Sentencia Civil 423/2026 Audiencia Provincial Civil nº 2 de Lleida, Rec. 251/2023 de 21 de mayo del 2026

PRIMER.Constitueixen els antecedents fàctics necessaris per resoldre el recurs d'apel·lació interposat, que el Sr. Maximino va signar el dia 10-11-98 contracte d'arrendament rústic sobre una finca situada al DIRECCION000, per una durada de cinc anys i un lloguer de 60.000 pessetes anuals (360 €), a pagar el dia 1 de gener de cada any al domicili de l'arrendador. L'ara demandant, Sra. Tomasa, filla de l'arrendador i esposa del l'arrendatari demandat (casats el 9-10-99), va adquirir la finca arrendada per contracte de compravenda de 17-10-00. Arran de la crisi de parella, les parts ara litigants van instar procediment de divorci l'any 2022. No és controvertit que l'arrendatari ha pagat l'IBI que grava la finca fins 2021, a través dels rebuts que l'administració recaptadora gira el mes d'octubre de cada any. L'arrendadora va enviar un burofax a l'arrendatari, que el va rebre el 15-6-22, en el qual, entre altres qüestions que no són d'interès per aquest procediment, li indicava que "Per la present , et comunico que, d'acord amb el contracte, el pagament de la renda s'ha de fer al meu domicili, el dia 1 de gener de 2023, degudament actualitzada. No em consten pagades les rendes dels últims cinc anys (2018, 2019, 2020, 2021 i 2022) motiu pel qual et requereixo per tal de que procedeixi al seu pagament o acreditis haver-ho fet. Tampoc em consta el pagament de les rendes anteriors a aquests anys". La Sra. Maximino interposa demanda de desnonament per manca de pagament de lloguers el dia 27-7-22 en la qual, encara que afirma que "El señor Adriano nunca ha abonado ninguna canitad en concepto de renta", afegeix tot seguit que "si bien, junto con su hermano, abonó hasta 2021 el Impuesto anual de Bienes Inmuebles de la finca. Se adjunta copia de los recibos del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles desde 2003 a 2021, como documento número 4", per acabar dient que "Como se ha expuesto el 1 de enero de 2022 eI arrendatario tenia Ia obligación de abonar la renta correspondiente según la cláusula séptima del contrato, y debía hacerlo en el domicilio de la señora Tomasa". Per tant, la demanda es basa en la falta de pagament puntual de la renda corresponent a l'anualitat de 2022, i que contractualment es va estipular que s'havia d'efectuar el dia 1 de gener. Cap dubte en pot haver quan a la Sol·licitud de l'escrit de demanda es demana que:

"[...] previos los trámites oportunos, dicte sentencia en la que estimando la petición de esta parte, declare:

-Que el señor Adriano no ha abonado Ia renta que debía pagarse el 1 de enero de 2022, según la cláusula séptima del contrato, en el domicilio de la demandante".

La sentència de primera instància desestima la demanda perquè considera acreditat que va existir un acord entre el demandat i el pare de l'actora en virtut del qual el primer, en lloc de pagar la renda pactada de 360 €, pagaria l'IBI, d'import superior, doncs a l'any 2003 (corresponent al primer dels rebuts aportats) era de 713,42 €, i el 2022 va ser de 687,29 €.

Interposa recurs d'apel·lació la Sra. Tomasa en el qual al·lega que el contracte d'arrendament de 1998 es regeix per la Llei 1/2008, de 20 de gener, de Contractes de Conreu, atesa la seva Disposició Transitòria Única. Argumenta que en virtut del seu art. 13.2 són nuls els pactes que imposen a l'arrendatari pagar els tributs que corresponen a la propietat, norma que és imperativa (art. 8 de la LCC), per la qual cosa també ho és l'acord pel qual el Sr. Adriano pagaria l'IBI en lloc del lloguer. A més, també és norma imperativa l'art. 7 de la LCC que estableix que els contractes de conreu han de ser escrits, per la qual cosa és nul l'acord de pagar l'IBI en lloc del lloguer al ser verbal. Finalment, al·lega que el Sr. Jutge de primera instància ha comés un error en la valoració de la prova, doncs considera que l'esmentat acord verbal no va existir mai.

