Sentencia Civil 113/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 21, Rec. 1093/2022 de 24 de marzo del 2025

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.-La representación de don Mauricio y de otros 17 más formuló demanda de juicio ordinario contra Ferbocar Construcciones S.A., Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.L, don Carlos Ramón y don Luciano en reclamación de cierta cantidad, en concepto de indemnización, por los defectos aparecidos en las viviendas adquiridas por ellos, siendo la primera de las entidades demandadas la constructora de las mismas, ocupándose la segunda de la promoción inmobiliaria en régimen de comunidad de aquéllas, tratándose de una gestora-promotora de la promoción, siendo el señor Carlos Ramón el arquitecto director de las obras de dichas viviendas y el señor Luciano quien intervino como arquitecto técnico en su ejecución, y ello al existir una serie de defectos desde el mismo momento de la recepción provisional de las obras, al no haber cumplido Ferbocar con su obligación de reparar los defectos concurrentes, siendo estos daños los recogidos en informe pericial por los mismos acompañados con su demanda, realizado por la arquitecta Doña Otilia el 29 de octubre de 2018, interesando la declaración de existencia de dichos vicios y defectos constructivos, así como del derecho de los actores a que dichos defectos y vicios fueran subsanados y reparados por cuenta de los demandados, ascendiendo el valor de la reparación de los referidos vicios constructivos a la suma de 289.867,16 €, conforme a lo establecido en el mencionado informe pericial, declarándose la procedencia de aplicar a la reparación de éstos la suma de 123.061,25 € retenida por los actores a la constructora, en virtud del contrato de arrendamiento de obra entre ellos pactado, condenando por ello solidariamente a los demandados a que le abonaran la suma de 166.805,91 €.

Ferbocar Construcciones S.A. se personó en autos oponiéndose a las pretensiones frente a ellas deducidas, alegando con carácter previo la existencia de una demanda por ella formulada contra los actores, de la que conocía el Juzgado de 1ª Instancia número 26 de los de Madrid, en procedimiento ordinario 478/2019 de, en la que le reclamaba el reintegro de las cantidades por ella abonadas, como sustituto del contribuyente, al Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón con base a diferencias de Licencia de Obras e Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), así como los 123.061, 25 €, correspondientes a la retenciones del 5% efectuadas por los actores respecto de las certificaciones de obra que había ido emitiendo y que no le habían sido devueltas, a pesar de haber transcurrido el plazo máximo pactado de un año desde el fin de la obra, señalando que con la presentación de la demanda se pretendía contrarrestar aquélla por la misma formulada contra dichos actores y, reconociendo que los demandantes, como propietarios de siete fincas registrales en las que se iba a construir un conjunto residencial de siete viviendas unifamiliares con garaje de uso común y urbanización, convinieron como DIRECCION000 C. B. con ella un contrato de ejecución de dicho conjunto residencial con fecha 13 de agosto de 2014, y posteriormente un segundo contrato para la ejecución de otras dos viviendas, y tras impugnar el informe pericial aportado por los mismos con su escrito de demanda, alegó la excepción de prescripción de la acción por los vicios y defectos a ellas imputados, teniendo en cuenta que se emitieron dos certificados finales de obra, un primero respecto de las siete primeras viviendas, de 7 de abril de 2016, y un segundo, respecto de las dos viviendas últimas, en fecha 16 de septiembre de 2016, y desde esas fechas y hasta la de la presentación de la demanda habían transcurrido más de los dos años previstos en el artículo 18 de la LOE para la reclamación de los mismos, alegando igualmente la excepción de falta de legitimación de los comuneros para reclamar vicios ajenos a sus propiedades, en cuanto en el informe pericial se describían vicios específicos de algunas viviendas y no de todas, de forma que estando extinguido el proindiviso de las viviendas y adjudicadas a cada propietario sus propias viviendas sólo el propietario de cada una de ellas se encontraría legitimado para reclamar los vicios o defectos de las mismas, señalando, por otra parte, que muchos de los vicios o defectos reclamados o bien no eran tales vicios, o bien su origen estaba en la falta de eficiencia de mantenimiento, lo que era ajeno al proceso constructivo, o bien obedecían a ausencias en el proyecto pero nunca a la ejecución material, por lo que Ferbocar carecía de legitimación pasiva para responder de tales vicios imputables a otros agentes de la edificación, negando pudiera exigírsele responsabilidad alguna en los mismos.

Don Luciano se personó en autos oponiéndose igualmente a las pretensiones frente al mismo deducidas, negando la existencia de relación contractual alguna que le uniera con la parte actora y señalando que, en cualquier caso, la actora ejercitaba exclusivamente en su demanda la acción derivada de la LOE y se encontraría prescrita la acción frente al mismo deducida, alegando la excepción de falta de legitimación activa de los actores y refiriéndose a la ausencia de responsabilidad por su parte, reconociendo haber actuado en calidad de arquitecto técnico en la obra objeto de discusión, y ello en tanto que actuó siempre conforme a la lex artis, cumpliendo sus obligaciones, no viniendo obligado a responder de los daños señalados en la demanda en tanto que defectos únicamente reclamables al contratista en cuanto vicios de terminación o acabado, no estando conforme, por otra parte, con la existencia de todos los relatados.

Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.L igualmente se personó en autos señalando su conformidad en cuanto a la constitución de la Comunidad de Bienes denominada DIRECCION000, a que se referían a los actores en su demanda, con el objeto de desarrollar una promoción inmobiliaria de edificación de nueve viviendas, señalando que los Estatutos fundacionales de esta Comunidad de Bienes la misma asumió la cualidad de verdadera promotora del proyecto inmobiliario, al hacer constar que su objeto era, en esencia, la promoción de un conjunto residencial en Pozuelo de Alarcón en la DIRECCION001, habiéndose reservado ella la gestión de la comunidad para el mejor desarrollo de la organización necesaria para las edificaciones, siendo los propietarios, dueños de los terrenos y con pleno dominio sobre toda la promoción, autopromotores de la edificación de las viviendas, resultando que por ello, negando fuera en cualquier caso ella la promotora de la construcción de dichas viviendas, sin perjuicio de que en cumplimiento de este deber de gestión y para el efectivo cumplimiento del objeto de la Comunidad, vino actuando como representante de la Comunidad de Bienes, concertando con terceros la ejecución de las obras, no siendo sino en Junta de la Comunidad de julio de 2017 cuando le revocaron de facto los poderes siguiendo directamente los actores con la gestión inmobiliaria. Igualmente negó que como gestor de la comunidad promotora incumpliera cualquiera de sus obligaciones, o incurriera en responsabilidad por culpa in eligiendo, en tanto que buscó una constructora de solvencia reconocida, encomendando la dirección de la obra profesionales y recabando los informes necesarios para garantizar la adecuada ejecución de la obra, sin que tampoco se le pudiera exigir una responsabilidad por culpa in vigilando en tanto que en todo momento hizo lo pertinente y necesario para la adecuada ejecución de las obras incluidos los repasos, remates o arreglos especificados tras la entrega, no pudiéndosele exigir responsabilidad alguna por hechos ejecutados por terceros.

Don Carlos Ramón se personó en autos alegando la excepción de falta de legitimación activa de los actores, al no haber acreditado que al tiempo de interposición de la demanda fueran ellos los propietarios de las viviendas que se indicaban en aquélla, además de efectuarse una petición de cuantía indemnizatoria global sin dirimir ni diferenciar lo que correspondía cada uno de los litigantes, señalando que los actores tuvieron una participación directa en el proceso constructivo en calidad de promotora de la obra, a través de la figura jurídica de una comunidad de bienes siendo quien costeó la obra, y tomó decisiones en dicho proceso, solicitando incluso una modificación respecto al acabado de los muretes que era el defecto principal de la reclamación objeto del litigio, refiriendo que la obra había finalizado el 7 de abril de 2016 para siete viviendas y el 16 de septiembre de 2016 para dos viviendas, de forma que dado el tiempo transcurrido sería necesario analizar la posible prescripción de la acción, no estando conforme en cualquier caso con que los daños reclamados obedecieran a causa alguna al mismo imputable.

Finalmente la Juzgadora de instancia dictó sentencia en la que ha venido a desestimar las pretensiones deducidas por la parte actora en su demanda considerando, por una parte, que estaría prescrita la acción de reclamación deducida frente a don Carlos Ramón y el señor Luciano, señalando que en relación con la entidad Ferbocar, así como en cuanto a la entidad Gesvilla, se encontrarían prescrita la acción para reclamar en base a los posibles defectos aparecidos en la primera fase de las viviendas que se entregaron en abril de 2016, pero no en relación con las dos viviendas entregadas en octubre de 2016, respecto de las que la prescripción consideró interrumpida, y ello teniendo en cuenta las concretas previsiones contenidas en el art 18 de la LOE, señalando que de la prueba practicada no cabía catalogar como promotora a la entidad Gesvilla Proyectos e Inversiones S.L, no respondiendo en consecuencia de la existencia de eventuales vicios de la construcción al no ser agente de la edificación, desestimando por ello la demanda frente a ella ejercitada y, señalando que no pudiendo desprenderse de la prueba practicada vicios constructivos achacables a la constructora, al no quedar acreditada la causa de los mismos, ni poder distinguir, en caso de existir, la incidencia de los acreditados al mantenimiento del edificio, todo ello le llevaba igualmente a desestimar la demanda respecto de la entidad constructora Ferbocar Construcciones S.A.

Interesada por la parte actora la aclaración de la sentencia dictada se dictó Auto, con fecha 29 de julio de 2022 no accediendo a la misma por considerar que las pretensiones de quien interesó la aclaración iban más allá de las previsiones contenidas en el artículo 214 de la LEC en relación con el artículo 267 de la LOPJ, sin perjuicio de aclarar un error material observado en la misma en cuanto a la fecha del juicio.

Contra la anterior resolución ha venido a interponer recurso de apelación la representación de don Mauricio y otros 17 más, y ello por considerar que la sentencia recurrida incurría en un grave error de derecho, vulnerando el artículo 1964.1 del Código Civil y concordantes al establecer la duración del plazo de prescripción en dos años, cuando constaba acreditado de las actuaciones que los actores no sólo ejercitaban las acciones que les confería la Ley de Ordenación de la Edificación sino también las de responsabilidad contractual que derivaban del artículo 1.101 del CCv, cuyo plazo de prescripción era de cinco años, incurriendo la sentencia dictada, como se decía en el segundo de los motivos de su escrito formalizando el recurso de apelación que nos ocupa, en grave error de hecho al identificar los daños recogidos en el informe pericial aportado por la parte actora y objeto de reclamación, con los desperfectos y repasos pendientes reflejados en las listas de "reservas" aportadas por la codemandada Gesvilla, que ellos no tenían, siendo lo cierto que la práctica totalidad de los daños reclamados no figuran en las citadas listas de "reservas". Como tercero de los motivos de su recurso de apelación la parte actora mantuvo que la sentencia dictada incurría también en grave error de derecho, infringiendo tanto lo dispuesto en los artículos 17 y 18 de la LOE como el artículo 1969 del CCv así como la jurisprudencia aplicable, al fijar el "dies a quo" para el cómputo de la prescripción en la fecha de las actas de recepción de las viviendas " con reservas" momento en el que ni se había iniciado el periodo de garantía del artículo 17 de la LOE, ni los actores conocían la dimensión cierta de los daños, ni tenían un cabal conocimiento de los motivos de los mismos y ello hasta que no dispusieron de un informe técnico que los reseñara, indicando, a mayor abundamiento, que la sentencia también incurría en error de hecho al afirmar, en relación con las reclamaciones efectuadas a Ferbocar en el año 2017, que no constaba su entrega hasta el 2018, cuando constaba acreditado documentalmente el envío de tales reclamaciones por burofax, sin que se hubieran impugnado dichos documentos. Como quinto de los motivos de impugnación contra la sentencia dictada en instancia la parte apelante mantuvo que la Juzgadora había incurrido en error patente en la valoración de la prueba al afirmar que de los documentos aportados parecía que Gesvilla era un mero representante de la Comunidad de Propietarios, cuando de los propios Estatutos de la Comunidad y documentos de adhesión de los actores a la misma se desprendía que Gesvilla ostentaba las facultades decisorias propias del promotor, siendo que, como consecuencia inevitable de ese error, se había infringido lo dispuesto en el artículo 17.4 de la LOE, al excluir cualquier tipo de responsabilidad de dicha entidad como promotor que actuó como tal en la obra, no estando conforme la parte apelante con lo que denomina someras conclusiones alcanzadas en la sentencia dictada sobre los vicios en los que fundamentaba su reclamación, que conllevaba un error patente en la valoración de la prueba, habiendo realizado la Juzgadora afirmaciones no respaldadas por los distintos informes periciales aportados por las partes, coincidentes todos ellos en señalar la realidad de los defectos origen de la reclamación, aun cuando discreparan en sus causas y en la valoración económica de los mismos, de forma que al fundamentar la sentencia, conforme se indica en el séptimo de los motivos de impugnación, la exoneración de Ferbocar en la falta de acreditación de la causa de los daños, la resolución recurrida infringía lo establecido en el artículo 17.3 de la LOE, en el que se indica que cuando no puede precisarse el grado de intervención de los agentes, lejos de exonerarles de responsabilidad, procedía declarar la responsabilidad solidaria de todos ellos, para concluir señalando que al desestimar la demanda, estando acreditados los daños y la existencia de obligaciones contractuales, la resolución recurrida estaba vulnerando tanto el artículo 17 de la LOE como el artículo 1101 y concordantes del Código Civil que imponían la responsabilidad de todos los contratantes agentes de la edificación.

Por su parte, la representación de Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.L al oponerse al recurso de apelación formulado por la parte actora contra la sentencia dictada en instancia, vino a impugnar la misma por considerar que la Juzgadora había incurrido en error de derecho al no estimar la prescripción de la acción, conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1 de la LOE, respecto de la segunda fase de las viviendas, tratándose de un error puntualmente aritmético en el cómputo de los plazos, señalando que la primera intimación o requerimiento recibida por ella no había sido sino burofax de 26 de diciembre de 2018.

SEGUNDO.-Antes de entrar a analizar los motivos de impugnación mantenidos contra la resolución adoptada en instancia, y habiendo devenido firme en cualquier caso el pronunciamiento contenido en aquélla desestimando la falta de legitimación de la parte actora, conviene que señalemos una serie de hechos que, no discutidos, tienen interés para la resolución de las cuestiones planteadas.

Así es un hecho acreditado en autos que, con fecha 29 de septiembre de 2011, Don Ángel Daniel y don Alexis declararon su voluntad de constituir una Comunidad de Bienes denominada " DIRECCION000 C.B" que debía regirse conforme a los Estatutos en ese momento aprobados, figurando éstos unidos a los folios 57 y siguientes de las actuaciones, desprendiéndose de los mismos que el objeto exclusivo de dicha Comunidad de Bienes, conforme a lo previsto en el artículo tres de dichos Estatutos, no era sino "a) la adquisición de todas o parte de las fincas que continuación se describen:

Parcelas edificables números NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007 y NUM008 de la Manzana uno de la NUM009 "Remate DIRECCION000" del Plan General de Ordenación Urbana de Pozuelo de Alarcón (Madrid), según quedan identificadas en el plano adjunto a los presentes Estatutos, como "Anexo I".

CARACTERISTICAS: cada parcela tiene una superficie aproximada de 500 m² y una edificabilidad de 293 m², sobre rasante.

TITULO: La sociedad "EDIFICIO RAMON Y CAJAL S.A" es dueña de una participación del 39, 7066% en la Junta de Compensación del Polígono 3 de Pozuelo de Alarcón (Madrid), entidad domiciliada en Pozuelo de Alarcón, C/ Sevilla número 9 y con CIF E-28618460, siendo a su vez dicha Junta de Compensación titular de las parcelas descritas, por acta de protocolización, compensación y parcelación del Polígono 3 de Pozuelo de Alarcón se (Madrid), de 27 de junio de 1985, autorizada por el notario de Pozuelo de Alarcón don José Luis del Río menor, con el número 1190 de orden de su protocolo.

Mediante contrato privado de compromiso de venta, de fecha 9 de marzo de 2011 y posterior anexo de fecha 6 de septiembre de 2011, "EDIFICIO RAMON Y CAJAL S.A" ha adquirido el compromiso de transmitir las nueve (9) fincas descritas a favor de La Comunidad, una vez que las mismas estén debidamente inscritas en el registro de la propiedad, como consecuencia de la inscripción del correspondiente Proyecto de Reparcelación urbanística.

INSCRIPCION: Pendientes de inscripción individual, por estar en trámite ante el Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón el Proyecto de Reparcelación, que está aprobado por unanimidad por la Junta de Compensación del Polígono 3 de Pozuelo de Alarcón se (Madrid), se hayan inscritas a favor de la Junta de Compensación en el Registro de la Propiedad número uno de Pozuelo de Alarcón (Madrid se) al tomo NUM010, libro NUM011, folio NUM012, finca número NUM013, inscripción 1ª.

CARGAS: las fincas se encuentran libres de cargas y gravámenes

b) La construcción sobre las fincas de un Conjunto Residencial formado por un mínimo de 4 y un máximo de 9 viviendas, según proyecto del arquitecto don Carlos Ramón", siendo el último objeto de dicha Comunidad, la adjudicación, en función de las cuotas definitivas de propiedad, de cada vivienda y su parcela independiente, con su participación en los elementos comunes que correspondieran, en su caso, a los diversos comuneros, conforme se estableciera los documentos de adhesión, quedando limitada la duración de la Comunidad al tiempo de realización de su objeto, quedando totalmente disuelta y extinguida de pleno derecho una vez cumplido él mismo.

No se discute la adhesión de los actores a la referida Comunidad de Bienes " DIRECCION000 CB ", actuando la entidad Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.L como apoderada de la referida Comunidad de Bienes y como gestora de aquélla, constando, de los documentos unidos a los folios 83 y siguientes, que los comuneros que se adherían aceptaban la propuesta formulada por la gestora, ratificando cuantas actuaciones hubiera llevado a cabo para la consecución de los fines que se perseguían, aceptando, aprobando y sometiéndose de manera expresa e irrevocable a los Estatutos por los que se regía la Comunidad de Bienes, determinándose la correspondiente cuota de participación de cada uno de los mismos y el valor de cada vivienda a construir, así como la forma de pago de la misma.

Del documento que obra al folio 150 de las actuaciones se desprende que la entidad Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.L, "en su condición de apoderada de la Comunidad de Bienes " DIRECCION000 C.B". en adelante la propiedad", refiriendo los integrantes de dicha Comunidad de Bienes, convino con Ferbocar Construcciones S.A, con fecha 13 de agosto de 2014, un contrato de arrendamiento de obra con aportación de materiales para la construcción de un conjunto de seis viviendas pareadas y una individual con garaje mancomunado, habiéndose concertado entre las mismas partes, con fecha 19 de mayo de 2015 (folios 201 y siguientes), un segundo contrato, actuando igualmente Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.L, "en su condición de apoderada de la Comunidad de Bienes " DIRECCION000 CB "", reseñando igualmente sus integrantes, un contrato de arrendamiento de obra con aportación de materiales para la construcción de un conjunto de dos viviendas pareadas con garaje mancomunado.

De los documentos unidos a los folios 219 y siguientes se desprende que se emitió el certificado final de la obra de siete, de un total de nueve, viviendas unifamiliares con garaje mancomunado en la DIRECCION001 números NUM001, NUM003, NUM005, NUM007, NUM014, NUM015 y NUM016 de Pozuelo de Alarcón, y ello con fecha 7 de abril de 2016, habiéndose recepcionado la mencionada obra el 10 de mayo de 2016 (folio 224).

Igualmente, consta certificado final de dos de las nueve viviendas unifamiliares con garaje mancomunado sitas en la DIRECCION002 de Pozuelo de Alarcón con fecha 16 de septiembre de 2016 (folio 216), habiéndose procedido a la recepción de dichas viviendas el día 7 de octubre de 2016 (folio 231).

Figuran en los documentos obrantes a los folios 596 y siguientes las reparaciones necesarias y a efectuar en las viviendas una vez recepcionada aquéllas.

Consta en autos que con fecha 7 de febrero de 2017 se remitió burofax por parte de DIRECCION000 CB a Ferbocar Construcciones S.A, con el fin de que procediera a la reparación y subsanación de los repasos, desperfectos y remates de obra que debía ejecutar y que se recogían en las actas de recepción de la obra y en los documentos de la entrega de las viviendas, concediéndole un plazo para ello hasta el 17 de marzo de 2017, apercibiéndole de que si no se procedería a efectuar un peritaje, por técnico independiente, de los trabajos pendientes a la fecha para ejecutar los mismos con cargo al importe retenido de las certificaciones de obra, habiéndose remitido nuevo requerimiento al efecto, concediéndole un plazo extraordinario hasta el 15 de mayo de 2017 para acometer y finalizar la totalidad de los repasos, al haberse ejecutado varios de forma defectuosa (folio 343), constando igualmente remitida nueva comunicación el 20 de diciembre de 2017 en la que se habla de la falta de subsanación de todos los repasos y desperfectos pendientes señalando un nuevo plazo para el plan de resolución de aquéllos antes del 12 de febrero de 2018, refiriendo que en su defecto procedería una propuesta de compensación económica de cada uno de los comuneros en los que aún existieran repasos y/o defectos pendientes de reparar.

De los documentos unidos a los folios 390 y siguientes se desprende que con fecha 26 de diciembre de 2018 los propietarios integrantes de la Comunidad " DIRECCION000" remitieron un nuevo burofax a la entidad Ferbocar confirmando en la existencia de numerosos desperfectos en las viviendas de aquéllos, que habían sido ya puestos en su conocimiento, reseñando los daños existentes conforme informe técnico pericial facilitado, requiriéndole procediera de inmediato a efectuar las reparaciones pertinentes, habiendo sido recepcionado este burofax el 8 de enero de 2019, procediendo Ferbocar a dar respuesta a aquél negando fueran a proceder a realizar reparación alguna ni a efectuar cualquier tipo de compensación económica, habiendo procedido a responder tal burofax los actores con fecha 8 de febrero de 2019 pasando a existir una serie de e-mails cruzados entre la parte actora y Fercobar en relación con los desperfectos existentes y ello en febrero de 2019 y hasta abril de ese mismo año.

Consta igualmente en autos, a los folios 382 y siguientes, que se remitió burofax con fecha 28 de diciembre de 2018 por los hoy actores en tanto que integrantes de la Comunidad " DIRECCION000" a Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.L, reclamándole los daños existentes a esa fecha, en relación con un informe de daños por ellos conseguido, indicando que la referida entidad, en su calidad de promotora era responsable solidaria con arreglo a la legislación vigente de los defectos constructivos observados, habiendo dado respuesta la entidad Gesvilla a tal burofax negando fuera la promotora de las viviendas en tanto que simplemente había sido gestora de la comunidad de bienes, actuando siempre siguiendo las instrucciones de sus partícipes.

Del documento unido a los folios 416 y siguientes consta requerimiento dirigido por los actores al señor don Carlos Ramón, con fecha 8 de enero de 2019, comentándole la existencia de los defectos observados en las viviendas en cuya construcción había intervenido, figurando a los folios 424 y siguientes que la Comunidad " DIRECCION000" dirigió igualmente requerimiento a don Luciano en relación con los daños que se observaba las viviendas ejecutadas, y ello con fecha 12 de junio de 2019.

TERCERO.-Consta en autos un informe pericial elaborado a instancia de la parte actora por doña Otilia, de fecha 29 de octubre de 2018, existiendo un acta de presencia levantada por el Ilustre Notario de Pozuelo de Alarcón señor Pries Pardo, de fecha 28 de marzo de 2019, para ratificar la existencia de los daños que en él mismo se observaban.

En este informe técnico y dictamen sobre el estado del conjunto constructivo de las nueve viviendas unifamiliares, ocho pareadas y una aislada, de la DIRECCION001 de Pozuelo de Alarcón, elaborado por doña Otilia y don Agapito, aun cuando sólo firme la primera de ellos, que aparece unido a los folios 233 y siguientes, se describen la existencia de defectos o daños en el muro del cierre de la de la parcela DIRECCION001, consistente en daños en la pintura y en que el enfoscado se encontraba dañado por penetración del agua que posiblemente generaría fisuras, al igual que daños en el muro medianero entre parcelas, al no existir en él mismo vierte aguas y rodapiés de igual material que el soldado, consistiendo los daños observados en daños de desprendimiento de pintura, humedades por capilaridad, fisuras y desprendimientos en los paños verticales y daños por grietas por falta de junta de dilatación entre estos paños, además de que en algunos tramos de los muros, coincidentes con áreas pavimentadas, no existía rodapiés habiéndose desprendido la fisura, apareciendo en ciertos paños la pintura cuarteada, como por ejemplo en la vivienda NUM001, señalándose en este informe la existencia de fisuras tanto en las cabezas de los muros como en las zonas superiores e inferiores de los paños verticales y grietas en los muros medianeros que conectaba las fachadas a la DIRECCION001 con el muro de cierre de esa misma calle, así como en la vivienda número NUM017 en el muro lateral de cierre de la parcela, indicando que en algún caso las chapas del zócalo metálico se encontraban desprendidas del muro, perdiendo así su capacidad de protección de la zona inferior del mismo.

En este mismo informe pericial y en relación con los muros de piscinas/jardines se señala que se apreciaban abombamiento y desprendimientos de pintura principalmente en las cabezas y partes superiores de sus paños verticales, encontrándose en la vivienda número NUM003 la pintura de todo un paño cuarteado. En relación con los muros de acceso al garaje igualmente se apreciaban desprendimientos de pintura en cabeza y zonas superiores e intermedias de las zonas verticales. En relación con las terrazas de la planta NUM018-piscinas en este informe pericial se señala que de manera generalizada, y con mayor o menor intensidad, en todas las viviendas se manifestaban eflorescencias en el paramento vertical entre la terraza y la piscina, extendiéndose en algunos casos por el pavimento de la piscina y escalones de bajada a la misma, apareciendo igualmente estas eflorescencias en el canto y cara inferior del voladizo de la losa de la piscina, observándose que el encuentro de las piezas del soldado con las canalizadas no era estanco, existiendo fisuras, falta de sellado, huecos lineales y holguras entre el solado y las rejillas-canaleta. Igualmente se refiere en este informe que en torno a las canaletas y bordes de terrazas se apreciaban filtraciones y falta de material de agarre de las piezas de gres porcelanico/piedra natural a la solera, con el típico sonido a hueco cuando se las golpeaba, haciendo constar que alguna de las piezas colocadas en el paramento vertical se habían separado del mismo y se movían, especificando que en la vivienda número NUM014, en la cara exterior del rebosadero, se apreciaba acuartelamiento y desprendimiento de la pintura, así como la aparición de eflorescencias.

En relación con los solados exteriores, y en el informe acompañado por la parte actora con su demanda, a que nos venimos refiriendo, se constata por sus autores que se aprecian piezas del soldado de terraza mal asentadas, sueltas y agrietadas.

En cuanto a las pérgolas diseñadas como elemento estructural autoportante se observaba que la pintura se había desprendido en muchos casos, y, aunque en varias viviendas se habían instalado lunas de vidrio con estructura de aluminio desmontable que cubría las pérgolas y las zonas afectadas, sin embargo existían otras zonas expuestas que seguían deteriorándose.

Conforme consta en este informe elaborado por la señora Otilia en las fachadas de las viviendas se habían producido desconchones de pintura en algunos paños de las mismas, señalando que la vivienda número NUM001, la única de la promoción que se trataba de una vivienda unifamiliar aislada, se observaban fisuras, manchas y acuartelamiento de la pintura en los hastiales de la fachada suroeste.

