Sentencia Civil 8/2026 Audiencia Provincial Civil nº 2 de Girona, Rec. 1093/2025 de 14 de enero del 2026

PRIMERO.-Como se recoge en la sentencia de Instancia , por la parte actora LIVINGCENTER ACTIVOS INMOBILIARIOS, S.A.U., se presentó, el 27 de mayo de 2.024, escrito deduciendo demanda de juicio verbal de desahucio por precario contra IGNORADOS OCUPANTES de la finca sita en la DIRECCION000 (Girona), en situación procesal de rebeldía y se identifico como ocupante Dª. Concepción representada por la Procuradora de los Tribunales Sra.Carmina Janer Miralles.

La sentencia estima la demanda en los términos recogidos en los antecedentes de esta resolución y no conforme con la misma se interpuso recurso de apelación por Dª. Concepción

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada

SEGUNDO.-Los motivos del recurso de apelación son :

PRIMERA.- ALEGACIÓN VULNERACIÓN DEL ARTÍCULO 249.1.6º LEC .

El presente procedimiento debe seguirse por los trámites del juicio ordinario de conformidad con lo previsto en el art. 249.1.6º. LEC y de juicio verbal.

El juicio de desahucio por falta de pago es un proceso especial sumario, con un ámbito de cognición limitada y que adolece de efectos de cosa juzgada. El primer párrafo del art. 440.3 de la LEC establece que el arrendatario, en caso de que no desaloje el inmueble o no ponga a disposición del arrendador las cantidades debidas, podrá oponerse a la demanda de desahucio alegando únicamente "las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la

Por tanto, la situación de mi representado no permite especificar las circunstancias especiales de los ocupantes de la vivienda, que la tienen ocupada por diversos títulos. Nos encontramos ante lo que se denomina una "cuestión compleja".

Se trata de una figura de corte jurisprudencial que fue creada ante la necesidad de contar con un mecanismo de equilibrio entre el derecho de defensa del demandado y el ius possidendidel demandante en aquellas situaciones en que las cuestiones suscitadas en el procedimiento no se acomodan a la cognición limitada del juicio de desahucio.

Constituye una cuestión compleja la discusión sobre cuál es el objeto arrendado cuyo desalojo se solicita así como cuales son sus ocupante. En caso de que el contrato de arrendamiento no lo establezca claramente, su concreción como condición previa al desalojo no podrá ser debatida en el juicio de desahucio ( STS de 12 de febrero de 1927), en el caso del precario al no haber contrato habrá que estar claramente a la identificación del objeto, la cual no concurre en el presente caso.

SEGUNDA ALEGACIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DEL GRAN TENEDOR DE OFRECER A MI REPRESENTADA EN SITUACIÓN DE VULNERABIDAD UNA ALTERNATIVA HABITACIONAL.-MEDIACIÓN Y OFRECIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, conforme su disposición final novena, con la única excepción de la disposición final segunda "Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda", que lo hará el 1 de enero de 2024, ha introducido la figura del arrendador gran tenedoren distintos aspectos del arrendamiento de vivienda,

Si resulta que el arrendador es gran tenedor, la norma exige aún muchos más requisitos en la letra c) del nuevo apdo. 6, que obliga a que se indique en la demanda, por una parte, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica y para ello el arrendador debe averiguar este dato y acreditarlo, y por otra, si ha acudido a un procedimiento previo de conciliación o intermediación con el obligado documento acreditativo.

Por parte del arrendador no se han cumplido con los requisitos derivados de su obligación de gran tenedor ya que solamente el formalismo de presentación de instancia no es suficiente para cumplir con su obligación de procedimiento previo de conciliación o intermediación.

Por lo expuesto,

TERCERO.-Como primer motivo alega la apelante aunque no lo mencione expresamente que la sentencia recurrida incurre en una inadecuación de procedimiento indicando que incurre en una vulneración del Art 249.1.6 de la LEC. manteniendo que no ha podido oponer el titulo posesorio por lo limitado de los motivos de oposición por lo que la acción no podía tramitarse como precario, sino que debía seguirse el cauce del juicio ordinario, existiendo una cuestión compleja.

El motivo no puede prosperar. Ni el procedimiento es inadecuado ni hay cuestión compleja.

Efectivamente , en cuanto a la actual regulación, el juicio verbal de desahucio por precario es un proceso plenario que produce efecto de cosa juzgada ( artículo 447 LEC ),en el que corresponde a la parte actora probar su título hábil para poseer la finca que reclama, en concepto de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla y a la parte demandada acreditar que su ocupación obedece a algún título o que paga renta como contraprestación a dicha ocupación. Pero al tratarse de un proceso plenario, se pueden debatir otras cuestiones, como el título del actor o del demandado para poseer. Por tanto, el planteamiento de una cuestión complejano determina la enervación de la acción deducida. Como señala la STS 21 de diciembre de 2020 (recurso: 962/2020 ),"en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario

la STS de 16/09/2022 (número 605/2022 ),en la que se dice: «como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero ; 379/2021, de 1 de junio ; 502/2021, de 7 de julio y 783/2021, de 15 de noviembre ,entre otras, el precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre).En el mismo sentido , se han pronunciado las sentencias 109/2021, de 1 de marzo ,y 212/2021, de 19 de abril.Mas recientemente , en la sentencia de 7 de septiembre de 2023 vuelve a decir el Tribunal Supremo: "Como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero , 109/2021, de 1 de marzo , 212/2021, de 19 de abril , 379/2021, de 1 de junio , 502/2021, de 7 de julio , 783/2021, de 15 de noviembre ,y 605/2022, de 16 de septiembre ,entre otras, el precarioes una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, por falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho."

Asimismo conforme al artículo 250.1.2º de la LEC se decidirán en juicio verbal las demandas que "pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca",determinándose en el artículo 447.2del mismo cuerpo legal que la sentencia que se dicte producirá efectos de cosa.

Para que prospere la acción de desahucio por precario la jurisprudencia más consolidada ha venido señalando como requisitos de la misma: 1) Que el actor ostente la posesión real de la finca reclamada (legitimación activa); 2) Que el demandado disfrute la finca sin título, porque nunca lo haya tenido o porque, teniendo en un tiempo virtualidad, la haya perdido, y sin pagar renta, precio o merced, aunque haya satisfecho alguna cantidad por otro concepto (legitimación pasiva); y 3) Identidad del inmueble objeto de desahucio. Requisitos todos ellos que se cumplen en el supuesto presente .La parte actora ha acreditado la titularidad del inmueble con fundamento al cual acciona y la parte demandada no ha acreditado título alguno que legitime su ocupación .

Procediendo en consecuencia desestimar este motivo del recurso .

CUARTO.-En cuanto al segundo motivo del recurso señalar que como se recoge en la sentencia de esta Sección de fecha 17/09/2025 entre otras muchas :

En relación a dicha cuestión este Tribunal ya sea venido pronunciado de manera reiterada, así y de forma clarificadora a título de ejemplo y ya desde la sentencia de fecha 9 de marzo de 2022 , en que se plantea la misma cuestión que aquí se plantea ya se dijo:

Aplicació de la llei 24/2.015 del Parlament de Catalunya.

SISÈ. L'article 5.2 d'aquesta norma disposava:

"2. Abans d'interposar qualsevol demanda judicial d'execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer, el demandant ha d'oferir als afectats una proposta de lloguer social, si el procediment afecta persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa d'habitatge pròpia i que es trobin dins els paràmetres de risc d'exclusió residencial que defineix aquesta llei, la qual cosa ha de comprovar el mateix demandant, que ha de requerir prèviament la informació als afectats, i sempre que es doni un dels dos supòsits següents:

a) Que el demandant sigui persona jurídica que tingui la condició de gran tenidor d'habitatge.

b) Que el demandant sigui persona jurídica que hagi adquirit després del 30 d'abril de 2008 habitatges que siguin, en primera o en ulteriors transmissions, provinents d'execucions hipotecàries, provinents d'acords de compensació de deutes o de dació en pagament o provinents de compravendes que tinguin com a causa la impossibilitat de retornar el préstec hipotecari".

SETÈ. Aquest apartat de l'article 5, així com els seus números 1, 3, 4 i 9, van quedar suspesos en virtut del que va decidir la interlocutòria del Tribunal Constitucional de 24 de maig de 2.016, publicada al BOE el 3 de juny del mateix any.

Aquesta suspensió es va produir per la presentació d'un recurs d'inconstitucionalitat per part del Govern espanyol contra els esmentats apartats i altres disposicions de la llei.

Mentre va durar aquesta suspensió, vam argumentar de manera reiterada quan els recursos d'apel·lació al·legaven la seva aplicació que, a banda d'altres raons, mentre durés la seva suspensió, esdevenia impossible aplicar-la.

VUITÈ. La sentència de l'esmentat Tribunal de 31 de gener de 2.019 , publicada al BOE el 21 de febrer del mateix any, va resoldre el recurs d'inconstitucionalitat i va aixecar la suspensió d'aquell article sobre la base del desistiment parcial del recurs d'inconstitucionalitat, que va afectar a aquells apartats.

NOVÈ. Aixecada la suspensió, vam argumentar en moltes sentències que l'article 5.2 de la llei 24/2.015 del Parlament de Catalunya, condicionava la seva aplicació a l'existència d'un procediment d'execució hipotecària o de desnonament per impagament de rendes i que no era aplicable a les situacions de precari, perquè la norma es limitava a aquells dos supòsits sense incloure els precaristes.

DESÈ. L'article 5.8 del Decret llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge, que va entrar en vigor el dia 31 de desembre del mateix any, va introduir en la llei 24/2015 una disposició addicional primera amb el següent contingut:

"1. L'obligació a què fa referència l'article 5.2, d'oferir una proposta de lloguer social abans d'interposar determinades demandes judicials, es fa extensiva en els mateixos termes a qualsevol acció executiva derivada de la reclamació d'un deute hipotecari i a les demandes de desnonament següents:

a) Per venciment de la durada del títol jurídic que habilita l'ocupació de l'habitatge. La proposta de lloguer social és exigible durant un període de tres anys comptadors a partir de l'entrada en vigor del Decret llei de 23 de desembre de 2019, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge.

b) Per manca de títol jurídic que habiliti l'ocupació, quan el demandant tingui la condició de gran tenidor d'acord amb la lletra a de l'apartat 9 de l'article 5 i amb la lletra a de l'apartat 3 d'aquesta disposició, sempre que concorrin les circumstàncies següents:

1r. Que l'habitatge es trobi en la situació d'utilització anòmala a què fa referència l'article 41.1.a de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge.

2n. Que els ocupants acreditin per qualsevol mitjà admès en dret que l'ocupació sense títol es va iniciar, com a mínim, sis mesos abans de l'entrada en vigor del Decret llei de 23 de desembre de 2019, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge.

3r. Que els ocupants no hagin rebutjat cap opció de reallotjament social en els darrers dos anys oferta per qualsevol administració pública o d'acord amb l'article 5.2.

4t Que els serveis municipals emetin informe favorable sobre el compliment, per part dels ocupants, dels paràmetres de risc d'exclusió residencial i sobre l'arrelament i la convivència en l'entorn veïnal".

ONZÈ. Arran d'aquesta modificació normativa, la Junta General de Magistrats de les Seccions Civils de l'Audiència de Girona de 10 de febrer 2.020, va adoptar el següent Acord respecte de l'aplicació d'aquesta norma i de la seva eventual transcendència processal en els procediments de desnonament o d'execució hipotecària.

"El posicionament sobre si cal considerar o no com a requisit de procedibilitat per admetre o no una demanda d'execució hipotecària o una determinada demanda de desnonament en el fet que no s'hagi ofert el lloguer social, en els supòsits previstos en l' article 5. 2 i la disposició addicional primera de la Llei 24/2015 de 29 de juliol després de la redacció operada pel RD Llei 17/2019 de 23 de desembre (abans de qualsevol demanda judicial d'execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer, desnonament per expiració del termini o desnonament d'ocupants sense títol), és, a judici unànime de la Junta de magistrats de les seccions civils de Girona, negatiu".

DOTZÈ. Les raons que ens van portar a aquest Acord van ser les següents:

"1/. Perquè no hi ha cap norma ni substantiva ni processal que determini que si no es fa l'oferiment de lloguer social, l'efecte jurídic sigui el de la no admissió de la demanda o el seu sobreseïment, tal i com exigeix l' article 403 de la LEC .

No es pot passar per alt que l'accés a demanar l'auxili dels Tribunals es troba inclòs en el dret fonamental a la tutela judicial efectiva, recollit en l' article 24.1 de la Constitució i, per aquesta raó, qualsevol restricció a aquest dret fonamental ha de ser interpretada de manera restrictiva.

2/. La norma que exigeix l'oferiment de lloguer social en determinats supòsits té una dimensió legislativa de caire administratiu i d'aquí que la pròpia llei 24/2015 hagués modificat parcialment la llei 18/2007 del dret a l'habitatge, concretament el seu article 124 que recull les infraccions greus, amb unes noves infraccions de les lletres i) i j) referides al no oferiment de lloguer social, i que la Llei 4/2016 hagi també modificat l'article 118 de la Llei 18/07 que preveu les sancions aplicables als diferents tipus d'infraccions.

És a dir, que en cas d'incompliment d'aquell deure d'oferiment de lloguer social, l'efecte jurídic pot ser el d'una sanció econòmica per part de l'Administració.

3/. En la línia de reforçar la convicció de que el requisit d'oferiment d'un lloguer social en determinats supòsits és una exigència de caire administratiu (que pot comportar sancions fins a 90.000€) i no de caire processal (com a requisits de procedibilitat), destaquem que la defensa lletrada de la Generalitat de Catalunya davant el Tribunal Constitucional en fer les al·legacions en escrit de 6.7.16 al recurs d'inconstitucionalitat contra la Llei 24/2015 presentat pel President del Govern, ja va fer constar expressament que: "El objetivo del artículo 5 no es limitar la contratación ni establecer requisitos procesales a la interposición de las acciones judiciales, sino delimitar el derecho de propiedad, estableciendo una obligación conforme a una finalidad o utilidad social." (Antecedent de fet 7è lletra d) de la STC 13/2019 de 31 de gener ).

Per la seva banda, el Lletrat del Parlament afirmà en les seves al·legacions a l'article 5 apartats 1 a 4 i 9 que no vulneren el sistema de distribució de competències i que ". el Letrado autonómico (sic) razona ampliamente que hallan cobertura en las competencias estatutarias en materia de vivienda y Derecho civil" (Antecedent de fet 8è lletra d) de la mateixa STC).

Així doncs, ja des de Catalunya es constata que "en cap moment s'han volgut afegir requisits processals en aquesta qüestió".

TRETZÈ. La sentència del Tribunal Constitucional de 28 de gener de 2.021, en el que ara ens interessa, ha considerat inconstitucional la disposició addicional primera de la llei 24/2015 , introduïda pel Decret llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge.

Aquesta declaració d'inconstitucionalitat implica necessàriament la impossibilitat d'interrompre el procediment sobre la base de no haver fet prèviament a la presentació de la demanda una proposta de lloguer social, quan la necessitat d'aquesta proposta ha estat declarada inconstitucional. "

En nada modifica lo anterior la Ley 1/2022. Como se ha señalado anteriormente el Decreto-Ley 17/2019, de 23 de diciembre, introdujo en la disposición adicional primera de la ley 24/2015 de 29 de julio la obligación de ofrecer un alquiler social en supuestos como el presente, pero la norma fue anulada por sentencia del Tribunal Constitucional de 28 de enero de 2021 .

Las modificaciones que el Decreto-Ley 37/2020, de 3 de noviembre, introdujo en el apartado 1, párrafo primero, en el apartado 1 bis y en el apartado 3 de esta Ley 24/2015, de 29 de julio, fueron también anuladas, por sentencia de 24 de febrero de 2022 .

La Ley 1/2022, de 3 de marzo ha vuelto a introducir el requisito del ofrecimiento de alquiler social en los supuestos establecidos por el citado Decreto-Ley 17/2019. Pero en atención a lo expuesto anteriormente viene siendo criterio de esta Audiencia no considerar este tipo de exigencias como un requisito para proceder judicialmente en estos casos en atención a lo expuesto anteriormente.

En este sentido, como se recoge en sentencia de esta Sala de fecha 14/11/2022 :

QUINZÈ. La llei 1/2.022, de 3 de març, ha introduït una altra vegada la disposició addicional primera amb un redactat semblant a les versions anteriors declarades inconstitucionals.

SETZÈ. Per tant, dels arguments que hem exposat resulta que per dos vegades ha estat declarada inconstitucional l'obligació del propietari que legalment tingui la qualitat de gran tenidor d'habitatges, d'oferir un lloguer social que establia la llei 24/2.015, el que fa que no sigui exigible aquell oferiment.

DISSETÈ. Del que acabem d'exposar resulta que aquesta norma no permet suspendre el procediment o desestimar les demandes per expiració del termini contractual, com sol·licita el recurs, per la manca d'oferiment d'un lloguer social, sens perjudici d'una eventual suspensió del llançament si concorren els requisits temporals i objectius que preveu la legislació actual o de l'activació dels protocols vigents en aquesta materia".

Asimismo señalar que 1.Establece el art. 439 de la LEC titulado "inadmisión de demanda en casos especiales" en su apartado 6 que:

"En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda .

En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor,a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora"

El art 250.1. 2º de la LEC establece que se decidirá en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, la demanda que pretenda la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario,por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

La demandante instó demanda de desahucio a precario contra sus ignorados ocupantes.

El artículo 3 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda titulado "definiciones", establece que:

"a los efectos de lo dispuesto en esta ley, y en tanto no entren en contradicción con las reguladas por las administraciones competentes en materia de vivienda, en cuyo caso, y a los efectos de su regulación, prevalecerán aquéllas, se establecen las siguientes definiciones: k) Gran tenedor:a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa."

Y la parte actora en la demanda hace constar su condición de gran tenedor y acompaña con la misma la documentación acreditativa en dicho norma lo que motivo la admisión a trámite de la misma .

Señalar asimismo que la nueva redacción del art. 439 LECoperada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo (BOE de 25/05/ 23, con entrada en vigor al día siguiente, conforme establece su Disposición final novena). Dicha ley introdujo ex novolosnumerales 6 y 7 en dicho precepto legal ,cuya redacción es como sigue:

6. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo , por el derecho a la vivienda .

En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor,a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor,si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El requisito exigido en esta letra c) también podrá cumplirse mediante:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

7. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 2 50, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora en los términos previstos por el apartado anterior, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica conforme lo previsto igualmente en el apartado anterior, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

En el caso de que la empresa arrendadora sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los mismos términos del apartado anterior".

Este último apartado c),al igual que el número 7 han sido declarados inconstitucionales por Sentencia STC 26/2025 de 29 de enero .

Procediendo en consecuencia desestimar también este motivo y en consecuencia el recurso de apelación

QUINTO. - COSTAS

Conforme al art. 398 LEC la desestimación del recurso de apelación conlleva que se impongan las costas al apelante.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY.

PRIMERO.-Como se recoge en la sentencia de Instancia , por la parte actora LIVINGCENTER ACTIVOS INMOBILIARIOS, S.A.U., se presentó, el 27 de mayo de 2.024, escrito deduciendo demanda de juicio verbal de desahucio por precario contra IGNORADOS OCUPANTES de la finca sita en la DIRECCION000 (Girona), en situación procesal de rebeldía y se identifico como ocupante Dª. Concepción representada por la Procuradora de los Tribunales Sra.Carmina Janer Miralles.

La sentencia estima la demanda en los términos recogidos en los antecedentes de esta resolución y no conforme con la misma se interpuso recurso de apelación por Dª. Concepción

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada

SEGUNDO.-Los motivos del recurso de apelación son :

PRIMERA.- ALEGACIÓN VULNERACIÓN DEL ARTÍCULO 249.1.6º LEC .

El presente procedimiento debe seguirse por los trámites del juicio ordinario de conformidad con lo previsto en el art. 249.1.6º. LEC y de juicio verbal.

El juicio de desahucio por falta de pago es un proceso especial sumario, con un ámbito de cognición limitada y que adolece de efectos de cosa juzgada. El primer párrafo del art. 440.3 de la LEC establece que el arrendatario, en caso de que no desaloje el inmueble o no ponga a disposición del arrendador las cantidades debidas, podrá oponerse a la demanda de desahucio alegando únicamente "las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la

Por tanto, la situación de mi representado no permite especificar las circunstancias especiales de los ocupantes de la vivienda, que la tienen ocupada por diversos títulos. Nos encontramos ante lo que se denomina una "cuestión compleja".

Se trata de una figura de corte jurisprudencial que fue creada ante la necesidad de contar con un mecanismo de equilibrio entre el derecho de defensa del demandado y el ius possidendidel demandante en aquellas situaciones en que las cuestiones suscitadas en el procedimiento no se acomodan a la cognición limitada del juicio de desahucio.

Constituye una cuestión compleja la discusión sobre cuál es el objeto arrendado cuyo desalojo se solicita así como cuales son sus ocupante. En caso de que el contrato de arrendamiento no lo establezca claramente, su concreción como condición previa al desalojo no podrá ser debatida en el juicio de desahucio ( STS de 12 de febrero de 1927), en el caso del precario al no haber contrato habrá que estar claramente a la identificación del objeto, la cual no concurre en el presente caso.

SEGUNDA ALEGACIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DEL GRAN TENEDOR DE OFRECER A MI REPRESENTADA EN SITUACIÓN DE VULNERABIDAD UNA ALTERNATIVA HABITACIONAL.-MEDIACIÓN Y OFRECIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, conforme su disposición final novena, con la única excepción de la disposición final segunda "Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda", que lo hará el 1 de enero de 2024, ha introducido la figura del arrendador gran tenedoren distintos aspectos del arrendamiento de vivienda,

Si resulta que el arrendador es gran tenedor, la norma exige aún muchos más requisitos en la letra c) del nuevo apdo. 6, que obliga a que se indique en la demanda, por una parte, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica y para ello el arrendador debe averiguar este dato y acreditarlo, y por otra, si ha acudido a un procedimiento previo de conciliación o intermediación con el obligado documento acreditativo.

Por parte del arrendador no se han cumplido con los requisitos derivados de su obligación de gran tenedor ya que solamente el formalismo de presentación de instancia no es suficiente para cumplir con su obligación de procedimiento previo de conciliación o intermediación.

Por lo expuesto,

TERCERO.-Como primer motivo alega la apelante aunque no lo mencione expresamente que la sentencia recurrida incurre en una inadecuación de procedimiento indicando que incurre en una vulneración del Art 249.1.6 de la LEC. manteniendo que no ha podido oponer el titulo posesorio por lo limitado de los motivos de oposición por lo que la acción no podía tramitarse como precario, sino que debía seguirse el cauce del juicio ordinario, existiendo una cuestión compleja.

El motivo no puede prosperar. Ni el procedimiento es inadecuado ni hay cuestión compleja.

Efectivamente , en cuanto a la actual regulación, el juicio verbal de desahucio por precario es un proceso plenario que produce efecto de cosa juzgada ( artículo 447 LEC ),en el que corresponde a la parte actora probar su título hábil para poseer la finca que reclama, en concepto de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla y a la parte demandada acreditar que su ocupación obedece a algún título o que paga renta como contraprestación a dicha ocupación. Pero al tratarse de un proceso plenario, se pueden debatir otras cuestiones, como el título del actor o del demandado para poseer. Por tanto, el planteamiento de una cuestión complejano determina la enervación de la acción deducida. Como señala la STS 21 de diciembre de 2020 (recurso: 962/2020 ),"en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario

la STS de 16/09/2022 (número 605/2022 ),en la que se dice: «como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero ; 379/2021, de 1 de junio ; 502/2021, de 7 de julio y 783/2021, de 15 de noviembre ,entre otras, el precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre).En el mismo sentido , se han pronunciado las sentencias 109/2021, de 1 de marzo ,y 212/2021, de 19 de abril.Mas recientemente , en la sentencia de 7 de septiembre de 2023 vuelve a decir el Tribunal Supremo: "Como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero , 109/2021, de 1 de marzo , 212/2021, de 19 de abril , 379/2021, de 1 de junio , 502/2021, de 7 de julio , 783/2021, de 15 de noviembre ,y 605/2022, de 16 de septiembre ,entre otras, el precarioes una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, por falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho."

Asimismo conforme al artículo 250.1.2º de la LEC se decidirán en juicio verbal las demandas que "pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca",determinándose en el artículo 447.2del mismo cuerpo legal que la sentencia que se dicte producirá efectos de cosa.

Para que prospere la acción de desahucio por precario la jurisprudencia más consolidada ha venido señalando como requisitos de la misma: 1) Que el actor ostente la posesión real de la finca reclamada (legitimación activa); 2) Que el demandado disfrute la finca sin título, porque nunca lo haya tenido o porque, teniendo en un tiempo virtualidad, la haya perdido, y sin pagar renta, precio o merced, aunque haya satisfecho alguna cantidad por otro concepto (legitimación pasiva); y 3) Identidad del inmueble objeto de desahucio. Requisitos todos ellos que se cumplen en el supuesto presente .La parte actora ha acreditado la titularidad del inmueble con fundamento al cual acciona y la parte demandada no ha acreditado título alguno que legitime su ocupación .

Procediendo en consecuencia desestimar este motivo del recurso .

CUARTO.-En cuanto al segundo motivo del recurso señalar que como se recoge en la sentencia de esta Sección de fecha 17/09/2025 entre otras muchas :

En relación a dicha cuestión este Tribunal ya sea venido pronunciado de manera reiterada, así y de forma clarificadora a título de ejemplo y ya desde la sentencia de fecha 9 de marzo de 2022 , en que se plantea la misma cuestión que aquí se plantea ya se dijo:

Aplicació de la llei 24/2.015 del Parlament de Catalunya.

SISÈ. L'article 5.2 d'aquesta norma disposava:

"2. Abans d'interposar qualsevol demanda judicial d'execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer, el demandant ha d'oferir als afectats una proposta de lloguer social, si el procediment afecta persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa d'habitatge pròpia i que es trobin dins els paràmetres de risc d'exclusió residencial que defineix aquesta llei, la qual cosa ha de comprovar el mateix demandant, que ha de requerir prèviament la informació als afectats, i sempre que es doni un dels dos supòsits següents:

a) Que el demandant sigui persona jurídica que tingui la condició de gran tenidor d'habitatge.

b) Que el demandant sigui persona jurídica que hagi adquirit després del 30 d'abril de 2008 habitatges que siguin, en primera o en ulteriors transmissions, provinents d'execucions hipotecàries, provinents d'acords de compensació de deutes o de dació en pagament o provinents de compravendes que tinguin com a causa la impossibilitat de retornar el préstec hipotecari".

SETÈ. Aquest apartat de l'article 5, així com els seus números 1, 3, 4 i 9, van quedar suspesos en virtut del que va decidir la interlocutòria del Tribunal Constitucional de 24 de maig de 2.016, publicada al BOE el 3 de juny del mateix any.

Aquesta suspensió es va produir per la presentació d'un recurs d'inconstitucionalitat per part del Govern espanyol contra els esmentats apartats i altres disposicions de la llei.

Mentre va durar aquesta suspensió, vam argumentar de manera reiterada quan els recursos d'apel·lació al·legaven la seva aplicació que, a banda d'altres raons, mentre durés la seva suspensió, esdevenia impossible aplicar-la.

VUITÈ. La sentència de l'esmentat Tribunal de 31 de gener de 2.019 , publicada al BOE el 21 de febrer del mateix any, va resoldre el recurs d'inconstitucionalitat i va aixecar la suspensió d'aquell article sobre la base del desistiment parcial del recurs d'inconstitucionalitat, que va afectar a aquells apartats.

NOVÈ. Aixecada la suspensió, vam argumentar en moltes sentències que l'article 5.2 de la llei 24/2.015 del Parlament de Catalunya, condicionava la seva aplicació a l'existència d'un procediment d'execució hipotecària o de desnonament per impagament de rendes i que no era aplicable a les situacions de precari, perquè la norma es limitava a aquells dos supòsits sense incloure els precaristes.

DESÈ. L'article 5.8 del Decret llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge, que va entrar en vigor el dia 31 de desembre del mateix any, va introduir en la llei 24/2015 una disposició addicional primera amb el següent contingut:

"1. L'obligació a què fa referència l'article 5.2, d'oferir una proposta de lloguer social abans d'interposar determinades demandes judicials, es fa extensiva en els mateixos termes a qualsevol acció executiva derivada de la reclamació d'un deute hipotecari i a les demandes de desnonament següents:

a) Per venciment de la durada del títol jurídic que habilita l'ocupació de l'habitatge. La proposta de lloguer social és exigible durant un període de tres anys comptadors a partir de l'entrada en vigor del Decret llei de 23 de desembre de 2019, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge.

b) Per manca de títol jurídic que habiliti l'ocupació, quan el demandant tingui la condició de gran tenidor d'acord amb la lletra a de l'apartat 9 de l'article 5 i amb la lletra a de l'apartat 3 d'aquesta disposició, sempre que concorrin les circumstàncies següents:

1r. Que l'habitatge es trobi en la situació d'utilització anòmala a què fa referència l'article 41.1.a de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge.

2n. Que els ocupants acreditin per qualsevol mitjà admès en dret que l'ocupació sense títol es va iniciar, com a mínim, sis mesos abans de l'entrada en vigor del Decret llei de 23 de desembre de 2019, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge.

3r. Que els ocupants no hagin rebutjat cap opció de reallotjament social en els darrers dos anys oferta per qualsevol administració pública o d'acord amb l'article 5.2.

4t Que els serveis municipals emetin informe favorable sobre el compliment, per part dels ocupants, dels paràmetres de risc d'exclusió residencial i sobre l'arrelament i la convivència en l'entorn veïnal".

ONZÈ. Arran d'aquesta modificació normativa, la Junta General de Magistrats de les Seccions Civils de l'Audiència de Girona de 10 de febrer 2.020, va adoptar el següent Acord respecte de l'aplicació d'aquesta norma i de la seva eventual transcendència processal en els procediments de desnonament o d'execució hipotecària.

"El posicionament sobre si cal considerar o no com a requisit de procedibilitat per admetre o no una demanda d'execució hipotecària o una determinada demanda de desnonament en el fet que no s'hagi ofert el lloguer social, en els supòsits previstos en l' article 5. 2 i la disposició addicional primera de la Llei 24/2015 de 29 de juliol després de la redacció operada pel RD Llei 17/2019 de 23 de desembre (abans de qualsevol demanda judicial d'execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer, desnonament per expiració del termini o desnonament d'ocupants sense títol), és, a judici unànime de la Junta de magistrats de les seccions civils de Girona, negatiu".

DOTZÈ. Les raons que ens van portar a aquest Acord van ser les següents:

"1/. Perquè no hi ha cap norma ni substantiva ni processal que determini que si no es fa l'oferiment de lloguer social, l'efecte jurídic sigui el de la no admissió de la demanda o el seu sobreseïment, tal i com exigeix l' article 403 de la LEC .

No es pot passar per alt que l'accés a demanar l'auxili dels Tribunals es troba inclòs en el dret fonamental a la tutela judicial efectiva, recollit en l' article 24.1 de la Constitució i, per aquesta raó, qualsevol restricció a aquest dret fonamental ha de ser interpretada de manera restrictiva.

2/. La norma que exigeix l'oferiment de lloguer social en determinats supòsits té una dimensió legislativa de caire administratiu i d'aquí que la pròpia llei 24/2015 hagués modificat parcialment la llei 18/2007 del dret a l'habitatge, concretament el seu article 124 que recull les infraccions greus, amb unes noves infraccions de les lletres i) i j) referides al no oferiment de lloguer social, i que la Llei 4/2016 hagi també modificat l'article 118 de la Llei 18/07 que preveu les sancions aplicables als diferents tipus d'infraccions.

És a dir, que en cas d'incompliment d'aquell deure d'oferiment de lloguer social, l'efecte jurídic pot ser el d'una sanció econòmica per part de l'Administració.

3/. En la línia de reforçar la convicció de que el requisit d'oferiment d'un lloguer social en determinats supòsits és una exigència de caire administratiu (que pot comportar sancions fins a 90.000€) i no de caire processal (com a requisits de procedibilitat), destaquem que la defensa lletrada de la Generalitat de Catalunya davant el Tribunal Constitucional en fer les al·legacions en escrit de 6.7.16 al recurs d'inconstitucionalitat contra la Llei 24/2015 presentat pel President del Govern, ja va fer constar expressament que: "El objetivo del artículo 5 no es limitar la contratación ni establecer requisitos procesales a la interposición de las acciones judiciales, sino delimitar el derecho de propiedad, estableciendo una obligación conforme a una finalidad o utilidad social." (Antecedent de fet 7è lletra d) de la STC 13/2019 de 31 de gener ).

Per la seva banda, el Lletrat del Parlament afirmà en les seves al·legacions a l'article 5 apartats 1 a 4 i 9 que no vulneren el sistema de distribució de competències i que ". el Letrado autonómico (sic) razona ampliamente que hallan cobertura en las competencias estatutarias en materia de vivienda y Derecho civil" (Antecedent de fet 8è lletra d) de la mateixa STC).

Així doncs, ja des de Catalunya es constata que "en cap moment s'han volgut afegir requisits processals en aquesta qüestió".

TRETZÈ. La sentència del Tribunal Constitucional de 28 de gener de 2.021, en el que ara ens interessa, ha considerat inconstitucional la disposició addicional primera de la llei 24/2015 , introduïda pel Decret llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge.

Aquesta declaració d'inconstitucionalitat implica necessàriament la impossibilitat d'interrompre el procediment sobre la base de no haver fet prèviament a la presentació de la demanda una proposta de lloguer social, quan la necessitat d'aquesta proposta ha estat declarada inconstitucional. "

En nada modifica lo anterior la Ley 1/2022. Como se ha señalado anteriormente el Decreto-Ley 17/2019, de 23 de diciembre, introdujo en la disposición adicional primera de la ley 24/2015 de 29 de julio la obligación de ofrecer un alquiler social en supuestos como el presente, pero la norma fue anulada por sentencia del Tribunal Constitucional de 28 de enero de 2021 .

Las modificaciones que el Decreto-Ley 37/2020, de 3 de noviembre, introdujo en el apartado 1, párrafo primero, en el apartado 1 bis y en el apartado 3 de esta Ley 24/2015, de 29 de julio, fueron también anuladas, por sentencia de 24 de febrero de 2022 .

La Ley 1/2022, de 3 de marzo ha vuelto a introducir el requisito del ofrecimiento de alquiler social en los supuestos establecidos por el citado Decreto-Ley 17/2019. Pero en atención a lo expuesto anteriormente viene siendo criterio de esta Audiencia no considerar este tipo de exigencias como un requisito para proceder judicialmente en estos casos en atención a lo expuesto anteriormente.

En este sentido, como se recoge en sentencia de esta Sala de fecha 14/11/2022 :

QUINZÈ. La llei 1/2.022, de 3 de març, ha introduït una altra vegada la disposició addicional primera amb un redactat semblant a les versions anteriors declarades inconstitucionals.

SETZÈ. Per tant, dels arguments que hem exposat resulta que per dos vegades ha estat declarada inconstitucional l'obligació del propietari que legalment tingui la qualitat de gran tenidor d'habitatges, d'oferir un lloguer social que establia la llei 24/2.015, el que fa que no sigui exigible aquell oferiment.

DISSETÈ. Del que acabem d'exposar resulta que aquesta norma no permet suspendre el procediment o desestimar les demandes per expiració del termini contractual, com sol·licita el recurs, per la manca d'oferiment d'un lloguer social, sens perjudici d'una eventual suspensió del llançament si concorren els requisits temporals i objectius que preveu la legislació actual o de l'activació dels protocols vigents en aquesta materia".

Asimismo señalar que 1.Establece el art. 439 de la LEC titulado "inadmisión de demanda en casos especiales" en su apartado 6 que:

"En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda .

En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor,a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora"

El art 250.1. 2º de la LEC establece que se decidirá en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, la demanda que pretenda la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario,por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

La demandante instó demanda de desahucio a precario contra sus ignorados ocupantes.

El artículo 3 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda titulado "definiciones", establece que:

"a los efectos de lo dispuesto en esta ley, y en tanto no entren en contradicción con las reguladas por las administraciones competentes en materia de vivienda, en cuyo caso, y a los efectos de su regulación, prevalecerán aquéllas, se establecen las siguientes definiciones: k) Gran tenedor:a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa."

Y la parte actora en la demanda hace constar su condición de gran tenedor y acompaña con la misma la documentación acreditativa en dicho norma lo que motivo la admisión a trámite de la misma .

Señalar asimismo que la nueva redacción del art. 439 LECoperada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo (BOE de 25/05/ 23, con entrada en vigor al día siguiente, conforme establece su Disposición final novena). Dicha ley introdujo ex novolosnumerales 6 y 7 en dicho precepto legal ,cuya redacción es como sigue:

6. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo , por el derecho a la vivienda .

En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor,a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor,si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El requisito exigido en esta letra c) también podrá cumplirse mediante:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

7. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 2 50, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora en los términos previstos por el apartado anterior, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica conforme lo previsto igualmente en el apartado anterior, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

En el caso de que la empresa arrendadora sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los mismos términos del apartado anterior".

Este último apartado c),al igual que el número 7 han sido declarados inconstitucionales por Sentencia STC 26/2025 de 29 de enero .

Procediendo en consecuencia desestimar también este motivo y en consecuencia el recurso de apelación

QUINTO. - COSTAS

Conforme al art. 398 LEC la desestimación del recurso de apelación conlleva que se impongan las costas al apelante.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY.

PRIMERO.-Como se recoge en la sentencia de Instancia , por la parte actora LIVINGCENTER ACTIVOS INMOBILIARIOS, S.A.U., se presentó, el 27 de mayo de 2.024, escrito deduciendo demanda de juicio verbal de desahucio por precario contra IGNORADOS OCUPANTES de la finca sita en la DIRECCION000 (Girona), en situación procesal de rebeldía y se identifico como ocupante Dª. Concepción representada por la Procuradora de los Tribunales Sra.Carmina Janer Miralles.

La sentencia estima la demanda en los términos recogidos en los antecedentes de esta resolución y no conforme con la misma se interpuso recurso de apelación por Dª. Concepción

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada

SEGUNDO.-Los motivos del recurso de apelación son :

PRIMERA.- ALEGACIÓN VULNERACIÓN DEL ARTÍCULO 249.1.6º LEC .

El presente procedimiento debe seguirse por los trámites del juicio ordinario de conformidad con lo previsto en el art. 249.1.6º. LEC y de juicio verbal.

El juicio de desahucio por falta de pago es un proceso especial sumario, con un ámbito de cognición limitada y que adolece de efectos de cosa juzgada. El primer párrafo del art. 440.3 de la LEC establece que el arrendatario, en caso de que no desaloje el inmueble o no ponga a disposición del arrendador las cantidades debidas, podrá oponerse a la demanda de desahucio alegando únicamente "las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la

Por tanto, la situación de mi representado no permite especificar las circunstancias especiales de los ocupantes de la vivienda, que la tienen ocupada por diversos títulos. Nos encontramos ante lo que se denomina una "cuestión compleja".

Se trata de una figura de corte jurisprudencial que fue creada ante la necesidad de contar con un mecanismo de equilibrio entre el derecho de defensa del demandado y el ius possidendidel demandante en aquellas situaciones en que las cuestiones suscitadas en el procedimiento no se acomodan a la cognición limitada del juicio de desahucio.

Constituye una cuestión compleja la discusión sobre cuál es el objeto arrendado cuyo desalojo se solicita así como cuales son sus ocupante. En caso de que el contrato de arrendamiento no lo establezca claramente, su concreción como condición previa al desalojo no podrá ser debatida en el juicio de desahucio ( STS de 12 de febrero de 1927), en el caso del precario al no haber contrato habrá que estar claramente a la identificación del objeto, la cual no concurre en el presente caso.

SEGUNDA ALEGACIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DEL GRAN TENEDOR DE OFRECER A MI REPRESENTADA EN SITUACIÓN DE VULNERABIDAD UNA ALTERNATIVA HABITACIONAL.-MEDIACIÓN Y OFRECIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, conforme su disposición final novena, con la única excepción de la disposición final segunda "Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda", que lo hará el 1 de enero de 2024, ha introducido la figura del arrendador gran tenedoren distintos aspectos del arrendamiento de vivienda,

Si resulta que el arrendador es gran tenedor, la norma exige aún muchos más requisitos en la letra c) del nuevo apdo. 6, que obliga a que se indique en la demanda, por una parte, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica y para ello el arrendador debe averiguar este dato y acreditarlo, y por otra, si ha acudido a un procedimiento previo de conciliación o intermediación con el obligado documento acreditativo.

Por parte del arrendador no se han cumplido con los requisitos derivados de su obligación de gran tenedor ya que solamente el formalismo de presentación de instancia no es suficiente para cumplir con su obligación de procedimiento previo de conciliación o intermediación.

Por lo expuesto,

TERCERO.-Como primer motivo alega la apelante aunque no lo mencione expresamente que la sentencia recurrida incurre en una inadecuación de procedimiento indicando que incurre en una vulneración del Art 249.1.6 de la LEC. manteniendo que no ha podido oponer el titulo posesorio por lo limitado de los motivos de oposición por lo que la acción no podía tramitarse como precario, sino que debía seguirse el cauce del juicio ordinario, existiendo una cuestión compleja.

El motivo no puede prosperar. Ni el procedimiento es inadecuado ni hay cuestión compleja.

Efectivamente , en cuanto a la actual regulación, el juicio verbal de desahucio por precario es un proceso plenario que produce efecto de cosa juzgada ( artículo 447 LEC ),en el que corresponde a la parte actora probar su título hábil para poseer la finca que reclama, en concepto de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla y a la parte demandada acreditar que su ocupación obedece a algún título o que paga renta como contraprestación a dicha ocupación. Pero al tratarse de un proceso plenario, se pueden debatir otras cuestiones, como el título del actor o del demandado para poseer. Por tanto, el planteamiento de una cuestión complejano determina la enervación de la acción deducida. Como señala la STS 21 de diciembre de 2020 (recurso: 962/2020 ),"en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario

la STS de 16/09/2022 (número 605/2022 ),en la que se dice: «como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero ; 379/2021, de 1 de junio ; 502/2021, de 7 de julio y 783/2021, de 15 de noviembre ,entre otras, el precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre).En el mismo sentido , se han pronunciado las sentencias 109/2021, de 1 de marzo ,y 212/2021, de 19 de abril.Mas recientemente , en la sentencia de 7 de septiembre de 2023 vuelve a decir el Tribunal Supremo: "Como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero , 109/2021, de 1 de marzo , 212/2021, de 19 de abril , 379/2021, de 1 de junio , 502/2021, de 7 de julio , 783/2021, de 15 de noviembre ,y 605/2022, de 16 de septiembre ,entre otras, el precarioes una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, por falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho."

Asimismo conforme al artículo 250.1.2º de la LEC se decidirán en juicio verbal las demandas que "pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca",determinándose en el artículo 447.2del mismo cuerpo legal que la sentencia que se dicte producirá efectos de cosa.

Para que prospere la acción de desahucio por precario la jurisprudencia más consolidada ha venido señalando como requisitos de la misma: 1) Que el actor ostente la posesión real de la finca reclamada (legitimación activa); 2) Que el demandado disfrute la finca sin título, porque nunca lo haya tenido o porque, teniendo en un tiempo virtualidad, la haya perdido, y sin pagar renta, precio o merced, aunque haya satisfecho alguna cantidad por otro concepto (legitimación pasiva); y 3) Identidad del inmueble objeto de desahucio. Requisitos todos ellos que se cumplen en el supuesto presente .La parte actora ha acreditado la titularidad del inmueble con fundamento al cual acciona y la parte demandada no ha acreditado título alguno que legitime su ocupación .

Procediendo en consecuencia desestimar este motivo del recurso .

CUARTO.-En cuanto al segundo motivo del recurso señalar que como se recoge en la sentencia de esta Sección de fecha 17/09/2025 entre otras muchas :

En relación a dicha cuestión este Tribunal ya sea venido pronunciado de manera reiterada, así y de forma clarificadora a título de ejemplo y ya desde la sentencia de fecha 9 de marzo de 2022 , en que se plantea la misma cuestión que aquí se plantea ya se dijo:

Aplicació de la llei 24/2.015 del Parlament de Catalunya.

SISÈ. L'article 5.2 d'aquesta norma disposava:

"2. Abans d'interposar qualsevol demanda judicial d'execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer, el demandant ha d'oferir als afectats una proposta de lloguer social, si el procediment afecta persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa d'habitatge pròpia i que es trobin dins els paràmetres de risc d'exclusió residencial que defineix aquesta llei, la qual cosa ha de comprovar el mateix demandant, que ha de requerir prèviament la informació als afectats, i sempre que es doni un dels dos supòsits següents:

a) Que el demandant sigui persona jurídica que tingui la condició de gran tenidor d'habitatge.

b) Que el demandant sigui persona jurídica que hagi adquirit després del 30 d'abril de 2008 habitatges que siguin, en primera o en ulteriors transmissions, provinents d'execucions hipotecàries, provinents d'acords de compensació de deutes o de dació en pagament o provinents de compravendes que tinguin com a causa la impossibilitat de retornar el préstec hipotecari".

SETÈ. Aquest apartat de l'article 5, així com els seus números 1, 3, 4 i 9, van quedar suspesos en virtut del que va decidir la interlocutòria del Tribunal Constitucional de 24 de maig de 2.016, publicada al BOE el 3 de juny del mateix any.

Aquesta suspensió es va produir per la presentació d'un recurs d'inconstitucionalitat per part del Govern espanyol contra els esmentats apartats i altres disposicions de la llei.

Mentre va durar aquesta suspensió, vam argumentar de manera reiterada quan els recursos d'apel·lació al·legaven la seva aplicació que, a banda d'altres raons, mentre durés la seva suspensió, esdevenia impossible aplicar-la.

VUITÈ. La sentència de l'esmentat Tribunal de 31 de gener de 2.019 , publicada al BOE el 21 de febrer del mateix any, va resoldre el recurs d'inconstitucionalitat i va aixecar la suspensió d'aquell article sobre la base del desistiment parcial del recurs d'inconstitucionalitat, que va afectar a aquells apartats.

NOVÈ. Aixecada la suspensió, vam argumentar en moltes sentències que l'article 5.2 de la llei 24/2.015 del Parlament de Catalunya, condicionava la seva aplicació a l'existència d'un procediment d'execució hipotecària o de desnonament per impagament de rendes i que no era aplicable a les situacions de precari, perquè la norma es limitava a aquells dos supòsits sense incloure els precaristes.

DESÈ. L'article 5.8 del Decret llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge, que va entrar en vigor el dia 31 de desembre del mateix any, va introduir en la llei 24/2015 una disposició addicional primera amb el següent contingut:

"1. L'obligació a què fa referència l'article 5.2, d'oferir una proposta de lloguer social abans d'interposar determinades demandes judicials, es fa extensiva en els mateixos termes a qualsevol acció executiva derivada de la reclamació d'un deute hipotecari i a les demandes de desnonament següents:

a) Per venciment de la durada del títol jurídic que habilita l'ocupació de l'habitatge. La proposta de lloguer social és exigible durant un període de tres anys comptadors a partir de l'entrada en vigor del Decret llei de 23 de desembre de 2019, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge.

b) Per manca de títol jurídic que habiliti l'ocupació, quan el demandant tingui la condició de gran tenidor d'acord amb la lletra a de l'apartat 9 de l'article 5 i amb la lletra a de l'apartat 3 d'aquesta disposició, sempre que concorrin les circumstàncies següents:

1r. Que l'habitatge es trobi en la situació d'utilització anòmala a què fa referència l'article 41.1.a de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge.

2n. Que els ocupants acreditin per qualsevol mitjà admès en dret que l'ocupació sense títol es va iniciar, com a mínim, sis mesos abans de l'entrada en vigor del Decret llei de 23 de desembre de 2019, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge.

3r. Que els ocupants no hagin rebutjat cap opció de reallotjament social en els darrers dos anys oferta per qualsevol administració pública o d'acord amb l'article 5.2.

4t Que els serveis municipals emetin informe favorable sobre el compliment, per part dels ocupants, dels paràmetres de risc d'exclusió residencial i sobre l'arrelament i la convivència en l'entorn veïnal".

ONZÈ. Arran d'aquesta modificació normativa, la Junta General de Magistrats de les Seccions Civils de l'Audiència de Girona de 10 de febrer 2.020, va adoptar el següent Acord respecte de l'aplicació d'aquesta norma i de la seva eventual transcendència processal en els procediments de desnonament o d'execució hipotecària.

"El posicionament sobre si cal considerar o no com a requisit de procedibilitat per admetre o no una demanda d'execució hipotecària o una determinada demanda de desnonament en el fet que no s'hagi ofert el lloguer social, en els supòsits previstos en l' article 5. 2 i la disposició addicional primera de la Llei 24/2015 de 29 de juliol després de la redacció operada pel RD Llei 17/2019 de 23 de desembre (abans de qualsevol demanda judicial d'execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer, desnonament per expiració del termini o desnonament d'ocupants sense títol), és, a judici unànime de la Junta de magistrats de les seccions civils de Girona, negatiu".

DOTZÈ. Les raons que ens van portar a aquest Acord van ser les següents:

"1/. Perquè no hi ha cap norma ni substantiva ni processal que determini que si no es fa l'oferiment de lloguer social, l'efecte jurídic sigui el de la no admissió de la demanda o el seu sobreseïment, tal i com exigeix l' article 403 de la LEC .

No es pot passar per alt que l'accés a demanar l'auxili dels Tribunals es troba inclòs en el dret fonamental a la tutela judicial efectiva, recollit en l' article 24.1 de la Constitució i, per aquesta raó, qualsevol restricció a aquest dret fonamental ha de ser interpretada de manera restrictiva.

2/. La norma que exigeix l'oferiment de lloguer social en determinats supòsits té una dimensió legislativa de caire administratiu i d'aquí que la pròpia llei 24/2015 hagués modificat parcialment la llei 18/2007 del dret a l'habitatge, concretament el seu article 124 que recull les infraccions greus, amb unes noves infraccions de les lletres i) i j) referides al no oferiment de lloguer social, i que la Llei 4/2016 hagi també modificat l'article 118 de la Llei 18/07 que preveu les sancions aplicables als diferents tipus d'infraccions.

És a dir, que en cas d'incompliment d'aquell deure d'oferiment de lloguer social, l'efecte jurídic pot ser el d'una sanció econòmica per part de l'Administració.

3/. En la línia de reforçar la convicció de que el requisit d'oferiment d'un lloguer social en determinats supòsits és una exigència de caire administratiu (que pot comportar sancions fins a 90.000€) i no de caire processal (com a requisits de procedibilitat), destaquem que la defensa lletrada de la Generalitat de Catalunya davant el Tribunal Constitucional en fer les al·legacions en escrit de 6.7.16 al recurs d'inconstitucionalitat contra la Llei 24/2015 presentat pel President del Govern, ja va fer constar expressament que: "El objetivo del artículo 5 no es limitar la contratación ni establecer requisitos procesales a la interposición de las acciones judiciales, sino delimitar el derecho de propiedad, estableciendo una obligación conforme a una finalidad o utilidad social." (Antecedent de fet 7è lletra d) de la STC 13/2019 de 31 de gener ).

Per la seva banda, el Lletrat del Parlament afirmà en les seves al·legacions a l'article 5 apartats 1 a 4 i 9 que no vulneren el sistema de distribució de competències i que ". el Letrado autonómico (sic) razona ampliamente que hallan cobertura en las competencias estatutarias en materia de vivienda y Derecho civil" (Antecedent de fet 8è lletra d) de la mateixa STC).

Així doncs, ja des de Catalunya es constata que "en cap moment s'han volgut afegir requisits processals en aquesta qüestió".

TRETZÈ. La sentència del Tribunal Constitucional de 28 de gener de 2.021, en el que ara ens interessa, ha considerat inconstitucional la disposició addicional primera de la llei 24/2015 , introduïda pel Decret llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge.

Aquesta declaració d'inconstitucionalitat implica necessàriament la impossibilitat d'interrompre el procediment sobre la base de no haver fet prèviament a la presentació de la demanda una proposta de lloguer social, quan la necessitat d'aquesta proposta ha estat declarada inconstitucional. "

En nada modifica lo anterior la Ley 1/2022. Como se ha señalado anteriormente el Decreto-Ley 17/2019, de 23 de diciembre, introdujo en la disposición adicional primera de la ley 24/2015 de 29 de julio la obligación de ofrecer un alquiler social en supuestos como el presente, pero la norma fue anulada por sentencia del Tribunal Constitucional de 28 de enero de 2021 .

Las modificaciones que el Decreto-Ley 37/2020, de 3 de noviembre, introdujo en el apartado 1, párrafo primero, en el apartado 1 bis y en el apartado 3 de esta Ley 24/2015, de 29 de julio, fueron también anuladas, por sentencia de 24 de febrero de 2022 .

La Ley 1/2022, de 3 de marzo ha vuelto a introducir el requisito del ofrecimiento de alquiler social en los supuestos establecidos por el citado Decreto-Ley 17/2019. Pero en atención a lo expuesto anteriormente viene siendo criterio de esta Audiencia no considerar este tipo de exigencias como un requisito para proceder judicialmente en estos casos en atención a lo expuesto anteriormente.

En este sentido, como se recoge en sentencia de esta Sala de fecha 14/11/2022 :

QUINZÈ. La llei 1/2.022, de 3 de març, ha introduït una altra vegada la disposició addicional primera amb un redactat semblant a les versions anteriors declarades inconstitucionals.

SETZÈ. Per tant, dels arguments que hem exposat resulta que per dos vegades ha estat declarada inconstitucional l'obligació del propietari que legalment tingui la qualitat de gran tenidor d'habitatges, d'oferir un lloguer social que establia la llei 24/2.015, el que fa que no sigui exigible aquell oferiment.

DISSETÈ. Del que acabem d'exposar resulta que aquesta norma no permet suspendre el procediment o desestimar les demandes per expiració del termini contractual, com sol·licita el recurs, per la manca d'oferiment d'un lloguer social, sens perjudici d'una eventual suspensió del llançament si concorren els requisits temporals i objectius que preveu la legislació actual o de l'activació dels protocols vigents en aquesta materia".

Asimismo señalar que 1.Establece el art. 439 de la LEC titulado "inadmisión de demanda en casos especiales" en su apartado 6 que:

"En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda .

En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor,a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora"

El art 250.1. 2º de la LEC establece que se decidirá en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, la demanda que pretenda la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario,por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

La demandante instó demanda de desahucio a precario contra sus ignorados ocupantes.

El artículo 3 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda titulado "definiciones", establece que:

"a los efectos de lo dispuesto en esta ley, y en tanto no entren en contradicción con las reguladas por las administraciones competentes en materia de vivienda, en cuyo caso, y a los efectos de su regulación, prevalecerán aquéllas, se establecen las siguientes definiciones: k) Gran tenedor:a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa."

Y la parte actora en la demanda hace constar su condición de gran tenedor y acompaña con la misma la documentación acreditativa en dicho norma lo que motivo la admisión a trámite de la misma .

Señalar asimismo que la nueva redacción del art. 439 LECoperada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo (BOE de 25/05/ 23, con entrada en vigor al día siguiente, conforme establece su Disposición final novena). Dicha ley introdujo ex novolosnumerales 6 y 7 en dicho precepto legal ,cuya redacción es como sigue:

6. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo , por el derecho a la vivienda .

En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor,a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor,si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El requisito exigido en esta letra c) también podrá cumplirse mediante:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

7. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 2 50, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora en los términos previstos por el apartado anterior, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica conforme lo previsto igualmente en el apartado anterior, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

En el caso de que la empresa arrendadora sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los mismos términos del apartado anterior".

Este último apartado c),al igual que el número 7 han sido declarados inconstitucionales por Sentencia STC 26/2025 de 29 de enero .

Procediendo en consecuencia desestimar también este motivo y en consecuencia el recurso de apelación

QUINTO. - COSTAS

Conforme al art. 398 LEC la desestimación del recurso de apelación conlleva que se impongan las costas al apelante.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY.