéntica, pues entonces se desencadenaría el efecto excluyente o negativo de la cosa juzgada.

» Esta sala, en la sentencia 150/2021, de 16 de marzo, con cita de las sentencias 117/2015, de 5 de marzo y 383/2014, de 7 de julio, cuya doctrina fue ratificada en la ulterior 488/2021, de 6 de julio, tiene declarado que:

"[...] la función positiva de la cosa juzgada consiste en que el tribunal que deba pronunciarse sobre una determinada relación jurídica que es dependiente de otra ya resuelta ha de atenerse al contenido de la sentencia allí pronunciada; o lo que es lo mismo, queda vinculado por aquel juicio anterior sin poder contradecirlo ya decidido. Es el efecto al que se refiere el artículo 222.4 LEC para el que no se exige que concurran lastres identidades que integran el efecto negativo o preclusivo de la cosa juzgada, pues basta con la identidad subjetiva en ambos procesos, cualquiera que sean las posiciones que se ocupen en cada uno de ellos, y con que lo que se haya decidido en el primero constituya un antecedente lógico de lo que sea objeto del posterior [...]. La finalidad perseguida es evitar pronunciamientos contradictorios incompatibles con el principio de seguridad jurídica y, en consecuencia, con el derecho a la tutela efectiva cuando se está ante una sentencia firme que afecte a materias indisolublemente conexas con las que son objeto de un pleito posterior". [...]

»La STS 194/2014, de 2 de abril, ya se había pronunciado con anterioridad en el mismo sentido, al proclamar:[...]

»Cuando el art. 222.4 de la LEC se refiere a que lo resuelto por sentencia firme en un proceso anterior constituya antecedente lógico del objeto de otro posterior, no se está refiriendo a los denominados efectos reflejos de una sentencia, ni tampoco a la eficacia probatoria que puede desencadenar en otro litigio, ni requiere, por supuesto, la identidad de sus objetos procesales, sino lo que exige es la existencia de un nexo lógico entre ambos litigios, o dicho con mayor precisión una relación de conexidad, de estricta o indisoluble dependencia, que imponga la coordinación y no tolere la contradicción de decisiones.

3.-Las sentencias de esta sala 853/2025, de 28 de mayo, y 528/2025, de 1 de abril, explican, también con cita de otras más antiguas (sentencias 789/2013, de 30 de diciembre, 306/2019, de 3 de junio, y 1218/2023, de 8 de septiembre) que «[e]l efecto prejudicial de la cosa juzgada se vincula al fallo, pero también a los razonamientos de la sentencia cuando constituyan la razón decisoria».

4.-Las mismas sentencias se hacen eco de la jurisprudencia del TC sobre el art. 222.4, que está expuesta, entre otras, en la STC 173/2021, de 25 de octubre, cuando explica así la trascendencia constitucional del efecto vinculante de lo resuelto con carácter firme en un proceso anterior:

»"Queda de esta forma protegida y garantizada por el art. 24.1 CE ' la eficacia de la cosa juzgada material, en su aspecto positivo o prejudicial, impidiendo que los tribunales, en un proceso seguido entre los mismos sujetos, puedan desconocer o contradecir las situaciones jurídicas declaradas o reconocidas en una sentencia que haya adquirido firmeza, efecto que se produce cuando se desconoce lo resuelto en sentencia firme, en el marco de procesos que examinan cuestiones que guardan con aquellas un relación de estricta dependencia".

»Ahora bien, este efecto positivo vinculante de lo resuelto exige además que forme parte del objeto del segundo proceso una cuestión ya decidida en la sentencia firme anterior, dictada entre los mismos sujetos, siempre que hubiera podido ser debatida y discutida en su seno con plena contradicción».

Más recientemente, la STC 31/2025, de 10 de febrero (FJ 2), proclama que:

«La intangibilidad de lo decidido en una resolución judicial firme no afecta solo al contenido del fallo, sino que también se proyecta sobre aquellos pronunciamientos que constituyen ratio decidendi de la resolución, aunque no se trasladen al fallo ( STC 15/2006, de 16 de enero, FJ 6) o sobre los que, aun no constituyendo el objeto mismo del proceso, resultan determinantes para la decisión adoptada ( SSTC 62/2010, de 18 de octubre, FJ5, y 39/2012, de 29 de marzo, FJ 5)».:

Dicho lo anterior, la sentencia 28/2021, de 25 de febrero, se dictó en un procedimiento en el cual, un propietario de la comunidad de DIRECCION000, con apoyo en el acuerdo aquí impugnado y en atención a su eficacia, demandó al ahora apelante la retirada de los letreros ("Tumascota") de donde estaban ubicados. La acción ejercitada nace de la propia eficacia de los acuerdos adoptados. En dicho procedimiento, el ahora apelante, frente a dicha acción, y a pesar de haber impugnado los acuerdos, no interesó ni una medida cautelar (ex art. 18.4 LPH) en el propio procedimiento de impugnación; ni planteó una cuestión prejudicial civil (ex art. 43 LEC) en el procedimiento de exigencia de eficacia del acuerdo. Es más, el ahora apelante ni tan siquiera alegó la nulidad del acuerdo en dicho procedimiento. Antes al contrario, su postura procesal fue la de allanarse a la pretensión de retirada del cartel.

Y, como tiene señalada la jurisprudencia (por todas, sentencias 11/2012, de 19 de enero, 571/2018, de 15 de octubre, y 173/2020, de 11 de marzo), "el allanamiento es una manifestación de conformidad con la petición contenida en la demanda, hecha por el demandado al contestar a ella, o en otro momento procesal, y constitutivo de un medio de extinción del proceso a virtud del reconocimiento y conformidad del demandado, que puede comprender todas las materias de carácter privado que sean objeto de pretensión por las partes y que sean disponibles por ellas, porque no es lícito, dentro del orden jurídico, oponerse a que los interesados hagan de lo suyo lo que a bien tengan".

La falta de contestación en modo alguno del acuerdo adoptado en el procedimiento en el que se exige la retirada del cartel, así como la manifestación de conformidad con dicho acuerdo, que es lo que supone el allanamiento, constituyen circunstancias que sin duda deben tenerse en cuenta en el enjuiciamiento del presente al vincular al tribunal, derivadas de la eficacia positiva de la cosa juzgada. Y, en su virtud, y tal y como concluyó la sentencia recurrida, debe desestimarse la pretensión en este punto.

QUINTO.-Costas.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 394.1 LEC, por remisión del art.398.1 LEC, procede condenar a la recurrente al pago de las costas causadas en esta alzada.

SEXTO.-La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( LOPJ) , regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.

En virtud de la potestad jurisdiccional que nos viene conferida por la Constitución Española, en nombre del Rey,

PRIMERO.-Términos en los que aparece planteado el conflicto en esta instancia.

1.- Por la representación procesal de D. Pio se interpuso demanda contra la comunidad de propietarios del DIRECCION000 de San Antolín, en Elgoibar, solicitando la nulidad de los acuerdos n.º 2, 3, 6 y 7 adoptados en junta de propietarios celebrada el 7 de febrero de 2020.

Los acuerdos impugnados, según constan reflejados en el acta elaborada por el Presidente, son los siguientes:

"Punto 2.- Se acuerda por mayoría, con el voto en contra de D. Pio y con el voto a favor del resto de los propietarios asistente que NO se reconocen las comunidades de DIRECCION000 como comunidades independientes, y que por tanto no procede realizar las actuaciones solicitadas para su regularización, ni tampoco la designación de Presidente, Secretario y administrador en cada una.

Matizan D. Cipriano, D. Sixto su abogado, D. Alejandro Palacios de Ugarte, y también la administradora, Dña. Herminia, que en realidad existen 4 comunidades, la "general" que engloba a DIRECCION000, y cada una por separado, siendo la actual junta convocada de la comunidad general.

Argumento al que se opone completamente D. Pio, que constata únicamente la existencia e inscripción registral de tres escrituras de obra nueva con tres configuraciones distintas en propiedad horizontal, a la vez que cada comunidad ( DIRECCION000) tiene asignados unos coeficientes de participación en gastos supracomunitarios, gastos a su vez relacionados a elementos comunes supracomunitarios que se describen de forma clara en cada una de las escrituras de obra nueva de cada comunidad y que coinciden para las tres. No consta a D. Pio, ni la exhiben la administradora o el resto de los asistentes, escritura o inscripción registral alguna de obra nueva y configuración en régimen de propiedad horizontal de la "comunidad general", cuarta comunidad que englobaría a las comunidades de DIRECCION000.

Punto 3.- Se acuerda por mayoría, con el voto en contra de D. Pio y con el voto a favor del resto de los propietarios asistentes, que los gastos de mantenimiento, reparación y sustitución de veluxes y motores accesorios son un gasto supracomunitario.

La administradora Dña. Herminia, expone que el artículo 396 del Código Civil, así como los estatutos de las tres comunidades, describen la cubierta como elemento común, y que por ello ha de ser costeado en común al entenderse los veluxes y sus motores como parte integrante de la cubierta.

D. Pio se opone a este criterio, debido a que considera que, independientemente de la naturaleza privativa o común del elemento en cuestión (Veluxes y motores accesorios), si dicho elemento da servicio a una parte privativa de la comunidad, se entiende que los gastos que ocasiona dicho elemento son susceptibles de individualización. En el caso de las comunidades de DIRECCION000, los espaciose bajo cubierta están destinados a uso privativo en virtud de los estatutos de cada comunidad, y D. Pio no se aprovecha, ni se ha aprovechado nunca de dichos espacios bajo cubierta, ni tan siquiera tiene acceso a los mismos. Se exhibe jurisprudencia en este sentido por el abogado D. Aitor Laka Muñoz, que no es examinada por el resto de los asistentes que proceden a votar de acuerdo al criterio exhibido por la administradora. [...]

Punto 6.- Se rechaza por mayoría, con un único voto a favor de D. Pio y con el voto en contra del resto de los propietarios asistentes, el requerimiento a Unceta, S.A., de cese de uso como zona de carga y descarga de la zona común del semisótano de DIRECCION000.

Se acuerda por unanimidad de los presentes, que Unceta S.A., proponga alternativas dentro de los 60 días siguientes a esta junta, para solucionar las situaciones de bloqueo y entorpecimiento de accesos a los locales de D. Pio que se dan por las actividades de carga y descarga relacionadas a su negocio. Como sugerencias, D. Pio propone a Unceta, S.A., una apertura en la fachada norte de su local de semisótano, o la instalación de una plataforma elevadora o similar para acondicionar el muelle de descarga, que es propiedad de Unceta, S.A.

Punto 7.- Se acuerda por mayoría, con el voto en contra de D. Pio y con el voto a favor del resto de los propietarios asistentes, aprobar el requerimiento a D. Pio de retirar el cartel de "Tumascota" de donde está ubicado actualmente. Dicho voto en contra responde a la opinión de que el requerimiento no es acorde a los estatutos de la Comunidad de DIRECCION000".

Constituyen argumentos del demandante los siguientes:

Por lo que respecta al primer acuerdo impugnado, considera el demandante que deben reconocerse tres comunidades de propietarios diferenciadas, correspondiéndose con cada uno de los edificios, dada su distinta realidad física y jurídica, y no una sola, conforme se desprende del acuerdo.

En cuanto al segundo acuerdo contestado, alega que los luceros se abrieron en interés de Unceta, S.A., siendo los veluxes instalados por dicha persona y, únicamente para dar luz a los elementos privativos de Unceta y perfectamente individualizables.

2.- Las comunidades de propietarios del edificio DIRECCION000, en Elgoibar, contestaron a la demanda e interesaron su desestimación.

3.- El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Eibar dictó sentencia n.º 117/2022, de 28 de noviembre desestimando la demanda, con condena en costas a la parta actora.

En relación con el primer acuerdo discutido (punto 2) considera, tras la valoración probatoria, que existe una supracomunidad, en el sentido del art. 24 LPH, al tiempo que considera como acto propio la actuación del actor/apelante, en relación con su actuación continuada como presidente de tal supracomunidad. Por ello, no considera nulo el acuerdo impugnado, al no apreciar tratamiento erróneo de la supracomunidad.

En cuanto al segundo acuerdo impugnado (punto 3), considera que los lucernarios o claraboyas (veluxes) son elementos comunes, toda vez que no se les ha atribuido carácter privativo en los títulos constitutivos, ni tampoco los gastos de mantenimiento, a lo que añade que no son individualizables. Por lo expuesto, al entender que se trata de gastos comunes no individualizables deben ser atendidos por la comunidad en su conjunto y, por ello, no considera el acuerdo nulo.

Por lo que respecta al tercer acuerdo combatido (punto 6), estima que, en primer lugar, no se está ejercitando una acción de cesación ( art. 7.2 LPH) y, en segundo lugar, que el acuerdo no supone un grave perjuicio al actor/apelante, toda vez que se contempla requerir al demandado para que propusiera alternativas. Por ello no califica de nulo el acuerdo.

Finalmente, en lo relativo al cuarto acuerdo (punto 7), se desestima la demanda al entender que existe cosa juzgada derivada del allanamiento del demandante reflejado en la sentencia condenatoria dictada por el propio juzgado en fecha 25 de febrero de 2021.

4.- Recurre la actora en apelación. Combate la desestimación de sus pretensiones de nulidad de los acuerdos adoptados, en lo relativo exclusivamente a los puntos 2, 6 y 7, conforme se expondrá con posterioridad.

5. La representación de la parte demandada/apelada se opone al recurso de apelación interpuesto e interesa la confirmación de la sentencia de primera instancia, con expresa condena a la contraparte al pago de las costas causadas.

SEGUNDO.- Sobre la nulidad de los acuerdos relativos al punto 2 del orden del día de la junta celebrada el 19 de febrero de 2020.

Combate en primer lugar la apelante el juicio de validez que hace la sentencia de los acuerdos adoptados en relación con el punto 2 del orden del día de la junta de propietarios celebrada el 19 de febrero de 2020.

Reitera que son nulos, al entenderlo contrarios, de un lado, a los arts. 13 y 19 LPH y, de otro, al art. 24.3, letra c) LPH.

Básicamente alega que existe una irregularidad en la constitución de la junta de propietarios, toda vez que existen tres comunidades independientes cuyas juntas nunca se han reunido por separado, haciéndolo de forma única, y sin que cuenten con órganos de representación ni libro de actas propio, lo que es contrario al régimen contemplado legalmente ( arts. 13 y 19 LPH) . Por ello entiende que el acuerdo adoptado, contrario a la regularización de tal situación, es nulo. Añade que si el acuerdo contrario a la regularización es adoptado por una supuesta junta de una mancomunidad, sería igualmente nulo por exceder de la competencia propia de dicha junta ( art. 24.3.c LPH) .

A los efectos de pronunciarnos sobre el recurso, debemos efectuar unas apreciaciones.

En primer lugar, se combate en apelación, el acuerdo (punto 2) contemplado en el acta de la junta de 19 de febrero de 2020, transcrita por el Presidente (D. Pio), según se lee en la demanda y cuyo texto no ha sido discutido.

Según el acta, dicho punto 2 del orden del día consta del siguiente texto:

"Regularización del tratamiento erróneo del pabellón como comunidad de propietarios única. Reconocimiento de los tres portales como comunidades independientes en virtud de sus estatutos, y determinación de actuaciones necesarias (cuantas bancarias, libros de actas, etc) para su total regularización y funcionamiento independientes. Relación de copropietarios y cuotas de participación en cada comunidad, según sus estatutos. Determinación de cuota de participación por copropietario para el sufragio de gastos considerados supracomunitarios (cubierta, terreno excedente, instalaciones y servicios que sirvan para el uso de todos los edificios). Designación de presidente y administrador para cada comunidad. Votación".

Y, frente a dicho orden del día, el texto del acuerdo, según transcrito, es:

"Punto 2.- Se acuerda por mayoría, con el voto en contra de D. Pio y con el voto a favor del resto de los propietarios asistente que NO se reconocen las comunidades de DIRECCION000 como comunidades independientes, y que por tanto no procede realizar las actuaciones solicitadas para su regularización, ni tampoco la designación de Presidente, Secretario y administrador en cada una.

Matizan D. Cipriano, D. Sixto su abogado, D. Alejandro Palacios de Ugarte, y también la administradora, Dña. Herminia, que en realidad existen 4 comunidades, la "general" que engloba a DIRECCION000, y cada una por separado, siendo la actual junta convocada de la comunidad general.

Argumento al que se opone completamente D. Pio, que constata únicamente la existencia e inscripción registral de tres escrituras de obra nueva con tres configuraciones distintas en propiedad horizontal, a la vez que cada comunidad ( DIRECCION000) tiene asignados unos coeficientes de participación en gastos supracomunitarios, gastos a su vez relacionados a elementos comunes supracomunitarios que se describen de forma clara en cada una de las escrituras de obra nueva de cada comunidad y que coinciden para las tres. No consta a D. Pio, ni la exhiben la administradora o el resto de los asistentes, escritura o inscripción registral alguna de obra nueva y configuración en régimen de propiedad horizontal de la "comunidad general", cuarta comunidad que englobaría a las comunidades de DIRECCION000.

Dicho lo anterior, como primera cuestión, debemos dejar sentado que nos encontramos ante un rechazo al acuerdo planteado, en lo relativo a la regularización pretendida. Esto es, la junta ha entendido que no procede regularización alguna y ello por cuanto, como se contempla en la matización igualmente transcrita, se considera que existen cuatro comunidades, de un lado las propias de DIRECCION000 y, además, aquella relativa a los elementos comunes supracomunitarios que es la que se reúne y cuyos acuerdos se están cuestionando.

No vemos óbice de legalidad alguno a dicho acuerdo negativo.

Tras revisar la prueba practicada se alcanza el mismo resultado que el declarado por el juzgador de instancia. Esto es, en el caso examinado se concluye la coexistencia de tres pabellones industriales (véanse las certificaciones registrales acompañadas a la demanda, como documentos 2, 4, 5 y 7, relativos a las fincas n.º NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de Eibar), sometidos cada uno de ellos a las normas sobre propiedad horizontal, así como una serie de gastos supracomunitarios, derivados de la pertenencia de dichos bienes a una "unidad urbanística de orden superior", que consta descrita parcialmente, así como los gastos asociados a la misma, en la certificación registral de la finca n.º NUM000 antes señalada, así como en la escritura de configuración de la propiedad horizontal del pabellón DIRECCION000 (documento 1 de la contestación a la demanda).

En particular, se consideran como cargas supracomunitarias, entre otras, las de conservación y mantenimiento de la cubierta; de la urbanización ejecutada sobre el total del terreno excedente de construcción de los tres edificios; los de conservación, reparación y reposición de cuantas instalaciones, canalizaciones de aguas potables, pluviales y residuales, suministro de energía, alumbrado, accesos, aceras, pavimentos, cerramientos, jardinería, etc., de la unidad urbanística que sirven para el uso de todos los edificios e incluso para el público en general.

Además, se comprueba que no consta que dichas comunidades independientes se hayan reunido por separado. Consta únicamente la constitución de una única comunidad de propietarios en fecha 17 de febrero de 1997, mediante la reunión de los propietarios de las fincas incluidas en los tres pabellones afectados, a instancias del ahora demandante/apelante, siendo denominada Comunidad de Propietarios DIRECCION000 (sin distinción alguna). Y dicha comunidad se ha reunido, sin cuestionamiento alguno, hasta la fecha de la junta cuyos acuerdos se discuten, siendo presidida por el propio actor/apelante y habiendo nombrado una administradora de fincas, la Sra. Herminia, la cual declaró que se trataban en las juntas temas de mantenimiento general y presentación de cuentas.

En definitiva, desde fines de los años noventa se ha constituido una junta de propietarios a los efectos de pronunciarse sobre las cargas supracomunitarias, con arreglo a derecho y si bien es cierto que existe cierta oscuridad en cuanto a su constitución, y ello parece debido a la falta de constancia de la inscripción registral de la unidad urbanística, ello no impide que a través del mecanismo elegido puedan pronunciarse sobre los gastos comunes y su distribución.

Por ello, siendo estas las circunstancias fácticas, no cabe considerar como contrario a derecho la posición negativa de la mayoría frente a una propuesta de acuerdo que soslaya dicha realidad.

Por otro lado, considera el recurrente que no reconocer la existencia de las comunidades propias de DIRECCION000 es contrario a derecho, al exceder de la competencia de la junta ( art. 24.3.c LPH) .

Mas soslaya la recurrente que ese no es el contenido del acuerdo, interpretado de conformidad con el orden del día y la matización efectuada en sede de aclaración de voto en junta. Lo que ha acordado la mayoría de propietarios es rechazar la pretendida regularización, al existir una comunidad de gastos supracomunitarios, y, por otro lado, no negar la existencia de tres comunidades de propietarios independientes, sometidas a las normas sobre propiedad horizontal, cuyo funcionamiento puede ser activado en cualquier momento por aquellos a través de los mecanismos contemplados en la propia norma, mas no mediante la adopción de un acuerdo por un órgano extraño a aquellas. Por ello, dicho argumento tampoco puede ser acogido.

En consecuencia, procede desestimar el motivo de apelación, confirmando la sentencia dictada en primera instancia en este aspecto.

TERCERO.- Sobre la nulidad del acuerdo relativo al punto 6 del orden del día de la junta celebrada el 19 de febrero de 2020.

En segundo lugar, recurre la apelante el juicio relativo a la validez del acuerdo correspondiente al apartado 6 del orden del día, relativo al requerimiento a Unceta S.A., para que cese de inmediato en el uso de la zona de acceso a locales del semisótano como zona de carga y descarga, de nuevo en sentido negativo.

Conforme se detalla en el acta de la junta transcrita:

"Punto 6.- Se rechaza por mayoría, con un único voto a favor de D. Pio y con el voto en contra del resto de los propietarios asistentes, el requerimiento a Unceta, S.A., de cese de uso como zona de carga y descarga de la zona común del semisótano de DIRECCION000.

Se acuerda por unanimidad de los presentes, que Unceta S.A., proponga alternativas dentro de los 60 días siguientes a esta junta, para solucionar las situaciones de bloqueo y entorpecimiento de accesos a los locales de D. Pio que se dan por las actividades de carga y descarga relacionadas a su negocio. Como sugerencias, D. Pio propone a Unceta, S.A., una apertura en la fachada norte de su local de semisótano, o la instalación de una plataforma elevadora o similar para acondicionar el muelle de descarga, que es propiedad de Unceta, S.A".

La sentencia recurrida, tras dejar sentado que no se ejercita por la actora la acción de cesación ( art. 7.2 LPH) , concluye que el acuerdo (negativo) adoptado no constituye un grave perjuicio para el recurrente ( art. 18.1.c LPH) , toda vez que se requirió al propietario para que propusiera alternativas, con independencia de su resultado.

La recurrente, por su parte, alega que el acuerdo es contrario a la ley, precisamente por no tener en cuenta la normativa en materia de ejercicio de la acción de cesación.

Este tribunal no puede estar de acuerdo con el recurrente. La acción de cesación, contemplada en el art. 7.2 LPH, presenta unos presupuestos propios para su ejercicio, que son, en lo que ahora nos atañe, la legitimación activa del presidente de la comunidad tras el requerimiento infructuoso al cese de la actividad ilícita. Mas ello no impide al propietario que sufre dicha actividad, en determinados supuestos, y para el caso de falta de acción del presidente o del acuerdo negativo de la junta, ejercitar dicha acción de forma autónoma. Consecuentemente, el acuerdo de la junta en sentido contrario al ejercicio de la acción no puede ser tachado de ilícito, ni priva de forma absoluta al propietario del ejercicio de la acción de cesación (véanse sino las sentencias del Tribunal Supremo, 107/2024, de 30 de enero, con cita de otras; sentencia 909/2021, de 22 de diciembre, o, por lo que respecta a la legitimación del copropietario para ejercitar la acción de cesación, sentencia 1013/2004, de 14 de octubre).

Por otro lado, como se señala en la sentencia recurrida, el recurrente, Sr. Pio, en su condición de presidente, podría haber requerido a Unceta, S.A., en virtud de lo dispuesto en el art. 7.2 LPH y no consta lo haya efectuado.

Tampoco cabe entender probada la causación de un grave perjuicio al recurrente pues, como decimos, mediante el acuerdo sí adoptado se ha requerido a Unceta, S.A. por unanimidad (incluso con el voto de la propia Unceta) a que proponga alternativas para solucionar las situaciones de bloqueo y entorpecimiento de accesos a los locales del apelante, reconociendo la situación.

En consecuencia, procede desestimar el motivo de apelación, confirmando la sentencia dictada en primera instancia.

CUARTO.- Sobre la nulidad del acuerdo relativo al punto 7 del orden del día de la junta celebrada el 19 de febrero de 2020.

Finalmente, recurre la apelante el juicio relativo a la validez del acuerdo correspondiente al apartado 7 del orden del día, relativo a la licitud de la colocación de un cartel (Tumascota) en la fachada del pabellón correspondiente a San Antolín 9, con requerimiento al apelante a su retirada.

La sentencia recurrida apreció la existencia de cosa juzgada. Ello en tanto en cuanto el propio Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Eibar dictó sentencia n.º 28/2021, de 25 de febrero de 2021, en el marco del procedimiento ordinario 280/2020, en virtud de la cual, tras haberse allanado la parte demandada, compuesta de D.ª Bibiana y, el ahora apelante, D. Pio, condenó a estos últimos a que "retiren los letreros, carteles o rótulos anunciadores "Tumascota" de la parte de la fachada en la que se encuentran colocados, correspondiente al local (finca registral NUM003 de Elgoibar) propiedad del actor", Metrología Sariki, S.A.

El juzgador de instancia entendió que, a pesar de la falta de coincidencia de partes, toda vez que Metrología Sariki, S.A., es comunero de San Antolín, siendo directamente afectada por la colocación del letrero, la coincidencia de la parte demandada, así como la posible existencia de resoluciones judiciales contradictorias, motivan que se entienda que la resolución dictada produzca efectos de costa juzgada.

El apelante, por su lado, contesta la sentencia al alegar la inexistencia de cosa juzgada y, en cuanto al fondo, el carácter contrario a los estatutos y el abuso de derecho que supone la actuación de la comunidad de propietarios.

Conforme recientemente tiene compendiado nuestro Tribunal Supremo (sentencia 1314/2025, de 25 de septiembre):

1.-El art. 222.4 LEC establece que «[l]o resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al Tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal».

2.-Sobre el efecto positivo que produce una sentencia firme existe una abundante jurisprudencia de esta sala y del Tribunal Constitucional (TC), que se recoge, entre otras muchas, en las sentencias 1354/2024, de 21de octubre, y 853/2025, de 28 de mayo, ambas con citas de múltiples resoluciones precedentes, como la 102/2022, de 7 de febrero o la 528/2025, de 1 de abril. En las dos sentencias de 2025 se explica el efecto positivo de la cosa juzgada y su contraposición al efecto negativo de la misma institución:

«La cosa juzgada material es el efecto externo que desencadena una resolución judicial firme, que ha alcanzado, por lo tanto, el estado de cosa juzgada formal ( art. 207.3 LEC) , sobre los restantes órganos jurisdiccionales o sobre el mismo tribunal en un procedimiento distinto, consistente en una vinculación negativa o positiva, ambas reguladas en el art. 222 LEC. La primera impide un nuevo proceso sobre el mismo objeto ya juzgado; mientras que, conforme a la segunda, lo resuelto en un primer proceso debe tenerse en cuenta en el segundo cuando sea un antecedente lógico de lo que constituye su objeto [...] .

»La cosa juzgada material, en su efecto negativo o excluyente, exige la plena coincidencia entre los objetos de un primer proceso resuelto por sentencia firme, con respecto a un proceso ulterior en el que se invoca su eficacia excluyente; es decir, que se trate de los mismos sujetos, el mismo petitum (lo que se pide) y la misma causa petendi (fundamento fáctico y jurídico de lo solicitado) [...]. De darse dichas identidades, la vigencia del principio non bis in ídem (no dos veces sobre lo mismo) determinaría la inutilidad e ineficacia del proceso ulterior con prevalencia de lo resuelto en el primer proceso, o lo que es lo mismo de lo ya decidido.

»Por el contrario, el efecto positivo o prejudicial de la cosa juzgada no exige la plena identidad entre los objetos de los procesos, sino la conexidad entre ellos, siempre que los sujetos sean los mismos, y lo resuelto en el primer juicio, mediante pronunciamiento firme, sea parte del objeto del segundo de los promovidos, o, como dice el art. 222.4 LEC, que "aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto".

»Puede sostenerse entonces que mientras que la cosa juzgada negativa se fundamenta en la identidad, la cosa juzgada positiva en la conexidad; mientras que la primera impide la existencia de un proceso posterior; la segunda no lo evita, aunque lo condiciona en el sentido de que el tribunal del segundo juicio queda vinculado por el pronunciamiento firme de la sentencia dictada en el proceso anterior. En definitiva, se requiere la existencia de una relación jurídica dependiente o conexa de otra, ya resuelta por sentencia firme; no, desde luego, idéntica, pues entonces se desencadenaría el efecto excluyente o negativo de la cosa juzgada.

» Esta sala, en la sentencia 150/2021, de 16 de marzo, con cita de las sentencias 117/2015, de 5 de marzo y 383/2014, de 7 de julio, cuya doctrina fue ratificada en la ulterior 488/2021, de 6 de julio, tiene declarado que:

"[...] la función positiva de la cosa juzgada consiste en que el tribunal que deba pronunciarse sobre una determinada relación jurídica que es dependiente de otra ya resuelta ha de atenerse al contenido de la sentencia allí pronunciada; o lo que es lo mismo, queda vinculado por aquel juicio anterior sin poder contradecirlo ya decidido. Es el efecto al que se refiere el artículo 222.4 LEC para el que no se exige que concurran lastres identidades que integran el efecto negativo o preclusivo de la cosa juzgada, pues basta con la identidad subjetiva en ambos procesos, cualquiera que sean las posiciones que se ocupen en cada uno de ellos, y con que lo que se haya decidido en el primero constituya un antecedente lógico de lo que sea objeto del posterior [...]. La finalidad perseguida es evitar pronunciamientos contradictorios incompatibles con el principio de seguridad jurídica y, en consecuencia, con el derecho a la tutela efectiva cuando se está ante una sentencia firme que afecte a materias indisolublemente conexas con las que son objeto de un pleito posterior". [...]

»La STS 194/2014, de 2 de abril, ya se había pronunciado con anterioridad en el mismo sentido, al proclamar:[...]

»Cuando el art. 222.4 de la LEC se refiere a que lo resuelto por sentencia firme en un proceso anterior constituya antecedente lógico del objeto de otro posterior, no se está refiriendo a los denominados efectos reflejos de una sentencia, ni tampoco a la eficacia probatoria que puede desencadenar en otro litigio, ni requiere, por supuesto, la identidad de sus objetos procesales, sino lo que exige es la existencia de un nexo lógico entre ambos litigios, o dicho con mayor precisión una relación de conexidad, de estricta o indisoluble dependencia, que imponga la coordinación y no tolere la contradicción de decisiones.

3.-Las sentencias de esta sala 853/2025, de 28 de mayo, y 528/2025, de 1 de abril, explican, también con cita de otras más antiguas (sentencias 789/2013, de 30 de diciembre, 306/2019, de 3 de junio, y 1218/2023, de 8 de septiembre) que «[e]l efecto prejudicial de la cosa juzgada se vincula al fallo, pero también a los razonamientos de la sentencia cuando constituyan la razón decisoria».

4.-Las mismas sentencias se hacen eco de la jurisprudencia del TC sobre el art. 222.4, que está expuesta, entre otras, en la STC 173/2021, de 25 de octubre, cuando explica así la trascendencia constitucional del efecto vinculante de lo resuelto con carácter firme en un proceso anterior:

»"Queda de esta forma protegida y garantizada por el art. 24.1 CE ' la eficacia de la cosa juzgada material, en su aspecto positivo o prejudicial, impidiendo que los tribunales, en un proceso seguido entre los mismos sujetos, puedan desconocer o contradecir las situaciones jurídicas declaradas o reconocidas en una sentencia que haya adquirido firmeza, efecto que se produce cuando se desconoce lo resuelto en sentencia firme, en el marco de procesos que examinan cuestiones que guardan con aquellas un relación de estricta dependencia".

»Ahora bien, este efecto positivo vinculante de lo resuelto exige además que forme parte del objeto del segundo proceso una cuestión ya decidida en la sentencia firme anterior, dictada entre los mismos sujetos, siempre que hubiera podido ser debatida y discutida en su seno con plena contradicción».

Más recientemente, la STC 31/2025, de 10 de febrero (FJ 2), proclama que:

«La intangibilidad de lo decidido en una resolución judicial firme no afecta solo al contenido del fallo, sino que también se proyecta sobre aquellos pronunciamientos que constituyen ratio decidendi de la resolución, aunque no se trasladen al fallo ( STC 15/2006, de 16 de enero, FJ 6) o sobre los que, aun no constituyendo el objeto mismo del proceso, resultan determinantes para la decisión adoptada ( SSTC 62/2010, de 18 de octubre, FJ5, y 39/2012, de 29 de marzo, FJ 5)».:

Dicho lo anterior, la sentencia 28/2021, de 25 de febrero, se dictó en un procedimiento en el cual, un propietario de la comunidad de DIRECCION000, con apoyo en el acuerdo aquí impugnado y en atención a su eficacia, demandó al ahora apelante la retirada de los letreros ("Tumascota") de donde estaban ubicados. La acción ejercitada nace de la propia eficacia de los acuerdos adoptados. En dicho procedimiento, el ahora apelante, frente a dicha acción, y a pesar de haber impugnado los acuerdos, no interesó ni una medida cautelar (ex art. 18.4 LPH) en el propio procedimiento de impugnación; ni planteó una cuestión prejudicial civil (ex art. 43 LEC) en el procedimiento de exigencia de eficacia del acuerdo. Es más, el ahora apelante ni tan siquiera alegó la nulidad del acuerdo en dicho procedimiento. Antes al contrario, su postura procesal fue la de allanarse a la pretensión de retirada del cartel.

Y, como tiene señalada la jurisprudencia (por todas, sentencias 11/2012, de 19 de enero, 571/2018, de 15 de octubre, y 173/2020, de 11 de marzo), "el allanamiento es una manifestación de conformidad con la petición contenida en la demanda, hecha por el demandado al contestar a ella, o en otro momento procesal, y constitutivo de un medio de extinción del proceso a virtud del reconocimiento y conformidad del demandado, que puede comprender todas las materias de carácter privado que sean objeto de pretensión por las partes y que sean disponibles por ellas, porque no es lícito, dentro del orden jurídico, oponerse a que los interesados hagan de lo suyo lo que a bien tengan".

La falta de contestación en modo alguno del acuerdo adoptado en el procedimiento en el que se exige la retirada del cartel, así como la manifestación de conformidad con dicho acuerdo, que es lo que supone el allanamiento, constituyen circunstancias que sin duda deben tenerse en cuenta en el enjuiciamiento del presente al vincular al tribunal, derivadas de la eficacia positiva de la cosa juzgada. Y, en su virtud, y tal y como concluyó la sentencia recurrida, debe desestimarse la pretensión en este punto.

QUINTO.-Costas.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 394.1 LEC, por remisión del art.398.1 LEC, procede condenar a la recurrente al pago de las costas causadas en esta alzada.

SEXTO.-La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( LOPJ) , regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.

En virtud de la potestad jurisdiccional que nos viene conferida por la Constitución Española, en nombre del Rey,