En cuanto a la cerrajería de las viviendas se señalaban en el informe pericial al que nos venimos refiriendo la existencia de desprendimiento de pintura de esmalte sobre la puerta de chapa de acero en numerosos puntos de la superficie, tanto en la puerta peatonal como en la de acceso rodado al garaje, presentando las barandillas que protegían el desnivel entre la losa de las piscinas y la zona ajardinada desprendimientos de pintura y oxidaciones puntuales, muy avanzadas en algunos casos, apreciándose igualmente desprendimiento de pintura y oxidación de los elementos de cerrajería que componían la escalera, tubos estructurales, peldañeado y pletinas que formaban las barandillas de las escaleras que salvaban el desnivel entre la piscina y el jardín de la mayoría de las viviendas, observándose igualmente desprendimiento de pintura inicio de oxidación del acero de las barandillas de las terrazas de las plantas superiores de las viviendas.

En el interior de las viviendas, y concretamente las viviendas números NUM019 y NUM017 se aprecia por el perito que elaboró el informe a que nos venimos refiriendo un mal encintado de las juntas de las placas de pladur, remates perimetrales en encuentros con mecanismos de encendidos de luz, áreas de distinta rugosidad, picos, rozaduras y rayas de pintura por falta de lijado de paredes o emplastos sobre base.

En cuanto a las puertas principales de acceso al interior de las viviendas, forradas con un panel de cartón prensado tipo DM, en las puertas de las viviendas números NUM003 y NUM007 se había producido un abombamiento de la superficie de acabado, apreciándose igualmente pequeños perfiles de chapa perimetrales entre los que se encajaban los paneles, que no se encontraban estancos ni lineales.

Reseñándose en el informe que tanto las carpinterías exteriores, ventanas, puertas balconeras, fijos y persianas eran de aluminio lacado, y que en las viviendas número NUM003 y NUM019 las carpinterías y persianas presentaban varios daños, concretamente problemas de estanqueidad en los cierres de las puertas correderas y abatibles, siendo defectuosos los registros de los cajones de persianas, encontrándose mal fijados los tapajuntas, que presentaban algunas abolladuras, observándose que las persianas exteriores de los huecos de ventanas más grandes tenían rozaduras y arañazos.

Igualmente, se reseña en el informe elaborado por la señora Otilia que en los cuartos húmedos, esto es cocinas, baños y aseos, en cumplimiento de la normativa de aplicación del Código Técnico de la Edificación, se había instalado un sistema de renovación de aire que evacuaba el aire viciado existente en estas estancias, y si bien su funcionamiento era correcto y efectivo en tanto se encontraba en marcha, sin embargo estando apagado el sistema trabajaba de manera inversa, de forma que, a pesar de contar el extractor con una pieza anti retorno, se producía la circulación de aire de fuera a dentro.

Finalmente, en el tan reiterado informe pericial, consta que la vivienda número NUM003 se producía entrada de agua por el encuentro entre el cerramiento vertical de ladrillo y la viga perimetral de hormigón existente encima de la puerta principal de acceso al vestíbulo, además de la correspondiente mancha de humedad originada a través del registro de electricidad situado en el tabique trasdosado de pladur.

En este informe igualmente se reseñan las causas originadoras de los daños relatados y el coste de reparación de aquéllos ascendente a 289.867,16 €.

Obra igualmente a los folios 745 y siguientes de las actuaciones informe pericial realizado por el arquitecto don Marcial, a instancia de D. Carlos Ramón, en el que se ratifican la existencia de una serie de patologías, con origen en distintas causas en el conjunto de edificaciones de la DIRECCION002 de Pozuelo de Alarcón, determinando el señor Marcial cuáles son las causas de dichas patologías, sin discutir realmente la certeza de los daños señalados en el informe pericial de la parte actora, valorando aquéllos en 147.137,48 €.

Consta a los folios 831 y siguientes informe pericial realizado por don Abel, como arquitecto técnico, realizado a instancia de D. Luciano, en el que se reconocen problemas puntuales y localizados, casi todos de ellos de carácter estético y situados en el exterior de las viviendas, que según su entender obedecen a tres causas, o en la concurrencia de varias de ellas: bien a defectos puntuales de mano de obra habituales en los procesos de construcción, que se suelen ser resolver en los repasos de posventa, bien a faltas de mantenimiento, al no haber seguido los actores las instrucciones de mantenimiento preventivo y correctivo establecidas en el Libro de Uso y Mantenimiento, bien a determinadas decisiones y diseños de proyecto que provocaban, principalmente, que determinadas unidades de obra tuvieran que de ser sometidas a un mantenimiento más continuado y frecuente que si se hubieran optado por otras soluciones. Este perito considera como más ajustado al coste de reparación de estos daños el de 116.211,63 €.

Finalmente, figura unido a las actuaciones informe realizado por don Abelardo, a instancia de la entidad Ferbocar S.A, en el que se reseñan los daños y deficiencias evidenciados, en relación con las vallas de cierre de las parcelas de separación entre jardines de viviendas, y el acceso al garaje comunitario, así como los puntuales defectos de pintura en los muros de cierre de las piscinas de las viviendas NUM001 a NUM014, la existencia de manchas blanquecinas y eflorecencias en los pavimentos, peldaños de terraza y aplacados del borde de las piscinas de determinadas viviendas, así como defectos de sellado de terminación de las canaletas o puntuales defectos en los rejuntados de baldosas, desprendimiento de pintura y fisuras en las vigas perimetrales de las pérgolas, desprendimientos y decoloración de la pintura en algunos de los petos de terrazas y frentes de aleros, puntuales desprendimiento y oxidación de las barandillas de terrazas y las escaleras metálicas de bajada los jardines de dos de las nueve viviendas, defectos en la aplicación de la pintura plástica de las viviendas NUM019 y NUM017, defectos en los perfiles de carpintería de aluminio de tres puertas de acceso a las viviendas NUM003, NUM007 y NUM019, problemas en la instalación de ventilación y puntual humedad de filtración en la vivienda NUM003, valorando este perito el coste de las reparaciones necesarias en 97.908,43 €.

Es decir, de la prueba practicada y obrante en autos y más allá del alcance de cuáles sean los desperfectos o deterioros observados en el conjunto residencial objeto del litigio, así como las posibles causas de los mismos, que posteriormente en su caso analizaremos, en cualquier caso, ha quedado acreditada la certeza de la existencia de defectos y desperfectos en la obra ejecutada.

CUARTO.-Llegados a este punto, debemos indicar que, pese a lo referido por alguno de los codemandados en sus escritos de contestación a la demanda, que referimos en el fundamento jurídico primero de la presente resolución, la parte actora en su demanda cita en apoyo de sus pretensiones "tanto las disposiciones de la LOE como los arts. 1101, siguientes y concordantes del Código Civil", es decir se ejercita acumuladamente por aquélla una acción de reclamación ex lege, derivada de las previsiones contenidas en la LOE, y junto con dicha acción de una acción de responsabilidad contractual a la que se refiere el Código Civil, siendo evidente la compatibilidad y ejercicio de ambas acciones, en tanto que como se indica en el art. 17.1 de la LOE: "Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes ...",señalándose en su número NUM007 que: "Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa".

Considera este Tribunal, llegado a este punto, que no discutiéndose la relación contractual existente entre los actores con la entidad Gesvilla Proyectos Imobiliarios S.L y Ferbocar Construcciones S.Ai, no cabe duda de la existencia de aquélla por parte de los actores con el Sr Carlos Ramón, quien intervino como arquitecto en las obras litigiosas, y ello en tanto que ya en los propios Estatutos de la Comunidad de Bienes DIRECCION000, a la que se adhirieron los actores en el procedimiento, al señalarse su objeto ya se indicaba que era, tras la adquisición de determinados terrenos en los que construir, la cierta construcción por parte de tal Comunidad de Bienes de un conjunto residencial conforme a un proyecto de don Carlos Ramón, existiendo una relación contractual de los actores con el Sr Luciano en tano que la contratación de mismo se realizó en nombre de dicha Comunidad de Bienes.

Siendo ello así este Tribunal considera que la primera cuestión que debemos plantearnos es, y ello a la vista del motivo de impugnación quinto de los contenidos en el escrito formalizando el recurso de apelación que nos ocupa, si la entidad Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.L, puede y debe ser considerada como promotora de la construcción del conjunto residencial a que nos venimos refiriendo, y ello a los efectos de la posible responsabilidad ex lege derivada de las previsiones contenidas en la Ley de Ordenación de la Edificación, en tanto que interviniente como tal en el proceso constructivo, no existiendo duda alguna de la intervención en éste del resto de las partes demandadas, en tanto que constructora, arquitecto, y arquitecto técnico que proyectaron, dirigieron, ejecutaron y vigilaron la ejecución de las obras previstas en los términos referidos en el artículo 17 antes trascrito, señalándose en el párrafo segundo del número tres de este mismo precepto que "En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.".

En este punto, y como se indica en entre otras resoluciones de nuestro Tribunal Supremo en sentencia de 5 de mayo de 2015 (recurso de casación 1569/2013), tras reseñar el contenido del artículo 17 a que anteriormente nos hemos referido: "Para abordar dicha cuestión resulta necesario poner en relación dicha norma con la del artículo 9 de la propia LOE que, al referirse a la figura del promotor, dice:

1. Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

2. Son obligaciones del promotor:

a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.

b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.

c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.

d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.

e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

Pues bien, en el caso presente no puede afirmarse tal condición en la demandada Piedad ya que en el contrato de gestión celebrado por la misma con la cooperativa "Residencial Vallecas S.Coop.Mad" de fecha 3 de marzo de 2003, consta claramente que esta última es la titular del pleno dominio de las fincas sobre las que se va a llevar a cabo la edificación y que, sobre las fincas reseñadas, la Cooperativa se propone realizar la edificación de 66 viviendas de protección oficial, e igualmente que el objeto del contrato con Piedad es la prestación de servicios para recibir toda la asistencia técnica, económica, jurídica y administrativa que sea necesaria "para llevar a cabo la promoción de las viviendas, plazas de garaje, trasteros y locales comerciales referidos", de modo que en cuanto a la contratación de las obras Piedad asume simplemente el "asesoramiento y redacción contrato de ejecución de obras", así como "incidencias y seguimiento del contrato, modificaciones y contenciosos". Consta que el contrato de ejecución de obra y los contratos de dirección de la misma con los técnicos se celebra directamente por "Residencial Vallecas S.Coop.Mad" y no por Piedad.

En definitiva la demandada Piedad no asume la condición de promotora en los términos a que se refiere la sentencia de esta Sala núm. 274/2009 de 27 abril , cuando afirma que «el llamado "promotor de comunidades" es definido como aquella persona física o jurídica, pública o privada, que facilita a sus asociados la edificación de todo tipo de viviendas; de ordinario, es un profesional de la gestión inmobiliaria, que ostenta el dominio o una opción de compra sobre un determinado terreno y ofrece y gestiona la construcción en comunidad de todo o parte del suelo edificable, esperando encontrar asociados o comuneros que cooperen; pertenece, pues, al espacio de la gestión y asume y organiza la edificación por cuenta de la comunidad, como un apoderado en posesión de poder irrevocable, que en principio exige que se le otorgue ( STS de 25 de febrero de 1985 )» ; condiciones que no se dan en la entidad hoy recurrente."

Pues bien, en el concreto supuesto que nos ocupa de la prueba practicada y obrante en autos es cierto que, como se indica en la resolución recurrida, no consta en autos el contrato o poder que vinculara a los actores con la entidad Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.L, ahora bien, siendo ello así, son datos que consideramos de interés para resolver la presente cuestión los siguientes:

1) en el acta de constitución de " DIRECCION000 C.B" de fecha 28 de septiembre de 2011, intervino como uno de los dos constituyentes de la misma don Ángel Daniel (folios 55) quien a su vez es quien interviene en nombre y representación de la entidad mercantil Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.L en los documentos de adhesión a la referida Comunidad de Bienes por parte de los hoy actores, tal y como se desprende de los documentos unidos a los folios 83 y siguientes, concertados a partir del día 31 de diciembre de 2012.

2) Es significativo que en los Estatutos de DIRECCION000 C.B que figuran unidos a las actuaciones (folios 57 y siguientes), y cuyo objeto trascribimos en el segundo de los fundamentos jurídicos de la presente resolución, al determinarse los objetivos exclusivos de esta Comunidad de Bienes se indique que es la adquisición de todas o parte de las fincas que se describen, señalándose que mediante contrato privado de compromiso de venta, de fecha 9 de marzo de 2011 y posterior Anexo de fecha 6 de septiembre de 2011, esto es en fecha anterior a la de la propia constitución de la Comunidad de Bienes, el 29 de septiembre de 2011, la sociedad dueña de las nueve fincas sobre las que se iba a construir el conjunto residencial previsto en dichos Estatutos, y que debía adquirir la misma, había adquirido el compromiso de trasmitir tales fincas "a favor de La Comunidad".

3) El Sr Ángel Daniel pese a constituir la Comunidad de Bienes " DIRECCION000 C.B", sin embargo, no forma parte de la misma.

Aun no figurando dicho contrato privado de compromiso de venta unido a las actuaciones, así como tampoco su Anexo, es difícil que concertados los contratos referidos en momento anterior al de la constitución de la propia Comunidad de Bienes integrada por los actores en la litis, ésta hubiera podido adquirir compromiso alguno en relación con la adquisición de estas fincas, al no existir en ese momento.

Considera este Tribunal que la entidad Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S. L se trata realmente de un profesional de la gestión inmobiliaria, que gestionó la constitución de una Comunidad de Bienes para llegar a construir sobre un terreno respecto del que tenía determinados derechos, en tanto que sólo así se explica el contenido del artículo tercero de los Estatutos de DIRECCION000 C.B, refiriendo la existencia de contratos privados concertados en un momento anterior al de su propia constitución respecto de un compromiso de trasmitir determinadas fincas a favor de La Comunidad, sin determinarse en dicho momento cual fuera, no pudiendo ser sino los propios constituyentes de tal comunidad de bienes, que en ese momento no eran los actores en el procedimiento ya que se adhirieron a la comunidad después, quienes hubieran firmado tales contratos o en cualquier caso quienes se encargarían de que realmente se transmitieran las fincas a favor de la mencionada Comunidad, ocupándose tal entidad de la gestión de la misma, facilitando la edificación de las viviendas previstas, siendo la misma quien se ocupó de la búsqueda de los comuneros o propietarios, con quien firmó los contratos de adhesión, actuando como un apoderado de aquélla.

En base a las consideraciones hasta el momento expuestas, consideramos que no procede sino estimar en este punto el recurso de apelación que nos ocupa, entendiendo que la mercantil Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.L tiene el carácter de promotora del conjunto inmobiliario a que se refiere la parte actora en su demanda.

QUINTO.-Entrando a analizar las alegaciones efectuadas por la parte apelante en su escrito formalizando el recurso de apelación que nos ocupa, en relación con la estimación de la excepción de prescripción realizada por la Juzgadora de instancia en la resolución recurrida, debemos recordar, y ello en cuanto al inicio del término para el ejercicio de una acción amparada en las previsiones tanto en la Ley de Ordenación de la Edificación, como de responsabilidad contractual por daños constructivos, que conforme ha venido reiterándose por nuestro Tribunal Supremo en numerosas resoluciones, pudiendo citar por todas la sentencia de 7 de octubre de 2024 se (recurso de casación 5422/2019), "La sentencia 28/2014, de 29 de enero , declaró que:

"[...] es pertinente hacer una distinción entre el daño continuado y el daño duradero o permanente, que es aquel que se produce en un momento determinado por la conducta del demandado pero persiste a lo largo del tiempo con la posibilidad, incluso, de agravarse por factores ya del todo ajenos a la acción u omisión del demandado. En este caso de daño duradero o permanente el plazo de prescripción comenzará a correr "desde que lo supo el agraviado", como dispone el artículo 1968.2.º CC , es decir desde que tuvo cabal conocimiento del mismo y pudo medir su trascendencia mediante un pronóstico razonable, porque de otro modo se daría la hipótesis de absoluta imprescriptibilidad de la acción hasta la muerte del perjudicado, en el caso de daños personales, o la total pérdida de la cosa, en caso de daños materiales, vulnerándose así la seguridad jurídica garantizada por el artículo 9.3 de la Constitución y fundamento, a su vez, de la prescripción. En cambio, en los casos de daños continuados o de producción sucesiva no se inicia el cómputo del plazo de prescripción, hasta la producción del definitivo resultado ( STS 28 de octubre de 2009 y 14 de julio de 2010 ), si bien matizando que esto es así "cuando no es posible fraccionar en etapas diferentes o hechos diferenciados la serie proseguida" ( SSTS 24 de mayo de 1993 , 5 de junio de 2003 , 14 de marzo de 2007 y 20 de noviembre de 2007 )".

Esta doctrina ha sido reproducida por la sentencia del Pleno 544/2015, de 20 de octubre , y por las sentencias 589/2015, de 14 de diciembre , y 391/2022, de 10 de mayo , entre otras."

Este Tribunal considera que de la prueba practicada y obrante en autos no cabe deducir que los defectos y desperfectos observados en el conjunto residencial objeto del litigio se traten de daños de continuados, sino de daños permanentes más o menos agravados por el paso del tiempo, y ello una vez examinados los informes periciales unidos a las actuaciones, a los que nos referimos en el fundamento jurídico segundo de la presente resolución.

Partiendo de ello esta Sala entiende que no podemos admitir como día inicial para el cómputo de prescripción de la acción ejercitada la fecha en la que se elaboró el informe pericial acompañado por la parte actora con su demanda, el 29 de Octubre de 2018.

Siendo ello así, realmente entendemos que todas las disquisiciones efectuadas en cuanto a cual fuera el día inicial para el cómputo del plazo de prescripción de una acción de responsabilidad por la existencia de vicios constructivos, dirigida tanto contra una entidad promotora de la construcción, como contra la empresa que ejecutó tales obras, el arquitecto y el arquitecto técnico que dirigieron las obras en que aparecieron aquéllos, amparándose la misma tanto en las previsiones contenidas en la LOE, como la posible responsabilidad contractual de todos los intervinientes en el proceso constructivo, carecería de especial interés, y ello por cuanto que sea cual fuere el día inicial del cómputo del mismo, y aun considerando el más perjudicial para los demandados, como podría ser el de la fecha de la recepción de las obras, el 16 de septiembre y el 7 de octubre de 2016, lo cierto es que prescribiendo la acción de reclamación en base a la responsabilidad contractual en un término de cinco años, conforme a lo establecido en el artículo 1964 del Código Civil, lo que es evidente es que desde ese momento y hasta la fecha de presentación de la demanda, el día 22 de octubre de 2019, no habrían trascurrido los cinco años para que la parte actora pudiera reclamar a los demandados la acción de responsabilidad contractual a que se refiere el último de los textos legales citados, por lo que debería en cualquier caso desestimarse la alegación de prescripción de la acción alegada.

En cualquier caso, y en relación con la acción de responsabilidad ex lege contemplada en la LOE para los intervinientes en el proceso constructivo, consideramos que no sería acertado entender como inicio para el cómputo de este plazo de prescripción la fecha del acta de recepción de obra, en tanto en cuanto consta en autos, y tal y como se desprende de los documentos unidos a los folios 596 y siguientes, a la recepción de las obras existían remates pendientes de ejecutar y repasos que efectuar, como se desprende del listado de los mismos acompañado por la entidad Gesvilla con su escrito de contestación a la demanda, a que ya anteriormente nos hemos referido, sin que de la prueba practicada y obrante en autos haya quedado acreditado que realmente llegaran a realizarse los trabajos de reparación y subsanación de aquéllos, entre los que por ejemplo se encontraban los de mejora del cerramiento de ventanas para evitar la entrada de aire.

En este punto son especialmente significativos los requerimientos dirigidos por los actores tanto a la entidad Ferbocar Construcciones S.A como a la mercantil Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.L, a que nos referimos en el fundamento jurídico segundo de la presente resolución, siendo que es a partir de la fecha de los requerimientos dirigidos para la subsanación de tales repasos, teniendo su causa alguno de los desperfectos observados en los defectos inicialmente señalados, cuando en su caso debería comenzar a computarse el plazo para el ejercicio de la reclamación de los mismos, con independencia de la fecha de recepción de las viviendas y conjunto residencial en el mes de mayo y octubre de 2016.

Así y en relación con la entidad Fercobar, consta se le remitió un primer requerimiento en Febrero de 2017 (folios 340 y siguientes), otro en el mes de Abril de 2017 (folios 343 y siguientes) así como igualmente otro en el mes de Diciembre de 2017 (folios 355 y siguientes)

En relación con la entidad Gesvillar constan efectuados requerimientos en relación con las deficiencias en la obra ejecutada a partir del 26 de diciembre de 2018, como se desprende de los documentos unidos a los folios 381 y siguientes.

De la prueba practicada y obrante en autos, entendemos que en principio no plantea duda alguna que los defectos y desperfectos reseñados en el informe pericial acompañado por la parte actora con su demanda aparecieron dentro del término de garantía de los dos años a que se refiere el artículo 17 de la LOE, basta al efecto con recordar que las actas de recepción de las obras a que nos venimos refiriendo son de 16 de septiembre y 7 de octubre de 2016 el informe emitido es de 29 de octubre de 2018, recogiéndose alguno de los desperfectos reclamados incluidos en ese listado de repasos, aunque ciertamente no todos, siendo que realmente lo que procedería discutiéramos es cuál sería el día a partir debe comenzar a computarse el plazo de prescripción para la acción de reclamación por la existencia de estos defectos.

Pues bien examinados los documentos obrantes en las actuaciones, entendemos que sin duda los actores en el procedimiento venían a conocer la existencia de los daños reclamados ya cuando el 7 de febrero de 2017 dirigieron un primer requerimiento a la entidad Ferbocar, tal y como se desprende de los documentos unidos a los folios 340 y siguientes de las actuaciones, al acompañarse con dicho burofax un listado de repasos y de reparaciones pendientes, en los que ya se habla de determinados defectos que luego se contemplaron en el informe pericial por la misma aportado con su demanda, considerando este Tribunal que es a partir de ese momento cuando debería computarse el plazo para el ejercicio de una acción de responsabilidad por vicios o defectos constructivos al amparo de las propias previsiones de la LOE.

Partiendo de ello, y comenzando por analizar la prescripción de la acción de responsabilidad deducida por la parte actora en su demanda en base las previsiones de la LOE, acogida parcialmente por la Juzgadora de instancia la resolución recurrida, entendemos de interés reseñar que conforme se ha venido reiterando por nuestro Tribunal Supremo, pudiendo citar al efecto la sentencia de 7 de octubre de 2024 (recurso de apelación 5422/2019), "La sentencia 765/2015, de 20 de mayo , fijó la siguiente doctrina jurisprudencial:

"[...] Se fija como doctrina jurisprudencial de esta sala que en los daños comprendidos en la LOE, cuando no se pueda individualizar la causa de los mismos, o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas, sin que se pueda precisar el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la exigencia de la responsabilidad solidaria que se derive, aunque de naturaleza legal, no puede identificarse, plenamente, con el vínculo obligacional solidario que regula el Código Civil, en los términos del artículo 1137 , por tratarse de una responsabilidad que viene determinada por la sentencia judicial que la declara. De forma que la reclamación al promotor, por ella sola, no interrumpe el plazo de prescripción respecto de los demás intervinientes".

Esta doctrina jurisprudencial ha sido seguida y reafirmada por las sentencias 509 y 510/2015, ambas de 17 de septiembre ; 451/2016, de 1 de julio ; 86/2018, de 15 de febrero ; y 418/2018, de 3 de julio , entre otras. Esta última sentencia (418/2018, de 3 de julio ), ratifica la doctrina precedente, recordando, con remisión a sentencias anteriores, pero precisa que tal imposibilidad de extender el efecto interruptivo de la prescripción respecto de los demás obligados en el caso de la solidaridad impropia tiene una excepción cuando "por razones de conexidad o dependencia pueda presumirse el conocimiento previo del hecho de la interrupción". No obstante, tal conexión o dependencia del tercero con el interviniente en el proceso constructivo frente al que sí quedó interrumpida la prescripción en ningún caso puede hacerse derivar solo de la existencia de una relación contractual entre ambos. En caso contrario, dice la sentencia, "decaería por su base toda la doctrina jurisprudencial de la sala" (sobre la interrupción de la prescripción en tales casos)."

Pues bien, partiendo de la anterior doctrina jurisprudencial y entendiendo que el día inicial para el plazo de cómputo de prescripción de la acción de responsabilidad ejercitada por la parte actora y ahora apelante contra los demandados en el presente procedimiento, comenzará a computarse a partir del mes de febrero de 2017, y ello recordamos que en relación con aquella responsabilidad por defectos constructivos ejercitada en la demanda amparada en las previsiones contenidas en la LOE, es evidente que a la fecha de presentación de dicha demanda, el 22 de octubre de 2019, dicha acción se encontraría prescrita en relación con las pretensiones deducidas contra don Luciano, al no constar que se hubiera interrumpido este plazo por reclamación alguna al mismo, siendo que la única reclamación que consta en autos dirigida aquel es de fecha 12 de junio de 2019, es decir transcurridos ya dos años desde que la parte actora conocía la existencia de los defectos o desperfectos en base a los que reclama.

Ahora bien, a la vista de los requerimientos dirigidos tanto a la entidad Ferbocar Construcciones S.A, como a Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.L, como a don Carlos Ramón, a que nos referimos anteriormente respecto de las dos entidades primeras, y con fecha 8 de enero de 2019 a este último, es evidente que el plazo de dos años para el ejercicio de una acción como la ejercitada al amparo de las previsiones contenidas en el artículo 18 de la LOE, no habría transcurrido.

Cuestión lógicamente diferente sería la posible responsabilidad no ex lege, sino contractual a exigir al Sr Luciano, ya que, como anteriormente hemos referido, no se encontraría prescrita esta acción en relación con ninguno de los demandados a la fecha de presentación de la demanda.

Es en base a las consideraciones realizadas por lo que no procede sino estimar en este punto el recurso de apelación formulado por la parte actora en la litis, desestimando la impugnación mantenida, como consecuencia de ello, por la representación de Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.L.

SEXTO.-Llegados a este punto, y partiendo del hecho a que anteriormente nos hemos referido, en cuanto a que realmente no se discute la existencia de los daños o desperfectos que se relatan el informe pericial acompañado por la parte actora con su demanda, aunque si su alcance, y sin perjuicio de las consideraciones efectuadas por el perito señor Abel en el informe pericial por él realizado, unido a los folios 831 y siguientes, en cuanto a los posibles defectos existentes en la cara exterior del muro de la DIRECCION001, ya que se habían realizado cuando fue a visitar el conjunto residencial una serie de trabajos de mantenimiento, consistentes en el pintado del mismo, reconociendo aquél haber acudido a la aplicación Srteet View de Google Maps para ver cómo se encontraban aquéllos en noviembre de 2018, lo que procede es que entremos a analizar cuál sea la causa de dichos desperfectos.

De la prueba pericial practicada y obrante en autos este Tribunal considera que de la misma ha quedado acreditado que la causa de los daños observados en el muro del cierre de la parcela de la DIRECCION001 y en los muros meridianos de las parcelas, así como en los existentes entre las terrazas de la NUM001 planta y los muros de piscina de jardines, en los de acceso al garaje desde la DIRECCION003 entre las viviendas NUM001 y NUM003, en relación con la pintura, cuya existencia se admite en todos los informes periciales, obedecen a defectos de mera ejecución, siendo así que el Sr Abelardo en su informe habla de puntuales deficiencias de las fábricas de ladrillo y los revocos de las vallas de cierre de las parcelas, así como de los muros de cierre de las piscinas de las viviendas NUM001 a NUM014, refiriendo el Sr Abel en su informe, igualmente, que la mayor parte de las deficiencias observadas obedecen a defectos puntuales de mano de obra, así como a falta de mantenimiento.

Es cierto que tanto el Sr Abel como el Sr Marcial en sus respectivos informes hablan de defectos de proyecto, pero si se observan sus conclusiones ello no es porque no fuera acertado el realizado, sino porque ello implicaba que determinadas unidades de obra necesitaban de un mayor mantenimiento, siendo así que en el propio informe del Sr Abelardo se habla de leves y puntuales desprendimientos de pintura, de oxidación de barandillas, de decoloración de pintura, etc... señalando la existencia de defectos por un diseño poco riguroso de las soluciones prescritas, en los que habían primado los criterios estéticos, frente a los de durabilidad y estanqueidad.

En cualquier caso, y más allá del contenido de los propios informes periciales, no deja de ser especialmente significativo lo manifestado por los peritos señora Otilia, señor Marcial y señor Abel en el acto del juicio, habiendo quedado desde luego suficientemente claro a este Tribunal que no era necesaria la colocación de albardillas sobre los muros a que nos hemos referido, pese a la insistencia en este punto realizada por la representación de la entidad FERBOCAR amparándose en el informe pericial a su instancia realizado por el señor Marcial, quien consideraba que la no previsión en el proyecto de la colocación sobre los muros de hormigón de las albardillas, sí que afectaba a los desperfectos aparecidos en los mismos, cuestión ésta considerada como un mero defecto de diseño por la señora Otilia, quien indicó al responder a las preguntas que se le formularon que en un muro de hormigón visto no se solían colocar albardillas habiendo señalado el señor Marcial que la no previsión de las albardillas obedecía a que se había previsto un muro de hormigón en el proyecto inicial mucho más duro para soportar las humedades, sin que la colocación de las albardillas hubieran solucionado el problema aparecido, habiendo manifestado el señor Abel expresamente en el acto del juicio y al contestar a las preguntas que se le formularon, que la falta de albardillas no podía considerarse desde luego un defecto constructivo sino más bien una cuestión meramente estética.

En cuanto a las grietas a las que se refiere el informe pericial de la parte actora consideramos igualmente obedecen a defectos de ejecución, tanto por la deficiente ejecución del enfoscado de la tapia, como por ejemplo por el defecto de ejecución de la fijación mecánica del zócalo instalado en los muros, debiendo remarcar que del conjunto de la prueba pericial practicada lo que sí ha quedado acreditado es que estos defectos son puntuales y no desde luego generalizados, habiendo manifestado el señor Marcial en el acto del juicio al contestar a las preguntas que se le formularon que se dieron órdenes expresas para dejar juntas de dilatación así como en cuanto al lugar en que debían ser ejecutadas las mismas, tratándose en cualquier caso de un daño puntual.

De la prueba practicada, y examinados los informes periciales unidos a las actuaciones, entendemos que los desperfectos existentes en terrazas, planta baja y piscinas, igualmente obedecen a un defecto de ejecución en las impermeabilizaciones, así como la ausencia de imprimación de antioxidante en los componentes metálicos descritos, lo que ha dado lugar a la aparición de óxido, entendiendo que igualmente obedece a un defecto de ejecución en relación con el mortero, los problemas que se observan en los solados exteriores, así como los observados en las pérgolas al no haberse procedido a la pintura de las mismas correctamente.

Así, en este punto el señor Abelardo y en relación con el hundimiento roturas de las baldosas exteriores de las viviendas refirió que obedecía un defecto de compactación del terreno muy suave, habiendo imputado a un defecto de diseño las eflorescencias aparecidas si bien, tal y como manifestó el señor Marcial en el acto del juicio, había planos modificados de obra sobre los planes del proyecto inicial en relación con la solución sobre recogidas de aguas, que eran los correctos para evitar estas eflorescencias, ya que no solamente estaba prevista la impermeabilización de la zona con tela asfáltica sino una ligera pendiente hacia el sumidero, y no hacia fuera, existiendo un proyecto modificado que solucionaba los defectos que posteriormente aparecieron, habiendo mantenido el señor Abel también en el acto del juicio en relación con las eflorescencias que se trataba de un defecto meramente constructivo.

Del examen de la prueba pericial practicada igualmente no podemos sino concluir que existió una descuidada ejecución de la pintura en el interior de algunas viviendas, de forma muy puntual, reconociéndose en el informe pericial realizado por el Sr Abelardo, a instancia de Fercobar, que existían leves y puntuales defectos en las viviendas NUM005 y NUM017 en la aplicación de la pintura plástica, derivados de una poco pulcra labor de preparación, lijado y emplastos de los entintados y encuentros en esquina.

En cuanto a algún problema con el cerramiento de alguna ventana, obedecerían a una mala ejecución de la instalación, ello en relación con la carpintería de aluminio y persianas, tratándose de leves y puntuales defectos de terminación y reparación de algunos de los perfiles de las carpinterías de aluminio, las persianas, y los panelados de tres puertas de acceso a las viviendas NUM003, NUM007 y NUM019, considerando esta Sala que los defectos observados en las puertas de acceso, sólo en alguna de ellas, no puede obedecer sino a una deficiente ejecución, no habiendo sido ni siquiera constatado por alguno de los peritos que emitieron su informe la existencia de estos daños, al igual que obedece a un defecto de ejecución de sellado la existencia de las humedades en las zonas interiores de las casas a las que se refiere el informe pericial que señalamos en el segundo de los fundamentos jurídicos de la presente resolución, hablando por ejemplo el Sr Abelardo en su informe de leves y puntuales humedades "probablemente derivada de defectos en el sellado de un ventanal de la escalera del acceso a la vivienda NUM003, o en el tratamiento impermeabilizante aplicado en la vida exterior que vuela de la fachada".

El perito señor Abelardo, que recordemos elaboró de su informe a instancia de la entidad FERBOCAR, reconoce la existencia de defectos en la cerrajería exterior, si bien mantiene que se trata de defectos puntuales de oxidación y pintura que si bien en la lista de repasos aparecían como defectos puntuales en otro planos habían aparecido posteriormente, ello derivado de un problema de mantenimiento, señalando que a su entender las barandillas de los jardines en la zona de piscina no se trataba de una solución correcta al recibir el agua que pudiera caer de aquéllas, si bien visto lo manifestado por el señor Marcial lo cierto es que en el proyecto se encontraba definida la cerrajería diciendo que debía ser lacada al horno además de galvanizada para proteger precisamente la misma de la oxidación, y constatándose que no se había galvanizado en todo caso se trataba de un defecto por no seguir el proyecto en el que su definición era clara, en tanto que menos en las puertas y los pasamanos de la escalera de evacuación en todo lo demás se preveía que fuera galvanizada y lacada al horno la cerrajería, habiendo reconocido el señor Abelardo que no había examinado el proyecto de las obras.

En cuanto a los defectos observados en la instalación de la ventilación, y ello en tanto que se indica que, en situación de paro, no penetraba el aire del exterior a la vivienda, la parte actora mantiene que ello obedece a una instalación defectuosa, sin embargo en el informe del señor Marcial se hace constar que la causa está en un defecto de fabricación de la boquilla de aspiración, que no permite la vuelta a la posición de cierre de la compuerta antiretorno cuando cesa la extracción de aire, refiriéndose en los otros dos informes periciales unidos a las actuaciones que realmente no se contemplaba en el proyecto la instalación de válvulas antiretorno necesarias para que no entrara el aire cuando el extractor estuviera pagado, tratándose a su entender en consecuencia de un defecto de diseño; ahora bien, pese a lo indicado en estos informes periciales en el realizado a instancia de la parte actora en el procedimiento, señora Otilia, se hace constar que si existe la pieza anti retorno referida, señalándose precisamente en la página 46 de su informe que habiéndose comprobado su funcionamiento, siendo este correcto y efectivo en tanto en cuanto esté en marcha, sin embargo estando apagado "el sistema trabaja de manera inversa y que, a pesar de contar el extractor con una pieza antiretorno, se produce la circulación de aire de fuera a dentro".

En el acto del juicio al contestar a las preguntas que se le formularon la señora Otilia manifestó en relación con este problema de ventilación que realmente al haberse instalado accionándose con la luz se trataba de un defecto de diseño, porque debía haberse previsto un sistema de lamas que se cerrara y evitara la entrada de aire a las habitaciones de las viviendas, habiendo señalado el señor Marcial en cuanto este sistema de ventilación de extracción del aire que en el proyecto venía un antiretorno pero que estaba mal colocado e instalado, ya que al salir el aire hacia fuera funciona bien pero al cerrarse se atascaba habiendo manifestado el señor Abel que en su informe se había limitado a recoger lo manifestado por los vecinos, sin cotejar la certeza de ello.

Así resulta que es difícil imputar a una falta de diseño el deficiente funcionamiento de este sistema de ventilación, pareciendo que más bien obedece a un defecto en cuanto a la instalación del mismo, tratándose pues de un defecto de ejecución.

Este Tribunal considera que los defectos referidos exceden de los que se derivarían de una falta de mantenimiento, debiendo señalar, por otra parte, que obedeciendo la casi totalidad de aquéllos a una defectuosa ejecución material, sin embargo no puede considerarse que sin embargo sean de tal magnitud que afecten al estado de toda la obra, sino que se trata de defectos puntuales.

Llegados a este punto quizá convenga recordar las distintas funciones y responsabilidades que nuestra legislación atribuye a quien realiza el proyecto de ejecución de una obra y al director técnico de la misma, y así por ejemplo en sentencia de 17 de abril de 2024 (recurso de casación 4069/2019), se dice "2.- El art. 10 de la LOE define al proyectista como "el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto".

Aunque el art. 17.5 LOE sólo se refiere al supuesto particular de responsabilidad de varios proyectistas que actúan conjuntamente y a la responsabilidad del proyectista por los errores de profesionales a los que puede encargar cálculos, estudios, dictámenes e informes, de la aplicación de las reglas generales de la propia norma ( art. 17, apartados 1 y 7, LOE ), resulta claro que el proyectista deberá responder de los daños materiales que se hayan ocasionado al edificio por causa del proyecto.

Es decir, el proyectista (en este caso, arquitecto) de la edificación responde de los defectos derivados de las ineficiencias, insuficiencias o incorrecciones del proyecto, tanto propias como de las personas por las que deba responder por hecho ajeno.

3.- Los defectos o vicios de proyecto pueden provenir de aspectos relacionados con el suelo, de errores de diseño, o de omisiones técnicas. En concreto, por referirse a la responsabilidad imputada al recurrente por la sentencia recurrida, los errores de diseño pueden referirse a imprevisiones o vulneraciones de las reglas constructivas que afectan a la solidez, estabilidad o habitabilidad del edificio; mientras que las omisiones técnicas pueden deberse a defectos de los sistemas de cimentación, de contención de tierras, de las proporciones y resistencia de los materiales empleados en muros, vigas y forjados, entre otros.

4.- A su vez, según el art. 13.1 LOE , "El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado".

Es decir, el director de ejecución es responsable de la dirección y control inmediato de la obra, en todo lo relativo a su ejecución material ( sentencia 409/2021, de 17 de junio , y las que en ella se citan). De tal manera que, en tanto que experto en materiales y construcción, asume el control directo de la obra, de los materiales y de las mezclas a utilizar [ alo son en tanto qpartados b) y c) del art. 13.2 LOE ], así como la misión de impartir instrucciones al constructor para solventar los problemas que se presenten en la ejecución."

Partiendo de lo expuesto, y teniendo en cuenta las consideraciones anteriormente realizadas, en el concreto supuesto que nos ocupa entendemos que ninguno de los defectos observados serían imputables ni a un proyecto de diseño ni de dirección superior de la obra, siendo que los defectos de diseño a que se refieren alguno de los informes periciales a los que anteriormente nos hemos referido los son en relación a que han primado criterios estéticos, que afectan a la durabilidad, estanqueidad y al propio mantenimiento de la obra realizada, pero sin que desde luego afecten a la solidez, estabilidad o habitabilidad de lo edificado.

Igualmente consideramos que de la prueba practicada no ha quedado acreditado actuación negligente alguna que quepa imputar al hacer profesional del arquitecto técnico que dirigió las obras, teniendo en cuenta la falta de magnitud de los defectos observados así como la falta generalización de aquéllos, tratándose muchos de ellos de defectos de remate o de mala ejecución puntual de los trabajos encomendados.

Así, teniendo en cuenta las consideraciones efectuadas, y la propia doctrina jurisprudencial recogida en la sentencia de nuestro Tribunal Supremo de 17 de junio de 2021 (recurso de casación 409/2021), consideramos que no cabría exigir cualquier tipo de responsabilidad ni prosperar las pretensiones deducidas por la parte actora en su demanda contra don Luciano y don Carlos Ramón, el primero de ellos no en base a las previsiones de la propia LOE, sino atendiendo a cualquier posible responsabilidad contractual a él exigible.

SÉPTIMO.-Partiendo de los hechos hasta el momento expuesto, no procede sino que declaremos la responsabilidad de los defectos constructivos observados de la mercantil Ferbocar Construcciones S.A, en tanto que fue quien ejecutó las obras objeto de discusión en la litis, en virtud del contrato de obra concertado con los actores en la litis, siendo a ella imputable una ejecución poco cuidadosa y descuidada de los trabajos a la misma encomendados.

Igualmente consideramos que junto con la misma debe responder solidariamente Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.L, como promotora de la construcción frente a los actores en el presente procedimiento, tal y como indicamos en el fundamento jurídico tercero de la presente resolución

Así deben responder de forma solidaria tanto la entidad constructora como la promotora frente a los adquirentes de las viviendas, lo que nos lleva a tener que a analizar en relación con el alcance de los daños ciertamente existentes en el conjunto residencial a que nos venimos refiriendo cuál sea el cierto coste de reparación de aquéllos.

OCTAVO.-La parte actora en su demanda reclama como cierto coste de reparación de los mismos, y sin perjuicio del descuento que posteriormente realiza a la vista de la retención efectuada en cada certificación de obra a la entidad constructora, un total de 289.867,16 €, el perito señor Marcial, que realizó su informe pericial a requerimiento del señor Carlos Ramón, fijó el coste de aquéllos en 147.137,48 €, el señor Abel, que realizó su informe pericial a instancia del señor Luciano considero que el coste de reparación de los daños habidos era de 116.211,63 €, habiendo fijado el perito señor Abelardo, que realizó su informe pericial a instancia de la entidad Ferbocar, el coste de reparación de los referidos daños en la suma de 97.907,43 €.

Mantiene la parte actora en la litis, apelante en esta alzada que siendo cierto que por los codemandados se valoran los daños en cifras diferentes a la fijada en la demanda ante esta situación debe prevalecer la suma establecido en la misma, en tanto que única que contempla una reparación total de los daños y no solamente actuaciones puntuales, que no asegura que los daños no se reproduzcan de inmediato.

Es igualmente significativo en este punto lo manifestado por la señora Otilia en el acto del juicio, considerando que no solamente se debería proceder a la reparación de lo dañado sino de partidas enteras, en tanto que si algo estaba mal ejecutado antes o después aparecerían más daños similares, además de que una reparación parcialmente realizada supondría un "parcheo" que se notaría en relación con el resto de las zonas.

Pues bien, este Tribunal considera que teniendo cuenta que determinados daños, como los existentes en los muros exteriores, han sido ya reparados, sin que conste en autos cuál sea el cierto coste abonado por los trabajos realizados al efecto; así como el hecho de que de la prueba practicada ha quedado acreditado que los defectos o desperfectos existentes en el conjunto residencial objeto del litigio no se tratan de defectos generalizados sino puntuales, y sin obviar que, como se indica en alguno de los informes periciales, al realizarse, por ejemplo, de nuevo la pintura de los muros este trabajo generará un incremento de la vida útil del revestimiento del muro, evitando y retrasando el mantenimiento que en cualquier caso la parte actora debía efectuar, reclamándose por gastos de puro mantenimiento, en tanto en cuanto que al margen de defectos de ejecución de la pintura, por ejemplo en las pérgolas, éstas se encuentran expuestas fundamentalmente en el plano superior de forma directa a los fenómenos atmosféricos, obedeciendo parte de su deterioro, como ya hemos dicho, a la falta de mantenimiento, contemplándose por otra parte la ejecución de trabajos, como la apertura de nuevas juntas de dilatación en muros de la parcela exterior, en base a unos posibles o probables daños que todavía no se han manifestado, sin que por ejemplo los defectos de pintura vivienda aparezca en todas ellas ni en todas las piezas de aquéllas en las que aparecieron los mismos, consideramos, una vez valorada la prueba pericial conforme a las previsiones contenidas en el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que la cantidad en que debe ser indemnizada la parte actora en el procedimiento es la suma de 147.137,48 €, teniendo en cuenta la valoración de los daños que figura en los diferentes informes periciales, de forma que debiendo descontarse de esta suma la cantidad de 125.061,25 €, Ferbocar Construcciones S.A y Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.A deben abonar conjunta y solidariamente a la parte actora en el procedimiento la cantidad de 24.076,23 €, con los intereses legales desde la fecha de la presentación de la demanda ( artículos 1101 y 1108 del Código Civil) .

NOVENO.-En cuanto a las costas procesales devengadas en primera instancia serán de cuenta de la parte actora las causadas a don Carlos Ramón y don Luciano, sin que haya lugar a efectuar pronunciamiento alguno respecto de aquellas causadas a las entidades codemandadas Fercobar y Gesvilla, al haber sido desestimadas parcialmente las pretensiones frente a ellas deducidas, y ello teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC.

DÉCIMO.-No ha lugar a efectuar pronunciamiento alguno en relación con las costas procesales causadas en esta instancia en relación con el recurso de apelación mantenido por la parte actora en la litis, al haber sido estimadas parcialmente, sus pretensiones, siendo de cuenta de la entidad Gesvilla Proyectos Inmobiliarios S.A el pago de las costas procesales devengadas con causa en la impugnación por la misma mantenida contra la sentencia dictada en instancia, teniendo en cuenta al efecto lo establecido en el artículo 398 de la LEC.

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación