Sentencia Civil 91/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 20, Rec. 131/2024 de 05 de marzo del 2025

PRIMERO:Frente a la Sentencia de 15 de marzo de 2.022 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Majadahonda en el Juicio Ordinario nº 425/19, por la que se desestimó tanto la demanda formulada por la representación procesal de Master Delicatessen, S.L. contra la Comunidad de Bienes DIRECCION000 C.B., y por la que había interesado la nulidad del contrato de arrendamiento del local de negocio sito en la DIRECCION001 de Majadahonda que suscribieron el 2 de julio de 2.015, ya fuese por error o dolo en el consentimiento, o, subsidiariamente, que se declarase su incumplimiento por causas sólo a ella imputable, como la reconvención que dicha Comunidad formuló contra aquélla y por la que le reclamaba la cantidad de 4.600 €, en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento del contrato que, a su vez, le imputaba, se formula sólo por la actora recurso de apelación.

La entidad actora no sólo había solicitado la nulidad del contrato o que se declarase el incumplimiento del mismo por la demandada, sino que además le reclamaba la cantidad de 49.500 €, que era el importe de la fianza y de todas las rentas que le abonó por razón del mismo, más la suma de 115.421,90 €, por el resto de los perjuicios sufridos; y, subsidiariamente, y además de esta última cantidad, otros 11.800 €, que era el importe de la fianza y de las rentas que le abonó desde la fecha en que tuvo constancia de que el espacio arrendado no podía ser destinado al fin que tenía previsto, o bien, y también subsidiariamente, la cantidad que estimase oportuna el Juzgado.

La demanda fue desestimada al no considerarse acreditada la existencia de error o dolo a la hora de que la actora prestare su consentimiento, concluyendo, por ello, "que no puede apreciarse la anulabilidad del contrato, como tampoco la resolución del mismo por error o dolo".Ninguna alusión se hizo en la Sentencia de instancia a la acción que con carácter subsidiario había formulado la actora, y que no era otra que la de incumplimiento del contrato, que no la de su resolución, y como por error entendió el Juzgador de instancia; ni tampoco sobre la reconvención. A pesar de ello, la demandada reconviniente no recurrió la Sentencia.

La actora adujo, básicamente, los siguientes motivos de impugnación: 1º) Incongruencia omisiva o falta de motivación de la Sentencia de instancia; y 2º) Error en la valoración de la prueba e infracción de los arts. 1554, 1.266, 1.269 y 1.270 del CC y del art. 217 de la LEC.

SEGUNDO:El primer motivo de impugnación de ser desestimado.

Por lo que se refiere a la incongruencia omisiva de la Sentencia de instancia por no haberse pronunciado sobre la acción de reclamación de cantidad ante el incumplimiento contractual que imputaba a la demandada y que había promovido, ni tampoco sobre la reconvención contra ella formulada por la demandada, baste apuntar que una resolución desestimatoria, como la dictada en autos, nunca podría ser tildada de incongruente.

Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, la que señala que las Sentencias absolutorias, por regla general, no pueden ser incongruentes, en la medida en que resuelven todas las cuestiones planteadas; y ello, salvo en los casos en que la desestimación se base en una excepción no alegada ni apreciable de oficio, o se haya alterado la causa de pedir, y lo que desde luego no ocurrió en el presente supuesto ( SSTS de 22 de septiembre de 2.005 y de 6 de abril de 2.004).

Por lo que se refiere a la falta de pronunciamiento sobre la reconvención que la demandada promovió, sólo apuntar que dicha omisión sólo podría ser denunciada por ella.

No se niega que sobre estas dos cuestiones hubo en la Sentencia de instancia una absoluta falta de motivación; pero ello no sería suficiente para declarar su nulidad. Tal defecto será subsanado por esta Sala mediante la presente resolución ( arts. 225 y 227.2 de la LEC) .

TERCERO:Sobre la acción de anulabilidad del contrato promovida por error o dolo.

En este punto el recurso de apelación debe ser estimado en los términos que se dirán.

Y para ello, se debe partir de los siguientes hechos que se declaran probados:

Las partes, en fecha 2 de julio de 2.015, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el local comercial o de negocio sito en la DIRECCION001, de Majadahonda, pero en el que no se llegó a describir con exactitud (documento nº 5 de la demanda). Sólo se hizo constar al respecto que estaba libre de cargas y gravámenes; que el arrendatario, con carácter previo a su firma, había procedido a un examen exhaustivo, tanto del local como de sus accesorios, declarando reconocer que lo recibía en buen estado de conservación, salvo en determinados aspectos que se reseñaban, pero que no guardaban relación con lo que constituía el objeto del procedimiento; así como que iba a acometer trabajos de reforma y mejora. En el exponendo II, se expresó que el arrendatario estaba interesado en el arriendo, para ejercer la actividad de "TIENDA DE ALIMENTACIÓN DE PRODUCTOS SELECCIONADOS Y LOCAL DE CONSUMO CON TALLERES GASTRONÓMICOS".Aunque no se especificara mucho más sobre esta actividad, era obvio entender que, en ella, además de vender, se podría incluir el desarrollo de experiencias o la impartición de clases explicativas o formativas sobre determinados productos, y entre las que se habrían de incluir catas o degustaciones. No a otra cosa podría hacer referencia la expresión "talleres gastronómicos". En palabras de la actora, y como expuso en su demanda, el proyecto se concebía a partir del desarrollo de una "actividad global de ocio, entretenimiento y relación social",que iba más allá de lo que era una simple tienda de alimentación, por lo que era obvio que el local tenía que reunir una serie de condiciones que permitieran, tanto la venta de productos "delicatessen", como la impartición de esos cursos o talleres y el desarrollo de esas actividades, y lo que implicaba que debía reunir unas condiciones que no le podían pasar desapercibidas a la demandada, al haberse hecho expresa mención al destino previsto para el local en el propio contrato.

La propia parte actora reconoció en su demanda que, una vez visitado el local y ante su apariencia, en principio lo consideró válido para el desarrollo de la actividad empresarial proyectada, llegando a suscribir en fecha 18 de junio de 2.015, y con anterioridad al contrato de arrendamiento en sí, un contrato de "arras y señal para alquiler" con la inmobiliaria a la que la demandada le había encargado tales gestiones y que aportó como documento nº 3 de la demanda.

Dicho local, y lo que no ha sido objeto de discusión entre las partes, se distribuía en dos plantas: una estaba a nivel de calle y la otra bajo rasante, es decir, que se trataba de un DIRECCION002, pero sin acceso directo desde el exterior, estando conectadas por una escalera interior. La actora sostenía en su demanda que su intención era destinar la primera planta a tienda y gastrobar y el DIRECCION002 a la preparación de catering u obrador, a espacio donde desarrollar los talleres gastronómicos o eventos con restauración, a almacén, despacho, WC y vestuario y a cuarto de basuras; y aunque no se había acreditado que la demandada pudiera conocer al detalle todo ello, era fácil colegir que pensaba destinar ambas plantas al ejercicio de tales actividades.

Tras la firma del contrato, en fecha 10 de agosto de 2.015, la actora presentó ante el Ayuntamiento de Majadahonda una declaración responsable de actividad, especificando en la misma que iba a destinar el local a la venta y degustación de bebidas y productos alimenticios y para lo que requeriría ejecutar unas obras consistentes en "cambio de distribución y acabados, apertura huecos, rejilla ventilación",que estaban presupuestadas en 42.250,35 €. Reconoció en su demanda que estuvo desarrollando su actividad desde la firma del contrato y hasta finales del mes de marzo de 2.017. Y es que el 28 de marzo de 2.017, el Ayuntamiento de Majadahonda le comunicó la irregular situación urbanística del local, como se desprendía del contenido de la Resolución de 24 de marzo de 2.017 que aportó como documento nº 6 de la demanda. En ella se hacía constar que el edificio en el que se integraba el local contaba con una DIRECCION002 y otras 4 sobre rasante; que la DIRECCION003 estaba destinada a locales comerciales y el DIRECCION002 en su totalidad a garaje, contando con 15 plazas, sin que existiera comunicación interior entre ambas plantas; que en la revisión que llevó a cabo el técnico, se había apreciado que el local comercial estaba conectado interiormente con el DIRECCION002 del edificio, y lo que suponía una modificación sustancial del mismo que no contaba con la oportuna licencia de obra, así como una merma de la dotación de las plazas de garaje; que existían presuntas infracciones urbanísticas resultado de la ejecución de unas obras sin licencia; que, en consecuencia, la actividad pretendida no era compatible con el uso urbanístico materializado en las licencias de obra mayor concedidas, puesto que la DIRECCION002 estaba destinada a aparcamiento y garaje del edificio, permitiéndose en ella sólo la estancia y el lavado de vehículos, con exclusión de cualquier otra actividad; y que se iba a dar traslado del informe al Servicio de Obra Mayor y Disciplina Urbanística para la apertura del expediente correspondiente, dándosele 10 días al interesado para que presentare las alegaciones que estimase convenientes, y advirtiéndosele de la "improcedencia de continuar con la actividad, servicio u obra previa".Era evidente que esas obras por las que quedaron comunicadas ambas plantas no las ejecutó la actora. La demandada manifestó en su contestación a la demanda que se llevaron a cabo en fecha muy anterior a la adquisición por su parte del local, y lo que se ignora con certeza, aunque, en cualquier caso, ocurrió con anterioridad a la firma del contrato. El 8 de junio de 2.017, según reconoció la actora, le fue notificada otra Resolución del Ayuntamiento de fecha 29 de mayo de 2.017, de un contenido similar al de la anterior y en la que se acordó declarar la ineficacia de la Declaración Responsable presentada por la actora el 10 de agosto de 2.015, ordenándose "el cese de la actividad de venta y degustación de bebidas y productos alimenticios por no ser compatible con el uso urbanístico materializado en las Licencias de obra mayor concedidas"(documento nº 7 de la demanda).

No consta ni se ha acreditado por la demandada que la actora hubiese tenido conocimiento de la situación urbanística del local con anterioridad a la firma del contrato, ni de que no se pudiera desarrollar en él la actividad a la que pensaba destinar el local arrendado. Sin embargo, sí ha quedado suficientemente acreditado a través de la testifical de D. Gustavo, inquilino que ocupó el local antes que la actora en virtud del contrato de arrendamiento de 15 de abril de 2.010 que suscribió con la demandada, que ésta era plenamente conocedora de la irregularidad urbanística del mismo y de que no se podía desarrollar en él actividad alguna, dado que la DIRECCION002 era un garaje, y porque así se lo comunicó tras serle ordenado por el Ayuntamiento el cese de la que venía ejerciendo; y ello, de no haber sido consciente de esa circunstancias con anterioridad. A pesar de todo, lo ocultó.

En fecha 7 de abril de 2.017, la actora envió comunicación a la demandada, que recibió el 10 de abril de 2.017, por la que le anunciaba la decisión de suspender el pago de las rentas de la mensualidad en curso hasta tanto no se resolviera con carácter definitivo la viabilidad y legalidad de la actividad que estaba desarrollando en el local; y que ante la imposibilidad de poderlo hacer, denunciaba el incumplimiento grave y culpable del contrato, que conduciría inexorablemente a su resolución (documento nº 10 de la demanda).

CUARTO:Como señala la Sentencia de 8 de octubre de 2.018 distada por la Sección 5ª de la AP de Baleares, "[r]eferir al dolo como vicio de la voluntad, consistente en inducir a otro a celebrar un negocio jurídico mediante engaño o malas artes. Ni que decir tiene que el sujeto engañado, incurrirá en una falsa valoración o representación del negocio que finalmente celebra y que, por tanto, incurre en error. Lo que ocurre es que, como dicho error ha sido provocado por el otro contratante, el ordenamiento jurídico considera al dolo como un supuesto específico de vicio de la voluntad.

Así, afirma el art. 1269 que " hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho". Por su parte, el art. 1270 completa la regulación del dolo como vicio del consentimiento disponiendo que " para que el dolo produzca la nulidad de los contratos, deberá ser grave y no haber sido empleado por las dos partes contratantes.

El dolo incidental sólo obliga al que lo empleó a indemnizar daños y perjuicios".

Por tanto, para que el dolo sea causa de anulabilidad del negocio jurídico se requiere:

A) Que el dolo sea grave, llevado a cabo con la intención, con la mala intención consciente y deliberada, de engañar a otra persona con la que se pretende celebrar un negocio jurídico.

B) El dolo ha de inducir a la otra parte a celebrar el negocio jurídico. Es decir, ha de tratarse de un dolo determinante, sin cuya existencia la parte que lo sufre no hubiera manifestado su voluntad favorable a la celebración del negocio jurídico.

C) Que el dolo no haya sido empelado por las dos partes contratantes (art. 1270.1), ya que en tal caso la actuación malévola de ambos excluye la protección a la buena fe que fundamenta la regulación positiva del dolo".

Pues bien, la existencia del dolo en el caso de autos es evidente, cumpliéndose todos los requisitos anteriormente enumerados para poder apreciarlo. Y es que la demandada, a pesar de conocer que la DIRECCION002 del local era un garaje que no permitía que fuera utilizado para otra actividad que no fuera su uso como tal, ocultó deliberadamente esa información a la actora, provocando que finalmente y por el error inducido, suscribiese el contrato de arrendamiento tachado de nulo, que, obviamente, no lo habría hecho de haberla conocido. No era razonable pensar que alguien se atreviera a afrontar un proyecto empresarial y económico de esa envergadura -dado que requería una inversión relevante, como se desprendía del informe pericial aportado como documento nº 18 de la demanda-, asumiendo el riesgo de que en cualquier momento la Administración pudiese ordenar el cese de la actividad que estuviere desarrollando, al no cumplir el local los requisitos urbanísticos legalmente exigidos para ello. Era evidente que esa información era relevante y obviamente tendría que habérsela proporcionado la arrendadora; y no sólo porque la conocía sobradamente, sino como exigencias de la buena fe que debe serle requerida a cualquiera de los contratantes. No es el arrendatario quien debe llevar a cabo una investigación exhaustiva sobre si el local cumple o no los requisitos legalmente exigidos para poder ser usado como tal, que es lo que ha ocurrido. No podrá exigir responsabilidades al arrendador porque finalmente no llegase a cubrir sus expectativas por cuestiones físicas, como las que pudieran devenir de problemas de espacio o de configuración del mismo que estuvieren a la vista, y en lo que no se podría ver más que una falta de previsión a ella imputable, o porque no pudiese ejercer determinada actividad que exigiera una licencia muy específica que ocultara a aquél; pero no se le puede responsabilizar del hecho de que, en definitiva, se tratara de un inmueble inhábil jurídicamente para desarrollar, no ya su concreto proyecto o negocio, sino cualquier otro, por tratarse toda la DIRECCION002 de un garaje, y a la que sólo podía dársele ese uso, tras habérsele dado la apariencia de que en su conjunto era apto para ello y como simplemente se deducía de haber sido puesto por el arrendador en el mercado inmobiliario y de serle ofrecido por el mismo sin advertencia alguna, a pesar de conocer que el uso al que podía ser destinado no era el que el arrendatario requería, y sólo por problemas urbanísticos.

Una cosa es que en la cláusula 10ª del contrato se hubiese pactado que el arrendador no asumía ninguna responsabilidad porque se le retirase al arrendatario la licencia de apertura del local; y otra muy diferente, que ni siquiera fuese posible o factible poderla obtener por no reunir el local los requisitos legalmente exigidos para ello, y lo que obviamente es responsabilidad de aquél. No es que no se lograra o se ordenase el cese de la actividad por causas directamente imputables a este último. No puede aceptarse que un arrendador pueda llegar a suscribir un contrato de arrendamiento sobre un objeto imposible o inhábil para cumplir mínimamente las expectativas que razonablemente se podían esperar de él. Sencillamente y a la vista de lo acaecido, no podía configurarse como local de negocio, existiendo, además, y por ello, un error más que grave, relevante y excusable sobre el mismo, a los efectos establecidos en el art. 1.266 del CC, y lo que invalidaría también desde este otro punto de vista el consentimiento prestado. Por más que insista la arrendadora, el local no era apto para su explotación comercial; y para constatarlo, bastaba con atender a la Resolución del Ayuntamiento de Majadahonda antes referida por la que se ordenaba el cese de la actividad que se venía desarrollando en el mismo.

Declarada la nulidad del contrato por dolo, deviene innecesario entrar a conocer de la acción de daños y perjuicios planteada con carácter subsidiario.

QUINTO:Resta por determinar las consecuencias de esa declaración de nulidad.

A) Sobre la fianza y las rentas reclamadas.

La actora reclamaba por tales conceptos la cantidad 49.500 €, de los que 4.600 € correspondían a la fianza que en su día entregó, y el resto, es decir, 44.900 €, serían las rentas que abonó a la arrendadora por razón del contrato. Subsidiariamente reducía tal cantidad a 11.800 €, que incluiría la fianza y las rentas abonadas, pero desde que tuvo constancia de que el espacio no podía destinarlo al fin previsto en el contrato.

En este punto debe ser atendida la petición que se realizó con carácter subsidiario, debiendo ser condenada la demandada a abonarle la cantidad de 11.800 €, importe que ni siquiera discutió.

Una vez resuelto el contrato y entregada la posesión del inmueble sin objeción alguna por parte del arrendador -nada se adujo al respecto-, era evidente que debía devolver al arrendatario la fianza que entregó para asegurar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo.

Por otro lado, el arrendador no tendría que reintegrarle la totalidad de las rentas abonadas con motivo del contrato, pero sí las abonadas una vez que se vio impedido para desarrollar con normalidad la actividad a la que destinaba el local, ya que hasta entonces pudo hacer un uso del mismo y por lo que no sufrió perjuicios ( art. 1.107 del CC) .

B) Sobre los demás perjuicios causados.

Reclamaba la cantidad de 115.421,90 € por el resto de daños y perjuicios sufridos, que se desglosaba en las siguientes partidas: 1º) 46.227,50 €, por las inversiones realizadas en la reforma y acondicionamiento del local, menos la amortización correspondiente, y descontado el valor de los bienes que pudieron venderse; 2º) 20.643,51 €, por las existencias remanentes que no pudieron ser vendidas tras la inviabilidad y cierre del negocio; 3º) 39.476,24 €, que sería el importe de las aportaciones financieras que tuvieron que realizar los socios para cancelar anticipadamente la póliza de crédito tras el cese del negocio, puesto que había sido solicitado por razón del mismo; y 4º) 9.074,65 € por lucro cesante, que eran las ganancias que habría obtenido de haber continuado el negocio hasta que hubiese vencido el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta que se pactó una duración de 10 años, y que resultaría de restar al volumen de beneficio que podría haber obtenido (69.194,40 €), las partidas evaluadas como daño emergente referentes a las existencias, puesto que habrían sido aplicadas al negocio, y las correspondientes a la cancelación anticipada del crédito, en cuanto que habrían sido amortizadas con recurso al flujo de caja generado.

Esta Sala da por acreditado la causación y la valoración de tales daños y perjuicios, atendiendo a la pericial aportada por la actora como documento nº 18 de la demanda, que no llegó a ser desvirtuada de contrario, y por lo que la demandada debía ser condenada a abonar a la actora la cantidad reclamada ( arts. 1.106 y 1.107 del CC) . Además, hay que tener en cuenta que la demandada no llegó a negar la existencia de los mismos ni su valoración en su escrito de contestación a la demanda ( art. 405 de la LEC) .

En consecuencia, debe ser condenada a indemnizar a la actora en la cantidad total de 127.221,90 €, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, de conformidad con lo previsto en los arts. 1.100, 1.101 y 1.108 del CC.

SEXTO:De conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 de la LEC, no procede realizar pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada; pero las de la primera instancia serán de cargo de la demandada.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.