SEGON.Començant pel controvertit acord verbal, els raonaments desenvolupats pel Sr. Jutge de primera instància han de ser compartits per encertats, sense que l'escrit de recurs sigui capaç d'aportar cap argument per desvirtuar-los, i que hem de donar aquí per reproduïts en evitació de reiteracions innecessàries. Com bé raona, difícilment pot ser versemblant la tesi de la Sra. Tomasa sobre la inexistència del pacte verbal quan ignorava l'existència mateixa del contracte d'arrendament, fins el punt que abans d'interposar la demanda que dona origen al procediment que ara ens ocupa va instar un procediment de desnonament per precari contra el Sr. Adriano, el núm. 1223/2021 del Jutjat d'Instància núm. 2 de Lleida, que va acabar amb sentència desestimatòria de 12-5-22 per quedar acreditada l'existència del contracte d'arrendament, i que va ser confirmada per la nostra sentència núm. 274/2024, de 2 de març. Tal i com recollim a aquesta darrera resolució "en la demanda se decía que "es un hecho fuera de toda duda que la finca se cedió en precario sin que el ocupante posea título alguno, por lo que basta la mera voluntad del propietario para recuperar la finca cedida",i tot seguit diem: "Ahora, en su recurso, la actora viene a admitir expresamente la eficacia y validez del contrato de arrendamiento aportado por el demandado, alegando al respecto que "sin entrar a valorar en apelación la existencia del contrato aportado que se desconocía por mi representada al ser su marido quien explotaba la finca, hay que señalar que admitiéndolo como válido y eficaz..." (les cursives són d'ara). Només afegir que el context en el qual es produeix el pacte verbal, en l'àmbit familiar i en unitat d'interessos econòmics, explica la seva mateixa existència i la falta de forma escrita. Venir a sostenir ara que el contracte verbal no va existir obeeix més aviat a una mera al·legació conscientment interessada, d'estratègia processal, que no pas a una autèntica i ferma convicció.

TERCER.Pel que fa a la normativa aplicable, ens hem de fixar en la que regeix el contracte d'arrendament de 1998 i en l'aplicable a l'acord verbal. Encara que cap dels litigants n'ha donat una data concreta, seria al cap de poc de la perfecció del contracte de lloguer doncs, com s'ha dit al començament, la pròpia actora sosté a la seva demanda que l'arrendatari no ha pagat mai lloguer tot i que admet que sempre ha pagat l'IBI, comportament que és aplicació coherent de l'acord verbal assolit amb l'inicial arrendador. La normativa aplicable no pot ser el Llibre Sisè del CCCat, atès que la seva Disposició Transitòria Tercera estableix que els contractes constituïts abans de la seva entrada en vigor es regeixen per la Llei 1/2008, de 20 de febrer, de contractes de conreu. Aquesta darrera Llei, a la seva única Disposició Transitòria, preceptua que: "Les disposicions d'aquesta llei són aplicables als contractes de conreu existents abans que entri en vigor, un cop s'hagi complert el termini mínim de durada del contracte i a partir de la primera pròrroga o les successives". Aquesta DT té sentit en un àmbit com són els contractes de conreu, que acostumen a tenir una durada temporal perllongada en el temps al no ser, en essència, contractes de tracte únic, sinó que són contractes de tracte successiu, i en els quals la seva normativa especial amb caràcter general, gairebé sempre ha buscat dotar-los d'estabilitat amb durades mínimes contractuals mitjanes, que per efecte de les pròrrogues legals i de les tàcites reconduccions arribaven a ser llagues o molt llargues. Ja indica al respecte l'Exposició de Motius de la LCC que: "Pel que fa a l'aplicació de la nova llei, la disposició transitòria estableix que s'apliqui als nous contractes però també als ja existents a partir de la primera pròrroga o les successives. D'aquesta manera s'aconsegueix que, en poc temps, s'apliqui a tots els contractes de conreu a Catalunya el dret civil català, cosa que no es produiria si la llei només s'apliqués als nous contractes". I, efectivament, si no fos per aquesta DT, la LCC no seria aplicable durant molt de temps a nombrosos contractes d'arrendament, concretament, als perfeccionats abans de la seva entrada en vigor el dia 3-4-08, com a conseqüència de la durada mínima legal i de les successives pròrrogues.

Sobre aquest problema de dret transitori s'ha pronunciat el TSJC en diverses resolucions, com a la seva sentència núm. 21/2020, de 6 de juliol, pel que fa a l'aplicació de la LCC als anomenats arrendaments històrics, i diu:

"Al tratarse de contratos de duración o continuados y no de tracto único, la LCCCat de 2008, que conforma una especialidad de derecho propio de Catalunya y que se aplica con preferencia a cualquier otra normativa para los arrendamientos de fincas rústicas sitas en Catalunya - art. 111-5 CCCat- (como así lo corrobora la disposición adicional primera de la LARH al afirmar su carácter supletorio respecto de "la legislación civil, foral o especial, que afecte a las materias reguladas en la misma"), no prevé su aplicación inmediata a los contratos preexistentes sino a partir de que se haya cumplido el plazo mínimo de duración del contrato y a partir de la primera prórroga o sucesivas..

Al respecto, en la STSJ Cataluña 74/2019, de 21 de noviembre recogiendo anterior jurisprudencia declaramos que:

".. En la STSCat 76/2018 de 17 de septiembre, afirmamos, que la retroactividad de las leyes, es decir, la posible aplicación de una ley nueva a situaciones surgidas y desarrolladas bajo el imperio de otra anterior, plantea ciertos problemas que el conocido como derecho transitorio está llamado a solucionar.

Normalmente trata de conjugar dos clases de intereses.

De un lado, la seguridad jurídica, constitucionalmente consagrada ( art. 9.3 CE ), que postula el respeto a los derechos nacidos al amparo de una determinada norma; de otro, el progreso jurídico, que impone la aceptación de los nuevos principios de justicia, adaptados a la nueva realidad social, para favorecer el desarrollo y evolución del Derecho.

8. El legislador catalán ha optado generalmente en la promulgación de los distintos libros que conforman el Código Civil de Cataluña en cuanto a los derechos en curso, por una retroactividad de grado medio o débil acorde con la pretensión de que la nueva normativa se aplique en el menor tiempo posible.

El efecto inmediato de la ley supone que ésta se aplica a los efectos futuros de hechos o relaciones jurídicas ya constituidas mientras que los efectos propiamente retroactivos afectarían a los efectos jurídicos ya producidos y a los derechos adquiridos.

El efecto inmediato es una excepción a la regla general tempus regit factum que supone que tanto en cuanto a sus condiciones de forma o fondo, como en cuanto a todos sus efectos pasados, presentes y futuros, los hechos y las relaciones jurídicas deberían regirse por la ley existente al tiempo de su constitución.

De este modo, la auténtica retroactividad afectaría o dejaría sin efecto los efectos jurídicos ya producidos o consumados mientras que la que también se conoce como retroactividad de grado medio o débil......, sometería al imperio de la nueva ley las relaciones jurídicas nacidas antes, pero para las eventualidades futuras, no para los efectos anteriores ya consumados...."

A tenor de lo expuesto, conforme la jurisprudencia precedente y la mejor doctrina, la DT LCCCat dispone la aplicación de la misma a los contratos preexistentes a partir del cumplimiento del plazo mínimo de duración, tanto si se trata de un plazo inicial como si lo es de una primera prórroga o sucesivas, sea legal o convencional".

En el mateix sentit, veure la STSJC núm. 26/2021, de 13 d'abril.

QUART.En el supòsit que ara ens ocupa, tant el contracte de 10-11-98 com l'acord verbal al qual contínuament ens referim, es van celebrar tots dos sota la vigència de la Llei 19/95, de 4 juliol, de modernització de les explotacions agràries, que al seu art. 28.1 establia que "Los contratos de arrendamientos rústicos a los que se refiere la Ley 83/1980, de 31 de diciembre,que se celebren a partir de la entrada en vigor de la presente Ley tendrán una duración mínima de cinco años", i al seu paràgraf segon preveia pròrrogues tàcites de tres anys. Per tant, transcorregut el termini contractualment pactat de cinc anys, que va acabar el 10-11-03, es va produir una primera pròrroga de tres anys, que va acabar l'any 2006, i una segona, que va acabar l'any 2009, quan ja estava en vigor la LCC des del 3-4-08, per la qual cosa, per efecte de la seva DT, a partir de la tercera pròrroga ja és la LCC la normativa que va passar a regir la relació contractual.

CINQUÈ.Sent d'aplicació, doncs, la LCC a partir de novembre de 2009, l'arrendadora recurrent realitza dues objeccions al pacte verbal pel qual l'arrendatari en lloc de pagar el lloguer pagaria l'IBI:

1.- Que es tracta d'un pacte verbal i, com a tal, infringeix l'art.7.1 de la LCC que estableix que "Els contractes de conreu s'han de formalitzar per escrit".

2.- Que al suposar que l'arrendatari ha de pagar un tribut que grava la propietat i, per tant, que ha de pagar l'arrendador, infringeix l'art. 13.2 de la LCC, que estableix que "Són nuls de ple dret els pactes pels quals s'obliga l'arrendatari o arrendatària al pagament total o parcial de qualsevol dels tributs que graven la propietat de la finca arrendada".

La primera objecció no pot ser acollida. És cert que l'Exposició de Motius de la LCC diu al respecte que "En matèria de forma, s'estableix l'obligatorietat de formalitzar els contractes per escrit i el dret de cada part a exigir de l'altra la documentació en escriptura pública del contracte". Ara bé, encara que pugui semblar que en cas d'acord verbal (com és aquí el cas en relació al pacte novatori que s'examina), aquest seria nul per un defecte de forma, no pot ser admesa aquesta conclusió, atès que ni l'art. 7 ni cap altre de la LCC estableixen aquesta sanció legal. Observi's, per exemple, que en relació a la renda i la possibilitat de repercussió a l'arrendatari dels tributs que graven la propietat al·legat com a segon motiu de nul·litat, l'art. 13.2 sí que estableix de forma expressa la sanció de nul·litat de ple dret. L'exigència de forma escrita té com a finalitat dotar de seguretat jurídica a la relació contractual i protegir així la part contractual considerada més dèbil, que és l'arrendatari, per a que pugui conèixer de forma certa quins són els seus drets i quines són les seves obligacions contractuals i també per facilitar-li poder demanar els ajuts i subvencions ofertes per les diferents administracions. Ara bé, si la conseqüència fos la nul·litat del contracte d'arrendament per aquest defecte formal, qui en resultaria perjudicada seria tot just la part contractual que es considera més feble i a la qual es vol protegir, és a dir, l'arrendatari, doncs amb la voluntat de protegir-lo exigint la forma contractual escrita, l'arrendatari es veuria privat de l'arrendament precisament per la falta de compliment d'aquest requisit formal, convertint-se en un posseïdor sense títol. Per tant, no pot ser considerat com un requisit "ad solemnitatem", de forma que la falta de forma escrita no pot produir com conseqüència la nul·litat del contracte, o de la seva novació com és aquí el cas, sinó que ha de ser que qualsevol de les parts pugui compel·lir a l'altra a plasmar el contracte per escrit. Només fer notar la semblança que hi ha entre l' art. 7 de la LCC i l' art. 11.1 de la LAR aprovada per la Llei 49/2003, de 26 de novembre, on les conseqüències de la falta de forma queden més clares ("Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán compelerse a la constitución del inventario de los bienes arrendados. A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona o comarca").

SISÈ.Pel que fa a la segona objecció, aquí si existeix la previsió legal expressa que sanciona amb la nul·litat de ple dret "els pactes pels quals s'obliga l'arrendatari o arrendatària al pagament total o parcial de qualsevol dels tributs que graven la propietat de la finca arrendada" (art. 13.2 de la LCC), com és el cas de l'IBI. Això suposa que quan el contracte de 1998 i el seu pacte verbal novatori van passar a estar sota la vigència de la LCC, a partir de novembre de 2009 quan es produeix la tercera pròrroga segons el que s'ha dit anteriorment, aquest pacte era contrari al seu art. 13.2. Tornant aquí al règim de la DT de la LCC, cal fer notar que aquesta no estableix un període de temps durant el qual s'hagin d'adaptar els contractes anteriors a les disposicions de la nova LCC, com fa el legislador català en algunes ocasions com, per exemple, amb la Llei 4/1983, de 9 de març de cooperatives. En aquesta, a la seva Disposició Transitòria Segona va donar a les cooperatives un termini de coll de sis mesos per adaptar els seus estatuts a la nova llei ("Les cooperatives constituïdes abans de la promulgació d'aquesta llei tindran com a termini per adaptar llurs estatuts socials a la normativa de la Llei fins al 31 de desembre de 1986"). En el cas dels contractes de conreu, la seva DT només condiciona l'aplicació de la LCC a l'acabament del termini mínim de durada contractual o a l'acabament de qualsevol de les seves pròrrogues, sense que sigui necessari ni imposi realitzar cap adaptació als contractes que ja estaven en vigor. La conseqüència és que les clàusules contractuals, i els pactes novatoris verbals, que siguin contraris a la LCC esdevenen nuls. En el cas que ara s'examina, l'acord pel qual l'arrendatari no pagaria la renda contractual pactada i, en el seu lloc, pagaria l'IBI és contrari a l' art. 13.2 de la LCC i ha de ser considerat nul de ple dret sense possibilitat de subsanació. La sentència de primera instància intenta salvar aquest obstacle interpretant el precepte legal esmentat (que és equivalent a l'actual art. 613-12.2 del CCCat), argumentant que la norma es refereix al supòsit en el qual, a més de la renda, a l'arrendatari se li repercuteixi el tribut que grava la propietat, és a dir, quan a més de la renda hi ha una quantitat assimilada a la renda (que seria el tribut, aquí l'IBI) que també ha de pagar. En canvi, el pacte verbal que aquí s'examina argumenta que suposa que l'impost substitueix a la renda, es paga l'IBI en lloc de la renda, però no tots dos a la vegada. No podem estar d'acord amb aquest interpretació, doncs en el nostre cas suposaria burlar la norma imperativa. Recordi's que, com s'ha dit al començament, la renda convinguda va ser de 360 € anuals, que actualitzada sembla que a l'any 2022 serien 407,99 €, segons les consignacions efectuades pel Sr. Adriano en aquest procediment. En canvi, l'IBI de 2022 és de 687,29 €. Això suposa que, en la pràctica, l'arrendatari està pagant el lloguer contractual actualitzat de 407,99 €, però a més paga una part de l'impost que grava la propietat, en concret, en 279,3 € (687,29 - 407,99). En realitat, doncs, s'entra de ple en el supòsit de fet prohibit per l'art. 13.2 de la LCC a l'imposar a l'arrendatari l'obligació de pagar una part de l'IBI. En conseqüència, el pacte verbal oposat pel demandat arrendatari ha de ser considerat nul de ple dret.

SETÈ.Ara bé, la conseqüència no pot ser l'estimació de la demanda de desnonament per falta de pagament. Com s'ha dit al Primer Fonament, l'actora admet que, de sempre, l'arrendatari ha pagat l'IBI, i aporta tots els rebuts des de 2003 a 2021 domiciliats a un compte bancari d'aquest darrer. Aquesta situació de fet ha perdurat fins que per burofax rebut pel Sr. Adriano el dia 15-6-22, la Sra. Tomasa li indicava que "Per la present , et comunico que, d'acord amb el contracte, el pagament de la renda s'ha de fer al meu domicili, el dia 1 de gener de 2023, degudament actualitzada. No em consten pagades les rendes dels últims cinc anys (2018, 2019, 2020, 2021 i 2022) motiu pel qual et requereixo per tal de que procedeixi al seu pagament o acreditis haver-ho fet. Tampoc em consta el pagament de les rendes anteriors a aquests anys". És a dir, no es fins aquest burofax de 15-6-22 que es requereix a l'arrendatari per a que pagui el lloguer, i no l'IBI, i que el pagui a la data contractualment establerta, que era l'1 de gener, en lloc de fer-ho a l'octubre, que és quan l'administració gira els rebuts de l'IBI. També s'ha deixat indicat anteriorment que l'acció de desnonament per manca de pagament exercitada a la demanda es basa en la falta de pagament de la renda de 2022 (es demana que es declari que "el señor Adriano no ha abonado Ia renta que debía pagarse el 1 de enero de 2022, según la cláusula séptima del contrato, en el domicilio de la demandante"). Ara bé, com s'ha vist, no és fins el burofax del 15-6-22 que l'arrendadora requereix l'arrendatari per a que, abandonant la pràctica seguida de manera ininterrompuda des d'abans de 2003 fins el 2021 inclòs, deixi de pagar l'IBI a l'octubre i pagui el lloguer contractual l'1 de gener, i li ho demana el juny de 2022 quan ja ha passat amb escreix l'1 de gener de 2022. Per tant, encara que la pràctica seguida fins aleshores fos nul·la per contrària a la llei, només podia exigir adaptar-la a la norma legal a partir d'haver efectuat el requeriment el juny de 2022, és a dir, amb efectes a partir de l'1 de gener de 2023, no abans. Observi's que al burofax l'arrendadora reclama el pagament del lloguer al seu domicili a partir de l'1 de gener de 2023, i no de l'1 de gener de 2022 ("et comunico que, d'acord amb el contracte, el pagament de la renda s'ha de fer al meu domicili, el dia 1 de gener de 2023"). El juny de 2022 no podia exigir el pagament a data d'1 de gener de 2022, que és el que es fa amb la demanda de desnonament. Fins aleshores, la pràctica seguida durant més de 22 anys feia creure raonablement a l'arrendatari que la mateixa continuaria regint en el present i en el futur, per mútuament acceptada ( art. 111-7 del CCCat), però sense crear estat, atès que havia esdevingut contrària a la llei. I quan és exigit per la Sra. Tomasa el compliment de la llei, el Sr. Adriano no s'hi podia oposar ni podia al·legar la doctrina dels actes propis. Dit d'una altra manera, seguida una pràctica de forma ininterrompuda des d'abans de 2003, que a partir de novembre de 2009 esdevé nul·la per contrària a la llei, a partir de novembre de 2009 qualsevol de les parts contractants podia exigir a l'altre que el pagament de la contraprestació a la cessió de l'ús de la finca arrendada es fes en forma de renda i en la quantitat i en el temps contractualment establerts, sense que l'altre contractant s'hi pogués oposar. Interposada la demanda de desnonament per manca de pagament del lloguer el dia 22-7-22, la causa de resolució al·legada havia de concorre en aquell moment, per efecte de la litispendència, la qual cosa no era així perquè no es podia exigir a l'arrendatari que hagués pagat el lloguer l'1 de gener de 2022, quan no se'l requereix per a fer-ho fins ja transcorreguda amb escreix aquesta data, el 15-6-22, i abans d'arribar l'octubre de 2022, que és quan el Sr. Adriano pagava al ser-li girat el rebut de l'IBI com era habitualment consentit des d'abans de 2003.

Que la causa de desnonament ha de concorre en el moment d'interposar la demanda, aquí el 27-7-22, és pacífic a les entre les diferents Audiències Provincials, i per exemple, diu la SAP de Barcelona, secció 13, núm.426/2025, de 3 de juliol que:

"En primer termino, conviene apuntar que la litispendencia, entendida como conjunto de efectos que derivan de la presentación de la demanda, ( art. 410 LEC ) comporta, entre otros, la obligación de los tribunales de resolver el litigio atendiendo a la situación fáctica existente en el momento de dicha presentación de la demanda. Así lo recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo 701/2022, de 25 de octubre , que con cita en la 569/2022 de 18 de julio y en la del Pleno nº 241/2013, de 9 de mayo , declara:

"En nuestro sistema, la litispendenciaprovoca la perpetuatio facti (perpetuación del hecho o estado de las cosas), la perpetuatio iurisdictionis (perpetuación de la jurisdicción), la perpetuatio legitimationis (perpetuación de la legitimación), la perpetuatio obiectus (perpetuación del objeto), la perpetuatio valoris (perpetuación del valor) y la perpetuatio iuris (perpetuación del derecho), de tal forma que, como regla, la decisión del tribunal debe referirse a la situación de hecho y de derecho existente en el momento de interposición de la demanda, en el supuesto de que la misma fuese admitida (en este sentido, SSTS 427/2010, de 23 de junio (RC 320/2005 ), 760/2011, de 4 de noviembre (RC 964/2008 ), y 161/2012, de 21 de marzo (RC 473/2009 )".

En el caso concreto del desahucio por falta de pago, la litispendencia implica: (i) que el objeto del pleito reside en determinar si en el momento de presentación de la demanda, el arrendatario se encontraba incurso en causa de resolución, por haber incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido o le correspondieran ( falta de pago que sólo se excluye por la mora accipiendi del arrendador); y (ii) que la fecha de interposición de la demanda adquiere relevancia para la determinación del momento a partir del cual el pago que pueda efectuar el arrendatario ya no afecta a la concurrencia de causa resolutoria, pasando a ser considerado un pago a efectos de enervación (si cabe)".

En el mateix sentit, la SAP de Madrid, secció 25, núm. 362/2025, d'1 de desembre, afegeix:

"debe recordarse que el éxito y viabilidad de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento fundada en la falta de pago de rentas, exige la cumplida acreditación de que, al tiempo de interposición de la demanda, la arrendataria demandada adeudaba, en todo o en parte, rentas o cantidades a cuyo pago se hubiere obligado conforme al contenido obligacional del propio contrato de arrendamiento.

Efectivamente, no puede olvidarse, en primer término, que el proceso, ha de resolverse, como consecuencia de la « PERPETUATIO IURISDICTIONIS» que ocasiona la litispendencia, y tal y como se desprende de lo establecido por el artículo 413 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, teniendo en cuenta la situación fáctica y jurídica objeto del pleito tal y como se hallara en el momento de presentación de la demanda, sin que puedan ser tenidas en cuenta las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiere dado origen a la demanda".

En conseqüència el recurs ha de ser desestimat i la sentència de primera instància ha de ser confirmada, per bé que per raonaments diferents.

VUITÈ.La desestimació del recurs comporta la condemna a pagar les costes causades amb el mateix ( arts. 398 i 394 de la LEC) .

Atesos els anteriors articles i els altres de general i pertinent aplicació,

Fallo