La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
PRIMERO. -Por la misma valoraciónque, de la pruebapracticada, se hace en la sentencia apelada, y, por los mismos razonamientos jurídicosque, en la misma, se aplican, que no han sido desvirtuados por la parte recurrente y que ahora se dan por reproducidos,procede su confirmación.
SEGUNDO. - Datos de interés para la resolución del recurso de apelación.
Don Juan Miguel y doña Adolfina contrajeron matrimoniobajo régimen económico de la sociedad de gananciales y, fruto de esa unión, tuvieron tres hijosa los que pusieron los nombres de :
. Candida
. Mariana
. Alfredo.
Mediante escritura pública otorgada el día 15 de diciembre de 1988que fue debidamente inscrita en el Registro Mercantil don Juan Miguel y doña Adolfina así como sus tres hijos doña Candida, doña Mariana y don Alfredo constituyeronla persona jurídica denominada " DIRECCION000." respecto de la cual se aprobaron sus estatutos el día 10 de junio de 1992, en los que consta como su objeto social la compraventa de pescado.Y siendo únicos accionistas de esta sociedad anónima don Juan Miguel y doña Adolfina así como la hija de ambos doña Candida, estas tres personas vendieron,el día 19 de junio de 2001,todas sus acciones en favor de don Alejo, quien estaba casadocon, la hija de don Juan Miguel y doña Adolfina, doña Mariana, y cambia el objeto de la sociedad que pasa a ser la promoción inmobiliaria.
En una parcela sita en el término municipal de Cabanillas de la Sierra(en la comarca de la Sierra de la Cabrerade la provincia de Madrid),la persona jurídica denominada " DIRECCION000." promovió,en el año 2008, la construcción de un complejo inmobiliario de viviendasdenominado " DIRECCION001".
Una de estas viviendas de la promociónla DIRECCION002 (de 181,16 metros cuadrados) fue vendida porla promotora " DIRECCION000." adon Juan Miguel y doña Adolfina.
En primer lugar se celebra el día 9 de junio de 2008un contrato de reservay se entrega por los compradores al vendedor un talónnominativo número NUM000 por importe de 6.420 euros,emitido el día 5 de junio de 2008, a cargo de la cuenta número NUM001 del "Banco Santander s.a.", talón que fue presentado por " DIRECCION000." para su compensación en la cuenta número NUM002 que tenía abierta a su nombre en el "Banco Guipuzcoano s.a." el día 30 de junio de 2008 y haciéndose el cargo en la cuenta de los compradores el día 1 de julio de 2018.
En segundo lugar se celebra el día 24 de octubre de 2008el contrato privado de compraventay se entrega por los compradores al vendedor un talónnominativo número NUM003 por importe de 28.980 eurosemitido el día 24 de octubre de 2008 a cargo de la cuenta número NUM001 de "Banco de Santander s.a.", talón que fue presentado por " DIRECCION000." para su compensación en la cuenta número NUM002 que tenía abierta a su nombre en el Banco Guipuzcoano s.a. el día 27 de octubre de 2008 y haciéndose el cargo en la cuenta de los compradores el día 28 de octubre de 2018.
Este contrato de compraventa fue novado modificativamenteen dos ocasiones, una el día 26 de febrero de 2009,y, la otra el día 30 de mayo de 2011.
La viviendaobjeto de la compraventa nunca llegó a construirsey el vendedor no devolvió a los compradores la parte del precio que ya le habían pagado.
Cuandoen el año 2008don Juan Miguel y doña Adolfina compranla vivienda DIRECCION002" ya eran dueños y propietariosde los siguientes bienes inmuebles.
. Un apartamentosito en la urbanización " DIRECCION003" de Fuengirola, adquirido mediante una compraventa celebrada en el mes de septiembre de 1995.
. Una vivienday dos plazas de garaje sitas en la DIRECCION004 de la localidad de San Agustín de Guadalix (Madrid), adquiridas mediante compraventa a la mercantil "Riofisa Procam s.l," el día 15 de abril de 2008.
. Una viviendaunifamiliar sita en la urbanización " DIRECCION005" adquirida mediante compraventa a la mercantil " DIRECCION000." el día 19 de julio de 2001 y que constituía la vivienda habitual del matrimonio.
.Una plaza de garaje en la casa DIRECCION006 de Madrid adquirida mediante compraventa celebrada el día 14 de abril de 1988.
.Dos plazas de aparcamiento (números NUM004 y NUM005) sitas en la DIRECCION007 en la localidad de San Agustín de Guadalix (Madrid) adquiridas mediante compraventa de 22 de enero de 2004 a la mercantil "Promocode 20 s.l.".
El día 21 de junio de 2012 mueredon Juan Miguel habiendo otorgado testamento el día 3 de diciembre de 1981, en el que constituía un usufructo universal de su herenciaen favor de su esposadoña Adolfina e instituía únicos y universales herederos por partes igualesa sus tres hijosdoña Candida, doña Mariana y don Alfredo. Habiéndole sobrevividoa don Juan Miguel su esposa y sus tres hijos que aceptaronsu herencia y se llevó a cabo la liquidación de la sociedad de ganancialesexistente entre el finado y la viuda.
Al "Banco Guipuzcoano s.a."le sucedión el "Banco de Sabadell s.a.".
Al amparo de lo dispuesto en la Ley 57/1968 de 27 de julio sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas,doña Adolfina y sus tres hijos doña Candida, doña Mariana y don Alfredo (en su condición de herederos del finado don Juan Miguel) presentaron,el día 11 de octubre de 2018, una demandacon la que promovieron un juicio ordinario contrael Banco de Sabadell s.a."(en su condición de sucesos del "Banco Guipuzcoano s.a.") y en la que solicitan que se condene al demandado a pagarles:
1º) 35.400 euros,en concepto de cantidades de dinero que los compradores ingresaron,como pago del precio, en la cuentaque la promotora inmobiliaria " DIRECCION000." tenía abierta en el "Banco guipuzcoano s.a." .Y que repartede la siguiente manera:
A)20.001 euros para doña Adolfina.
B)5.133 euros para doña Candida.
C)5.133 euros para doña Mariana.
D)5.133 euros para don Alfredo.
2º) 13.247,65 eurosresultado de capitalizar el interés remuneratoriodesde que se hicieron cada uno de los ingresos en la cuenta bancaria hasta la presentación de la demanda. Y que repartede la siguiente manera:
A)7.484,92 euros para doña Adolfina.
B)1.920,91 euros para doña Candida.
C)1.920,91 euros para doña Mariana.
D)1.920,91 euros para don Alfredo.
3º)El interés legal del dinero,como interés de demora sustantivodel artículo 1.108 del Código Civil, devengado desde la presentación de la demanda hasta que se dicte la sentencia en la primera instancia.
4º)El interés legal del dinero incrementado en dos puntos,como interés de demora procesaldel artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, devengado desde que se dicta la sentencia en la primera instancia hasta su completa satisfacción.
En este escrito de demanda nada se dicede que el destino que le iban a dar los compradores a la vivienda de " DIRECCION001" fuera el constituir su domicilio o residenciafamiliar con carácter permanenteo bien una residencia de temporadaaccidental o circunstancial.
El "Banco de Santander s.a.", como parte demandada, contestó a la demandamediante la presentación de un escrito de fecha 13 de marzo de 2019, en el que interesasu libre absolución con desestimación total de la demanda.
Entre los varios motivos de oposición a la estimación de la demanda, invocala inaplicación de la Ley 57/1968 por ser los compradores inversionistas.
En la primera instancia, se dictó, el día 27 de septiembre de 2021,la sentenciadefinitiva, en la que se absuelve libremente al demandado con desestimación total de la demandae imposición de las costas procesales a los demandantes.
Basándoseen la inaplicación de la Ley 57/1968 por ser los compradores inversionistas,lo que se argumenta,en el fundamento derecho segundo, en el que se dice lo siguiente: «Pues bien, visto y oído el resultado de la prueba practicada, este juez ha llegado a la conclusión de que los demandantes no quedan amparados por la Ley 57/1968 porque no han acreditado que la demandante sra. Adolfina y su difunto marido sr. Juan Miguel compraran sobre plano la vivienda unifamiliar DIRECCION002" sita en el SAU-3 de Cabanillas de la Sierra-Madrid con la intención de residir en ella, debiendo perjudicarles dicha ausencia de prueba conforme a las reglas de la carga de la prueba previstas en el art. 217 de la LEC, y conforme a la doctrina jurisprudencial que sobre dicha carga se ha transcrito, doctrina jurisprudencial a la que también se refiere la sentencia del Tribunal Supremo de 21-01-2020, que establece:
"De la jurisprudencia de esta sala se desprende que la aplicación de la Ley 57/1968 depende, conforme a su art. 1 , no de la condición de consumidor del comprador, sino de que la vivienda de que se trata esté destinada a domicilio o residencia familiar ( sentencias 360/2016, de 1 de junio , y 420/2016, de 24 de junio ), finalidad que debe alegarse en la demanda y, tratándose de una sociedad mercantil como en este caso, probarse debidamente ( sentencias 360/2016, de 1 de junio , 40/2016, de 24 de junio , 675/2016, de 16 de noviembre , y 161/2018, de 21 de marzo , entre otras)."
Las razones por las que este juez concluye que los demandantes no han acreditado que la demandante sra. Adolfina y su difunto marido sr. Juan Miguel compraron la vivienda de la promoción de DIRECCION000. con la intención de residir en ella son las que se exponen a continuación.
En primer lugar cabe destacar que, salvo error mío, en ninguna parte de la demanda se afirma expresamente que la demandante sra. Adolfina y su difunto marido sr. Juan Miguel compraran la vivienda sobre plano con la intención de residir en ella, ellos o alguno de sus hijos, de forma permanente o sólo los fines de semana y /o vacaciones.
Fue en el acto del juicio cuando las demandantes sra. Adolfina y la sra. Mariana alegaron a preguntas de su letrado que la vivienda se adquirió por la primera y su difunto marido para irse a vivir en ella, decisión que tomaron porque la vivienda en la que vivían antes (chalet sito en la DIRECCION005" sita en San Agustín de Guadalix -Madrid) era muy grande, queriendo ir a una vivienda más pequeña con el fin de rebajar costes, y con el fin de obtener un beneficio económico, toda vez que pretendían vender esta vivienda a precio superior al de la vivienda objeto de este procedimiento.
El testigo propuesto por los demandantes, don Alejo, confirmó punto por punto las anteriores alegaciones de las precitadas demandantes.
Sin embargo, las declaraciones de los precitados (demandantes y testigos) no acreditan el fin residencial de la compra de la vivienda.
En primer lugar porque el valor probatorio de tales declaraciones es escaso. Es obvio que las declaraciones de las demandantes precitadas son parciales, pues su interés es ganar el pleito, dando la versión de los hechos que más conviene a su interés. La declaración del testigo también es parcial, primero porque es el marido de la demandante sra. Mariana, y segundo porque en cierto modo puede sentirse responsable -con independencia de que lo sea o no- en su condición de administrador de DIRECCION000. -promotora de la construcción de vivienda objeto de este procedimiento- de las consecuencias económicas que para su familia política ha tenido la falta de entrega de la vivienda, sintiéndose por ello obligado -moralmente- a declarar en favor de los demandantes.
En segundo lugar, porque tales alegaciones de las partes - que la vivienda en la que vivían era muy grande, queriendo ir a una vivienda más pequeña con el fin de rebajar costes, y con el fin de obtener un beneficio económico, toda vez que pretendían vender la vivienda en la que vivían a precio superior al de la vivienda objeto de este procedimiento- quedan desvirtuadas, a juicio de este juez, por los documentos que han sido aportados al procedimiento, y ello por los motivos siguientes:
a) Es dudoso que irse a vivir a la vivienda objeto de este procedimiento supusiera un ahorro económico a la demandante sra. Adolfina y su difunto marido sr. Juan Miguel, pues ésta iba a ser una vivienda unifamiliar con jardín con 181'16 metros cuadrados de superficie construida (ver doc. 7 de la demanda, contrato de novación de compraventa de fecha 29-02-2009), y la vivienda en la que vivían era también una vivienda familiar con parcela, sita en la DIRECCION005 de San Agustín de Guadalix, que tenía 151'73 metros cuadrados de superficie construida, sobre una parcela de 164'05 metros cuadrados (ver doc. 10 de la demanda, consistente escritura de liquidación de la sociedad conyugal, aceptación y adjudicación de herencia de fecha 26-09-2012).
Toda vez que las dimensiones de las viviendas son aproximadamente las mismas - la de la promoción es algo más grande- este juez no es capaz de determinar, ni siquiera aproximadamente, el ahorro económico que pretendían obtener la demandante sra. Adolfina y su difunto marido sr. Juan Miguel.
b) También es dudoso que de la venta de la vivienda sita en la DIRECCION005 de San Agustín de Guadalix y posterior compra de la vivienda objeto de este procedimiento la demandante sra. Adolfina y su difunto marido sr. Juan Miguel fueran a obtener un beneficio económico, pues el valor de la primera vivienda era de 252.000 euros en 2012 (ver el precitado doc. 10 de la demanda), y el valor de compra de la vivienda perteneciente a la promoción sita en Cabanillas de la Sierra-Madrid era de 354.000 euros (ver docs. 1, 5, 7 y 8, consistentes en contrato de reserva, de compraventa, y de novación).
Es obvio que las cuentas no cuadran, y que de la venta y compra referidas en el párrafo anterior, la demandante sra. Adolfina y su difunto marido sr. Juan Miguel no obtenían beneficio alguno
c) Llama la atención que días antes de la firma del contrato de reserva de la vivienda objeto de este procedimiento, en concreto el 15-04-2008, la demandante sra. Adolfina y su difunto marido sr. Juan Miguel adquirieran un piso con dos plazas de garaje en la DIRECCION004, sita en San Agustín de Guadalix-Madrid, de 116'60 metros de superficie construida (aunque útiles 89'90 metros cuadrados), siendo el valor de la vivienda el de 286.335 euros, y el valor de cada una de las plazas de garaje el de 10.820, en 2012 (ver el precitado doc. 10 de la demanda).
Visto el valor y la superficie de la vivienda de la DIRECCION004, cabe preguntarse, y por tanto dudar de que la vivienda objeto de este procedimiento se comprara con el fin de residir en la misma, si la vivienda de la DIRECCION004 era la vivienda en la que realmente iban a residir la demandante sra. Adolfina y su difunto marido sr. Juan Miguel, pues esta vivienda es más pequeña que la vivienda unifamiliar de la DIRECCION005, siendo el valor de ambas viviendas aproximado, y dándose además la circunstancia de que aquellos tenían desde hace años su arraigo familiar y social en San Agustín de Guadalix y no en Cabanillas de la Sierra.» (transcripción literal de lo que se dice en la sentencia apelada dictada en la primera instancia).
Contra esta sentencia dictada en la primera instancia interpusieron recurso de apelación los demandantes, mediante la presentación de un escrito conjunto de fecha 2 de noviembre de 2021, en el que interesanla revocación de la sentenciaapelada y que se dicte otra, en su lugar, por la que se estime totalmente la demanda.
Frente a la interposición por los demandantes de su recurso de apelación, presentó el demandado un escrito de oposición a la apelaciónde fecha 16 de febrero de 2023, en el que interesala desestimación del recursode apelación y la confirmación de la sentenciaapelada dictada en la primera instancia.
TERCERO.-La reiterada comisión de abusos por parte de los promotores en las promociones inmobiliarias que conducían a que los compradores se quedaran sin casa y sin poder recuperar las sumas de dinero que habían anticipado como pago de parte del precio de compra, condujeron a la promulgación de la Ley 57/1968 de 21 de julio con una evidente finalidad tuitiva y proteccionista. Pero esta finalidad tuitiva y proteccionista queda reducida a los compradores de viviendas destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial (así queda recogido en su artículo primero). De tal manera que, cualquier otra adquisición en una promoción inmobiliaria por quien hubiera anticipado sumas de dinero, queda excluida del ámbito de aplicación de la Ley.
En consecuencia se encuentran fuera del ámbito de aplicación de la Ley 57/1968 los compradores de viviendas que, siendo o no consumidores, son "inversionistas"(invierten su dinero para obtener un rendimiento económico). De tal manera que esta cualidad de "inversionista" les expulsa del ámbito de aplicación de la Ley 57/1968. Así se pronuncian las sentencias del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 706/2011 de 25 de octubre y la número 360/2016 de 1 de junio (aunque la primera de las sentencias se refiere tanto al consumidor como al inversionista, la segunda aclara que lo determinante es el concepto de inversionista). Así como la número 582/2017 de 26 de octubre de 2017 -nº de recurso 1328/2015-.
CUARTO. -Insisten los apelantes, en su escrito de interposición del recurso de apelación, en que doña Adolfina y su difunto esposo don Juan Miguel no se dedicaban a la promoción inmobiliaria ni ejercían actividad alguna en ese sector. Lo que es cierto, ya que el finado don Juan Miguel se dedicó hasta su jubilación a la compraventa de pescado y su cónyuge doña Adolfina se dedicaba a las labores del hogar.
Pero, para apreciar la existencia de una finalidad no residencial que excluye la aplicación de la Ley 57/1968, no es necesario que el comprador sea un promotor inmobiliario o ejerza una actividad en ese sector,tal y como se proclama en la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 636/2022 de 3 de octubre de 2022 por la que se resuelve el recurso número 3214/2019 (número 2 del fundamento de derecho cuarto).
Nada, absolutamente nada se dijo en la demandade que la compra de la vivienda se hiciera con finalidad residencial, a pesar de ser un presupuesto indispensable para la aplicación de la Ley 57/1968 cuya aplicación se interesa en el presente caso.
Fue, aprovechando el interrogatorio de la codemandante doña Adolfina, cuando, a preguntas de su abogado, se deja caer esa finalidad residencial en la compra de la vivienda. Explicaque querían vender la vivienda que constituía su domicilio (chalet sito en el DIRECCION005" sita en la localidad de San Agustín de Guadalix provincia de Madrid) y fijar su nuevo domicilio en la vivienda de " DIRECCION001" de Cabanillas de la Sierra provincia de Madrid. Dando, como razón de este cambio, la superficie muy grande del chalet en el que residían y obtener un beneficio económico con la venta de una vivienda y la compra de la otra. Pero esta explicación queda contradichacon unos datos objetivos (superficie de cada vivienda y precio de adquisición) que se ponen de manifiesto en la sentencia dictada en la primera instancia, así como la adquisición el día 15 de abril de 2008 de un piso con dos plazas de garaje en la DIRECCION004 en San Agustín de Guadalix.
No puede darse al testimoniode don Alejo la relevancia que pretenden los demandantes. Y ello no solo porque está casado con una de las codemandantes doña Mariana sino también por ser el dueño de la empresa promotora y vendedora de la vivienda. Y, como vendedora, es la primera y principal obligada a la devolución de las cantidades de dinero que se reclaman en el presente proceso. Y, como promotora, no dio cumplimiento a la obligación que le impone la ley de constituir un aval bancario o concertar un seguro de caución y que le habrían asegurado a los compradores la recuperación de las cantidades de dinero entregadas en pago del precio.
QUINTO. -Las costas ocasionadas en esta segunda instanciase imponen a la parte apelante, al desestimarse todas sus pretensiones y no presentar el caso, que constituye el objeto del presente recurso, serias dudas ni de hecho ni de derecho ( apartado 1 del artículo 394 por remisión del apartado 1 del artículo 398, ambos de la ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).
Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación
