Sentencia Civil 330/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 20, Rec. 474/2023 de 26 de septiembre del 2024

PRIMERO.Frente a la Sentencia de 7 de diciembre de 2.022 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de San Lorenzo de El Escorial en el Juicio Ordinario nº 226/20, por la que estimándose parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de D. Luis Angel y de Dña. Adriana contra D. Emiliano y Dña. Berta, se les condenó a que le abonasen la cantidad de 30.000 €, que era la que les habían entregado en concepto de arras por razón del contrato de compraventa sobre la vivienda propiedad de éstos que en su día suscribieron y que se consideró incumplido por los mismos al darlo por resuelto indebidamente y tras el incumplimiento de una obligación meramente accesoria, pero que a su vez desestimó la acción que dirigieron contra la inmobiliaria que intervino en la operación y a la que le reclamaban la cantidad de 10.000 € que era la que le entregaron en pago de sus honorarios por la mediación al considerar que había incumplido sus obligaciones, se formula por los condenados recurso de apelación.

En la demanda se expusieron los siguientes hechos:

1º) Que, con fecha 8 de julio de 2019, suscribieron una propuesta de contrato de compraventa con la inmobiliaria ESTUDIO VILLANUEVA DEL PARDILLO S.L. (TECNOCASA), sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 de Villanueva del Pardillo (Madrid), por importe total de 425.000 Euros, abonándose a la firma del indicado documento la suma de 3.000 Euros en concepto de arras o señal de acuerdo con el artículo 1.454 del Código Civil. Ese mismo día, suscribieron la declaración de los honorarios de la inmobiliaria demandada, fijándose los mismos en un 3% sobre el precio de compraventa, que se deberían abonar a la firma del contrato de arras.

2º) Que, con fecha 19 de julio de 2019, mis representados suscribieron el contrato de arras facilitado por la inmobiliaria con los demandados, Doña Berta y Don Emiliano, en cuya cláusula segunda se recogió el precio total de la compraventa, así como la forma de pago del mismo, indicándose lo siguiente: "Precios y condiciones: el precio convenido por ambas partes asciende a CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL EUROS (425.000 €) que el comprador se compromete a hacer efectivo de la siguiente forma: a) TRES MIL EUROS (3.000€) que la parte compradora entregó a fecha 09/07/2019 mediante transferencia bancaria al nº IBAN ES89 2038 2873 4760 0376 3531 a nombre de Estudio Villanueva del Pardillo y que constituían arras o señal según el Art. 1.454 del Código Civil; b) DIECISIETE MIL EUROS (17.000 €) que la parte compradora ingresaba en ese acto al número de cuenta IBAN ES89 2038 2873 4760 0376 3531 a nombre de Estudio Villanueva del Pardillo que constituían arras o señal según el Art. 1454 del Código Civil; y c) DIEZ MIL EUROS (10.000 €) que la parte compradora entregaría en un plazo máximo de 50 días a partir del 29 de julio al número de cuenta IBAN ES89 2038 2873 4760 0378 3531 a nombre de Estudio Villanueva del Pardillo y que constituían arras o señal según el Art. 1454 del Código Civil. Las arras sumarían así un total de TREINTA MIL EUROS (30.000€) de las que se hacía depositaria TECNOCASA hasta la firma de arras.

La cantidad restante hasta completar el precio pactado se abonarían el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa a la parte vendedora mediante talón conformado nominativo, o transferencia bancaria vía Banco de España a la cuenta de la parte vendedora.

3º) En la cláusula Tercera del citado contrato se establecía que "La escritura de compraventa a favor del comprador, de la persona o entidad que el mismo designe se otorgará contra el pago del precio total estipulado. La fecha máxima de escrituración será de 90 días a partir de la firma de dicho contrato, la escritura se formalizará en la Notaría que a tales efectos designe la parte compradora, debiendo notificar a la parte vendedora de forma fehaciente con una antelación de al menos de 15 días el lugar, día y hora para su otorgamiento".

No obstante, con fecha 18 de septiembre de 2019, y dado que mis mandantes precisaban vender su vivienda con carácter previo a adquirir la nueva, las partes firmaron un anexo al contrato de arras, por el que se acordaba una ampliación del plazo para abonar la cantidad restante en concepto de arras, fijándose fecha para ello el 5 de octubre de 2019, así como extendiéndose la fecha límite para la escrituración de la compraventa el 19 de noviembre de 2019, estableciéndose igualmente, la notificación al vendedor del día, hora y lugar con antelación de 15 días.

4º) Que, con fecha 5 de noviembre de 2019, mis patrocinados comunicaron vía telefónica a la inmobiliaria, que finalmente ya habían conseguido comprador para su vivienda y que, conforme a lo pactado, iban a poder proceder a escritura la compraventa en el plazo previsto, esto es, dentro de la fecha límite del 19 de noviembre de 2019. Sin embargo, desde la inmobiliaria se informa a mis mandantes que se hallaban fuera de plazo para llevar a cabo la escrituración, y que, por tal razón, los vendedores rechazaban la compraventa de su vivienda por parte de mis mandantes. En este sentido, con fecha 6 de noviembre de 2019, a las 12:03 horas, mis clientes recibieron un fax procedente de la propiedad, indicándoles que no habían recibido comunicación ninguna del día, hora y lugar para la escrituración, así como que les habían comunicado verbalmente que no iban a poder cumplir con la fecha límite del 19 de noviembre de 2019 y que habían solicitado una ampliación hasta el 19 de diciembre, y que por tanto, rechazaban oficialmente la oferta de compra de mis mandantes, resolviendo el contrato de arras y adjudicándose las cantidades abonadas en concepto de arras.

Consideraban que no procedía la resolución del contrato por la parte vendedora, habida cuenta que, partiendo del retraso de un día en la comunicación de mis patrocinados, ello no constituía un incumplimiento con condición resolutoria pactada explícitamente, ni ostentaba una gravedad o carácter sustancial dentro de la relación contractual que frustrara los legítimos intereses de la contraparte, ni tan siquiera un incumplimiento de carácter esencial que, valorando la insatisfacción de los vendedores alcanzada como consecuencia del mismo, permitiese considerar que igualmente quedaron frustrados tales legítimos intereses. Sería un mero retraso de un día en la comunicación que debían efectuar al respecto de la escrituración de la compraventa, y ello, estrictamente en cuanto al plazo de antelación de la comunicación (obligación accesoria), quedando a salvo la fecha límite para la otorgación de la escritura (obligación principal), a la que iba poder darse cumplimiento, siendo esta la obligación de carácter sustancial que de no haberse cumplido hubiera frustrado los intereses legítimos de los vendedores.

La resolución del contrato anticipada por parte de la vendedora, apoyada por la inmobiliaria, imposibilitó la formalización de la compraventa que habían anunciado se iba a poder llevar a cabo en el plazo pactado.

5º) Que esta parte tuvo conocimiento de que, con fecha 7 de noviembre 2019, la inmobiliaria demandada suscribió un nuevo encargo de venta sobre la vivienda que objeto de la compraventa de mis mandantes, con otro comprador distinto, D. Gumersindo. Y por esta razón, con fecha 18 de noviembre de 2019, remitieron un burofax a los vendedores y a la inmobiliaria, por el que les hacía saber que habían incumplido el contrato de arras suscrito, había cuenta de que, a pesar de haberse comunicado el 5 de noviembre de 2019 vía telefónica que se iba a poder escriturar la compraventa dentro de la fecha límite, injustamente por parte de los vendedores se había resuelto el contrato al día siguiente, día 6 de noviembre de 2019, adjudicándose las arras, y suscribiendo contrato con un nuevo comprador el 7 de noviembre, incumpliendo así su obligación de transmitir la vivienda en cuestión dentro del plazo pactado, constituyendo este sí, un incumplimiento de carácter sustancial que daba derecho a la resolución del contrato y a percibir los compradores el duplo de las arras abonadas.

6º) En consecuencia, ni los vendedores ni la inmobiliaria respetaron el plazo pactado para el otorgamiento de la escritura con fecha de término el 19 de noviembre de 2019 (obligación principal), manipulando el contenido de la comunicación telefónica de nuestro cliente por la que informaba del cumplimiento de dicho plazo, y dando por resuelto el contrato, con adjudicación de las arras por los vendedores, por un mero retraso en dicha comunicación de tan solo un día (obligación accesoria), y reclamando además la inmobiliaria, la cuantía de 5.340 Euros en concepto de resto de honorarios a pesar de que el encargo no se llevó a cabo. Por todo ello, entendemos que dada la postura ofrecida por parte de la inmobiliaria, existía un incumplimiento contractual no solo de la parte vendedora sino también por parte de ésta, debiendo reintegrarles los vendedores las arras por duplicado que ascenderían a 60.000,00.-€ (SESENTA MIL EUROS), y la inmobiliaria los honorarios percibidos por importe de 10.000,00.-€ (DIEZ MIL EUROS), sin que pueda reclamar la inmobiliaria importe alguno, dado que el encargo profesional no se llevó a cabo, siendo uno de los principales motivo su falta de diligencia debida, y posible mal asesoramiento a los vendedores, dado que claramente establecieron una estrategia conjunta para quedarse con las cantidades entregadas como arras (enriquecimiento injusto) y poner nuevamente a la venta la vivienda, dentro del periodo en el que aún podían adquirirla.

La Juzgadora de instancia estimó parcialmente la acción de los actores promovida contra los vendedores demandados en base a lo siguiente:

Consideró que éstos dieron por resuelto el contrato de arras de una manera injustificada, y ante el incumplimiento por parte de los compradores de una obligación accesoria, como era la de comunicarles con 15 días de antelación la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y sólo, además, por un día; que, en consecuencia, se atribuyeron de una manera indebida las cantidades abonadas en concepto de arras, al resolver el contrato sin ejercitar un derecho de desistimiento en sentido estricto, dándoles a las arras un carácter distinto al que tenían en el contrato, puesto que se trataba de arras penitenciales; y que como no constaba que existiese un documento en el que quedara reflejada la rescisión del contrato como consecuencia del desistimiento de cualquiera de las partes, lo que procedía era que los vendedores, al haber incumplido el contrato por darlo por resuelto y apropiarse de unas cantidades de manera indebida, devolvieran los 30.000 € que recibieron como arras, pero no esa cantidad doblada, y como pretendían los actores, para reestablecer la situación que existía antes de esa resolución.

La acción promovida contra la inmobiliaria fue desestimada, al considerarse acreditado que realizó el encargo según lo pactado y que fruto de ello se formalizó el contrato de arras, que era lo que determinaba el nacimiento de su derecho a percibir honorarios, independientemente de que la venta finalmente no se hubiere consumado.

Los actores no recurrieron la desestimación parcial de la pretensión promovida contra los vendedores demandados, ni la desestimación de la promovida contra la inmobiliaria.

Los recurrentes demandados, que se mantuvieron durante todo el proceso en rebeldía, adujeron los siguientes motivos de impugnación: 1º) Nulidad de actuaciones por vulneración de los arts. 149 y ss de la LEC, y que dio lugar a que fueran emplazados por edictos; 2º) Error en la valoración de la prueba; y 3º) Infracción del art. 218 de la LEC y 24 de la CE por falta de motivación, exhaustividad y congruencia.

SEGUNDO:El motivo de nulidad debe ser desestimado, desde el momento en que, independientemente de la posible mala fe de los actores por aportar un domicilio de los demandados que habrían de saber con certeza que ya no era correcto -puesto que cuando presentaron su demanda habían trascurrido casi un año desde que pusieron en venta esa vivienda, y, además, tampoco indicaron la posibilidad de que la otra codemandada pudiera conocer su paradero, ya que era de quienes había recibido el encargo de venderla-, lo cierto era que ninguna infracción procesal cometió el Juzgado al emplazarlos por edictos.

Resultando fallido el emplazamiento en el domicilio aportado y realizadas las pertinentes consultas a través del punto neutro judicial, se tuvo conocimiento que en el INE aparecía otro diferente y en que se dieron de alta los demandados el 28 de enero de 2.020. En este domicilio tampoco fueron hallados, siendo desconocido su paradero. Dado traslado a los actores, interesaron su emplazamiento por edictos al no constarles otro domicilio, y lo que finalmente se llevó a cabo.

Por tanto, se dio pleno cumplimiento a lo establecido en el art. 156 de la LEC, que señala que, si las averiguaciones realizadas resultaren infructuosas, el Letrado de la Administración de Justicia ordenará que la comunicación -en este caso, emplazamiento-, se lleve a cabo mediante edictos. Si cuando se realizó la consulta los demandados se encontraban empadronados en la DIRECCION001 de Madrid desde el 28 de septiembre de 2.020 y esa información aún no constaba en los archivos pertinentes por no haber sido actualizados, o por no serlo el Padrón, de ello no puede responsabilizarse al propio Juzgado, quien tampoco venía obligado a practicar más consultas a través del punto neutro para intentar localizarlos.

En cualquier caso, tampoco se adujo ningún tipo de efectiva indefensión, y lo que es preciso para poder declarar la nulidad de actuaciones ( art. 225 de la LEC) . La otra codemandada introdujo a través de su escrito de contestación al procedimiento, todos los hechos en los que pudieren haber basado su defensa y oposición a la demanda que se formuló en su contra. Al menos, no indicaron que, a pesar de lo expuesto en tal escrito, echaran algo en falta y tampoco se podía concluir lo contrario a la vista del contenido del escrito de recurso formulado y de las alegaciones realizadas. Y el hecho de que no hubieren tenido conocimiento de la celebración de la audiencia previa tampoco les provocó indefensión, puesto que habiendo podido proponer toda la prueba que a su derecho les interesara, conforme a lo establecido en el art. 460.3 de la LEC, no lo hicieron, evidentemente, al no considerarlo necesario.

TERCERO:Sin embargo, el recurso de apelación debe ser estimado, y lo que supone la desestimación de la acción que los actores promovieron contra los recurrentes.

Y es que, efectivamente, se produjo un error a la hora de valorar la prueba practicada en autos al darse por acreditado que los demandados dieron por resuelto el contrato de arras al no haber notificado los actores la fecha en la que tendría que haberse otorgado la escritura pública de compraventa con 15 días de antelación a la fecha tope, que era el 19 de noviembre de 2.019, es decir, como máximo el día 4 de noviembre de 2.019, haciéndolo un solo día más tarde, y lo que suponía dar por resuelto injustificadamente el contrato por el incumplimiento de una obligación accesoria o complementaria, y a pesar no existir voluntad obstativa de los compradores y de constar su voluntad de cumplir con "los pagos estipulados",como se declaró probado en la Sentencia de instancia.

Como se acreditó a través de los documentos nº 9 y 13 de la demanda, en unión al testimonio del Sr. Alvaro, que fue quien intervino como intermediario en la operación y que trabajaba entonces para la entidad demandada, si los vendedores dieron por resuelto el contrato a través de un primer fax de fecha 6 de noviembre de 2.019, que fue ratificado por otro segundo de 19 de noviembre de 2.019, es decir, el mismo día que vencía el plazo dado para otorgar la escritura pública de compraventa, no fue sólo por haberles comunicado tarde, y por un solo día, el lugar, día y hora en que tendría que ser otorgada, sino por haber tenido la certeza, a través de la conversación que mantuvo el referido testigo con los compradores el día 5 y de cuyo contenido aquél les informó, de que no estaban en condiciones de poder hacerlo porque para ello previamente tendrían que vender su propia vivienda, y lo que no constaba que hicieran o que estuvieran en condiciones de ello antes de esa fecha límite. Ni siquiera lo intentaron, a pesar de aducirlo. Prueba, además, de ello, era que -como la Juzgadora de instancia consideró acreditado en autos, y lo que no ha sido impugnado-, los propios compradores solicitaron una nueva ampliación del plazo o retraso de un mes más en la fecha del otorgamiento de la escritura, a cambio de incrementarse en 20.000 € la cantidad entregada en concepto de arras, oferta que los vendedores no aceptaron. Tal propuesta no era una evidencia más de que en esa fecha límite pactada, no podían otorgar la escritura, de abonar el resto del precio pactado. Y lo que no se entiende, porque no se explica, es la razón por la que, a pesar de haberse dado credibilidad a la versión de los demandados sobre el contenido de esa conversación, sólo se consideró acreditada la oferta de los actores y su rechazo por los vendedores, pero no el que también manifestaran su "incapacidad" para otorgar la escritura en plazo.

Por lo demás, ningún incumplimiento por parte de los vendedores se ha acreditado en autos. Por un lado, la resolución del contrato en fecha 6 de noviembre de 2.019, y la que fue ratificada el 19 de noviembre de 2.019, no fue injustificada. No se resolvió el contrato por el incumplimiento de una obligación accesoria, sino tras evidenciarse que ya no podía otorgarse la escritura pública de compraventa antes de la fecha límite pactada (19 de noviembre de 2.019), tratándose en ese caso del incumplimiento grave y definitivo de una obligación esencial ( art. 1.124 del CC) . Por otro, no se ha acreditado que antes de esa fecha tope, los demandados hubieren procedido a vender la vivienda; y el que hubiesen continuado las gestiones de venta antes de que venciera, no implicaba incumplimiento, y menos grave, de las obligaciones que les incumbía y como adujeron los actores y se dio por acreditado en la instancia. Además, estarían facultados a ello al resolverse el contrato de una manera justificada. Ningún valor probatorio, y frente al testimonio del Sr. Alvaro, podía darse a lo manifestado por el Sr. Gumersindo en el acto de Juicio. Se trataba de un supuesto interesado en la vivienda, curiosamente amigo de los actores, y que insistió en verla un día después de que los demandados dieran por resuelto el contrato, y del que desde entonces no se supo nada más. No se podía ver en ello más que un burdo intento de justificar un posible incumplimiento de los vendedores del contrato de arras, que, en cualquier caso, estaría abonado al fracaso, al haberse justificado la resolución del contrato con anterioridad.

Como efectivamente se expone en la Sentencia de instancia, la doctrina y la Jurisprudencia vienen distinguiendo varias modalidades de arras:

a) Confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución; b) Penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento; y c) Penitenciales, que son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada, siendo esta la finalidad reconocida por el artículo 1.454 del CC, y al que las partes se remitieron en el contrato de arras suscrito.

Además, si las partes nada hubiesen dicho sobre las arras o no constaba de qué clase eran, se habría de entender que son las de desistimiento que contempla el referido art. 1.454 del CC.

Como se expuso en la STS de 23 de septiembre de 2.014, "[e]l concepto de estas arras de desistimiento es, pues, el de entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas".

La Juzgadora de instancia rechazaba que hubiese habido desistimiento del contrato por alguna de las partes, y por lo que negaba la posibilidad de que los demandados vendedores hicieran suyas las cantidades entregadas por los compradores actores en concepto de arras. Que la voluntad de cumplir por los vendedores existía, resultaba evidente. Al menos hasta que se les comunicó por la parte contraria la imposibilidad de hacerlo. Y siendo los compradores los que manifestaron su imposibilidad de cumplir en plazo, sin que por su parte hubiesen acreditado tras el rechazo del acuerdo a la prórroga del plazo su voluntad de querer continuar con el mismo, en ello no podía verse más que un desistimiento, aunque fuese obligado por las circunstancias, y lo que permitía a los vendedores a no tener que reintegrarlas. Como se desprende de lo expresado en la referida STS, debe entenderse que la parte compradora ha desistido del contrato, obviamente si manifiesta claramente su voluntad de no cumplir, y a ello debe equipararse la no alegación ni acreditación de una voluntad en sentido contrario, tras el rechazo de la ampliación del plazo que solicitó, que fue lo que ocurrió en el caso de autos. Y es que, actuando de esa manera, no hicieron otra cosa "que acogerse al desistimiento que prevé el contrato y a la pérdida de las arras que dispone el artículo 1454 del Código Civil ",ante la voluntad expresada de los vendedores. No se podía perder de vista que los compradores, como expresaron en su demanda, calificaron el incumplimiento que artificiosamente imputaban a los demandados, como sustancial, y que, por ello, tenían derecho a la resolución del contrato y a percibir el duplo de las arras abonadas (documento nº 12 de la demanda). Es decir, que ninguna voluntad expresaron de querer mantener vivo el contrato, a pesar de no poderlo cumplir en la fecha dada, y tener que conocer que su amigo, el Sr. Gumersindo, que curiosamente se había interesado por la compra de la misma vivienda el día 7 de noviembre de 2.019, no había llegado a adquirirlo antes de remitir aquel fax. Como indicó en Sr. Alvaro, no entregó cantidad alguna, ni como arras ni en concepto de honorarios por la mediación.

Si quedaba alguna duda sobre el destino que los actores consideraban que se habría de dar a las arras, quedó despejada con lo que expusieron en la fundamentación jurídica de su demanda: "el otorgamiento o no de la escritura de compraventa antes de transcurrir la fecha límite de 19 de noviembre de 2.019, por causa imputable a comprador o vendedor, es la obligación principal a cuyo cumplimiento las partes condicionaron la ejecución de las arras penitenciales".En este caso, se produjo su incumplimiento por causas a ellos imputables.

Los compradores no impugnaron el pronunciamiento referente a que los vendedores no llegaron a desistir del contrato.

CUARTO:De conformidad con lo establecido en el art. 398 de la LEC, no procede realizar pronunciamiento sobre el pago de las costas causadas en esta alzada, pero las devengadas por la acción que los actores dirigieron contra los recurrentes, serán de cargo de aquéllos.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.